Star Mica Holdings Co., Ltd. · TSE:2975

Star Mica — FY2025 Earnings Presentation

70 slides from Star Mica's earnings presentation, Jan 13, 2026

  1. Slide 1: 2025年11月期 決算説明資料

    2025年11月期 決算説明資料 2026年１月13日

  2. Slide 2: 目次

    目次 1. 2025年11月期 ハイライト ① 2025年11月期 決算概要 ② 中期経営計画の進捗状況 2. 2026年11月期 業績予想 3. 中古マンション/リノベーションマンション市場環境 4. 株価に対する当社認識 5. 株主等との対話の実施状況（よくある質問） APPENDIX 事業内容 中期経営計画の詳細は別紙「FY24-26 中期経営計画 “Find the Value 2026”」をご参照ください 財務データをまとめたFact Bookを公開しております、詳細な数値確認にご活用ください Copyright © Starmica Holdings All Rights Rese

  3. Slide 3: 本日お話ししたいこと

    本日お話ししたいこと 上方修正後の業績予想を上回り、売上高・利益ともに過去最高  売上高：691億円、営業利益：73億円、経常利益：61億円、 2025年11月期 当期純利益：41億円、EPS成長率（単年、FY2024-2025）：+33.8% 決算概要 オーナーチェンジ物件への回帰や都市部の中～高価格帯物件販売が P.4～ 増益のドライバー 中期経営計画の 中計最終年度（FY2026）の計数目標を、１年前倒しで概ね達成 進捗状況 中期経営計画に掲げた戦略を推進した結果、定量目標についても概ね達成 P.9～ 売上高・利益ともにYoY+20+％成長及び過去最高額の連続更新を目指す 2026年1

  4. Slide 4: 2025年11月期 ハイライト ①決算概要

    １ 2025年11月期 ハイライト ①2025年11月期 決算概要 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved

  5. Slide 5: 損益計算書（PL）【1/3】

    損益計算書（PL） 【1/3】 サマリー - 上方修正後の業績予想を上回り、売上高・利益ともに過去最高 - 単年のEPS成長率は+34% 売上高 691億円 売上総利益 122億円 YoY+23.8% YoY+25.0% 営業利益 73億円 経常利益 61億円 YoY+32.4% YoY+33.6% 当期純利益 41億円 EPS 124.40円 ROE 15.2% YoY+34.7% YoY+33.8% 売上高の推移（億円） 営業利益の推移（億円） 73 691 800 80 700 70 600 60 500 50 400 40 300 30 200 20 100 10 0 0 FY01 F

  6. Slide 6: 損益計算書（PL）【2/3】

    損益計算書（PL） 【2/3】 売上高及び売上総利益（セグメント別） - リノベマンション（売買）の大幅な増益が最高益を牽引 連結売上高及び売上総利益（セグメント別） セグメント別売上総利益推移（億円） （億円） FY24 FY25 前期比 122.7 120 .0 2.8 インベストメント 売上高 558.4 691.5 +23.8% 7.5 アドバイザリー 98.1 リノベマンション事業 537.3 660.1 +22.8% 97.5 100 .0 2.0 うち賃貸 46.6 46.2 ▲0.9% 5.4 84.2 10.0 うち売買 490.6 613.8 +25.1% 74.5 4.9

  7. Slide 7: 損益計算書（PL）【3/3】営業利益増減分析

    損益計算書（PL） 【3/3】 営業利益増減分析 - オーナーチェンジ物件*1への回帰や都市部の中～高価格帯物件販売が増益のドライバー 営業利益の増減（対前期） 主な増減要因 営業利益： リノベマンション事業（賃貸） FY24 55.2億円  長期保有物件に対しての減価償却による、原価計上額の増加 （FY24：▲2.0億円→FY25：▲2.7億円、▲0.7億円） リノベマンション事業（売買） リノベマンション事業  OCリノベ*2：回転期間短縮の施策が奏功し販売戸数・利益率ともに拡大 ▲0.7億円 （賃貸） （FY24：369戸 20.7%→FY25：441戸 23.7%、+12.3億円）

  8. Slide 8: 貸借対照表（BS）

    貸借対照表（BS） - 事業活動が極めて好調に推移し、購入戸数・販売戸数ともに過去最高 - 中計目標の販売用不動産残高1,000億円及び自己資本比率25%を前倒しで達成 連結BS（主要項目） 販売用不動産増減*3 （億円） FY24 期末 FY25 期末 前期末比 流動資産 995 1,108 +11.4% +1,641戸 ▲1,721戸 うち現金及び預金 19 34 +78.5% +628億円 ▲536億円 うち販売用不動産*1 958 1,050 +9.6% 固定資産 32 45 +42.5% 総資産 1,027 1,154 +12.4% 3,973戸 3,893戸 流動負債 160 12

  9. Slide 9: 2025年11月期 ハイライト ②中期経営計画の進捗状況

    １ 2025年11月期 ハイライト ②中期経営計画の進捗状況 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved

  10. Slide 10: サマリー【1/2】計数目標

    サマリー【1/2】 計数目標 - 中計最終年度（FY2026）の計数目標を、１年前倒しで概ね達成 売上高・営業利益及び当期純利益のFY2025実績 vs. FY2026計数目標 FY2025（中計期間２年目）実績 FY2026（中計期間３年目）計数目標 売上高 691億円 700億円 １年前倒して達成 営業利益 73億円 70億円 41億円 38億円 １年前倒して達成 当期純利益 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved 10

  11. Slide 11: サマリー【2/2】定量目標

    サマリー【2/2】 定量目標 - 中期経営計画に掲げた戦略を推進した結果、定量目標についても概ね達成 中計KGI/KPI 目標値 FY2025実績 ROE 12.0+% 15.2%  オーナーチェンジ物件への回帰 - OC戸数比率：購入 53%、販売 57% ◎ 営業利益率 10.0+% 10.6%  都市部シェア向上 事業戦略 ‐ 都市部*4の購入戸数比率：68% FY23-26（CAGR） FY24-25（単年）  リフォーム構造改革 EPS成長率 +14.0+%*1 +33.8% ‐ 高価格帯（販売価格１億円超）物件の販売強化へ向け、 ▲ 商品力向上及び工事キャパシティ拡大に注力

  12. Slide 12: 事業戦略ハイライト【1/5】オーナーチェンジ物件への回帰

    事業戦略ハイライト【1/5】 オーナーチェンジ物件への回帰 - OC物件へ回帰しながら売買は堅調に推移、購入・販売戸数ともに過去最高 購入戸数構成の推移 販売戸数構成の推移 退去戸数の増加や賃貸中の 4,000 70% ままでの販売強化により、 70% OCリノベ・OCその他ともに 4,000 OC物件の戸数比率 販売戸数が増加 3,500 59.1% OC物件の戸数比率 60% 56.8% 3,500 60% 53.4% 52.8% 53.2% 51.0% 51.3% 3,000 48.4% 3,000 50% 50% 43.4% 2,500 OC物件を中心とした 購入戸数の拡大を継続 39

  13. Slide 13: （参考）大型バルク案件の販売進捗

    （参考） 大型バルク案件の販売進捗 - 過去最大のバルク案件として計137戸*1を単一案件で購入（2024年３月） - FY2025 期末時点で累計70戸を販売済 案件概要 保有戸数の推移 １．晴海アイランドトリトンスクエア ビュータワー 137 ▲12戸 累計販売戸数： 70戸 所在地：東京都中央区 当社購入： 71戸 ▲58戸 （総戸数：624戸） 125 ２．ヒルズ久が原１番館 所在地：東京都大田区 当社購入： 26戸 （総戸数：216戸） ３．パークハイツ小豆沢 67 合計： 所在地：東京都板橋区 当社購入： 24戸 137戸 （総戸数：271戸） ４．山王ガーデンハイツ 所在地：東京

  14. Slide 14: 事業戦略ハイライト【2/5】都市部シェアの向上

    事業戦略ハイライト【2/5】 都市部シェアの向上 - 都市部での営業活動を一層強化し、都市部の購入戸数比率は高水準を継続 - 底堅い需要に裏打ちされ、都市部の中古マンションはより高く早く売却 都市部*1の購入戸数比率推移 都市部*1と非都市部*2の販売実績の比較（FY2025実績） 都市部での営業活動を一層強化し、 非都市部 都市部 80. 0% 購入戸数比率は高水準を継続 75. 0% 1.8x 大型バルク案件（137戸）寄与分 70. 0% 9.4% +4.1pt 65. 0% 60. 0% ▲11日 55. 0% 50. 0% 70.5% 68.4% 65.5% 64.7% 45. 0%

  15. Slide 15: 事業戦略ハイライト【3/5】リフォーム構造改革

    事業戦略ハイライト【3/5】 リフォーム構造改革 - 高価格帯（販売価格１億円超）物件の販売強化へ向け、商品力向上及び工事キャパシティ 拡大に注力 通常物件 高価格帯物件 幅広い購入層へ向け 新築マンションとの比較検討者が購入したくなる 洗練されたシンプルな空間設計 高級感のある空間設計 普遍性 標準化 費用対効果 安心安全 設備・仕様グレード 空間の広がり  AI活用の実証実験等を通じた商品力向上（仕様及びコスト管理等）  高価格帯仕様のプランニング強化  高品質な物件を安定して供給し続けるための従業員教育体制の構築  オリジナルキッチンの商品開発  工事キャパシティ強化へ向けたリ

  16. Slide 16: 事業戦略ハイライト【4/5】効率性の改善（販売事業期間短縮）

    事業戦略ハイライト【4/5】 効率性の改善（販売事業期間短縮） - データとロジックを重視した販売在庫の管理が定着し、販売事業期間が順調に短縮 販売事業期間 鍵受領 販売 販売 販売 （賃借人退去 着工 完工 /購入決済） 開始 契約 決済 商品化日数 販売日数 リノベーション 販売 ＜商品化日数の推移＞ ＜販売日数の推移＞ 115 113 （日） 160 149 （日） 140 120 132 150 101 実績推移 110 122 140 94 119 92 93 130 115 89 109 100 86 103 120 110 長期化物件の処分に伴い 平均販売日数が伸長 90 100

  17. Slide 17: 事業戦略ハイライト【5/5】効率性の改善（OC回転期間短縮）

    事業戦略ハイライト【5/5】 効率性の改善（OC回転期間短縮） - 空室回転期間は高価格帯物件の購入が販売用不動産残高を押上げ、一時的に伸長 - OC回転期間はファンド化の推進等の出口戦略の多角化により、FY25において劇的に改善 棚卸資産回転期間（＝期末販売用不動産残高／売上高）の見通し リノベマンション事業（売買）全体 OC回転期間 空室回転期間  FY25は二度のファンド組成や賃貸中の状態  FY25は高価格帯物件の購入戸数が増加し  OC回転期間の短縮をキードライバーとして、 での売却を積極化し、回転期間は劇的に改善 回転期間は伸長 売買全体の効率性を向上させる  FY26にお

  18. Slide 18: （参考）OC回転期間短縮の要因分析

    （参考） OC回転期間短縮の要因分析 - 出口戦略の多角化推進により、OC物件の販売戸数が大幅に増加 - 売上高の増加がOC回転期間の大幅な短縮を後押し OC物件の販売進捗 KPI FY2024 実績 FY2025 実績 前期比 OC棚卸資産回転期間 48.2ヵ月 34.1ヵ月 ▲14.1ヵ月 OC販売用不動産残高 （期末残高） 785.1億円 831.0億円 +5.8% ÷ OC売上高* （リノベマンション事業（売買）） 195.3億円 292.0億円 +49.5% 販売価格* 31.5百万円 29.8百万円 ▲1.6百万円 × 販売戸数* 620戸 978戸 +358戸 * オーナーチェン

  19. Slide 19: 財務戦略ハイライト【1/6】キャピタルアロケーションポリシー

    財務戦略ハイライト【1/6】 キャピタルアロケーションポリシー - 資本コストを大きく上回るROEを鑑み、資金を成長投資へ優先的に割当 キャピタルアロケーションポリシー 中計期間中の キャッシュフロー ５つの基本ポリシー FY2025ハイライト 1 Cash-in Cash-out 1 2 3 ROE向上、株主資本コストの エクイティスプレッド ROE 株主資本コスト ＝ - 適正水準維持により、企業価値及びエクイ ティスプレッド*1の最大化を目指す 8.6% 15.2% 6.6% 2 日本政策投資銀行（DBJ）との 自己資本比率 借入による 自己資本比率を注視しつつ、 資本業務提携による増資

  20. Slide 20: 財務戦略ハイライト【2/6】EPS成長の上振れ

    財務戦略ハイライト【2/6】 EPS成長の上振れ - 成長投資を優先した結果、中計期間を通じ利益は予想を上振れて推移 中計期間中のEPS推移（実績値及び目標値） （単位：円） EPS成長率（CAGR）目標値 160 150.14 2026年１月13日時点の見通し +24% 140 124.40 120 2025年１月14日修正 +14+% 100 92.98 当初計画（2024年発表） +5+% 79.59 80 60 FY2023 FY2024 FY2025 FY2026（予） 中計期間前 １年目 ２年目 ３年目 Copyright © Starmica Holdings All Right

  21. Slide 21: 財務戦略ハイライト【3/6】エクイティスプレッド拡大

    財務戦略ハイライト【3/6】 エクイティスプレッド拡大 - ROEが向上し、エクイティスプレッドが拡大 エクイティスプレッドの推移 16.2% 18. 0% 18. 0% 収益性及び効率性の改善により 16. 0% ROEは大幅に上昇 15.2% 16. 0% 14. 0% 14. 0% 12.8% 12.0% 12. 0% エクイティ 12. 0% ROE スプレッド 10. 0% 8.6% 10. 0% 8.0 % 8.0 % 株主資本 6.8～7.0% 6.6% 6.0 % 6.0 % コスト* 6.6% 程度 4.8% 4.0 % リスクフリーレートは上昇傾向にあるが 4.0 % βは

  22. Slide 22: （参考）資本収益性

    （参考）資本収益性 - FY25期末時点のROE及びROICは、ともに対応するコストを超過 - コストの見方は計算方法により異なるが、リターンとのスプレッドを十分に確保 ROE 15.2% > 株主資本コスト 6.6% 売上高利益率 総資産回転率 レバレッジ マーケット β*1 リスクフリー 比率 リスク レート*2 プレミアム ＝ 6.1% × 0.60回 × 4.2倍 ＝ 6.0% × 0.806 + 1.812% CAPM（資本資産価格モデル）を用いて算出 ROIC 4.5% > WACC 3.1% NOPAT 投下資本（平残） 時価総額 428億円 ＝ 49億円 ÷ 1,100億円 株

  23. Slide 23: 財務戦略ハイライト【4/6】自己資本比率向上

    財務戦略ハイライト【4/6】 自己資本比率向上 - 好調な事業進捗に加え、二度の流動化ファンド組成や日本政策投資銀行（DBJ）との 資本業務提携により自己資本比率は目標の25%を上回る 自己資本比率の推移  純利益の上振れ ＋ 押上げ要因  二度（５月、９月）の流動化ファンド組成  約７億円の増資（日本政策投資銀行との資本業務提携）  積極的な物件購入（≒成長投資） - 押下げ要因  株主還元の強化（増配及び自己株式取得） 26.0% 25.6% 25.0% 24.8% （目標値） 25.0% 24.4% 24.0% 23.0% 22.0% 21.0% 20.0% FY2023 FY

  24. Slide 24: 財務戦略ハイライト【5/6】積極的な成長投資

    財務戦略ハイライト【5/6】 積極的な成長投資 - 好調な事業進捗を背景に、 将来の利益成長の源泉となる物件購入へ優先して資金を割当 - リノベーションマンション需要の底堅い首都圏及び関西圏での購入戸数を拡大 販売用不動産への投資額* 購入戸数（エリア別） 首都圏 関西圏 他エリア 700 628 628億円 1,641 1,8 00 1641戸 戸 600 521 期初計画： 1,465 1,6 00 521億円 1465戸 戸 500～550億円 329戸 1,4 00 500 311戸 1,2 00 430戸 400 330戸 1,0 00 300 800 首都圏及び 関西圏の 200

  25. Slide 25: 財務戦略ハイライト【6/6】株主還元

    財務戦略ハイライト【6/6】 株主還元 - 増益に応じた還元を意識して三度の増配修正を決議、直接的な利益還元を強化 - ２億円の自己株式取得を実施し、総還元性向の着地は35% １株当たり配当金（DPS）の推移 FY2025の株主還元 37.0 35.0% 40. 0 （単位：円） （11月修正後 = 実績値） 総還元性向： 35. 0 14.6億円 1,600 33.0（９月修正後） 30.0（５月修正後） 2.0億円 30. 0 1,400 自己株式取得 26.0（期初予想） 1,200 23.0 25. 0 1,000 20. 0 800 15. 0 600 配当 12.5億円 10. 0

  26. Slide 26: IR戦略ハイライト【1/2】株価推移

    IR戦略ハイライト【1/2】 株価推移 - 中計期間の直前に当たるFY2023期末と比較して、株価は２倍に上昇 FY2023期末以降の株価推移 （単位：円） 1,400 2025年11月28日 1,263円 1,200 1,000 2.1x 欧州・アジア IR訪問 2023年11月30日 607円 上方修正及び 配当予想の引上げ （FY2025予想） 800 配当予想の引上げ 欧州IR訪問  中期経営計画の上方修正  FY2025業績予想発表 600 上方修正 配当予想の引上げ （FY2024予想） 欧州IR訪問 配当予想の引上げ 中期経営 （FY2024予想） 計画発表 FY2024 F

  27. Slide 27: （参考）相対パフォーマンス

    （参考） 相対パフォーマンス - FY2025に入り、TOPIXやセクター平均を大幅にアウトパフォーム 株価推移（指数、2023年11月30日=100） 220 208 200 180 160 142 TOPIX 140 東証プライム 不動産セクター平均* 136 120 100 100 FY2024 FY2025 80 11月 12月 1月 ２月 11月 2月 3月 4月 ５月 5月 6月 7月 ８月 11月 12月 1月 ２月 8月 9月 10月 11月 2月 3月 4月 ５月 8月 9月 10月 11月 5月 6月 7月 ８月 11月 2023年 2024年 2025年 * 2025年８

  28. Slide 28: IR戦略ハイライト【2/2】IR活動推進

    IR戦略ハイライト【2/2】 IR活動推進 - 投資家等からのフィードバックを活用しながら、資本コストや株価を意識した経営を推進 - 知名度向上や期待感の醸成等により、日次売買代金や株主数が大幅に増加 中計期間における IR活動実績 日次売買代金及び株主数の変化 ＜日次売買代金*＞ 内容 FY2025実績 前期比 （単位：億円/日） 4.0 3.0 決算説明会 3回 + 1回 3.0 投資家等の知名度向上及び 理解促進・期待感の醸成等により 大幅に増加 2.0 個人投資家向け セミナー 4回 + 2回 1.0 0.7 0.0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 機関投資家・アナリス

  29. Slide 29: 2026年11月期 業績予想

    ２ 2026年11月期 業績予想 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved

  30. Slide 30: 2026年11月期 予想サマリー

    2026年11月期 予想サマリー - 売上高・利益ともにYoY+20+％成長及び過去最高額の連続更新を目指す FY26 業績予想 売上高 847億円 売上総利益 148億円 YoY +22.5％ YoY +21.1％ 営業利益 92億円 経常利益 74億円 YoY +27.1％ YoY +21.7％ 当期純利益 50億円 EPS 150.14円 YoY +21.7％ YoY +20.7％ ROE 16.2％ CAGR（FY23-26） +23.6% Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved 30

  31. Slide 31: 中期経営計画の見通し【1/2】計数目標及び定量目標

    中期経営計画の見通し【1/2】 計数目標及び定量目標 - 利益成長及び効率性改善を両立し、中計目標の達成は射程圏内 定量目標 目標値 現時点での着地見通し/目安 FY26 計数目標 ROE 12.0+% 16.2%（FY26） （現時点での見通し） 営業利益率 10.0+% 11.0%（FY26） 事業戦略 売上高 847億円 EPS成長率 +14.0+%（FY23-26 CAGR） + 23.6%（FY23-26 CAGR） 販売事業期間 ▲1.5ヵ月（FY23 vs. FY26） ▲ 1.5ヵ月（FY23 vs. FY26） OC回転期間* ▲18ヵ月（FY23 vs. FY26） ▲ 1

  32. Slide 32: 中期経営計画の見通し【2/2】キャピタルアロケーションポリシー

    中期経営計画の見通し【2/2】 キャピタルアロケーションポリシー - 資本コストを大きく上回るROE・成長率に鑑み、資金を成長投資へ優先的に割当 > < 前提 ROE 株主資本コスト 期待成長率 企業価値の最大化 成長投資を優先 今後３年間のキャッシュフロー ５つの基本ポリシー 販売用不動産への投資額（億円） Cash-in 1 Cash-out 900 800億円 1 程度 2 3 ROE向上、株主資本コストの 800 適正水準維持により、企業価値及びエクイ ティスプレッド*1の最大化を目指す 628 700 2 借入による 自己資本比率を注視しつつ、 521 600 資金調達 低コストでの

  33. Slide 33: 2026年11月期 戦略骨子

    2026年11月期 戦略骨子 - 既存戦略深化と高価格帯等の未開拓領域への挑戦により、市場期待を超える高成長を志向 - 成長投資を最優先し、利益拡大による継続的な増配を目指す  事業戦略全体の方向性はFY2026も継続 事業戦略  首都圏・関西圏を中心にOC物件の高価格帯領域の取組強化  6号ファンドの組成含むOC回転期間短縮施策の進化  成長投資の加速と自己資本比率25%維持を両立 財務戦略  配当による直接的な株主還元を強化  エクイティストーリーにおける成長訴求の強化 IR戦略 （当社及びリノベーションマンションの市場成長性に関する開示充実）  IR面談及び海外NDR/個人

  34. Slide 34: 2026年11月期 業績予想

    2026年11月期 業績予想 - 売上高・利益ともにYoY+20+％成長及び過去最高額の連続更新を目指す - バランスシート回転向上の効果による利益押上げはFY2026も継続すると予想 FY25 FY26 （億円） 前期比 予算前提 実績 予想 売上高 691.5 847.1 +22.5% うちリノベマンション事業（賃貸） 46.2 45.2 ▲2.1% うちリノベマンション事業（売買） 613.8 761.8 +24.1% うちインベストメント事業 21.6 28.6 +32.2% うちアドバイザリー事業 9.7 11.3 +16.6% 売上総利益 122.7 148.6 +21.1% うち

  35. Slide 35: リノベマンション事業売上総利益内訳

    リノベマンション事業売上総利益内訳 - 構造的なビジネスモデルの進化（≒OC回転期間短縮）を背景に、高収益なOCリノベの 販売戸数拡大を軸に利益成長を継続 リノベマンション事業（売買）売上総利益*1の内訳 内訳詳細（前年同期実績対比の増減） +27.9％ その他*2 販売戸数 販売価格 総利益率 114.1億円 OCその他 454戸 24.6百万円 8.7％ 120.0 3.5 （ファンド組成による ＝ （▲15.5％） （+6.3％） （▲2.7pt） 9.7 売却分を含む） 89.2億円 100.0 回転期間と収益性のバランスを意識し、 3.4 戸数・価格・総利益率をコントロール 14.1

  36. Slide 36: （参考）リノベマンション平均販売価格及び総利益率

    （参考）リノベマンション平均販売 価格及び総利益率 - OCリノベ ：大型バルク案件の物件の販売等により、販売価格及び総利益率は上昇 - 空室リノベ：販売価格の上昇により、１戸当たりの利益額は増加 OC物件（OCリノベ） 空室物件（空室リノベ） 平均販売価格（百万円） 売上総利益率（％） 平均販売価格（百万円） 売上総利益率（％） 100 .0% 都市部集中戦略や 100 .0% 市場の成約価格上昇等 高価格帯シフトにより、 50. 0 により、販売価格及び 90. 0% 50. 0 販売価格は上昇 90. 0% 総利益率は向上 44.7 44.6 41.2 41.0 80. 0% 80. 0

  37. Slide 37: 重点施策：区分マンション流動化ファンド

    重点施策： 区分マンション流動化ファンド - ファンドの継続的な組成や大型化等により、ファンド全体での残高積上げを目指す - 各案件組成時の物件売却益に加え、安定収益としてのリターン増加を期待 ファンド残高の積上がり及び当社収益の増加イメージ 30,000,000 前期までの組成案件の残高 期中組成案件の残高 25,000,000 FY2026組成予定分： 50+億円（目安） ファンド残高 各期末時点の *1 20,000,000 ・・・ 15,000,000 継続的な組成・規模拡大により 2025年５月及び９月 組成分 10,000,000 5,000,000 全案件の合計残高は増加 0 F

  38. Slide 38: 物件購入計画【1/2】現行戦略の継続

    物件購入計画【1/2】 現行戦略の継続 - FY2026もOC物件への回帰を継続しながら購入戸数を拡大 - 特に需要の強い首都圏及び関西圏の物件購入に注力 購入戸数及びOC物件の戸数比率 エリア別の購入戸数・価格の推移イメージ FY2025 FY2026計画 購入戸数 購入価格 購入戸数 首都圏 *1 1,641戸 1,800戸 関西圏 *2 OC物件の戸数比率 主要営業エリア 52.8% 51.9% その他 *3 *1 東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県 *2 京都府、大阪府、兵庫県 *3 北海道、宮城県、福岡県 Copyright © Starmica Holdings All Rights

  39. Slide 39: 物件購入計画【2/2】高価格帯領域の取組強化

    物件購入計画【2/2】 高価格帯領域の取組強化 - 価格上昇を背景に、東京都の中古マンション成約件数に占める１億円超の比率は上昇 - 当該価格帯での販売を今後強化すべく、高価格帯物件の購入にも注力 東京都における成約件数の価格帯別構成比 東京都の中古マンション成約価格及び１億円超物件の戸数比率 （2025年、中古マンション市場vs.当社グループ販売物件） 平均成約価格（万円） 成約件数に占める価格1億円超物件の比率（%） 17% GAP 7% 100% 18% 8,0 00 １億円超 17% ＝ 取組余地 90% 16% 7,5 00 80% 5,000万円 32% ～ 13% １億円 14%

  40. Slide 40: 成長投資への戦略的な資金配分

    成長投資への戦略的な資金配分 - バランスシート回転の向上により今後も利益成長とエクイティスプレッド拡大を志向 - 事業拡大局面において、FY2026は成長投資へ積極的に資金を配分 高成長 × 高ROE ＜EPS成長率の上振れ＞ ＜エクイティスプレッド拡大＞ 18. 0% 16.2% ROE 18. 0% 16. 0% 15.2% 16. 0% ※数値は全てFY23-26の3年CAGR予想値 12.8% エクイティスプレッド 14. 0% 14. 0% 12.0% ９+％ 24% 12. 0% 12. 0% + 10. 0% 10. 0% 14+% 8.0 % 8.0 % + + 5+% 6.

  41. Slide 41: 株主還元

    株主還元 - 成長投資及び利益成長に加え、安定配当・増配を意識した直接的な還元を強化 １株当たり配当金（DPS）の推移 株主還元の総額 （単位：円） 45.0 総還元性向 総還元性向（≒配当性向） 50. 0 2,000 35% 30% 前期比 45. 0 +22% 1,800 40. 0 37.0 15.2億円* 1,600 14.6億円 自己株式取得 35. 0 2.0億円 1,400 安定配当・増配を継続 30. 0 1,200 25. 0 1,000 20. 0 800 配当 15. 0 600 12.5億円 10. 0 400 5.0 200 0.0 0.0 0 FY25 FY26（

  42. Slide 42: 中古マンション/リノベーションマンション市場環境

    3 中古マンション/リノベーションマンション 市場環境 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved

  43. Slide 43: 中古マンション市場【1/3】長期トレンド

    中古マンション市場【1/3】 長期トレンド - 新築住宅は希少化・高額化する一方、中古住宅は価格・件数ともに拡大 - 流動性・資産価値の高い中古マンションは中古戸建の市場成長を上回る 首都圏の住宅市場規模（成約件数×金額、2004年vs.2024年） ＜2004年＞ ＜2024年＞ マンション 戸建 マンション 戸建 新築 1.7兆円 新築 3.5兆円 5.8兆円 ▲ 4.3兆円 中古 1.8兆円 20年間で 3.3xに拡大 中古 0.5兆円 0.5兆円 0.3兆円 全体： 10.2兆円 全体： 8.5兆円 （出所）（公財）東日本不動産流通機構「年報マーケットウォッチ」、株式会社不動産経済研究

  44. Slide 44: 中古マンション市場【2/3】新築マンションとの比較

    中古マンション市場【2/3】 新築マンションとの比較 - 今後も首都圏の中古マンション需要は底堅く、中長期的な拡大市場であると予想 2016年以降、中古マンション成約戸数は新築マンションを逆転 新築に比べ、中古マンションの価格は手頃 ＜首都圏マンション年間成約戸数の推移（件）＞ ＜首都圏マンション平均成約価格（万円）＞ 新築マンション発売戸数 中古マンション成約件数 中古マンション成約戸数 新築マンション 中古マンション 85,429 7,820 85,000 75,000 65,000 約2,900万円 55,000 4,104 4,890 45,000 逆転 37,222 35,000 2

  45. Slide 45: 中古マンション市場【3/3】短期トレンド

    中古マンション市場【3/3】 短期トレンド - 市場の成約戸数は前年同月比で伸びており、足元の中古マンション市場は活況 - 短期的な市場停滞の兆候はなく、引続き順調に推移すると予想 当社主要展開エリアにおける中古マンション成約戸数の対前年増減 ＜首都圏*1＞ ＜関西圏*2＞ ＜その他主要営業エリア*3＞ 上昇 160% 160% 160% 直近約一年間で 140% 大幅に上昇 140% 140% 120% 120% 120% 100% 100% 100% 減少 80% 80% 80% 1月 3月 5月 7月 9月 1月 3月 5月 7月 9月 1月 3月 5月 7月 9月 1月 3月 5月 7

  46. Slide 46: リノベーションマンション市場【1/2】当社グループのマンション供給能力

    リノベーションマンション市場【1/2】 当社グループのマンション供給能力 - リノベーションマンション市場のリーディングカンパニーである当社グループの販売戸数 は新築マンションディベロッパーの供給戸数に匹敵 新築マンション売主グループ別供給戸数（2024年）vs. 当社グループ販売戸数（FY2025、中古マンション） １ O社 4,941 ２ N社 3,584 ３ M社 3,089 ４ S社 2,618 ５ A社 1,908 ６ M社 1,770  FY2025（2024年12月～2025年11月）において、 当社（FY25） 1,721 1,721戸の中古マンションを供給  マンションデ

  47. Slide 47: リノベーションマンション市場【2/2】市場の成長性

    リノベーションマンション市場【2/2】 市場の成長性 - リノベーションマンション市場（≒中古マンション買取再販市場）は二桁成長が 期待できる有望セグメント 全国の中古マンション買取再販の市場規模（推計値） 中古マンション市場全体 中古マンション買取再販 約5兆円 5,000,000 4,500,000 4,000,000 成長率 3.2 3,500,000 兆円 約3兆円 （CAGR, 2025-2030） 10+% 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1.8 兆円 買取再販シェア 1,500,000 65+% 1,000,000 500,000 0 2020 202

  48. Slide 48: 株価に対する当社認識

    ４ 株価に対する当社認識 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved

  49. Slide 49: 株価に対する当社認識【1/3】PBR要素分解

    株価に対する当社認識【1/3】 PBR要素分解 - 足元でPBRは１倍を上回り、ROEは12%以上を継続 - PER向上による評価向上余地は十分にあると認識 PBRの要素分解 PBR ＝ ROE × PER 1.4x 15.2% 10.2x 当社 東証プライム不動産セクター平均 当社 東証プライム不動産セクター平均 当社 東証プライム不動産セクター平均 1.8x 21.0% 21.0x 1.6x セクター平均を 1.6x 18.0% 上回る高水準 18.0x 16.2x 直近５期の推移 15.2% 13.9x 1.4x 1.4x 1.3x 15.0% 15.0x 1.2x 1.1x 12.0%

  50. Slide 50: 株価に対する当社認識【2/3】高い利益成長とPERのギャップ

    株価に対する当社認識【2/3】 高い利益成長とPER（評価）の ギャップ - リノベーションマンションを主業とするプライム上場企業は当社グループのみ - 安定的かつ高い利益成長とビジネスモデルの再評価により、PER拡大余地は大きい 東証プライム不動産セクターにおけるレジデンス主業各社の成長率及び評価 PER（x） 25.0 G社 M社 目指す姿： K社 成長性と独自性が適正評価された状態 20.0 （各カテゴリートップ並みのPER 15x超へ） M社 M社 S社 L社 15.0 10.0 不動産セクター のPER集中帯 （7～12x程度） 5.0 市況感応度の高い開発型や収益不動産 領域と当社

  51. Slide 51: 株価に対する当社認識【3/3】NAVベースでの評価

    株価に対する当社認識【3/3】 NAVベースでの評価 - NAVベースで、評価向上の余地は十分にあるものと認識 - 利益や含み益の積上げにより、P/NAV 1.0xの水準は今後も上昇する見通し １株当たりNAV*1（税引後含み益を考慮した時価純資産）及び株価*2 （単位：円） １株当たり純資産 税引後１株当たり含み益 株価 1,8 00.00 約 1,750 1,748 円 P/NAV 1.0x 1,551 （実績値） 適正水準との 1,6 00.00 1,450 ギャップ 利益や含み益の積上げにより、 FY25 Q3時点 1,313 P/NAV 1.0xの水準は での予想値 1,4 00.0

  52. Slide 52: （参考）含み益の増減【1/2】

    （参考）含み益の増減【1/2】 増減の考え方 - 販売活動によって、含み益*1のうち３割程度を実現 - 400 物件購入と保有物件の評価額上昇によって、含み益は71億円増加 350 含み益の期中増減 300 +67億円 250 ▲97億円 +101億円 200 339億円 268億円 期中に実現した割合*2： 150 36.4% ≒97億円/268億円 100 50 0 1 期中の販売による 2 3 4 5 FY24期末の 期中の購入による 時価評価による FY25期末の 含み益の実現分 含み益 増加分 増減分 含み益 （減少） *1 含み益（保有物件の合計値） = 保有物件の時価総額 – 販

  53. Slide 53: （参考）含み益の増減【2/2】

    （参考）含み益の増減【2/2】 時系列推移 - 含み益が期中に実現する割合は安定して年間３割程度 - バランスシート回転が高まり、FY2025は実現した割合が増加 直近10年間に実現された含み益（億円） バランスシートの回転を高め、 180 45. 0% 41.0% FY24期末の含み益の36%を実現 期中に 160 40. 0% 36.4% 実現した割合*： 32.1% 31.7% 29.5% 140 35. 0% 120 28.2% 28.1% 30. 0% （10年平均） 25.2% 23.9% 24.2% 24.0% 100 25. 0% 80 20. 0% 期中の販売による 60 1

  54. Slide 54: 株主等との対話の実施状況（よくある質問）

    ５ 株主等との対話の実施状況（よくある質問） Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved

  55. Slide 55: 株主等との対話の実施状況【1/5】

    株主等との対話の実施状況【1/5】*1 NEW！  賃料相場上昇を捉えバランスシート回転向上に着手し、収益性及び効率性が向上 - 日本経済の足元のインフレーションは賃料相場を押上げ 日本経済のインフレにより、 - この環境変化は当社グループのビジネスにおいて、保有物件の賃料上昇・賃借人の退去の増加・販売先の Q A 当社のビジネスモデルに 多様化（賃借人への販売、利回り商品としての投資家への販売等）等への追い風となった ▲ - 現中計期間に入り、従来の「退去しないと販売できない」ビジネスモデルから、「バランスシート回転 起きた変化は？ （≒資産効率）の向上」という形での構造的な進化へ着手 -

  56. Slide 56: 株主等との対話の実施状況【2/5】

    株主等との対話の実施状況【2/5】*1 NEW！  事業拡大に応じた人員採用（役職員数234名、前期末比+15%） - 積極的な採用活動により、FY2025期末時点の役職員数は234名（前期末比+15%）と、中長期での事業 拡大に必要な人員を順調に確保 Q A - 当社のビジネスモデルの独自性や安定的な成長への期待、業界にありがちな個人ノルマや過度な成果報酬 の排除等を背景に、新卒・中途ともに優秀な人材を採用 従業員採用は順調に  組織拡大の中にありながら、人材が定着しやすい組織風土及び環境整備 ▲ 進んでいるか？ - 直近では人事制度の刷新やコミュニケーション活性化プロジェクト、オフィス

  57. Slide 57: 株主等との対話の実施状況【3/5】

    Q A 株主等との対話の実施状況【3/5】* 旺盛な需要は今後も継続すると予想 更新  短期プライムレート（変動金利型住宅ローンのベース金利）の上昇幅は緩やかであり、 金融機関も積極的な融資を継続 - 日本の住宅ローン利用者は約80%が短期プライムレート連動の変動金利を選択する（現状の適用金利は1.0%以下が 大半）が、ベース金利である短期プライムレートの水準は１～２％程度 - 日本は2024年以降利上げを経験し、直近では2025年12月の金融政策決定会合での政策金利引上げに伴う短期プラ 住宅ローン金利や不動産価格の イムレートの上昇が予想されているが、上昇程度は緩やかであり、急激な金利上昇

  58. Slide 58: 株主等との対話の実施状況【4/5】

    Q A 株主等との対話の実施状況【4/5】* 更新  情報ネットワーク：業界のパイオニアとして高度な情報収集力 - 事業開始以来、買い手の少ないファミリータイプのオーナーチェンジ物件のパイオニアとして 不動産仲介会社と強固な情報ネットワークを構築 - 年間約5.4万戸分の中古マンションの売買情報を収集し、各期の購入目標を達成するための情報収集は 十分にできているものと評価 物件購入を安定して継続  オペレーション ：仕組化による迅速な業務遂行 ▲ できている要因は？ - 査定・現地調査から契約・決済に至る各工程での手間のかかる業務を内製化し仕組化 - 仕入部門及び関連部署の正社員数は約12

  59. Slide 59: 株主等との対話の実施状況【5/5】

    Q A 株主等との対話の実施状況【5/5】*1  成長投資としての物件購入が営業キャッシュフロー上はマイナスに作用する 更新 - 保有する物件は購入方法を問わずバランスシート上は棚卸資産（販売用不動産）に計上 - 販売を上回るペースで戦略的に購入を行っており、営業キャッシュフローはマイナス傾向  OC物件購入を投資と捉えた仮定上のキャッシュフローを考え得る - 当社の購入する物件は、購入から販売までを短期間で回転させる空室物件と、退去まで賃貸収益を 生みながら保有し、結果的に事業期間が長期に亘るケースもあるOC物件とに大別される 営業キャッシュフローが - OC物件の購入に先行投資としての

  60. Slide 60: APPENDIX 事業内容

    APPENDIX 事業内容 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved

  61. Slide 61: 事業ポートフォリオの基本方針

    事業ポートフォリオの基本方針 - リノベマンション事業をコア事業と位置づけ、グループ全体で収益最大化を目指す グループ全体の 事業戦略策定・経営管理 プライベート リノベマンション リノベマンション 投資用不動産 不動産賃貸管理業 バンキング 売買等 売買仲介 売買・賃貸管理 (投資助言業) マンション事業 スター・マイカ物件の スター・マイカ物件の 売買 区分マンションの売買 リノベ 仲介 仲介 スター・マイカ物件の 賃貸 区分マンションの賃貸 賃貸管理 収益不動産の売買・ スター・マイカ物件の インベストメント事業 賃貸/事業投資 賃貸管理 外部顧客向け ファンド物件の 外部投資家物件の賃

  62. Slide 62: コア事業（全体図）

    コア事業（全体図） - 社会に価値を生み出すバリューチェーン 購入 保有 ■ ファミリータイプの ■ 賃借人の自然退去まで物件を保有 オーナーチェンジ物件をメインで取得 ■ 当社グループでの賃貸管理により、 ■ 一般的に流通しにくい物件の売買市場を創出 賃借人の快適な暮らしをサポート 不動産の流動性向上に貢献 ■ 良質なリノベーションマンションを ■ 古くなった物件を短期間で高品質な 全国主要都市で供給 住まいへバリューアップ ■ 多様化する消費者のニーズに応えた ■ 「まだ使えるものを残す」 商品設計 環境にも十分配慮した施工 販売 リノベーション Copyright © Starmica

  63. Slide 63: スター・マイカの投資姿勢を表す５つのキーワード

    スター・マイカの投資姿勢を表す ５つのキーワード - 出口の手堅い物件へのポートフォリオ投資により、確実性高く収益を生み出す 主要都市圏に分散した 1 一室単位の中古マンション売買 物件ポートフォリオ 価格差に注目した”裁定取引” 2 “オーナーチェンジ物件*”中心 賃料収受によるストック収入 3 ファミリータイプの物件 需要の底堅い 4 都市部の物件へ注力 実需層向け物件 新築でも中古でもない 5 リノベーション * 入居者(賃借人)がいたままの状態で売買される収益物件 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved 63

  64. Slide 64: 参入障壁

    参入障壁 - 高い参入障壁により競合優位性を確保 情報 参入障壁 オペレーション ファイナンス ネットワーク 約 50行の 当社の強み 年間 5万戸分超の 年間 3,300戸超の 金融機関から 売買情報を収集 売買取引を安定実施 800億円超を 借入 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved 64

  65. Slide 65: コア事業（ステークホルダー）

    コア事業（ステークホルダー） - 購入及び販売は一般消費者との取引がメイン - オペレーションは内製化と外部委託とのバランスを取り、効率的な運営を実現  年間５万件を超える情報を取得  首都圏中心にグループ内の賃貸管  リノベーションプラン・仕様の  不動産仲介会社を経由した実需層  不動産仲介会社経由した個人から 理子会社による管理が過半 作成、竣工時検査などの商品品質 への販売がメイン の購入が過半  地方物件等一部は外部賃貸管理 に関わる業務は自社内で完結  仲介子会社経由の販売も  法人からの直接購入も一部あり 会社に管理委託  リノベーション協力会社へ 全体の３割超

  66. Slide 66: 事業ヒストリー

    事業ヒストリー - 主力のリノベマンション事業において、売買・保有戸数を増加させ、 中古マンション市場の拡大をリード ＜リノベマンション事業 取引戸数の推移（戸）＞ ＜ 創業期 ＞ ＜ 確立期 ＞ ＜ 拡大期～安定成長期 ＞ ビジネスモデルで個性を発揮、 保有戸数積上げでビジネスモデルを強化、 営業エリア展開や空室購入戦略、 創業６期目でIPO 事業を安定化 売買戸数を急速に増加 プライム市場に移行、神戸支店開設（2022年） 2,0 00 4,5 00 名古屋営業所、仙台支店、福岡支店、札幌支店を開設（2018～2020年） 3,893 1,8 00 1,7214,0 00 1,641 1,

  67. Slide 67: 業績の安定性

    業績の安定性 - 金融危機を最小限の減益で乗り越えた、不況期に真価を発揮するビジネスモデル リーマンショック時（2007～2010）の営業利益額の推移（指数、2007年=100） 当社 東証プライム不動産セクター平均（対象：32社） * 最小限の減益で 金融ショックを乗越え 100 100 89 86 90 80 74 70 60 50 40 30 20 20 14 10 10 0 2007 2008 2009 2010 * 2025年２月時点で東証プライムに上場している不動産セクターの企業（全50社）より、業績データを取得可能な企業を抽出、当社作成 Copyright © Starmica

  68. Slide 68: 保有物件ポートフォリオ

    保有物件ポートフォリオ - １戸単位での積上げにより、十分に分散されたポートフォリオ 築年別 専有面積別 地域別 平成20年～ 平成10年～ 平成元年～ 40㎡未満 40㎡～ 60㎡～ 東京都 他首都圏 関西圏 昭和56年～ ～昭和55年 80㎡～ 100㎡～ 他支店エリア 他 2.6% 2.9% 1.1% 0.9% 11.9% 11.2% 13.4% 12.4% 18.9% 17.8% 19.7% 19.1% 20.5% 22.0% 残高構成比*1 26.5% 23.8% 21.7% 21.4% 55.5% 54.6% 34.4% 33.4% 43.2% 43.4% 21.2% 22.7%

  69. Slide 69: 会社概要

    会社概要* (2025年11月30日現在） 会社名 スター・マイカ・ホールディングス株式会社 代表者 代表取締役 水永 政志 設立 1998年7月24日 リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業を展開する 事業内容 グループ全体の経営戦略、経営管理等 上場 2019年6月1日 市場 東証プライム（証券コード 2975） 自己資本 296億円 スター・マイカ株式会社、スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社、 グループ会社 スター・マイカ・レジデンス株式会社、スター・マイカ・プロパティ株式会社、 スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社 本社（東京都港区）、札幌

  70. Slide 70: お問い合わせ先

    お問い合わせ先 スター・マイカ・ホールディングス株式会社 部署 ： 経営企画部 IRグループ E-mail ： ir.group@starmica.co.jp URL : https://www.starmica-holdings.co.jp/  本資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を 前提としております。実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。  決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております

Star Mica Holdings — FY2025 Earnings Presentation on 6ix