22 slides from Japan Real Estate Investment's earnings presentation, Mar 19, 2026
Slide 1: 補足説明資料 公募増資、新規取得資産及び業績予想修正の概要
ジャパンリアルエステイト投資法人 証券番号：８９５２ 補足説明資料 公募増資、新規取得資産及び 業績予想修正の概要 （2026年3月19日）
Slide 2: オファリングハイライト
オファリングハイライト 1. 内部成長余地の高い物件の取得を通じた高成長ポートフォリオの強化 2. 好調なオフィスマーケットの追い風を受ける力強い内部成長 3. スポンサーサポートにより持続的成長をもたらす資産入替戦略 4. 中長期目標の達成を見据えたDPU・EPU成長の着実な進捗 1
Slide 3: ポートフォリオの変化
内部成長余地の高い物件の取得を通じた高成長ポートフォリオの強化 ポートフォリオの変化 譲渡（予定）資産 25年9月期末 新規取得資産 赤坂パークビル（2・3回目） 本募集後 ＪＲＥ天神クリスタルビル（1・2回目） 5物件 ▲2物件 物件数 77物件 78物件 （追加取得3物件含む） （一部譲渡1物件含む） 資産規模 11,576億円 675億円 252億円 11,999億円 平均NOI利回り 4.1% 3.5% 3.0% 4.1% 平均築年数 22.0年 7.6年 32.8年 20.9年 都心5区比率 68.6% 56.3% 80.2% 67.6% LTV（簿価） 42.8% 43.1% 新規
Slide 4: 新規取得資産① コモレ四谷
内部成長余地の高い物件の取得を通じた高成長ポートフォリオの強化 新規取得資産① コモレ四谷（追加取得・持分割合7.1％） 三菱地所 1 立地 ⚫ 丸の内、霞が関、六本木、新宿、渋谷等、東京を代表するエリアに近接する「都 心の中心」に所在 ⚫ JR各線・東京メトロ南北線・丸ノ内線が通る「四ツ谷駅」より徒歩2分であり、外 堀通り沿いに位置していることから、高い利便性と視認性を有する ⚫ 周辺に赤坂御用地、迎賓館、外濠公園、皇居、新宿御苑等があり、緑に包ま れた落ち着いた環境 2 建物・設備・環境性能 ⚫ 2020年竣工、天井高2,800mm、1フロア約650坪のフロアプレート、OAフロア 100m
Slide 5: 新規取得資産② 新宿イーストサイドスクエア
内部成長余地の高い物件の取得を通じた高成長ポートフォリオの強化 新規取得資産② 新宿イーストサイドスクエア（追加取得・持分割合9％） 三菱地所 1 立地 ⚫ ビジネスや商業をはじめとして、多様な機能が集積した世界有数の都市である新 宿エリアに位置し、デザイン性の高い外観でランドマーク性にも優れる ⚫ 東京メトロ副都心線・都営大江戸線「東新宿駅」に直結する他、JR各線・私鉄 各線・東京メトロ丸ノ内線・都営新宿線・大江戸線が乗り入れる「新宿駅」へも 徒歩圏内であり、交通利便性に優れる 2 建物・設備・環境性能 ⚫ 1フロア約1,800坪のフロアプレート、天井高2,850mm、OAフロア130mm等
Slide 6: 新規取得資産③ 神田橋パークビルヂング
内部成長余地の高い物件の取得を通じた高成長ポートフォリオの強化 新規取得資産③ 神田橋パークビルヂング（追加取得・持分割合28.68％）第三者物件 1 立地 ⚫ 都心部の中でも路線集積度が高く、業種・業態にかかわらず恒常的にテナント ニーズが見込めるエリア ⚫ 東京メトロ丸ノ内線・千代田線・半蔵門線・東西線・都営地下鉄三田線「大手 町駅」の最寄り出口より徒歩5分、都営地下鉄新宿線「小川町駅」より徒歩5分、 JR各線及び東京メトロ銀座線「神田駅」からも徒歩圏内と、複数路線へのアクセ ス性に優れる 2 建物・設備・環境性能 ⚫ 天井高2,700mm、OAフロア50mm、電源容量50VA/㎡等、十分
Slide 7: スポンサー物件の高い賃料成長ポテンシャル
内部成長余地の高い物件の取得を通じた高成長ポートフォリオの強化 スポンサー物件の高い賃料成長ポテンシャル ▶スポンサー物件の査定賃料の平均上昇率は、ポートフォリオ全体を上回る ▶新宿イーストサイドスクエア・コモレ四谷では、査定賃料以上での新規契約・増額改定を実現 スポンサー物件の査定賃料の平均上昇率 新規取得資産の26年3月期以降の成約事例 （前年同月対比・2025年9月末時点） （2026年2月末時点・月額契約賃料ベース） 査定賃料を 上回る成約を実現 三菱地所 三菱地所 テナント入替による スポンサー物件 9.2% 増額改定率 増額率 +約 20 % +約 20 % 査定賃料上昇率（202
Slide 8: 新規取得資産④ サッポロアーチビル
内部成長余地の高い物件の取得を通じた高成長ポートフォリオの強化 新規取得資産④ サッポロアーチビル 第三者物件 1 立地 ⚫ オフィス、商業、宿泊、行政機能が集積する札幌都心部に位置しており、札幌市 営地下鉄南北線・東西線・東豊線「大通駅」から徒歩4分と、優れたアクセス性 を有する ⚫ 再開発が進む大通公園エリアに近接しているほか、札幌市内で最も歴史ある歩 行者向け商店街の一つである「狸小路商店街」にも至近で、人流の多いエリアに 立地 ⚫ 幅広い業種・業態にわたるテナント需要が継続的に見込めるロケーション 2 建物・設備・環境性能 ⚫ 2025年竣工の地上9階建て・高スペックなミッドサイズオフ
Slide 9: 新規取得資産⑤ The Link Sapporo
内部成長余地の高い物件の取得を通じた高成長ポートフォリオの強化 新規取得資産⑤ The Link Sapporo 第三者物件 1 立地 ⚫ 北海道最大の交通拠点であり、オフィス、商業、ホテル、行政機関等の多様な都 市機能が集積しているJR各線「札幌駅」周辺エリアに位置 ⚫ JR各線「札幌駅」より徒歩４分、札幌市営地下鉄南北線・東豊線「さっぽろ駅」 より徒歩3分と、複数路線へのアクセス性に優れており、札幌市内各地へのスムー ズな移動が可能 2 建物・設備・環境性能 ⚫ 天井高2,750mm、OAフロア100mm、電源容量60VA/㎡等、高い基本ス ペックを持つ2023年竣工のオフィスビル ⚫ 約
Slide 10: 賃料共益費・入居率
好調なオフィスマーケットの追い風を受ける力強い内部成長 賃料共益費・入居率 ▶27年3月期に、入居率は99%（予想）の達成を見込む ▶賃料共益費は26年3月期から27年3月期にかけて年率4.1%（予想）の成長を見込む 賃料共益費及び入居率の推移 既存ビルの賃料共益費の増減率（各前期比変動率） （百万円） 譲渡（予定）資産 新規取得資産 ベース物件の内部成長分 ベース物件 テナント入替等 賃料改定 入居率 38,000 99.0% 100.0% 2.0% 98.2% 98.4% 97.4% ＋3.4% ＋4.1% 35,000 95.0% 1.5% 33,960 34,160 655 32,83
Slide 11: 賃料改定
好調なオフィスマーケットの追い風を受ける力強い内部成長 賃料改定 ▶増額割合は26年3月期に約60%（予想）の達成を見込み、27年3月期目標に向けて順調に進捗 ▶賃料改定における交渉優位性を確保できる定借比率は7割（25年9月期末）と高く、更なる賃料成長を見込む 増減額割合（月額契約賃料ベース） 増額改定率の推移 増額 据置 減額 譲渡決定済物件における 1テナントの減額改定が影響 100.0% 8.0% 5.9% 3.6% 27/3期（目標） 27/3期（目標） 6.6% 7.0% 16.3% 70％以上 7％以上 80.0% 33.6% 6.0% 48.7% 5.2% 5.3% 58.3%
Slide 12: 成長性を追求した資産入替
スポンサーサポートにより持続的成長をもたらす資産入替戦略 成長性を追求した資産入替 ▶機動的な資産入替による含み益の実現とスポンサー物件の取得により内部成長期待の高いポートフォリオを確立 資産取得・譲渡実績（2023年以降） 2023年 2024年 2025年 2026年 三菱地所 三菱地所 三菱地所 三菱地所 三菱地所 三菱地所 the ARGYLE 新宿 ＪＲＥ 豊洲フォレシア 八王子ファースト コモレ四谷 コモレ四谷 新宿 取得（予定） aoyama イーストサイドスクエア 堺筋本町スクエア （追加取得） （追加取得） （追加取得） イーストサイドスクエア 資産 （追加取得） 新規取得資
Slide 13: スポンサーパイプライン物件
スポンサーサポートにより持続的成長をもたらす資産入替戦略 スポンサーパイプライン物件 ▶三菱地所の豊富なパイプラインを活用したグレードの高い優良物件の取得を今後も推進 三菱地所の直近の竣工物件・開発予定物件（三菱地所IR Data Bookより） 丸の内エリア 都内（丸の内以外） 東京以外 2024年度 大阪堂島浜タワー（譲渡済） 2025年度 豊洲セイルパーク 延床面積 :67,000m2 竣工 :2024年4月 延床面積 :136,000m2 グラングリーン大阪 竣工 :2025年6月 2026年度 先行開業 :2024年9月 大手町ゲートビルディング 延床面積 :85,200m2 竣工（
Slide 14: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 ▶本募集により、全額借入及び手元資金で新規取得資産を取得した場合と比較して1.8ptのLTVの低減を実現し、 取得余力を確保 LTV（簿価）の推移 ファイナンスデータ 46.0% 全額借入及び手元資金で 44.9% 2026年1月末時点 45.0% 新規取得資産を取得した場合 取得余力の確保 44.0% 平均利率 0.72% ▲1.8pt 43.0% 約370億円 43.7% 43.5% 平均残存年数 43.1% 4.87年 42.0% 42.8% （長期有利子負債） 41.0% 長期固定金利比率 81.8% 40.0% '25/03期 '25/09期 '26年1月 本募集
Slide 15: 本募集による1口当たり分配金への効果
中長期目標の達成を見据えたDPU・EPU成長の着実な進捗 本募集による1口当たり分配金への効果 ▶EPUは、内部・外部成長の両輪により26年3月期から27年9月期にかけて年平均2.5%（参考値）成長を見込む ▶DPUは、譲渡益・内部留保の活用により26年3月期から27年9月期にかけて年平均2.0%（参考値）成長を見込む EPU 不動産等売却益 内部留保取崩額 年平均 （円） +2.0% DPU DPU DPU DPU 2,611 DPU 2,586 2,561 2,561 72 2,536 赤坂パークビル 114 92 86 （3回目） ＪＲＥ 赤坂パークビル 天神クリスタル （5回目） 赤坂
Slide 16: 中長期目標達成への道筋
中長期目標の達成を見据えたDPU・EPU成長の着実な進捗 中長期目標達成への道筋 ▶内部成長を軸に据え、外部成長を組み合わせることで、中長期目標の達成を目指す 不動産等売却益 内部留保取崩額 （円） DPU DPU DPU 2,611 乖離幅の縮小を DPU 2,586 DPU 2,561 DPU成長目標 目指す DPU 2,536 2,511 72 2,487 114 年平均成長率2％ 13 赤坂 86 パークビル • 資産入替による譲渡益の還元・内部留保の活用 赤坂 （3回目） パークビル • 持続的かつ安定的に譲渡益の還元を実施 赤坂 赤坂 ＪＲＥ 赤坂 （5回目） パークビル パークビ
Slide 17: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料は、株式会社東京証券取引所の有価証券上場規程に従い2025年10月14日付で公表した「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」、2026年1月16日付で公表した「国内不動 産の取得に関するお知らせ」、2026年3月11日付で公表した「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」並びに2026年3月19日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知 らせ」、「国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」及び「2026年9月期の運用状況の予想の修正及び2027年3月期の運用状況の予想に関するお知らせ」にて記載した内容 並びにそれらに付随する情報を
Slide 18: 注記
注記 1ページ ●「ポートフォリオ」とは、当投資法人の保有資産及び新規取得資産をいいます。 ●「当投資法人」とは、ジャパンリアルエステイト投資法人をいいます。以下同じです。 ●「新規取得資産」とは、当投資法人が2025年9月期末後本資料の日付現在までに取得した3物件（The Link Sapporo、神田橋パークビルヂング（追加取得）及び新宿イーストサイドスクエア （追加取得）をいい、併せて以下「本取得済資産」と総称します。）及び2026年4月2日までに取得する予定の2物件（サッポロアーチビル及びコモレ四谷（追加取得）をいい、併せて以下「本取得予 定資産」と総称します。）の合計5物件を総称して
Slide 19: 注記
注記 ●「平均NOI利回り」の算定については、以下のとおりです。なお、小数点第2位を四捨五入して算定しております。 • 2025年9月期末の「平均NOI利回り」は、以下の計算式により算定しています。 2025年9月期末の「平均NOI利回り」＝(A)2025年9月期末時点における当投資法人の保有物件に係るNOIの合計／2025年9月期末時点における当投資法人の保有物件に係る取得価格の 合計 (A)「NOI」＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費 なお、「NOI」については、2025年9月期の実績値を稼働日数で除し、365日を乗じることで、年換算して使用しています。 • 新規取得資産
Slide 20: 注記
注記 3ページ ●「建物延床面積」は、登記簿上表示されている建物の延床面積を記載しています。また、当投資法人又は不動産信託の受託者が、共有持分又は区分所有権（区分所有権の共有を含みます。）を 取得している場合であっても、建物1棟全体の延床面積を記載しており、「建物」欄において、附属建物が登記されている場合には、建物面積に含んで記載しております。 ●「取得価格」は、新規取得資産の売買契約に記載の取得代金であり、取得に要する費用（消費税及び地⽅消費税並びに取得に要する手数料等）を含まない金額です。 ●「NOI利回り（償却前）」は、新規取得資産の鑑定NOIを取得（予定）価格で除して算定しており、実績
Slide 21: 注記
注記 9ページ ●「賃料共益費」とは、賃貸事業収入のうち、賃料及び共益費の合計をいいます。以下同じです。 ●「入居率」は、各月末時点のポートフォリオ全体の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算定しています。なお、小数点第2位を四捨五入して算定しています。以下同じです。 ●「ベース物件」とは、2025年9月期初時点において当投資法人が保有している物件（但し、譲渡済み又は譲渡することが決定している物件を除きます。）を意味します。 ●「ベース物件の内部成長分」は、各期におけるベース物件の賃料共益費の合計額から2025年9月期におけるベース物件の賃料共益費の合計額を控除して算出しています。 ●賃料共益費及び
Slide 22: 注記
注記 12ページ ●「パイプライン」とは、将来的に当投資法人が取得する可能性のある候補物件を総称していいます。なお、本資料の日付現在、本取得予定資産以外に当投資法人が具体的に取得の決定を行った物 件はなく、当投資法人が上記物件を取得することは確定していません。 ●物件の図には、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図が含まれており、実際とは異なる場合があります。 13ページ ●2026年1月末時点における「LTV（簿価）」は、取得資金に手元資金を充当した、2026年1月21日付の神田橋パークビルヂング（追加取得）の取得後である2026年1月末日時点における有利 子負債をもとに算定したLTV（