Japan Real Estate Investment Corp. · TSE:8952
Japan Real Estate Investment — Earnings Presentation (March 2023)
30 slides from Japan Real Estate Investment's earnings presentation, Mar 28, 2023
Slide 1: Japan Real Estate Investment Corporation
~< wi Eig 3 wy iN 4 XK a Rit Be Re or SG Sx Ba I es me Si tN id ie fa PAB INVESTMENT CORPORATION (2023 3 A 28 B) aSl8A. RUR iE FOF TF; A == Mc Me Mw Mie bP fee , ler Mller Mller Mart fag Md moa V2 fe ae ae a - DS FF ¥ ¥¥ aE ALAA hey bhai b= he hha NE) iene MO LULL Mle Hh ba MU fm ome N= i a ES -— -=
Slide 2: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料は、株式会社東京証券取引所の有価証券上場規程に従い2023年2月16日付で公表した「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」並びに2023年3 月28日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」、「国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」及び「2023年9月期の 運用状況の予想の修正及び2024年3月期の運用状況の予想に関するお知らせ」にて記載した内容並びにそれらに付随する情報を追加し整理したものです。 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、それらの政令、内閣府令及び規則並びに有価証券上場規程に基づく開示書類
Slide 3: 財務戦略・ESG 分配金・LTVの推移
1 オファリングハイライト 3 2 内部成⻑ 13 3 財務戦略・ESG 18 4 分配金・LTVの推移 22
Slide 4: オファリングハイライト
1 オファリングハイライト
Slide 5: オファリングハイライト
オファリングハイライト オファリングハイライト1 オファリングハイライト2 オファリングハイライト3 強力な 安定性と成長性を J-REIT最長の スポンサーサポート 指向する入替戦略 20年超の運用実績 による継続的な による強固な を背景とした 外部成長を実現 ポートフォリオの構築 投資主価値の向上 4 the ARGYLE aoyama
Slide 6: 強力なスポンサーサポートによる継続的な外部成長を実現 ポートフォリオの変化
強力なスポンサーサポートによる継続的な外部成長を実現 ポートフォリオの変化 the ARGYLE aoyama 豊洲フォレシア 新宿イーストサイドスクエア CIRCLES平河町 （持分割合50%） （持分割合9％） （追加取得・持分割合4%） 晴海フロント 譲渡 2022年9月期末 新規取得資産 本募集後 1回目 2回目 物件数 73物件 ▲持分25% ▲持分30% 4物件（追加取得含む） 76物件 資産規模 10,912億円 ▲78.3億円 ▲93.9億円 422億円 11,163億円 平均NOI利回り 4.2% -（注） 3.2% 4.2% 平均築年数 20.0年 11.2年 8.9年 2
Slide 7: 新規取得資産① the ARGYLE aoyama
強力なスポンサーサポートによる継続的な外部成長を実現 新規取得資産① the ARGYLE aoyama（持分割合50％） 三菱地所 1 建物・設備・環境性能 ⚫ 2020年竣工のオフィス・ホテル・商業ゾーンからなる複合施設 ⚫ オフィスの基準階は整形フロアプレート約250坪、天井高2,800mm、OAフロア 100mm等、高い基本スペックを誇る ⚫ 緑豊かな広場を有しオフィスワーカーや来訪者の憩いの場となると同時に、災害時 に利用可能なかまどベンチを整備する等、地域コミュニティにも貢献 ⚫ 屋上に設置された太陽光パネルは建物内に電気を供給し、BCP対策として約 48時間稼働可能な非常用発電機
Slide 8: 新規取得資産② 豊洲フォレシア
強力なスポンサーサポートによる継続的な外部成長を実現 新規取得資産② 豊洲フォレシア（持分割合9％） 三菱地所 1 建物・設備・環境性能 ⚫ 2014年竣工、天井高2,850mmと1フロア当たり約1,390坪のフロアプレートを 有する ⚫ 敷地面積に対して44％となる高い緑化率が確保され、太陽光集光装置によって 吹抜け空間へ自然光が積極的に導入されており、環境負荷低減に配慮した物 件 ⚫ 耐震性能を向上させる基礎免震構造、約72時間稼働可能な非常用発電機、 万一の浸水リスクに備え基幹設備を2階レベルへ配置する等、防災面においても 高い競争⼒を持つ 2 立地 ⚫ 湾岸エリアの中でも特にビジネス・
Slide 9: 新規取得資産③ 新宿イーストサイドスクエア・CIRCLES平河町
強力なスポンサーサポートによる継続的な外部成長を実現 新規取得資産③ 三菱地所 新宿イーストサイドスクエア（追加取得・持分割合4%） CIRCLES平河町 三菱地所 1 建物・設備・環境性能 1 建物・設備・環境性能 ⚫ 1フロア約1,800坪の都内最大級のフロアプレート ⚫ 三菱地所株式会社が展開するコンパクトオフィスシ リーズ「CIRCLES」の一つ ⚫ 外構の豊かな植栽により就業者や来街者に憩いを提 供。デザイン性の高い外観と相まったランドマーク的な ⚫ 「集まって働く場所」をコンセプトに、高いデザイン性と 存在感 オフィスに求められるセキュリティや機能性を備える ⚫ Low-E複層ガラ
Slide 10: 国内有数のデベロッパーをスポンサーとする強み
強力なスポンサーサポートによる継続的な外部成長を実現 国内有数のデベロッパーをスポンサーとする強み スポンサーとの強固なネットワークを背景にした着実な成⻑を継続 前回公募増資以降のスポンサーとの取引実績 相対取引を中心とした強固な物件取得基盤 スポンサー等からの スポンサー等以外 取得 全体の79.4% 紹介 からの取得 2019年 47件・6,235億円 11件・1,942億円 22件・1,751億円 3月期 フロントプレイス南新宿 相対取引 全体の 大手町パークビルディング 81.4% 汐留 名古屋広小路 2020年 赤坂パークビル 新宿イーストサイドスクエア（追加取得） ビルディング ビ
Slide 11: 入替戦略による強固なポートフォリオの構築①
安定性と成長性を指向する入替戦略による強固なポートフォリオの構築① ⻑期安定成⻑に寄与する物件への厳選投資を継続し、戦略的な物件入替を実現 資産取得及び譲渡実績（前回公募増資の2018年9月期末後） 取得：計15物件（1,576億円） 譲渡：計6物件（559億円） DBJ★3 BELS★5 CASBEE S DBJ★5 DBJ★4 DBJ★4 DBJ★4 フロントプレイス 大手町パーク 新宿イーストサイド 新宿フロントタワー 川崎砂子 小伝馬町新日本橋 大塚東池袋 大同生命新潟ビル シーバンスS棟 リンクスクエア新宿 南新宿 ビルディング スクエア（追加取得） （追加取得） 新規取得資産 ビル
Slide 12: 入替戦略による強固なポートフォリオの構築②
安定性と成長性を指向する入替戦略による強固なポートフォリオの構築② 継続的な物件入替を通じてポートフォリオの質を強化 ポートフォリオの質の向上 物件入替を通じたポートフォリオの変化 平均築年数 環境認証取得割合 21.9年 76.1% 17.3年 20.2年 52.6% 2018年 2018年 本募集後 本募集後 9月期末 9月期末 資産規模 含み益 3,186億円 1兆1,163億円 1兆146億円 2,302億円 2018年 2018年 本募集後 本募集後 9月期末 9月期末 11
Slide 13: J-REIT最長の20年超の運用実績を背景とした投資主価値の向上
J-REIT最長の20年超の運用実績を背景とした投資主価値の向上 不動産市況のサイクルのなか着実な資産規模拡大と安定的な分配金マネジメントを継続 資産規模・1口当たり分配金・1口当たり内部留保残額の推移 各期末の資産規模 1口当たり分配金 各期末の1口当たり内部留保残額 本募集後 1兆1,163億円 公募 増資 公募 11,500円 増資 9,536円 公募 公募 増資 公募 増資 増資 公募 増資 5,429億円 5,025円 928億円 302円 12
Slide 14: 内部成長
2 内部成長
Slide 15: リーシングの状況
リーシングの状況 競争⼒の高いポートフォリオと回復を続けるオフィス需要を背景に、リーシングは順調に進展 入居率の推移（2023年1月時点） 足元のリーシング状況 100.0% ’23/03期 多様な業種と面積帯の賃借ニーズを捉え、複数案件が内定 汐留ビルディング 2023年9月末に向けて、埋め戻しが概ね完了 95.0% 大小複数の新規契約を締結、2023年9月末に向けて 新宿フロントタワー 埋め戻しが大きく進展 残る空室区画も早期貸付を目指しリーシング中 90.0% 1フロア一括の新規開設ニーズが内定 2023年3月末時点で 赤坂パークビル 95%を超える 更なる入居率
Slide 16: オフィスマーケットの状況
オフィスマーケットの状況 交通利便性や快適性のみならず環境性能に対する関心も高まりつつある状況 都心5区及び東京23区空室率の推移 6.0% 大規模ビル（都心5区） 5.0% 大規模ビル（東京23区） 4.0% 全体平均（都心5区） 全体平均（東京23区） 3.0% 2.0% 1.0% 0% 2020/01 2020/04 2020/07 2020/10 2021/01 2021/04 2021/07 2021/10 2022/01 2022/04 2022/07 2022/10 2023/01 （注） 出所：三幸エステート株式会社作成の資料を基に、本資産運用会社において作成 新規賃借にあたり
Slide 17: 働き方の変化に伴った多様な顧客ニーズに対応する取組み
働き方の変化に伴った多様な顧客ニーズに対応する取組み 三菱地所ではセンターオフィスのコア機能の高度化、多様化する働き方に関する取組みを推進 センターオフィスを支える機能の一例 これまでの働き方 リフレッシュできる空間の提供 交流・イノベーションの促進 決められた時間・場所、 同じ時間・場所で 仕事をすることが前提 ライフスタイルの 緑豊かな空間の設置 会員制コミュニティ＆スペース 多様化への対応に限界 就業者の新しいサードプレイスとして多様な働き方をサポート これからの働き方 多様な価値観を受け入れ、 フリースペース 打ち合わせスペース チーム ビルディング イノベーション 従業員への求心⼒、
Slide 18: ポートフォリオの分散状況
ポートフォリオの分散状況 多様なテナントニーズに対応でき、分散の効いた安定的なオフィスポートフォリオを構築 地域分散（本募集後） 全国 都心5区 地方都市 中・小規模 中・小規模 渋谷区 大規模 1.3% 3.4% 16.8% 大規模 26.3% 大規模 12.9% 9.5% 15.5% 中・小規模 中・小規模 中・小規模 千代田区 1.3% 中・小規模 1.0% 15.6% 29.3% 13.3% 新宿区 中・小規模 その他首都圏 大規模 19.2% 3.0% 大規模 57.9% 14.6% 大規模 大規模 86.7% 大規模 大規模 84.4% 4.1% 都心5区 18.2% 中央区 13
Slide 19: 財務戦略・ESG
fe] AAFSEKEE-ESG
Slide 20: 有利子負債・格付の状況
有利子負債・格付の状況 金融マーケットを注視しつつ、健全な財務体質を維持 財務ハイライト（本募集後） LTVの推移 45.0% 格付 LTV 平均利率 LTV（簿価） 42.0% LTV（時価） 41.5% 42.0% JCR ：AA+ R&I ：AA 41.5% 0.41% 39.0% S&P：A+ 36.0% 平均残存年数 長期固定比率 32.5% 33.0% 4.54年 90.7% 30.0% ’18/09期 ’19/09期 ’20/09期 ’21/09期 ’22/09期 本募集後 有利子負債返済期日の分散状況（本募集後） 平均利率の比較 （百万円） コミットメントライン 60,000
Slide 21: ESG関連トピック①
ESG関連トピック① マテリアリティ達成に向けた取組み、 ESG情報の開示を推進し、選ばれ続ける J-REITを目指す MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への 100％再生可能エネルギー由来電力の 組み入れ（2022年6月） 積極的な導入 100%所有物件 導入状況 39/39物件が完了 ポートフォリオ全体 免責事項 当投資法人のMSCIインデックスの組み入れや、MSCIのロゴ・商標・サービスマークおよびインデックス名を本資料内で使用することは、 導入状況 58/72物件が完了 MSCIまたは関連会社による当投資法人のスポンサーシップ、保証、または宣伝を意図するものではありません。
Slide 22: ESG関連トピック②
ESG関連トピック② CDP気候変動プログラムへの参加/ 本資産運用会社による国際イニシアティブへの ISS ESG 企業格付「Prime Status」評価の取得 署名・参加 ⚫ 2022年実施のCDP気候変動プログラムの評価において最高評価「A」を 取得 ⚫ 責任投資原則（PRI）2018年8月署名 （2021年 年次評価） ⚫ ISS社のサステナビリティ格付において「Prime Status」評価を取得 投資ポリシーとスチュワードシップ・ポリシー （Investment & Stewardship Policy） ★★★★☆ 不動産（Real Estate） ★★★★★ （最上位） サス
Slide 23: 分配金・LTVの推移
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Slide 24: 本募集による1口当たり分配金及びLTVへの効果
本募集による1口当たり分配金及びLTVへの効果 1口当たり分配金を成⻑させつつ、LTVコントロールによる取得余⼒も確保 1口当たり分配金の成長 LTVの低減による取得余力の確保 +2.2% 11,550円 43.5% 11,500円 11,400円 42.0% 41.8% 11,300円 41.5% +1.8% 2023年3月期 2023年9月期 2024年3月期 2021年 2022年 2022年 本募集後 2022年 2022年 2023年 2023年 9月期 3月期 9月期 11月15日付 11月15日付 3月28日付 3月28日付 予想 予想 予想 予想 23 （注） 上記予想の詳細に
Slide 25: 注記
注記 4ページ ●「J-REIT」とは、東京証券取引所へ上場する日本の不動産投資法人をいいます。 5ページ ●「晴海フロント譲渡」とは、当投資法人の保有資産である晴海フロントの共有持分25％の2022年12月１日付譲渡（「１回目」）、同物件の共有持分30％の2023年４月３日付譲渡 （「２回目」）、及び、同物件の共有持分45％の2024年１月12日付譲渡の予定をいいます。 晴海フロントの共有持分の譲渡の詳細は、2022年11月15日公表の「国内不動産の譲渡に関するお知らせ」に記載のとおりです。 ●「新規取得資産」とは、当投資法人が2023年２月27日付で取得した２物件（the ARGYLE a
Slide 26: 注記
注記 ●「都心５区」とは、東京23区のうち、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区を指し、「都心５区比率」とは、ポートフォリオのうち、都心５区に所在する比率（ポートフォリオ（新規取 得資産を含みます。）の本募集後の時点における取得（予定）価格ベースでの比率）を意味します。以下同じです。 ●「徒歩５分比率」とは、ポートフォリオのうち、最寄の鉄道駅から徒歩５分以内に所在する比率（ポートフォリオ（新規取得資産を含みます。）の本募集後の時点における取得（予定）価 格ベースでの比率）を意味します。 ●「LTV」とは、総資産に対する有利子負債（投資法人債を含みます。以下同じです。）残高の割合を意味します
Slide 27: 注記
注記 10ページ ●取得資産に係る環境認証（DBJ Green Building認証、BELS認証及びCASBEE不動産評価認証）については、2023年３月28日現在において保有し、又は取得を予定する環境認 証を記載しています。環境認証の詳細については、20ページ及び21ページの注記をご参照ください。 11ページ ●2018年９月期末の「平均築年数」は、2018年９月期末の当投資法人の保有物件（底地のみ保有している物件は除きます。）に係る、2018年９月期末時点における築年数を、取得 価格ベースにて加重平均して算定しています。 ●「平均築年数」の本募集後の破線は、2018年９月期末以降に当投資
Slide 28: 注記
注記 ●「都心５区及び東京23区空室率の推移」出所記載の三幸エステート株式会社作成の資料において、「大規模ビル」とは、基準階（３階以上）のオフィスフロアの最大貸室面積200坪以 上の賃貸オフィスビルをいい、「全体」とは、調査対象とした都心５区及び東京23区に所在の大規模ビル、大型ビル、中型ビル、小型ビル及び小規模ビルの合計をいいます。また、「大型ビル」、 「中型ビル」、「小型ビル」及び「小規模ビル」とは、基準階（３階以上）のオフィスフロアの最大貸室面積がそれぞれ１フロア当たり100～200坪、50～100坪、20～50坪及び20坪未満の貸 付面積の賃貸ビルを、それぞれ意味します。 ●「新規賃借
Slide 29: 注記
注記 ●「LTVの推移」の「LTV（簿価）」は、各期末における総資産に対する有利子負債残高の割合を意味します。なお、小数点第２位を四捨五入して算定しています。 ●「LTVの推移」の「LTV（時価）」は、各期末における保有物件に係る鑑定評価額総額に対する有利子負債残高の割合を意味します。なお、小数点第２位を四捨五入して算定していま す。 ●「LTVの推移」の本募集後のLTVは、本募集後の時点で当投資法人が保有すると想定される総資産（取得価格ベース）に対する有利子負債残高の割合を意味します。なお、本募集後 のLTVには、2022年９月期後から本募集後までの減価償却費は算入しておりません。 ●「平均
Slide 30: 注記
注記 ●「BELS認証」とは、国土交通省が評価基準を定めた非住宅建築物の省エネルギー性能を評価する公的制度をいい、評価にはBEI（Building Energy Index）が用いられ、評価結果は、 ５段階（５つ星～１つ星）にて表示されます。この制度により、非住宅建築物の省エネルギー性能に係る情報が提供され、非住宅建築物の省エネルギー性能の一層の向上の促進が期待さ れています。 ●「CASBEE不動産評価認証」とは、建築物を環境性能で評価し格付けする手法をいい、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構により普及促進や評価認証制度の運営等が行われて います。省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使
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