Japan Real Estate Investment Corp. · TSE:8952
Japan Real Estate Investment — FY2021 Earnings Presentation
78 slides from Japan Real Estate Investment's earnings presentation, March 2021
Slide 1: 2021年3月期 決算説明資料
ジャパンリアルエステイト投資法⼈ 2021年3⽉期 決算説明資料 （2020年10⽉1⽇〜2021年3⽉31⽇） 証券コード 8952
Slide 2: ６ ESG ７ Appendix
1 決算ハイライト 2 2 決算及び業績予想 7 3 内部成⻑ 12 4 財務戦略 20 ５ ポートフォリオ概況 23 ６ ESG 27 ７ Appendix 35
Slide 3: 決算ハイライト
RANTLE e ¥ AY AMY
Slide 4: 分配金サマリー
分配⾦サマリー 1⼝当たり分配⾦ 今回決算（2021年3⽉期） 前期⽐︓ +58円（+0.5％） 11,320円 予想⽐︓+290円（+2.6％） 1⼝当たり分配⾦の推移 〜 14期連続増配 〜 （円） 12,000 11,262 11,320 11,350 11,100 11,030 10,740 10,610 10,197 10,000 9,697 9,495 9,336 半年前予想 半年前予想 今回予想 今回予想 実 9,096 績 8,544 8,361 8,000 6,000 2016年9⽉期 2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期
Slide 5: 運用ハイライト（2021年3月期）
運⽤ハイライト（2021年3⽉期） 新型コロナウイルスの影響を受けながらも、増額改定やESGへの取り組みを着実に推進 内部成⻑ 財務戦略 LTV 41.9%（前期⽐ －0.0pt） テナント⼊替 賃料改定 期末⼊居率 平均利率 0.43％ （前期⽐ －0.03pt） 97.9％ 平均残存年数 4.17年 （前期⽐ ＋0.35年） ⽉額 －42百万円 ⽉額 ＋15百万円 （前期⽐ －1.1pt） ⻑期固定⽐率 89.7％ （前期⽐ ＋2.6pt） ESGへの取り組み ▶ GRESBにおいて「Green Star」・「5 Stars」評価を取得 アジア地域・上場・オフィス⽤途にて「セクターリーダー
Slide 6: 現在の状況と今後の見通し
現在の状況と今後の⾒通し 2021年3⽉期における新型コロナウイルスの影響と対応 オフィステナントの状況 店舗テナントの状況 賃料⼀時減額による 企業の様⼦⾒姿勢が継続し、新規借室需要が低迷 決算期 決算への影響額 ⽴地改善やオフィス拡張の動きもあるが、全体としては空室率が上昇 2021年3⽉期 －42百万円 既存テナントの増額改定は伸びが鈍化 2020年9⽉期 －34百万円 オフィスマーケットの⾒通し ワクチン接種のスピードが予想より遅く、今後1年程度は新規需要が限定的。空室率の上昇が続く。 新型コロナウイルスの収束が⼀定程度⾒えてくれば、⼤⼿企業を中⼼に今後の働き⽅を試
Slide 7: ポートフォリオ入替と内部留保還元
ポートフォリオ⼊替と内部留保還元 ポートフォリオ⼊替 及び 内部留保還元 プロアクティブな視点で、ポートフォリオの⼊替を戦略的に進める 資産⼊替の過程で⽣じる不動産売却益を、積極的に投資家へ還元する （期末の内部留保残⾼の1／20を⽬安に毎期分配する） ＊売却益による分配⾦が⾒込まれる場合等は、減額または⾏わない場合があります。 ⼤塚東池袋ビルディングの譲渡 物件概要 取引概要 東京都豊島区 譲渡予定価格 期末鑑定評価額 所在地 東池袋⼆丁⽬ 6,025百万円 4,850百万円 ＜⼟地＞ 2,121㎡ ⾯ 期末帳簿価額 譲渡予定⽇ 積 ＜建物＞ 9,531㎡ 3,280百万円 2021
Slide 8: 決算及び業績予想
RA EU O' Sait 3 48 AN AMALY 2 2 e * f “ : , . . » | : - > : a A hy “ oH . ie a Hs HH wy we > Z a8 ii He 1 Ht
Slide 9: 2021年3月期 決算概要
2021年3⽉期 決算概要 主な増減要因（前期⽐） （百万円） 2020年9⽉期 2021年3⽉期 半年前 項⽬ 前期⽐ 業績予想⽐ 営業収益 実績 実績 業績予想 既存ビル -168 営業収益 34,966 百万円 34,944 百万円 -22 百万円 34,740 百万円 +204 百万円 賃料共益費 -214 賃貸事業収益 34,966 百万円 34,944 百万円 -22 百万円 34,740 百万円 +204 百万円 ʼ20/09期取得ビル +146 営業費⽤ 営業費⽤ 18,468 百万円 18,464 百万円 -3 百万円 18,640 百万円 -175 百万円 既存
Slide 10: 2021年3月末 貸借対照表（B/S）
2021年3⽉末 貸借対照表（B/S） 2020年9⽉末 2021年3⽉末 増減 2020年9⽉末 2021年3⽉末 増減 資産の部 負債の部 Ⅰ 流動資産 Ⅰ 流動負債 現預⾦、信託現預⾦ 28,695 百万円 34,353 百万円 5,657 百万円 短期借⼊⾦ 31,000 百万円 18,000 百万円 -13,000 百万円 その他流動資産 679 百万円 678 百万円 -1 百万円 1年内返済予定⻑期借⼊⾦ 52,200 百万円 51,700 百万円 -500 百万円 流動資産合計 29,375 百万円 35,032 百万円 5,656 百万円 前受⾦ 3,170 百万円 3,17
Slide 11: 2021年9月期・2022年3月期 業績予想
2021年9⽉期・2022年3⽉期 業績予想 2021年9⽉期の主な増減要因 （百万円） 2021年3⽉期 2021年9⽉期 2022年3⽉期 項⽬ 前期⽐ 前期⽐ 営業収益 実績 業績予想 業績予想 既存ビル -491 営業収益 34,944 百万円 36,950 百万円 +2,005 百万円 34,580 百万円 -2,370 百万円 賃料共益費 -309 賃貸事業収益 34,944 百万円 34,420 百万円 -524 百万円 34,580 百万円 +160 百万円 解約違約⾦・原状回復費相当額 -202 ʻ21/09期譲渡予定ビル -32 不動産等売却益 0 百万円 2,53
Slide 12: 分配金増減要因
分配⾦増減要因 （円） 増加 減少 管理業務費の増 -88円 解約違約⾦・原状回復費相当 ⽔道光熱費の増 -192円 ⽔道光熱収⼊の増 +79円 管理業務費の増 -93円 ⽔道光熱費の減 +197円 額の減 -145円 公租公課の増 -83円 ⽔道光熱費の減 +129円 修繕費の増 -128円 減価償却費の減 +199円 修繕費の増 -101円 減 -154円 不動産等 内部 売却益 留保 （注2） 還元 その他 577 内部 133 賃貸 賃貸 外部 留保 事業 成⻑ 11,350 その他 還元 事業 11,320 賃料 費⽤ 賃貸 賃貸 178 収益 共益費 133 事業 事業 (コロナ
Slide 13: 内部成長
- AMY AY
Slide 14: 入居率・入替率の推移
⼊居率・⼊替率の推移 リーシング期間の⻑期化が⾒られるも、テナント⼊替による賃料単価の上昇は継続 ⼊居率の推移 年間テナント⼊替率 東京23区 その他都市 全体 100.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.7% 95.0% 5.6% ʼ21年3⽉末 4.9% 5.0% 5.4% 97.9％ 4.3% 4.9% 3.9% 4.1% 4.1% 3.8% 3.7% 4.7% 4.0% 4.0% 4.5% 4.3% 4.0% 3.9% 3.2% 90.0% 3.6% 3.5% 3.5% 2.8% 3.3% 3.0% 3.2% 3.1% 3.2% 2.8% 2.6% 2.6% 2.0% 2.3% 8
Slide 15: 賃料改定の状況
賃料改定の状況 賃料改定の推移 増減額割合（⽉額契約賃料ベース） （百万円・⽉額） 増額 減額 増額 据置 減額 60.0 '19/03期 42.8% 57.0% 0.2% 50.0 48.3 41.2 40.0 '19/09期 59.6% 40.4% 0.0% 32.3 30.0 25.3 19.9 19.7 19.8 '20/03期 67.3% 32.7% 0.0% 20.0 19.0 15.8 10.0 8.7 '20/09期 62.0% 36.9% 1.1% 0.0 -0.6 -0.4 -0.4 -0.1 0.0 -0.0 -1.3 -3.3 -4.0 -10.0 -9.1 '21/0
Slide 16: 月額契約賃料
⽉額契約賃料（住宅賃料は除く） 増額改定は継続も、空室率上昇の影響を受けて内部成⻑はマイナスに （百万円） 増加 賃料⽉額の増減要因 テナント⼊替 減少 -42百万円 -0.8％ 貸付 返室 114 157 賃料改定 +2.2％ -3.0% +15百万円 +0.3％ 増額 減額 【内部成⻑】 4 -26百万円 19 -0.5％ +0.4％ -0.1% 2020年9⽉期 2021年3⽉期 -26百万円の減少 賃料⽉額 賃料⽉額 -0.5％ 5,230百万円 5,204百万円 総賃貸⾯積 貸付⾯積 返室⾯積 総賃貸⾯積 864,735 ㎡ ＋17,151㎡ -26,053㎡ 855,833㎡ 賃貸
Slide 17: 内部成長による月額契約賃料増減の推移
内部成⻑による⽉額契約賃料増減の推移 テナント⼊替・賃料改定による増減の推移 ▶ 賃料改定による増額は継続も、空室率の上昇により⽉額契約賃料はマイナス 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% テナント⼊替による増減 賃料改定による増減 -2.0% 賃貸条件変動（テナント⼊替+賃料改定）による増減 -2.5% -3.0% -3.5% -4.0% '11/09期 '12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/0
Slide 18: 査定賃料・賃料ギャップの推移
査定賃料・賃料ギャップの推移 ポートフォリオの査定賃料 賃料ギャップ ▶ 66物件中、34物件で据置、32物件で下落 ▶ 賃料ギャップのマイナス幅は前期⽐縮⼩ 上昇 都⼼5区 据置 (物件) 下落 30 乖離率 ⽉額 -482百万円 5 25 賃料ギャップ 20 -9.3％（マーケット未達） 21 20 23 15 26 26 10 5 8 8 5 0 2 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 賃料ギャップの推移 増額改定による⽉額契約賃料の増加率︓左軸 期初賃料ギャップ（マーケット未達）︓右軸 8 その他18区 減額改定による⽉額契約賃料
Slide 19: 資産価値向上による成長
資産価値向上による成⻑ 中⻑期的に選ばれるオフィスを⽬指し、リノベーション等を通して資産価値の向上を図る 芝⼆丁⽬⼤⾨ビルディング改修⼯事（事例紹介） 物件概要 改修⼯事の主な内容 グリーンボンドにより本⼯事改修資⾦ 環境負荷軽減を⽬的とした 10億円を調達 ⾼効率空調設備への更新、 館内照明のLED化 改修前後のパフォーマンス対⽐ テナント扉の全⾯改修、及び 電⼦錠システム化により利便 性とセキュリティ性を向上 CO2排出量 32.8%削減 ※2020年と2017年の年間実績対⽐ 東京都港区 テナント従業員の健康と快適 所在地 芝⼆丁⽬ 性に配慮し、セントラル空調か ⼟地⾯積 2
Slide 20: MEMO
MEMO 19 19
Slide 21: 財務戦略
- AMY AY
Slide 22: 有利子負債の状況①
有利⼦負債の状況① 低⾦利が続く⾦融マーケットのもと、リファイナンスによる⾦利コスト削減を継続 平均利率・平均残存年数 ⽀払利息の推移 借⼊等事例 （年） 平均残存年数 平均利率 （百万円） 10 1.25% 1,400 借⼊先 借⼊⽇ 借⼊額 利率 期間 8 1.00% 1,300 三菱UFJ銀⾏ ʻ20/12/21 10,000百万円 0.2825％ 10年 6 0.75% 1,200 4.17年 1,068 1,071 4 0.50% 1,100 福岡銀⾏ ʼ21/01/29 2,500百万円 0.21875％ 7年 978 2 0.43% 0.25% 1,000 959 927 900
Slide 23: 有利子負債の状況②
有利⼦負債の状況② 健全な財務体質を維持 有利⼦負債残⾼・LTVの推移 有利⼦負債残⾼ LTV（簿価） LTV（時価） （百万円） 450,000 45.0% 41.9% 400,000 40.0% 350,000 35.0% 300,000 33.5% 30.0% 250,000 25.0% 200,000 20.0% 150,000 15.0% 100,000 10.0% 50,000 5.0% 0 0.0% '10/03期 '10/09期 '11/03期 '11/09期 '12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15
Slide 24: ポートフォリオ概況
— KIAUAH ob AN AMALY 2 2 e * f “ : , . . » | : - > : a A hy “ oH . ie a Hs HH wy we > Z a8 ii He 1 Ht
Slide 25: 資産規模の推移
資産規模の推移 （億円） 取得価格合計 物件数 (物件) 12,000 90 ʼ21/03期末 73物件 1兆705億円 10,000 75 8,000 60 6,000 45 4,000 30 2,000 15 上場時 20物件 928億円 0 0 '02/03期 '03/03期 '04/03期 '05/03期 '06/03期 '07/03期 '08/03期 '09/03期 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期 '20/03期 '21/03期 24
Slide 26: 築年数・分散の状況
築年数・分散の状況 築年数の推移 テナント数の推移 （年） （件） 30 JREポートフォリオ平均築年数 1,500 25 ʼ21/03期末 1,250 19.0年 1,000 ʼ21/03期末 20 750 1,497 500 15 上場時 17.9年 250 上場時 213 10 0 築年数 地域分散 テナントの業種分散 ⼤⼝テナントの割合 その他 窯業 電気・熱供給業 その他 30年〜 名古屋市 情報サービス 7.0% 1.5% 1.3% 上位10社 11.0% 〜10年 2.9% 10.3% 12.9% 20.3% 公務・各種団体 の占率 ⼤阪市・京都市 1.9% 19.2% 5.8%
Slide 27: 鑑定評価・含み損益、1口当たりNAVの推移
鑑定評価・含み損益、1⼝当たりNAVの推移 直近の期末鑑定評価額・含み益・含み益率 2020年9⽉期 2021年3⽉期 前期⽐ 期末鑑定評価額 1兆2,539億円 1兆2,539億円 ｰ0億円 含み益 2,865億円 2,907億円 +42億円 含み益率 29.6％ 30.2％ +0.6pt 鑑定評価・含み益の推移 1⼝当たりNAVの推移 合計︓鑑定評価額 ︓簿価 ︓含み益 （億円） ︓含み益率 （円） 581,877 578,857 14,000 35.0% 580,000 573,321 567,928 560,000 12,000 30.0% 544,768 540,000 535,08
Slide 28: ESG
- AMY AY
Slide 29: ESG関連トピック
ESG関連トピック GRESB評価結果 ▶ 2020年実施のGRESBにおいて以下の通り「Green Star」・「5 Stars」評価を取得し、初めてアジア地域・上場・オフィス⽤途にて「セクターリーダー」に選出されました。 国内オフィス部⾨では2年連続「第1位」の結果となります。 アジア地域・上場 オフィス⽤途 「セクターリーダー」 GRESBレーティング 「5 Stars」 GRESB開⽰評価 「Ａ」 2030年度⽬標 2030年度に向けて About KPIs CO2原単位 CO2排出量*1 ⽔使⽤量*1 リサイクル率 ZEB保有*2 60 kg/m2以下 35% 削減 20% 削減 9
Slide 30: ESG関連トピック
ESG関連トピック サステナビリティ・リンク・ローン ▶ J-REIT業界初となるサステナビリティ・リンク・ローン（SLL）による資⾦調達を実施しました。 借⼊① 借⼊② 気候変動リスク、特にCO₂の削減にフォーカスし、以下の2030年度⽬標をサステナビリティ・パフォーマンス・ ターゲット（SPTs）に設定いたしました。 借⼊先 農林中央⾦庫 CO₂排出量の35%削減（2013年度⽐、原単位ベース） ZEB保有 5棟（Nearly ZEB、ZEB Ready、ZEB Orientedを含む） 借⼊⾦額 50億円 50億円 上記SPTsを基に、複数回の確認時点を設け、各時点において別途定
Slide 31: 新型コロナ感染拡大への取り組み
新型コロナ感染拡⼤への取り組み テナントに向けた感染拡⼤防⽌策 テナント従業員の感染拡⼤防⽌に配慮した取り組み 直近の事例紹介 汐留ビルディング ⼀部のビルに検温カメラを設置、⼊館者の健康状態をリアルタイムで把握 共⽤部へのアルコール消毒液の設置、⼿すり等の消毒作業を徹底 エレベーターホール等、⼈が並ぶ空間の床⾯に⽴ち位置テープを設置 ラウンジ、喫煙室等の使⽤や同時利⽤可能⼈数を適宜制限 館内での感染予防啓発ポスター等の掲出 etc. エレベーターホールの前に設置した最新のスタンド検温 カメラは、AI機能によって⼈の顔を検出するため、マス ク着⽤のまま僅か0.2秒で⾼精度な
Slide 32: 国際イニシアティブへの署名・参加
国際イニシアティブへの署名・参加 資産運⽤会社による国際イニシアティブへの署名・参加 責任投資原則 国連環境計画・⾦融イニシアティブ 気候関連財務情報開⽰タスクフォース （PRI） （UNEP FI） （TCFD） 2018年8⽉署名 2018年8⽉署名 2019年6⽉署名 ▶ ESG投資の実践状況を報告し、以下の評価結果を取得しました。 ▶ J-REIT業界初のTCFD (気候関連財務情報開⽰タ 戦略とガバナンス 「A+」 スクフォース) のオフィシャルな署名者になりました。 （Strategy & Governance) （最上位） ▶ JREでは、気候変動によるリスクとビジネス機会を踏ま
Slide 33: ESGに関する認証の取得・外部評価
ESGに関する認証の取得・外部評価 CDP気候変動プログラムへの参加 ▶ 2020年実施のCDP気候変動プログラムの評価において「B」を取得しています。 ISS ESG 企業格付 「Prime」 評価の取得 ▶ ISS社のサステナビリティ格付において「Prime Status」評価を獲得しました。 ビル環境認証取得率 76.2％ （取得価格ベース / 2021年3⽉末時点） ▶ DBJ Green Building認証、BELS認証、CASBEE不動産評価認証によるビル認証を取得しています。 DBJ Green Building 認証 新規取得物件 リンクスクエア新宿 フロントプレイス南新宿
Slide 34: ⾵が強くてコンディションが難しいから、確実にPAR
グリーン左の海の⽅へ打てば、強い⾵に戻されて 2オンできるかもしれません。イーグルチャンスです。 他のプレイヤーのスコアがあまり伸びていないような ので、無理しないで右に1打刻んでおこう。今⽇は ⾵が強くてコンディションが難しいから、確実にPAR が取れるように攻めよう。分 33
Slide 35: MEMO
MEMO 34 34
Slide 36: Appendix
Appendix 2% Z t e, atee nee a i Lo ) HH 4 ae get r’ » 3 » . Aso “Me ly . - 2. oe CS er s ; > toy a 3 ? 2 ~~ aged &% ae %e . . <s = , * ™~ 99 ; ie Bie» : : MRP e- |: % 3
Slide 37: 直近5期の財務指標の推移
直近5期の財務指標の推移 2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期 2021年3⽉期 総資産経常利益率（ROA・年換算値） 2.8 % 3.2 % 3.3 % 3.1 % 3.1 % 純資産当期純利益率（ROE・年換算値） 5.3 % 5.8 % 6.1 % 6.0 % 6.1 % 期末⾃⼰資本⽐率 53.1 % 53.1 % 52.4 % 51.5 % 51.4 % LTV①（簿価ベース） 40.5 % 40.4 % 40.9 % 41.9 % 41.9 % LTV②（時価ベース） 33.1 % 32.4 % 32.6 % 33.4 % 33.5 % デットサー
Slide 38: JRE上場からの実績①
JRE上場からの実績① (百万円) 2002年3⽉期 2002年9⽉期 2003年3⽉期 2003年9⽉期 2004年3⽉期 2004年9⽉期 2005年3⽉期 2005年9⽉期 2006年3⽉期 2006年9⽉期 2007年3⽉期 2007年9⽉期 2008年3⽉期 2008年9⽉期 営業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,570 16,960 17,530 25,743 19,805 賃貸事業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119
Slide 39: JRE上場からの実績②
JRE上場からの実績② (百万円) 2009年3⽉期 2009年9⽉期 2010年3⽉期 2010年9⽉期 2011年3⽉期 2011年9⽉期 2012年3⽉期 2012年9⽉期 2013年3⽉期 2013年9⽉期 2014年3⽉期 2014年9⽉期 2015年3⽉期 2015年9⽉期 営業収益 20,716 21,524 21,665 22,112 22,135 22,829 24,059 24,222 25,357 26,225 26,582 27,760 28,314 29,980 賃貸事業収益 20,716 20,795 20,758 22,112 22,135 22,283 24,0
Slide 40: JRE上場からの実績③
JRE上場からの実績③ (百万円) 2016年3⽉期 2016年9⽉期 2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期 2021年3⽉期 2021年9⽉期 2022年3⽉期 営業収益 30,589 30,773 30,818 31,718 31,955 33,066 33,022 35,164 35,996 34,966 34,944 36,950 34,580 賃貸事業収益 30,428 30,773 30,784 31,718 31,816 32,795 33,022 33,580 33,810
Slide 41: 費用内訳・工事の実績と計画
費⽤内訳・⼯事の実績と計画 費⽤等の内訳 ⼯事費 及び 減価償却費の実績 (百万円) 100% 管理業務費 ʻ11/09期 ʻ12/03期 ʻ12/09期 ʻ13/03期 ʻ13/09期 ʻ14/03期 ʻ14/09期 ʻ15/03期 ʻ15/09期 ʻ16/03期 90% ⽔道光熱費 ⼯事費 1,328 2,493 2,227 2,741 2,411 3,320 2,472 4,216 2,021 3,977 修繕費 公租公課 585 700 764 886 866 887 733 983 881 1,101 80% (費⽤計上⼯事) 資本的⽀出 半年前予想 743 1,792 1,463
Slide 42: 運用方針
運⽤⽅針 外部成⻑ 中⻑期的な競争⼒を重視した物件取得 新規取得物件の基準 スポンサーとの連携による着実な外部成⻑ ⽴ 地 構 造 規 模 スポンサーからのパイプライン ⾸都圏に 新耐震基準 原則として スポンサーの幅広いネットワークを活⽤ 70％以上 に適合 3,000㎡以上 継続的なポートフォリオの質の強化 その他都市は 30％以下 中⻑期的な競争⼒を重視 外部環境や財務状況を考慮 資産の⼊替によるポートフォリオの強化 上記の基準をクリアする優良な物件をターゲットとし、 ポートフォリオの質の継続的な向上を図る 内部成⻑ 賃貸利益の安定成⻑ 財務戦略 健全な財務体質の 維
Slide 43: 物件取得・譲渡の実績
物件取得・譲渡の実績 取得実績の推移 取得先の割合 その他 スポンサー (百万円) スポンサー関連 その他 2,927億円 関連 50,000 8,416億円 25.8% 74.2% 40,000 30,000 20,000 スポンサーから の紹介 10,000 スポンサー等 2,108億円 6,308億円 0 18.6% '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 55.6% 譲渡実績の推移 取得形態の割合 (百万円) スポンサー関連 その他 ⼊札 相対 50,000 2,60
Slide 44: ポートフォリオ平均賃料の推移
ポートフォリオ平均賃料の推移 (円／坪) MEMO 30,000 都⼼5区 25,000 ポートフォリオ全体 20,000 15,000 43
Slide 45: MEMO
MEMO 44 44
Slide 46: 新規マーケット賃料水準の推移①
新規マーケット賃料⽔準の推移① • シービーアールイー株式会社による査定新規賃料に関し、直近決算期初を「100」として、過去からの推移を表⽰。 • JREが2021年3⽉末現在保有する建物72物件のうち、⼀棟貸し等の特殊要因のある6物件を除いた計66物件が査定対象。 各調査時点における査定新規賃料(下限・上限の中間値︓指数)の推移 エリア ビル名 '06/03期 '07/03期 '08/03期 '09/03期 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期 '19/09期 '20/0
Slide 47: 新規マーケット賃料水準の推移②
新規マーケット賃料⽔準の推移② • シービーアールイー株式会社による査定新規賃料に関し、直近決算期初を「100」として、過去からの推移を表⽰。 • JREが2021年3⽉末現在保有する建物72物件のうち、⼀棟貸し等の特殊要因のある6物件を除いた計66物件が査定対象。 各調査時点における査定新規賃料(下限・上限の中間値︓指数)の推移 エリア ビル名 '06/03期 '07/03期 '08/03期 '09/03期 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期 '19/09期 '20/0
Slide 48: LTVの推移・金融機関別借入残高
LTVの推移・⾦融機関別借⼊残⾼ LTV（総資産有利⼦負債⽐率）の推移 ⻑期有利⼦負債⽐率 短期有利⼦負債⽐率 LTV30％〜40％ 新投資⼝発⾏ LTV（簿価） 100% 100% 90% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 半年前予想 半年前予想 実績 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0% ＊LTV（%）=有利⼦負債／総資産×100 ＊⻑期有利⼦負債⽐率=（⻑期借⼊⾦（1年内返済予定⻑期借⼊⾦を含む）+投資法⼈債）／有利⼦負債合計 ⾦融機関別借⼊残⾼ 三菱ＵＦＪ銀⾏ 94,600百万円 中国銀⾏ 6,000百万円 群
Slide 49: 有利子負債一覧
有利⼦負債⼀覧 ＊本決算期中に借⼊または発⾏を⾏ったものは⻘字で記載。 （残⾼︓百万円、利率︓％） 借⼊先 借⼊⽇ 残⾼ 利率 返済期限・年限 借⼊先 借⼊⽇ 残⾼ 利率 返済期限・年限 みずほ銀⾏ '20/04/20 5,000 0.1172 '21/04/20 1年 ⽇本政策投資銀⾏ '17/03/30 5,000 0.315 '25/03/31 8年 三井住友信託銀⾏ '20/04/20 2,000 0.1172 '21/04/20 1年 信⾦中央⾦庫 '17/03/30 5,000 0.36 '26/03/30 9年 三菱ＵＦＪ信託銀⾏ (注1) '21/02/18 10,400 0.
Slide 50: 投資主データ
投資主データ 投資主属性別 投資⼝割合 属性別投資主数 2021年3⽉期末 100% 外国法⼈・外国個⼈ その他の法⼈ 投資主数(⼈) ⽐率 ⾦融機関（その他） 個⼈・その他 13,065 91.31% ⾦融機関（地⽅銀⾏） 28.4% 28.1% ⾦融機関 251 1.75% 33.1% 32.2% 31.8% 32.1% 32.6% 32.0% 31.2% ⾦融機関（投資信託） 34.1% 80% 個⼈・その他 その他の法⼈ 403 2.82% 外国法⼈・外国個⼈ 590 4.12% 4.1% 4.1% 3.8% 合計 14,309 100.00% 4.1% 4.4% 4.4% 3.9%
Slide 51: 大口テナント
⼤⼝テナント ⼤⼝テナント／上位10社 2021年3⽉期末 2020年9⽉期末 賃貸⾯積 全賃貸⾯積に 増減 順位 テナント名 ⼊居物件名称 賃貸⾯積 順位 賃貸⾯積 占める割合 1 （株）三菱ＵＦＪ銀⾏ 晴海フロント他3物件 33,912㎡ 4.0% 1 33,912㎡ 0㎡ 2 ⾮開⽰ 北の丸スクエア他3物件 22,681㎡ 2.7% 2 22,681㎡ 0㎡ 3 ⾮開⽰ ⼤崎フロントタワー他3物件 22,021㎡ 2.6% 3 22,021㎡ 0㎡ 4 エヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ（株） 汐留ビル 16,243㎡ 1.9% 4 16,243㎡ 0㎡ 5 （株）スクウェア・エニッ
Slide 52: ⽇之出天神ビル ⽇之出天神ビル 返室 返室 天神クリスタル 天神クリスタル 東晴天神ビル 東晴天神ビル 234 386 75 1,895 ＮＨＫ広島ビル ＮＨＫ広島ビル
51 ⽇之出天神ビル ⽇之出天神ビル 返室 返室 天神クリスタル 天神クリスタル 219 219 東晴天神ビル 東晴天神ビル 234 386 75 1,895 ＮＨＫ広島ビル ＮＨＫ広島ビル 509 591511 131 貸付 貸付 リットシティ リットシティ 612 尼崎フロント 1,541 尼崎フロント 144 228 御堂筋ダイワビル 御堂筋ダイワビル 253 102 堺筋本町ビル 堺筋本町ビル 169 75 169 339 339 新藤⽥ビル 新藤⽥ビル 194 194 梅⽥スクエア 1,128 1,358 梅⽥スクエア 168 180 27470 190 261 75 四条烏丸 四条
Slide 53: MEMO
MEMO 52 52
Slide 54: ビル別入居率一覧①
ビル別⼊居率⼀覧① （⾯積︓㎡） 2021年3⽉期末（実績） 2021年9⽉期末（予想） 地域区分 名称 賃貸 空室⾯積 ⼊居率 賃貸 空室⾯積 ⼊居率 賃貸⾯積 テナント数 賃貸⾯積 可能⾯積 '21/03期 '20/09期⽐ '21/03期 '20/09期⽐ 可能⾯積 '21/09期 '21/03期⽐ '21/09期 '21/03期⽐ 東京23区 千代⽥区 北の丸スクエア 25,678 25,678 0 100.0% 5 25,678 25,678 0 100.0% ＭＤ神⽥ビル 6,269 5,613 655 655 89.5% -10.5% 9 6,269 6,269 0 -655 1
Slide 55: ビル別入居率一覧②
ビル別⼊居率⼀覧② （⾯積︓㎡） 2021年3⽉期末（実績） 2021年9⽉期末（予想） 地域区分 名称 賃貸 空室⾯積 ⼊居率 賃貸 空室⾯積 ⼊居率 賃貸⾯積 テナント数 賃貸⾯積 可能⾯積 '21/03期 '20/09期⽐ '21/03期 '20/09期⽐ 可能⾯積 '21/09期 '21/03期⽐ '21/09期 '21/03期⽐ 東京23区 台東区 ＴＩＸ ＵＥＮＯ 15,016 15,016 0 100.0% 16 15,016 14,471 544 544 96.4% -3.6% 品川区 東五反⽥1丁⽬ビル 5,205 5,205 0 100.0% 5 5,205 5,205 0
Slide 56: ビル別賃貸事業収支①
ビル別賃貸事業収⽀① （百万円） 賃貸事業 賃貸事業 賃貸事業 資本的 名称 ＮＯＩ ＮＣＦ 収益 費⽤ 管理業務費 ⽔道光熱費 公租公課 損害保険料 修繕費 減価償却費 その他費⽤ 損益 ⽀出 北の丸スクエア 1,750 711 132 39 97 1 25 414 - 1,038 1,453 38 1,415 ＭＤ神⽥ビル 230 80 15 11 22 0 2 28 - 149 178 18 160 神⽥橋パークビル 127 42 2 - 18 0 3 18 - 84 103 9 93 ⼤⼿町ＦＣＮ 345 179 38 14 51 0 0 74 - 165 240 21 218 ⼤⼿町
Slide 57: ビル別賃貸事業収支②
ビル別賃貸事業収⽀② （百万円） 賃貸事業 賃貸事業 賃貸事業 資本的 名称 ＮＯＩ ＮＣＦ 収益 費⽤ 管理業務費 ⽔道光熱費 公租公課 損害保険料 修繕費 減価償却費 その他費⽤ 損益 ⽀出 ＴＩＸ ＵＥＮＯ 666 323 64 25 37 1 3 191 - 343 534 12 522 東五反⽥1丁⽬ビル 193 74 15 11 14 0 6 25 0 118 144 - 144 ⼤崎フロントタワー 716 449 66 31 26 0 3 224 95 267 491 4 486 ⼤森駅東⼝ビル 240 116 28 13 25 0 10 39 0 123 162 24 138
Slide 58: 物件鑑定評価額の詳細一覧①
物件鑑定評価額の詳細⼀覧① （百万円） 2020年9⽉期 2021年3⽉期 増減 '21/03期末 直接還元法 DCF法 直接還元法 DCF法 価格 直接還元法 DCF法 '21/03期末 名称 取得価格 鑑定評価額 評価額 還元 最終還元 評価額 還元 最終還元 価格 還元 査定CF 最終還元 簿価 査定CF 割引率 査定CF 割引率 増減率 割引率 － 簿価 利回り 利回り 利回り 利回り 利回り 増減率 利回り 北の丸スクエア 88,400 3.10% 2,831 2.90% 3.30% 88,000 3.10% 2,818 2.90% 3.30% -400 -0.5% - -0.5%
Slide 59: 物件鑑定評価額の詳細一覧②
物件鑑定評価額の詳細⼀覧② （百万円） 2020年9⽉期 2021年3⽉期 増減 '21/03期末 直接還元法 DCF法 直接還元法 DCF法 価格 直接還元法 DCF法 '21/03期末 名称 取得価格 鑑定評価額 評価額 還元 最終還元 評価額 還元 最終還元 価格 還元 査定CF 最終還元 簿価 査定CF 割引率 査定CF 割引率 増減率 割引率 － 簿価 利回り 利回り 利回り 利回り 利回り 増減率 利回り ＴＩＸ ＵＥＮＯ 26,000 3.70% 978 3.50% 3.90% 26,100 3.70% 989 3.50% 3.90% 100 0.4% - 1.1% - - 22
Slide 60: 物件鑑定評価額推移
物件鑑定評価額推移 （百万円） '02/03期 '02/09期 '03/03期 '03/09期 '04/03期 '04/09期 '05/03期 '05/09期 '06/03期 '06/09期 '07/03期 '07/09期 '08/03期 '08/09期 '09/03期 '09/09期 '10/03期 '10/09期 '11/03期 '11/09期 評価額 A 144,940 165,251 184,704 191,271 217,150 238,961 293,342 339,029 439,799 467,001 498,741 531,100 619,160 644,700 636,77
Slide 61: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ A-44 A-43 池袋 A-45 上野 A-38 B-6 A-28 A-27 A-1 A-42 A-2 新宿 A-3 A-29 A-4 A-31 A-5 A-30 A-32 A-6 A-8 A-7 A-11 A-33 東京 A-12 A-13 A-9 A-10 A-34 A-14 A-15 A-16 A-35 A-19 B-7 A-20 B-8 A-36 A-21 B-11 B-9 渋⾕ 浜松町 A-17 A-23 A-22 B-10 A-24 A-18 B-12 A-37 A-26 A-25 B-13 B-2 B-1 B-18 B-3 B-23 B-14 B-24 B
Slide 62: 物件一覧・PML値
物件⼀覧・PML値 A-1 北の丸スクエア A-2 ＭＤ神⽥ビル A-3 神⽥橋パークビルヂング A-4 ⼤⼿町フィナンシャルシティノースタワー 建物延床⾯積 57,279㎡ 建物延床⾯積 8,185㎡ 建物延床⾯積 9,370㎡ 建物延床⾯積 239,769㎡ 取得⽇ '06/02/24 取得⽇ '02/05/31 取得⽇ '02/08/15 取得⽇ '14/03/31 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 56.76% 建物所有割合 3.3852192% 三菱地所プロパティ 三井物産 不動産管理
Slide 63: 物件一覧・PML値
物件⼀覧・PML値 A-17 晴海フロント A-18 晴海センタービル A-19 ⾚坂パークビル A-20 ⻘⼭クリスタルビル 建物延床⾯積 45,458㎡ 建物延床⾯積 26,447㎡ 建物延床⾯積 97,489㎡ 建物延床⾯積 8,094㎡ 取得⽇ '13/01/07 取得⽇ '07/12/18 取得⽇ '11/11/15 取得⽇ '03/03/14 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 100.0% 不動産管理会社 三菱地所 不動産管理会社 三菱地所 不動産管理会社
Slide 64: 物件一覧・PML値
物件⼀覧・PML値 A-33 代々⽊1丁⽬ビル A-34 神宮前テラス A-35 神宮前メディアスクエアビル A-36 渋⾕クロスタワー（底地） 建物延床⾯積 10,778㎡ 建物延床⾯積 4,359㎡ 建物延床⾯積 9,420㎡ ⼟地⾯積 5,153㎡ 取得⽇ '04/04/01 取得⽇ '02/11/22 取得⽇ '03/10/09 取得⽇ '01/11/30 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 - 東京海上⽇動 三菱地所プロパティ 不動産管理会社 不動産管理会社
Slide 65: 物件一覧・PML値
物件⼀覧・PML値 B-1 ⼋王⼦ファーストスクエア B-2 さいたま浦和ビルディング B-3 MMパークビル B-4 クイーンズタワーＡ 建物延床⾯積 18,329㎡ 建物延床⾯積 6,258㎡ 建物延床⾯積 49,037㎡ 建物延床⾯積 498,282㎡ 取得⽇ '05/03/31 取得⽇ '01/09/25 取得⽇ '08/03/24 取得⽇ '14/01/31 追加取得⽇ '08/03/19 追加取得⽇ '01/10/11 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 建物所有割合 80.4% 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 11.11481% 不動産管理会社
Slide 66: 物件一覧・PML値
物件⼀覧・PML値 B-17 名古屋御園ビル B-18 四条烏丸センタービル B-19 梅⽥スクエアビルディング B-20 新藤⽥ビル 建物延床⾯積 5,348㎡ 建物延床⾯積 9,185㎡ 建物延床⾯積 18,673㎡ 建物延床⾯積 45,411㎡ 取得⽇ '03/08/08 取得⽇ '13/09/03 取得⽇ '15/04/01 取得⽇ '08/09/01 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 追加取得⽇ - 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 100.0% 建物所有割合 100.0% 三菱地所プロパティ 三菱地所プロパティ 三菱地所プロパティ
Slide 67: 気候変動リスクとTCFDへの対応
気候変動リスクとTCFDへの対応 気候変動とTCFD TCFDは、2016年に⾦融安定理事会（FSB）により設⽴されたタスクフォースで、2017年に気候変動への開⽰に関する最終報告書を 公開しました。世界全体で、⾦融機関をはじめとする多くの企業・機関がその趣旨に賛同・署名しています。 JREはサステナブルで安定した事業を継続する為に、気候変動がビジネスにもたらすリスクと機会を予測し 戦略やアセットマネジメントに反映して参ります。（詳細はJREのHP「気候変動への取り組み」参照） ⾼まる気候変動「リスク」 物理リスク 移⾏リスク 近年の台⾵勢⼒の増⼤化 エネルギー規制強化のリスク 台
Slide 68: 社会への取り組み
社会への取り組み テナント満⾜度向上 ▶ より良いビルの運営管理のため、テナント満⾜度調査を随時実施しています。また、テナントの安全・健康に資する取り組みも積極的に⾏っています。 テナント満⾜度調査実施事例 テナントの安全・健康への取り組み事例 芝⼆丁⽬⼤⾨ビルディングでは、中⻑期的に 地震被災度判定基準の策定 選ばれるオフィスを⽬指し、セントラル空調から 地震被災度判定システム・判定ツールの導⼊ 個別空調への切替、より⾼効率な空調設備 地震被災状況早期把握・共有システムの整備 への更新、館内照明のLED化、トイレ・給湯 被災時における避難退去判断ガイドラインの整備 室のリニュ
Slide 69: ガバナンス①
ガバナンス① 投資法⼈の仕組みと資産運⽤会社における運⽤体制 ▶ 投資法⼈は、投信法の定めにより、使⽤⼈を雇⽤することができず、資産運⽤・資産保管などの業務を外部の専⾨家に委託しています。 投資法⼈ 不動産等の運⽤委託 資産運⽤会社 ジャパンリアルエステイト ジャパンリアルエステイト 投資法⼈ 株主総会 アセットマネジメント 監査役 取締役会 コンプライアンス 委員会 運⽤会議 代表取締役 社⻑ 資産保管委託 ⼀般事務委託 コンプライアンス部 資産保管会社 ⼀般事務受託者 信託銀⾏ 信託銀⾏ 企画部 財務部 不動産投資部 ビル営業部 業務管理部 リスク管理室 68
Slide 70: ガバナンス②
ガバナンス② ESGに関するマネジメント体制・基本⽅針 サステナビリティ委員会 ▶ 「サステナビリティ⽅針」を実践し、サステナビリティの向上・投資主価値の最⼤化を図ることを⽬的として、「サステナビリティ委員会」を開催しています。 構成メンバー 報告内容・開催頻度・検討プロセス 代表取締役社⻑（サステナビリティ最⾼責任者） サステナビリティ⽅針に基づく各種取り組みについて検討、報告 ビル営業部 ESG推進室⻑（サステナビリティ執⾏責任者） 委員会は原則として年４回の開催 その他各部署⻑、及び各部の実務担当者等 サステナビリティ委員会で検討された内容は、投資法⼈の 役員会へ
Slide 71: ジャパンリアルエステイト投資法人の概要
ジャパンリアルエステイト投資法⼈の概要 ストラクチャー図 資産運⽤会社 投資法⼈ ⾦融機関 不動産等の 資⾦調達 ジャパンリアルエステイト ジャパンリアルエステイト 運⽤委託 資産 負債 投資法⼈債 アセットマネジメント 投資法⼈ 投資家、等 元利⾦⽀払 東京証券取引所 出資 不動産等の 出資 運⽤ 投資家 投資家 100% 投資⼝ 売買 出資 分配⾦ 不動産等の資産運⽤は専⾨家であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント㈱が⾏う 導管性要件＊を満たすことで分配⾦に法⼈税の負担なし Point スポンサーの『三菱地所』が持つ情報ネットワーク・経験・ノウハウが活かされる （⇒⾼い
Slide 72: 報酬体系・実績
報酬体系・実績 報酬体系（規約抜粋） 報酬実績 （百万円） NOI連動報酬 '02/03期 '02/09期 '03/03期 '03/09期 '04/03期 '04/09期 '05/03期 '05/09期 '06/03期 '06/09期 '07/03期 '07/09期 '08/03期 '08/09期 '09/03期 期間報酬 389 382 408 312 325 330 342 392 410 422 452 476 713 531 537 当該営業期間におけるNOI＊（Net Operating Income）に4.0％を乗じて得た⾦額。 インセンティブ報酬 0 0 24 80 0 32 1
Slide 73: 投資口価格の推移
投資⼝価格の推移 投資⼝価格の推移 投資⼝価格の推移（主な指標との⽐較） 投資⼝価格 出来⾼（売買投資⼝数） 新投資⼝発⾏ 各決算期末（3⽉・9⽉末） JRE TOPIX 東証REIT指数 1,000,000 円 10,000⼝ 350% 900,000 円 9,000⼝ 300% 8,000⼝ 800,000 円 7,000⼝ 250% 700,000 円 6,000⼝ 600,000 円 5,000⼝ 200% 500,000 円 4,000⼝ 150% 3,000⼝ 400,000 円 2,000⼝ 100% 300,000 円 1,000⼝ 200,000 円 0⼝ 50% '01年'
Slide 74: 対JGBスプレッドの推移・時価総額
対JGBスプレッドの推移・時価総額 JREの配当利回りスプレッド（対10年JGB利回り） J-REIT時価総額と上場銘柄数 2021年4⽉30⽇現在 （兆円） 2021年4⽉30⽇現在 （％） 20.0 75 7% JRE 10年債利回り 上場銘柄数（右軸） 時価総額（左軸） 70 18.0 65 6% 16.0 2001/9/10 60 J-REIT市場創設 55 5% 14.0 時価総額︓約2,600億円 スプレッド平均 50 上場銘柄数︓2 （JRE, NBF） 2.71% 12.0 45 4% 40 2008/9/30 10.0 3% 35 最⼤値 5.52% 8.0 30 2% 25
Slide 75: JREホームページのご案内
JREホームページのご案内 多くの皆様にホームページを活⽤していただけるよう、「分かりやすさ」・「楽しさ」・「情報の充実」の3点を意識した内容となっておりますので、是⾮ご覧ください。 さまざまな端末から アクセスが可能になりました。 ホームページアドレス https://www.j-re.co.jp/ QRコード 74
Slide 76: 本資料において使用する用語について
本資料において使⽤する⽤語について 1. 各数字データは表⽰単位未満を切り捨てて表⽰している。ただし、⼊居率を含む各種百分⽐及び総資産有利⼦負債⽐率については、⼩数点第⼆位を四捨五⼊して 12. 「媒介⼿数料等」 ＝ テナント貸付時の媒介⼿数料 ＋ テナント賃料増額改定時等の不動産管理会社宛インセンティブ報酬 表⽰している。 13. 「賃貸事業収益」 ＝ 賃貸事業収⼊（賃料[住宅賃料等を含む]、共益費、駐⾞場収⼊、取⽴電気料⾦収⼊、地代収⼊等） ＋ その他賃貸事業 2. 「賃貸可能⾯積」、「賃貸⾯積」、「⼊居率」及び「テナント数」に関しては、ＪＲＥの保有する持分にかかる数字を記載している。 収
Slide 77: MEMO
MEMO 76 76
Slide 78: 将来予想に関する記述についてのご説明
将来予想に関する記述についてのご説明 本資料には、ジャパンリアルエステイト投資法⼈（以下、当投資法⼈という）の計画と⾒通しを反映した、将来予想 に関する記述に該当する情報が記載されております。本資料における記述のうち、過去または現在の事実に関するも の以外は、かかる将来予想に関する記述に該当します。これら将来予想に関する記述は、現在⼊⼿可能な情報に鑑 みてなされた当投資法⼈ないしジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社の仮定および判断に基づくもので あり、これには既知または未知のリスクおよび不確実性ならびにその他の要因が内在しており、これらの要因による影響 を受けるおそれがあります
Japan Real Estate Investment — FY2021 Earnings Presentation on 6ix