Japan Real Estate Investment Corp. · TSE:8952
Japan Real Estate Investment — H2 FY2025 Earnings Presentation
70 slides from Japan Real Estate Investment's earnings presentation, November 2025
Slide 1: 2025年9月期 決算説明資料
ジャパンリアルエステイト投資法⼈ 2025年9⽉期 決算説明資料 （2025年4⽉1⽇〜2025年9⽉30⽇） 証券コード 8952
Slide 2: 目次
1 決算及び業績予想 2 2 運⽤ハイライト 8 内部成⻑ 9 外部成⻑ 13 財務戦略 16 今後の分配戦略 18 3 ESG 19 4 ポートフォリオ概況 24 5 Appendix 28
Slide 3: Pik
Pik Es 1S | FRU sei s I
Slide 4: キーメッセージ
キーメッセージ 2025年9⽉期 決算 ▶ 既存ビルの賃料収⼊は、前期⽐、業績予想⽐で共に増加 ▶ 2025年3⽉に取得したコモレ四⾕も収益に⼤きく寄与 ▶ EPU 2,019円（前期⽐＋64円、業績予想⽐＋33円） 2026年3⽉期・2026年9⽉期 業績予想 2026年3⽉期 ▶ 既存ビルの賃料収⼊は、新宿イーストの⼤⼝解約のマイナス影響を上回って増加 ▶ EPUは半年前の業績予想を11円上回る1,970円を予想 2026年9⽉期 ▶ 賃料増額改定の加速により、賃料収⼊の強い上昇を⾒込む ＊「EPU」は1⼝当たり分配⾦から不動産等売却益（内部留保、分配⾦連動報酬Ⅱ差引後）及び内部留保取崩を
Slide 5: 2025年9月期 決算概要
2025年9⽉期 決算概要 2025年3⽉期 2025年9⽉期 半年前 主な増減要因（前期⽐） （百万円） 項⽬ 前期⽐ 業績予想⽐ 実績 実績 業績予想 賃貸事業収益 +852 既存ビル +684 営業収益 42,908 百万円 41,093 百万円 -1,815 百万円 41,010 百万円 +83 百万円 賃料共益費 +173 (+0.5%) 賃貸事業収益 36,344 百万円 37,197 百万円 +852 百万円 37,130 百万円 +67 百万円 解約違約⾦・原状回復費相当額 +473 '25/03期取得ビル +466 （内、賃料共益費） 32,396 百万円 32,68
Slide 6: 2025年9月末 貸借対照表（B/S）
2025年9⽉末 貸借対照表（B/S） 2025年3⽉末 2025年9⽉末 増減 2025年3⽉末 2025年9⽉末 増減 資産の部 負債の部 Ⅰ 流動資産 Ⅰ 流動負債 現預⾦、信託現預⾦ 32,777 百万円 29,468 百万円 -3,308 百万円 短期借⼊⾦ 24,000 百万円 35,000 百万円 11,000 百万円 その他流動資産 930 百万円 1,234 百万円 303 百万円 1年内償還予定投資法⼈債 20,000 百万円 10,000 百万円 -10,000 百万円 流動資産合計 33,707 百万円 30,702 百万円 -3,004 百万円 1年内返済予定⻑期借⼊
Slide 7: 2026年3月期・2026年9月期 業績予想
2026年3⽉期・2026年9⽉期 業績予想 2025年9⽉期 2026年3⽉期 2026年9⽉期 2026年3⽉期の主な増減要因 （百万円） 項⽬ 前期⽐ 前期⽐ 実績 業績予想 業績予想 賃貸事業収益 -427 既存ビル -189 営業収益 41,093 百万円 40,680 百万円 -413 百万円 41,150 百万円 +470 百万円 賃料共益費 +295 (+0.9%) 賃貸事業収益 37,197 百万円 36,770 百万円 -427 百万円 37,170 百万円 +400 百万円 解約違約⾦・原状回復費相当額 -399 '26/03期取得ビル +290 （内、賃料共益費
Slide 8: MEMO
MEMO 7
Slide 9: 運用ハイライト
2 運⽤ハイライト
Slide 10: 内部成長による賃料増減
内部成⻑による賃料増減 運⽤ハイライト 内部成⻑ ▶ 旺盛なオフィス需要を背景とした⼒強い内部成⻑を実現 賃料共益費の推移 テナント⼊替と賃料改定による賃料増減 （既存ビルにおける前期⽐変動率） （百万円） 36,000 ベース物件 ベース物件の内部成⻑分 取得物件 譲渡物件 3.0% テナント⼊替等 賃料改定 2.5% 34,000 33,310 32,686 32,830 32,396 1,017 2.0% 31,902 1,184 32,000 1,631 995 1,959 922 1.5% 2,194 451 13 1,594 1,016 2.4% 30,000 716 895 1.
Slide 11: 入居率
⼊居率 運⽤ハイライト 内部成⻑ ▶ 26/3期に98%台に到達、その後、更なる引き上げを推進し、99％の達成を⽬指す ⼊居率の推移 ＊貸付率と返室率はグランフロント⼤阪を除く 主な貸付事例 100.0% ⼊居率 貸付率＊1 返室率＊2 99.0% 新宿イースト 98.2% 98.3% 11.3% ⼤⼝解約区画の早期埋め戻し 97.6% 98.0% マルチテナント化の上、⼊替増額 97.4% 96.6% Link札幌を除いた 97.0% 25/9期 26/3期 96.5% ⼊居率は 98.5% （前回予想 98.0%） 85.9% 99.8% 96.0% 6.3% 95.0% 95.0% 豊洲
Slide 12: 賃料改定
賃料改定 運⽤ハイライト 内部成⻑ ▶ 好調な賃貸マーケットとテナントスタンスの変化を背景に、積極的な賃料改定交渉を推進 増減額割合（⽉額契約賃料ベース） 増額改定率（⽉額契約賃料ベース） 増額 据置 減額 100% 10.0% 5.9% 3.6% 6.6% 16.3% 27/3期（⽬標） 27/3期（⽬標） 70％以上 7％以上 23.2% 80% 8.0% 7.2% 48.7% 6.2% 58.3% 62.4% 60% 6.0% 5.2% 60.7% 58.7% 4.3% 4.2% 4.3% 4.3% 40% 4.0% 47.7% 20% 2.0% 35.1% 31.7% 22.9% 18
Slide 13: 各種指標
各種指標 運⽤ハイライト 内部成⻑ 定借・普通借の割合 平均賃貸借契約期間 定借 普通借 （年） 100% 5.0 31.0% 29.3% 29.0% 80% 4.0 60% 3.0 40% 2.0 69.0% 70.7% 71.0% 3.4 3.7 3.6 20% 1.0 0% 0.0 '24/09期 '25/03期 '25/09期 '24/09期 '25/03期 '25/09期 賃料ギャップ（契約賃料－査定賃料） フリーレント⽉数 （⽉） -5.0% 4.0 -4.0% 3.0 -3.0% 2.0 -4.6% -2.0% 3.1 2.8 2.5 1.0 -1.0% -1.9% -0.2%
Slide 14: スポンサーパイプライン物件
スポンサーパイプライン物件 運⽤ハイライト 外部成⻑ ▶ 三菱地所の豊富なパイプラインを活⽤した都⼼好⽴地かつグレードの⾼い優良物件を取得 ▶ スポンサー物件の査定賃料上昇率は、ポートフォリオ全体の平均を⼤きく上回る⽔準で推移 ▶ ハイグレード物件の取得により、今後も査定賃料以上での新規契約・増額改定を実現し、ポートフォリオの収益性向上を図る スポンサーからの取得実績例（※2014年以降） 築13年 築8年 築5年 築2年 築5年 新宿イースト ⼤⼿町パークビル ARGYLE⻘⼭ 3rd南⻘⼭ コモレ四⾕ （東京都新宿区） （東京都千代⽥区） （東京都港区） （東京都港区） （東京都新宿区）
Slide 15: スポンサーパイプライン物件（三菱地所の開発予定物件）
スポンサーパイプライン物件 運⽤ハイライト 外部成⻑ ▶ 三菱地所の豊富なパイプラインを活⽤したグレードの⾼い優良物件の取得を今後も推進 三菱地所の直近の竣⼯物件・開発予定物件（※三菱地所IR Data Bookより） ＊当投資法⼈が上記物件を取得することは確定していません ＊⼤阪堂島浜タワーは既に売却済み 14
Slide 16: 取得物件の概要
取得物件の概要 運⽤ハイライト 外部成⻑ The Link Sapporo（北海道札幌市） 物件概要 2023年竣⼯で⾼い基本スペックを持つオフィスビル JR「札幌」駅より徒歩４分、札幌市営地下鉄南北線・東豊線「さっぽろ」駅より徒歩３分 に⽴地 将来的には本物件から⾄近の⽴地に北海道 新幹線札幌駅が開業予定であり、本エリアの 価値が更に向上する⾒込み 建築時期 2023年8⽉ 建物延床⾯積 16,841㎡ 取得価格 21,340百万円 取得⽇ 2025年10⽉17⽇ 想定NOI＊ 年間779百万円 （償却前）3.7% 想定NOI利回り＊ （償却後）2.6% ＊想定NOI、想定NOI
Slide 17: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 運⽤ハイライト 財務戦略 ▶ ⻑期固定を中⼼に、⾦利情勢に応じた柔軟な資⾦調達（⻑期変動、中期年限の借⼊等）を実施予定 ▶ ⾼い信⽤⼒（J-REITで最⾼位の外部格付）を活かし、優位な条件で資⾦調達を実施 ファイナンスデータ 有利⼦負債の内訳 （百万円） 2025年3⽉期末 2025年9⽉期末 前期⽐ 2025年3⽉期末 2025年9⽉期末 前期⽐ LTV（簿価） 43.5% 42.8% -0.7pt 短期借⼊⾦ 24,000 35,000 ＋11,000 LTV（時価） 34.0% 32.9% -1.1pt ⻑期借⼊⾦ 36,000 45,000 ＋9,000 （変動⾦利
Slide 18: 直近の資金調達事例
直近の資⾦調達事例 運⽤ハイライト 財務戦略 固定⾦利での資⾦調達事例 借⼊先 借⼊⽇ 借⼊⾦額 期間 利率（借⼊⽇時点） 三井住友信託銀⾏ '25/03/26 7,000百万円 5年 1.21625% 三井住友信託銀⾏ '25/03/26 4,000百万円 4.5年 1.17960% 埼⽟りそな銀⾏ '25/10/15 5,000百万円 10年 1.64875% ＊1 三井住友銀⾏ '25/10/17 4,000百万円 10年 1.7075% ＊1 三井住友銀⾏ '25/10/17 4,000百万円 8年 1.5237% ＊1 変動⾦利での資⾦調達事例 借⼊先 借⼊⽇ 借⼊⾦額 期間 利率（
Slide 19: 今後の分配戦略
今後の分配戦略 運⽤ハイライト 今後の分配戦略 中・⻑期的にEPUは年平均3％、DPUは年平均2％の成⻑を⽬指す 不動産等売却益 内部留保取崩額 （円） 乖離幅の縮⼩を DPU DPU ⽬指す DPU 2,561 2,511 2,536 13 92 DPU DPU 86 年平均成⻑率2％ 2,487 ⾚坂 • 資産⼊替による譲渡益の還元・内部留保の活⽤ ⾚坂 パークビル ⾚坂 (1回⽬） パークビル パークビル • 持続的かつ安定的に譲渡益の還元を実施 (3回⽬） 479 (2回⽬） 480 489 DPUの成⻑⽬標を上⽅修正 532 • 内部成⻑をドライバーに、EPUの成⻑性を 踏まえて、D
Slide 20: ESG
AWWW ws na caus WAAAY
Slide 21: ESG関連トピック
ESG関連トピック 2030年度⽬標達成状況 ▶ CO2排出量削減⽬標及び、再エネ電⼒導⼊⽐率の2024年度達成状況は以下の通り ▶ 今後もリノベーションやZEB化等に加え、積極的な再エネ電⼒の導⼊の推進により脱炭素社会の実現に向けた取り組みの⼀層の推進を図る 実績 ⽬標 2021年度 2022年度 2023年度 2024年度 2030年度 2050年度 CO2排出量 削減⽐率 31.0%削減 69.8%削減 75.2%削減 76.5%削減 80%削減 実質ゼロ （2019年度⽐、総量ベース） 再エネ電⼒ 導⼊⽐率 16.4% 70.9% 79.7% 82.2% 90% 100% 環境認証取得
Slide 22: 外部評価の取得
外部評価の取得 GRESB評価結果 ▶ 2025年実施のGRESBにおいて、最⾼評価である「5 Stars」を取得し、 10年連続「Green Star」を取得 GRESBリアルエステイト評価 GRESB開⽰評価 5 Stars Green Star A CDP気候変動プログラムへの参加 ▶ 2024年実施のCDP気候変動プログラムの評価において最⾼評価である「A」スコアを取得し、気候変動「Aリスト企業」に認定 ▶ 2024年のCDPサプライヤーエンゲージメント評価において、気候変動問題に対するサプライチェーンの取り組みが認められ、最⾼評価である 「A」スコアを取得し、「サプライヤー・エンゲー
Slide 23: 国際イニシアティブへの署名・参加
国際イニシアティブへの署名・参加 国際イニシアティブへの署名・参加 気候関連財務情報開⽰タスクフォース 責任投資原則 （TCFD） （PRI） 2019年6⽉署名 2018年8⽉署名 ▶ J-REIT業界初のTCFDのオフィシャルな署名者になった。 ▶ PRIの基本的な考え⽅に賛同し、2018年8⽉に署名機関となった。 当投資法⼈では、気候変動によるリスクとビジネス機会を踏まえた「戦略」 と評価・管理のための「KPI」を設定。 SBTi ・ RE100 国連グローバル・コンパクト 2022年5⽉ SBTi ニアターム認定・RE100加盟 （UNGC） 2024年1⽉ SBTi Net Zero
Slide 24: JREのESG取り組みの歩み
JREのESG取り組みの歩み ▶ ESG専属組織「ESG推進室＊」設⽴ CO₂排出量削減⽬標など J-REIT初、RE100加盟 ▶ ARES ESG AWARD 2024「グッドアクション賞 ＊現「サステナビリティ推進部」 2030年度に向けたKPIの発表 SBTiニアターム⽬標認定の取得 環境部⾨」受賞 ▶ PRIへの署名 MSCIジャパン ESGセレクト・リーダーズ指数に GRESBアジア地域・上場・オフィス⽤途にて、 ▶ CDP気候変動プログラム最⾼評価 ▶ 国連グローバル・コンパクト（UNGC） 初めて組み⼊れ＊ ＊2022〜2024年度まで継続 「セクターリーダー」に選出 Aリスト
Slide 25: ポートフォリオ概況
3 4. —hIAVA \ /
Slide 26: 鑑定評価・NAV
鑑定評価・NAV ▶ 主に設定賃料の⾒直し等により、鑑定評価額は上昇 ▶ 資産⼊替に伴う含み益の還元を継続する⼀⽅、1⼝当たりNAVの中⻑期的な増⼤を⽬指す 直近の各種指標 2025年3⽉期 2025年9⽉期 前期⽐ 含み益の増減要因 期末鑑定評価額 1兆3,968億円 1兆4,012億円 +43億円 ・既存物件 ＋192億円 含み益 3,443億円 3,595億円 +151億円 ・25年9⽉期譲渡物件 - 41億円 含み損益率 32.7％ 34.5％ +1.8pt 1⼝当たりNAV 122,201円 124,325円 +2,124円 含み損益率・1⼝当たりNAVの推移 (円) 1⼝当たりNA
Slide 27: 資産規模の推移
資産規模の推移 （億円） 取得価格合計 物件数 (物件) 12,000 90 10,000 75 ʼ25/09期末 77物件 8,000 1兆1,576億円 60 6,000 45 4,000 30 2,000 15 上場時 20物件 928億円 0 0 26
Slide 28: 築年数・分散の状況
築年数・分散の状況 築年数の推移 テナント数の推移 （年） （件） 30 JREポートフォリオ平均築年数 1,750 1,500 25 ʼ25/09期末 1,250 21.4年 1,000 ʼ25/09期末 20 750 1,632 500 15 上場時 250 上場時 17.9年 213 0 10 駅徒歩分数別の割合 地域分散 テナントの業種分散 ⼤⼝テナントの割合 その他 その他 情報サービス 上位10社 10分超 名古屋市 6.5% 公務・各種団体 窯業 12.8% 5分超10分以内 2.5% 1.6% 12.8% の占率 0.4% 1.4% 0.8% ⼤阪市・京都市 14.2% 電気・
Slide 29: Appendix
IX Fa Append
Slide 30: 入替率・入替単価比率
⼊替率・⼊替単価⽐率 年間テナント⼊替率 東京23区 その他都市 全体 8.0% 7.1% 6.9% 7.0% 6.3% 7.1% 6.3% 6.0% 6.2% 6.0% 6.5% 5.6% 6.1% 5.6% 5.3% 5.0% 5.5% 4.4% 4.9% 5.2% 4.2% 4.2% 4.3% 4.0% 4.4% 4.2% 3.9% 3.8% 3.3% 3.8% 3.9% 3.7% 3.4% 3.0% 3.1% 2.8% 2.0% 1.0% '20/04〜 '20/10〜 '21/04〜 '21/10〜 '22/04〜 '22/10〜 '23/04〜 '23/10〜 '24/04〜 '2
Slide 31: ポートフォリオの査定賃料・賃料ギャップ
ポートフォリオの査定賃料・賃料ギャップ ポートフォリオ査定賃料の推移 賃料ギャップ 上昇 (物件) 都⼼5区 据置 下落 ネット -4.6％ ⽉額 -247百万円 40 賃料ギャップ 30 4 11 20 26 ＊グランフロント⼤阪は除く 32 34 28 10 21 ポジティブギャップ︓査定賃料＞契約賃料 7 1 ネット ︓ ポジティブギャップ－ネガティブギャップ 0 ネガティブギャップ︓査定賃料＜契約賃料 '23/09期 '24/03期 '24/09期 '25/03期 '25/09期 上昇 -15.0% (物件) その他18区 据置 ポジティブギャップ 下落 10
Slide 32: 新規マーケット賃料水準の推移①
新規マーケット賃料⽔準の推移① ▶ シービーアールイー株式会社による査定賃料に関し、直近決算期を「100」として、過去からの推移を表⽰ ▶ JREが2025年9⽉末現在保有する建物76物件のうち、⼀棟貸し等の特殊要因のある5物件を除いた計71物件が査定対象 各調査時点における査定新規賃料(下限・上限の中間値︓指数)の推移 エリア ビル名 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期 '20/03期 '21/03期 '22/03期 '23/03期 '24/03期 '24/09期 '2
Slide 33: 新規マーケット賃料水準の推移②
新規マーケット賃料⽔準の推移② ▶ シービーアールイー株式会社による査定賃料に関し、直近決算期を「100」として、過去からの推移を表⽰ ▶ JREが2025年9⽉末現在保有する建物76物件のうち、⼀棟貸し等の特殊要因のある5物件を除いた計71物件が査定対象 各調査時点における査定新規賃料(下限・上限の中間値︓指数)の推移 エリア ビル名 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期 '20/03期 '21/03期 '22/03期 '23/03期 '24/03期 '24/09期 '2
Slide 34: 大口テナント
⼤⼝テナント ⼤⼝テナント／上位10社 2025年9⽉期末 2025年3⽉期末 賃貸⾯積 全賃貸⾯積に 増減 順位 テナント名 ⼊居物件名称 賃貸⾯積 順位 賃貸⾯積 占める割合 1 ⾮開⽰ ⼤崎フロントタワー他3物件 22,112㎡ 2.6% 1 21,938㎡ +174㎡ 2 ⾮開⽰ 北の丸スクエア他3物件 17,853㎡ 2.1% 2 17,853㎡ 0㎡ 3 ＳＣＳＫ（株） 豊洲フロント他1物件 12,960㎡ 1.5% 4 14,176㎡ -1,216㎡ 4 三菱ＵＦＪ信託銀⾏（株） 三菱ＵＦＪ信託ビル 10,598㎡ 1.3% 5 10,598㎡ 0㎡ 5 ＴＯＴＯ（株） 汐留ビル
Slide 35: ビル別貸付・返室面積
34 ⽇之出天神ビル ⽇之出天神ビル 返室 返室 615 519 天神クリスタル 天神クリスタル 331 149 天神三丁⽬ビル 151 天神三丁⽬ビル ＮＨＫ広島ビル ＮＨＫ広島ビル 貸付 貸付 リットシティ リットシティ 537 424 704 455 149 尼崎フロント 尼崎フロント 287 御堂筋ダイワビル 御堂筋ダイワビル 1,097 939 824 堺筋本町スクエア 堺筋本町スクエア 1,878 1,994 堺筋本町ビル 堺筋本町ビル 梅⽥スクエア 梅⽥スクエア 256 110 四条烏丸 四条烏丸 174 174 2,182 名古屋広⼩路ビル 名古屋広⼩路ビル 1,191 1,2
Slide 36: ビル別入居率一覧①
ビル別⼊居率⼀覧① （⾯積︓㎡） 2025年9⽉期末（実績） 2026年3⽉期末（予想） 地域区分 名称 賃貸 空室⾯積 ⼊居率 賃貸 空室⾯積 ⼊居率 賃貸⾯積 テナント数 賃貸⾯積 可能⾯積 '25/09期 '25/03期⽐ '25/09期 '25/03期⽐ 可能⾯積 '26/03期 '25/09期⽐ '26/03期 '25/09期⽐ 東京23区 千代⽥区 北の丸スクエア 25,678 25,678 0 100.0% 8 25,678 25,678 0 100.0% 神⽥⼩川町ビル 6,269 6,269 0 100.0% 9 6,269 6,269 0 100.0% 神⽥橋パークビル 3
Slide 37: ビル別入居率一覧②
ビル別⼊居率⼀覧② （⾯積︓㎡） 2025年9⽉期末（実績） 2026年3⽉期末（予想） 地域区分 名称 賃貸 空室⾯積 ⼊居率 賃貸 空室⾯積 ⼊居率 賃貸⾯積 テナント数 賃貸⾯積 可能⾯積 '25/09期 '25/03期⽐ '25/09期 '25/03期⽐ 可能⾯積 '26/03期 '25/09期⽐ '26/03期 '25/09期⽐ 東京23区 品川区 東五反⽥⼀丁⽬ビル 5,205 5,205 0 100.0% 4 5,205 5,205 0 100.0% ⼤崎フロントタワー 16,856 16,856 0 100.0% 1 16,856 16,856 0 100.0% ⼤⽥区 ⼤森駅
Slide 38: ビル別賃貸事業収支①
ビル別賃貸事業収⽀① （百万円） 賃貸事業 賃貸事業 賃貸事業 資本的 名称 ＮＯＩ ＮＣＦ 収益 費⽤ 管理業務費 ⽔道光熱費 公租公課 損害保険料 修繕費 減価償却費 その他費⽤ 損益 ⽀出 北の丸スクエア 1,762 676 145 103 103 1 76 245 0 1,086 1,332 75 1,256 神⽥⼩川町ビル 245 100 17 18 24 0 8 32 - 145 177 4 172 神⽥橋パークビル 131 46 1 - 21 0 4 19 - 85 104 - 104 ⼤⼿町ＦＣＮ 472 278 47 57 69 0 0 101 0 194 296 - 296
Slide 39: ビル別賃貸事業収支②
ビル別賃貸事業収⽀② （百万円） 賃貸事業 賃貸事業 賃貸事業 資本的 名称 ＮＯＩ ＮＣＦ 収益 費⽤ 管理業務費 ⽔道光熱費 公租公課 損害保険料 修繕費 減価償却費 その他費⽤ 損益 ⽀出 ＴＩＸ ＵＥＮＯ 714 339 64 56 41 1 25 149 - 375 525 22 503 豊洲フォレシア 852 462 125 70 67 1 9 186 1 390 576 12 564 豊洲フロント 688 367 72 57 47 0 19 168 0 320 489 3 485 東五反⽥⼀丁⽬ビル 203 94 15 23 17 0 6 31 0 109 140 1 139 ⼤
Slide 40: 物件鑑定評価額の詳細一覧①
物件鑑定評価額の詳細⼀覧① （百万円） 2025年3⽉期 2025年9⽉期 増減 '25/09期末 直接還元法 DCF法 直接還元法 DCF法 価格 直接還元法 DCF法 '25/09期末 名称 取得価格 鑑定評価額 評価額 還元 最終還元 評価額 還元 最終還元 価格 還元 査定CF 最終還元 簿価 査定CF 割引率 査定CF 割引率 増減率 割引率 － 簿価 利回り 利回り 利回り 利回り 利回り 増減率 利回り 北の丸スクエア 88,400 2.90% 2,636 2.70% 3.10% 87,400 3.00% 2,650 2.80% 3.10% -1,000 -1.1% 0.10pt
Slide 41: 物件鑑定評価額の詳細一覧②
物件鑑定評価額の詳細⼀覧② （百万円） 2025年3⽉期 2025年9⽉期 増減 '25/09期末 直接還元法 DCF法 直接還元法 DCF法 価格 直接還元法 DCF法 '25/09期末 名称 取得価格 鑑定評価額 評価額 還元 最終還元 評価額 還元 最終還元 価格 還元 査定CF 最終還元 簿価 査定CF 割引率 査定CF 割引率 増減率 割引率 － 簿価 利回り 利回り 利回り 利回り 利回り 増減率 利回り 東五反⽥⼀丁⽬ビル 7,070 3.50% 247 3.20% 3.60% 7,070 3.50% 247 3.20% 3.60% - - - - - - 5,500 4,236
Slide 42: 物件鑑定評価額推移
物件鑑定評価額推移 （百万円） '02/03期 '03/03期 '04/03期 '05/03期 '06/03期 '07/03期 '08/03期 '09/03期 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期 '20/03期 評価額 A 144,940 184,704 217,150 293,342 439,799 498,741 619,160 636,770 645,239 642,220 693,230 758,210 829,152 912,125 996,828 1,042,
Slide 43: バリューアップ工事・CAPEX
バリューアップ⼯事 バリューアップ⼯事＊ CAPEX バリューアップ⼯事 その他⼯事 （百万円） ⼭王グランドビル 減価償却費 CAPEX ▶ 基準階共⽤部等を25/3期より順次改修中 6,103 6,196 6,270 6,280 5,090 5,180 4,802 4,646 before '25/03期 '25/09期 '26/03期 '26/09期 （予想） （予想） after 修繕費（参考） （百万円） 修繕費 2,254 1,661 1,610 1,540 ▲ 基準階共⽤部 ＊バリューアップ⼯事 ︓ 中⻑期的な物件価値向上に資する⼯事（共⽤部の美装化、テナントサービス・快適性向上
Slide 44: ポートフォリオ入替
ポートフォリオ⼊替 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 取得資産 ⼤⼿町ＦＣＮ 豊洲フロント ARGYLE⻘⼭ 新宿イースト 堺筋本町スクエア 豊洲フォレシア ⼋王⼦ファースト コモレ四⾕ （追加取得） （追加取得） （追加取得） （追加取得） 計2,060億円 （ʻ21/09期以降の合計） グランフロント⼤阪 豊洲フォレシア CIRCLES平河町 シーバンスＳ 3rd南⻘⼭ Link札幌 （追加取得） 譲渡資産 '21/09期 '22/03期 '23/03期 '23/09期 '24/03期 '25/09期 '26/03期 譲渡益 譲渡益 譲渡益 33.8億円 譲渡益
Slide 45: 譲渡物件の概要
譲渡物件の概要 ▶ ⾚坂パークビルを分割譲渡。譲渡益（全額）を6期に亘り、投資主に還元予定（総額233億円） ⾚坂パークビル 1 取引概要 譲渡完了 2026年9⽉期 2027年3⽉期 2027年9⽉期 2028年3⽉期 合計 2025年9⽉期 2026年3⽉期 （予定） （予定） （予定） （予定） ー 1回⽬ 2回⽬ 3回⽬ 4回⽬ 5回⽬ 6回⽬ （持分16.70%） （持分16.66%） （持分16.66%） （持分16.66%） （持分16.66%） （持分16.66%） 譲渡⽇ ー 2025年4⽉1⽇ 2025年10⽉1⽇ 2026年4⽉1⽇ 2026年10⽉1⽇ 2027年4⽉1
Slide 46: 直近5期の財務指標の推移
直近5期の財務指標の推移 2023年9⽉期 2024年3⽉期 2024年9⽉期 2025年3⽉期 2025年9⽉期 総資産経常利益率（ROA・年換算値） 3.2 % 3.6 % 3.6 % 3.7 % 3.3 % 純資産当期純利益率（ROE・年換算値） 6.4 % 6.9 % 6.9 % 7.0 % 6.5 % 期末⾃⼰資本⽐率 50.9 % 49.5 % 50.6 % 49.8 % 50.4 % LTV①（簿価ベース） 42.6 % 44.0 % 42.8 % 43.5 % 42.8 % LTV②（時価ベース） 33.6 % 35.1 % 33.4 % 34.0 % 32.9 % デットサー
Slide 47: LTVの推移・金融機関別借入残高
LTVの推移・⾦融機関別借⼊残⾼ LTV（総資産有利⼦負債⽐率）の推移 ⻑期有利⼦負債⽐率 短期有利⼦負債⽐率 LTV30％〜40％ 新投資⼝発⾏ LTV（簿価） 100% 100% 90% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 半年前予想 半年前予想 実績 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0% ＊LTV（%）=有利⼦負債／総資産×100 ＊⻑期有利⼦負債⽐率=（⻑期借⼊⾦（1年内返済予定⻑期借⼊⾦を含む）+投資法⼈債）／有利⼦負債合計 ⾦融機関別借⼊残⾼ 三菱ＵＦＪ銀⾏ 115,900百万円 第四北越銀⾏ 6,700百万
Slide 48: MEMO
MEMO 47
Slide 49: マテリアリティ（重要課題）
マテリアリティ（重要課題） マテリアリティの策定 ▶ 優先して取り組むべきESG重要課題（マテリアリティ）を策定。 URL QRコード https://jre- esg.com/esg/policy.html#anchor02 48
Slide 50: 気候変動リスクとTCFDへの対応
気候変動リスクとTCFDへの対応 気候変動とTCFD TCFDは、2016年に⾦融安定理事会（FSB）により設⽴されたタスクフォースで、2017年に気候変動への開⽰に関する最終報告書を 公開。世界全体で、⾦融機関をはじめとする多くの企業・機関がその趣旨に賛同・署名。 JREはサステナブルで安定した事業を継続する為に、気候変動がビジネスにもたらすリスクと機会を予測し 戦略やアセットマネジメントに反映していく。（詳細はJREのHP「気候変動に対する取り組み」参照） ⾼まる気候変動「リスク」 物理リスク 移⾏リスク 近年の台⾵勢⼒の増⼤化 エネルギー規制強化のリスク 台⾵・⼤⾬による洪⽔
Slide 51: 財務影響定性分析結果
気候変動リスクとTCFDへの対応 シナリオ分析に基づく財務影響定性分析結果 ▶ JREは、4℃、1.5℃のシナリオごとに、識別したリスクと機会の財務的影響の⼤きさを定性的に検証し、開⽰。 ※左表は⼀部抜粋のため、詳細は以下URLにて ご覧ください。 ESGウェブサイト https://jre-esg.com/environment/climate.html 50
Slide 52: 財務影響定量分析結果：1.5℃シナリオ
気候変動リスクとTCFDへの対応 シナリオ分析に基づく財務影響定量分析結果︓1.5℃シナリオ ▶ 移⾏リスクの影響が⼤きいが、省エネ改修・ZEB化等様々な対策効果により営業利益増加 ＊本試算は、JREの事業範囲の⼀部について分析したものであり、全体の影響を評価したものではありません。⽇本及びグローバルの政策動向等を踏まえ、試算対象項⽬における前提条件の考え⽅や対象項⽬の拡⼤等、 更なる分析の深化に向け継続的に検討してまいります。 51
Slide 53: 財務影響定量分析結果：4℃シナリオ
気候変動リスクとTCFDへの対応 シナリオ分析に基づく財務影響定量分析結果︓4℃シナリオ ▶ 浸⽔リスクの影響が⼤きいが、浸⽔対策によりリスク回避し、営業利益維持 ＊本試算は、JREの事業範囲の⼀部について分析したものであり、全体の影響を評価したものではありません。⽇本及びグローバルの政策動向等を踏まえ、試算対象項⽬における前提条件の考え⽅や対象項⽬の拡⼤等、 更なる分析の深化に向け継続的に検討してまいります。 52
Slide 54: 特定した気候関連リスクと機会の財務影響
気候変動リスクとTCFDへの対応 特定した気候関連リスクと機会の財務影響定量分析結果 ※単位︓億円 4℃ 1.5℃ キャッシュフローの変化 シナリオ シナリオ 分類 リスクと機会の要因 区分 算定の説明 ⻑期 ⻑期 （本算定での対応） 2050 2050 リスク -0.21 -15.86 1.5℃シナリオでは炭素税が⼤幅に上昇 CO₂排出量規制の導⼊ ◆法規制（炭素税）対応コストの変化 政策・法規制 省エネ改修、再エネ電⼒導⼊、燃料由来GHGのゼロエミッション 炭素税の導⼊ （事業活動に課される炭素税コスト） 対策効果 0 15.86 化により炭素税課税を回避 1.5℃シナリオでは、使⽤す
Slide 55: 社会への取り組み
社会への取り組み テナント満⾜度向上 ▶ より良いビルの運営管理のため、テナント満⾜度調査を随時実施。また、テナントの安全・健康に資する取り組みも積極的に⾏っている。 テナント満⾜度調査実施事例 テナントの安全・健康への取り組み事例 ＪＲＥ芝⼆丁⽬⼤⾨ビルでは、中⻑期的に 地震被災度判定基準の策定 選ばれるオフィスを⽬指し、セントラル空調から 地震被災度判定システム・判定ツールの導⼊ 個別空調への切替、より⾼効率な空調設備 地震被災状況早期把握・共有システムの整備 への更新、館内照明のLED化、トイレ・給湯 被災時における避難退去判断ガイドラインの整備 室のリニューアル、各室の
Slide 56: ガバナンス①
ガバナンス① 投資法⼈の仕組みと資産運⽤会社における運⽤体制 ▶ 投資法⼈は、投信法の定めにより、使⽤⼈を雇⽤することができず、資産運⽤・資産保管などの業務を外部の専⾨家に委託。 投資法⼈ 不動産等の運⽤委託 資産運⽤会社 ジャパンリアルエステイト ジャパンリアルエステイト 投資法⼈ 株主総会 アセットマネジメント 監査役 取締役会 コンプライアンス 運⽤会議 委員会 代表取締役 社⻑ 資産保管委託 ⼀般事務委託 コンプライアンス部 資産保管会社 ⼀般事務受託者 サステナビリティ 信託銀⾏ 信託銀⾏ 企画部 経理部 投資部 運⽤部 管理部 リスク管理室 推進部 55
Slide 57: ガバナンス②
ガバナンス② ESGに関するマネジメント体制・基本⽅針 サステナビリティ委員会 ▶ 「サステナビリティ⽅針」を実践し、サステナビリティの向上・投資主価値の最⼤化を図ることを⽬的として、「サステナビリティ委員会」を開催している。 構成メンバー 報告内容・開催頻度・検討プロセス 代表取締役社⻑（サステナビリティ最⾼責任者） サステナビリティ⽅針に基づく各種取り組みについて検討、報告 サステナビリティ推進部⻑（サステナビリティ執⾏責任者） 委員会は原則として年４回の開催 その他各部署⻑、及び各部の実務担当者等 サステナビリティ委員会で検討された内容は、投資法⼈の 役員会へ年1
Slide 58: JRE上場からの実績①
JRE上場からの実績① (百万円) 2002年3⽉期 2002年9⽉期 2003年3⽉期 2003年9⽉期 2004年3⽉期 2004年9⽉期 2005年3⽉期 2005年9⽉期 2006年3⽉期 2006年9⽉期 2007年3⽉期 2007年9⽉期 2008年3⽉期 営業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,570 16,960 17,530 25,743 賃貸事業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,169 16
Slide 59: JRE上場からの実績②
JRE上場からの実績② (百万円) 2008年9⽉期 2009年3⽉期 2009年9⽉期 2010年3⽉期 2010年9⽉期 2011年3⽉期 2011年9⽉期 2012年3⽉期 2012年9⽉期 2013年3⽉期 2013年9⽉期 2014年3⽉期 2014年9⽉期 営業収益 19,805 20,716 21,524 21,665 22,112 22,135 22,829 24,059 24,222 25,357 26,225 26,582 27,760 賃貸事業収益 19,805 20,716 20,795 20,758 22,112 22,135 22,283 24,059 24,222
Slide 60: JRE上場からの実績③
JRE上場からの実績③ (百万円) 2015年3⽉期 2015年9⽉期 2016年3⽉期 2016年9⽉期 2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期 2021年3⽉期 営業収益 28,314 29,980 30,589 30,773 30,818 31,718 31,955 33,066 33,022 35,164 35,996 34,966 34,944 賃貸事業収益 28,314 29,980 30,428 30,773 30,784 31,718 31,816 32,795 33,022
Slide 61: JRE上場からの実績④
JRE上場からの実績④ (百万円) 2021年9⽉期 2022年3⽉期 2022年9⽉期 2023年3⽉期 2023年9⽉期 2024年3⽉期 2024年9⽉期 2025年3⽉期 2025年9⽉期 2026年3⽉期 2026年9⽉期 営業収益 36,901 36,453 37,654 37,345 38,627 41,414 42,581 42,908 41,093 40,680 41,150 賃貸事業収益 34,354 35,135 34,289 33,957 34,497 34,951 35,881 36,344 37,197 36,770 37,170 不動産等売却益 2,546 1,3
Slide 62: 投資主データ
投資主データ 投資主属性別 投資⼝割合 属性別投資主数 100% 外国法⼈・外国個⼈ 2025年9⽉期末 その他の法⼈ 投資主数(⼈) ⽐率 ⾦融機関（その他） 個⼈・その他 19,262 93.96% 23.6% 27.0% ⾦融機関（地⽅銀⾏） 28.1% 29.0% 27.9% 27.0% 27.5% 27.4% 30.1% 30.5% ⾦融機関 232 1.13% ⾦融機関（投資信託） 80% 個⼈・その他 その他の法⼈ 545 2.66% 4.7% 外国法⼈・外国個⼈ 461 2.25% 4.2% 4.3% 4.4% 4.3% 4.5% 4.1% 3.9% 4.1% 3.7% 合計
Slide 63: ジャパンリアルエステイト投資法人の概要
ジャパンリアルエステイト投資法⼈の概要 ストラクチャー図 資産運⽤会社 投資法⼈ ⾦融機関 不動産等の 資⾦調達 ジャパンリアルエステイト ジャパンリアルエステイト 運⽤委託 資産 負債 投資法⼈債 アセットマネジメント 投資法⼈ 投資家、等 元利⾦⽀払 東京証券取引所 出資 不動産等の 出資 運⽤ 投資家 投資家 100% 投資⼝ 売買 出資 分配⾦ 不動産等の資産運⽤は専⾨家であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント㈱が⾏う 導管性要件＊を満たすことで分配⾦に法⼈税の負担なし Point スポンサーの『三菱地所』が持つ情報ネットワーク・経験・ノウハウが活かされる （⇒⾼い
Slide 64: 運用方針
運⽤⽅針 外部成⻑ 中⻑期的な競争⼒を重視した物件取得 新規取得物件の基準 スポンサーとの連携による着実な外部成⻑ ⽴ 地 構 造 規 模 スポンサーからのパイプライン ⾸都圏に 新耐震基準 原則として スポンサーの幅広いネットワークを活⽤ 70％以上 に適合 3,000㎡以上 継続的なポートフォリオの質の強化 その他都市は 30％以下 中⻑期的な競争⼒を重視 外部環境や財務状況を考慮 資産の⼊替によるポートフォリオの強化 上記の基準をクリアする優良な物件をターゲットとし、 ポートフォリオの質の継続的な向上を図る 内部成⻑ 賃貸利益の安定成⻑ 財務戦略 健全な財務体質の 維
Slide 65: 報酬体系・実績
報酬体系・実績 報酬体系（規約抜粋） 報酬実績 （百万円） NOI連動報酬 '02/03期 '02/09期 '03/03期 '03/09期 '04/03期 '04/09期 '05/03期 '05/09期 '06/03期 '06/09期 '07/03期 '07/09期 '08/03期 '08/09期 '09/03期 '09/09期 当該営業期間におけるNOI＊（Net Operating Income）に4.0％を乗じて得た⾦額。 期間報酬 389 382 408 312 325 330 342 392 410 422 452 476 713 531 537 540 インセンティブ報酬 0 0
Slide 66: 投資口価格の推移
投資⼝価格の推移 投資⼝価格の推移 投資⼝価格の推移（主な指標との⽐較） 投資⼝価格 出来⾼（売買投資⼝数） 新投資⼝発⾏ 各決算期末（3⽉・9⽉末） JRE TOPIX 東証REIT指数 210,000 円 50,000⼝ 350% 180,000 円 300% 40,000⼝ 150,000 円 250% 30,000⼝ 120,000 円 200% 20,000⼝ 90,000 円 150% 10,000⼝ 100% 60,000 円 30,000 円 0⼝ 50% '01年 '03年 '05年 '07年 '09年 '11年 '13年 '15年 '17年 '19年 '21年 '23年 '
Slide 67: 対JGBスプレッドの推移・時価総額
対JGBスプレッドの推移・時価総額 JREの配当利回りスプレッド（対10年JGB利回り） J-REIT時価総額と上場銘柄数 2025年10⽉31⽇現在 （兆円） 2025年10⽉31⽇現在 （％） 20.0 75 7% JRE 10年債利回り 上場銘柄数（右軸） 時価総額（左軸） 70 18.0 6% 65 16.0 2001/9/10 60 5% スプレッド平均 J-REIT市場創設 55 2.85% 14.0 時価総額︓約2,600億円 50 上場銘柄数︓2 （JRE, NBF） 4% 12.0 45 40 3% 10.0 35 2008/9/30 8.0 30 2% 最⼤値 5.52%
Slide 68: 本資料において使用する用語について
本資料において使⽤する⽤語について 1. 各数字データは表⽰単位未満を切り捨てて表⽰している。ただし、⼊居率を含む各種百分⽐、総資産有利⼦負債⽐率及び年数については、表⽰単位未満を四捨五 12. 「媒介⼿数料等」 ＝ テナント貸付時の媒介⼿数料 ＋ テナント賃料増額改定時等の不動産管理会社宛インセンティブ報酬 ⼊して表⽰している。 13. 「賃貸事業収益」 ＝ 賃貸事業収⼊（賃料[住宅賃料等を含む]、共益費、駐⾞場収⼊、取⽴電気料⾦収⼊、地代収⼊等） ＋ その他賃貸事業 2. 「賃貸可能⾯積」、「賃貸⾯積」、「⼊居率」及び「テナント数」に関しては、ＪＲＥの保有する持分にかかる数字を記載している
Slide 69: MEMO
MEMO 68
Slide 70: 将来予想に関する記述についてのご説明
将来予想に関する記述についてのご説明 本資料には、ジャパンリアルエステイト投資法⼈（以下、当投資法⼈という）の計画と⾒通しを反映した、将来予想 に関する記述に該当する情報が記載されております。本資料における記述のうち、過去または現在の事実に関するも の以外は、かかる将来予想に関する記述に該当します。これら将来予想に関する記述は、現在⼊⼿可能な情報に鑑 みてなされた当投資法⼈ないしジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社の仮定及び判断に基づくものであ り、これには既知または未知のリスク及び不確実性ならびにその他の要因が内在しており、これらの要因による影響を受 けるおそれがあります。こ
Japan Real Estate Investment — H2 FY2025 Earnings Presentation on 6ix