Ichigo Office REIT Investment Corporation · TSE:8975
Ichigo Office REIT Investment — FY2020 Earnings Presentation
71 slides from Ichigo Office REIT Investment's earnings presentation, Dec 14, 2020
Slide 1: Ichigo Office 2020年10月期（第30期）決算説明資料
いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2020年10月期（第30期）決算説明資料 December 14, 2020 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office
Slide 2: 新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ
新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ この度、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および ご関係者の皆様、また、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、 心よりお見舞いを申し上げます。 私たちいちごの役職員一人ひとりは、一日も早いご回復をお祈りいたします。 いちご役職員一同 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 2
Slide 3: Make More Sustainable
Make More Sustainable サステナブルインフラの「いちご」 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20181213 15：26
Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
Slide 5: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
Slide 6: 目次
目次 2020年10月期 運用実績 ・・・07 【外部成長戦略】 決算ハイライト ・・・08 資産入替を通じたオフィス特化型ポート 決算内訳 ・・・09 フォリオの追求 ・・・23 財務ハイライト ・・・10 資産入替を通じた着実なNOIの向上と 譲渡益の獲得 ・・・24 安定した分配金の成長 ・・・11 投資主価値の着実な向上 スポンサーが保有するオフィス（パイプライン） ・・・25 （巡航EPUの推移） ・・・12 2021年 4月期 予想 ・・・26 投資主価値の着実な向上 2021年10月期 予想 ・・・27 （1口当たりNAVの推移）
Slide 7: 2020年10月期 運用実績
2020年10月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 7
Slide 8: 決算ハイライト
決算ハイライト 2020年10月期実績 説 明 • 新型コロナウイルスの感染拡大の状況に鑑み、取得・譲渡 • 当期においては取得、譲渡とも実績 ともに慎重に検討 外部成長 なし • テレワークの拡大やサテライトオフィスの需要等、今後の オフィスマーケットの動向を注視 • 期末稼働率（全物件） 97.5% • 賃料改定： 増額改定11件（6.1%）、減額改定1件（1.0%） 内部成長 • 増額改定 11件（平均増額率 13.2%） • テナント入替：増額入替23件（83.1%）、減額入替2件（9.5%） • 増額入替 23件（平均増額率 32.2%） 【比率は面積ベース】 • 金利スワップによる
Slide 9: 決算内訳
決算内訳 （単位：百万円） 2020年4月期 2020年10月期 2020年10月期 予想比 主な差異要因 （予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +91 営業収益 8,260 7,863 7,772 +91 ・賃料共益費収入の増加：+64 ※新型コロナウイルスの影響による収益減少額の圧縮：+45 ・解約違約金等、一時収入の増加：+42 営業利益 4,381 4,092 3,940 +151 ・水道光熱費収入の減少：-11 ・駐車場収入等、その他収入の減少：-5 経常利益 3,576 3,313 3,123 +190 ■ 不動産賃貸事業費用の
Slide 10: 財務ハイライト
財務ハイライト 2019年10月31日 2020年4月30日 2020年10月31日 1口当たりFFO 2,581円 2,621円 2,709円 1口当たり分配金 2,150円 2,163円 2,230円 1口当たりNAV 91,618円 93,193円 92,787円 総資産LTV 48.0% 48.1% 48.2% 平均借入金利 0.99% 0.97% 0.93% 平均借入期間 6.4年 6.7年 6.7年 金利固定化比率 97.7% 97.8% 95.0% ※ 1口当たりFFO ＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利
Slide 11: 安定した分配金の成長
安定した分配金の成長 （単位：円） 2010年4月期～2019年4月期は18期、連続増配 2,255 2,230 2,150 2,163 2019年10月期は売却益が減少 2,014 1,964 2020年4月期以降、増配を継続中 1,904 1,923 1,930 1,740 1,706 1,603 1,537 1,541 1,547 1,494 1,387 1,219 1,031 979 （※） 899 （※） （※） 737 （※） 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 4月期 10
Slide 12: 投資主価値の着実な向上（巡航EPUの推移）
投資主価値の着実な向上（巡航EPUの推移） 2020年10月期の巡航EPUは2,161円（前期比+4.2%） ■ 譲渡益 ■ 一時差異等調整積立金および配当積立金取崩 （単位：円） ■ 巡航EPU 2,255 2,150 2,163 2,230 49 21 69 2,014 186 69 1,964 69 69 （1口当たり分配金） 1,930 69 107 106 2,161 2,032 2,073 1,945 2,000 (+4.2%) (+1.6%) (+2.0%) 1,857 (+4.7%) (+2.8%) 1,824 (+1.8%) 2017年10月期 2018年4月期 2018年1
Slide 13: 投資主価値の着実な向上（1口当たりNAVの推移）
投資主価値の着実な向上（1口当たりNAVの推移） 資産入替を通じたポートフォリオの質向上によるバリューアップ （単位：円） 2015年4月期以降の成長率：46.9% 2015年9月 オフィス特化型リートへの転換 91,618 93,193 92,787 87,934 84,076 85,957 81,155 78,336 76,400 73,493 70,117 63,140 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月
Slide 14: 稼働率、平均賃料単価の推移
稼働率、平均賃料単価の推移 2020年10月期は解約が先行したことから、稼働率は一時的に微減 賃料単価の上昇ペースは鈍化するも、都心6区については微増 ■ 契約稼働率と経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均坪単価の推移 （オフィス） （単位：円） 100% 99.1% 99.3% 99.3% ■ 全物件 ■ 都心6区 99.6% 17,800 17,900 99.1% 17,200 17,300 98.9% 16,900 98.5% 97.6% 98.2% 97.2% 15,000 15,000 14,600 14,700 14,500 95% 契約稼働率 経済的稼働率 90% 2018年
Slide 15: 内部成長①：月額賃料の変動（オフィスのみ）
内部成長①： 月額賃料の変動（オフィスのみ） 解約の先行、コロナによる既存テナントの賃料改定の停滞により、月額賃料は 一時的に減少 ■ 月額賃料の変動 （オフィス、期中の取得および売却物件を除く） （百万円 / 月） +21 -45 +1 入替および稼働率変動による増減 契約改定による増減 -23百万円（-2.1%） +1百万円（+0.1%） 1,133 1,111 年率3.9%減少 2020年4月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 増額・減額改定 2020年10月期末 ※ 稼働率の変動（オフィス）：99.6%（2020年4月期末） → 97.6%（2020年10月期末） © Ichigo
Slide 16: 内部成長②：既存テナントの賃料改定
内部成長②： 既存テナントの賃料改定 新型コロナウイルスの影響により増額改定の進捗は鈍化 契約改定期を迎えた契約の9割以上が据置による更新 ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額改定 ■据置更新 ■ 増額改定 増額改定による増額分 減額改定による減額分 0.0% 0.0% 0.0% 1.0% （単位：千円） 減額改定件数 1件 +10,053 減額率 -8.8% 改定による 賃料変動額 10,053 +7,024 61.3% 7,024 70.2% 67.6% 据置更新件数 236件 +4,873
Slide 17: 内部成長③：新規成約における賃料増額
内部成長③： 新規成約における賃料増額 新規成約の80%以上が賃料増額、平均増額率 +32.2% テナント入替時における増額成約は引き続き堅調 ■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■同額入替 ■ 増額入替 +12,980 （単位：千円） 2.3% 入替による 4.8% 賃料変動額 13,156 9.5% 減額入替件数 2件 12.1% 8.5% 平均減額率 -9.0% 2.1% 0.0% 7.5% 増額入替による 増額分 同額入替件数 2件 減額入替による 減額分 +5,183 +4
Slide 18: 内部成長④：新型コロナウイルスの影響
内部成長④： 新型コロナウイルスの影響 感染拡大の影響による減額要請、解約通知ともに6月以降は大幅に減少 減額要請65件中、合意は3件のみ 収益への影響： 期初予想 -69百万円に対し、 -23百万円に留まる 10月以降、リーシング環境は回復基調 好調であった内部成長は一旦鈍化 稼働率は99%台 ➡ 97%台へ低下するも、テナント入替による賃料増額のチャンスと認識 足下の サテライトオフィスをはじめ、オフィスの用途は多様化しており、好立地に所在する中規模 環境認識 オフィスに対する需要は底堅いことを確認 エリアによる温度差はあるものの、リーシング環境は回復基調
Slide 19: 内部成長⑤：積極的なリーシング活動を通じた賃料収入アップ
内部成長⑤： 積極的なリーシング活動を通じた賃料収入アップ 新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、渋谷～五反田エリアにおいて IT企業を中心に一部テナントの解約が発生 これまで空室が少なかったエリアであり、引き続き賃貸需要は旺盛 テナント入替による賃料増額の機会と捉え、リーシングを強化 ウィン五反田ビル（東京都品川区）の事例 • テナントの退去後、貸室内照明のLED化による テナント満足度の向上と省エネ化を実施 • 複数の申込先から、コールセンターとして オフィスを探索していたテナント企業との成約を 獲得 • ほぼダウンタイムなくリースアップを実現 従前賃料比 +57.1% ©
Slide 20: 中長期的な成長に向けて
中長期的な成長に向けて © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20
Slide 21: 心築がもたらす内部成長と資産価値の向上
【内部成長戦略】 心築がもたらす内部成長と資産価値の向上 継続的な心築を通じて、物件の資産価値は着実に向上 ■ いちご乃木坂ビル （東京都港区、2018年12月取得） 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 「いちごラウンジmini」の新設 貸室内および共用部の改修 外壁およびエントランスホールの改修 化粧室の移設・拡張 • デザイン性の高い共用部と快適な • 建物正面の外壁に石目調タイルとライン • 化粧室の移設・拡張とあわせて、食品 オフィス空間の提供により、テナント 照明を採用、エントランスホールには大き 自動販売機とミニカウンターを設置した 満足度の向上と賃料収入アッ
Slide 22: 賃料ギャップは高水準が続く
【内部成長戦略】 賃料ギャップは高水準が続く 2020年10月期のオフィス賃貸マーケットは好調を維持 ■ オフィステナントの契約更新時期と月額賃料ギャップ分布 ■ 契約賃料とマーケット賃料における賃料ギャップ推移 （オフィス） （単位：百万円） ■ 10%以上 ■ 0%以上～10%未満 5% ■ -10%以上～0%未満 ■ -10%未満 全体 都心6区 232（23.7%） 10 1.48% 181（18.5%） 0.38% 69 23 -0.34% 0% 0.21% 23 -0.43% -1.07% -2.15% -2.35% 51 マーケット賃料以下 51 -5% -5.98% -6.20
Slide 23: 資産入替を通じたオフィス特化型ポートフォリオの追求
【外部成長戦略】 資産入替を通じたオフィス特化型ポートフォリオの追求 譲渡資産 取得（予定）資産 いちご中目黒ビル いちご立川ビル 物件名 物件名 ライオンズスクエア川口 物件種別 取得（予定）日 2020年4月14日 2020年12月18日 商業施設 所在地 東京都目黒区 東京都立川市 譲渡日 2020年4月24日 東急東横線、東京メトロ日比谷線 JR中央線他「立川」駅 徒歩約8分、 立地 「中目黒」駅 徒歩約8分 多摩モノレール「立川北」駅 徒歩約7分 帳簿価格 2,360百万円 渋谷、恵比寿に隣接する中目黒 多摩地区の拠点都市である立川市 取得のポイント 鑑定評価額
Slide 24: 資産入替を通じた着実なNOIの向上と譲渡益の獲得
【外部成長戦略】 資産入替を通じた着実なNOIの向上と譲渡益の獲得 ■ 2017年以降の資産入替 （商業施設等の譲渡と中規模オフィスの取得） 2017年4月期～2018年10月期 2019年4月期～2020年10月期 2021年4月期 7物件 4物件 譲渡 譲渡価格 104億円 譲渡価格 88億円 （11物件） （譲渡益 16億円） （譲渡益 14億円） 取得 6物件 4物件 1物件 （11物件） 取得価格 144億円 取得価格 98億円 取得価格 38億円 資産規模 （単位：億円） オフィス比率 NOI増加 ※ 4億円 / 年 2,062 96.8% +116億円 +8.7% ※ 運用会社が
Slide 25: スポンサーが保有するオフィス（パイプライン）
【外部成長戦略】 スポンサーが保有するオフィス（パイプライン） 首都圏を中心に約560億円（2020年8月末時点） 宮城県仙台市 東京都千代田区 福岡県福岡市 福岡県福岡市 東京都港区 東京都武蔵野市 福岡県福岡市 ※ 金額は2020年8月末時点における取得時簿価の累計 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 25
Slide 26: 2021年4月期 予想
2021年4月期 予想 一時的な解約面積の増加により賃料収入が減少 テナント入替による賃料増額を目指す （単位：百万円） 2020年10月期 2021年4月期 増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2020年10月期実績比） 実績（B） 予想（A） ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -117 営業収益 7,863 7,746 -117 ・2021年4月期物件取得による増加：+84 【既存物件】 営業利益 4,092 3,862 -230 ・賃料共益費収入の減少：-174 （いちご神宮前ビル：-26、いちご渋谷道玄坂ビル：-23、 経常利益 3,313 3,056 -256 いちご丸の内ビル：-21
Slide 27: 2021年10月期 予想
2021年10月期 予想 前期の空室区画のリースアップにより、賃料収入は増加する見込み （単位：百万円） 2021年4月期 2021年10月期 増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2021年4月期予想比） 予想（B） 予想（A） ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +144 営業収益 7,746 7,889 +143 ・2021年4月期物件取得による増加：+29 【既存物件】 営業利益 3,862 3,913 +51 ・賃料共益費収入の増加：+104 （いちご丸の内ビル：+20、いちご神宮前ビル：+16、 いち渋谷道玄坂ビル：+16、他） 経常利益 3,056 3,121 +64 ・季節変動による
Slide 28: 投資主価値の最大化に資する持続的成長
【成長戦略ロードマップ】 投資主価値の最大化に資する持続的成長 2019年4月期末 2022年4月期末 目標 投資主価値の最大化に資する持続的成長 強固なポートフォリオの構築と共に、持続的成長を徹底追求する 中期目標 内部成長 巡航EPU • 高稼働率を維持すると共に、テナント入替時の空室期間（ダウンタイム）、 フリーレント期間を極小化 2,000円 ➡ 2,200円 • With / After コロナのテナントニーズに即したサービスの提供 （+10.0%） • 「いちごレイアウトオフィス」、「いちごラウンジ」といった独自性の高いオフィス環境の 提供を通じた差別化戦略の推進 1口当たり分
Slide 29: ESG（環境・社会・ガバナンス）へのコミットメント
ESG（環境・社会・ガバナンス）へのコミットメント © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 29
Slide 30: いちごオフィスのサステナビリティ理念
いちごオフィスのサステナビリティ理念 いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献 することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下の とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の
Slide 31: いちごオフィスにおけるESGの取り組み（環境）
いちごオフィスにおけるESGの取り組み（環境） GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加） 2020年度評価では、4年連続で最高位の「Green Star」を獲得 総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」（5段階）に おいては「3 Star」を取得 各種環境認証の取得： 13物件、賃貸可能面積合計（オフィス）の24.7%（本日現在） ■ CASBEE （建築物環境総合性能評価システム） Sランク Aランク いちご いちご 恵比寿 いちご いちご仙台 いちご いちご いちご・みらい ウィン第2 高松ビル 丸の内ビル グリーングラス 堺筋本町ビル イース
Slide 32: いちごオフィスにおけるESGの取り組み（社会）
いちごオフィスにおけるESGの取り組み（社会） 新型コロナウイルス感染拡大防止に向けた対応 感染拡大防止に関する啓蒙ポスターの掲示、行政による各種案内の共有、配布 共用部にアルコール消毒液を設置、エレベーター等のボタン、建物出入口のドアノブ等の除菌を徹底 管理・清掃会社スタッフのマスク着用、手洗い、消毒、うがいの励行 罹患懸念者発生時における行政との速やかな連携、館内の除菌作業実施の体制等を構築 災害対策 ELV内防災キャビネット、AED 災害時救援自動販売機 防災訓練 非常時発電やエレベーター内防災キャビネット、 災害時救援自動販売機設置の他、河川氾濫対策 として
Slide 33: いちごオフィスにおけるESGの取り組み（ガバナンス）
いちごオフィスにおけるESGの取り組み（ガバナンス） 「完全成果報酬」への移行 資産規模連動報酬等とは異なる、投資主価値向上との完全連動報酬体系 静観的な運用ではなく、投資主価値向上につながる能動的な運用の促進 ベストプラクティスを目指すガバナンス体制 投資法人 資産運用会社 資産運用会社の執行をモニタリング ベストプラクティスを目指す運用体制 • 投資法人の役員は全員、資産運用会社および • 取締役5名のうち3名が社外取締役 いちごグループから独立した社外役員にて構成 • オフィスリート運用部門を他業務から分離し、独立 • 執行役員を中心とした役員会での活発な議論により、 判断による
Slide 34: Appendix（物件、決算データ等）
Appendix（物件、決算データ等） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 34
Slide 35: 2020年10月期 決算（前期比）
2020年10月期 決算（前期比） （単位：百万円） 2020年4月期 2020年10月期 増減 主な差異要因 （2020年4月期実績比） 実績（B） 実績（A） （A）-（B） ■ 2020年4月期 不動産等売却益の剥落 -398 営業収益 8,260 7,863 - 396 ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +1 ・2020年4月期物件取得による増加：+31 営業利益 4,381 4,092 - 288 ・2020年4月期物件譲渡による減少：-116 【既存物件】 ・賃料共益費収入の増加：+48 経常利益 3,576 3,313 - 262 （恵比寿グリーングラス：+25、いちご乃木坂ビル：+
Slide 36: テナント入退去の推移
テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 （単位：m2） 8,187 5,778 5,723 4,636 4,023 （※1） -4,028 -5,300 -5,590 -7,433 -9,110 -12,023 （※2） 2018年10月 2019年4月 2019年10月 2020年4月 2020年10月 2021年4月（見込） 入居率 4.8% 3.5% 4.6% 6.5% 3.2% （※1） 退去率 4.4% 3.0% 4.5% 5.9% 7.3% 9.4% 入居－退去（m2） +477 +608 +133 +754 -5
Slide 37: 有利子負債の状況 ①
有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 金額 平均借入金利（左軸） 平均借入残存期間（右軸） 種別 期間 金利 （百万円） 2.0% 4年 3か月円TIBOR 3.5年 3.5年 3,047 3.3年 3.3年 3.3年 +0.41% 3.2年 1.5% 3年 0.740% 2,000 6.8年 銀行 （固定） 借入 0.828% 3,527 7.9年 1.0% 2年 （固定） 1.02% 1.00% 0.99% 0.97% 0.93% 0.722% 998 6.5年 （固定） 0.5% 1年 合計 9,57
Slide 38: 有利子負債の状況 ②
有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2020年10月31日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 10,233 9,639 9,629 9,633 9,623 （単位：百万円） 8,846 8,908 9,056 1,000 1,200 7,647 7,346 7,266 1,000 4,600 7,953 7,246 3,527 7,856 2,900 6,346 2,793 2,000 3,047 1,000 1,200 900 600 955 2021年 2021年 2022年 2022年 20
Slide 39: 有利子負債の状況 ③
有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2020年10月31日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 27,417 25.1% 格付対象 長期発行体格付 みずほ銀行 19,274 17.6% 格付 A 新生銀行 13,742 12.6% 三菱UFJ銀行 11,854 10.8% 格付見通し 安定的 あおぞら銀行 9,953 9.1% りそな銀行 8,640 7.9% 日本政策投資銀行 3,400 3.1% 福岡銀行 3,305 3.0% オリックス銀行 1,788 1.6% 香川銀行 1,715 1.6% みずほ信
Slide 40: 投資主価値の着実な向上（含み益の推移）
投資主価値の着実な向上（含み益の推移） 2020年10月期の期末評価額は約413億円の含み益 （2020年4月期対比 -5億円） 500,000 30% （百万円） 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 21.01% 20.77% 19.82% 400,000 20% 17.13% 15.98% 15.01% 13.09% 11.17% 9.36% 300,000 8.18% 10% 234,805 240,131 241,167 240,398 229,198 220,799 219,100 207,537 209,667 189,765 195,249 197,61
Slide 41: 契約更改の内訳 / 月額賃料の変動
契約更改の内訳 / 月額賃料の変動 ■ 2020年10月期 用途別月額賃料変動 （単位：百万円） 増額改定 減額改定 2020年 成約 / 増 解約 / 減 2020年 既存物件 による による 物件取得 物件売却 増減 4月期末 床 床 10月期末 増減 増加額 減少額 オフィス 1,133 +21 -45 +1 -0 – – 1,111 -22 -22 その他 41 –－ － -4 –－ – – – 37 -4 -4 合計 1,175 +21 -49 +1 -0 – – 1,148 -26 -26 ■ 2020年10月期 用途別契約更新状況 賃料変動額 対従前賃料 区分 件数 面積 (通期
Slide 42: 賃貸面積の推移 / 入退去の状況
賃貸面積の推移 / 入退去の状況 ■ 2020年10月期 用途別賃貸面積の推移 2 （単位：m ） 既存物件 2020年4月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 物件取得 物件売却 2020年10月期末 増減 増減 オフィス 249,449 +4,023 -9,110 – – 244,362 -5,087 -5,087 その他 9,354 – -522 – – 8,832 -522 -522 合計 258,804 +4,023 -9,633 – – 253,194 -5,609 -5,609 ■ 2020年10月期 用途別入退去の状況 ① 成約 / 館内増床 ② 解約 / 館内減床 成約賃料
Slide 43: オフィスビルにおける入退去理由
オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 2019年 8.3% 2019年 50.0% 37.5% 4.2% 28.6% 9.5% 52.4% 9.5% 4月期 4月期 0.0% 2019年 2019年 61.1% 33.3% 5.6% 14.3% 17.9% 57.1% 10.7% 10月期 10月期 2020年 5.3% 2020年
Slide 44: フリーレントの状況
フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 （月数） 3 （単位：百万円） ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入 首都圏平均 地方平均 21 13 41 32 81 2 1.2 1.1 6,614 6,811 6,876 6,931 6,940 1 0.9 0.8 0.9 0.7 0.7 0.7 0.7 0.3 0 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 © Ichigo Investme
Slide 45: テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行
テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2021年4月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額 1,200 修繕費 CAPEX 減価償却費 郡山ビッグアイ 空調更新工事 52百万円 いちご丸の内ビル 貸室整備工事 30百万円 864 877 いちご西本町ビル 空調更新工事 28百万円 900 839 838 いちご内本町ビル 外壁改修工事 25百万円 782 725 587 ■ 2021年10月期における主なCAPEX計画 600 525 物件名 工事内容 投資額 いちご熊本ビル エレベーター更新工事 79百万円
Slide 46: 中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長
中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長 2020年12月18日時点 2020年4月30日時点 2020年10月31日時点 （参考） 全体 85物件 85物件 86物件 物件数 オフィス 81物件 81物件 82物件 その他 4物件 4物件 4物件 全体 2,023億円 2,023億円 2,061億円 資産規模 オフィス 97% 97% 97% その他 3% 3% 3% 都心6区 57% 57% 56% その他首都圏 22% 22% 23% エリア別 4大都市 15% 15% 15% その他主要都市 6% 6% 6% 鑑定評価額 2,411億円 2,403億円 2,443億円 賃貸可
Slide 47: 保有資産の高い耐震性
保有資産の高い耐震性 取得基準 耐震性能：新耐震基準または同等の耐震性を有するもの 地震PML（※1）：投資不動産単体のPML20%以下、ポートフォリオPML10%以下 ■ 保有資産の耐震性区分 （2020年10月31日時点） 旧耐震－耐震工事実施済 旧耐震－新耐震並み（※2） 4物件 3物件 （賃貸可能面積割合 6.9%） （賃貸可能面積割合 3.3%） ポートフォリオPML 2.51% （2020年10月31日時点ポートフォリオ） ■ 旧耐震－耐震工事実施済（4物件） いちご栄ビル、いちご三田ビル、いちご五反田ビル、 新耐震基準 78物件 いちご東池袋ビル （賃貸可能面積割合 89
Slide 48: 物件一覧 ①
物件一覧 ① 2020年10月31日時点 2020年10月期末評価 2020年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,338 4,564.63 87.0% 3,290 4.1% 3,260 4.1% +30 – O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,724 4,119.63 100.0
Slide 49: 物件一覧 ②
物件一覧 ② 2020年10月31日時点 2020年10月期末評価 2020年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-39 いちご・みらい信金ビル その他主要都市 大分県大分市 1,158 1,138 3,551.46 95.8% 1,330 6.0% 1,330 6.0% – – O-42 いちご高松ビル その他主要都市 香川県高松市 3,010 2,236 6,329.
Slide 50: 物件一覧 ③
物件一覧 ③ 2020年10月31日時点 2020年10月期末評価 2020年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） O-73 いちご人形町ビル 都心6区 東京都中央区 1,450 1,477 1,769.09 100.0% 1,610 4.1% 1,630 4.1% -20 – O-74 いちご西本町ビル 4大都市 大阪府大阪市 2,190 2,165 6,152.00 10
Slide 51: 物件一覧 ④
物件一覧 ④ 2020年10月31日時点 2020年10月期末評価 2020年4月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （百万円） （百万円） 面積（m2） Cap rate Cap rate Cap rate （百万円） （百万円） （百万円） Z-09 コナミスポーツクラブ和泉府中 その他主要都市 大阪府和泉市 1,210 1,048 3,733.68 100.0% 1,440 5.7% 1,450 5.7% -10 – そ Z-10 いちご渋谷文化村通りビル 都心6区 東京都渋谷区 2,400 2,
Slide 52: Appendix（「いちごオフィス」のご紹介）
Appendix（「いちごオフィス」のご紹介） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 52
Slide 53: 「いちごオフィス」とは ①： 投資対象
「いちごオフィス」とは ①： 投資対象 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオを 構築し、投資主価値の最大化を目指す 中規模オフィスの特性 – 安定したキャッシュフローを有する – 景気上昇局面における賃料収入のアップサイドの余地 – バリューアップ等による収益性向上の余地 首都圏を中心とした中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築 心築による価値向上やきめ細かな物件管理を通じ、持続的な成長を目指す ※ 心築（しんちく）とは、いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造すること © I
Slide 54: 運用資産ポートフォリオ
運用資産ポートフォリオ 【2020年10月31日時点】 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 中段： 取得価格（億円） その他 物件数 85物件 3% 下段： 投資比率 取得総額 202,362百万円 鑑定評価額 240,398百万円 賃貸可能面積 259,754m2 稼働率 97.5% 仙台 18 オフィス 東京 首都圏 1% 97% 1,591 79% 名古屋 ■ 規模分散 205 10億未満 10% 関西 3% 82 4% 福岡 36 10億～20億 2% 未満 30億以上 27% その他 50% 89 20億～ 4% 30億未満 19% © Ichigo Investme
Slide 55: テナントの状況
テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] 教育・ 学習支援業 テナント総数 ： 923件 （2020年10月31日時点） 2% 飲食店・宿泊業 3% その他 上位テナント10社合計の割合 建設業 6% 不動産業 3% （面積ベース） 11.3% 4% （賃料ベース） 13.2% サービス業 ※ 住宅のマスターリース先は除く 29% 金融・保険業 5% ■ 賃貸面積上位テナント10社 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積(m2） 面積割合 情報通信業 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,250
Slide 56: 「いちごオフィス」とは ②： 資産規模・分配金の成長推移
「いちごオフィス」とは ②： 資産規模・分配金の成長推移 2,400 2,400 2,255 2,230 資産規模（億円） 1口当たり分配金（円） 2,150 2,163 2,014 1,964 2,000 1,904 1,923 1,930 2,000 2,030 2,032 2,023 2,023 1,999 1,898 1,969 1,925 1,740 1,910 1,706 1,603 1,537 1,541 1,547 1,600 1,494 1,656 1,627 1,600 1,387 1,219 1,200 1,031 1,233 1,200 （※） 1,123 1,143
Slide 57: 「いちごオフィス」とは ③： 外部成長の実績
「いちごオフィス」とは ③： 外部成長の実績 2013年10月期以降の資産取得累計額は1,464億円 うち、825億円（56.3%）についてはスポンサーサポートを活用 取得予定含む 1,502 1,464 ■ 2013年10月期以降の取得・譲渡実績 （累計ベース、単位：億円） 外部から ■ スポンサーから取得 ■ 外部から取得 取得 639 ■ スポンサーに譲渡 ■ 外部に譲渡 624 677 563 (43.7%) 544 (45.1%) 509 509 スポンサー 825 825 から取得 747 802 （56.3%） 676 825 43 384 （54.9%） 取得 86 1
Slide 58: 「いちごオフィス」とは ④： いちごのテナントサービス
「いちごオフィス」とは ④： いちごのテナントサービス きめ細かな対応により、テナント満足度の向上を図る いちごグループ独自の建物管理仕様を制定、テナントの安全性、快適性向上に 寄与する管理運営を実現 定期的に「テナント満足度調査」を実施、調査により収集したテナントのニーズを 物件管理に反映 ■ 2018年8月実施 テナント満足度調査における 総合満足度 調査対象 テナント企業の総務担当者等 配布数 913件 物件数 84物件 回答数 638件（69.9%） • ビル設備（ハード面）の総合満足度 不満 2% どちらとも やや 満足 やや満足 テナントからの要望 言えない 不満 18%
Slide 59: 「いちごオフィス」とは ⑤： いちごブランディング
「いちごオフィス」とは ⑤： いちごブランディング ハードとソフト両面からのブランディングにより、テナント満足度を向上、 高稼働率の維持と適正な賃料水準を実現 共用部分のリニューアル等を通じて、「いちごオフィス」独自のおもてなしを演出 外壁サイン、エントランスマット、テナント総合案内の設置 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 59
Slide 60: 「いちごオフィス」とは⑥： いちごレイアウトオフィス / いちごラウンジ
「いちごオフィス」とは⑥： いちごレイアウトオフィス / いちごラウンジ 快適性の高いオフィス空間の提供を通じた独自の差別化戦略 ■ いちごレイアウトオフィス 【例：いちご神保町ビル（東京都千代田区）】 • デザイン性の高い、フレキシブルなオフィス空間の提供による賃料収入アップ • 増員やレイアウト変更に対応可能な可動式什器の採用により、ベンチャー企業の成長を支援 全体レイアウト レイアウト変更に対応した 窓面を活用した リラックスできる 社員間の 可動式什器 ワーキングスペース ワーキングスペース コミュニケーションエリア ■ いちごラウンジ 【例：いちご東池袋ビル（東京都豊島区）】 • 空
Slide 61: 中規模オフィスの投資魅力 ①： 豊富な物件数と価値向上の余地
中規模オフィスの投資魅力 ①： 豊富な物件数と価値向上の余地 ■ 延床面積別建物数（m2） 豊富な物件数 ■ 500未満 ■ 500～1,000 0 0■ 1,000～2,000 日本の不動産の9割以上を占めていることから、優良物件への投資機会 ■ 2,000～5,000 ■ 5,000～10,000 ■ 10,000以上 が豊富 流動性が高いことから、機動的な投資戦略の実行が可能 43% 25% 15% 10 4% % 3% 対象テナント層が厚い 中小規模不動産の割合：94% 従業者数50人以下の会社が95% 幅広い業種が対象テナントとなり、高稼働率の維持が可能 ・ データ出
Slide 62: 中規模オフィスの投資魅力 ②： 賃料の安定性
中規模オフィスの投資魅力 ②： 賃料の安定性 中規模オフィスの賃料は、大規模オフィスに比べて安定的に推移 ■ 東京都主要5区における規模別オフィスの賃料推移 平均想定成約賃料（円 / 月坪） 60,000 50,000 40,000 グレードA グレードA- 30,000 20,000 グレードB 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 （年） （出所）シービーアールイー株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成 「グレードA」は、東京都主要5区(千代田
Slide 63: 「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度 2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約66,000名） ② Jリーグの全クラブと全試合が対象 ※ 新型コロナウイルスの感染状況等により試合チケットの抽選を一時休止しております。 いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します その他いちごJリーグ株主・投資主優待 ■ キッズ向け優待イベント ・エスコートキッズ ・ウォーミングアップ見学 ・ハイタッチキッズ ・ビッグフラッグベアラー ・センターサークルシートベアラー ■ 選手サイン入りグッズ ■ オンライントークシ
Slide 64: スポンサー サステナブルインフラの「いちご」
スポンサー サステナブルインフラの「いちご」 Jリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築、クリーン エネルギー等の事業を展開 不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業 が強み 太陽光および風力発電、環境負荷軽減やスポーツ支援（ウエイトリフティング、 ライフル射撃、陸上、Jリーグ）等も積極的に推進 いちご株式会社 （東証一部：2337） いちごオフィス（8975） アセット いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」 いちご地所株式会社 株式会社宮交シティ 商号の「
Slide 65: スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係
スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係 スポンサー いちご株式会社 （東証一部、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託 中規模オフィスに特化 いちごオフィス 投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市 資産規模： 85物件、2,023億円 （2020年11月末日現在） ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル 2015年11
Slide 66: スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル
スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご （8975） （東証一部 2337） 取得 外 部 スポンサーの「心築」機能を活用し、 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 現存物件の価値向上、修繕等を 通じた循環モデルの構築を目指す ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環境に左右されない「心
Slide 67: 「いちごオフィス」ホームページをリニューアル
「いちごオフィス」ホームページをリニューアル ユーザビリティの向上とコンテンツの充実を図り、ホームページを全面リニューアル ■ 新しくなったスマホ画面 新たに「心築事例」や「ESGの取り組み」のコーナーを拡充 www.ichigo-office.co.jp © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 67
Slide 68: 投資口価格の推移（2011年11月1日～2020年10月31日）
投資口価格の推移（2011年11月1日～2020年10月31日） 投資口価格（円） 出来高（口） 出来高 投資口価格 東証REIT指数（指数化） 150,000 60,000 ■ 合併来最高値（終値） 119,300円 （2020年2月21日） ■ 合併来最安値（終値） 25,310円 （2011年11月22日） 投資口追加発行時発行価格 125,000 89,212円（2015/5/1） 50,000 ■ 2020年10月期 平均出来高 5,293口 （2020年10月31日時点） 投資口追加発行時発行価格 投資口追加発行時発行価格 83,167円（2014/12/3） 79,365円（20
Slide 69: 投資主の状況（2020年10月31日時点）
投資主の状況（2020年10月31日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 所有 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 344,190 22.5% 692,218口 757,509口 757,429口 (45.2%) (49.4%) (49.4%) 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 218,658 14.3% 13,393口 (0.9%) 12,262口 12,961口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (0.8%) (0.8%) 3 157,
Slide 70: 投資法人概要
投資法人概要 2020年10月31日時点 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区内幸町1-1-1 執行役員 髙塚 義弘 保有物件数 85物件 ポートフォリオ規模 2,023億円 （取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長執行役員 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ichigo Inves
Slide 71: Make More Sustainable
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。 本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。 本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に
Ichigo Office REIT Investment — FY2020 Earnings Presentation on 6ix