Ichigo Office REIT Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office REIT Investment — FY2022 Earnings Presentation

75 slides from Ichigo Office REIT Investment's earnings presentation, Dec 15, 2022

  1. Slide 1: Ichigo Office 2022年10月期（第34期）決算説明資料

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2022年10月期（第34期）決算説明資料 December 15, 2022 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office

  2. Slide 2: COVID-19およびウクライナへのお見舞い

    新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および ご関係者の皆様、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、 心よりお見舞い申し上げます。 また、ウクライナへの侵攻により甚大な被害に遭われた皆様に 心よりお見舞いを申し上げるとともに、ウクライナの人々に一日でも早く 平穏な日々が訪れることを願っております。 いちご役職員一同 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 2

  3. Slide 3: Make More Sustainable

    Make More Sustainable サステナブルインフラの「いちご」 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20181213 15：26

  4. Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  5. Slide 5: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  6. Slide 6: 目次

    目次  2022年10月期 運用実績 ・・・07  中長期的な成長に向けて ・・・19  決算ハイライト ・・・08  いちごオフィスの成長戦略 ・・・20  決算内訳 ・・・09  【2023年4月期 取得物件】  財務指標の推移 ・・・10 価値向上ポテンシャルの実現を目指す ・・・21  テナント入退去の推移 ・・・11  【2023年4月期 譲渡予定物件】  稼働率、平均賃料単価の推移 鑑定評価額を大幅に上回る水準での譲渡を実現 ・・・22 ・・・12  内部成長①：  パイプライン物件 ・・・23 新規成約における賃料増額 ・・・13  内部成長に向けた取り

  7. Slide 7: 2022年10月期 運用実績

    2022年10月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 7

  8. Slide 8: 決算ハイライト

    決算ハイライト 2022年10月期実績 説 明 • いちご東池袋三丁目ビル取得（38億円） • 幅広い業種による底堅いテナント需要が見込める池袋エリア 外部成長 2022年10月期NOI：57百万円（約4か月） で5物件目の取得 • 期末稼働率 96.5%（前期末比+1.8%） 内部成長 • リーシング強化による稼働率の回復 • NOI：期初予想比+64百万円（+1.2%） • 長期発行体格付の向上 • JCRによる格付「A（ポジティブ）」から「A+（安定的）」へ 財務 • 借換え（リファイナンス） 96億円 • 借入期間の長期化、金利スワップによる固定化を継続 • 新規借入 19億円 （当期

  9. Slide 9: 決算内訳

    決算内訳 （単位：百万円） 2022年4月期 2022年10月期 2022年10月期 期初予想比 主な差異要因 （期初予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +67 営業収益 8,675 7,800 7,732 +67 【既存物件】 ・賃料共益費収入の増加 : +12 ・水道光熱費収入の増加 ： +49 営業利益 4,436 3,775 3,737 +37 ・解約違約金収入等の増加：+6 ■ 不動産賃貸事業費用の増加 +9 経常利益 3,691 3,001 2,957 +44 ・2022年10月期物件取得による増加 ： +6 【既存物件】 ・水

  10. Slide 10: 財務指標の推移

    財務指標の推移 格付の向上や借入期間の長期化、金利固定化による安定性の確保 2021年10月31日 2022年4月30日 2022年10月31日 1口当たり分配金 2,185円 2,508円 2,052円 1口当たりNAV 92,958円 95,053円 97,079円 1口当たりFFO 2,701円 2,408円 2,584円 総資産LTV 48.9% 48.8% 49.2% 鑑定LTV 45.6% 45.2% 44.7% 平均借入金利 0.84% 0.79% 0.81% 平均借入期間 6.9年 6.9年 7.0年 金利固定化比率 91.3% 91.3% 91.4% 格付（JCR） A（ポジ

  11. Slide 11: テナント入退去の推移

    テナント入退去の推移 リーシング強化による成約獲得が進展し、入居面積-退去面積が2018年10月期 以降で最大 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） （単位：m2） ■ 入居面積 ■ 退去面積 入居面積－退去面積 11,422 入居面積平均 8,187 8,629 6,847m2（※3） 7,418 5,804 5,778 5,723 4,636 4,023 （※1） -4,028 -5,300 -5,590 -6,059 -6,714 退去面積平均 -7,433 7,486m2（※3） -9,110 -9,083 -10,900 （※2） -12,244 2018年 20

  12. Slide 12: 稼働率、平均賃料単価の推移

    稼働率、平均賃料単価の推移 稼働率は回復傾向、ポートフォリオ全体の平均賃料単価は上昇 ■ 契約稼働率と経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均坪単価の推移 （オフィス） 100% （単位：円） ■ 全物件 ■ 都心6区 18,200 18,100 18,000 97.6% 17,900 17,900 97.3% 96.9% 96.6% 97.2% 95.6% 96.2% 95.8% 95% 15,200 15,100 94.8% 15,000 15,000 15,000 94.1% 契約稼働率 経済的稼働率 90% 2020年10月 2021年4月 2021年10月 2022年4月 2022

  13. Slide 13: 内部成長①：新規成約における賃料増額

    内部成長①： 新規成約における賃料増額 新規成約の3分の2が賃料増額にて入替 ■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■同額入替 ■ 増額入替 （単位：千円） 平均減額率 増額入替による増額分 減額入替件数 14.4% 15.0% -17.4％ 13件 減額入替による減額分 入替による 26.1% 賃料変動額 2.6% 32.4% 10.4% +3,042 同額入替件数 6.2% 4件 5,731 +2,204 12.8% +1,197 4,503 +2,397 3,412 増額入替件数

  14. Slide 14: 内部成長②：既存テナントの賃料改定

    内部成長②： 既存テナントの賃料改定 既存テナントの増額傾向は継続 ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額改定 ■据置更新 ■ 増額改定 0.0% 0.0% 0.4% 0.7% 減額改定件数：3件 （単位：千円） 減額率：-22.7% 増額改定による増額分 減額改定による減額分 +1,223 1,264 改定による 賃料変動額 +823 +190 +578 823 95.4% 92.7% 95.5% 据置更新件数 772 -182 97.3% 231件 578 502 0 0 -40 平均増額率 平

  15. Slide 15: 月額賃料の変動（オフィスのみ）

    月額賃料の変動（オフィスのみ） 賃貸面積の純増、既存テナントの賃料改定により、月額賃料は増加 ■ 月額賃料の変動 （オフィス） （百万円 / 月） +42 -29 +0.1 契約改定による増減 入替および稼働率変動による +0.1百万円（+0.02%） 増減+13百万円（+1.2%） 1,114 1,128 年率2.4%増加 2022年4月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 増額・減額改定 2022年10月期末 ※ 稼働率の変動（オフィス）：95.6%（2022年4月期末） → 96.6%（2022年10月期末） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd.

  16. Slide 16: 心築による内部成長の創出事例 ①

    心築による内部成長の創出事例 ①  テナント退去後、共用部等のリニューアルを実施  サステナビリティ経営に積極的に取り組み、社会への貢献を果たす サステナビリティ経営の取り組み 共用部等リニューアル （LED照明の導入） いちご九段二丁目ビル いちご渋谷イーストビル いちご丸の内ビル エントランス エレベーター エレベーター エントランス エントランス 化粧室 ホール ホール いちご博多イーストビル いちご本郷ビル いちご新川ビル エレベーター 貸室 ホール 化粧室 エレベーター 化粧室 エレベーター ホール ホール © Ichigo Investment Advisors Co., Lt

  17. Slide 17: 心築による内部成長の創出事例 ②

    心築による内部成長の創出事例 ②  1棟貸しテナント退去後、エントランスや共用部等の全面リニューアルを実施  従前賃料単価の38.5%増額にて新規テナントを獲得 いちご九段二丁目ビル（東京都千代田区） エントランス エレベーターホール 各階通路 年間NOI増加 投資効果 ROI 71.2% 従前比+24百万円 （投資額34百万円） リーシング実績 鑑定評価額 2022年10月期 1,160百万円 2022年8月に100%を達成 （従前比+223百万円、+23.8%） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Inve

  18. Slide 18: 2022年10月期 取得物件

    【2022年10月期 取得物件】 底堅いテナント需要が見込める池袋エリアで5物件目となる取得  東池袋に所在する中規模オフィス（38億円）を取得  2022年2月に譲渡した、いちご赤坂五丁目ビルの売却代金を活用 いちご東池袋三丁目ビル 取得日 2022年6月20日 所在地 東京都豊島区 JR線他「池袋」駅 徒歩約8分、 立地 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩約9分 大小のオフィスビルや商業ビルが集積しており、 取得のポイント 幅広いテナント需要が見込まれるエリア 取得価格 3,840百万円 鑑定評価額 3,930百万円 想定NOI利回り 4.1% 取得先 外部（国内の特定目的会社） 取

  19. Slide 19: 中長期的な成長に向けて

    中長期的な成長に向けて © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 19

  20. Slide 20: いちごオフィスの成長戦略

    いちごオフィスの成長戦略 オフィスマーケットにおける先行きの不透明感が依然として高い状況において、 いちごオフィスが考える当面の課題／施策／目標 課題 施策 当面の目標 稼働率の回復  価値向上CAPEXによる心築を通じた 内部成長 （2022年10月期末［オフィス］） 高稼働率の維持 契約稼働率（オフィス） 契約稼働率 ：96.6%  電気料金の高騰を踏まえた対応 97%以上 経済的稼働率 ：94.8%  2物件／55.9億円 アップサイド余地のある （東池袋三丁目、丸の内サウス） 資産規模 中規模オフィスの積極取得  ブリッジファンド物件（125億円）の取得 外部成長 ➡ ただし、

  21. Slide 21: 2023年4月期 取得物件

    【2023年4月期 取得物件】 価値向上ポテンシャルの実現を目指す  名古屋丸の内エリアに所在する中規模オフィスを取得  市内で7物件目となる取得、運用ノウハウを活用し資産価値の向上を目指す いちご丸の内サウスビル 取得日 2022年11月30日 所在地 愛知県名古屋市中区 立地 地下鉄桜通線「丸の内」駅徒歩約2分 業務利便性が良好な丸の内エリアに 取得のポイント 所在する中規模オフィス 取得価格 1,750百万円 鑑定評価額 1,850百万円 想定NOI利回り 4.8% 取得先 外部（国内の一般事業会社） 取得資金 手元資金 ※ 想定NOI利回りは、資産運用会社が取得時に試算した想定年間

  22. Slide 22: 2023年4月期 譲渡予定物件

    【2023年4月期 譲渡予定物件】 鑑定評価額を大幅に上回る水準での譲渡を実現  鑑定評価額の1.9倍、簿価の2.1倍の価格により譲渡を実現  譲渡により1口当たり分配金は期初予想比+97.4%増  成長投資資金を確保し、積極的な資産取得を推進していく いちご池之端ビル 譲渡予定日 2022年12月20日 想定帳簿価格 5,111百万円 鑑定評価額 5,600百万円 譲渡予定価格 10,600百万円（鑑定評価額の1.9倍） 譲渡益 43.9億円 譲渡先 外部（国内の一般事業会社） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office R

  23. Slide 23: パイプライン物件

    パイプライン物件 優先交渉権保有物件 いちごグループ保有物件（約605億円） （ブリッジファンド、125億円） 東京都江東区 東京都品川区 東京都港区 東京都武蔵野市 いちご博多駅東ビル いちご博多明治通りビル 福岡県福岡市 福岡県福岡市 福岡県福岡市 宮城県仙台市 福岡建設会館 櫻岳ビル ・ いちごグループが保有するオフィス資産の一部 ・金額は2022年8月末時点における取得時簿価の累計 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 2

  24. Slide 24: 内部成長に向けた取り組み

    内部成長に向けた取り組み  価値向上CAPEXによる心築を通じた高稼働率の維持  稼働率目標97％以上の早期達成に向けた取り組み強化の継続 ■ 稼働率の推移 2022年4月期 2022年10月期 2023年4月期 2023年10月期 （実績） （実績） （計画） （計画） 期末稼働率 94.7% 96.5% 96.8% 97.0% （期中平均稼働率） （95.0%） （95.8%） （96.5%） （97.3%）  電気料金の高騰を踏まえた対応  固定単価に基づくテナントへの電気料金の請求方式を順次、変動単価による 請求方式へ切替予定 ■ 電気料金収入・費用の推移 電気料金収入（専用部

  25. Slide 25: 2023年4月期 予想

    2023年4月期 予想 譲渡益43億円の計上により、予想分配金は大幅に増加 （単位：百万円） 2022年10月期 2023年4月期 増減 主な差異要因 （2022年10月期実績比） 実績（B） 予想（A） （A）-（B） ■ 不動産等売却益の増加 +4,392 営業収益 7,800 12,253 +4,452 ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +60 ・2022年10月期および2023年4月期物件取得による増加 : +63 営業利益 3,775 7,041 +3,265 ・2023年4月期物件売却による減少 : -119 【既存物件】 ・賃料共益費収入の増加 : +53（いちご九段二丁目ビル ：

  26. Slide 26: 2023年10月期 予想

    2023年10月期 予想 譲渡益の剥落により、分配金は減少の見込み （単位：百万円） 2023年4月期 2023年10月期 増減 主な差異要因 （2023年4月期予想比） 予想（B） 予想（A） （A）-（B） ■ 前期不動産等売却益の剥落 -4,392 営業収益 12,253 7,792 -4,461 ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -68 ・2023年4月期物件取得による増加 : +10 営業利益 7,041 3,558 -3,482 ・2023年4月期物件売却による減少 : -45 【既存物件】 6,251 2,795 -3,456 ・賃料共益費収入の減少 : -97（いちご栄ビル : -

  27. Slide 27: Appendix：いちごオフィスのサステナビリティ（ESG）

    Appendix ： いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 27

  28. Slide 28: いちごオフィスのサステナビリティ理念

    いちごオフィスのサステナビリティ理念  いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献 することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下の とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の

  29. Slide 29: いちごグループにおけるESGの取り組み

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 いちごのクライメイト・ポジティブの実現（CO2削減量 / 排出量比較） クリーンエネルギー事業の成長（削減量の増加）と 電力の再生可能エネルギーへの切り替え（排出量の削減）を推進 ■ CO2削減量/排出量の推移 ■ クリーンエネルギー事業によるCO2削減量 ■ グループ全体のCO2排出量（Scope 1+2） （単位：t-CO2） 削減量は排出量の 2.5倍 137,848 115,884 97,215 排出量のさらなる減少 75,890 再エネ切替促進 + 効果顕在化 59,235 54,802 省エネ化推進 LED照明化、空調機器高効率化 （約1

  30. Slide 30: 再生可能エネルギーへの切り替え

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 サステナブル社会の実現に向けた再生可能エネルギーへの切り替え ■ RE100 2025年達成目標に向けた進捗 ■ 電力切り替え効果 年間予測（※1） CO2削減量 35,815 t-CO2 再エネ切替率 CO2削減率 47.2% 60.4% × 15,572台分 削減（※2） （前期末+7.2pt） （※1） 2020年2月期CO2排出量実績を基準とした年間削減予測値 2020年2月期CO2排出量 ： 75,890 t-CO2 （※2） 乗用車（ガソリン車） 1台あたり約2,300kg/年 （環境省資料） 2023年2月期 2Q末（8月末）時点 いち

  31. Slide 31: 環境 ①

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ① 「サステナブル経営」の実現に向けた各種取り組みの推進  2022年 GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）  GRESBレーティングでは「3 Star」を取得（5年連続）  ESG推進のための方針や組織体制等を評価する 「マネジメント・コンポーネント」および保有物件の環境 パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する 「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を 受け、「Green Star」を6年連続で獲得  消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え 【いちごの目標】 2025年までに事業活動で消費す

  32. Slide 32: 環境 ②

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ②  各種環境認証の取得  19件（18物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の31.1% 【決算発表日現在】 CASBEE BELS 東京都中小低炭素 （建築物環境総合性能評価システム） （建築物省エネルギー性能表示制度） モデルビル Sランク 2つ星（★★） 1つ星（★） 低炭素ベンチマーク A2+ いちご いちご いちご いちご いちご大宮ビル いちご九段ビル 高松ビル 丸の内ビル 神宮前ビル 秋葉原ノースビル 低炭素ベンチマーク A1+ Aランク DBJ Green Building 3つ星（★★★） 1つ星（★） いちご秋葉原 いち

  33. Slide 33: 社会

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 社会 ステークホルダーの満足度を高める、各種取り組みの推進 ■ いちごオフィスにおける災害対策 ■ いちごグループ全体の取り組み  非常時発電やエレベーター内防災キャビネットなど、  地域活性化への貢献 災害時救護自動販売機設置 • 地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、不動産・  河川氾濫対策としてビル敷地内に土嚢を設置 クリーンエネルギー事業を通じた地域雇用の創出、地域活動支援に よる防災性能や景観対策への貢献など、本業を通じた形での地域 活性化を、関係者との持続的な共栄関係を築きながら推進  「いちご大学」の運営 • 役職員一人ひとり

  34. Slide 34: ガバナンス

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 ガバナンス 徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に ■ 完全成果報酬体系 ■ ベストプラクティスを目指すガバナンス体制 への移行 【投資法人】 【資産運用会社】  2020年11月1日より、  資産運用会社の執行をモニタリング  ベストプラクティスを目指す運用体制 資産規模連動報酬等 • 投資法人の役員は全員、資産運用会社および • 取締役5名のうち3名が社外取締役 とは異なる、投資主 いちごグループから独立した社外役員にて構成 • オフィスリート運用部門を他業務から 価値向上との完全 • 執行役員を中心とした役員会での活発な議

  35. Slide 35: Appendix：決算・物件関連データ

    Appendix ： 決算・物件関連データ © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 35

  36. Slide 36: 2022年10月期 決算（前期比）

    2022年10月期 決算（前期比） （単位：百万円） 2022年4月期 2022年10月期 増減 主な差異要因 （2022年4月期実績比） 実績（B） 実績（A） （A）-（B） ■ 前期不動産等売却益の剥落 -940 営業収益 8,675 7,800 -874 ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +63 営業利益 4,436 3,775 -661 ・2022年10月期物件取得による増加 : +71 ・2022年4月期物件売却による減少 : -17 3,691 3,001 -689 【既存物件】 経常利益 ・賃料共益費収入の減少 : -5 ・水道光熱費収入の増加 : +48 当期純利益 3,690

  37. Slide 37: 有利子負債の状況 ①

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 平均借入金利 平均借入残存期間 金額 3.9年 4.0年 種別 期間 金利 2.0% 3.7年 3.8年 4年 （百万円） 3.5年 0.718% 1.5% 3年 2,589 5.0年 （固定） 1.0% 2年 0.816% 1,564 6.0年 0.93% （固定） 0.88% 0.84% 0.79% 0.81% 0.5% 1年 銀行 1.019% 5,476 8.0年 借入 （固定） 0.0% 0年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 1.1

  38. Slide 38: 有利子負債の状況 ②

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2022年10月31日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 11,645 1,200 （単位：百万円） 9,812 9,623 8,846 8,908 1,000 8,267 7,647 7,346 6,847 1,000 5,591 1,200 5,476 5,494 4,600 10,445 4,192 7,953 4,118 4,899 7,246 1,000 2,900 6,346 5,647 2,000 3,118 1,500 3,047 900 600

  39. Slide 39: 有利子負債の状況 ③

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2022年10月31日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 28,828 25.5% 格付対象 長期発行体格付 みずほ銀行 20,595 18.2% 新生銀行 13,608 12.0% 格付 A+ 三菱UFJ銀行 11,583 10.2% 格付見通し 安定的 あおぞら銀行 9,952 8.8% りそな銀行 8,418 7.4% （2022年10月 格付見直し） 日本政策投資銀行 3,400 3.0% 福岡銀行 3,229 2.9% 香川銀行 1,715 1.5% みずほ信託

  40. Slide 40: 1口当たりNAVの推移

    1口当たりNAVの推移 継続的な心築を通じた、ポートフォリオのバリューアップ （単位：円） 2015年10月期以降の成長率：38.5% 97,079 95,053 93,193 92,787 92,874 92,958 2015年9月 91,618 オフィス特化型 87,934 リートへの転換 85,957 84,076 81,155 78,336 76,400 73,493 70,117 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 10月期 4月期 10月期

  41. Slide 41: 巡航EPUの推移

    巡航EPUの推移 2022年10月期の巡航EPUは1,983円（前期比-2.6%） （単位：円） ■ 譲渡益 ■ 一時差異等調整積立金および配当積立金取崩 ■ 巡航EPU 2,508 （1口当たり分配金） 2,150 2,163 2,230 21 2,132 2,185 403 49 69 2,052 69 69 69 69 69 69 2,032 2,073 2,161 2,063 2,116 2,036 1,983 （+2.0%） （+4.2%） （-4.5%） （+2.6%） （-3.8%） （-2.6%） 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 2021年4月期 20

  42. Slide 42: 含み益の推移

    含み益の推移 2022年10月期の期末評価額は約480億円の含み益 （2022年4月期比 +31億円） 500,000 30% （百万円） 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 23.41% 22.25% 21.01% 20.77% 20.39% 20.53% 19.82% 400,000 20% 17.13% 15.98% 300,000 10% 246,330 253,110 240,131 241,167 240,398 244,029 244,001 229,198 234,805 197,617 200,472 200,413 199,297 199,047

  43. Slide 43: 成約・解約面積等の推移

    成約・解約面積等の推移 6割以上が増額での入替  成約面積・解約面積の推移 （オフィス） 成約面積（㎡） 解約面積（㎡） 期末稼働率（オフィス） 98.9% 99.1% 99.3% 99.3% 99.6% 18,00 0 98.2% 97.6% 100 .0 % 97.3% 96.9% 96.6% 95.6% 13,185 12,244 14,00 0 95.0% 11,434 11,422 10,900 9,110 8,629 8,187 10,00 0 90.0% 7,433 7,418 6,714 5,982 6,355 5,778 5,300 5,723 5,590 5,804 6,

  44. Slide 44: 契約更改の内訳 / 月額賃料の変動

    契約更改の内訳 / 月額賃料の変動 ■ 2022年10月期 用途別月額賃料変動 （単位：百万円） 増額改定 減額改定 2022年 成約 / 解約 / 2022年 既存物件 による による 物件取得 増減 4月期末 増床 減床 10月期末 増減 増加額 減少額 オフィス 1,114 +42 -29 +0.8 -0.6 +14 1,142 +27 +13 その他 29 +2 – – – – 31 +2 +2 合計 1,143 +45 -29 +0.8 -0.6 +14 1,174 +30 +15 ■ 2022年10月期 用途別契約更新状況 賃料変動額 対従前賃料 区分 件数 面積 (通期ベース）

  45. Slide 45: 賃貸面積の推移 / 入退去の状況

    賃貸面積の推移 / 入退去の状況 ■ 2022年10月期 用途別賃貸面積の推移 2 （単位：m ） 既存物件 2022年4月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 物件取得 2022年10月期末 増減 増減 オフィス 243,343 +11,393 -6,059 – 248,677 +5,334 +2,569 その他 6,603 +2,228 – – 8,832 +2,228 +2,228 合計 249,947 +13,622 -6,059 – 257,510 +7,563 +4,798 ■ 2022年10月期 用途別入退去の状況 ② 解約 / 館内減床 成約賃料 賃料減少額 区分 件数 面積

  46. Slide 46: オフィスビルにおける入退去理由

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 2021年 2021年 60.8% 15.7% 17.6% 5.9% 6.8% 15.3% 74.6% 3.4% 4月期 4月期 2021年 2021年 48.6% 32.4% 13.5% 5.4% 13.9% 19.4% 63.9% 2.8% 10月期 10月期 2022年 2022年 57.5

  47. Slide 47: フリーレントの状況

    フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 （月数） （単位：百万円） 3 ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入 首都圏平均 地方平均 2.7 2.8 122 2.3 32 75 89 79 2.2 2.0 2 1.7 1.3 0.9 6,940 6,832 6,879 6,794 6,836 1 0.8 0.3 0 2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期 2022年4月期 2022年10月期 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 10月末 4月末 10月末 4月末 10月末 © Ichigo In

  48. Slide 48: 継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行

    継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2023年4月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額 1,200 修繕費 CAPEX 減価償却費 郡山ビッグアイ 空調設備更新工事 49百万円 いちご大塚ビル 外壁改修工事 30百万円 910 913 927 893 いちご南森町ビル 外壁改修工事 29百万円 900 いちご西本町ビル 外壁改修工事 28百万円 600 ■ 2023年10月期における主なCAPEX計画 1,059 物件名 工事内容 投資額 870 いちご東池袋ビル サッシ等改修工事 40百万

  49. Slide 49: 賃料ギャップ：縮小するも、依然アップサイドあり

    賃料ギャップ：縮小するも、依然アップサイドあり 2023年4月期、2023年10月期に契約更新を迎えるテナントの契約賃料は 半数程度がマーケット賃料以下 ■ 契約賃料とマーケット賃料における賃料ギャップ推移 （オフィス） ■ オフィステナントの契約更新時期と月額賃料ギャップ分布 5% （単位：百万円） 全体 都心6区 ■ 10%以上 ■ 0%以上～10%未満 ■ -10%以上～0%未満 ■ -10%未満 2.20% 1.48% 258（27.2%） 0.58% 0% 43 207（21.8%） -2.01% -1.42% 54 -2.86% 83 -2.94% -5% 55 マーケット賃料以下

  50. Slide 50: 中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長

    中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長 2022年12月20日時点 2022年4月30日時点 2022年10月31日時点 （参考） 全体 85物件 86物件 86物件 物件数 オフィス 81物件 82物件 82物件 その他 4物件 4物件 4物件 全体 2,054億円 2,092億円 2,059億円 資産規模 オフィス 97% 97% 97% その他 3% 3% 3% 都心6区 56% 55% 56% その他首都圏 23% 25% 22% エリア別 4大都市 15% 15% 16% その他主要都市 6% 6% 6% 鑑定評価額 2,463億円 2,531億円 2,493億円 賃貸可

  51. Slide 51: 保有資産の高い耐震性

    保有資産の高い耐震性 取得基準  耐震性能：新耐震基準または同等の耐震性を有するもの  地震PML（※1）：投資不動産単体のPML20%以下、ポートフォリオPML10%以下 ■ 保有資産の耐震性区分 （2022年10月31日時点） 旧耐震－新耐震並み（※2） 旧耐震－耐震工事実施済 3物件 4物件 （賃貸可能面積割合 3.2%） ポートフォリオPML （賃貸可能面積割合 6.7%） 3.5% （2022年10月31日時点ポートフォリオ） ■ 旧耐震－耐震工事実施済（4物件） いちご栄ビル、いちご三田ビル、いちご五反田ビル、 新耐震基準 79物件 いちご東池袋ビル （賃貸可能面積割合 90.

  52. Slide 52: 物件一覧 ①

    物件一覧 ① 2022年10月31日時点 2022年 10月期末評価 2022年 4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（ m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,326 4,523.19 100.0% 3,330 3.9% 3,270 4.0% +60 -0.1% O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,706 4,119.

  53. Slide 53: 物件一覧 ②

    物件一覧 ② 2022年10月31日時点 2022年10月期末評価 2022年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-42 いちご高松ビル その他主要都市 香川県高松市 3,010 2,075 6,329.33 100.0% 3,970 5.9% 3,860 6.0% +110 -0.1% O-46 いちご神田錦町ビル 都心6区 東京都千代田区 2,130 2,003 2,

  54. Slide 54: 物件一覧 ③

    物件一覧 ③ 2022年10月31日時点 2022年 10月期末評価 2022年 4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（ m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-74 いちご西本町ビル 4大都市 大阪府大阪市 2,190 2,205 6,152.00 98.3% 2,520 4.5% 2,500 4.5% +20 － O-75 いちご博多ビル 4大都市 福岡県福岡市 1,380 1,368 2,423.86 1

  55. Slide 55: 物件一覧 ④

    物件一覧 ④ 2022年10月31日時点 2022年10月期末評価 2022年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） Z-09 フチュール和泉 その他主要都市 大阪府和泉市 1,210 1,056 3,733.66 100.0% 576 5.8% 563 5.8% +13 － そ Z-10 いちご渋谷文化村通りビル 都心6区 東京都渋谷区 2,400 2,447 778.77

  56. Slide 56: Appendix：中規模オフィスの投資魅力

    Appendix ： 中規模オフィスの投資魅力 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 56

  57. Slide 57: 中規模オフィスの投資魅力 ①：豊富な物件数と価値向上の余地

    中規模オフィスの投資魅力 ①： 豊富な物件数と価値向上の余地 ■ 延床面積別建物数（件） 豊富な物件数 ■ 500㎡未満 ■ 500～1,000㎡ 0 0■ 1,000～2,000㎡  日本の不動産の9割以上を占めていることから、優良物件への投資機会 ■ 2,000～5,000㎡ ■ 5,000～10,000㎡ ■ 10,000㎡以上 が豊富  流動性が高いことから、機動的な投資戦略の実行が可能 10 3% 44% 25% 15% % 3% 対象テナント層が厚い 中小規模不動産の割合：94%  従業者数50人以下の会社が95% ・ データ出所： 国土交通省「平成30年法人土地基本調査」

  58. Slide 58: 中規模オフィスの投資魅力 ②：賃料の安定性

    中規模オフィスの投資魅力 ②： 賃料の安定性 中規模オフィスの賃料は、大規模オフィスに比べて安定的に推移 ■ 東京都主要5区における規模別オフィスの賃料推移 平均想定成約賃料（円 / 月坪） 60,000 50,000 グレードA 40,000 30,000 グレードA- 20,000 グレードB 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 （年） （出所）シービーアールイー株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成 「グレードA」は、東

  59. Slide 59: Appendix：「いちごオフィス」とは

    Appendix ： 「いちごオフィス」とは © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 59

  60. Slide 60: 「いちごオフィス」とは ①：投資対象

    「いちごオフィス」とは ①： 投資対象 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオを 構築し、投資主価値の最大化を目指す  中規模オフィスの特性 – 安定したキャッシュフローを有する – 景気上昇局面における賃料収入のアップサイドの余地 – バリューアップ等による収益性向上の余地  首都圏を中心とした中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築  心築による価値向上やきめ細かな物件管理を通じ、持続的な成長を目指す © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corpora

  61. Slide 61: 運用資産ポートフォリオ

    運用資産ポートフォリオ 【2022年10月31日時点】 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 中段： 取得価格（億円） その他 物件数 86物件 3% 下段： 投資比率 取得総額 209,297百万円 鑑定評価額 253,110百万円 賃貸可能面積 266,866.48m2 稼働率 96.5% 仙台 18 オフィス 東京 首都圏 1% 97% 1,661 79% 名古屋 ■ 規模分散 205 10億未満 10% 関西 2% 82 4% 福岡 36 2% 10億～20億 未満 27% その他 30億以上 89 4% 52% 20億～ 30億未満 19% © Ichigo Inves

  62. Slide 62: テナントの状況

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] 教育・ 学習支援業 テナント総数 ： 938件 （2022年10月31日時点） 2% 飲食店・宿泊業 3% 建設業 その他 上位テナント10社合計の割合 3% 5% 不動産業 （面積ベース） 10.6% 4% （賃料ベース） 12.9% サービス業 ※ 住宅のマスターリース先は除く 金融・保険業 30% 5% ■ 賃貸面積上位テナント10社 2 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積（m ） 面積割合 情報通信業 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,2

  63. Slide 63: 「いちごオフィス」とは ②：資産規模・分配金の推移

    「いちごオフィス」とは ②： 資産規模・分配金の推移 （単位：円） ■ 資産規模（億円） 1口当たり分配金（円） 2,508 2,255 2,230 2,185 2,150 2,163 2,052 2,132 2,014 1,930 1,964 1,904 1,923 2,092 1,999 2,030 2,032 2,023 2,023 2,061 2,061 2,054 1,706 1,740 1,969 1,910 1,898 1,925 1,656 1,627 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 202

  64. Slide 64: 「いちごオフィス」とは ③：外部成長の実績

    「いちごオフィス」とは ③： 外部成長の実績  2015年10月期以降の資産取得累計額は1,558億円（見込み） 取得累計 1,558  うち、825億円（52.9%）についてはスポンサーサポートを活用 ■ 2015年10月期以降の取得・譲渡実績 （累計ベース、単位：億円） 外部から ■ スポンサーから取得 取得 ■ スポンサーに譲渡 716 733 ■ 外部から取得 677 624 639 (47.1%) ■ 外部に譲渡 563 544 509 509 スポンサー 825 825 825 825 から取得 747 802 676 825 384 （52.9%） 取得 譲渡 193 193

  65. Slide 65: 「いちごオフィス」とは ④：いちごブランディング

    「いちごオフィス」とは ④： いちごブランディング ハードとソフト両面からのブランディングにより、テナント満足度を向上、 高稼働率の維持と適正な賃料水準を実現  共用部分のリニューアル等を通じて、「いちごオフィス」独自のおもてなしを演出  外壁サイン、エントランスマット、テナント総合案内の設置 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 65

  66. Slide 66: 「いちごオフィス」とは ⑤：レイアウトオフィス / ラウンジ

    「いちごオフィス」とは ⑤： レイアウトオフィス / ラウンジ 快適性の高いオフィス空間の提供を通じた独自の差別化戦略 ■ いちごレイアウトオフィス 【例：いちご神保町ビル（東京都千代田区）】 • デザイン性の高い、フレキシブルなオフィス空間の提供による賃料収入アップ • 増員やレイアウト変更に対応可能な可動式什器の採用により、ベンチャー企業の成長を支援 全体レイアウト レイアウト変更に対応した 窓面を活用した リラックスできる 社員間の 可動式什器 ワーキングスペース ワーキングスペース コミュニケーションエリア ■ いちごラウンジ 【例：いちご東池袋ビル（東京都豊島区）】 • 空室フロアを

  67. Slide 67: Appendix：Ｊリーグ投資主優待、スポンサー、その他

    Appendix ： Ｊリーグ投資主優待、スポンサー、その他 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 67

  68. Slide 68: 「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度

    「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度  2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約70,000名） ② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象  いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 68

  69. Slide 69: スポンサー：サステナブルインフラの「いちご」

    スポンサー サステナブルインフラの「いちご」  Jリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築（しんちく）、 クリーンエネルギー等の事業を展開  不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業が強み  太陽光および風力発電、環境負荷軽減や スポーツ支援（ウエイトリフティング、ライフル射撃、 陸上、Ｊリーグトップパートナー）等も積極的に推進 ©J.LEAGUE いちごオフィス（8975） いちご株式会社 （プライム 2337） アセット いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」

  70. Slide 70: スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係

    スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係 スポンサー いちご株式会社 （プライム、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託  中規模オフィスに特化 いちごオフィス  投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市  資産規模： 86物件、2,092億円 （2022年10月末日現在）  ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル  2015年11

  71. Slide 71: スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル

    スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご （8975） （プライム 2337） 取得 外 部 スポンサーの「心築」機能を活用し、 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 現存不動産の価値向上、修繕等を 通じた循環モデルの構築を目指す ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環境に左右されない「

  72. Slide 72: 投資口価格の推移

    投資口価格の推移（2011年11月1日～2022年10月31日） 投資口価格（円） 出来高（口） 出来高 投資口価格 東証REIT指数（指数化） 150,000 60,000 ■ 合併来最高値（終値） 119,300円 （2020年2月21日） ■ 合併来最安値（終値） 投資口追加発行時 25,310円 （2011年11月22日） 発行価格 125,000 89,212円 50,000 ■ 2022年10月期 平均出来高 （2015/5/1） 3,659口 （2022年10月31日時点） 投資口追加発行時 発行価格 83,167円 投資口追加発行時 100,000 40,000 （2014/1

  73. Slide 73: 投資主の状況

    投資主の状況（2022年10月31日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 所有 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 331,190 21.9% 691,117口 728,954口 757,134口 (45.7%) (48.2%) (50.0%) 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 278,326 18.4% 12,972口 12,062口 11,150口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (0.9%) 3 179,117 11.8% (0.8

  74. Slide 74: 投資法人概要

    投資法人概要 2022年10月31日時点 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区内幸町1-1-1 執行役員 福永 隆明 保有物件数 86物件 ポートフォリオ規模 2,092億円 （取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長執行役員 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ichigo Inves

  75. Slide 75: Make More Sustainable

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

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