Slide 1: 2026年11月期 第３四半期 決算説明資料
2026年11月期 第３四半期 決算説明資料 2026年９月30日
Slide 2: 目次
目次 1. 2026年11月期 第３四半期 決算概要 2. 足元の中古マンション市場 3. 2026年11月期 業績予想 4. 中期経営計画の進捗（トピックス） 5. 株価に対する当社認識 6. 株主等との対話の実施状況（よくある質問） APPENDIX ① 中期経営計画の骨子 ② 東京建物との資本業務提携（2026年５月13日公表資料再掲） ③ 中長期の市場動向 ④ 事業内容 中期経営計画の詳細は別紙「FY24-26 中期経営計画 “Find the Value 2026”」をご参照ください 財務データをまとめたFact Bookを公開しております、詳細な数値確認にご活用ください Copyr
Slide 3: 本日お話ししたいこと
本日お話ししたいこと 売上高・利益ともにQ3累計では過去最高 2026年11月期 売上高：652億円、営業利益：97億円、経常利益：88億円、当期純利益：60億円 第３四半期 決算概要 一過性の金利スワップ評価益等により、経常利益以下の５月修正後予想 を前倒して達成 P.４～ 売上高進捗率：73.2%、経常利益進捗率：101.4%、当期純利益進捗率：100.8% 足元の中古マンション成約戸数は、2025年に急増した反動を受け 足元の 前年同月を下回る 中古マンション 市場 東京都の中古マンション市場において、２億円以上の物件の成約率は半減 P.10～ 当社リノベ売物件についても、販売価
Slide 4: 2026年11月期 第３四半期 決算概要
１ 2026年11月期 第３四半期 決算概要 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 5: 損益計算書（PL）【1/3】
損益計算書（PL） 【1/3】 主要項目 - 売上高・利益ともにQ3累計では過去最高 - 一過性の金利スワップ評価益等により、経常利益以下の５月修正後予想を前倒して達成 連結PL（主要項目） 営業利益の推移（億円） （億円） FY25 FY26 FY26 前年 Q1 Q2 Q3 Q4 進捗率 Q3累計 Q3累計 修正後予想* 同期比 104.4 （予） 売上高 485.3 652.2 891.6 +34.4% 73.2% 100 .0 29.5 売上総利益 91.3 142.0 168.9 +55.6% 84.1% 80. 0 73.1 60.9 14.7 販売費・一般管理費 32.9 44.
Slide 6: 損益計算書（PL）【2/3】
損益計算書（PL） 【2/3】 売上高及び売上総利益（セグメント別） - リノベマンション事業（売買）の大幅増益が最高益を牽引 - 中期経営計画の事業戦略がビジネスモデルの構造変化として結実、利益規模を底上げ 連結売上高及び売上総利益（セグメント別） セグメント別売上総利益推移（億円） FY25 FY26 142.0 （億円） 前年同期比 インベストメント Q3累計 Q3累計 140 .0 2.0 11.1 アドバイザリー 売上高 485.3 652.2 +34.4% リノベマンション事業 470.5 625.6 +33.0% 120 .0 うち賃貸 35.0 35.6 +1.8% 91.3
Slide 7: 損益計算書（PL）【3/3】営業利益増減分析
損益計算書（PL） 【3/3】 営業利益増減分析 - オーナーチェンジ物件*1への回帰や都市部の中～高価格帯物件販売が増益のドライバー 営業利益の増減（対前年同期） 主な増減要因 FY25 営業利益： リノベマンション事業（賃貸） 賃貸中物件*2に占める、首都圏及び関西圏の戸数比率の増加等 Q3累計 58.3億円 （FY25 Q3累計：18.1億円→FY26 Q3累計：18.4億円、+0.2億円） リノベマンション事業（売買）※詳細次頁 OCリノベ*3：回転期間短縮の施策が奏功し販売戸数・利益率ともに拡大 リノベマンション事業 （FY25 Q3累計：28.0億円→FY26 Q3累計：
Slide 8: リノベマンション事業売上総利益内訳
（参考） リノベマンション事業売上総利益内訳 - 構造的なビジネスモデルの進化による販売戸数増加に加え、都市部戦略の成果により 販売価格及び総利益率は上昇 リノベマンション事業（売買）売上総利益*1の内訳 内訳詳細（前年同期実績対比の増減） +66.8％ その他*2 110.6億円 販売戸数 販売価格 総利益率 4.6 OCその他 360戸 25.3百万円 16.9％ （ファンド組成による ＝ （+11.1％） （▲0.5％） （+3.1pt） 15.4 売却分を含む） 100.0 投資家向けの物件販売が好調に推移 80.0 ７月組成の流動化ファンドへの販売は191戸 66.3億円 販
Slide 9: 貸借対照表（BS）
貸借対照表（BS） - Q3累計では過去最高の戸数を購入し、販売用不動産を積上げ（詳細後述） - 65億円の第三者割当増資（６月１日払込完了）等により、自己資本比率は一時的に上昇 連結BS（主要項目） 販売用不動産増減*3 （億円） FY25 期末 FY26 Q3末 前期末比 +1,737戸 ▲1,438戸 流動資産 1,108 1,391 +25.5% +756億円 ▲483億円 うち現金及び預金 34 40 +17.7% うち販売用不動産*1 1,050 1,322 +26.0% 固定資産 45 60 +31.3% 総資産 1,154 1,452 +25.8% 4,192戸 3,893戸
Slide 10: 足元の中古マンション市場
２ 足元の中古マンション市場 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 11: 足元の市場動向
足元の市場動向 中古マンション成約戸数（エリア別） - 足元の中古マンション成約戸数は、2025年に急増した反動を受け前年同月を下回る - 反動減は一時的なものと予想するが、動向を要注視 当社主要展開エリアにおける中古マンション成約戸数の対前年増減 ＜首都圏*1＞ ＜関西圏*2＞ ＜その他主要営業エリア*3＞ 160% 160% 160% 140% 140% 140% 120% 120% 120% 100% 100% 100% 2025年の成約戸数急増の 反動として、短期的な調整 局面の兆候 80% 80% 80% 11 ２ ５ ８ 11 ２ ５ ８ 11 ２ ５ 8 11 ２ ５ ８ 11
Slide 12: 東京都の市場動向（価格帯別）
（参考） 東京都の市場動向（価格帯別） - 東京都の中古マンション市場において、２億円以上の物件の成約率は半減 - 当社グループのリノベマンション事業で取扱う１～２億円においても動向を要注視 東京都ファミリータイプ中古マンション*1の成約・在庫戸数及び成約率及び 当社グループの環境認識 ＜在庫戸数 ＜成約率*2＞ = ＜成約戸数＞ ÷ （平残）*3 ＞ ＜当社グループの環境認識＞ リノベマンション事業で取扱う価格帯 14% 成約戸数の減少幅は相対的 12% に緩やか （参考）当社グループの １億円未満 底堅い実需がマーケットを 12% 10% 下支え 10% 11% 8% １億円以上、
Slide 13: 当社リノベ売物件の販売動向
（参考） 当社リノベ売物件の販売動向 - 当社リノベ売*1物件についても、販売価格１～２億円は水準調整局面と認識 - 今後も主力とするリノベーションマンション販売による利益成長を予想 当社販売物件（リノベ売）の成約率*2推移 50% 40% ＜FY2026 Q3末時点の販売在庫数*3内訳＞ 30% 販売価格１億円未満： 成約率は概ね30%程度で推移 30% 442戸 今後もリノベーションマンション 27% （構成比：91%） 販売による利益成長を予想 20% 17% 高価格帯取組み強化により販売在 販売価格１億円以上： 庫数が増加し、一時的に成約率を 10% 42戸 押下げ 9%
Slide 14: 2026年11月期 業績予想
３ 2026年11月期 業績予想 2026年５月13日公表の上方修正については、適時開示及び補足説明資料をご参照ください。 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 15: 2026年11月期 予想サマリー
2026年11月期 予想サマリー - 売上高・利益ともに過去最高となる見通し - 足元の市場環境等を注視し、５月公表の修正後予想を据置き FY26 業績予想（５月修正後） 売上高 891億円 売上総利益 168億円 YoY +28.9％ YoY +37.6％ 営業利益 104億円 経常利益 87億円 YoY +42.9％ YoY +42.5％ 当期純利益 60億円 EPS 167.62円 ROE 17.1％ * YoY +34.7％ YoY +44.1％ CAGR（FY23-26） +28.2% * FY26 Q3末時点で予測される期中平均株式数に基づき再計算 Copyright © Star
Slide 16: 中期経営計画の見通し
中期経営計画の見通し 計数目標及び定量目標 - 利益成長及び効率性改善を両立し、中計目標の達成は射程圏内 定量目標 目標値 現時点での着地見通し/目安 FY26 計数目標 ROE 12.0+% 17.1%（FY26） （現時点での見通し） 営業利益率 10.0+% 11.7%（FY26） 事業戦略 売上高 891億円 EPS成長率 +14.0+%（FY23-26 CAGR） + 28.2%*1（FY23-26 CAGR） 販売事業期間 ▲1.5ヵ月（FY23 vs. FY26） 変更なし OC回転期間*2 ▲18ヵ月（FY23 vs. FY26） ▲ 16～18ヵ月 （FY23 vs. FY2
Slide 17: 物件販売の見通し
物件販売の見通し - OCリノベ及び空室リノベにおいて、５月発表の修正後予想に対し概ね想定通りに推移 - Q4については市場環境等を注視しながら販売を継続 リノベマンション事業（売買）売上総利益の進捗評価及びQ4見通し ＜FY2026 Q3累計 ＜FY2026 通期 ＜進捗率＞ ＜進捗評価/Q4見通し＞ 実績＞ （修正後予想）＞ OCその他 Q3時点で通期の販売計画を達成 （ファンド組成による 15.4億円 14.9億円 103% 回転期間と収益性のバランスを意識し、 売却分を含む） 戸数・価格・総利益率をコントロール 都市部の販売物件が総利益率を押上げ OCリノベ 56.8億円
Slide 18: 販売用不動産への投資進捗
販売用不動産への投資進捗 - 修正後の通期計画900億円を上回る投資額を視野に、着地を最終検討 - 中長期的な拡大が期待できる中古マンション市場において、先行投資を継続 FY2026 Q3末時点での販売用不動産への投資*1進捗 Q4の販管費増加要因となるものの、 1,0 00 900億円程度 FY2027以降の利益成長へ向けた先行投資 好調な物件購入・良好な利益進捗・ として追加で購入する可能性を検討 5/13 65億円の増資等を背景とした投資枠拡大 修正分 購入契約済* 105億円程度 800 600 購入契約済物件まで含めて、 期初計画 購入済 Q3末時点で通期計画900億円分の 800億
Slide 19: 中期経営計画の進捗（トピックス）
４ 中期経営計画の進捗（トピックス） Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 20: FY2026下期以降の成長への重点施策
（参考） FY2026下期以降の成長への重点施策 2026年６月30日発表から 変更なし - 現中計期間を通じ、現行の事業戦略は過去最高の業績を牽引 - 伸び代である重点施策に注力し、中長期の利益成長への蓋然性を追求 ５つの事業戦略に対する、現時点での中計期間を通じた進捗評価及びFY2026下期の重点施策 FY2026 上期末時点の進捗評価及び実績 下期及びFY2027以降の成長へ向けた重点施策 金利上昇局面を前提とした購入目線の再整理 オーナーチェンジ 市場データ活用強化による、案件獲得能力向上 ○ 現中計で多様化した出口戦略を活かした、 物件への回帰 複数のバルク購入案件の
Slide 21: 流動化ファンド組成【1/2】
流動化ファンド組成【1/2】 ファンドスキーム - 日本政策投資銀行（DBJ）と協同の流動化ファンド第２号（当社通算第６号）を組成 - 規模拡大に伴い、シンジケートローンを活用し新たな参加行を招聘 スキーム図（イメージ） 本件の要点 ファンド 流動化ファンド内でスター・マイカ本体と同様に 賃貸運用、賃借人の退去後にリノベーションを施し 実需層向けに販売 （売主） 返済 三菱UFJ 借入先の拡大 銀行 初案件 ：三菱UFJ銀行単独での融資 借入金 第２号 ：三菱UFJ銀行をアレンジャーとする 融資 他 不動産 シンジケートローン 売却 賃貸中 物件 不動産 (191戸) 売買代金*1
Slide 22: 流動化ファンド組成【2/2】
流動化ファンド組成【2/2】 ファンド化推進戦略の意義 - 継続的な組成によりBS外にも資産を積上げ、事業規模を一層拡大 - BS効率を最大化しつつ、ファンド運用として組成後も継続して収益を獲得 流動化ファンド活用に期待する効果 販売用不動産残高の圧縮による、自己資本比率の押上げ 効率性の向上 賃借人の退去を待たずに販売することによる、OC回転期間短縮及び資本効率の向上 BSへの 影響 ファンド組成によるキャピタルゲイン獲得及びBS余力の創出を背景とした、 成長投資の加速 新たな物件への再投資 組成時：賃貸中物件の販売によるキャピタルゲイン リノベマンション事業 期中：ファ
Slide 23: キャピタルアロケーションポリシー
キャピタルアロケーションポリシー - 資本コストを大きく上回るROE・成長率に鑑み、資金を成長投資へ優先的に割当 - 増資により調達した資金を充当しながら、現中計期間以降も積極的に成長投資を拡大 > < 前提 ROE 株主資本コスト 期待成長率 企業価値の最大化 成長投資を優先 今後３年間のキャッシュフロー ５つの基本ポリシー 販売用不動産への投資額（億円） 1 Cash-in Cash-out 130 0 1 2 3 ROE向上、株主資本コストの 800億円程度（期初計画） 適正水準維持により、企業価値及びエクイ 900億円程度へ 110 0 ティスプレッド*1の最大化を目指す → 2 投資
Slide 24: 株主還元
株主還元 - 配当性向30%を目安にFY2026の配当予想を引上げ（５月） - 安定配当・増配を意識した直接的な還元を強化 １株当たり配当金（DPS）の推移 （単位：円） 51.0 前期比 +37.8% 50. 0 5月修正予想：+6.0円 37.0 40. 0 30. 0 安定配当・増配を継続 期初予想 ：45.0円 20. 0 10. 0 0.0 0.0 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved 24
Slide 25: 株主等との対話強化
株主等との対話強化 - 投資家等からのフィードバックを活用しながら、資本コストや株価を意識した経営を推進 内容 FY26 Q3累計 前年同期比 トピック等 決算説明会 ３回 + １回 FY26 Q2決算説明会を実施（６月、アーカイブ動画） 個人投資家向けセミナー ３回 ± ０回 KabuBerry主催IRセミナーに登壇 （８月、アーカイブ動画） 99回 ７回 みずほ証券によるセルサイドカバレッジ開始（３月） 機関投資家・アナリスト 現中計期間の件数として、Q3単体・累計とも過去最高 1 on 1面談（国内） + 安定的かつ持続可能な利益成長への期待を認識 76回 52回
Slide 26: 株価に対する当社認識
５ 株価に対する当社認識 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 27: 株価に対する当社認識【1/4】株価推移
株価に対する当社認識【1/4】 株価推移 - 中計期間直前のFY2023期末と比較して株価は３倍に上昇し、上場来高値を更新 - 成長期待に支えられ、一時的な調整局面を経て一層の株価上昇を期待 FY2023期末以降の株価推移 （単位：円） 2026年４月８日 2,000 上場来高値 高値：1,846円 終値：1,839円 1,600 3.0x FY2026業績予想発表 アジア 欧州・アジア IR訪問 2023年11月30日 IR訪問 アジア IR訪問 1,200 607円 上方修正・配当予想 欧州IR訪問 引上げ及び東京建物 との資本業務提携 配当予想の引上げ 上方修正及び （FY202
Slide 28: 相対パフォーマンス
（参考） 相対パフォーマンス - 当社株価は底値が切上がり、FY2025以来TOPIXやセクター平均をアウトパフォーム - 2026年４月以降、不動産セクターは一時的な調整局面と認識 株価推移（指数、2023年11月30日=100） 300 257 250 200 175 TOPIX 150 東証プライム 不動産セクター平均* 139 100 100 FY2024 FY2025 FY2026 50 11月 11月 ２月 2月 ５月 5月 ８月 8月 11月 11月 ２月 2月 ５月 5月 ８月 8月 11月 11月 ２月 2月 ５月 5月 ８月 8月 2023年 2024年 2025年 202
Slide 29: 株価に対する当社認識【2/4】PBR要素分解
株価に対する当社認識【2/4】 PBR要素分解 - ROEは向上しているが、PERはセクター平均を下回る - 当社グループの中長期の利益成長への期待を醸成し、市場評価の向上を期待 PBRの要素分解 PBR ＝ ROE × PER 1.4x 17.1% 9.3x 当社 東証プライム不動産セクター平均 当社 東証プライム不動産セクター平均 当社 東証プライム不動産セクター平均 2.2x 21.0% 21.0x 1.9x 18.0% 17.1% 18.0x 17.2x 直近５期の推移 1.6x 15.0% 15.0x 13.8x 1.4x 向上 1.4x 余地 1.3x 12.0% 12.0x 1.
Slide 30: 株価に対する当社認識【3/4】
株価に対する当社認識【3/4】 高い利益成長とPER（評価）の ギャップ - リノベーションマンションを主業とするプライム上場企業は当社グループのみ - 安定的かつ高い利益成長と模倣困難なビジネスモデルの評価により、PER15～25xへ 東証プライム不動産セクターにおけるレジデンス主業各社の成長率及び評価 PER（x） 25.0 G社 M社 目指す姿： K社 成長性と独自性が適正評価された状態 20.0 （各カテゴリートップ並みのPER 15x超へ） M社 M社 S社 L社 15.0 10.0 不動産セクター 当社グループ （FY26 Q2末） のPER集中帯 （7～12x程度） 5.0 市況
Slide 31: 株価に対する当社認識【4/4】NAVベースでの評価
株価に対する当社認識【4/4】 NAVベースでの評価 - P/NAV 1.0xを通過点として、更なる企業価値向上を志向 - 利益や含み益の積上げにより、P/NAV 1.0xの水準は今後も上昇する見通し １株当たりNAV*1（税引後含み益を考慮した時価純資産）及び株価*2 （単位：円） １株当たり純資産 税引後１株当たり含み益 株価 約 1,750円 P/NAV 1.0x 1,8 00.00 1,551 1,6 00.00 株価 （FY26 Q3末：1,563円） 利益や含み益の積上げにより、 P/NAV 1.0xの水準は 1,4 00.00 今後も上昇する見通し 1,2 00.00 PBR 1
Slide 32: 含み益の増減【1/2】
（参考）含み益の増減【1/2】 増減の考え方 - 販売活動によって、含み益*1のうち３割程度を実現 - 400 物件購入と保有物件の評価額上昇によって、含み益は71億円増加 350 含み益の期中増減 300 +67億円 250 ▲97億円 +101億円 200 339億円 268億円 期中に実現した割合*2： 150 36.4% ≒97億円/268億円 100 50 0 1 期中の販売による 2 3 4 5 FY24期末の 期中の購入による 時価評価による FY25期末の 含み益の実現分 含み益 増加分 増減分 含み益 （減少） *1 含み益（保有物件の合計値） = 保有物件の時価総額 – 販
Slide 33: 含み益の増減【2/2】
（参考）含み益の増減【2/2】 時系列推移 - 含み益が期中に実現する割合は安定して年間３割程度 - バランスシート回転が高まり、FY2025は実現した割合が増加 直近10年間に実現された含み益（億円） バランスシートの回転を高め、 180 45. 0% 41.0% FY24期末の含み益の36%を実現 期中に 160 40. 0% 36.4% 実現した割合*： 32.1% 31.7% 29.5% 140 35. 0% 120 28.2% 28.1% 30. 0% （10年平均） 25.2% 23.9% 24.2% 24.0% 100 25. 0% 80 20. 0% 期中の販売による 60 1
Slide 34: 株主等との対話の実施状況（よくある質問）
６ 株主等との対話の実施状況（よくある質問） Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 35: 株主等との対話の実施状況【1/6】
Q A 株主等との対話の実施状況【1/6】* 更新 旺盛な需要は今後も継続すると予想 短期プライムレート（変動金利型住宅ローンのベース金利）の上昇局面にあるが、 住宅ローン融資は継続 - 金融機関は貸出残高の増強を背景に貸倒れの少ない住宅ローンへの積極的な融資を継続しており、 直近約30年間、住宅ローン残高は安定的に増加傾向 住宅ローン金利や不動産価格の - 2026年１月時点の調査データでは、日本の新規の住宅ローン利用者は約75%が変動金利を選択、 上昇により、消費者の需要は 借入金利は0.5～1.5%程度が大半 ▲ 低下しないのか？ 住宅購入者はペアローンや返済期間35年超の住宅ロ
Slide 36: 株主等との対話の実施状況【2/6】
Q A 株主等との対話の実施状況【2/6】* 更新 「超高価格帯」において、新築転売等の投機的な動きの物件は足元で弱含み - 一部の超高価格帯物件における新築直後の投機的な取引の落着きを、中古マンション市場全体の値下がり と指摘されるケースがある 特定の超高額マンション - 「値上がり目的」で購入する層の購買力は投資資金や海外マネーに依存 における取引鈍化や価格下落が - 投機市場は過熱感が終息した場合供給過剰に陥りやすく、事例の物件においては足元で成約坪単価が下落 指摘されているが、 ▲ 実需の価格帯の取引は 実需層向けの「中～高価格帯」は今後も堅調に推移すると予想 今後も堅調に推移
Slide 37: 株主等との対話の実施状況【3/6】
Q A 株主等との対話の実施状況【3/6】*1 ペアローン等を活用して購買力を高めた層や、現金購入層等による購入 - 高価格帯（１～２億円）物件における共有名義での購入割合は約40％であり、ペアローン等を活用して 高価格帯物件の購入層は？ 購買力を高めていることを示唆 ▲ - 現金購入者比率も約36％と相対的に高く、現金で購入する（≒住宅ローンを利用しない）層も存在 - 購入者の平均年齢は１億円以下の購入層と変わらず、比較的若い高所得者層から手厚い自己資金を原資と するシニア層まで広く購入者が分布 価格帯別の購入者傾向*2 高価格帯物件購入者のペルソナ*4 項目 １億円以下 １～２億円 項
Slide 38: 株主等との対話の実施状況【4/6】
Q A 株主等との対話の実施状況【4/6】* 情報ネットワーク：業界のパイオニアとして高度な情報収集力 - 事業開始以来、買い手の少ないファミリータイプのオーナーチェンジ物件のパイオニアとして 不動産仲介会社と強固な情報ネットワークを構築 - 年間約5.4万戸分の中古マンションの売買情報を収集し、各期の購入目標を達成するための情報収集は 十分にできているものと評価 物件購入を安定して継続 オペレーション ：仕組化による迅速な業務遂行 ▲ できている要因は？ - 査定・現地調査から契約・決済に至る各工程での手間のかかる業務を内製化し仕組化 - 仕入部門及び関連部署の正社員数は約120名と
Slide 39: 株主等との対話の実施状況【5/6】
Q A 株主等との対話の実施状況【5/6】*1 成長投資としての物件購入が営業キャッシュフロー上はマイナスに作用する - 保有する物件は購入方法を問わずバランスシート上は棚卸資産（販売用不動産）に計上 - 販売を上回るペースで戦略的に購入を行っており、営業キャッシュフローはマイナス傾向 OC物件購入を投資と捉えた仮定上のキャッシュフローを考え得る - 当社の購入する物件は、購入から販売までを短期間で回転させる空室物件と、退去まで賃貸収益を 生みながら保有し、結果的に事業期間が長期に亘るケースもあるOC物件とに大別される 営業キャッシュフローが - OC物件の購入に先行投資としての性格が
Slide 40: 株主等との対話の実施状況【6/6】
株主等との対話の実施状況【6/6】* 金利上昇による借入コストの 金利スワップを活用し、金利変動による業績へのインパクトを軽減 ▲ 増加には、十分な備えがあるか？ （Tiborをベースとする変動金利借入残高の約60%を固定化） Q A 日本経済のインフレにより、 ビジネスモデルに起きた変化は？ ▲ 賃料相場上昇を捉えバランスシート回転向上に着手し、収益性及び効率性が向上 事業拡大に合わせた従業員数拡大へ向け、新卒・中途ともに採用活動は順調 従業員採用は順調に （FY2026上期の役職員の入社人数 新卒：13名、中途：21名） ▲ 進んでいるか？ 人材が定着しやすい組織風土及び環
Slide 41: APPENDIX ①中期経営計画の骨子
2026年１月13日発表から 変更なし APPENDIX ①中期経営計画の骨子 開示済資料からの抜粋となります。 詳細は「FY24-26 中期経営計画 “Find the Value 2026”」及び「2025年11月期 決算説明資料」を ご参照ください。 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 42: 事業戦略
事業戦略 - ５つの戦略を軸に持続的な成長及び企業価値向上を実現する 企業価値向上 収益性 効率性 1 オーナーチェンジ 2 3 4 販売事業期間*1短縮 5 ファンド化の推進 都市部シェアの向上 リフォーム構造改革 物件への回帰 （規律のある在庫管理） （OC出口戦略強化） 多様なスキーム/収益機会 オーナーチェンジ購入比率 地方都市進出から大都市圏 専門部署を設立し、 収益性を維持しながら早期 獲得を検討し、第2の矢と を引き上げ に再びリソース投下 抜本的な見直しを図る に販売を行う仕組みの構築 して事業育成を目指す 戦略骨子：競争優位性のあるオーナーチェンジ物件の取得を通じた持続的・安
Slide 43: 効率性の改善（OC回転期間短縮）
効率性の改善（OC回転期間短縮） - 空室回転期間は高価格帯物件の購入が販売用不動産残高を押上げ、一時的に鈍化 - OC回転期間はファンド化の推進等の出口戦略の多角化により、FY25において劇的に改善 棚卸資産回転期間（＝期末販売用不動産残高／売上高）の見通し リノベマンション事業（売買）全体 OC回転期間 空室回転期間 FY25は二度のファンド組成や賃貸中の状態 FY25は高価格帯物件の購入戸数が増加し OC回転期間の短縮をキードライバーとして、 での売却を積極化し、回転期間は劇的に改善 回転期間は一時的に鈍化 売買全体の効率性を向上させる FY26においても現行戦略を継続し
Slide 44: 重点施策：区分マンション流動化ファンド
重点施策： 区分マンション流動化ファンド - ファンドの継続的な組成や大型化等により、ファンド全体での残高積上げを目指す - 各案件組成時の物件売却益に加え、安定収益としてのリターン増加を期待 ファンド残高の積上がり及び当社収益の増加イメージ 30,000,000 前期までの組成案件の残高 期中組成案件の残高 25,000,000 FY2026組成予定分： 50+億円（目安） ファンド残高 各期末時点の *1 20,000,000 ・・・ 15,000,000 継続的な組成・規模拡大により 2025年５月及び９月 組成分 10,000,000 5,000,000 全案件の合計残高は増加 0 F
Slide 45: APPENDIX ②東京建物株式会社との資本業務提携
2026年５月13日発表から 変更なし APPENDIX ②東京建物株式会社との資本業務提携 開示済資料からの抜粋となります。 詳細は「本日の発表に関する補足説明資料」をご参照ください。 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 46: 東京建物との資本業務提携【1/3】サマリー
東京建物株式会社との資本業務提携 【1/3】サマリー - 現中計以降の更なる飛躍へ向け65.6億円を調達し、経営基盤を強化 - 当社グループ及び東京建物の経営リソースを相互に活用し、包括的な業務提携を推進 資本提携の概要 今後検討を加速する業務提携 １ 一棟リノベーション 提携先 東京建物株式会社 ２ 高価格帯物件における共同事業 現中計以降の次期成長フェーズに向けた 経営基盤の強化 目的 ３ 人材交流によるリフォームスキル獲得 東京建物の経営リソース注入による 今後の成長戦略の加速 東京建物不動産販売との連携強化 ４ （取引機会の最大化） 第三者割当増資による65.6億円の増資
Slide 47: 東京建物との資本業務提携【2/3】既存株主へ配慮した資金調達
東京建物株式会社との資本業務提携 【2/3】既存株主へ配慮した資金調達 - 希薄化インパクトを抑えながら、プレミアム設定により既存株主へ配慮し、 総額65.6億円を調達 資金調達の概要 （参考）第三者割当増資の発行価格及び当社株価 ＜新株発行と売出しを組合わせ、希薄化の影響を最小化＞ ＜プレミアムを設定し、既存株主の経済的価値の流出を防止＞ 価格（円） プレミアム率（％） 第三者割当増資 調達額 ：65.6億円 株式の種類：普通株式 発行価格 1,716 - 株式数 ：3,823,100株 希薄化率 ：11.00% ５月12日終値 1,641 4.57% 東京建物 合計13.7
Slide 48: 東京建物との資本業務提携【3/3】業務提携内容
東京建物株式会社との資本業務提携 【3/3】業務提携内容 - 当社グループ及び東京建物グループが有する経営リソースを相互に活用し、 中期経営計画で掲げる成長戦略を加速 東京建物グループが有する 当社グループの中期経営計画と今後の成長に向けた課題 業務提携内容 スキル・資産・リソース 1 オーナーチェンジ物件への回帰 マンション管理 シナジーによる成長戦略の加速 一棟リノベーション 建物診断～再生能力 課題 バルク案件獲得の積極化 2 都市部シェアの向上 高価格帯物件における 「Brillia」ブランド 共同事業検討 課題 高価格帯のシェア向上 3 リフォーム構造改革 物件企画能
Slide 49: EPSへの影響
EPSへの影響 - 希薄化インパクトを上回る上方修正により、FY2026の予想EPSは大幅に増加 - 単年のEPS成長率は+34.7%となる見通し 2026年5月13日発表の上方修正・増資の発表に伴うFY2026予想EPSの増減 （単位：円） YoY 180 .00 180 + 34.7% 170 167.62 170 .00 160 160 .00 150 149.58 150 .00 大幅な上方修正により 140 140 .00 130 .00 124.40 130 希薄化インパクトを上回る 120 120 .00 110 110 .00 希薄化・上方修正前 希薄化 上方修正による 希薄化
Slide 50: APPENDIX ③中長期の市場動向
APPENDIX ③中長期の市場動向 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 51: 人口動態の変化
人口動態の変化 - 日本の人口は減少していくが、都市部の減少はかなり緩やか - 当社の主要展開エリアにおける世帯数は、横ばいで推移する見込み 当社の主要展開エリア 日本の人口・世帯数の推移及び将来推計（2020年を100としたとき） ＜人口の推移（指数）＞ ＜世帯数の推移（指数）＞ 全国 全国 主要展開エリア（都道府県） 主要展開エリア（都道府県） 主要展開エリア（都市） 主要展開エリア（都市） 105.0 105.0 100.0 100.0 99.5 100.0 100.0 96.3 95.0 95.0 93.3 91.2 90.0 90.0 91.1 主要展開エリア（都道府県） 85.0
Slide 52: 賃貸との比較（住宅ローン動向）
賃貸との比較（住宅ローン動向） - 住宅ローン返済額は賃料と比較して割安感があり、持家を選択する世帯が増加 賃料と比較して、「割安」な月額支出 過去約25年間で「持家比率」が徐々に上昇 ＜FY2025当社販売物件 月額支出の比較＞ ＜持家率及び家賃・地代を支払っている世帯の割合＞ 「借りる」場合*1 ローンを組んで「買う」場合*2 持家率 家賃・地代を支払っている世帯の割合 （賃料） （元本・利息） 66.5% 12.8万円 11.0万円 70.0% 首都圏 11.9万円 8.8万円 65.0% 関西圏 60.0% 地方都市 9.0万円 6.1万円 56.2% *1 FY2025当社販売物件よ
Slide 53: 中古マンション市場【1/2】長期トレンド
中古マンション市場【1/2】 長期トレンド - 新築住宅は希少化・高額化する一方、中古住宅は価格・件数ともに拡大 - 流動性・資産価値の高い中古マンションは中古戸建の市場成長を上回る 首都圏の住宅市場規模（成約件数×金額、2005年vs.2025年） ＜2005年＞ ＜2025年＞ マンション 戸建 マンション 戸建 新築 2.0兆円 新築 3.4兆円 4.3兆円 5.6兆円 ▲ 中古 2.5兆円 20年間で 4.3xに拡大 中古 0.5兆円 0.8兆円 0.3兆円 全体：9.9兆円 9.7兆円 全体： （出所）（公財）東日本不動産流通機構「年報マーケットウォッチ」、株式会社不動産経済研究所「
Slide 54: 中古マンション市場【2/2】新築マンションとの比較
中古マンション市場【2/2】 新築マンションとの比較 - 今後も首都圏の中古マンション需要は底堅く、中長期的な拡大市場であると予想 2016年以降、中古マンション成約戸数は新築マンションを逆転 新築に比べ、中古マンションの価格は手頃 ＜首都圏マンション年間成約戸数の推移（件）＞ ＜首都圏マンション平均成約価格（万円）＞ 新築マンション発売戸数 中古マンション成約戸数 中古マンション成約戸数 新築マンション 中古マンション 84,148 9,182 85,000 75,000 65,000 約3,900万円 49,114 55,000 4,108 5,200 45,000 逆転 35,000 2
Slide 55: リノベーションマンション市場【1/2】
リノベーションマンション市場【1/2】 当社グループのマンション供給能力 - リノベーションマンション市場のリーディングカンパニーである当社グループの販売戸数 は新築マンションディベロッパーの供給戸数に匹敵 新築マンション売主グループ別供給戸数（2025年）vs. 当社グループ販売戸数（FY2025、中古マンション） １ O社 6,597 ２ N社 3,190 ３ S社 2,414 ４ M社 2,350 ５ T社 1,751 FY2025（2024年12月～2025年11月）において、 当社（FY25） 1,721 1,721戸の中古マンションを供給 マンションディベロッパーの新築マン
Slide 56: リノベーションマンション市場【2/2】市場の成長性
リノベーションマンション市場【2/2】 市場の成長性 - リノベーションマンション市場（≒中古マンション買取再販市場）は二桁成長が 期待できる有望セグメント 全国の中古マンション買取再販の市場規模（推計値） 中古マンション市場全体 中古マンション買取再販 約5兆円 5,000,000 4,500,000 4,000,000 成長率 3.2 3,500,000 兆円 約3兆円 （CAGR, 2025-2030） 10+% 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1.8 兆円 買取再販シェア 1,500,000 65+% 1,000,000 500,000 0 2020 202
Slide 57: APPENDIX ④事業内容
APPENDIX ④事業内容 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 58: 事業ポートフォリオの基本方針
事業ポートフォリオの基本方針 - リノベマンション事業をコア事業と位置づけ、グループ全体で収益最大化を目指す グループ全体の 事業戦略策定・経営管理 プライベート リノベマンション リノベマンション 投資用不動産 不動産賃貸管理業 バンキング 売買等 売買仲介 売買・賃貸管理 (投資助言業) マンション事業 スター・マイカ物件の スター・マイカ物件の 売買 区分マンションの売買 リノベ 仲介 仲介 スター・マイカ物件の 賃貸 区分マンションの賃貸 賃貸管理 収益不動産の売買・ スター・マイカ物件の インベストメント事業 賃貸/事業投資 賃貸管理 外部顧客向け ファンド物件の 外部投資家物件の賃
Slide 59: コア事業（全体図）
コア事業（全体図） - 社会に価値を生み出すバリューチェーン 購入 保有 ■ ファミリータイプの ■ 賃借人の自然退去まで物件を保有 オーナーチェンジ物件をメインで取得 ■ 当社グループでの賃貸管理により、 ■ 一般的に流通しにくい物件の売買市場を創出 賃借人の快適な暮らしをサポート 不動産の流動性向上に貢献 ■ 良質なリノベーションマンションを ■ 古くなった物件を短期間で高品質な 全国主要都市で供給 住まいへバリューアップ ■ 多様化する消費者のニーズに応えた ■ 「まだ使えるものを残す」 商品設計 環境にも十分配慮した施工 販売 リノベーション Copyright © Starmica
Slide 60: スター・マイカの投資姿勢を表す５つのキーワード
スター・マイカの投資姿勢を表す ５つのキーワード - 出口の手堅い物件へのポートフォリオ投資により、確実性高く収益を生み出す 主要都市圏に分散した 1 一室単位の中古マンション売買 物件ポートフォリオ 価格差に注目した”裁定取引” 2 “オーナーチェンジ物件*”中心 賃料収受によるストック収入 3 ファミリータイプの物件 需要の底堅い 4 都市部の物件へ注力 実需層向け物件 新築でも中古でもない 5 リノベーション * 入居者(賃借人)がいたままの状態で売買される収益物件 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved 60
Slide 61: リノベーションプラン及び物件供給体制
リノベーションプラン及び 物件供給体制 - 物件のグレードに合わせ、メリハリの効いたリノベーションプランを開発 - 今後の販売戸数拡大へ向け、商品力向上及び工事キャパシティ拡大に注力 中価格帯物件 高価格帯物件 幅広い購入層へ向け 新築マンションとの比較検討者が購入したくなる 洗練されたシンプルな空間設計 高級感のある空間設計 普遍性 標準化 費用対効果 安心安全 設備・仕様グレード 空間の広がり AI活用の実証実験等を通じた商品力向上（仕様及びコスト管理等） 高価格帯仕様のプランニング強化 高品質な物件を安定して供給し続けるための従業員教育体制の構築 オリジナルキッチンの商品
Slide 62: 参入障壁
参入障壁 - 高い参入障壁により競合優位性を確保 情報 参入障壁 オペレーション ファイナンス ネットワーク 約 50行の 当社の強み 年間 5万戸分超の 年間 3,300戸超の 金融機関から 売買情報を収集 売買取引を安定実施 800億円超を 借入 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved 62
Slide 63: コア事業（ステークホルダー）
コア事業（ステークホルダー） - 購入及び販売は一般消費者との取引がメイン - オペレーションは内製化と外部委託とのバランスを取り、効率的な運営を実現 年間５万件を超える情報を取得 首都圏中心にグループ内の賃貸管 リノベーションプラン・仕様の 不動産仲介会社を経由した実需層 不動産仲介会社経由した個人から 理子会社による管理が過半 作成、竣工時検査などの商品品質 への販売がメイン の購入が過半 地方物件等一部は外部賃貸管理 に関わる業務は自社内で完結 仲介子会社経由の販売も 法人からの直接購入も一部あり 会社に管理委託 リノベーション協力会社へ 全体の３割超
Slide 64: 事業ヒストリー
事業ヒストリー - 主力のリノベマンション事業において、売買・保有戸数を増加させ、 中古マンション市場の拡大をリード ＜リノベマンション事業 取引戸数の推移（戸）＞ ＜ 創業期 ＞ ＜ 確立期 ＞ ＜ 拡大期～安定成長期 ＞ ビジネスモデルで個性を発揮、 保有戸数積上げでビジネスモデルを強化、 営業エリア展開や空室購入戦略、 創業６期目でIPO 事業を安定化 売買戸数を急速に増加 プライム市場に移行、神戸支店開設（2022年） 2,0 00 4,5 00 名古屋営業所、仙台支店、福岡支店、札幌支店を開設（2018～2020年） 3,893 1,8 00 1,7214,0 00 1,641 1,
Slide 65: 業績の安定性
業績の安定性 - 金融危機を最小限の減益で乗り越えた、不況期に真価を発揮するビジネスモデル リーマンショック時（2007～2010）の営業利益額の推移（指数、2007年=100） 当社 東証プライム不動産セクター平均（対象：32社） * 最小限の減益で 金融ショックを乗越え 100 100 89 86 90 80 74 70 60 50 40 30 20 20 14 10 10 0 2007 2008 2009 2010 * 2025年２月時点で東証プライムに上場している不動産セクターの企業（全50社）より、業績データを取得可能な企業を抽出、当社作成 Copyright © Starmica
Slide 66: 保有物件ポートフォリオ
保有物件ポートフォリオ - １戸単位での積上げにより、十分に分散されたポートフォリオ 築年別 専有面積別 地域別 平成20年～ 平成10年～ 平成元年～ 40㎡未満 40㎡～ 60㎡～ 東京都 他首都圏 関西圏 昭和56年～ ～昭和55年 80㎡～ 100㎡～ 他支店エリア 他 2.6% 2.9% 1.1% 0.9% 11.9% 11.2% 13.4% 12.4% 18.9% 17.8% 19.7% 19.1% 20.5% 22.0% 残高構成比*1 26.5% 23.8% 21.7% 21.4% 55.5% 54.6% 34.4% 33.4% 43.2% 43.4% 21.2% 22.7%
Slide 67: 会社概要
会社概要* (2026年８月31日現在） 会社名 スター・マイカ・ホールディングス株式会社 代表者 代表取締役 水永 政志 設立 1998年7月24日 リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業を展開する 事業内容 グループ全体の経営戦略、経営管理等 上場 2019年6月1日 市場 東証プライム（証券コード 2975） 自己資本 410億円 スター・マイカ株式会社、スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社、 グループ会社 スター・マイカ・レジデンス株式会社、スター・マイカ・プロパティ株式会社、 スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社 本社（東京都港区）、札幌支
Slide 68: お問い合わせ先
お問い合わせ先 スター・マイカ・ホールディングス株式会社 部署 ： 経営企画部 IRグループ E-mail ： ir.group@starmica.co.jp URL : https://www.starmica-holdings.co.jp/ 本資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を 前提としております。実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。 決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております