Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — FY2023 Earnings Presentation

72 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Dec 15, 2023

  1. Slide 1: Ichigo Office 2023年10月期 決算説明資料

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2023年10月期（第36期）決算説明資料 December 15, 2023 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office

  2. Slide 2: Make More Sustainable

    Make More Sustainable サステナブルインフラの「いちご」 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20181213 15：26

  3. Slide 3: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  4. Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  5. Slide 5: 目次

    目次  2023年10月期 運用実績 ・・・06  いちごオフィスの成長に向けて ・・・19  決算ハイライト ・・・07  価値創造CAPEXを通じて、資産価値の成長を目指す ・・・20  決算内訳 ・・・08  【価値創造CAPEXによるバリューアップ】  財務指標の推移 ・・・ 9 いちご笹塚ビル ・・・21  いちごオフィスの1口当たりNAVの推移 ・・・10  強力なスポンサーサポートの活用 ・・・22  いちごオフィスのトータルリターン / TSR ・・・11  パイプライン ・・・23  【2023年10月期の取り組み】  2024年4月期 予想 ・・・

  6. Slide 6: 2023年10月期 運用実績

    2023年10月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 6

  7. Slide 7: 決算ハイライト

    決算ハイライト 2023年10月期実績 説 明 • 資産入替により1口当たりNAVの向上、NOIの増加を実現 資産入替 • 長らく稼働が低迷していた商業物件を譲渡し、都内のオフィス 外部成長 • 取得：1物件 / 18億円 を取得 • 譲渡：1物件 / 16億円 • 譲渡により譲渡益105百万円を獲得し、全額分配 • 賃貸事業収入の増加 内部成長 • NOI：期初予想比+10百万円（+0.2%） • 適切なコストコントロールによる営業費用の圧縮 • 借入期間の長期化、金利スワップによる固定化を継続 財務 • 借換え（リファイナンス） 76億円 （今期借入：平均期間 6.7年、金利固定化比率 1

  8. Slide 8: 決算内訳

    決算内訳 （単位：百万円） 【ご参考】 2023年4月期 2023年10月期 2023年10月期 期初予想比 2023年9月発表 主な差異要因 （期初予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） 修正予想 ■ 不動産賃貸事業収入の減少: -449 営業収益 12,380 7,914 8,258 -343 8,137 ・賃貸事業収入の増加: +2 ・水道光熱費収入の減少: -459 （うち、電気料収入の減少: -443） 営業利益 7,189 3,914 3,727 +187 3,880 ■ 不動産売却益の増加: +105 経常利益 6,390 3,096 2,945 +151 3

  9. Slide 9: 財務指標の推移

    財務指標の推移 1口当たりNAVの成長持続、借入期間の長期化と金利の固定化を継続 2022年10月31日 2023年4月30日 2023年10月31日 1口当たり分配金 2,052円 4,224円 2,115円 1口当たりNAV 97,079円 96,660円 97,624円 1口当たりFFO 2,584円 1,947円 2,617円 簿価LTV（総資産ベース） 49.2% 48.7% 49.7% 時価LTV（鑑定ベース） 44.7% 45.0% 44.7% 平均借入金利 0.81% 0.84% 0.90% 平均借入期間 7.0年 7.0年 7.1年 金利固定化比率 91.4% 91.6% 9

  10. Slide 10: いちごオフィスの1口当たりNAVの推移

    いちごオフィスの1口当たりNAVの推移 継続的な積極運用を通じ、保有資産の価値向上を実現 （単位：円） 2015年10月期以降の成長率：+39.2% 97,079 96,660 97,624 95,053 2015年9月 93,193 92,787 92,874 92,958 91,618 オフィス特化型 87,934 リートへの転換 85,957 84,076 81,155 78,336 76,400 73,493 70,117 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022

  11. Slide 11: いちごオフィスのトータルリターン / TSR

    いちごオフィスのトータルリターン / TSR トータルリターン （投資主総利回り）は、上場来 +327.9% トータルリターンの実績 （2023年10月31日時点） 1年 3年 10年 上場来 トータルリターン実績 +8.7% +49.5% +130.2% +327.9% 年平均トータルリターン +8.7% +14.3% +8.7% +8.4% 東証リート指数 -4.2% +7.6% +6.0% +5.3% 年平均トータルリターン いちごオフィス 超過年平均トータルリターン +12.9% +6.8% +2.7% +3.0% （対東証リート指数） 投資主価値の最大化に向けて 引き続き年平均 8

  12. Slide 12: 戦略的な資産入替による収益力向上

    【2023年10月期の取り組み】 戦略的な資産入替による収益力向上 長らく稼働が低迷していた商業施設を譲渡し、アップサイド余地のあるオフィス ビルを取得 ■ 2023年10月期 取得物件 ■ 2023年10月期 譲渡物件 いちご錦糸町サウスビル トワイシア横濱磯子（商業区画） 物件名 取得日 2023年10月31日 物件タイプ 商業施設 取得先 国内一般事業会社 帳簿価格 1,426百万円 所在地 東京都墨田区 鑑定評価額 1,510百万円 JR総武線、東京メトロ半蔵門線 譲渡価格 1,600百万円 立地 「錦糸町」駅 徒歩約6分 譲渡日 2023年10月30日 都心部主要オフィスエリアへの

  13. Slide 13: いちご栄ビル：「NIKE NAGOYA SAKAE」2023年10月開店

    【2023年10月期の取り組み】 いちご栄ビル：「NIKE NAGOYA SAKAE」 2023年10月開店  名古屋市有数の商業地「栄」エリア内のハイストリート「大津通」に面した 希少性の高い物件  グローバルスポーツブランド「NIKE」の旗艦店オープンはビル認知度、 ビルグレードの向上に大きく貢献 ■ 本取り組みのポイント ・ ダウンタイム無しでの新テナント誘致を実現 ・1階、2階2フロア計777.24㎡の大型店舗でも強い需要を獲得できる競争力の高い立地 ・ NIKEのコンセプトストア「NIKE RISE」の新店舗である「NIKE NAGOYA SAKAE」として、2023年10月にオ

  14. Slide 14: 稼働率、平均賃料単価の推移

    稼働率、平均賃料単価の推移  移転需要は強く、直近9期の平均成約面積を超える成約を実現し、稼働率 フリーレント期間は回復傾向  平均賃料坪単価（全物件）の低下は、いちご栄ビルの大型店舗退去の影響 ■ フリーレント平均月数、契約稼働率、経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均賃料坪単価の推移 （オフィス） ■ 全物件 ■ 都心6区 （単位：円） 100% 8か月 フリーレント平均月数（オフィス） 18,200 18,100 18,100 18,100 契約稼働率 18,000 経済的稼働率 96.9% 96.6% 96.7% 96.0% 95.6% 96.2% 95.9% 15,200 9

  15. Slide 15: 月額賃料の変動（オフィス物件のみ）

    月額賃料の変動（オフィス物件のみ） 高単価の大型店舗区画の解約による減少を、稼働率上昇でカバー ■ 月額賃料の変動 （オフィス） （百万円 / 月） +55 -54 +0.0 入替および稼働率変動による 契約改定による増減 増減+0.7百万円（+0.1%） +0百万円（+0.0%） 1,139 1,140 2023年4月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 増額・減額改定 2023年10月期末 ※ 期中の取得物件および譲渡物件を除く ※ 稼働率の変動（オフィス）：96.0%（2023年4月期末） → 96.7%（2023年10月期末） © Ichigo Investment Advisors

  16. Slide 16: 内部成長①：新規成約における賃料の変動状況

    内部成長①： 新規成約における賃料の変動状況 新規成約の約3分の2が賃料増額（従前賃料比）で成約 ■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■同額入替 ■ 増額入替 （単位：千円） 増額入替による増額分 減額入替件数 入替による 減額入替による減額分 19.9% 10件 賃料変動額 いちご栄ビル大型商業テナント 平均減額率 26.1% 26.0% 減額分 -38.2％（※） 32.4% +2,204 -6,164 +1,197 +2,918 6.2% 6.4% 15.6% 同額入替件数 4

  17. Slide 17: 内部成長②：既存テナント賃料の変動状況

    内部成長②： 既存テナント賃料の変動状況 翌期からの増額改定の合意を獲得、今期は据置中心の安定推移 ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） （単位：千円） ■ 減額改定 ■据置更新 ■ 増額改定 改定による 増額改定による増額分 賃料変動額 減額改定による減額分 0.4% 0.7% 4.4% 1.1% 減額改定件数：2件 +1,545 減額率：-6.0% +1,223 1,545 1,264 +190 -231 772 625 92.7% 95.5% 据置更新件数 93.7% 97.2% 186件 +35 +

  18. Slide 18: 内部成長③：いちごオフィスの心築

    内部成長③：いちごオフィスの心築 今期も共用部等のリニューアルを実施し、テナント満足度向上を推進 いちご西参道ビル いちご四谷四丁目ビル エントランス ファサード エントランス エレベーターホール いちご熊本ビル いちご渋谷道玄坂ビル ラウンジ ラウンジ 化粧室 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 18

  19. Slide 19: いちごオフィスの成長に向けて

    いちごオフィスの成長に向けて © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 19

  20. Slide 20: 価値創造CAPEXを通じて、資産価値の成長を目指す

    価値創造CAPEXを通じて、資産価値の成長を目指す いちごオフィスにおける 価値創造CAPEXの積極的な実行 CAPEX戦略の課題 により、資産価値の成長を引き出す  導管性要件により減価償却費の範囲内で  2023年11月に、価値創造CAPEX資金（350 計画的に実施 百万円）をスポンサーより投資法人債で調達 （およそ900百万円 / 期）  ROI 10%以上の実現が可能と判断  限定的な予算範囲により、大半をLCCに使用  トラックレコードの積み上げを通じて、今後も  保有資産の価値向上余地はあるものの、価 継続的な実施を計画 値創造CAPEXに活用できる金額は限られる 1

  21. Slide 21: いちご笹塚ビル

    【価値創造CAPEXによるバリューアップ】 いちご笹塚ビル  2023年11月調達の価値創造CAPEX資金の一部を活用  大型テナントの退去に伴い、大規模な共用部リニューアル等に着手  リニューアル後、賃料単価増加を伴う早期のリースアップを目指す ■ いちご笹塚ビル（東京都渋谷区） 主な価値創造CAPEX工事 • エントランス改修工事 • 共用部改修工事 • LED化工事 • 化粧室増設工事 現時点における投資効果（実績） 賃料改定率 テナント入替 賃料改定 +85%（1件） +56%（1件） ファサード エレベーターホール 賃料増加額 +30百万円 （年ベース） さらなる投資効果余地あ

  22. Slide 22: 強力なスポンサーサポートの活用

    強力なスポンサーサポートの活用  スポンサーによるいちごオフィス投資口の取得  いちごオフィスのさらなる成長に向けた支援ならびに投資口価値の向上に対し スポンサーとして力強いコミットメントを示す — 2023年10月末時点いちご保有数107,040口（保有比率7.1%）  第1回価値創造CAPEXのための資金として投資法人債を引き受け  金額：350百万円、期間：10年、金利：1.0%  優良物件の提供など、いちごオフィスの価値創造への取り組みをサポート  外部からの物件取得の機会を捉え、スポンサーがブリッジで物件を取得し適切な タイミングでいちごオフィスへ売却  RE100など

  23. Slide 23: パイプライン

    パイプライン 合計20物件、約747億円のスポンサーを中心としたパイプラインによる成長余力 No. 物件名 エリア区分 1 櫻岳ビル（※） 都心6区 2 いちご博多明治通りビル（※） 4大都市 3 東京都千代田区オフィス 都心6区 4 東京都千代田区オフィス 都心6区 5 東京都港区オフィス 都心6区 6 東京都港区オフィス 都心6区 7 東京都港区オフィス 都心6区 8 東京都品川区オフィス 都心6区 9 東京都目黒区オフィス その他首都圏 10 東京都江東区オフィス その他首都圏 11 東京都台東区オフィス その他首都圏 12 東京都武蔵野市オフィス その他首都圏 宮城県仙台市 13 千葉

  24. Slide 24: 2024年4月期 予想

    2024年4月期 予想 譲渡益の剥落や大型区画解約により、一時的に収益は減少 （単位：百万円） 2023年10月期 2024年4月期 増減 主な差異要因 （2023年10月期実績比） 実績（B） 予想（A） （A）-（B） ■ 前期の不動産等売却益の剥落: -105 営業収益 7,914 7,923 +8 ■ 不動産賃貸事業収入の増加: +115 ・2023年10月期取得物件に係る増加: +48 営業利益 3,914 3,708 -205 ・2023年10月期売却物件に係る減少: -52 【その他物件】 経常利益 3,096 2,931 -164 ・賃料共益費収入の減少: -22 ・水道光熱費

  25. Slide 25: 2024年10月期 予想

    2024年10月期 予想 安定した運用を継続し収益および分配金は成長トレンドへ （単位：百万円） 2024年4月期 2024年10月期 増減 主な差異要因 （2024年4月期予想比） 予想（B） 予想（A） （A）-（B） ■ 不動産賃貸事業収益の増加: +24 営業収益 7,923 7,948 +24 ・賃貸事業収入の増加: +96 ・水道光熱費収入の減少: -70 営業利益 3,708 3,838 +129 ■ 不動産賃貸事業費用の減少: -137 ・仲介手数料等外注委託費の減少: -48 経常利益 2,931 3,021 +90 ・水道光熱費の減少: -77 ・減価償却費等の減少 : -

  26. Slide 26: Appendix：いちごオフィスのサステナビリティ（ESG）

    Appendix ： いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 26

  27. Slide 27: いちごオフィスのサステナビリティ理念

    いちごオフィスのサステナビリティ理念  いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献 することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下の とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の

  28. Slide 28: いちごグループにおけるESGの取り組み

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較） クリーンエネルギー事業の成長（CO2削減量の増加）と 再生可能エネルギー由来の電力へ切替・オフセット（CO2排出量の削減）を推進 ■ CO2削減量 / 排出量削減効果 / 排出量の推移 （単位：t-CO2） ■ クリーンエネルギー事業によるCO2削減量（※1） ■ グループ全体のCO2排出量（Scope 1+2） CO2削減施策 ＜従前からの施策＞ ① 再生可能エネルギーへの切換 施策による 削減量 28,900 t-CO2 -250 ② 省エネ化 -7,070 （LED化、空調機器高

  29. Slide 29: 再生可能エネルギーへの切り替え

    【いちごグループにおけるESGの取り組み】 サステナブルな社会へ向けた再生可能エネルギーへの切り替え ■ RE100達成率と手段の内訳 （2023年8月末時点） 100%（RE100達成） 2025年 目標 85% ■ 電力切り替え・カーボンオフセット効果 年間予測 今期目標 CO2削減量 約35,000 t-CO2 再生可能 エネルギー 72% への切替 （※） グループ全体の年間CO2削減量予測 51% × 約15,200台分 削減 （※） 乗用車（ガソリン車） 1台あたり約2,300kg/年 （環境省資料） いちご発電所由来の 21% トラッキング付 非化石証書 ※ いちご、いちごオフィ

  30. Slide 30: 環境①：GRESBリアルエステイト評価

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ① 「サステナブル経営」の実現に向けた各種取り組みの推進  2023年 GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）  GRESBレーティングでは「4 Star」を取得（昨年より1ランクアップ）  ESG推進のための方針や組織体制等を評価する 「マネジメント・コンポーネント」および保有物件の環境 パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する 「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を 受け、「Green Star」を7年連続で獲得  消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え 【いちごの目標】 2025年までに事

  31. Slide 31: 環境②：各種環境認証の取得

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ②  各種環境認証の取得  22件（19物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の32.0% 【決算発表日現在】 CASBEE BELS 東京都中小低炭素モデルビル （建築物環境総合性能評価システム） （建築物省エネルギー性能表示制度） Sランク 2つ星（★★） 1つ星（★） A3 A3- A2+ いちご いちご いちご いちご いちご大宮ビル いちご神宮前ビル いちご東五反田ビル いちご九段ビル 高松ビル 丸の内ビル 神宮前ビル 秋葉原ノースビル A1+ Aランク DBJ Green Building 3つ星（★★★） 1つ星（★） いちご秋

  32. Slide 32: 社会

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 社会 ステークホルダーの満足度を高める、各種取り組みの推進 ■ いちごオフィスにおける災害対策 ■ いちごグループ全体の取り組み  非常時発電やエレベーター内防災キャビネット、  地域活性化への貢献 災害時救援自動販売機などを設置 • 地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、  河川氾濫対策としてビル敷地内に土嚢を設置 不動産・クリーンエネルギー事業を通じた地域雇用の創出、 地域活動支援による防災性能や景観対策への貢献など、本業を通じた 形での地域活性化を、関係者との持続的な共栄関係を築きながら推進  「いちご大学」の運営 • 役職員一人ひと

  33. Slide 33: ガバナンス

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 ガバナンス 徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に ■ 完全成果報酬体系 ■ ベストプラクティスを目指すガバナンス体制 への移行 【投資法人】 【資産運用会社】  2020年11月1日より、  資産運用会社の執行をモニタリング  ベストプラクティスを目指す運用体制 資産規模連動報酬等 • 投資法人の役員は全員、資産運用会社および • 取締役4名のうち2名が社外取締役 とは異なる、投資主 いちごグループから独立した社外役員にて構成 • オフィスリート運用部門を他業務から 価値向上との完全 • 執行役員を中心とした役員会での活発な議

  34. Slide 34: Appendix：決算・物件関連データ

    Appendix ： 決算・物件関連データ © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 34

  35. Slide 35: 有利子負債の状況 ①

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 平均借入金利 平均借入残存期間 金額 種別 期間 金利 （百万円） 2.0% 4年 3.9年 4.0年 4.1年 4.1年 1.109% 3.8年 2,000 6.4年 1.5% 3年 （固定） 1.160% 1.0% 2年 1,004 4.6年 （固定） 0.84% 0.79% 0.81% 0.84% 0.90% 0.5% 1年 1.644% 2,043 7.8年 銀行 （固定） 0.0% 0年 借入 1.772% 2021年 2022年 2022年 2023年 20

  36. Slide 36: 有利子負債の状況 ②

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2023年10月31日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 11,645 1,200 （単位：百万円） 9,812 9,763 9,682 9,347 8,846 8,908 1,000 8,267 1,200 1,000 7,346 1,000 5,494 5,476 10,445 5,330 4,192 7,953 4,899 7,246 8,763 8,147 1,500 2,900 6,346 2,000 3,830 1,700 1,300 900 600

  37. Slide 37: 有利子負債の状況 ③

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2023年10月31日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 29,528 25.7% みずほ銀行 21,195 18.4% 格付対象 長期発行体格付 SBI新生銀行 13,608 11.8% 格付 A+ 三菱UFJ銀行 11,583 10.1% あおぞら銀行 9,952 8.7% 格付見通し 安定的 りそな銀行 8,418 7.3% 福岡銀行 3,529 3.1% 日本政策投資銀行 3,400 3.0% 香川銀行 1,715 1.5% みずほ信託銀行 1,637 1.4%

  38. Slide 38: 含み益の推移

    含み益の推移 2023年10月期の期末評価額は約489億円の含み益 （2023年4月期比 +15億円） 500,000 30% （百万円） 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 23.41% 23.50% 22.25% 22.78% 21.01% 20.77% 20.53% 19.82% 20.39% 400,000 20% 300,000 10% 253,110 255,330 257,216 241,167 240,398 244,029 244,001 246,330 240,131 202,697 202,436 205,098 207,951 208,272

  39. Slide 39: 契約更改の内訳 / 月額賃料の変動

    契約更改の内訳 / 月額賃料の変動 ■ 2023年10月期 用途別月額賃料変動 （単位：百万円） 増額改定 減額改定 2023年 成約 / 解約 / 2023年 既存物件 による による 物件取得 物件譲渡 増減 4月期末 増床 減床 10月期末 増減 増加額 減少額 オフィス 1,139 +55 -54 +0 -0 +8 – 1,148 +8 +0 その他 31 +0 -0 – – – -6 24 -6 – 合計 1,171 +56 -55 +0 -0 +8 -6 1,173 +1 +0 ■ 2023年10月期 用途別契約更新状況 賃料変動額 対従前賃料 区分 件数 面積 （通期ベース） 変

  40. Slide 40: 賃貸面積の推移 / 入退去の状況

    賃貸面積の推移 / 入退去の状況 ■ 2023年10月期 用途別賃貸面積の推移 （単位：m2） 2023年 成約 / 解約 / 2023年 既存物件 物件取得 物件譲渡 増減 4月期末 増床 減床 10月期末 増減 オフィス 249,868 +10,164 -8,212 +2,054 – 253,875 +4,006 +1,952 その他 8,832 +88 -88 – -2,195 6,637 -2,195 – 合計 258,701 +10,253 -8,301 +2,054 -2,195 260,512 +1,811 +1,952 ■ 2023年10月期 用途別入退去の状況 ① 成約 /

  41. Slide 41: オフィスビルにおける入退去理由

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 2022年 2022年 57.5% 22.5% 10.0% 10.0% 17.4% 10.9% 69.6% 2.2% 4月期 4月期 2022年 2022年 55.8% 20.9% 11.6% 11.6% 21.1% 9.1% 60.6% 9.1% 10月期 10月期 2023年 2023年 68

  42. Slide 42: テナント入退去の推移

    テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 入居面積－退去面積 （単位：m2） 入居面積平均 11,422 7,630m2（※3） 10,164 8,187 8,629 7,418 7,304 5,804 5,723 4,023 （※1） -5,590 -6,059 -6,714 -7,433 退去面積平均 -8,711 -8,212 8,330m2（※3） -9,110 -10,868 -10,900 -12,244 （※2） 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 202

  43. Slide 43: フリーレントの状況

    フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入 （単位：百万円） （月数） 4 126 首都圏平均 地方平均 122 116 89 79 3 2.8 2.7 2.2 2.1 2.0 2.1 2 1.8 1.7 1.5 6,879 6,836 6,936 6,894 6,794 1.3 1 0 2021年10月期 2022年4月期 2022年10月期 2023年４月期 2023年10月期 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 10月末 4月末 10月末 4月末 10月末 © Ichig

  44. Slide 44: 継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行

    継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2024年4月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額 1,800 修繕費 CAPEX 減価償却費 いちご錦糸町サウスビル 外壁改修工事 39百万円 いちご西本町ビル 外壁改修工事（3期） 30百万円 いちご半蔵門ビル 外壁改修工事 27百万円 いちご中目黒ビル 外壁改修工事（1期） 26百万円 1,200 950 971 978 943 ■ 2024年10月期における主なCAPEX計画 1,415 物件名 工事内容 投資額 600 1,107 いちご東池袋三

  45. Slide 45: 賃料ギャップ：縮小するも、依然アップサイドあり

    賃料ギャップ：縮小するも、依然アップサイドあり 2024年4月期、2024年10月期に契約更新を迎えるテナントの契約賃料は 半数程度がマーケット賃料以下 ■ 契約賃料とマーケット賃料における賃料ギャップ推移 （オフィス） ■ オフィステナントの契約更新時期と月額賃料ギャップ分布 （単位：百万円） ■ 10%以上 ■ 0%以上～10%未満 5% ■ -10%以上～0%未満 ■ -10%未満 全体 都心6区 2.20% 2.29% 2.35% 234（20.7%） 240（21.2%） 1.48% 0.58% 53 62 0% -0.59% -1.14% -1.42% 78 59 -2.86% -

  46. Slide 46: 中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長

    中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長 2023年4月30日時点 2023年10月31日時点 全体 88物件 88物件 物件数 オフィス 84物件 85物件 その他 4物件 3物件 全体 2,121億円 2,124億円 資産規模 オフィス 97% 98% その他 3% 2% 都心6区 54% 54% その他首都圏 22% 22% エリア別 4大都市 18% 18% その他主要都市 6% 6% 鑑定評価額 2,553億円 2,572億円 賃貸可能面積 269,700.94㎡ 269,114.17㎡ 稼働率 95.9% 96.4% テナント数 998 1,008 NOI利回り 5.4%

  47. Slide 47: 保有資産の高い耐震性

    保有資産の高い耐震性 取得基準  耐震性能：新耐震基準または同等の耐震性を有するもの  地震PML（※1）：投資不動産単体のPML20%以下、ポートフォリオPML10%以下 ■ 保有資産の耐震性区分 （2023年10月31日時点） 旧耐震－新耐震並み（※2） 旧耐震－耐震工事実施済 3物件 4物件 （賃貸可能面積割合 3.2%） ポートフォリオPML （賃貸可能面積割合 6.7%） 3.4% （2023年10月31日時点ポートフォリオ） ■ 旧耐震－耐震工事実施済（4物件） いちご栄ビル、いちご三田ビル、いちご五反田ビル、 新耐震基準 81物件 いちご東池袋ビル （賃貸可能面積割合 90.

  48. Slide 48: 物件一覧 ①

    物件一覧 ① 2023年10月31日時点 2023年10月期末評価 2023年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m 2） Cap rate Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,324 4,523.19 100.0% 3,260 3.9% 3,260 3.9% － － O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,735 4,119.74

  49. Slide 49: 物件一覧 ②

    物件一覧 ② 2023年10月31日時点 2023年10月期末評価 2023年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m 2） Cap rate Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-42 いちご高松ビル その他主要都市 香川県高松市 3,010 1,985 6,329.33 100.0% 3,990 5.9% 3,990 5.9% － － O-46 いちご神田錦町ビル 都心6区 東京都千代田区 2,130 2,013 2,

  50. Slide 50: 物件一覧 ③

    物件一覧 ③ 2023年10月31日時点 2023年10月期末評価 2023年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m 2） Cap rate Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-74 いちご西本町ビル 4大都市 大阪府大阪市 2,190 2,242 6,152.00 100.0% 2,560 4.4% 2,530 4.5% +30 -0.1% O-75 いちご博多ビル 4大都市 福岡県福岡市 1,380 1,378 2

  51. Slide 51: 物件一覧 ④

    物件一覧 ④ 2023年10月31日時点 2023年10月期末評価 2023年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） Z-09 フチュール和泉 その他主要都市 大阪府和泉市 1,210 1,031 3,733.66 100.0% 566 5.8% 576 5.8% -10 － そ の Z-10 いちご渋谷文化村通りビル 都心6区 東京都渋谷区 2,400 2,445 778.7

  52. Slide 52: Appendix：中規模オフィスの投資魅力

    Appendix ： 中規模オフィスの投資魅力 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 52

  53. Slide 53: 中規模オフィスの投資魅力 ①：豊富な物件数と価値向上の余地

    中規模オフィスの投資魅力 ①： 豊富な物件数と価値向上の余地 ■ 延床面積別建物数（件） 豊富な物件数 ■ 500㎡未満 ■ 500～1,000㎡ 0 0■ 1,000～2,000㎡  日本の不動産の9割以上を占めていることから、優良物件への投資機会 ■ 2,000～5,000㎡ ■ 5,000～10,000㎡ ■ 10,000㎡以上 が豊富  流動性が高いことから、機動的な投資戦略の実行が可能 10 3% 44% 25% 15% % 3% 対象テナント層が厚い 中小規模不動産の割合：94%  従業者数50人以下の会社が95% ・ データ出所： 国土交通省「平成30年法人土地基本調査」

  54. Slide 54: 中規模オフィスの投資魅力 ②：賃料の安定性

    中規模オフィスの投資魅力 ②： 賃料の安定性 中規模オフィスの賃料は、大規模オフィスに比べて安定的に推移 ■ 東京都主要5区における規模別オフィスの賃料推移 平均想定成約賃料（円 / 月坪） 60,000 50,000 グレードA 40,000 30,000 グレードA- 20,000 グレードB 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 （年） （出所）シービーアールイー株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成 「グレード

  55. Slide 55: Appendix：「いちごオフィス」とは

    Appendix ： 「いちごオフィス」とは © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 55

  56. Slide 56: 「いちごオフィス」とは ①：投資対象

    「いちごオフィス」とは ①： 投資対象 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオを 構築し、投資主価値の最大化を目指す  中規模オフィスの特性 – 安定したキャッシュ・フローを有する – 景気上昇局面における賃料収入のアップサイドの余地 – バリューアップ等による収益性向上の余地  首都圏を中心とした中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築  心築による価値向上やきめ細かな物件管理を通じ、持続的な成長を目指す © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corpor

  57. Slide 57: 運用資産ポートフォリオ

    運用資産ポートフォリオ 【2023年10月31日時点】 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 中段： 取得価格（億円） その他 物件数 88物件 2% 下段： 投資比率 取得総額 212,422百万円 鑑定評価額 257,216百万円 賃貸可能面積 269,114.17m2 稼働率 96.8% 仙台 オフィス 東京 18 98% 首都圏 1% 1,612 76% 名古屋 ■ 規模分散 10億未満 222 2% 10% 大阪 82 4% 福岡 10億～20億 98 未満 5% 27% 30億以上 51% その他 20億～ 89 30億未満 4% 20% © Ichigo Inves

  58. Slide 58: テナントの状況

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] 教育・ 学習支援業 テナント総数 ： 1,007件 （2023年10月31日時点） 2% 飲食店・宿泊業 3% 建設業 その他 上位テナント10社合計の割合 3% 5% 不動産業 （面積ベース） 10.8% 4% （賃料ベース） 11.9% サービス業 ※ 住宅のマスターリース先は除く 金融・保険業 30% 5% ■ 賃貸面積上位テナント10社 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積（m2） 面積割合 情報通信業 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,2

  59. Slide 59: 「いちごオフィス」とは ②：資産規模・分配金の推移

    「いちごオフィス」とは ②： 資産規模・分配金の推移 2,200 資産規模（億円） 1口当たり分配金（円） 5,000 2,121 2,124 2,092 2,061 2,061 2,054 2,030 2,032 2,023 2,023 2015年9月 1,999 2,000 1,969 オフィス特化型 1,910 1,925 4,224 1,898 リートへの転換 1,800 4,000 1,656 1,627 1,600 1,400 3,000 2,508 1,200 2,255 2,230 2,150 2,163 2,132 2,185 1,964 2,014 1,904 1,923

  60. Slide 60: 「いちごオフィス」とは ③：外部成長の実績

    「いちごオフィス」とは ③： 外部成長の実績  2013年10月期以降の資産取得累計額は1,640億円 取得累計 1,640  うち、887億円（54.1%）についてはスポンサーサポートを活用 ■ 2013年10月期以降の取得・譲渡実績 （累計ベース、単位：億円） 外部から ■ スポンサーから取得 取得 ■ スポンサーに譲渡 716 752 ■ 外部から取得 677 624 639 (45.9%) ■ 外部に譲渡 563 544 509 509 スポンサー 825 825 825 825 から取得 747 802 676 887 384 （54.1%） 取得 譲渡 193 193 238

  61. Slide 61: 「いちごオフィス」とは ④：いちごブランディング

    「いちごオフィス」とは ④： いちごブランディング ハードとソフト両面からのブランディングにより、テナント満足度を向上、 高稼働率の維持と適正な賃料水準を実現  共用部分のリニューアル等を通じて、「いちごオフィス」独自のおもてなしを演出  外壁サイン、エントランスマット、テナント総合案内の設置 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 61

  62. Slide 62: 「いちごオフィス」とは ⑤：レイアウトオフィス / ラウンジ

    「いちごオフィス」とは ⑤： レイアウトオフィス / ラウンジ 快適性の高いオフィス空間の提供を通じた独自の差別化戦略 ■ いちごレイアウトオフィス 【例：いちご神保町ビル（東京都千代田区）】 • デザイン性の高い、フレキシブルなオフィス空間の提供による賃料収入アップ • 増員やレイアウト変更に対応可能な可動式什器の採用により、ベンチャー企業の成長を支援 全体レイアウト レイアウト変更に対応した 窓面を活用した リラックスできる 社員間の 可動式什器 ワーキングスペース ワーキングスペース コミュニケーションエリア ■ いちごラウンジ 【例：いちご東池袋ビル（東京都豊島区）】 • 空室フロアを

  63. Slide 63: Appendix：Ｊリーグ投資主優待、スポンサー、その他

    Appendix ： Ｊリーグ投資主優待、スポンサー、その他 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 63

  64. Slide 64: いちごＪリーグ株主・投資主優待

    【投資主優待制度】 いちごＪリーグ株主・投資主優待  2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約82,000名） ② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象  いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、 地域創生への貢献を目指します 【プレミアム優待】 Ｊリーグ30周年記念イベントご招待 （2023年5月14日開催） フラッグベアラーとしてセレモニー参加 ＋スペシャルマッチ観戦 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation A

  65. Slide 65: スポンサー サステナブルインフラの「いちご」

    スポンサー サステナブルインフラの「いちご」  Ｊリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築（しんちく）、 クリーンエネルギー等の事業を展開  不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業が強み  太陽光および風力発電、環境負荷軽減や スポーツ支援（ウエイトリフティング、ライフル射撃、 陸上、Ｊリーグトップパートナー）等も積極的に推進 ©J.LEAGUE いちごオフィス（8975） いちご株式会社 （プライム 2337） アセット いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」

  66. Slide 66: スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係

    スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係 スポンサー いちご株式会社 （プライム、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託  中規模オフィスに特化 いちごオフィス  投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市  資産規模： 88物件、2,124億円 （2023年11月末日現在）  ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル  2015年11

  67. Slide 67: スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル

    スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご （8975） （プライム 2337） 取得 外 部 スポンサーの「心築」機能を活用し、 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 現存不動産の価値向上、修繕等を 通じた循環モデルの構築を目指す ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環境に左右されない「

  68. Slide 68: 投資主価値の最大化に向けて

    投資主価値の最大化に向けて 方針 取り組み内容 「心築」による  いちごの「心築」を継続的かつ積極的に実施し、 価値創造 外部環境によらず常に持続的な価値創造を実現 投資主価値の  機動的な内部留保の取り崩し 最大化に資する 積極的な財務施策  成長投資と機動的な自己投資口取得の両立 スポンサー  成長余力が高い物件を取得し、心築による価値 パイプラインの 創造を通じてNOI、分配金、NAV向上を実現 有効活用 ※ 心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値 向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産

  69. Slide 69: 投資口価格の推移

    投資口価格の推移（2011年11月1日～2023年10月31日） 投資口価格（円） 出来高（口） 出来高 投資口価格 東証REIT指数（指数化） 150,000 60,000 ■ 合併来最高値（終値） 119,300円 （2020年2月21日） ■ 合併来最安値（終値） 25,310円 （2011年11月22日） 125,000 50,000 ■ 2023年10月期 平均出来高 4,278口 （2023年10月31日時点） 100,000 40,000 75,000 30,000 50,000 20,000 25,000 10,000 0 0 2011年 2011/11 2012/12012年

  70. Slide 70: 投資主の状況

    投資主の状況（2023年10月31日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 所有 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 426,872 28.2% 639,351口 757,134口 734,210口 (42.2%) 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 268,221 17.7% (50.0%) (48.5%) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 11,150口 28,237口 125,748口 3 170,307 11.3% (1.9%) (8.

  71. Slide 71: 投資法人概要

    投資法人概要 2023年10月31日時点 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区内幸町1-1-1 執行役員 千葉 恵介、鍵山 卓史 保有物件数 88物件 ポートフォリオ規模 2,124億円 （取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長執行役員 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ichigo

  72. Slide 72: TEL：03-3502-4891 IR_Office@ichigo.gr.jp www.ichigo-office.co.jp

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

Ichigo Office REIT Investment — FY2023 Earnings Presentation on 6ix