Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — FY2022 April Earnings Presentation

75 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Jun 14, 2022

  1. Slide 1: Ichigo Office FY April 2022 Results Presentation

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2022年4月期（第33期）決算説明資料 June 14, 2022 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office.co.j

  2. Slide 2: Message of sympathy for COVID-19 and Ukraine

    新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および ご関係者の皆様、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、 心よりお見舞い申し上げます。 また、ウクライナへの侵攻により甚大な被害に遭われた皆様に 心よりお見舞いを申し上げると共に、ウクライナの人々に一日でも早く 平穏な日々が訪れることを願っております。 いちご役職員一同 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 2

  3. Slide 3: Make More Sustainable

    Make More Sustainable サステナブルインフラの「いちご」 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20181213 15：26

  4. Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  5. Slide 5: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  6. Slide 6: 目次

    目次  2022年4月期 運用実績 ・・・07  中長期的な成長に向けて ・・・19  決算ハイライト ・・・08  アフターコロナにおけるいちごオフィスの成長戦略 ・・・20  決算内訳 ・・・09  外部成長：資産入替を通じたポートフォリオの成長 ・・・21  財務指標の推移 ・・・10  心築による内部成長の創出事例  テナント入退去の推移 ・・・11 （いちご九段二丁目ビル） ・・・22  稼働率、平均賃料単価の推移 ・・・12  パイプライン（スポンサー保有物件） ・・・23  内部成長①：  2022年10月期 予想 ・・・24 既存テナントの賃料改定 ・

  7. Slide 7: 2022年4月期 運用実績

    2022年4月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 7

  8. Slide 8: 決算ハイライト

    決算ハイライト 2022年4月期実績 説 明 • スポンサーサポートを活用し、4物件（125億円）に係る 外部成長 • ブリッジファンドへの出資（50百万円） 優先交渉権を取得 • いちご赤坂五丁目ビルを譲渡 • 含み益を大きく上回る譲渡益（9.4億円）の実現 資産譲渡 （譲渡価格 17.2億円） • 本譲渡により得られた資金は成長投資に活用 内部成長 • 期末稼働率 94.7%（前期末比-0.7%） • NOI：期初予想比+66百万円（+1.2%） • 全74物件の電力を再生可能エネルギーへ切り替え完了 • 電力契約の切り替え：目標達成 ESG • 環境認証の追加取得：4物件 ※区分所有物件

  9. Slide 9: 決算内訳

    決算内訳 （単位：百万円） 2022年4月期 2022年4月期 【ご参考】 2021年10月期 期初予想比 2022年2月発表 主な差異要因 （期初予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） 修正予想 ■ 不動産等売却益の増加 +940 営業収益 7,843 8,675 7,668 +1,006 8,610 ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +66 ・2022年4月期物件売却による減少 ： -10 営業利益 3,962 4,436 3,776 +660 4,424 【既存物件】 ・賃料共益費収入の減少 : -4 経常利益 3,201 3,691 3,031 +660 3,679 ・

  10. Slide 10: 財務指標の推移

    財務指標の推移 借入期間の長期化、金利スワップによる固定化を継続 2021年4月30日 2021年10月31日 2022年4月30日 1口当たり分配金 2,132円 2,185円 2,508円 1口当たりNAV 92,874円 92,958円 95,053円 1口当たりFFO 2,638円 2,701円 2,408円 総資産LTV 48.9% 48.9% 48.8% 平均借入金利 0.88% 0.84% 0.79% 平均借入期間 6.8年 6.9年 6.9年 金利固定化比率 93.5% 91.3% 91.3% ※ 1口当たりNAV ＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷ 期末

  11. Slide 11: テナント入退去の推移

    テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 （単位：m2） 13,185 11,422 入居面積平均 7,353m2（※3） 8,187 7,418 5,804 5,778 5,723 4,636 4,023 （※1） -4,028 -5,300 -5,590 -6,276 -6,714 -7,433 退去面積平均 （※2） -9,110 -8,084m2（※3） -10,900 -11,434 -12,244 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年

  12. Slide 12: 稼働率、平均賃料単価の推移

    稼働率、平均賃料単価の推移 稼働率は前期から低下した一方、賃料単価は都心6区を中心に増加 ■ 契約稼働率と経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均坪単価の推移 （オフィス） 100% （単位：円） 99.6% ■ 全物件 ■ 都心6区 18,200 18,000 97.6% 17,900 17,900 98.2% 97.3% 17,800 96.9% 97.2% 95.6% 96.2% 95.8% 95% 15,100 15,000 15,000 15,000 15,000 94.1% 契約稼働率 経済的稼働率 90% 2020年4月 2020年10月 2021年4月 2021年10月 20

  13. Slide 13: 内部成長①：既存テナントの賃料改定

    内部成長①： 既存テナントの賃料改定 増額改定11件、減額改定は1件 ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額改定 ■据置更新 ■ 増額改定 1.0% 0.0% 0.0% 0.4% 減額改定件数：1件 （単位：千円） 減額率：-5.0% 改定による 増額改定による増額分 賃料変動額 減額改定による減額分 +1,421 +1,223 92.9% 95.4% 92.7% 据置更新件数 97.3% 224件 +823 1,671 +578 1,264 -111 823 578 355 平均増額率 平均増額率

  14. Slide 14: 内部成長②：新規成約における賃料増額

    内部成長②： 新規成約における賃料増額 増額入替が50%以上 ■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■同額入替 ■ 増額入替 （単位：千円） 9.5% 平均減額率 減額入替件数 14.4% 15.0% -11.6％ 12件 7.5% 増額入替による増額分 2.6% 32.4% 10.4% 減額入替による減額分 同額入替件数 +3,042 12.8% 4件 入替による 賃料変動額 +4,414 増額入替件数 +1,197 83.1% 82.4% 24件 75.2% 5,731 +2,39

  15. Slide 15: 資産譲渡（いちご赤坂五丁目ビル）

    資産譲渡（いちご赤坂五丁目ビル）  譲渡価格は帳簿価格および直近の鑑定評価額を大きく上回る  譲渡益（9.4億円）は全額投資主に分配し、回収した資金は成長投資に活用 いちご赤坂五丁目ビル 物件名 譲渡日 2022年2月18日 所在地 東京都港区 譲渡価格 1,720百万円（鑑定評価額の1.9倍） 帳簿価格 727百万円 鑑定評価額 878百万円 回収資金使途 資産取得やCAPEX等の成長投資に活用 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reser

  16. Slide 16: 外部成長：スポンサーサポートを活用した外部成長機会の創出

    外部成長： スポンサーサポートを活用した外部成長機会の創出 スポンサーサポートにより組成されたブリッジファンドへの出資を通じて 4物件（125億円）に係る優先交渉権を取得 ■ ブリッジファンドの概要 営業者名 合同会社絆1 匿名組合出資総額 5,330百万円（うち、いちごオフィス出資分は50百万円） 運用資産 不動産信託受益権（いちご博多駅東ビル、いちご博多明治通りビル、福岡建設会館、櫻岳ビル） ■ 優先交渉権の対象物件 いちご博多駅東ビル いちご博多明治通りビル 福岡建設会館 櫻岳ビル 物件名 所在地 福岡県福岡市 東京都千代田区 JR鹿児島本線他 福岡市地下鉄箱崎線 福岡市地下鉄空港線 J

  17. Slide 17: 低炭素社会の実現に向けた取り組み

    【いちごオフィスにおける環境への取り組み】 ① 低炭素社会の実現に向けた取り組み 全保有物件※の電力需給契約を再生可能エネルギーに切り替え完了 （※ 区分所有物件および共有物件等を除く、74物件を対象）  切り替えにより、CO2排出量は年間21,345トン減少 （2019年比）  21,345トン＝東京ドーム 8.8杯分 または 乗用車 9,280台の年間CO2排出量 に相当  削減率： 96.5% 削減率＝（電力契約の切り替えによる、CO2排出削減量）÷（2019年のCO2排出量【スコープ1+スコープ2】）で算出 スコープ1： 事業者自らによる温室効果ガスの直接排出量 スコープ2： 他

  18. Slide 18: 環境への取り組みに対する評価

    【いちごオフィスにおける環境への取り組み】 ② 環境への取り組みに対する評価  CASBEE認証の取得 （2022年1月） 【建築環境総合性能評価システム】  いちご神宮前ビル（Sランク）、いちご東五反田ビル（Aランク）  現在、11物件が本認証を取得 （Sランク：3物件、Aランク：8物件） いちご神宮前ビル いちご東五反田ビル  東京都中小低炭素モデルビル認証の取得 （2022年2月）  いちご大森ビル、いちご大塚ビル（いずれも低炭素ベンチマーク A1+）  現在、5物件が本認証を取得 （A2+：1物件、A1+：3物件、A1：1物件） 環境認証取得物件は19物件、賃貸可能面積（オ

  19. Slide 19: 中長期的な成長に向けて

    中長期的な成長に向けて © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 19

  20. Slide 20: アフターコロナにおけるいちごオフィスの成長戦略

    アフターコロナにおけるいちごオフィスの成長戦略 オフィス空室率の上昇等、不確実性が高まっている状況において、 いちごオフィスが考える当面の課題／施策／目標 課題 施策 当面の目標 稼働率の回復  稼働の回復を重視した柔軟なリーシング 内部成長 （2022年4月期末［オフィス］） 契約稼働率（オフィス）  心築を通じたバリューアップと投資効率の 契約稼働率 ：95.6% 徹底追求 97%以上 経済的稼働率 ：94.1%  いちご東池袋三丁目ビル：38億円 （2022.6.20取得完了予定） 資産規模 アップサイド余地のある 2,200億円以上  ブリッジファンド物件（125億円）の取得

  21. Slide 21: 外部成長：資産入替を通じたポートフォリオの成長

    外部成長： 資産入替を通じたポートフォリオの成長 東京都心部に立地する成長余力のある中規模オフィスの取得を発表 2022年4月期 譲渡資産  物件名  譲渡益 いちご赤坂五丁目ビル 940百万円  譲渡価格  譲渡先 1,720百万円（鑑定評価額の1.9倍） 外部（国内の一般事業会社） いちご東池袋三丁目ビル（2022年6月取得予定） 取得予定日 2022年6月20日 所在地 東京都豊島区 JR線他「池袋」駅 徒歩約8分、 立地 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩約9分 大小のオフィスビルや商業ビルが集積しており、 取得のポイント 幅広いテナント需要が見込まれるエリア 取得予定価格

  22. Slide 22: 心築による内部成長の創出事例（いちご九段二丁目ビル）

    心築による内部成長の創出事例（いちご九段二丁目ビル）  1棟貸しテナント退去後、エントランスや共用部等の全面リニューアルを実施  ダウンタイムの短縮化と賃料増額入替を目指し、リーシング活動に注力中 いちご九段二丁目ビル（東京都千代田区） エントランス エレベーターホール 各階通路 リーシング計画（稼働率） 投資効果（想定） 2022年5月末 0% 投資額 34百万円 年間NOI 2022年10月末 63% +14百万円 増加 2022年12月末 100% ROI 43.9% © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT

  23. Slide 23: パイプライン（スポンサー保有物件）

    パイプライン（スポンサー保有物件） 東京都内、福岡市を中心に約560億円（2022年2月末時点） 東京都江東区 東京都品川区 東京都港区 東京都武蔵野市 福岡県福岡市 福岡県福岡市 福岡県福岡市 宮城県仙台市 ※ 金額は2022年2月末時点における取得時簿価の累計 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 23

  24. Slide 24: 2022年10月期 予想

    2022年10月期 予想 物件売却を見込んでいないことから、予想分配金は減少 （単位：百万円） 2022年4月期 2022年10月期 増減 主な差異要因 （2022年4月期実績比） 実績（B） 予想（A） （A）-（B） ■ 不動産等売却益の剥落 -940 営業収益 8,675 7,732 - 942 ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -3 ・2022年4月期物件売却による減少 : -17、2022年10月期物件取得による増加 : +71 営業利益 4,436 3,737 - 698 【既存物件】 ・賃料共益費収入の減少 : -17（いちご九段二丁目ビル ： -16、他） ・原状回復工事費収入等の

  25. Slide 25: 2023年4月期 予想

    2023年4月期 予想 空室は徐々に解消し、賃料収入は増加する見込み （単位：百万円） 2022年10月期 2023年4月期 増減 主な差異要因 （2022年10月期予想比） 予想（B） 予想（A） （A）-（B） ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +59 営業収益 7,732 7,793 +60 ・2022年10月期物件取得による増加 : +24 【既存物件】 ・賃料共益費収入の増加 : +54 営業利益 3,737 3,818 +80 （いちご三田ビル : +20、いちご恵比寿グリーングラス : +17、 いちご渋谷道玄坂ビル : +15、他） 2,957 3,038 +80 ・季節変動による

  26. Slide 26: Appendix：いちごオフィスのサステナビリティ（ESG）

    Appendix ： いちごオフィスのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 26

  27. Slide 27: いちごオフィスのサステナビリティ理念

    いちごオフィスのサステナビリティ理念  いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献 することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下の とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の

  28. Slide 28: いちごのサステナブル経営

    いちごのサステナブル経営 CO2削減量 ： 前期比+19%（前期削減量 115,884トン）  クリーンエネルギー事業拡大に伴い、環境負荷低減への貢献も拡大 いちごのECO発電所 CO2削減量 （2022年2月期実績） いちごグループの CO2排出量 （※） 137,848 59,235 トン トン ■ いちご（28,763トン） ■ いちごオフィス（22,727トン） ■ いちご（115,342トン） ■ いちごグリーン（22,506トン） ■ いちごホテル（7,745トン） （※） コロナ前排出量との比較でも削減量が超過 CO2排出量は2021年2月期実績 （2020年2月期の排出量75

  29. Slide 29: ESGの取り組み 環境①

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ① 「サステナブル経営」の実現に向けた各種取り組みの推進  2021年 GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）  GRESBレーティングでは「3 Star」を取得（4年連続）  ESG推進のための方針や組織体制等を評価する 「マネジメント・コンポーネント」および保有物件の環境 パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する 「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を 受け、「Green Star」を5年連続で獲得  消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え 【いちごの目標】 2025年までに事業活動で消費す

  30. Slide 30: ESGの取り組み 環境②

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 環境 ②  各種環境認証の取得  20件（19物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の33.3% 【決算発表日現在】 CASBEE BELS 東京都中小低炭素 （建築物環境総合性能評価システム） （建築物省エネルギー性能表示制度） モデルビル Sランク 2つ星（★★） 1つ星（★） 低炭素ベンチマーク A2+ いちご いちご いちご いちご いちご大宮ビル いちご九段ビル 高松ビル 丸の内ビル 神宮前ビル 秋葉原ノースビル 低炭素ベンチマーク A1+ Aランク DBJ Green Building 3つ星（★★★） 1つ星（★） いちご秋葉原 いち

  31. Slide 31: ESGの取り組み 社会

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 社会 ステークホルダーの満足度を高める、各種取り組みの推進 ■ いちごオフィスにおける災害対策 ■ いちごグループ全体の取り組み  非常時発電やエレベーター内防災キャビネットなど、  地域活性化への貢献 災害時救護自動販売機設置 • 地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、不動産・  河川氾濫対策としてビル敷地内に土嚢を設置 クリーンエネルギー事業を通じた地域雇用の創出、地域活動支援に よる防災性能や景観対策への貢献など、本業を通じた形での地域 活性化を、関係者との持続的な共栄関係を築きながら推進  「いちご大学」の運営 • 役職員一人ひとり

  32. Slide 32: ESGの取り組み ガバナンス

    【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】 ガバナンス 徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に ■ 完全成果報酬体系 ■ ベストプラクティスを目指すガバナンス体制 への移行 【投資法人】 【資産運用会社】  2020年11月1日より、  資産運用会社の執行をモニタリング  ベストプラクティスを目指す運用体制 資産規模連動報酬等 • 投資法人の役員は全員、資産運用会社および • 取締役5名のうち3名が社外取締役 とは異なる、投資主 いちごグループから独立した社外役員にて構成 • オフィスリート運用部門を他業務から 価値向上との完全 • 執行役員を中心とした役員会での活発な議

  33. Slide 33: Appendix：決算・物件関連データ

    Appendix ： 決算・物件関連データ © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 33

  34. Slide 34: 2022年4月期 決算（前期比）

    2022年4月期 決算（前期比） （単位：百万円） 2021年10月期 2022年4月期 増減 主な差異要因 （2021年10月期実績比） 実績（B） 実績（A） （A）-（B） ■ 不動産等売却益の増加 +940 営業収益 7,843 8,675 +831 ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -108 営業利益 3,962 4,436 +474 ・2022年4月期物件売却による減少 : -10 【既存物件】 3,201 3,691 +490 ・賃料共益費収入の減少 : -74 経常利益 （フチュール和泉 : -49、いちご三田ビル : -16、 いちご東池袋ビル ： -14、いちご神宮前ビル :

  35. Slide 35: 有利子負債の状況 ①

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 金額 平均借入金利 平均借入残存期間 種別 期間 金利 3.9年 （百万円） 3.7年 3.8年 2.0% 4年 3.5年 3.5年 0.613% 2,546 4.9年 1.5% 3年 （固定） 0.720% 1.0% 2年 1,676 6.4年 銀行 （固定） 0.97% 0.93% 0.88% 0.84% 0.79% 借入 0.5% 1年 0.833% 4,899 8.1年 （固定） 0.0% 0年 0.860% 2020年 2020年 2021年 2021年 20

  36. Slide 36: 有利子負債の状況 ②

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2022年4月30日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 9,812 （単位：百万円） 9,633 9,623 8,846 8,908 9,056 1,000 1,200 8,267 7,647 7,346 1,000 5,494 4,600 4,192 7,953 4,947 4,899 4,118 4,027 7,246 1,000 1,200 7,856 2,900 6,346 2,000 3,118 3,747 1,500 3,047 900 600 95

  37. Slide 37: 有利子負債の状況 ③

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2022年4月30日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 27,883 25.1% 格付対象 長期発行体格付 みずほ銀行 19,648 17.7% 新生銀行 13,610 12.2% 格付 A 三菱UFJ銀行 11,585 10.4% 格付見通し ポジティブ あおぞら銀行 9,953 8.9% りそな銀行 8,419 7.6% 日本政策投資銀行 3,400 3.1% 福岡銀行 3,230 2.9% 香川銀行 1,715 1.5% みずほ信託銀行 1,637 1.5% 西日本

  38. Slide 38: 1口当たりNAVの推移

    1口当たりNAVの推移 継続的な心築を通じた、ポートフォリオのバリューアップ （単位：円） 2015年10月期以降の成長率：35.6% 95,053 93,193 92,787 92,874 92,958 91,618 2015年9月 87,934 オフィス特化型リートへの転換 85,957 84,076 81,155 78,336 76,400 73,493 70,117 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期

  39. Slide 39: 巡航EPUの推移

    巡航EPUの推移 2022年4月期の巡航EPUは2,036円（前期比-3.8%） （単位：円） ■ 譲渡益 ■ 一時差異等調整積立金および配当積立金取崩 ■ 巡航EPU 2,508 （1口当たり分配金） 2,255 2,150 2,163 2,230 21 2,132 2,185 403 49 69 186 69 69 69 69 69 69 2,032 2,073 2,161 2,063 2,116 2,000 2,036 (+2.0%) (+4.2%) (-4.5%) (+2.6%) (+1.6%) （-3.8%） 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期

  40. Slide 40: 含み益の推移

    含み益の推移 2022年4月期の期末評価額は約448億円の含み益 （2021年10月期比 +32億円） 500,000 30% （百万円） 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 22.25% 21.01% 20.77% 20.39% 20.53% 19.82% 400,000 20% 17.13% 15.98% 15.01% 300,000 10% 240,131 241,167 240,398 244,029 244,001 246,330 229,198 234,805 219,100 197,617 200,472 200,413 199,297 199,047

  41. Slide 41: 成約・解約面積等の推移

    成約・解約面積等の推移 5割以上が増額での入替  成約面積・解約面積の推移 （オフィス） 成約面積（㎡） 解約面積（㎡） 期末稼働率（オフィス） 98.9% 99.1% 99.3% 99.3% 99.6% 98.5% 98.2% 97.6% 18, 000 100.0% 97.3% 96.9% 95.6% 13,185 12,244 14, 000 95.0% 11,434 11,422 10,900 9,110 8,187 10, 000 90.0% 7,153 7,433 7,418 6,498 6,714 5,982 6,355 5,778 5,300 5,723 5,590 5,80

  42. Slide 42: 月額賃料の変動（オフィスのみ）

    月額賃料の変動（オフィスのみ） 解約の先行、既存テナントの賃料改定の停滞により、月額賃料は若干下落 ■ 月額賃料の変動 （オフィス） （百万円 / 月） +41 -50 +1.2 契約改定による増減 入替および稼働率変動による +1.2百万円（+0.1%） 増減-8百万円（-0.8%） 1,122 1,114 年率1.4%減少 2021年10月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 増額・減額改定 2022年4月期末 ※ 稼働率の変動（オフィス）：96.9%（2021年10月期末） → 95.6%（2022年4月期末） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd.

  43. Slide 43: 契約更改の内訳 / 月額賃料の変動

    契約更改の内訳 / 月額賃料の変動 ■ 2022年4月期 用途別月額賃料変動 （単位：百万円） 増額改定 減額改定 2021年 成約 / 解約 / 2022年 既存物件 による による 物件売却 増減 10月期末 増床 減床 4月期末 増減 増加額 減少額 オフィス 1,126 +41 -50 +1.2 -0.04 -4 1,114 -12 -7 その他 25 +3－ –－ –－ – – 29 +3 +3 合計 1,152 +45 -50 +1.2 -0.04 -4 1,143 -8 -3 ■ 2022年4月期 用途別契約更新状況 賃料変動額 対従前賃料 区分 件数 面積 (通期ベース） 変動

  44. Slide 44: 賃貸面積の推移 / 入退去の状況

    賃貸面積の推移 / 入退去の状況 ■ 2022年4月期 用途別賃貸面積の推移 （単位：m2） 既存物件 2021年10月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 物件売却 2022年4月期末 増減 増減 オフィス 247,508 +7,418 -10,900 -683 243,343 -4,165 -3,482 その他 5,009 +1,594 – – 6,603 +1,594 +1,594 合計 252,518 +9,013 -10,900 -683 249,947 -2,571 -1,887 ■ 2022年4月期 用途別入退去の状況 ① 成約 / 館内増床 ② 解約 / 館内減床 成約賃料 賃

  45. Slide 45: オフィスビルにおける入退去理由

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 2020年 7.4% 2020年 70.4% 11.1% 11.1% 19.5% 22.0% 43.9% 14.6% 10月期 10月期 2021年 17.6% 5.9% 2021年 6.8% 60.8% 15.7% 15.3% 74.6% 3.4% 4月期 4月期 2021年 2021年 48.

  46. Slide 46: フリーレントの状況

    フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 （月数） （単位：百万円） 3 ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入 首都圏平均 地方平均 2.7 2.3 32 75 89 2.2 41 79 2 1.7 1.3 6,940 6,879 0.9 6,931 6,832 6,794 1 0.7 0.9 0.8 0.3 0 2020年4月期 2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期 2022年4月期 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 4月末 10月末 4月末 10月末 4月末 © Ichigo Inves

  47. Slide 47: 継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行

    継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2022年10月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額 1,200 修繕費 CAPEX 減価償却費 いちご九段ビル 貸室整備工事 28百万円 いちご名古屋ビル 非常用発電機更新工事 17百万円 902 926 887 893 いちご西本町ビル トイレ設備改修工事 16百万円 900 いちご九段ビル 駐車場設備改修工事 16百万円 ■ 2023年4月期における主なCAPEX計画 600 物件名 工事内容 投資額 945 816 郡山ビッグアイ 空調設備更新工事

  48. Slide 48: 賃料ギャップ：縮小するも、依然アップサイドあり

    賃料ギャップ：縮小するも、依然アップサイドあり 2022年10月期、2023年4月期に契約更新を迎えるテナントの契約賃料は 過半がマーケット賃料以下 ■ 契約賃料とマーケット賃料における賃料ギャップ推移 （オフィス） ■ オフィステナントの契約更新時期と月額賃料ギャップ分布 （単位：百万円） 5% 全体 都心6区 ■ 10%以上 ■ 0%以上～10%未満 ■ -10%以上～0%未満 ■ -10%未満 1.48% 263（27.6%） 0.58% 0% 42 -2.15% 176（18.5%） 76 -2.86% -2.01% -2.35% -2.94% 35 -5% 44 -5.98% 74

  49. Slide 49: 中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長

    中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長 2022年6月20日時点 2021年10月31日時点 2022年4月30日時点 （参考） 全体 86物件 85物件 86物件 物件数 オフィス 82物件 81物件 82物件 その他 4物件 4物件 4物件 全体 2,061億円 2,054億円 2,092億円 資産規模 オフィス 97% 97% 97% その他 3% 3% 3% 都心6区 56% 56% 55% その他首都圏 23% 23% 25% エリア別 4大都市 15% 15% 15% その他主要都市 6% 6% 6% 鑑定評価額 2,440億円 2,463億円 2,502億円 賃貸可能

  50. Slide 50: 保有資産の高い耐震性

    保有資産の高い耐震性 取得基準  耐震性能：新耐震基準または同等の耐震性を有するもの  地震PML（※1）：投資不動産単体のPML20%以下、ポートフォリオPML10%以下 ■ 保有資産の耐震性区分 （2022年4月30日時点） 旧耐震－新耐震並み（※2） 旧耐震－耐震工事実施済 3物件 4物件 （賃貸可能面積割合 3.3%） ポートフォリオPML （賃貸可能面積割合 6.8%） 3.4% （2022年4月30日時点ポートフォリオ） ■ 旧耐震－耐震工事実施済（4物件） いちご栄ビル、いちご三田ビル、いちご五反田ビル、 新耐震基準 78物件 いちご東池袋ビル （賃貸可能面積割合 90.0%

  51. Slide 51: 物件一覧 ①

    物件一覧 ① 2022年4月30日時点 2022年4月期末評価 2021年10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （ 百万円） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,342 4,523.19 100.0% 3,270 4.0% 3,230 4.1% +40 -0.1% O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,708 4,119

  52. Slide 52: 物件一覧 ②

    物件一覧 ② 2022年4月30日時点 2022年4月期末評価 2021年10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （百万円） 面積（ m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-42 いちご高松ビル その他主要都市 香川県高松市 3,010 2,117 6,329.33 98.7% 3,860 6.0% 3,790 6.1% +70 -0.1% O-46 いちご神田錦町ビル 都心6区 東京都千代田区 2,130 2,000 2,5

  53. Slide 53: 物件一覧 ③

    物件一覧 ③ 2022年4月30日時点 2022年4月期末評価 2021年10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （ 百万円） O-74 いちご西本町ビル 4大都市 大阪府大阪市 2,190 2,192 6,152.00 95.5% 2,500 4.5% 2,500 4.6% – -0.1% O-75 いちご博多ビル 4大都市 福岡県福岡市 1,380 1,359 2,423.

  54. Slide 54: 物件一覧 ④

    物件一覧 ④ 2022年4月30日時点 2022年4月期末評価 2021年10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） Z-09 フチュール和泉 その他主要都市 大阪府和泉市 1,210 1,051 3,733.66 40.3% 563 5.8% 608 5.9% -45 -0.1% そ Z-10 いちご渋谷文化村通りビル 都心6区 東京都渋谷区 2,400 2,450 778.7

  55. Slide 55: Appendix：中規模オフィスの投資魅力

    Appendix ： 中規模オフィスの投資魅力 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 55

  56. Slide 56: 中規模オフィスの投資魅力 ①：豊富な物件数と価値向上の余地

    中規模オフィスの投資魅力 ①： 豊富な物件数と価値向上の余地 ■ 延床面積別建物数（件） 豊富な物件数 ■ 500㎡未満 ■ 500～1,000㎡ 0 0■ 1,000～2,000㎡  日本の不動産の9割以上を占めていることから、優良物件への投資機会 ■ 2,000～5,000㎡ ■ 5,000～10,000㎡ ■ 10,000㎡以上 が豊富  流動性が高いことから、機動的な投資戦略の実行が可能 10 3% 44% 25% 15% % 3% 対象テナント層が厚い 中小規模不動産の割合：94%  従業者数50人以下の会社が95% ・ データ出所： 国土交通省「平成30年法人土地基本調査」

  57. Slide 57: 中規模オフィスの投資魅力 ②：賃料の安定性

    中規模オフィスの投資魅力 ②： 賃料の安定性 中規模オフィスの賃料は、大規模オフィスに比べて安定的に推移 ■ 東京都主要5区における規模別オフィスの賃料推移 平均想定成約賃料（円 / 月坪） 60,000 50,000 40,000 グレードA 30,000 グレードA- 20,000 グレードB 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 （年） （出所）シービーアールイー株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成 「グレードA」は、東

  58. Slide 58: Appendix：「いちごオフィス」とは

    Appendix ： 「いちごオフィス」とは © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 58

  59. Slide 59: 「いちごオフィス」とは ①：投資対象

    「いちごオフィス」とは ①： 投資対象 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオを 構築し、投資主価値の最大化を目指す  中規模オフィスの特性 – 安定したキャッシュフローを有する – 景気上昇局面における賃料収入のアップサイドの余地 – バリューアップ等による収益性向上の余地  首都圏を中心とした中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築  心築による価値向上やきめ細かな物件管理を通じ、持続的な成長を目指す ※ 心築（しんちく）とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することを

  60. Slide 60: 運用資産ポートフォリオ

    運用資産ポートフォリオ 【2022年4月30日時点】 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 中段： 取得価格（億円） その他 物件数 85物件 3% 下段： 投資比率 取得総額 205,457百万円 鑑定評価額 246,330百万円 賃貸可能面積 263,948.70m2 稼働率 94.7% 仙台 18 オフィス 東京 首都圏 1% 97% 1,622 79% 名古屋 ■ 規模分散 205 10億未満 10% 関西 2% 82 4% 福岡 36 2% 10億～20億 未満 27% その他 30億以上 89 52% 4% 20億～ 30億未満 19% © Ichigo Invest

  61. Slide 61: テナントの状況

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] 教育・ 学習支援業 テナント総数 ： 922件 （2022年4月30日時点） 2% 飲食店・宿泊業 3% 建設業 その他 上位テナント10社合計の割合 5% 3% 不動産業 （面積ベース） 10.7% 4% （賃料ベース） 13.4% サービス業 ※ 住宅のマスターリース先は除く 金融・保険業 5% 31% ■ 賃貸面積上位テナント10社 2 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積（m ） 面積割合 情報通信業 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,25

  62. Slide 62: 資産規模・分配金の成長推移

    「いちごオフィス」とは ②： 資産規模・分配金の成長推移 （単位：円） ■ 資産規模（億円） 1口当たり分配金（円） 2,508 2,255 2,230 2,185 2,150 2,163 2,132 2,014 1,930 1,964 2,061 1,904 1,923 2,030 2,032 2,023 2,023 2,061 2,054 1,999 1,969 1,925 1,740 1,910 1,898 1,706 1,656 1,627 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2

  63. Slide 63: 外部成長の実績

    「いちごオフィス」とは ③： 外部成長の実績  2015年10月期以降の資産取得累計額は1,541億円（見込み）  うち、825億円（53.5%）についてはスポンサーサポートを活用 取得累計 1,541 ■ 2015年10月期以降の取得・譲渡実績 （累計ベース、単位：億円） ■ スポンサーから取得 外部から ■ スポンサーに譲渡 取得 ■ 外部から取得 677 716 624 639 ■ 外部に譲渡 563 (46.5%) 544 509 509 スポンサー 825 825 825 から取得 747 802 676 825 384 （53.5%） 取得 譲渡 193 193 238 238

  64. Slide 64: 心築を通じたNOIの向上と譲渡益の獲得

    いちごオフィスとは ④：心築を通じたNOIの向上と譲渡益の獲得 ■ 2017年以降の資産入替 （商業施設等の譲渡と中規模オフィスの取得） 2017年4月期～2021年10月期 2022年4月期 2022年10月期 【主な取得物件】 11物件 1物件 譲渡 譲渡価格 193億円 譲渡価格 17億円 未定 （譲渡益 31億円） （譲渡益 9億円） 【取得予定】 11物件 取得 なし 1物件 取得価格 281億円 いちご立川ビル いちご乃木坂ビル 取得価格 38億円 資産規模 （単位：億円） オフィス比率 NOI増加 ※ 5.1億円 / 年 2,092 96.8% ※ 運用会社が算出した各取得資産の

  65. Slide 65: いちごブランディング

    「いちごオフィス」とは ⑤： いちごブランディング ハードとソフト両面からのブランディングにより、テナント満足度を向上、 高稼働率の維持と適正な賃料水準を実現  共用部分のリニューアル等を通じて、「いちごオフィス」独自のおもてなしを演出  外壁サイン、エントランスマット、テナント総合案内の設置 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 65

  66. Slide 66: レイアウトオフィス / ラウンジ

    「いちごオフィス」とは ⑥： レイアウトオフィス / ラウンジ 快適性の高いオフィス空間の提供を通じた独自の差別化戦略 ■ いちごレイアウトオフィス 【例：いちご神保町ビル（東京都千代田区）】 • デザイン性の高い、フレキシブルなオフィス空間の提供による賃料収入アップ • 増員やレイアウト変更に対応可能な可動式什器の採用により、ベンチャー企業の成長を支援 全体レイアウト レイアウト変更に対応した 窓面を活用した リラックスできる 社員間の 可動式什器 ワーキングスペース ワーキングスペース コミュニケーションエリア ■ いちごラウンジ 【例：いちご東池袋ビル（東京都豊島区）】 • 空室フロアを

  67. Slide 67: Appendix：Jリーグ投資主優待、スポンサー、その他

    Appendix ： Ｊリーグ投資主優待、スポンサー、その他 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 67

  68. Slide 68: 「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度

    「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度  2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約70,000名） ② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象  いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 68

  69. Slide 69: スポンサー：サステナブルインフラの「いちご」

    スポンサー サステナブルインフラの「いちご」  Jリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築（しんちく）、 クリーンエネルギー等の事業を展開  不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業が強み  太陽光および風力発電、環境負荷軽減や スポーツ支援（ウエイトリフティング、ライフル射撃、 陸上、Ｊリーグトップパートナー）等も積極的に推進 ©J.LEAGUE いちごオフィス（8975） いちご株式会社 （プライム 2337） アセット いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」

  70. Slide 70: スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係

    スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係 スポンサー いちご株式会社 （プライム、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託  中規模オフィスに特化 いちごオフィス  投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市  資産規模： 85物件、2,054億円 （2022年5月末日現在）  ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル  2015年11月

  71. Slide 71: スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル

    スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご （8975） （プライム 2337） 取得 外 部 スポンサーの「心築」機能を活用し、 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 現存物件の価値向上、修繕等を 通じた循環モデルの構築を目指す ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環境に左右されない「心

  72. Slide 72: 投資口価格の推移

    投資口価格の推移（2011年11月1日～2022年4月30日） 投資口価格（円） 出来高（口） 出来高 投資口価格 東証REIT指数（指数化） 150,000 60,000 ■ 合併来最高値（終値） 119,300円 （2020年2月21日） ■ 合併来最安値（終値） 投資口追加発行時 25,310円 （2011年11月22日） 発行価格 125,000 89,212円 50,000 ■ 2022年4月期 平均出来高 3,968口 （2022年4月30日時点） 投資口追加発行時 発行価格 100,000 83,167円 投資口追加発行時 40,000 発行価格 79,365円 投資口追加発行時

  73. Slide 73: 投資主の状況

    投資主の状況（2022年4月30日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 所有 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 331,190 21.9% 680,073口 691,117口 728,954口 (44.9%) (45.7%) (48.2%) 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 229,022 15.1% 13,296口 12,972口 12,062口 (0.9%) (0.9%) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (0.8%) 3 179,2

  74. Slide 74: 投資法人概要

    投資法人概要 2022年4月30日時点 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区内幸町1-1-1 執行役員 髙塚 義弘 保有物件数 85物件 ポートフォリオ規模 2,054億円 （取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長執行役員 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ichigo Invest

  75. Slide 75: Make More Sustainable

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

Ichigo Office REIT Investment — FY2022 April Earnings Presentation on 6ix