Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — FY2018 Earnings Presentation

67 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Jun 14, 2018

  1. Slide 1: Ichigo Office 2018年4月期 決算説明資料

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2018年4月期（第25期）決算説明資料 June 14, 2018 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office.co.j

  2. Slide 2: 収益の安定性と成長性を追求するいちごオフィス

    収益の安定性と成長性を追求する いちごオフィス © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  3. Slide 3: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  4. Slide 4: 目次

    目次  中規模オフィスの投資魅力 ・・・05  中長期的な成長に向けて ・・・21  「成長戦略ロードマップ」 ・・・22  【内部成長戦略】  2018年4月期 運用実績 ・・・07  価値向上CAPEXによるバリューアップ ① ・・・23  決算ハイライト ・・・08  価値向上CAPEXによるバリューアップ ② ・・・24  決算内訳 ・・・09  着実なリースアップと賃料収入アップ  財務ハイライト ・・・10 の推進 ① ・・・25  安定した分配金の成長  着実なリースアップと賃料収入アップ （連続増配 J-REIT No.1） ・・・11 の推進 ② ・

  5. Slide 5: 中規模オフィスの投資魅力 ① 豊富な物件数と価値向上の余地

    中規模オフィスの投資魅力 ① ：豊富な物件数と価値向上の余地 ■ 延床面積別建物数（m2） 豊富な物件数 ■ 500未満 ■ 500～1,000 0 0■ 1,000～2,000  日本の不動産の9割以上を占めていることから、優良物件への投資機会 ■ 2,000～5,000 ■ 5,000～10,000 ■ 10,000以上 が豊富  流動性が高いことから、機動的な投資戦略の実行が可能 10 4% 43% 25% 15% % 3% 対象テナント層が厚い 中小規模不動産の割合：94%  従業者数50人以下の会社が96%  幅広い業種が対象テナントとなり、高稼働率の維持が可能 ・ データ出

  6. Slide 6: 中規模オフィスの投資魅力 ② 賃料の安定性

    中規模オフィスの投資魅力 ② ：賃料の安定性 中規模オフィスの賃料は、大規模オフィスに比べて安定的に推移 ■ 東京都主要5区における規模別オフィスの賃料推移 平均想定成約賃料（円／月坪） 60,000 50,000 40,000 グレードA 30,000 グレードA- 20,000 グレードB 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 年 （出所）シービーアールイー株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成 「グレードA」は、東京都主要5区(千代田区、中央区、港区、新宿区及び

  7. Slide 7: 2018年4月期 運用実績

    2018年4月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 7

  8. Slide 8: 決算ハイライト

    決算ハイライト 2018年4月期実績 説 明 ・ 商業施設 3物件の売却 • 帳簿価格、鑑定評価額の約1.4倍の譲渡価格での売却 （譲渡益計 15億円） 外部成長 • 成長が見込める都心6区の中規模オフィスとの資産入替の決定 ・ オフィス 2物件の取得決定 （取得価格計 55億円） （スポンサーサポートを活用した速やかな再投資） ・ 期末稼働率（全物件） 99.0% • 過去最高水準の稼働率を達成 内部成長 ・ 増額改定 42件（平均増額率 5.5%） • 賃料改定により、月額賃料4.0百万円UP ・ 増額入替 39件（平均増額率 18.9%） • テナント入替により、月額賃料4.9百万円UP

  9. Slide 9: 決算内訳

    決算内訳 （単位：百万円） 2017年10月期 2018年4月期 2018年4月期 予想比 主な差異要因 （予想比） 実績 実績（B） 期初予想（A） （B）-（A） ■ 賃貸事業収入の増加 +58 営業収益 7,530 9,062 7,408 + 1,653 ・ 2018年4月期物件売却による減少 ： -29 【既存物件】 3,521 5,185 3,616 + 1,568 ・賃料共益費収入の増加 : +51 営業利益 （いちご五反田ビル +8、いちご秋葉原ノースビル +7、 いちご名古屋ビル +6、いちご東池袋ビル +5） 経常利益 2,796 4,442 2,812 + 1,630 ・水

  10. Slide 10: 財務ハイライト

    財務ハイライト 2017年4月30日 2017年10月31日 2018年4月30日 1口当たりFFO 2,285円 2,430円 2,454円 1口当たり分配金 1,923円 1,930円 1,964円 1口当たりNAV 78,336円 81,155円 84,076円 総資産LTV 45.7% 47.5% 46.9% 平均借入金利 1.02% 1.00% 1.02% 平均借入期間 5.3年 5.4年 5.8年 金利固定化率 82.3% 82.3% 90.9% ※ 1口当たりFFO ＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）

  11. Slide 11: 安定した分配金の成長（連続増配 J-REIT No.1）

    安定した分配金の成長 （連続増配 J-REIT No.1） （単位：円） J-REIT最長の16期連続増配の実績 （年平均成長率：13.0%） 1,904 1,923 1,930 1,964 1,706 1,740 1,541 1,547 1,603 1,494 1,537 1,387 1,219 979 1,031 899 （※） （※） 737 （※） （※） 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 4月期 10月期 4月期 1

  12. Slide 12: 投資主価値の着実な向上（巡航EPUの成長）

    投資主価値の着実な向上（巡航EPUの成長） 2017年4月期～2018年4月期で巡航EPUは10.4%成長 ■一時差異等調整積立金および配当積立金取崩 ■巡航EPU （単位：円） 1,923 1,930 1,964 1,967 1,974 +33 107 69 69 +142 106 241 1,824 1,857 1,898 1,905 1,682 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 （予想） （予想） ※ 巡航EPU ＝ 当期純利益（1口当たり）－不動産売却益（1口当たり） ※ 一時差異等調整積立金および配当積立金取崩額に前期繰越損

  13. Slide 13: 投資主価値の着実な向上（1口当たりNAVの成長）

    投資主価値の着実な向上（1口当たりNAVの成長） 資産入替を通じたポートフォリオの質の向上による継続的なバリューアップ （単位：円） 成長率：33.2% 84,076 81,155 76,400 78,336 73,493 70,117 63,140 2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 ※ 1口当たりNAV ＝ （ 分配金控除後純資産額 ＋ 不動産含み損益 ）÷ 期末時点発行済投資口数 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT

  14. Slide 14: 「成長戦略ロードマップ」に沿った戦略的な成長投資の実行

    「成長戦略ロードマップ」に沿った戦略的な成長投資の実行 成長投資資金の確保による投資主価値の向上に資する成長投資の実行 今回の成長投資により、含み益は33億円増加 実行前 255億円→ 実行後 288億円 投資主価値の最大化 【2017年10月期】 一時差異等調整積立金の均等取崩額を見直し 【2018年4月期】 商業施設3物件を譲渡、譲渡益15億円を 実行前 内部留保 2017年10月期（実績）1,824円 ↓ 巡航EPUの成長 成長投資資金の確保 実行後 2018年10月期（予想）1,898円 （+4.1%） いちご札幌南2西3ビル いちご大名バルコニー いちごブルク大森 成長投資 【201

  15. Slide 15: 譲渡益の実現と戦略的な内部留保

    不動産マーケットを踏まえた譲渡益の実現と戦略的な内部留保 帳簿価格、鑑定評価額の約1.4倍の価格による譲渡を実現 税務上の繰越欠損金を活用して譲渡益を内部留保し、成長投資資金を確保 ■ 2018年4月期 売却実績 いちご札幌南2西3ビル いちご大名バルコニー いちごブルク大森 物件名 ※ 鑑定評価額は、2017年10月31日時点 物件タイプ 商業施設 商業施設 商業施設 合 計 所在地 北海道札幌市 福岡県福岡市 東京都大田区 帳簿価格 545百万円 580百万円 3,097百万円 4,223百万円 鑑定評価額 588百万円 667百万円 2,970百万円 4,225百万円 譲渡価格 1,02

  16. Slide 16: スポンサーサポートを活用した速やかな再投資の実現

    スポンサーサポートを活用した速やかな再投資の実現 成長が見込める都心6区の中規模オフィスへの集中投資 ■ 2018年10月期 取得物件 ウィン第2五反田ビル MIFビル 物件名 所在地 東京都品川区 東京都千代田区 成長が期待される五反田エリアへの積極投資 都心へのアクセスに優れた大手町エリア近隣の 取得のポイント （同エリア5物件目） 中規模オフィス 取得価格 3,300百万円 2,200百万円 想定NOI利回り 4.7% 4.6% JR山手線 「五反田」駅 徒歩約5分 東京メトロ丸の内線他「大手町」駅 徒歩約4分 立地 東急池上線「大崎広小路」駅 至近 JR山手線他「神田駅」 徒歩約6分

  17. Slide 17: 稼働率、平均賃料単価の推移

    稼働率、平均賃料単価の推移 2018年4月期末の稼働率は過去最高の水準を達成 平均賃料単価は全物件ベースで着実に上昇 ■ 契約稼働率と経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均坪単価の推移 （オフィス） （単位：円） 100% 契約稼働率 経済的稼働率 ■ 全物件 ■ 都心6区 98.9% 98.5% 98.5% 98.2% 16,800 16,800 16,900 97.4% 16,400 16,500 97.2% 97.4% 95.5% 97.1% 95.8% 14,300 14,300 95% 13,900 14,100 14,200 90% 2016年4月末 2016年10月末 201

  18. Slide 18: 内部成長の進展 ①：継続的な賃料収入アップ

    内部成長の進展 ①：継続的な賃料収入アップ 増額改定、テナント入替の大幅な進捗により賃料収入は着実に増加  月額賃料の変動 （オフィス） （百万円 / 月） +60 -49 +4 入替および稼働率変動による増減 契約改定による増減 +11百万円（+1.2%) +4百万円（+0.4%) 999 983 年率3.1%増加 2017年10月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 増額・減額改定 2018年4月期末 ※ 稼働率の変動（オフィス）：98.2%（2017年10月期末） → 98.9%（2018年4月期末） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ich

  19. Slide 19: 内部成長の進展 ②：既存テナントの賃料改定

    内部成長の進展 ②：既存テナントの賃料改定 2018年4月期は引き続き、改定対象の約1/3において賃料増額を実現 賃料改定により月額賃料は4百万円増 ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） 減額改定 据置更新 増額改定 （単位：千円） 2.3% 0.0% 1.4% 0.2% 減額改定件数： 1件 平均減額率： -3.2% 増額改定による 減額改定による 改定による 増額分 減額分 賃料変動額 据置更新件数：171件 4,268 4,075 66.9% 66.4% 3,736 66.4% +4,056 +4,2

  20. Slide 20: 内部成長の進展 ③：新規成約における賃料増額

    内部成長の進展 ③：新規成約における賃料増額 新規リーシング時に2/3以上で賃料増額によるテナント入替が実現 引き続き、2018年10月期も増額入替による賃料収入アップの見込み ■ 新規成約時の内訳割合推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） 入替による 入替による 入替による （単位：千円） 減額入替 同額入替 増額入替 増額分 減額分 賃料変動額 7,000 11.8% 6,793 26.4% 4.5% 28.5% 減額入替件数： 12件 36.2% 平均減額率： -11.3% 5,343 +4,955 7.2% 同額入替件

  21. Slide 21: 中長期的な成長に向けて

    中長期的な成長に向けて © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 21

  22. Slide 22: 「成長戦略ロードマップ」

    「成長戦略ロードマップ」 ステージⅠ～Ⅵ ステージⅦ The Next Decade 2020年代の「いちごオフィス」 2011/10期末 2017/10期末 2018/4期末 2018/10期末 目標 中長期的な成長に向けた基盤構築 中規模オフィス特化型リートとしての地位確立 マーケット環境に左右されない中長期的な成長を視野に入れた テナントとWin-Winの関係を構築することにより、 成長戦略の機動的な選択 投資主価値の最大化を目指すとともに、日本経済 の発展に貢献 【成長投資資金の確保】 ・ポートフォリオの質向上に資する資産入替、オフィス以外の資産売却による成長 資金の確保 ■ いちごオ

  23. Slide 23: 価値向上CAPEXによるバリューアップ ①

    【内部成長戦略】 価値向上CAPEXによるバリューアップ ① 新しいテナント向けサービスとして「いちごラウンジ」を展開  快適性の高い共用部空間の提供により、投資効率に見合う賃料収入増を実現  今後、保有物件での継続的な展開を検討中 【いちご東池袋ビル】（東京都豊島区） 具体的な実績 ■「いちごラウンジ」フロア レセプション 成約テナント 進捗状況 面積 契約開始月 業種 契約済 21坪 IT 2018年3月 契約済 12坪 人材派遣 2018年4月 契約済 38坪 IT 2018年7月 契約手続き中 35坪 不動産 2018年7月 契約手続き中 25坪 不動産 2018年7月 ■「いちご

  24. Slide 24: 価値向上CAPEXによるバリューアップ ②

    【内部成長戦略】 価値向上CAPEXによるバリューアップ ② 計画的な価値向上CAPEXの実行による継続的な物件価値の向上 【いちご神宮前ビル】（東京都渋谷区） ■具体的な実績 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 B1F階段改修工事 エレベーター更新工事 エントランスホール 主な工事内容 空調更新工事 他 共用部改修工事 他 共用部改修工事 他 改修工事 他 既存テナント（543坪）の B1F（39坪）に増額入替で 2F（79坪）を増額入替で 主な運用実績 1F（170坪）のリースアップ 増額改定 飲食店を誘致 新規成約 投資額 24百万円 24百万円

  25. Slide 25: 着実なリースアップと賃料収入アップの推進 ①

    【内部成長戦略】 着実なリースアップと賃料収入アップの推進 ① ポテンシャルが高い区画における大幅な賃料増額を実現 ■ 2018年4月期におけるテナント入替事例 【いちご栄ビル】（愛知県名古屋市） • 1～2Fテナント（235坪、ブランドショップ）より2018年4月末での解約予告を受領 • 名古屋市最大の商業地域である「栄」エリアに立地し、商業集積度の高い大津通りに面した希少性がある区画 • 賃料負担力の高い物販店をターゲットとした早期のリーシング活動を展開 • 大手ドラッグストアの誘致に成功、ダウンタイムおよびフリーレントなし、従前賃料から+41.8%の増額入替を実現 具体的な実績 入替によ

  26. Slide 26: 着実なリースアップと賃料収入アップの推進 ②

    【内部成長戦略】 着実なリースアップと賃料収入アップの推進 ② 独自のリーシング戦略「いちごレイアウトオフィス」の継続的な展開  フロア対応、分割区画対応、地方展開等、多様なテナントニーズにアプローチ  昨今のオフィス環境の質向上に対するニーズにも対応 いちごレイアウトオフィス事例 今後の展開予定 ■ いちご西五反田ビル ■ いちご芝公園ビル ■ いちご名古屋ビル 特殊形状の貸室の 初の地方展開 ポテンシャルを最大化 初の分割区画対応 ■ いちご内神田ビル ■ いちご神保町ビル 継続展開物件 （3区画目） 居抜きではなく新たな 造作を事前に設定 入居テナントのメリット いちごオフィスのメリ

  27. Slide 27: スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル

    【外部成長戦略】 スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替や建替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご 外 （8975） （東証一部 2337） 取得 部 スポンサーの「心築」機能を活用した 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 既存物件の価値向上、修繕、建替を通じた 循環モデルの構築 ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環

  28. Slide 28: スポンサーパイプライン

    【外部成長戦略】 スポンサーパイプライン いちごグループ保有のオフィス物件は首都圏を中心に約600億円 （2018年5月末時点）  いちごグループの保有資産例 博多駅前スクエア 花京院プラザ 吉祥寺セントラルビル 博多MST （福岡県福岡市） （宮城県仙台市） （東京都武蔵野市） （福岡県福岡市） トレードピアお台場 いちご赤坂317ビル 櫻岳ビル 竹山博多ビル （東京都港区） （東京都港区） （東京都千代田区） （福岡県福岡市） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation

  29. Slide 29: 2018年10月期 予想

    2018年10月期 予想 （単位：百万円） 2018年4月期 2018年4月期 2018年10月期 増減 実績（A） 主な差異要因 （2018年4月期実績比） 実績 予想（B） （B）-（A） ［売却益除く］ ■ 賃貸事業収入の増加 +80 営業収益 9,062 7,467 7,547 + 80 ・ 2018年4月期物件売却による減少 ： -185 ・ 2018年10月期物件取得による増加 ： +151 営業利益 5,185 3,590 3,685 + 95 【既存物件】 ・賃料共益費収入の増加 : +96 （いちご栄ビル +36、いちご五反田ビル +17、 経常利益 4,442 2,847

  30. Slide 30: 2019年4月期 予想

    2019年4月期 予想 （単位：百万円） 2018年10月期 2019年4月期 前期比 主な差異要因 （2018年10月期予想比） 予想（A） 予想（B） （B）-（A） ■ 賃貸事業収入の減少 -54 営業収益 7,547 7,493 - 54 ・季節変動による水道光熱費収入の減少 : -42 ・その他収入の減少 : -13 営業利益 3,685 3,712 + 27 ■ 賃貸事業費用の減少 -66 ・季節変動による水道光熱費の減少 : -31 経常利益 2,885 2,920 + 35 ・仲介手数料等の外注委託費の減少 : -26 ・減価償却費の減少： -9 当期純利益 2,908 2,9

  31. Slide 31: Appendix（物件、決算データ等）

    Appendix（物件、決算データ等） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 31

  32. Slide 32: 2018年4月期 決算（前期比）

    2018年4月期 決算（前期比） （単位：百万円） 2017年10月期 2018年4月期 増減 主な差異要因 （2017年10月期実績比） 実績（A） 実績（B） （B）-（A） ■ 賃貸事業収入 -63 営業収益 7,530 9,062 + 1,531 ・ 2018年4月期物件売却による減少 : -34 【既存物件】 ・解約違約金等の一時収入の増加 ： +23 営業利益 3,521 5,185 + 1,664 ・季節変動による水道光熱費収入の減少 : -43 経常利益 2,796 4,442 + 1,645 ■ その他営業収益 +1,594 ・ 2018年4月期売却益の増加 : +1,594

  33. Slide 33: テナント入退去の推移

    テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） （単位：m2） 入居面積 退去面積 13,185 12,558 6,772 7,153 5,982 （※1） -4,730 -4,243 （※2） -6,498 -6,355 -10,502 -11,434 2016年4月 2016年10月 2017年4月 2017年10月 2018年4月 2018年10月（見込） 入居率 7.4% 11.3% 6.4% 5.3% 11.3% （※1） 退去率 5.2% 9.5% 5.8% 5.7% 9.8% 3.6% 入居-退去（㎡） +2,042 +2,055 +655 -37

  34. Slide 34: 有利子負債の状況 ①

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 2018年4月期の調達 平均借入金利 平均借入残存期間 金額 金利 2.0% 種別 期間 4年 （百万円） （固定） 3.5年 3.4年 3.4年 3.8年 3.2年 1,600 6年 0.76125% 1.5% 3年 銀行 2,380 8年 0.94875% 借入 1.06% 1.02% 1.00% 1.02% 1.01% 1.0% 2年 3,954 8年 0.99000% 投資 1,000 10年 0.90000% 法人債 0.5% 1年 合計/平均 8,934 7

  35. Slide 35: 有利子負債の状況 ②

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2018年5月9日時点） （単位：百万円） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 投資法人債 ■ 2018年5月9日借入 10,233 9,574 9,639 9,629 9,633 9,623 8,814 7,263 6,867 3,867 7,859 4,600 3,954 6,370 3,400 2,380 4,549 3,000 1,200 1,000 2,000 892 955 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年

  36. Slide 36: 有利子負債の状況 ③

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2018年4月30日時点） 【参考】 2018年5月9日時点 （単位：百万円） （単位：百万円） 借入先 借入残高 比率 借入先 借入残高 比率 三井住友銀行 26,260 25.5% 三井住友銀行 26,660 25.4% みずほ銀行 17,996 17.5% みずほ銀行 18,346 17.5% 新生銀行 13,371 13.0% 新生銀行 13,671 13.0% 三菱UFJ銀行 11,305 11.0% 三菱UFJ銀行 11,605 11.1% あおぞら銀行 9,957 9.7% あおぞら銀行 9,957 9.5% りそな銀行 8,809

  37. Slide 37: 投資主価値の着実な向上（含み益の推移）

    投資主価値の着実な向上（含み益の推移） 2018年4月期の期末評価額は約285億円の含み益 （2017年10月期対比 +30億円） （百万円） 300,000 18% 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 15.01% 13.09% 11.17% 250,000 12% 9.36% 8.18% 220,799 219,100 209,667 207,537 200,000 5.13% 195,249 6% 189,765 188,598 190,506 3.79% 173,447 174,955 1.55% 164,977 161,721 0.01% 150,000 0

  38. Slide 38: 契約更改の内訳 / 月額賃料の変動

    契約更改の内訳 / 月額賃料の変動 ■ 2018年4月期 用途別月額賃料変動 (単位：百万円） 2017年 増額改定 減額改定 2018年 既存物件 成約 / 増床 解約 / 減床 による による 物件売却 増減 10月期末 4月期末 増減 増加額 減少額 オフィス 983 +60 -49 +4 -0 － 999 +15 +15 その他 110 +2 -2 － － -29 81 -29 -0 合計 1,093 +62 -51 +4 -0 -29 1,080 -13 +15 ■ 2018年4月期 用途別契約更新状況 賃料変動額 対従前賃料 区分 件数 面積 (通期ベース） 変動率 増額改定 オフ

  39. Slide 39: 賃貸面積の推移 / 入退去の状況

    賃貸面積の推移 / 入退去の状況 ■ 2018年4月期 用途別賃貸面積の推移 2 （単位：m ） 既存物件 2017年10月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 物件売却 2018年4月期末 増減 増減 オフィス 228,689 +13,185 -11,434 － 230,440 +1,751 +1,751 その他 29,062 +435 -435 -6,624 22,437 -6,624 － 合計 257,751 +13,621 -11,870 -6,624 252,877 -4,873 +1,751 ■ 2018年4月期 用途別入退去の状況 ① 成約 / 館内増床 ② 解約 / 館内減床

  40. Slide 40: オフィスビルにおける入退去理由

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） 新規開設 / 立地改善 拡張移転 / 館内増床 拡張移転 / 立地改善 コスト削減 / 統合移転 コスト削減 / 縮小移転 その他 事業所閉鎖 その他 2016年 2016年 10.0% 19.6% 57.1% 14.3% 8.9% 30.0% 52.5% 7.5% 10月期 10月期 2017年 9.1% 2017年 36.4% 50.0% 4.5% 22.9% 60.0% 14.3% 2.9% 4月期 4月期 2017年 5.4% 2017年 16.2% 70

  41. Slide 41: フリーレントの状況

    フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 （月数） （単位：百万円） 6 首都圏平均 地方平均 FRによる逸失賃料 実賃料収入 46 94 89 112 54 4 2.6 2.6 6,498 6,471 6,251 2.0 2.4 5,315 5,989 2 1.7 2.1 1.2 1.8 1.6 1.6 0 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 © Ichigo Investment Ad

  42. Slide 42: テナントニーズをくみ取った価値向上CAPEX

    テナントニーズをくみ取った価値向上CAPEX ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2018年10月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額 1,200 修繕費 CAPEX 減価償却費 いちご富山駅西ビル 空調更新工事（ 2/3期） 51百万円 いちご名古屋ビル エレベーター更新工事 40百万円 927 914 851 841 いちご笹塚ビル 空調更新工事（ 3,6階） 31百万円 900 いちご秋葉原ノースビル 共用部改修工事 20百万円 594 ■ 2019年4月期における主なCAPEX計画 600 536 446 物件名 工事内容 投資額 395

  43. Slide 43: 中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長

    中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長 2018年5月9日時点 2017年10月31日時点 2018年4月30日時点 （参考） 全体 85物件 82物件 84物件 物件数 オフィス 74物件 74物件 76物件 その他 11物件 8物件 8物件 全体 1,969億円 1,925億円 1,980億円 資産規模 オフィス 91% 93% 93% その他 9% 7% 7% 都心6区 55% 56% 58% その他首都圏 24% 23% 23% エリア別 4大都市 14% 14% 14% その他主要都市 6% 6% 6% 鑑定評価額 2,207億円 2,191億円 2,249億円 賃貸可能

  44. Slide 44: 運用資産ポートフォリオ（2018年4月30日時点）

    運用資産ポートフォリオ（2018年4月30日時点） ■ 地域分散 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 中段： 取得価格（億円） 物件数 82物件 下段： 投資比率 その他 取得総額 192,537百万円 7% 鑑定評価額 219,100百万円 賃貸可能面積 255,487㎡ 稼働率 99.0% オフィス 93% 東京 仙台 首都圏 18 1,535 1％ 80％ ■ 規模分散 10億未満 3% 名古屋 205 関西 63 10％ 3％ 10億～20億 未満 その他 30億以上 89 30% 福岡 49% 13 5％ 1％ 20億～ 30億未満 18% © Ichigo Investment

  45. Slide 45: 運用資産ポートフォリオ（2018年5月9日時点）

    運用資産ポートフォリオ（ 2018年5月9日時点） ■ 地域分散 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 中段： 取得価格（億円） 物件数 84物件 下段： 投資比率 その他 取得総額 198,037百万円 7% 鑑定評価額 224,900百万円 賃貸可能面積 260,611㎡ 稼働率 99.0% オフィス 93% 東京 仙台 首都圏 18 1,590 1％ 80％ ■ 規模分散 10億未満 3% 名古屋 205 関西 63 10％ 10億～20億 3％ 未満 その他 29% 30億以上 福岡 89 5％ 50% 13 1％ 20億～ 30億未満 19% ※ 賃貸可能面積および稼働率は、 201

  46. Slide 46: テナントの状況

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス+その他） [テナント数ベース] 教育・ 学習支援業 テナント総数 ： 890件 （2018年4月30日時点） 2% 建設業 3% 不動産業 その他 上位テナント10社合計の割合 4% 6% （面積ベース） 12.5% 飲食店・宿泊業 4% サービス業 （賃料ベース） 13.8% 28% ※ 住宅のマスターリース先は除く 金融・保険業 5% ■ 賃貸面積上位テナント10社 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積(㎡） 面積割合 1 いちご秋葉原ノースビル A 社（製造業） 6,250 2.5% 製

  47. Slide 47: 保有資産の高い耐震性

    保有資産の高い耐震性 取得基準  耐震性能：新耐震基準または同等の耐震性を有するもの  地震PML（※1）：投資不動産単体のPML20%以下、ポートフォリオPML10%以下 ■ 保有資産の耐震性区分 （2018年5月9日時点） 旧耐震－新耐震並み（※2） 旧耐震－耐震工事実施済 3物件 5物件 （賃貸可能面積割合 3.3%） ポートフォリオPML （賃貸可能面積割合 7.3%） 2.55% （2018年5月9日時点ポートフォリオ） ■ 旧耐震－耐震工事実施済（5物件） いちごフィエスタ渋谷、いちご栄ビル、いちご三田ビル、 新耐震基準 76物件 いちご五反田ビル、いちご東池袋ビル （賃貸可能

  48. Slide 48: 物件一覧 ①

    物件一覧 ① 2018年4月30日時点 2018年4月期末評価 2017年10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,383 4,564.63 95.9% 3,090 4.2% 3,060 4.3% + 30 O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,730 4,121.42 100.0% 3

  49. Slide 49: 物件一覧 ②

    物件一覧 ② 2018年4月30日時点 2018年4月期末評価 2017年10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-39 いちご・みらい信金ビル その他主要都市 大分県大分市 1,158 1,168 3,551.46 95.4% 1,280 6.1% 1,270 6.1% + 10 O-42 いちご高松ビル その他主要都市 香川県高松市 3,010 2,443 6,329.3

  50. Slide 50: 物件一覧 ③

    物件一覧 ③ 2018年4月30日時点 2018年4月期末評価 2017年10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-73 いちご人形町ビル 都心6区 東京都中央区 1,450 1,481 1,769.09 100.0% 1,560 4.2% 1,560 4.2% － O-74 いちご西本町ビル 4大都市 大阪府大阪市 2,190 2,156 6,152.00 98.3% 2,

  51. Slide 51: 物件一覧 ④

    物件一覧 ④ 2018年4月30日時点 2018年 4月期末評価 2017年 10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） Z-02 いちごフィエスタ渋谷 都心6区 東京都渋谷区 1,970 1,968 1,185.85 96.1% 2,200 4.0% 2,200 4.0% － Z-05 いちご町田イーストビル その他首都圏 東京都町田市 1,310 1,280 2,183.65

  52. Slide 52: Appendix（「いちごオフィス」のご紹介）

    Appendix（「いちごオフィス」のご紹介） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 52

  53. Slide 53: 「いちごオフィス」とは ① 投資対象

    「いちごオフィス」とは ① 投資対象 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオを 構築し、投資主価値の最大化を目指す  中規模オフィスの特性 — 安定したキャッシュフローを有する — 景気上昇局面における賃料収入のアップサイドの余地 — バリューアップ等による収益性向上の余地  首都圏を中心とした中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築  価値向上CAPEXやきめ細かな物件管理を通じ、持続的な成長を目指す © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporat

  54. Slide 54: 「いちごオフィス」とは ② 資産規模・分配金の成長推移

    「いちごオフィス」とは ② 資産規模・分配金の成長推移 （億円） （円） 2,500 2,500 資産規模（左軸、億円） 1口当たり分配金（右軸、円） 1,904 1,923 1,930 1,964 2,000 2,000 1,740 1,910 1,898 1,969 1,925 1,706 1,603 1,537 1,541 1,547 1,494 1,656 1,387 1,627 1,500 1,500 1,219 1,031 （※） 1,233 1,123 1,143 1,140 1,000 1,048 1,061 1,000 1,079 1,043 500 500 0 0 2011

  55. Slide 55: 「いちごオフィス」とは ③ いちごのテナントサービス

    「いちごオフィス」とは ③ いちごのテナントサービス きめ細かな対応により、テナント満足度の向上を図る  いちごグループ独自の建物管理仕様を制定、テナントの安全性、快適性向上に 寄与する管理運営を実現  定期的に「テナント満足度調査」を実施、調査により収集したテナントのニーズを 物件管理に反映  前回（2016年）テナント満足度調査における 総合満足度 やや不満 7.6% 不満 2.2% 調査会社 株式会社インテージ 調査対象者 テナント企業の総務担当者等 どちらとも 満足 やや満足 言えない 物件数 81物件 14.9% 57.2% 18.1% 配布数 813件 回収率 89.5% テ

  56. Slide 56: 「いちごオフィス」とは ④ いちごブランディング

    「いちごオフィス」とは ④ いちごブランディング ハードとソフト両面からのブランディングにより、テナント満足度を向上、 高稼働率の維持と適正な賃料水準を実現  共用部分のリニューアル等を通じて、「いちごオフィス」独自のおもてなしを演出  外壁サイン、エントランスマット、テナント総合案内の設置 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 56

  57. Slide 57: サステナビリティへの取組み ①

    サステナビリティへの取組み ①  サステナビリティに関する方針 環境と社会の維持と発展に貢献することは、いちごオフィスの中長期的な企業価値向上と持続的成長の実現のために不可欠です。 本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取組むことを目的に、以下のとおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の 低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー・低炭素化と資源循環 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、廃棄

  58. Slide 58: サステナビリティへの取組み ②

    サステナビリティへの取組み ②  GRESB リアルエステイト評価における「Green Star」評価取得  評価項目 — モニタリングと環境管理システム／パフォーマンス指標／グリーンビル認証／ステークホルダーとの 関係構築  総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」（5段階）においても「4 Star」を取得 GRESBリアルエステイト評価の概要 ・ 不動産セクターの環境、社会、ガバナンス（ESG）のパフォーマンスを測る年次のベンチマーク評価 ・ 責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に、2009年に創設 ・ 60を超える投資家が、投資先の選定や投

  59. Slide 59: グローバル・ベストプラクティスを目指すガバナンス体制

    グローバル・ベストプラクティスを目指すガバナンス体制 投資法人役員がすべて独立役員  役員会での活発な議論によりチェック機能を充実  月1回の定例役員会に加え、必要に応じ適宜役員会を開催 ※ 執行役員および監督役員は、資産運用会社およびいちごグループの役職員以外の第三者 投資法人 保有資産 いちごオフィスリート投資法人 (証券コード 8975) 一般事務受託 投資主総会 一般事務委託契約 資産保管業務委託契約 資産保管会社 事務委託契約 投資主名簿等管理人 賃料等収入 役員会 （投資口事務受託契約） みずほ信託銀行株式会社 執行役員 髙塚 義弘 監督役員 福永 隆明 監督役員 寺田 昌弘

  60. Slide 60: スポンサー / 資産運用会社 / リート の関係

    スポンサー / 資産運用会社 / リート の関係 スポンサー いちご株式会社 （東証一部、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託  中規模オフィスに特化 いちごオフィス  投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市  資産規模： 82物件、1,925億円 （2018年4月末現在）  ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル  2015年11月

  61. Slide 61: スポンサーであるいちごについて

    スポンサーであるいちご（東証一部 2337）について アセットマネジメント、心築（しんちく）、クリーンエネルギーを中核事業とする  本投資法人の他、いちごホテル（3463）およびいちごグリーン（9282）をスポンサーとして サポート  不動産・建築技術を活かした、既存不動産に新しい価値を創造する「心築」機能が強み  環境負荷軽減やスポーツ支援（ウエイトリフティング、ライフル射撃、陸上）等の CSR活動も積極的に推進 ■ グループ会社 J-REIT「いちごオフィス（8975）」 「いちごホテル（3463）」 いちご株式会社 いちご投資顧問株式会社 「いちごグリーン（9282）」等の運用 （

  62. Slide 62: 投資口価格の推移

    投資口価格の推移(2011年11月1日～2018年4月30日） 投資口価格（円） 出来高（口） 120,000 50,000 出来高 投資口価格 東証REIT指数（指数化） 投資口追加発行時発行価格 ■ 合併来最高値（終値） ： 101,000円（2015/1/15） 投資口追加発行時発行価格 83,167円（2014/12/3） 82,212円（2015/5/1） 100,000 ■ 合併来最安値（終値） ： 25,310円（2011/11/22） 投資口追加発行時発行価格 40,000 ■ 2018年4月期の平均出来高 ： 2,406口 79,365円（2016/5/23） ※ 2018年

  63. Slide 63: 投資主の状況

    投資主の状況（2018年4月30日時点）  主要投資主  所有者別投資口数 所有 外国法人・個人 その他の国内法人 金融機関（証券会社を含む） 個人・その他 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 344,190 22.5% 731,446口 761,455口 708,413口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (47.7%) (46.2%) 2 241,283 15.7% (49.7%) （信託口） 18,354口 18,307口 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 22,792口 3 139,505 9.1% (1.2%) (1.2%)

  64. Slide 64: 投資法人概要

    投資法人概要 2018年4月30日時点 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区内幸町1-1-1 執行役員 髙塚 義弘 保有物件数 82物件 ポートフォリオ規模 1,925億円 （取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表執行役社長 織井 渉 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ichigo Investment

  65. Slide 65: MEMO

    MEMO © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 65

  66. Slide 66: MEMO

    MEMO © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 66

  67. Slide 67: 免責事項・お問合せ

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

Ichigo Office REIT Investment — FY2018 Earnings Presentation on 6ix