Star Mica Holdings Co., Ltd. · TSE:2975
Star Mica — Q3 FY2025 Earnings Presentation
50 slides from Star Mica's earnings presentation, Sep 30, 2025
Slide 1: 2025年11月期 第3四半期 決算説明資料
2025年11月期 第３四半期 決算説明資料 2025年９月30日
Slide 2: 目次
目次 1. 2025年11月期 第３四半期 決算概要 2. 2025年11月期 業績予想（上方修正及び配当予想の修正） 3. 中期経営計画の進捗（トピックス） 4. 株主等との対話の実施状況（質疑応答） ① 株価に対する当社認識 ② よくある質問 5. APPENDIX ① 中期経営計画の骨子（2024年11月期 決算説明資料より再掲） ② 事業内容 中期経営計画の詳細は別紙「FY24-26 中期経営計画 “Find the Value 2026”」をご参照ください 財務データをまとめたFact Bookを公開しております、詳細な数値確認にご活用ください Copyright © Starmic
Slide 3: 本日お話ししたいこと
本日お話ししたいこと 売上高・利益ともにQ3累計では過去最高 決算概要 期初に発表した通期業績予想を概ね達成 売上高：485億円、営業利益：58億円、当期純利益：34億円 P.4～ 通期業績予想を上方修正し、売上高・利益ともに過去最高となる見通し 2025年11月期 中計目標値（営業利益及び当期純利益）を１年前倒しで達成する見込み 業績予想 売上高：678億円、営業利益：72億円、当期純利益：41億円、EPS成長率：+33.0% 上方修正及び 配当予想の修正 ５月の増配に続き、進行期で二度目の増配を決議 P.10～ DPS：FY24実績 23.0円→FY25修正後予想 33.0円（
Slide 4: 2025年11月期 第3四半期 決算概要
１ 2025年11月期 第３四半期 決算概要 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 5: 損益計算書（PL）【1/3】
損益計算書（PL） 【1/3】 主要項目 - 売上高・利益ともにQ3累計では過去最高 - 期初に発表した通期業績予想を概ね達成し、上方修正（詳細後述） 連結PL（主要項目） 営業利益の推移（億円） （億円） FY24 FY25 FY25 前年 Q1 Q2 Q3 Q4 進捗率 Q3累計 Q3累計 期初予想 同期比 62.9 70. 0 （期初予想） 売上高 406.2 485.3 640.6 119.5% 75.8% 60.9 58.3 60. 0 55.2 9.6 売上総利益 76.4 91.3 108.0 119.5% 84.5% 50. 0 48.4 10.0 18.1 42.8 13.5
Slide 6: 損益計算書（PL）【2/3】売上高及び売上総利益（セグメント別）
損益計算書（PL） 【2/3】 売上高及び売上総利益（セグメント別） - リノベマンション（売買）の大幅な増益が最高益を牽引 連結売上高及び売上総利益（セグメント別） セグメント別売上総利益推移（億円） 91.3 FY24 FY25 （億円） 前年同期比 1.7 インベストメント Q3累計 Q3累計 90. 0 5.4 アドバイザリー 売上高 406.2 485.3 119.5% 80. 0 76.9 76.4 リノベマンション事業 388.3 470.5 121.1% 4.1 1.9 66.3 7.3 うち賃貸 34.7 35.0 101.0% 70. 0 3.7 57.2 うち売買 353
Slide 7: 損益計算書（PL）【3/3】営業利益増減分析
損益計算書（PL） 【3/3】 営業利益増減分析 - オーナーチェンジ物件への回帰や高価格帯の空室リノベ物件販売が増益のドライバー 営業利益の増減（対前年同期） 主な増減要因 FY24 営業利益： リノベマンション事業（賃貸） Q3累計 45.1億円 長期保有物件に対しての減価償却による、原価計上額の増加 （FY24 Q3累計：▲1.5億円→FY25 Q3累計：▲2.2億円、▲0.6億円） リノベマンション事業（売買） リノベマンション事業 OCリノベ*1：積極的な販売活動による販売戸数の増加 ▲0.9億円 （賃貸） （FY24 Q3累計：277戸→FY25 Q3累計：336戸、 +8
Slide 8: リノベマンション事業売上総利益内訳
（参考） リノベマンション事業売上総利益内訳 - 相対的に利益率の高いオーナーチェンジ物件の販売戸数増加を軸とし、収益を拡大 リノベマンション事業（売買）売上総利益*1の内訳 +35.5％ 70.0 66.3億円 その他*2 2.9 内訳詳細（前年同期実績対比の増減） 11.3 OCその他*3 60.0 販売戸数 販売単価 総利益率 48.9億円 2.9 336戸 36.6百万円 22.8％ 50.0 OCリノベ*4 ＝ （+21.3％） （+3.8％） （+2.6pt） 7.0 28.0 42.3％ 40.0 YoY ＋ 総利益率の適正水準（約20%）を概ね維持しながら 販売戸数を大幅に拡大
Slide 9: 貸借対照表（BS）
貸借対照表（BS） - 物件購入が好調に進捗し、中計目標の販売用不動産残高1,000億円を前倒しで突破 - 約７億円の増資（５月）等で増強された自己資本を活用し、バランスシートを拡大 連結BS（主要項目） 販売用不動産増減*3 （億円） FY24 期末 FY25 Q3末 前期末比 +1,301戸 ▲1,214戸 流動資産 995 1,126 113.2% +491億円 ▲369億円 うち現金及び預金 19 26 137.1% うち販売用不動産*1 958 1,079 112.7% 固定資産 32 40 126.3% 総資産 1,027 1,167 113.6% 3,973戸 4,060戸 95
Slide 10: 2025年11月期業績予想（上方修正及び配当予想の修正）
更新 ２ 2025年11月期業績予想 （上方修正及び配当予想の修正） Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 11: 2025年11月期 業績予想（上方修正）
2025年11月期 業績予想 （上方修正） 更新 - 通期業績予想を上方修正し、売上高・利益ともに過去最高となる見通し - 単年のEPS成長率（予想）は+33.0% 連結PL（主要項目） （億円） FY25 FY25 参考： 増減 増減率 前期比 期初予想 修正後予想 FY24実績 売上高 640.6 678.9 +38.3 +6.0% 558.4 +21.6% 売上総利益 108.0 121.0 +13.0 +12.1% 98.1 +23.3% 販売費・一般管理費 45.0 48.7 +3.6 +8.2% 42.9 +13.5% 営業利益 62.9 72.3 +9.3 +14.8% 55.2
Slide 12: 上方修正の背景
更新 上方修正の背景 - 都市部シェア拡大やOC回転期間短縮を意識した施策が期初の想定以上に利益を押上げ - 期初予想対比での上振れ基調はQ4（９～11月）も継続する見通し 連結PL FY2025 Q3累計での （主要項目） 期初予想に対する進捗 上方修正の背景 戸数 高価格帯領域の取組深耕等による販売価格の上昇が売上総利益を押上げ Q4（９月～11月）も期初予想対比での上振れ基調は継続する見通し 空室 価格 リノベ リノベマンション事業 総利益率 売上総利益 総利益率の高い東京都内の賃貸中物件を中心に退去数が増加し、総利益率が上昇 （売買） 戸数 Q4（９月～11月）も堅調に
Slide 13: 中期経営計画の計数目標
更新 中期経営計画の計数目標 - 中計最終年度の計数目標（営業利益及び当期純利益）を、１年前倒しで達成する見込み 中計期間（FY2024～FY2026）中の営業利益及び当期純利益の推移 営業利益 当期純利益 90 80 72億円 （修正後） 70 60 50 41億円 （修正後） 70億円 40 62億円 （期初） 55億円 30 34億円 38億円 20 （期初） 31億円 10 0 FY24 FY25（予） FY26計数目標 中計期間： １年目 ２年目 ３年目 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved 13
Slide 14: リノベマンション平均販売価格及び売上総利益率
（参考） 更新 リノベマンション平均販売価格及び 売上総利益率 - OCリノベ ：足元の販売が想定通り進んだ場合、販売価格及び売上総利益率が上昇見込み - 空室リノベ：販売価格の上昇により、１戸当たりの利益額はH1を上回ると予想 オーナーチェンジ物件（OCリノベ*1） 空室物件（空室リノベ*2） 平均販売価格（百万円） 売上総利益率（％） 平均販売価格（百万円） 売上総利益率（％） 100 .0% 100 .0% 都市部集中戦略や 高価格帯シフトにより 市場の成約価格上昇等に 50. 0 50. 0 販売価格の上昇を 90. 0% 90. 0% より、販売価格及び 見込む 利益率の向上を見込む
Slide 15: 足元の中古マンション市場のトレンド
（参考） 足元の中古マンション市場のトレンド 更新 - 市場の成約戸数は前年同月比で伸びており、足元の中古マンション市場は活況 - 短期的な市場停滞の兆候はなく、引続き順調に推移すると予想 当社主要展開エリアにおける中古マンション成約件数の対前年増減 ＜首都圏*1＞ ＜関西圏*2＞ ＜その他主要営業エリア*3＞ 上昇 160% 160% 160% 直近約一年間で 大幅に上昇 140% 140% 140% 120% 120% 120% 100% 100% 100% 減少 80% 80% 80% 12月 10月 11月 12月 12月 10月 11月 12月 12月 10月 11月 12月 1月
Slide 16: 購入戦略の転換と購入価格上昇
（参考） 購入戦略の転換と購入価格上昇 - FY2024以降、都市部シェアの向上や高価格帯領域の取組深耕により購入価格を引上げ 当社グループの平均購入価格*1及び主要営業エリアにおける市場成約価格*2（指数、FY2021=100） 当社主要営業エリアの市場成約価格 当社グループの平均購入価格 中期経営計画期間 160 150 144 140 事業戦略に基づく能動的な 購入価格の引上げ 130 131 120 市場価格の推移に連動した 110 購入価格の上昇 100 100 90 FY21 FY22 FY23 FY24 FY25 H1 地方中核都市への進出、非都市部への営業エリア拡大 都市部シェ
Slide 17: 配当予想の修正
更新 配当予想の修正 - ５月の増配に続き、進行期で二度目の増配を決議（DPS予想：30.0円→33.0円） - DPS予想の前期比引上げ額（+10.0円）は過去最大 １株当たり配当金（DPS）の推移 FY2025の株主還元 （単位：円） 40.0%（指標） 33.0 35. 0 総還元性向： 今回修正予想：+3.0円 1,600 16.6億円 *1 前期比引上げ額は 過去最大 追加検討余地 30. 0 10.0円 ５月修正予想：+4.0円 1,400 + 25. 0 23.0 自己株式取得 2.0 億円 （取得済）*2 1,200 20. 0 1,000 800 15. 0 期初予想 ：26
Slide 18: 中期経営計画の進捗（トピックス）
３ 中期経営計画の進捗（トピックス） Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 19: OC回転期間の短縮
事業戦略のトピックス OC回転期間の短縮 - OC出口戦略の多角化推進により、オーナーチェンジ物件の販売戸数が大幅に増加 - 売上高の増加がOC回転期間の大幅な短縮を後押し オーナーチェンジ物件の販売進捗 FY2024 Q3累計 FY2025 Q3累計 KPI 実績 実績 前年同期比 OC販売用不動産残高 （Q3末残高） 803.3億円 838.9億円 +35.5億円 O ÷ C OC売上高* 棚 （リノベマンション事業（売買）） 127.3億円 205.3億円 +77.9億円 卸 資 産 回 転 単価* 33.4百万円 31.1百万円 ▲2.3百万円 期 間 × 販売戸数* 381戸 660
Slide 20: 大型バルク案件の販売進捗
（参考） 大型バルク案件の販売進捗 - 過去最大のバルク案件として計137戸を単一案件で購入（2024年３月） - FY2025 Q3末時点で累計62戸を販売済 案件概要 保有戸数の推移 １．晴海アイランドトリトンスクエア ビュータワー 137 ▲12戸 累計販売戸数： 62戸 所在地：東京都中央区 当社購入： 71戸 ▲50戸 （総戸数：624戸） 125 ２．ヒルズ久が原１番館 所在地：東京都大田区 当社購入： 26戸 （総戸数：216戸） 75 ３．パークハイツ小豆沢 合計： 所在地：東京都板橋区 当社購入： 24戸 137戸 （総戸数：271戸） ４．山王ガーデンハイツ 所在地：東京都
Slide 21: 良質な販売在庫の確保
（参考） 良質な販売在庫の確保 - 賃貸中物件からの退去や空室物件の購入が好調に進捗 - リノベ物件を販売し利益を積みながら、今後の販売へ向けた良質な販売在庫を確保 FY2025の販売在庫戸数*1の推移（戸） 今後の利益成長へ向け、良質な販売在庫を確保 OC回転期間短縮へ向けた取組みにより、退去数が増加 空室物件についても積極的な購入を継続 618戸 前年同期比：+18% 890戸 販売開始前/販売日数長期化前*3 の物件が大半であり、Q4以降に 397戸 リノベ売での利益計上を見込む 前年同期比：+28% 787戸 912戸 FY24 期末の 賃貸中物件からの リノベ売*2 FY25
Slide 22: 流動化ファンド組成
財務戦略のトピックス 流動化ファンド組成 - 日本政策投資銀行（DBJ）と協同した流動化ファンドの初案件を組成（９月*1 ） - 将来的な規模拡大を視野に、既存案件の課題や今後の拡張性を考慮したスキームを採用 スキーム図（イメージ） 本件の要点 ファンド （売主） 返済 三菱UFJ メイン行である三菱UFJ銀行からの融資 借入金 銀行 今後、融資検討可能な金融機関の広がりにも期待 融資 不動産 売却 賃貸中 物件 不動産 (154戸) 売買代金 （ 30億円） 配当 資本業務提携先である日本政策投資銀行（DBJ） DBJ によるリスクマネー供給 出資 今後の継続的なファンド組成
Slide 23: IR戦略のトピックス
IR戦略のトピックス 直近の実績及び実施予定のイベント - Q3決算説明会や個人投資家向けセミナーを実施し、株主等へ戦略を伝達 - 投資家層の裾野を拡大すべく、新規投資家向けの活動を積極化 実施予定 直近の実績及び実施予定のイベント 実施済 Q3 Q4 ６～８月 ９月 10月 11月 既存投資家向け 決算説明会 決算説明会 イベント （Q2） （Q3、９月30日予定） 機関投資家 個人投資家 主催 向けセミナー （10月８日予定） イベント （下旬予定） 新規投資家向け 東証/JPX x SMBC日興 欧州訪問 アジア訪問 イベント IRカンファレンス （中旬予定） （中旬予定） （新規機関投
Slide 24: 株主等との対話の実施状況：株価に対する当社認識
４ 株主等との対話の実施状況（質疑応答） ①株価に対する当社認識 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 25: 株価に対する当社認識【1/3】株価推移
株価に対する当社認識【1/3】 株価推移 - 中期経営計画期間の直前に当たるFY2023期末と比較して、株価は86%上昇 FY2023期末以降の株価推移（2023年11月30日～2025年８月31日） （単位：円） 1,200 2025年8月29日 1,132円 1,000 騰落率：86% 2023年11月30日 配当予想の引上げ 800 607円 欧州IR訪問 中期経営計画の上方修正 上方修正 FY2025業績予想発表 600 （FY2024予想） 配当予想の引上げ 中期経営計画発表 欧州IR訪問 （FY2024予想） FY2024 FY2025 400 11/30 12/18 12
Slide 26: 相対パフォーマンス
（参考） 相対パフォーマンス - FY2025に入り、TOPIXやセクター平均を大幅にアウトパフォーム 株価推移（指数、2023年11月30日=100） 200 186 180 160 140 134 東証プライム 不動産セクター平均* 120 129 TOPIX 100 100 FY2024 FY2025 80 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 2023年 2024年 2025年 * 2025年８月末時点で東証プライムに上場の49社の騰落率を単純平均し当社算出、2023年11月30日と
Slide 27: 株価に対する当社認識【2/3】PBR要素分解
株価に対する当社認識【2/3】 PBR要素分解 - 足元でPBRは１倍を上回り、ROEは12%以上を継続 - PER向上による評価向上余地は多分にあると認識 PBRの要素分解 PBR ＝ ROE × PER 1.3x 15.1% 9.2x 当社 東証プライム不動産セクター平均 当社 東証プライム不動産セクター平均 当社 東証プライム不動産セクター平均 1.5x 21.0% 19.0x 1.4x セクター平均を 1.4x 18.0% 上回る高水準 17.0x 1.3x 1.3x 15.1% 13.9x 14.6x 直近５期の推移 1.3x 15.0% 15.0x 1.2x 12.0% 13.0x
Slide 28: 株価に対する当社認識【3/3】NAVベースでの評価
株価に対する当社認識【3/3】 NAVベースでの評価 - NAVベースで、評価向上の余地は十分にあるものと認識 - 利益の積上げや含み益により、P/NAV 1.0xの水準は今後も上昇する見通し １株当たりNAV*1（税引後含み益を考慮した時価純資産）及び株価*2 利益の積上がりや含み益により、 （単位：円） １株当たり純資産 税引後１株当たり含み益 株価 P/NAV 1.0xの水準は 今後も上昇する見通し 1,8 00.00 1,450円 1,6 00.00 約 P/NAV 1.0x 1,4 00.00 1,313 適正水準との ギャップ 1,2 00.00 株価 1,0 00.00 PBR
Slide 29: 含み益の増減【1/2】
（参考）含み益*1の増減【1/2】 増減の考え方 - 販売活動によって、含み益のうち３割程度を実現 - 物件購入と保有物件の評価額上昇によって、含み益は10億円増加 含み益の期中増減 +2億円 +80億円 ▲72億円 268億円 258億円 期中に実現した割合*2： 28.1% ≒72億円/258億円 期中の販売による FY23期末の 期中の購入による 時価評価による FY24期末の 含み益の実現分 含み益 増加分 増減分 含み益 （減少） *1 含み益（保有物件の合計値） = 保有物件の時価総額 – 販売用不動産残高 – 想定販売コスト（仲介手数料・リノベーションコスト等） *2 期中に実現
Slide 30: 含み益の増減【2/2】
（参考）含み益の増減【2/2】 時系列推移 - 含み益が期中に実現する割合は安定して年間３割程度 直近10年間に実現された含み益（億円） 41.0% 140 40. 0% 32.1% 31.7% 期中に 実現した割合*： 28.2% 28.1% 28.3% 120 24.9% 25.2% 24.2% 30. 0% 23.9% 24.0% 100 （10年平均） 20. 0% 80 10. 0% 60 85 期中の販売による 0.0 % 72 40 71 含み益の実現分 54 47 -10.0% 34 20 28 29 19 23 0 -20.0% FY15 FY16 FY17 FY18 FY1
Slide 31: 株主等との対話の実施状況：よくある質問
４ 株主等との対話の実施状況（質疑応答） ②よくある質問 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 32: 株主等との対話の実施状況【1/4】
Q A 株主等との対話の実施状況【1/4】* 旺盛な需要は今後も継続すると予想 更新 短期プライムレート（変動金利型住宅ローンのベース金利）の上昇幅は緩やかであり、 金融機関も積極的な融資を継続 - 日本の住宅ローン利用者は約80%が短期金利連動の変動金利を選択する（現状の適用金利は1.0%以下が大半）が、 ベース金利である短期プライムレートの水準は１～２％程度 - 日本は直近で２回の利上げを経験したが上昇程度は緩やかであり、急激な金利上昇は想定しづらい 住宅ローン金利や不動産価格の - 金融機関は貸出残高の増強を背景に貸倒れの少ない住宅ローンへの積極的な融資を継続しており、 上昇により、
Slide 33: 株主等との対話の実施状況【2/4】
Q A 株主等との対話の実施状況【2/4】*1 市場環境：旺盛な需要を背景に、足元の市場環境は活況 - 首都圏の中古マンション市場において、当社グループの主要な販売物件が含まれる中価格帯領域 （成約価格3,000万円超、１億円以下）の在庫件数は減少しており、旺盛な需要を反映していると評価 - 成約率及び成約件数も増加しており、市場環境は活況と認識 購入価格の上昇分を 当社販売：販売価格上昇により、総利益額を確保 ▲ 販売価格に転嫁できているのか？ - 当社グループが販売した物件のうち空室リノベ物件は、都市部シェアの向上及び高価格帯領域の取組深耕 による購入価格引上げ後に購入した物件が既
Slide 34: 株主等との対話の実施状況【3/4】
Q A 株主等との対話の実施状況【3/4】* 情報ネットワーク：業界のパイオニアとして高度な情報収集力 - 事業開始以来、買い手の少ないファミリータイプのオーナーチェンジ物件のパイオニアとして 不動産仲介会社と強固な情報ネットワークを構築 - 年間約５万戸分の中古マンションの売買情報を収集し、各期の購入目標を達成するための情報収集は 十分にできているものと評価 物件購入を安定して継続 オペレーション ：仕組化による迅速な業務遂行 ▲ できている要因は？ - 査定・現地調査から契約・決済に至る各工程での手間のかかる業務を内製化し仕組化 - 仕入部門及び関連部署の正社員数は約100名と少人
Slide 35: 株主等との対話の実施状況【4/4】
Q A 株主等との対話の実施状況【4/4】*1 成長投資としての物件購入が営業キャッシュフロー上はマイナスに作用する - 保有する物件は購入方法を問わずバランスシート上は棚卸資産（販売用不動産）に計上 - 販売を上回るペースで戦略的に購入を行っており、営業キャッシュフローはマイナス傾向 オーナーチェンジ物件購入を投資と捉えた仮定上のキャッシュフローを考え得る - 当社の購入する物件は、購入から販売までを短期間で回転させる空室物件と、退去まで賃貸収益を 生みながら保有し、結果的に事業期間が長期に亘るケースもあるオーナーチェンジ物件とに大別される 営業キャッシュフローが - オーナーチェン
Slide 36: APPENDIX ①中期経営計画の骨子
2025年１月14日発表から 変更なし ５ APPENDIX ①中期経営計画の骨子（2024年11月期 決算説明資料より再掲） 開示済資料からの抜粋となります。 詳細は「2024年11月期 決算説明資料」及び「FY24-26 中期経営計画 “Find the Value 2026”」を ご参照ください。 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 37: 中期経営計画定量目標見直し【1/3】
中期経営計画定量目標見直し【1/3】 追加・修正する定量目標 2025年１月14日発表から 変更なし - 成長目線及び効率性改善の進捗状況を示すべく、定量目標を追加・修正 ROE 12.0+% ＝ 変更なし FY26 計数目標 営業利益率 10.0+% ＝ 変更なし 事業戦略 売上高 700億円 EPS成長率 5.0+% 14.0+% 販売事業期間 ▲1.5か月 OC回転期間* ▲18か月 ＋ 販売用不動産残高 1,000+億 ＝ 変更なし 営業利益 70億円 自己資本比率 25.0+% ＝ 変更なし 財務戦略 取り下げ WACC 2.0% ー （株主資本コストをモニタリング） 総還元性向 4
Slide 38: 中期経営計画定量目標見直し【2/3】戦略の要諦
中期経営計画定量目標見直し【2/3】 戦略の要諦 2025年１月14日発表から 変更なし - 企業価値最大化のために、資本コストを意識し、収益性・効率性・成長性を追求する PBR ROE × PER 収益性 営業利益率10.0+%を維持する事業ポートフォリオマネジメント EPS成長率 購入戸数/販売戸数/利益成長の継続性 オーナーチェンジ 物件への回帰 リノベM事業（賃貸）：NOIの改善 都市部シェアの向上 リフォーム構造改革 リノベM事業（売買）：利益率の高いOC販売戸数増加 オーナーチェンジ物件、都市部中古マンションを インベストメント事業：事業規模、組織拡大 中心に成長投
Slide 39: OC回転期間の短縮
OC回転期間の短縮 2025年１月14日発表から 変更なし - 空室物件は長期化物件の処分を進め、FY24において回転期間を大きく短縮 - オーナーチェンジ物件は保有期間等をふまえた出口戦略の多角化により大幅改善を目指す 棚卸資産回転期間（＝期末販売用不動産残高／売上高）の見通し リノベマンション事業（売買）全体 OC回転期間 空室回転期間 FY24は長期保有物件（≒退去確率が低い物件） OC回転期間の短縮をキードライバーとして、 の賃貸中の状態での売却を促進し効率性を改善 FY24は長期化物件の処分が進み大きく短縮 売買全体の効率性を向上させる FY25以降はファンド組成も実施しながら 今後
Slide 40: 中期経営計画定量目標見直し【3/3】キャピタルアロケーションポリシー
中期経営計画定量目標見直し【3/3】 キャピタルアロケーションポリシー 2025年１月14日発表から 変更なし - 資本コストを大きく上回るROE・成長率に鑑み、キャピタルを成長投資へ優先的に割当 > < 前提 ROE 株主資本コスト 期待成長率 企業価値の最大化 成長投資を優先 今後３年間のキャッシュフロー ５つの基本ポリシー 販売用不動産への 成長投資額（億円） Cash-in 1 Cash-out 投資額（億円） 500～550億円 1 程度/年 600 2 3 ROE向上、株主資本コストの 521 適正水準維持により、企業価値及びエクイ ティスプレッド*1の最大化を目指す 物件購入分
Slide 41: APPENDIX ②事業内容
５ APPENDIX ②事業内容 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 42: 事業ポートフォリオの基本方針
事業ポートフォリオの基本方針 - リノベマンション事業をコア事業と位置づけ、グループ全体で収益最大化を目指す グループ全体の 事業戦略策定・経営管理 プライベート リノベマンション リノベマンション 投資用不動産 不動産賃貸管理業 バンキング 売買等 売買仲介 売買・賃貸管理 (投資助言業) マンション事業 スター・マイカ物件の スター・マイカ物件の 売買 区分マンションの売買 リノベ 仲介 仲介 スター・マイカ物件の 賃貸 区分マンションの賃貸 賃貸管理 収益不動産の売買・ スター・マイカ物件の インベストメント事業 賃貸/事業投資 賃貸管理 外部顧客向け ファンド物件の 外部投資家物件の賃
Slide 43: コア事業（全体図）
コア事業（全体図） - 社会に価値を生み出すバリューチェーン 購入 保有 ■ ファミリータイプの ■ 賃借人の自然退去まで物件を保有 オーナーチェンジ物件をメインで取得 ■ 当社グループでの賃貸管理により、 ■ 一般的に流通しにくい物件の売買市場を創出 賃借人の快適な暮らしをサポート 不動産の流動性向上に貢献 ■ 良質なリノベーションマンションを ■ 古くなった物件を短期間で高品質な 全国主要都市で供給 住まいへバリューアップ ■ 多様化する消費者のニーズに応えた ■ 「まだ使えるものを残す」 商品設計 環境にも十分配慮した施工 販売 リノベーション Copyright © Starmica
Slide 44: スター・マイカの投資姿勢を表す5つのキーワード
スター・マイカの投資姿勢を表す ５つのキーワード - 出口の手堅い物件へのポートフォリオ投資により、確実性高く収益を生み出す 主要都市圏に分散した 1 一室単位の中古マンション売買 物件ポートフォリオ 価格差に注目した”裁定取引” 2 “オーナーチェンジ物件*”中心 賃料収受によるストック収入 3 ファミリータイプの物件 需要の底堅い 4 都市部の物件へ注力 実需層向け物件 新築でも中古でもない 5 リノベーション * 入居者(賃借人)がいたままの状態で売買される収益物件 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved 44
Slide 45: コア事業（ステークホルダー）
コア事業（ステークホルダー） - 購入及び販売は一般消費者との取引がメイン - オペレーションは内製化と外部委託とのバランスを取り、効率的な運営を実現 年間３万件を超える情報を取得 首都圏中心にグループ内の賃貸管 リノベーションプラン・仕様の 不動産仲介会社を経由した実需層 不動産仲介会社経由した個人から 理子会社による管理が過半 作成、竣工時検査などの商品品質 への販売がメイン の購入が過半 地方物件等一部は外部賃貸管理 に関わる業務は自社内で完結 仲介子会社経由の販売も 法人からの直接購入も一部あり 会社に管理委託 リノベーション協力会社へ 全体の2割程
Slide 46: 事業ヒストリー
事業ヒストリー - 主力のリノベマンション事業において、売買・保有戸数を増加させ、 中古マンション市場の拡大をリード ＜リノベマンション事業 取引戸数の推移（戸）＞ ＜ 創業期 ＞ ＜ 確立期 ＞ ＜ 拡大期～安定成長期 ＞ ビジネスモデルで個性を発揮、 保有戸数積上げでビジネスモデルを強化、 営業エリア展開や空室購入戦略、 創業６期目でIPO 事業を安定化 売買戸数を急速に増加 プライム市場に移行、神戸支店開設（2022年） 1,8 00 4,5 00 名古屋営業所、仙台支店、福岡支店、札幌支店を開設（2018～2020年） 3,973 1,6 00 4,0 00 1,465 1,430 1
Slide 47: 業績の安定性
業績の安定性 - 金融危機を最小限の減益で乗り越えた、不況期に真価を発揮するビジネスモデル リーマンショック時（2007～2010）の営業利益額の推移（指数、2007年=100） 当社 東証プライム不動産セクター平均（対象：32社） * 最小限の減益で 金融ショックを乗越え 100 100 89 86 90 80 74 70 60 50 40 30 20 20 14 10 10 0 2007 2008 2009 2010 * 2025年２月時点で東証プライムに上場している不動産セクターの企業（全50社）より、業績データを取得可能な企業を抽出、当社作成 Copyright © Starmica
Slide 48: 保有物件ポートフォリオ
保有物件ポートフォリオ - １戸単位での積上げにより、十分に分散されたポートフォリオ 築年別 専有面積別 地域別 平成20年～ 平成10年～ 平成元年～ 40㎡未満 40㎡～ 60㎡～ 東京都 他首都圏 関西圏 昭和56年～ ～昭和55年 80㎡～ 100㎡～ 他支店エリア 他 3.1% 2.6% 1.6% 1.1% 13.5% 11.9% 13.4% 16.6% 18.9% 17.6% 19.7% 22.1% 20.5% 22.4% 残高構成比*1 26.5% 21.7% 28.2% 55.7% 55.5% 22.2% 33.4% 27.4% 43.2% 36.3% 22.6% 21.2%
Slide 49: 会社概要
会社概要*1 (2025年８月31日現在） 会社名 スター・マイカ・ホールディングス株式会社 代表者 代表取締役 水永 政志 設立 1998年7月24日 リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業を展開する 事業内容 グループ全体の経営戦略、経営管理等 上場 2019年6月1日 市場 東証プライム（証券コード 2975） 自己資本 288億円 スター・マイカ株式会社、スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社、 グループ会社 スター・マイカ・レジデンス株式会社、スター・マイカ・プロパティ株式会社、 スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社 本社（東京都港区）、札幌
Slide 50: お問い合わせ先
お問い合わせ先 スター・マイカ・ホールディングス株式会社 部署 ： 社長室 IRグループ E-mail ： ir.group@starmica.co.jp URL : https://www.starmica-holdings.co.jp/ 本資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を 前提としております。実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。 決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております。