Global One Real Estate Investment Corporation · TSE:8958
Global One Real Estate Investment — SBI証券 オンライン説明会 (July 2023)
53 slides from Global One Real Estate Investment's conference presentation, Jul 5, 2023
Slide 1: SBI証券 オンライン説明会
証券コード：8958 株式会社SBI証券 オンライン説明会 2023年7月5日
Slide 2: 目次
目次 • 基本情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2p 次ページ以降一部につきまして、以下の略称で記載しています。 • スポンサー ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 3p 「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法人 「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 • グローバル・ワン不動産投資法人（グロワン）とは ・・・ 4p 「大手町」大手町ファーストスクエア • ポートフォリオ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5p 「平河町」平河町森タワー 「南青山」楽天クリムゾンハウス青山 • 外部成長：資産入替 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7p 「仙石山」
Slide 3: 基本情報
基本情報 運用実績20年のオフィス特化型リート 決算期 3月・9月（分配金支払い：6月・12月） 上場日 2003年９月25日 資産規模 12物件 2,023億円（2023年3月期末） 投資対象 オフィスビル 明治安田生命、三菱ＵＦＪ銀行/三菱ＵＦＪ信託銀行、 スポンサー 近鉄グループホールディングス 投資口価格 109,100円（2023年6月23日終値） １口当たりNAV 135,586円（2023年3月期末） １口当たり予想分配金 3,038円（2023年9月期予想） 予想分配金利回り 5.6％（3,038円×2÷109,100円） 2
Slide 4: スポンサー
スポンサー スポンサーグループのノウハウを最大限活用 金融系スポンサーが支える安定的な財務基盤 不動産投資・管理 格付（ＪＣＲ） 不動産投資・運用 金融 ノウハウの提供 ＡＡ－ (安定的) 日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付 金融・信託業務 AA- ノウハウの提供 （安定的） [資産運用会社] 不動産投資・管理 ノウハウの提供 3
Slide 5: グローバル・ワン不動産投資法人（グロワン）とは
グローバル・ワン不動産投資法人（グロワン）とは 優良オフィスビルに厳選投資 （2023年3月31日時点） 最寄駅直結・ 利便性の 徒歩５分内 100％ 79.5％ 高い立地 比率 平均賃料単価（注２） GOR 他オフィス系REIT平均 平均築年数 21,477 築年数の 円/坪 17,061 25.4年 浅い物件 17.5年 円/坪 GOR 他オフィス系REIT平均 GOR 他オフィス系REIT平均 1物件当たり平均取得価格 1物件当たり平均総賃貸可能面積 大型の オフィス 168億円 11,713 8,088 ビル 88億円 ㎡ ㎡ GOR 他オフィス系REIT平均 GOR 他オフィス系RE
Slide 6: ポートフォリオ（2023年3月31日現在）
ポートフォリオ（2023年3月31日現在） 質の高いポートフォリオを構築 3大都市圏以外の政令指定都市 8.4% ■投資比率 ■競争力の高い優良不動産への重点投資 その他3大都市圏 8.4% 都心５区 39.2％ 東京周辺都市部 ■ポートフォリオの質向上のための資産入替を継続検討 20.1％ ※都心５区＝千代田区・中央区・ その他都内23区 港区・新宿区・渋谷区 23.9％ ■都心5区 大手町 平河町森タワー 楽天クリムゾン アークヒルズ ファーストスクエア （東京都千代田区） ハウス青山 仙石山森タワー （東京都千代田区） （東京都港区） （東京都港区） 取得時期： 取得時期： 取得時期：
Slide 7: ポートフォリオ（その他都内・周辺・大阪・札幌）
■その他都内23区 ■東京周辺都市部 アルカセントラル 豊洲 品川シーサイド 横浜プラザビル （東京都墨田区） プライムスクエア ウエストタワー （神奈川県横浜市） （東京都江東区） （東京都品川区） 取得時期： 取得時期： 取得時期： 取得時期： 2014年3月、2014年5月 2019年4月 2017年3月 2014年8月 取得価格： 取得価格： 取得価格： 取得価格： 15,391百万円 21,000百万円 12,000百万円 17,950百万円 総賃貸可能面積： 総賃貸可能面積： 総賃貸可能面積： 総賃貸可能面積： 15,746.41㎡ 16,140.86㎡ 12,255.39㎡ 14
Slide 8: 外部成長：資産入替
外部成長：資産入替 過去最大の計343億円の物件取得を伴う戦略的資産入替 取得 取得 譲渡 グローバル・ワン名古屋伏見 THE PEAK SAPPORO 大手町ファーストスクエア （旧名称：東松ビル） 所在地 北海道札幌市 愛知県名古屋市 東京都千代田区 駅徒歩 「札幌駅」徒歩５分 「伏見駅」徒歩５分 「大手町駅」直結 建築時期 2021年6月 1995年3月 1992年2月 2022年12月6日（25%持分） 取得・譲渡日 2022年12月7日 2023年4月28日 （5期に分けて順次譲渡予定） 取得・譲渡価格 170 億円 173 億円 計 270 億円 鑑定評価額（注1） 171 億円
Slide 9: 外部成長：今後のポートフォリオ戦略
外部成長：今後のポートフォリオ戦略 当面の目標である2,000億円を達成して次の成長ステージへ 更なる資産規模拡大に向けた取得目線の大幅見直し 当初 近 利便性の高い立地 新 築年数が浅い物件 大 大型のオフィスビル （主要都市の駅近物件） （基準階貸室面積200坪以上） 一部 好立地であれば 中型も検討 従来通り 柔軟化 築20年以上の物件も検討 （基準階貸室面積100坪以上） 大幅見直し 大幅見直し 外形的・定量的な基準にとらわれることなく、 今後 エリア・立地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争力を重視 ※ポートフォリオの特徴（『近・新・大』）は当面維持 保有物件の取得（予定）価格合計と
Slide 10: 内部成長：水道光熱費収支の状況
内部成長：水道光熱費収支の状況 全物件でテナント請求単価を変動制に変更し、電力料金上昇による収支への悪影響を緩和 テナントへの請求方式の見直し 電力会社に支払う電気料金の構造 • 全物件で専有部に係る変動コスト（燃料調整費＋再生可 • 電力会社からの請求単価＝①＋② （東京電力エナジーパートナー株式会社の標準メニューの場合） 能エネルギー発電促進賦課金）をテナントに転嫁できる ①基準部分（ベース単価）： 基本料金 ＋ 従量料金 変動制に移行済み ②変動部分 ： 燃料費等調整単価 ＋ 再生可能エネルギー発電促進賦課金単価 • 基準単価の値上げ等によるコスト上昇への対応が必要な 場合には、テナント
Slide 11: 内部成長：稼働の状況
内部成長：稼働の状況 ポートフォリオ稼働率は前期比△0.4ポイントの96.3％ 第37期末 第38期末 第39期末 大手町 平河町 南青山 仙石山 錦糸町 豊洲 品川 横浜 さいたま 御堂筋 （’22.3末） （’22.9末） （’23.3末） 淀屋橋 札幌 ポート全体 大手町 98.2% 98.2% 95.4% 100% 平河町 99.9% 83.8% 96.6% 南青山 100.0% 100.0% 100.0% 仙石山 100.0% 100.0% 87.0% 90% 錦糸町 100.0% 100.0% 100.0% 豊洲 90.1% 89.9% 79.1% 80% 品川 98.2% 98.
Slide 12: 内部成長：テナント入替の状況・リーシング注力物件
内部成長：テナント入替の状況・リーシング注力物件 リーシング注力物件のリーシングは進展 ポートフォリオ稼働率は回復見込み 第39期（’23.3期）のテナント入退去面積 豊洲のリーシング見通し 2022年11月17日時点での稼働率推移・見通し 退去 入居 2023年5月18日時点での稼働率推移・見通し （㎡） 入居 新規入居（+387㎡） -3,000 -2,000 -1,000 0 1,000 2,000 3,000 100.0% 入居 増床（+387㎡） 大手町 -619 449 83.9% 81.5% 平河町 1,236 79.1% 南青山 0 0 70.0% '22.10 '23.3 '
Slide 13: 内部成長：賃貸マーケット動向
内部成長：賃貸マーケット動向 好況期のようにグレードアップ・業容拡大を目的とする移転が多い 足元の代表的な大規模商談について 目的・理由 件数 面積 ＃ テナント 推定面積 ビル名 従前のビル 1 R社 4,942坪 Oak港南品川 六行会総合ビル（品川） グレードアップ 7 9,219坪 2 S社 3,000坪 東京汐留ビルディング グラントウキョウサウスタワー 3 U社 2,500坪 東京三田開発計画 住友不動産三田ツインビル西館 業容拡大 5 9,842坪 4 P社 2,057坪 虎ノ門ヒルズステーションタワー 虎ノ門35森ビル 等 5 E社 1,800坪 安全ビル（芝浦） 芝パークビル
Slide 14: 内部成長：テナント入替・賃料改定による月額賃料変動
内部成長：テナント入替・賃料改定による月額賃料変動 契約ベースの月額賃料は前期比2.4百万円増加 テナント入替による月額賃料変動（注１） 賃料改定による月額賃料変動（注２） （百万円/月） 増額 減額 増額面積割合 （百万円/月） 増額 減額 増額面積割合 100% 8.0 100% 100% 87% 88% 13.0 10.0 71% 6.0 69% 80% 66% 80% 8.0 56% 53% 60% 60% 4.0 6.0 13.0 41% 36% 40% 40% 4.0 8.6 18% 22% 2.0 3.1 2.4 20% 2.0 5.3 20% 2.2 0.5 0.8 1.8 1
Slide 15: 内部成長：賃料改定（現在の状況）
内部成長：賃料改定（現在の状況） 39期は増額で着地し、40期も増額を達成できる見込み 15% 10.3% 9.3% 10% 平均増額率 7.4% 6.3% 10.3% 5.5% 5.8% 5.5% 6.5% 9.2% 5% 3.0% （注2） 6.3% 5.5% 5.5% 4.9% 4.7% 2.3% -0.7% 平均減額率 0% -5% -5.4% 平均増減率 -10% -8.3% -27.3% -11.4% -45% -15% -42.8% 第40期見込 内容 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 （注2） （注1） ‘19.9期 ‘20.3期
Slide 16: 内部成長：賃料改定（今後の見通し）
内部成長：賃料改定（今後の見通し） マーケット賃料を踏まえ、テナントとの丁寧な対話により、 トータルでの賃料増額を目指す マーケット賃料と現行賃料との乖離状況 ◆マーケット賃料に対するレントギャップ（注1）と賃貸借面積の割合 ※事務所のみ ■－10％超 ■－10％以内 ■±0％ ■＋10％以内 ■＋10％超 14.7% 20.7% 7.0% 26.7% 31.0% 42.4％ 57.6％ マーケット賃料 ≧ 現行賃料 マーケット賃料 ＜ 現行賃料 増額改定を目指す 現行賃料水準維持に努める ●賃料増額の実現等によりレントギャップの一部が解消 ●レントギャップは＋4.0％（前回：＋3.7％） （
Slide 17: 内部成長：マーケット賃料の状況
内部成長：マーケット賃料の状況 東京都内は下落（平河町・仙石山・錦糸町は横ばい） 横浜・さいたま・大阪は横ばい 保有物件のマーケット賃料の推移 150 淀屋橋 東京都内 ▶縮小移転・解約等が増加し、引き続き賃料水準の調整が進んだものの、 140 立地改善やビルグレード向上を目的とした、まとまった面積の商談が 御堂筋 成立するケースが着実に増加している さいたま ▶2023年の大量供給による局地的な需給バランスの変化に留意が必要 130 南青山 横浜 横浜 120 大手町 ▶需要は弱含みで推移しているが、拡張・分室等の需要で成約に至るケ 平河町 ースがあり、東京23区と比較すると空室増加は限定的
Slide 18: 分配金推移
分配金推移 必要に応じて内部留保を活用し、大手町の売却益剥落後の 巡航水準として2,400円以上での安定化を目指す ■1口当たり分配金の推移（円/口） ■予想 ■実績 1口あたり売却益還元分 圧縮積立金取崩額 3,038 2,959 自己投資口 2,860 2,860 取得・消却 1 ±0 745 885 2,400 2,445 2,420 2,446 2,400 2,411 2,411 2,426 2,426 10 2,400 18 34 ＋45 ＋26 ±0 ±0 ＋11 1,000 予想 実績 予想 実績 予想 修正予想 実績 予想 実績 予想 実績 予想 予想 第35期 第36期 第3
Slide 19: （参考）GORと他オフィス系REITの予想分配金利回り
（参考）GORと他オフィス系REITの予想分配金利回り （2023年6月23日時点） 1口当たり 2023年6月23日 予想分配金利回り （証券コード）投資法人名 予想分配金：① 終値：② ：①×2÷② （8951）日本ビルファンド 2023.06期 11,500円 564,000円 4.1％ （8952）ジャパンリアルエステイト 2023.09期 11,500円 539,000円 4.3％ （8955）日本プライムリアルティ 2023.06期 7,600円 348,000円 4.4％ （8958）グローバル・ワン不動産 2023.09期 3,038円 109,100円 5.6％ （8972）
Slide 20: 財務：内部留保
財務：内部留保 更なる内部留保積上げによる安定した分配金マネジメントの実現 任意に取崩し可能な圧縮積立金の状況 5期に亘る大手町売却益のうち3期分（40期以降42期迄）は、各々その一部を圧縮積立金として内部留保する予定（長期保有資産の買換特例制度を利用） （百万円） 圧縮積立金残高 1口当たり圧縮積立金 2,000 303円 573円 573円 573円 573円 581円 546円 498円 496円 内部留保により増加する見込み 1,500 1,000 500 552 552 552 552 552 519 509 508 291 0 第32期末 第33期末 第34期末 第35期末 第36
Slide 21: 財務運営の推移
財務運営の推移 将来の金利上昇リスクに備えた安定的な財務運営 固定金利を中心とした調達 100% 10.1% 10.1% 10.1% 10.1% 10.1% 10.1% 10.1% 10.1% 9.9% 80% 変動金利比率 60% 固定金利比率 40% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 89.9% 90.1% 20% 0% 第31期末 第32期末 第33期末 第34期末 第35期末 第36期末 第37期末 第38期末 第39期末 '19.3末 '19.9末 '20.3末 '20.9末 '21.3末 '21.9末 '22.3末 '22.9末 '
Slide 22: ESGへの取組み：当期のトピックス
ESGへの取組み：当期のトピックス 投資口制度の導入やDEIの推進等、幅広い取組みを継続 Ｅ 環境への取組み S 社会への取組み グリーンローンによる借入を実施 持投資口制度を導入 2021 年２月に策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づく GAR従業員によるGOR投資口の取得・保有の促進を通じ、GORの投資主 グリーンローンによる借入を実施 との利害の一致による中長期的な投資主価値の向上と、GAR従業員の福利 厚生の増進を企図し、持投資口制度の導入を決定 借入先 借入期間 借入金額 借入日 持投資口会の名称 GAR従業員持投資口会 株式会社三菱ＵＦＪ銀行 3.0年 200 百万円
Slide 23: 当面の取組み
当面の取組み 各種取組みを通じて分配金の成長・安定を図り、 投資主価値の向上を目指す ▶更なる物件取得機会の拡大 優良物件 ▶資産入替に向けた売却物件の検討 取得 資産入替 賃料増額・ ▶プロアクティブな物件運営とテナントの満足度向上 稼働率向上 による、稼働率の回復 ▶テナントとの丁寧な対話を継続し、賃料増額実現を引き 続き目指しつつ、解約・減額防止にも注力 投資主価値 ESG 公募増資 推進 の最大化 ▶修繕費等のコストコントロールの適切な実施 ▶継続的なグリーンファイナンスの実施 自己投資口 戦略的 ▶資本政策の適時適切な検討・実行（自己投資口取得等） 取得 財務運営 ＩＲ拡充 22
Slide 24: 投資主の分布状況（2023年3月31日現在）
投資主の分布状況（2023年３月31日現在） 39期は、POを経て 38期対比で個人投資家が増加（＋42,857口） 所有者別投資口数 外国法人・個人 その他の国内法人 金融機関のうち投資信託以外 金融機関のうち投資信託 個人・その他 （口） 1,100,000 1,000,000 209,450 (20.50%) 900,000 222,781 228,936 (23.2%) (23.8%) 241,437 239,114 800,000 (25.4%) (25.2%) 35,154 (3.4%) 30,129 26,284 700,000 (3.1%) (2.7%) 30,532 31,1
Slide 25: GORと他オフィス系REITの投資口価格相対推移
GORと他オフィス系REITの投資口価格相対推移 PO発表以降、GORの投資口価格は堅調に推移 120% 115% 110% 105% 100% 95% 90% 85% 80% 2022/11/18 2022/12/18 2023/1/18 2023/2/18 2023/3/18 2023/4/18 2023/5/18 2023/6/18 GOR NBF JRE JPR KDO IOR DOR JEI ONE SRE 東証REIT指数 24
Slide 26: 新NISAについて
新NISAについて（出典：金融庁ウェブサイト （https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/about/nisa2024/index.html）） 2024年以降、新しいNISAが導入される予定 新しいNISAのポイント ▶非課税保有期間の無期限化 ▶口座開設期間の恒久化 ▶つみたて投資枠と、成長投資枠の併用が可能 ▶年間投資枠の拡大 （つみたて投資枠：年間120万円、 成長投資枠：年間240万円、合計最大年間360万円 まで投資が可能。） ▶非課税保有限度額は、全体で1,800万円。 （成長投資枠は、1,200万円。また、枠の再利用が 可能。） 25
Slide 27: 参考資料
1 7 a I \ fi aa 1a :
Slide 28: 取得物件の概要：THE PEAK SAPPORO
取得物件の概要 THE PEAK SAPPORO 1 札幌駅から徒歩5分、「職」「住」近接のエリアに所在 • 新千歳空港や道内主要都市へのアクセスの良さを評価する企業やコールセンター等から安定した賃貸需要が見込まれる • JR「札幌駅」から至近の立地にも関わらず、同駅南口エリアに比して賃料水準は割安なため底堅いテナント需要が存在 • 2030年度末には札幌駅まで北海道新幹線の延伸計画があり、交通利便性の更なる向上と就業者数の一層の増加が見込まれる 2 築浅のハイスペック仕様で高い競争力を有するオフィスビル • 基準階400坪超の希少な築浅大型物件 • 共用部意匠は世界最大のデザイン会社ゲンスラ
Slide 29: 取得物件の概要：グローバル・ワン名古屋伏見
取得物件の概要 グローバル・ワン名古屋伏見（旧名称：東松ビル） 1 伏見駅から徒歩5分、利便性の高い伏見エリアに立地 • 大企業や金融機関の拠点が集積し、名古屋駅や主要都市への良好なアクセスを有する伏見エリアに立地 • 名古屋随一の目抜き通り『錦通』に約65ｍもの間口で面し、視認性も高い 2 高い競争力を有した大規模オフィスビル • 基準階面積390坪、無柱構造でレイアウトの自由度が高く、最小分割43坪の小規模分割も対応可能 • 名古屋高速道路の出入口付近にある伏見エリア特有の営業車ニーズに対応可能な87台の自走式駐車場 3 テナント粘着性が高く、賃料アップサイドが見込める • 日本電気株式会
Slide 30: 規模別空室率の推移（東京23区）
規模別空室率の推移（東京23区） 大規模ビルの空室率は上昇したものの、中小型ビルに比べて低位 東京23区における規模別空室率の推移 7％ 2022年1月～2023年4月の推移 14％ 6％ 12％ 10％ 5％ 8％ 4％ 6％ 3％ 4％ 2％ 2％ 1％ 0％ 0％ 大規模ビル(基準階200坪以上) 大型ビル(100坪以上200坪未満) 中型ビル(50坪以上100坪未満) 小型ビル(50坪未満) （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査月報2023年4月号」を基にGARが作成 29
Slide 31: オフィス成約面積に関する調査結果について
オフィス成約面積に関する調査結果について 2022年度のオフィス成約面積は、コロナ前3年間の平均を概ね上回る水準 【月別にみたオフィス成約面積の推移（竣工済ビル、東京都心5区）】 （出所）三幸エステート株式会社「オフィスマーケット調査月報」を基にGARが作成 30
Slide 32: 決算ハイライト
決算ハイライト 当期の分配金は2,860円（注1）。第40期は3,038円（注2）、第41期は2,959円（注2）を見込む （注1）圧縮積立金の取崩しを含みます。(注2)第40期は大手町ファーストスクエアの5期分割譲渡（2022年10月24日公表）の第2回売却益還元分を、第41期は第3回売却益還元分を含みます。 第38期 第39期 第40期予想 第41期予想 1口当たり分配金（DPU）の推移 '22年9月期 '23年3月期 '23年9月期 '24年3月期 1口当たり売却益還元分 1口当たり圧縮積立金取崩額 （注8） （注8） 3,038 （円） 2,959 損益・分配金 2,860 営業収益
Slide 33: 借入と投資法人債格付の状況（2023年3月31日現在）
借入と投資法人債格付の状況（2023年3月31日現在） スポンサーを中心とする安定したバンクフォーメーション ＪＣＲ格付 ： ＡＡー 安定的 金融機関別借入金残高 残高（注） 借入先 シェア（注） （百万円） スポンサー ●三菱UFJ銀行 29,200 38.7％ ●日本政策投資銀行 13,500 17.9％ 47.3% ●明治安田生命保険 6,500 8.6％ その他金融機関 金融機関 ●三井住友銀行 4,875 6.5％ ●農林中央金庫 4,550 6.0％ 42.1% 計18社 ●福岡銀行 4,375 5.8％ ●伊予銀行 2,300 3.0％ ●百五銀行 1,500 2.0％ ●西日本
Slide 34: 分配金実績値
分配金実績値 分配金実績値 不動産等売却損益・圧縮積立金取崩額を除いた金額 不動産等売却損益 圧縮積立金取崩額 第1期～第39期 （円） 7,500 7,293 分配金累計額 89,331円 （分割後換算） 7,000 4,902 3,000 2,747 2,860 2,711 2,614 2,609 1 2,522 2,567 2,451 2,451 2,446 868 2,500 2,344 2,420 2,425 2,440 2,443 2,445 2,411 2,426 2,395 2,359 2,265 34 10 2,192 1,368 2,136 413 2,391 1,251
Slide 35: ESGへの取組み
ESGへの取組み ESG方針・推進体制 不動産におけるESGへの配慮が中長期的な顧客の利益の最大化に資するものと考え、ESG方針に基づき各種取組みを推進 1.気候変動への対応 4.ESGに関する啓発活動 不動産における省エネルギーの推進や再生可能エネルギーの活用により、気候変動の軽減に ESGの様々な論点について、役職員のみならず、顧客の保有物件に係るテナントやサプライ 寄与し、また、気候変動に対する適応に関する配慮によって、より安全で市場競争力の高い ヤーへの啓発に努め、GAR及びテナントの競争力向上に資するとともに持続可能な社会の実 不動産の提供を目指します 現への貢献を目指します 2.利
Slide 36: ESGへの取組み：環境（E）
ESGへの取組み：環境（E） 環境関連認証の取得 • 保有12物件中、10物件で環境認証を取得 • 第39期取得物件（札幌）と譲渡物件（大手町）を除いた環境認証取得率は100％ 3物件 → 6物件 →7物件 → 8物件 → 9物件 → 9物件 →10物件 → 10物件 DBJ Green CASBEE不動産評 BELS評価 JHEP認証 Building認証 価認証 総賃貸可能面積 （注） （㎡） 100% 93.8% 150,000 88.2% 88.2% 88.2% ポートフォリオ内カバー率 （総賃貸可能面積ベース） 76.3% 80% 120,000 67.0% 58.5% 60% 90
Slide 37: ESGへの取組み：環境（E）
ESGへの取組み：環境（E） グリーンローンによる借入を実施 New サステナビリティガイドの作成と配布 テナントと協働した取組みの推進 2021 年２月に策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づくグ リーンローンによる借入を実施 サステナビリティに関連した取組みを テナントと協働して推進するために、 手軽に実践できるサステナブルな取組 借入先 借入期間 借入金額 借入日 み事例を紹介したサステナビリティガ イドを作成し、テナントへ配布 株式会社三菱ＵＦＪ銀行 3.0年 200 百万円 2023年3月31日 農林中央金庫 5.0年 1,950 百万円 （注) 本グリーンローンの対象と
Slide 38: ESGへの取組み：社会（S）
ESGへの取組み：社会（S） テナントへの取組み アクアリウムの設置（豊洲） 地域住民やテナントの健康と快適性 デジタルサイネージの設置（南青山・豊洲・品川・横浜） の向上を目的とし、１階店舗エリア ELVホールやELV内部にデジタルサイネージを設置し、ニュースや広 入口にアクアリウム（熱帯魚の観賞 告、豊洲・横浜では敷地内で営業するキッチンカーのメニューを表示 用水槽）を設置 させる等、テナント利便性や満足度向上に向けた各種情報を配信 テレワークスペースの設置（豊洲・さいたま） テレワーク等でプライベート なワークスペースとして活⽤ 新型コロナ対策 できるテレワークスペースを エントランスに
Slide 39: ESGへの取組み：社会（S）
ESGへの取組み：社会（S） GAR従業員への取組み TOKYO働き方改革宣言 持投資口制度を導入 GARは2020年12月17日に東京都より、 「TOKYO働き方改革宣言企業」として承認 GAR従業員によるGOR投資口の取得・保有の促進を通じ、GORの投資主 との利害の一致による中長期的な投資主価値の向上と、GAR従業員の福利 （注）「TOKYO働き方改革宣言企業」は、従業員の長時間労働の削減及 び年次有給休暇等の取得促進のため、2～3年後の目標及び取組内 厚生の増進を企図し、持投資口制度の導入を決定 容を定め、全社的に取組む企業のことです。 持投資口会の名称 ＧＡＲ従業員持投資口会 従業員
Slide 40: ESGへの取組み：ガバナンス（G）
ESGへの取組み：ガバナンス（G） 利益相反防止体制 資産運用会社の代表取締役社長が投資法人の執行役員を兼任せず、GARとGORの運営を所轄する組織を分離 スポンサー関係者取引ルールのほか、GARの3業務（投資法人資産運用業務・投資一任業務・投資助言業務）について、顧客間において発生する 可能性がある利益相反取引防止ルールを制定 セイムボート出資 GARはGORの投資口6,000口（0.59％）を保有。GORの投資主とGARの利益を共有し、中期的なGORの投資主価値の向上を追求 スポンサーサポート 三菱UFJ銀行・明治安田生命が支える盤石な財務基盤 GORの資産運用報酬体系 期中報酬 ◆J-R
Slide 41: ESGへの取組み（マテリアリティ）
ESGへの取組み（マテリアリティ） 重点課題 行動計画・目標 KPI 関連するSDGs目標 ・DBJグリーンビルディング認証、CASBEE不動産、BELS等の 環境関連認証の取得 ポートフォリオ内カバー率 外部認証カバー率の向上：2030年度までにカバー率100% ・グリーンリース契約の締結 テナントとの協働 全契約内実施率 ・テナント向け環境配慮の意識醸成 ・エネルギー消費量の削減 Ｅ 消費原単位【平均△1％/年、△5％/5年】 ・温室効果ガス（GHG）の削減 エネルギー消費原単位 排出原単位【2030年度：35％削減 温室効果ガス排出原単位（※） 気候変動への適応 水消費原単位 2050年
Slide 42: ESGへの取組み（TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析）
ESGへの取組み（TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析） ◆気候変動に関する定性的評価（リスクと機会、財務的影響、対応策） 4℃シナリオ下 1.5℃シナリオ下 不動産運用における での財務的影響 での財務的影響 分類 財務への潜在的な影響 区分 対応策 リスク・機会の要因 中期 長期 中期 長期 炭素税の導入と温室効果ガス（GHG） 税負担・規制対応コストの増加 リスク 小 小 中 中 排出への規制強化 ・温室効果ガス（GHG）排出目標と実績の適切な管理と開示 政策と法 ・再生可能エネルギーの調達 既存不動産の省エネ基準の強化 省エネ改修等・規制対応コストの増加 リスク 小 小 小 中 ・省
Slide 43: 期末物件価額一覧（2023年3月31日現在）
期末物件価額一覧（2023年3月31日現在） 南青山は水道光熱費・維持管理費増加による収支低減が反映され、評価減 鑑定評価額（百万円）（注1） ＤＣＦ法 直接還元法 第39期末 含み益 前期比 最終還元 含み益率 取得価格 還元利回り 割引率 帳簿価額 （①-②） 物件名 増減 利回り （③/②） （百万円） 取得時 第38期末 第39期末 （％） （％） (百万円) （百万円） （百万円） （％） （％） ① （注2） （注2） ② ③ （注2） 大手町（注3） 17,621 17,625 18,750 18,750 - 2.6 2.2 2.6 17,439 1,310 7.5 平河町 18
Slide 44: ポートフォリオの含み益の推移
ポートフォリオの含み益の推移 上場以来19年半、常に含み益を維持 （億円） 含み益 含み益率 500 40% 含み益： 381億円 １口当たり含み益： 37,304円 35% 含み益率： 19.9％ 400 30% 25% 300 20% 200 15% 10% 100 5% 0 0% 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28
Slide 45: 物件別賃貸事業収支とＮＯＩ利回り（第39期）
物件別賃貸事業収支とＮＯＩ利回り（第39期（2023年3月期）） 大手町 平河町 南青山 仙石山 錦糸町 豊洲 品川 横浜 さいたま 御堂筋 淀屋橋 札幌 合計 Ａ．不動産賃貸事業収益 百万円 410 481 888 225 571 458 407 528 952 345 268 237 5,776 賃貸事業収入 百万円 481 888 225 571 458 405 527 948 345 268 237 5,768 (注1) （注） その他賃貸事業収入 百万円 － － － － － 1 0 3 0 － － 7 Ｂ．不動産賃貸事業費用 百万円 276 212 357 103 314 198 1
Slide 46: 上位テナント（2023年３月31日現在）
上位テナント（2023年３月31日現在） 総賃貸面積に占める テナント 業種名 物件名称 賃貸面積（㎡） 賃貸面積の割合（％） （パススルーの場合はエンドテナント） （注1） 1 楽天グループ株式会社 サービス業 楽天クリムゾンハウス青山 12,243.57 9.0 2 三菱総研DCS株式会社 情報通信業 品川シーサイドウエストタワー 7,301.32 5.4 3 パナソニック株式会社 製造業 横浜プラザビル 3,499.39 2.6 4 株式会社ミライト・ワン 建設業 豊洲プライムスクエア 2,980.16 2.2 5 埼玉労働局 公務 明治安田生命さいたま新都心ビル 2,739.53 2.
Slide 47: テナントの業種比率と安定的契約比率
テナントの業種比率と安定的契約比率（2023年3月31日現在） 業種比率（注1） 安定的契約比率（注1） 教育、学習支援業 0.8% 生活関連サービス業、娯楽業 1.0% 宿泊業、飲食サービス業 運輸業、郵便業 0.4% 2.5% 電気・ガス・熱供給・水道業 0.3% 公務 2.8% その他 0.2% 医療、福祉 3.3% 安定的契約 建設業 情報通信業 18.1% 65.2％ 4.9% 学術研究、専門・ 技術サービス業 6.2% 定期建物賃貸借契約 安定的契約以外 47.6% 34.8% テナント総数 202社 不動産業、物 品賃貸業 製造業 7.5% 18.0% 金融業、保険業 7.7%
Slide 48: 外部成長：資産入替の実績
外部成長：資産入替の実績 収益安定化・ポートフォリオの質向上のための資産入替を継続検討 戦略的な資産入替の実績 第9期 第21期 第22期 第32期 第39期 第40期 （2008年3月期） （2014年3月期） （2014年9月期） （2019年9月期） （2023年3月期） （2023年9月期） 淀屋橋 錦糸町 横浜 豊洲 札幌 名古屋 取得 スフィアタワー天王洲 スフィアタワー天王洲 近鉄新名古屋ビル 銀座ファーストビル 大手町 （33％持分） （67％持分） （5期分割売却） 売却 ＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ＜売却背景＞ ・ポートフォリオの ・⼤⼝テナント
Slide 49: ポートフォリオの概要（第39期）
ポートフォリオの概要（第39期（2023年３月期）） 延床面積 総賃貸可能面積 取得価格 投資比率 月額賃料合計 所有割合 築年数 PML 物件略称 所有形態 （㎡） （㎡） 建築時期 （百万円） （％） （百万円） 契約形態 （％） （年） （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注2） （注3） 区分所有権 普通借家契約 大手町 約6.9 141,228.06 6,097.71 1992年2月 31.2 1.3 17,621 8.7 - （信託受益権） （一部、定期建物賃貸借契約） 区分所有権 平河町 約26.2 51,094.82 9,814.43 2009年12月
Slide 50: 投資口価格の（相対）推移
投資口価格の（相対）推移（期間：2003年9月25日～2023年6月23日） 400％ 350％ 300％ 250％ 200％ 150％ 100％ 50％ （注2） 東証REIT指数 東証不動産業インデックス GOR 0％ '03/9 '04/3 '04/9 '05/3 '05/9 '06/3 '06/9 '07/3 '07/9 '08/3 '08/9 '09/3 '09/9 '10/3 '10/9 '11/3 '11/9 '12/3 '12/9 '13/3 '13/9 '14/3 '14/9 '15/3 '15/9 '16/3 '16/9 '17/3 '17/9 '18/3 '18/9 '1
Slide 51: 年間スケジュール＆情報開示
年間スケジュール＆情報開示 決算発表 分配金支払開始 決算期日 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 決算短信 有価証券報告書 資産運用報告 決算発表 分配金支払開始 決算期日 10月 11月 12月 １月 ２月 ３月 決算短信 有価証券報告書 資産運用報告 ぜひ、ホームページをご覧ください ・GORの魅力が伝わる情報満載！ ・360°ビューで見る物件クオリティ！ ・臨場感あふれる迫力のドローン映像！ ・ESGへの取組みページを拡充！ ホームページアドレス https://www.go-reit.co.jp/ 50
Slide 52: 資産運用会社の概要（2023年５月1日現在）
資産運用会社の概要（2023年５月1日現在） グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 ◆組織図 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第322号 株主総会 （一社）投資信託協会 会員、（一社）日本投資顧問業協会 会員 監査役 代表者 代表取締役社長 山内 和紀 取締役会 本店所在地 東京都千代田区麹町四丁目1番地 設立日・資本金 2002年7月1日・4億円 代表取締役社長 ◆株主構成 コンプライアンス・オフィサー、 GARへの出資 投資情報室 コンプライアンス室 株主名 所有株式数 比率（注1） 明治安田生命保険グループ 1 明治安田生命保険 800 株 10.0% ファンド運用 投信運
Slide 53: TEL
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