Ichigo Office REIT Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office REIT Investment — FY2019 Earnings Presentation

71 slides from Ichigo Office REIT Investment's earnings presentation, Jun 14, 2019

  1. Slide 1: Ichigo Office 2019年4月期決算説明資料

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2019年4月期（第27期）決算説明資料 June 14, 2019 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office.co.j

  2. Slide 2: Make More Sustainable

    Make More Sustainable サステナブルインフラの「いちご」 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20181213 15：26

  3. Slide 3: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  4. Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  5. Slide 5: 目次

    目次  2019年4月期 運用実績 ・・・06  中長期的な成長に向けて ・・・18  決算ハイライト ・・・07  【成長戦略ロードマップ】  決算内訳 ・・・08  振り返り：内部成長と機動的な資産入替を通じた  財務ハイライト ・・・09 投資主価値の向上 ・・・19  安定した分配金の成長  投資主価値の最大化に資する持続的成長 ・・・20 （連続増配 J-REIT No.1） ・・・10  【内部成長戦略】  投資主価値の着実な向上  価値向上CAPEXによるバリューアップ ① ・・・21 （巡航EPUの成長） ・・・11  価値向上CAPEXによるバリュー

  6. Slide 6: 2019年4月期 運用実績

    2019年 4月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 6

  7. Slide 7: 決算ハイライト

    決算ハイライト 2019年4月期実績 説 明 • 商業施設 2物件を譲渡 • 含み益を上回る譲渡益を実現 （譲渡益計 6.5億円） 外部成長 • 都心所在のオフィス 2物件を取得 • コスト増が見込まれる商業施設 ➡ 成長が見込めるオフィス （取得価格計 60億円） • 資産入替により、想定NOI 69百万円増（年間） • 期末稼働率（全物件） 99.3% • 99%を超える高稼働率を継続的に維持 内部成長 • 増額改定 52件（平均増額率 08.5%） • 賃料改定により、月額賃料 7.0百万円増 • 増額入替 22件（平均増額率 20.8%） • テナント入替により、月額賃料 3.7百万円

  8. Slide 8: 決算内訳

    決算内訳 （単位：百万円） 2018年10月期 2019年4月期 2019年4月期 予想比 主な差異要因 （予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +70 営業収益 7,632 8,451 8,356 + 94 ・賃料共益費収入の増加： +50 （いちご名古屋ビル： +5、いちご伏見ビル： +4、 いちご渋谷道玄坂ビル： +4、他） 営業利益 3,745 4,510 4,457 + 53 ・その他収入等の増加： +17 （更新料、原状回復費収入他） 経常利益 2,958 3,733 3,665 + 67 ■ その他営業収益の増加 +23 ・不動

  9. Slide 9: 財務ハイライト

    財務ハイライト 借入期間の長期化と金利固定化を推進 2018年4月30日 2018年10月31日 2019年4月30日 1口当たりFFO 2,454円 2,489円 2,558円 1口当たり分配金 1,964円 2,014円 2,255円 1口当たりNAV 84,076円 85,957円 87,934円 総資産LTV 46.9% 47.6% 48.1% 平均借入金利 1.02% 1.02% 1.00% 平均借入期間 5.8年 6.0年 6.2年 金利固定化比率 90.9% 94.0% 96.9% ※ 1口当たりFFO ＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損

  10. Slide 10: 安定した分配金の成長（連続増配 J-REIT No.1）

    安定した分配金の成長 （連続増配 J-REIT No.1） J-REIT最長の18期連続増配の実績 （年平均成長率：13.2%） 2,255 1,964 2,014 1,904 1,923 1,930 1,706 1,740 1,541 1,547 1,603 1,494 1,537 1,387 1,219 979 1,031 899 （※） （※） 737 （※） （※） 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 201

  11. Slide 11: 投資主価値の着実な向上（巡航EPUの成長）

    投資主価値の着実な向上（巡航EPUの成長） 2017年4月期～2019年4月期で巡航EPUは18.9%成長 2019年4月期に続き、2019年10月期も譲渡益を分配予定（1口当たり+50円） ■ 譲渡益 （単位：円） ■ 一時差異等調整積立金および配当積立金取崩 ■ 巡航EPU 2,255 2,140 186 50 2,095 1,964 2,014 69 1,923 1,930 69 69 69 106 107 241 1,945 2,000 2,021 2,026 1,824 1,857 1,682 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月

  12. Slide 12: 投資主価値の着実な向上（1口当たりNAVの成長）

    投資主価値の着実な向上（1口当たりNAVの成長） 資産入替を通じたポートフォリオの質向上による継続的なバリューアップ ※1口当たりNAV ＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷ 期末時点発行済投資口数 成長率：39.3% 87,934 84,076 85,957 81,155 76,400 78,336 73,493 70,117 63,140 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 （単位：円） © Ichigo Investm

  13. Slide 13: 稼働率、平均賃料単価の推移

    稼働率、平均賃料単価の推移 2019年4月期も高水準の稼働率を維持、フリーレント期間も短縮 平均賃料単価は都心6区、全物件ベースともに着実に上昇 ■ 契約稼働率と経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均坪単価の推移 （オフィス） 100% （単位：円） 99.3% 99.1% ■ 全物件 ■ 都心6区 98.9% 98.5% 98.2% 17,200 98.9% 98.5% 16,800 16,800 16,900 16,900 97.4% 97.1% 97.2% 契約稼働率 経済的稼働率 14,500 14,600 14,200 14,200 95% 14,100 90% 2017年4月

  14. Slide 14: 内部成長の進展① 継続的な賃料収入アップ

    内部成長の進展 ①： 継続的な賃料収入アップ 増額改定の大幅な進捗により、賃料収入は着実に増加 ■ 月額賃料の変動 （オフィス）（期中取得の物件除く） （百万円 / 月） -18 +7 +24 契約改定による増減 入替および稼働率変動による増減 +7百万円（+0.7%） +6百万円（+0.6%） 1,058 1,045 年率2.5%増加 2018年10月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 増額・減額改定 2019年4月期末 ※ 稼働率の変動（オフィス）（期中取得の物件除く）：99.1%（2018年10月期末） → 99.3%（2019年4月期末） © Ichigo Investment Ad

  15. Slide 15: 内部成長の進展② 既存テナントの賃料改定

    内部成長の進展 ②： 既存テナントの賃料改定 2019年4月期の平均増額率は+8.5%と引続き高水準 賃料改定により月額賃料は7.0百万円増 ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額改定 ■据置更新 ■ 増額改定 （単位：千円） 増額改定による 1.4% 0.2% 0.1% 0.0% 増額分 7,024 減額改定による +7,024 減額改定件数： なし 減額分 改定による 賃料変動額 66.4% 66.4% 70.2% 4,075 82.8% 据置更新件数：192件 3,736 2,838 +4,0

  16. Slide 16: 内部成長の進展③ 新規成約における賃料増額

    内部成長の進展 ③： 新規成約における賃料増額 新規リーシング時に85%以上が賃料増額、平均増額率+20.8% ■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■同額入替 ■ 増額入替 （単位：千円） 9,500 11.8% 13.6% 12.1% 減額入替件数： 2件 増額入替による 平均減額率： -6.0% +8,920 0.0% 増額分 4.5% 28.5% 0.0% 減額入替による 減額分 6,793 同額入替件数：なし 入替による 4.1% 賃料変動額 3,876 +4,955 87.

  17. Slide 17: 外部成長：2019年4月期 取得物件

    外部成長： 2019年4月期 取得物件 東京都心に所在する中規模オフィス2物件（計60億円）を取得 いちご南大塚ビル いちご乃木坂ビル 物件名 取得時期 2018年12月21日 2018年12月28日 所在地 東京都豊島区 東京都港区 ターミナル駅「池袋」駅から1駅であり、 赤坂・六本木・青山の中心に位置し、 取得のポイント 都心部へのアクセスが良好なエリア 外資系企業からの選好性が高いエリア 取得価格 2,780百万円 3,315百万円 想定NOI利回り 4.6% 4.1% JR山手線「大塚」駅 徒歩約6分 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅 徒歩約2分 立地 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒

  18. Slide 18: 中長期的な成長に向けて

    中長期的な成長に向けて © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 18

  19. Slide 19: 振り返り：内部成長と機動的な資産入替を通じた投資主価値の向上

    【成長戦略ロードマップ】 振り返り：内部成長と機動的な資産入替を通じた投資主価値の向上 ■ 前回公募増資（2016年5月）以降の成長実績 1口当たりNAV 巡航EPU 1口当たり分配金 【2016年10月期】 ➡ 【2019年4月期】 【2016年10月期】 ➡ 【2019年4月期】 【2016年10月期】 ➡ 【2019年4月期】 76,400円 （+15.1%） 87,934円 1,602円 （+24.8%） 2,000円 1,904円 （+8.7%） 2,069円※ ・ 巡航EPU＝1口当たり当期純利益－1口当たり譲渡益 ※ 譲渡益（186円）を除く オフィス特化型ポートフォリオの発展

  20. Slide 20: 投資主価値の最大化に資する持続的成長

    【成長戦略ロードマップ】 投資主価値の最大化に資する持続的成長 2019年4月期末 2022年4月期末 目標 投資主価値の最大化に資する持続的成長 強固なポートフォリオの構築と共に、持続的成長を徹底追求する 2022年4月期 目標  内部成長 巡航EPU • 「いちごレイアウトオフィス」、「いちごラウンジ」といった独自性の高いオフィス環境の 提供を通じた差別化戦略を推進 2,000円 ➡ 2,200円 • 価値向上CAPEXによるバリューアップと投資効率を追求 （+10.0%） • 「テナント満足度」を重視した収益性を維持、向上 • テナント企業の成長支援（テナント間のネットワーキング、ビジ

  21. Slide 21: 価値向上CAPEXによるバリューアップ①

    【内部成長戦略】 価値向上CAPEXによるバリューアップ ① 「いちごラウンジ」第2弾を大阪市内の物件にて展開  快適性の高いコミュニケーション・スペースの提供により、テナント満足度向上を図る ■ いちご内本町ビル（大阪市中央区） • 入居テナント用のリフレッシュルームと会議室で使用されていたフロアを分割、共用スペースを「いちごラウンジ」に集約 • 快適性と機能性に配慮したデザインによる入居テナント専用の共用ラウンジと会議室を提供 • 残りの区画はデザイン性の高いオフィス区画として整備、新たな収益の創出を図る コミュニケーション活性化を目指したラウンジ 新たな貸室スペースの整備による収益の創

  22. Slide 22: 価値向上CAPEXによるバリューアップ②

    【内部成長戦略】 価値向上CAPEXによるバリューアップ ② 「いちごレイアウトオフィス」の継続展開による、新しい働き方の提案  ビジネスのオープンイノベーションが活性化されるようなオフィス空間の創出 ■ いちご内神田ビル （東京都千代田区） • 9階、10階の2フロアに「いちごレイアウトオフィス」を同時展開 • 自由なレイアウトが可能なガラス張りの会議室や、活発なコミュニケーションと働きやすさを意識した打ち合わせスペース等を用意 • 今後は入札を経て入居テナントを決定、投資効率に見合う賃料収入アップを目指す 投資効果（計画） 投資額 24百万円 年間NOI 増加 +8百万円 ROI 33.

  23. Slide 23: 中長期的な成長を視野に入れた機動的な成長投資

    【外部成長戦略】 中長期的な成長を視野に入れた機動的な成長投資 ブリッジファンドの活用による将来の成長機会の確保と安定的な収益の獲得  都内の中規模オフィスを裏付け資産としたブリッジファンドに50百万円を出資  将来の取得に係る優先交渉権を確保 ■ ブリッジファンドの概要 営業者名 合同会社立川ホールディングス 匿名組合 1,150百万円 出資総額 （うち、本投資法人は50百万円を出資） 運用資産 不動産信託受益権（ユニゾ立川ビル） ■ 優先交渉権の対象物件 ユニゾ立川ビル 所在地 東京都立川市 JR中央線他「立川」駅 徒歩約8分、 立地 多摩都市モノレール「立川北」駅 徒歩約7分 優先交

  24. Slide 24: 資産入替を通じた投資主価値の向上

    【外部成長戦略】 資産入替を通じた投資主価値の向上 含み益を大きく上回る譲渡益を実現し、中規模オフィスへ成長投資を実行 資産入替の目的  オフィス特化型ポートフォリオの追求 資産入替の効果 資産規模 2,030億円 ➡ 2,032億円 オフィス比率 94.6% ➡ 95.5% NOI +12百万円（年間、想定）  スポンサーサポートを活用した、サステナブルな外部成長戦略の追求  スポンサーが将来、譲渡資産（いちごフィエスタ渋谷）を本投資法人の投資基準に合致する不動産に建替えた上で、譲渡する 場合の優先交渉権を獲得  いちごグループの持つ「心築」機能を活用したサステナブルな外部成長戦略

  25. Slide 25: 資産入替を通じたポートフォリオのNOI向上と譲渡益の確保

    【外部成長戦略】 資産入替を通じたポートフォリオのNOI向上と譲渡益の確保 ■ 2017年以降における資産譲渡 / 取得の実績 2017年4月期～ 2018年4月期～2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2017年10月期 資産入替 資産入替 資産取得 資産入替 資産入替 • サービスアパートメント、 • 商業施設3物件を • 商業施設2物件を • 商業施設1物件を 商業施設（計4物件）を 外部へ譲渡 外部へ譲渡 スポンサーへ譲渡 スポンサーへ譲渡 • 譲渡価格 60億円 • 譲渡価格 36億円 • 譲渡価格 24億円 譲渡 • 譲渡価格 44億円 （譲渡益 15.9億円）

  26. Slide 26: スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル

    【外部成長戦略】 スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替や建替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご 外 （8975） （東証一部 2337） 取得 部 スポンサーの「心築」機能を活用した 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 既存物件の価値向上、修繕、建替を通じた 循環モデルの構築 ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環

  27. Slide 27: スポンサーパイプライン

    【外部成長戦略】 スポンサーパイプライン いちごグループ保有のオフィス物件は首都圏を中心に約600億円 （2019年2月末時点）  いちごグループの保有資産例 博多駅前スクエア 花京院プラザ 吉祥寺セントラルビル 博多MST （福岡県福岡市） （宮城県仙台市） （東京都武蔵野市） （福岡県福岡市） トレードピアお台場 いちご赤坂317ビル 櫻岳ビル 博多駅東113ビル （東京都港区） （東京都港区） （東京都千代田区） （福岡県福岡市） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporati

  28. Slide 28: 2019年10月期 予想

    2019年10月期 予想 （単位：百万円） 2019年4月期 2019年10月期 増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2019年4月期実績比） 実績（B） 予想（A） ■ 不動産等売却益の減少 -228 営業収益 8,451 8,266 - 184 ・ 2019年4月期： 668、 2019年10月期： 440 ■不動産賃貸事業収益の増加 +43 営業利益 4,510 4,357 - 152 ・ 2019年4月期物件取得による増加： +43 ・ 2019年10月期物件取得による増加： +59 経常利益 3,733 3,537 - 195 ・ 2019年4月期物件譲渡による減少： -39 ・

  29. Slide 29: 2020年4月期 予想

    2020年4月期 予想 （単位：百万円） 2019年10月期 2020年4月期 増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2019年10月期予想比） 予想（B） 予想（A） 営業収益 8,266 7,789 - 477 ■ 2019年10月期不動産等売却益の剥落 -440 ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -38 営業利益 4,357 3,925 - 432 ・ 2019年10月期物件取得による増加： +10 ・ 2019年10月期物件譲渡による減少： -12 経常利益 3,537 3,105 - 431 【既存物件】 ・賃料共益費収入の増加： +8 （いちご内神田ビル： +8、いちご大森ビル： +6

  30. Slide 30: ESGへの取組み

    ESGへの取組み © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 30

  31. Slide 31: いちごオフィスのサステナビリティ理念

    【ESGへの取組み】 いちごオフィスのサステナビリティ理念  いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献 することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取組むことを目的に、以下の とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては

  32. Slide 32: Environmental（環境）

    【ESGへの取組み】 Environmental （環境）  GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）  2018年度評価では、2年連続で最高位の「Green Star」を獲得 – 評価項目 • モニタリングと環境システム / ポリシーと開示 / ステークホルダーとの関係構築 – 総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」（5段階）においては 「3Star」を取得  各種環境認証の取得： 9物件、賃貸可能面積合計（オフィス）の19.0%（2019年4月末） ■ CASBEE （建築物環境総合性能評価システム） ■ BELS （建築物省エネルギー性能表示制度）

  33. Slide 33: Social（社会）

    【ESGへの取組み】 Social （社会）  定期的に実施する「テナント満足度調査」により収集したテナントのニーズを物件管理に反映  シェアサイクルサービスの導入により、テナント 従業員の健康や利便性向上に寄与 シェアサイクルサービス 歳末夜警 ハロウィン清掃活動 降雪時除雪対応  災害対策  非常時発電やエレベーター内防災キャビネット、 災害時救援自動販売機設置の他、河川氾濫 対策としてビル敷地内に土嚢を設置 ELV内防災キャビネット、AED 災害時救援自動販売機 防災訓練  清掃、除雪などの地域活動に積極的に参加  いちごグループ全体の取組み  人材育成 – 社内外の講師に

  34. Slide 34: Governance（ガバナンス）

    【ESGへの取組み】 Governance （ガバナンス） 投資法人：資産運用会社のプラクティスをモニタリング 資産運用会社：ベストプラクティスを目指す運用体制  投資法人の役員は全員、資産運用会社およびいちごグループ  指名委員会設置会社とし、取締役5名のうち3名が社外取締役 から独立した第三者にて構成  オフィスリート運用部門を他業務から分離し、独立判断による  執行役員を中心とした役員会での活発な議論により、運用会社 最良執行を図る への牽制機能を発揮  コンプライアンス部および監査部を社長直轄とし、法令順守・内部  監督役員を弁護士・公認会計士とし、専門的な見地から執行を

  35. Slide 35: Appendix（物件、決算データ等）

    Appendix（物件、決算データ等） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 35

  36. Slide 36: 2019年4月期 決算（前期比）

    2019年4月期 決算（前期比） （単位：百万円） 2018年10月期 2019年4月期 増減 主な差異要因 （2018年10月期実績比） 実績（B） 実績（A） （A）-（B） ■ 2019年4月期 不動産等売却益の発生 +668 営業収益 7,632 8,451 + 818 ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +149 ・ 2018年10月期物件取得による増加 : +61 営業利益 3,745 4,510 + 765 ・ 2019年4月期物件取得による増加 : +107 ・ 2019年4月期物件譲渡による減少 : -105 【既存物件】 経常利益 2,958 3,733 + 774 ・賃料共益費

  37. Slide 37: テナント入退去の推移

    テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 （単位：m2） 13,185 7,153 5,982 5,778 4,636 （※1） -4,028 -5,300 -5,237 -6,498 -6,355 （※2） -11,434 2017年4月 2017年10月 2018年4月 2018年10月 2019年4月 2019年10月（見込） 入居率 6.4% 5.3% 11.3% 4.8% 3.5% （※1） 退去率 5.8% 5.7% 9.8% 4.4% 3.0% 3.9% 入居－退去（m2） +655 -372 +1,751 +47

  38. Slide 38: 有利子負債の状況①

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 平均借入金利（左軸） 平均借入残存期間（右軸） 金額 種別 期間 金利 （百万円） 2.0% 4年 3.5年 0.975% 3.4年 3.3年 2,866 7.8年 3.2年 3.2年 （固定） 1.5% 3年 0.907% 1,400 7.7年 銀行 （固定） 借入 0.850% 1.0% 2年 1,600 7.3年 （固定） 1.02% 1.00% 1.02% 1.02% 1.00% 0.867% 3,000 7.4年 0.5% 1年 （固定） 投資 1,000 7

  39. Slide 39: 有利子負債の状況②

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2019年4月30日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 （単位：百万円） 10,233 9,574 9,639 9,629 9,633 9,623 8,814 8,154 7,263 7,266 1,000 6,346 7,859 4,600 6,370 6,554 2,900 2,380 2,000 1,200 1,000 892 955 900 600 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年

  40. Slide 40: 有利子負債の状況③

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2019年4月30日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 27,897 25.7% 格付対象 長期発行体格付 みずほ銀行 19,111 17.6% 格付 A 新生銀行 13,901 12.8% 格付見通し 安定的 三菱UFJ銀行 11,883 11.0% あおぞら銀行 10,105 9.3% りそな銀行 8,795 8.1% 日本政策投資銀行 3,400 3.1% 福岡銀行 3,310 3.1% オリックス銀行 2,268 2.1% 香川銀行 1,792 1.7% みずほ信

  41. Slide 41: 投資主価値の着実な向上（含み益の推移）

    投資主価値の着実な向上（含み益の推移） 2019年4月期の期末評価額は約343億円の含み益 （2018年10月期対比 +27億円） 300,000 18% （百万円） 15.98% 15.01% 17.13% 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 13.09% 11.17% 250,000 12% 9.36% 234,805 229,198 8.18% 220,799 219,100 207,537 209,667 195,249 190,506 197,617 200,472 200,000 5.13% 6% 189,765 188,598 3.79% 173,447

  42. Slide 42: 契約更改の内訳 / 月額賃料の変動

    契約更改の内訳 / 月額賃料の変動 ■ 2019年4月期 用途別月額賃料変動 （単位：百万円） 2018年 増額改定 減額改定 2019年 既存物件 成約 / 増床 解約 / 減床 による による 物件取得 物件売却 増減 10月期末 4月期末 増減 増加額 減少額 オフィス 1,045 +24 -18 +7 – +23 – 1,082 +36 +13 その他 81 – – – – – -18 63 -18 – 合計 1,127 +24 -18 +7 – +23 -18 1,145 +18 +13 ■ 2019年4月期 用途別契約更新状況 賃料変動額 対従前賃料 区分 件数 面積 (通期ベース

  43. Slide 43: 賃貸面積の推移 / 入退去の状況

    賃貸面積の推移 / 入退去の状況 ■ 2019年4月期 用途別賃貸面積の推移 2 （単位： m ） 2018年10月期末 既存物件 成約 / 増床 解約 / 減床 物件取得 物件売却 2019年4月期末 増減 増減 オフィス 238,766 +4,636 -4,028 +5,303 – 244,679 +5,912 +608 その他 22,483 – – – -4,154 18,328 -4,154 – 合計 261,250 +4,636 -4,028 +5,303 -4,154 263,008 +1,757 +608 ■ 2019年4月期 用途別入退去の状況 ① 成約 / 館内増床 ② 解約

  44. Slide 44: オフィスビルにおける入退去理由

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 2017年 5.4% 2017年 73.0% 13.5% 8.1% 24.3% 29.7% 37.8% 8.1% 10月期 10月期 2018年 7.4% 2018年 51.9% 29.6% 11.1% 14.3% 14.3% 67.9% 3.6% 4月期 4月期 2018年 6.9% 2018年

  45. Slide 45: フリーレントの状況

    フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 （月数） 3 （単位：百万円） 首都圏平均 地方平均 ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入 2.6 21 46 81 94 89 2.1 2 1.7 1.8 1.6 1.6 1.1 6,251 6,614 6,811 6,498 6,471 1.2 1 0.7 0.8 0 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 © Ichigo Investment

  46. Slide 46: テナントニーズをくみ取った価値向上CAPEX

    テナントニーズをくみ取った価値向上CAPEX ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2019年10月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額 1,200 いちご富山駅西ビル 空調更新工事（3/3期） 42百万円 修繕費 CAPEX 減価償却費 いちご笹塚ビル 空調更新工事（3、6階） 31百万円 857 いちご乃木坂ビル 共用部改修工事 20百万円 900 857 838 837 いちご大塚ビル エレベーター更新工事 20百万円 699 631 ■ 2020年4月期における主なCAPEX計画 600 453 442 物件名 工事内容 投資額 いちご博多ビ

  47. Slide 47: 賃料ギャップ

    賃料ギャップ オフィス賃貸マーケットは好調を持続しており、賃料ギャップは拡大傾向 マーケット賃料以下の契約を中心に、増額改定の推進を図る ■ 契約賃料とマーケット賃料における賃料ギャップ推移 （オフィス） ■ オフィステナントの契約更新時期と月額賃料ギャップ分布 5% （単位：百万円） ■ 10%以上 ■ 0%以上～10%未満 全体 都心6区 ■ 0%未満～-10%以上 ■ -10%未満 300（32.6%） 2.03% 38 1.48% 1.48% 0.50% 238（25.9%） -0.43% 1.09% -0.34% 23 0% 87 0.40% 0.21% 199（21.6%） -0.

  48. Slide 48: 中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長

    中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長 2019年5月31日時点 2018年10月31日時点 2019年4月30日時点 （参考） 全体 85物件 85物件 85物件 物件数 オフィス 77物件 79物件 80物件 その他 8物件 6物件 5物件 全体 1,999億円 2,030億円 2,032億円 資産規模 オフィス 93% 95% 96% その他 7% 5% 4% 都心6区 57% 58% 57% その他首都圏 22% 22% 22% エリア別 4大都市 14% 14% 15% その他主要都市 6% 6% 6% 鑑定評価額 2,291億円 2,348億円 2,350億円 賃貸可能

  49. Slide 49: 保有資産の高い耐震性

    保有資産の高い耐震性 取得基準  耐震性能：新耐震基準または同等の耐震性を有するもの  地震PML（※1）：投資不動産単体のPML20%以下、ポートフォリオPML10%以下 ■ 保有資産の耐震性区分 （2019年5月31日時点） 旧耐震－新耐震並み（※2） 旧耐震－耐震工事実施済 3物件 4物件 （賃貸可能面積割合 3.3%） ポートフォリオPML （賃貸可能面積割合 6.7%） 2.52% （2019年5月31日時点ポートフォリオ） ■ 旧耐震－耐震工事実施済（4物件） 新耐震基準 78物件 いちご栄ビル、いちご三田ビル、いちご五反田ビル、 （賃貸可能面積割合 90.0%） いちご東池袋

  50. Slide 50: 物件一覧①

    物件一覧 ① 2019年4月30日時点 2019年 4月期末評価 2018年 10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,363 4,564.63 100.0% 3,280 4.1% 3,170 4.2% + 110 -0.1% O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,72

  51. Slide 51: 物件一覧②

    物件一覧 ② 2019年4月30日時点 2019年 4月期末評価 2018年 10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-39 いちご・みらい信金ビル その他主要都市 大分県大分市 1,158 1,153 3,551.46 95.4% 1,310 6.1% 1,280 6.1% + 30 – O-42 いちご高松ビル その他主要都市 香川県高松市 3,010

  52. Slide 52: 物件一覧③

    物件一覧 ③ 2019年4月30日時点 2019年 4月期末評価 2018年 10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-73 いちご人形町ビル 都心6区 東京都中央区 1,450 1,482 1,769.09 100.0% 1,580 4.2% 1,570 4.2% + 10 – O-74 いちご西本町ビル 4大都市 大阪府大阪市 2,190 2,143 6

  53. Slide 53: 物件一覧④

    物件一覧 ④ 2019年4月30日時点 2019年 4月期末評価 2018年 10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） Z-02 いちごフィエスタ渋谷 都心6区 東京都渋谷区 1,970 1,960 1,185.85 100.0% 2,210 4.0% 2,210 4.0% – – Z-09 コナミスポーツクラブ和泉府中 その他主要都市 大阪府和泉市 1,210

  54. Slide 54: Appendix（「いちごオフィス」のご紹介）

    Appendix（「いちごオフィス」のご紹介） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 54

  55. Slide 55: 「いちごオフィス」とは①：投資対象

    「いちごオフィス」とは ①： 投資対象 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオを 構築し、投資主価値の最大化を目指す  中規模オフィスの特性 – 安定したキャッシュフローを有する – 景気上昇局面における賃料収入のアップサイドの余地 – バリューアップ等による収益性向上の余地  首都圏を中心とした中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築  価値向上CAPEXやきめ細かな物件管理を通じ、持続的な成長を目指す © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corpora

  56. Slide 56: 運用資産ポートフォリオ

    運用資産ポートフォリオ 【2019年5月31日（資産入替完了後）時点】 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 その他 中段： 取得価格（億円） 物件数 85物件 4% 下段： 投資比率 取得総額 203,297百万円 鑑定評価額 235,075百万円 賃貸可能面積 266,494m2 稼働率 99.3% 仙台 オフィス 東京 18 96% 首都圏 1% 1,601 79% 名古屋 ■ 規模分散 205 10億未満 3% 10% 関西 82 4% 福岡 10億～20億 36 未満 2% 30億以上 27% 50% その他 89 20億～ 4% 30億未満 21% © Ichigo

  57. Slide 57: テナントの状況

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] 教育・ 学習支援業 テナント総数 ： 920件 （2019年4月30日時点） 2% 建設業 不動産業 3% その他 上位テナント10社合計の割合 4% 6% （面積ベース） 12.2% 飲食店・宿泊業 4% （賃料ベース） 14.2% サービス業 ※ 住宅のマスターリース先は除く 28% 金融・保険業 5% ■ 賃貸面積上位テナント10社 2 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積(m ） 面積割合 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,250 2.4%

  58. Slide 58: 「いちごオフィス」とは②：資産規模・分配金の成長推移

    「いちごオフィス」とは ②： 資産規模・分配金の成長推移 資産規模（億円） 1口当たり分配金（円） 2,255 2,014 1,923 1,930 1,964 1,904 1,706 1,740 1,999 2,030 1,969 1,925 1,603 1,910 1,898 1,537 1,541 1,547 1,494 1,387 1,656 1,627 1,219 1,031 （※） 1,233 1,123 1,143 1,140 1,079 1,048 1,061 1,043 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年

  59. Slide 59: 「いちごオフィス」とは③：外部成長の実績

    「いちごオフィス」とは ③： 外部成長の実績  2013年10月期以降の資産取得累計額は1,449億円  うち、825億円（56.9%）についてはスポンサーサポートを活用 ■ 2013年10月期以降の取得・譲渡実績 （累計ベース、単位：億円） 取得累計 1,449 ■ スポンサーから取得 ■ 外部から取得 外部から取得 ■ スポンサーに譲渡 ■ 外部に譲渡 624 563 544 (43.1%) 509 509 スポンサー から取得 747 802 825 676 43 (56.9%) 384 取得 86 124 譲渡 8 74 193 193 238 238 262 79 123 123

  60. Slide 60: 「いちごオフィス」とは④：いちごのテナントサービス

    「いちごオフィス」とは ④： いちごのテナントサービス きめ細かな対応により、テナント満足度の向上を図る  いちごグループ独自の建物管理仕様を制定、テナントの安全性、快適性向上に 寄与する管理運営を実現  定期的に「テナント満足度調査」を実施、調査により収集したテナントのニーズを 物件管理に反映 ■ 2018年8月実施 テナント満足度調査における 総合満足度 調査対象 テナント企業の総務担当者等 配布数 913件 物件数 84物件 回答数 638件（69.9%） • ビル設備（ハード面）の総合満足度 不満 2% どちらとも やや 満足 やや満足 テナントからの要望 言えない 不満 18%

  61. Slide 61: 「いちごオフィス」とは⑤：いちごブランディング

    「いちごオフィス」とは ⑤： いちごブランディング ハードとソフト両面からのブランディングにより、テナント満足度を向上、 高稼働率の維持と適正な賃料水準を実現  共用部分のリニューアル等を通じて、「いちごオフィス」独自のおもてなしを演出  外壁サイン、エントランスマット、テナント総合案内の設置 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 61

  62. Slide 62: 中規模オフィスの投資魅力①

    中規模オフィスの投資魅力 ①： 豊富な物件数と価値向上の余地 ■ 延床面積別建物数（m2） 豊富な物件数 ■ 500未満 ■ 500～1,000 0 0■ 1,000～2,000  日本の不動産の9割以上を占めていることから、優良物件への投資機会 ■ 2,000～5,000 ■ 5,000～10,000 ■ 10,000以上 が豊富  流動性が高いことから、機動的な投資戦略の実行が可能 10 4% 43% 25% 15% % 3% 対象テナント層が厚い 中小規模不動産の割合：94%  従業者数50人以下の会社が95%  幅広い業種が対象テナントとなり、高稼働率の維持が可能 ・ データ出

  63. Slide 63: 中規模オフィスの投資魅力②：賃料の安定性

    中規模オフィスの投資魅力 ②： 賃料の安定性 中規模オフィスの賃料は、大規模オフィスに比べて安定的に推移 ■ 東京都主要5区における規模別オフィスの賃料推移 平均想定成約賃料（円 / 月坪） 60,000 50,000 40,000 グレードA 30,000 グレードA- 20,000 グレードB 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 （年） （出所）シービーアールイー株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成 「グレードA」は、東京都主要5区(千代田区、中央区

  64. Slide 64: 【ご参考】資産運用報酬体系

    【ご参考】 資産運用報酬体系 投資主利益と連動性の高い運用報酬体系 運用報酬Ⅰ 総資産額 × 0.25% a. 経常キャッシュ・フローベース 決算期末の経常キャッシュ・フロー × 2.0% 運用報酬Ⅱ （aとbの合計) b. 分配金総額ベース 決算期毎の分配金 × 2.0% 取得報酬 取得価格 × 0.5% （利害関係者からの取得の場合 0.25%） 譲渡報酬 譲渡価格 × 0.5% （利害関係者への譲渡の場合 0.25%） a. 1口当たりキャッシュ・フロー（以下、「1口当たりCF」）が直近6期において連続して増加し、 かつ前期比増加の場合 インセンティブ報酬 1口当たりCFの前期比増加額

  65. Slide 65: スポンサーであるいちごについて

    スポンサーであるいちご（東証一部 2337）について  累積運用資産残高は1.8兆円以上を誇る、不動産や建築技術を 活かした「心築（しんちく）」機能が強み  太陽光発電と風力発電、環境負荷軽減やスポーツ支援 （ウエイトリフティング、ライフル射撃、陸上、 Jリーグ）等のCSR活動も積極的に推進 三宅宏実選手 （ウエイトリフティング） ©J.LEAGUE J-REIT「いちごオフィス（8975）」 および「いちごホテル（3463）」に加え、 いちご投資顧問株式会社 いちご株式会社 「いちごグリーン（9282）」等のアセットマネジメント事業 （東証一部：2337） いちご地所株式会社 心を込めて

  66. Slide 66: スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係

    スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係 スポンサー いちご株式会社 （東証一部、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託  中規模オフィスに特化 いちごオフィス  投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市  資産規模： 85物件、2,032億円 （2019年5月末日現在）  ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル  2015年11月

  67. Slide 67: 投資口価格の推移

    投資口価格の推移(2011年11月1日～2019年4月30日） 投資口価格（円） 出来高（口） 出来高（右軸） いちごオフィス（左軸） 東証REIT指数（指数化、左軸） 120,000 50,000 ■ 合併来最高値（終値） 106,200円 （2019年3月29日） 投資口追加発行時発行価格 89,212円（2015/5/1） ■ 合併来最安値（終値） 25,310円 （2011年11月22日） 投資口追加発行時発行価格 100,000 83,167円（2014/12/3） ■ 2019年4月期 平均出来高 40,000 3,452口 （2019年4月30日時点） 投資口追加発行時発行価格

  68. Slide 68: 投資主の状況

    投資主の状況（2019年4月30日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 所有 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 344,190 22.5% 708,413口 750,247口 714,073口 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 256,060 16.7% (46.2%) (49.0%) (46.6%) （信託口） 18,307口 14,342口 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 15,866口 3 188,956 12.3% (1.2

  69. Slide 69: 投資法人概要

    投資法人概要 2019年4月30日時点 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区内幸町1-1-1 執行役員 髙塚 義弘 保有物件数 85物件 ポートフォリオ規模 2,030億円 （取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表執行役社長 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ichigo Investment

  70. Slide 70: MEMO

    MEMO © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 70

  71. Slide 71: 免責事項・お問合せ

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

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