Star Mica Holdings Co., Ltd. · TSE:2975
Star Mica — Q2 FY2025 Earnings Presentation
57 slides from Star Mica's earnings presentation, Jun 30, 2025
Slide 1: 2025年11月期 第2四半期（中間期）決算説明資料
2025年11月期 第２四半期（中間期） 決算説明資料 2025年６月30日
Slide 2: 目次
目次 1. 2025年11月期 第２四半期 決算概要 ① 決算概要 ② 中期経営計画の進捗（トピックス） 2. 2025年11月期 業績予想 3. 株主等との対話の実施状況（質疑応答） ① 株価に対する当社認識 ② よくある質問 4. APPENDIX ① 中期経営計画の骨子（2024年11月期 決算説明資料より再掲） ② 事業内容 中期経営計画の詳細は別紙「FY24-26 中期経営計画 “Find the Value 2026”」をご参照ください 財務データをまとめたFact Bookを公開しております、詳細な数値確認にご活用ください Copyright © Starmica Holding
Slide 3: 本日お話ししたいこと
本日お話ししたいこと 売上高・利益ともQ2累計で過去最高 販売戸数の大幅増や高価格帯物件の販売が増益を牽引 決算概要 現時点での進捗は極めて良好 P.4～ 売上高進捗率：52.6%、営業利益進捗率：63.8%、当期純利益進捗率：70.6% 中期経営計画の 事業戦略 ：各KPI順調に推移し好決算を後押し 進捗 財務戦略 ：約７億円の増資により自己資本比率は25+%まで改善 （トピックス） IR戦略 ：投資家等との接点を増加しリレーションを強化 P.10～ YoY+10％超の成長、営業利益の最高益を目指す 2025年11月期 業績予想 H2は来期以降の成長を見据え、物件購入に一層注力
Slide 4: 2025年11月期 第2四半期 決算概要 ①決算概要
１ 2025年11月期 第２四半期 決算概要 ①決算概要 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 5: 損益計算書（PL）【1/3】
損益計算書（PL） 【1/3】 主要項目 - 売上高及び利益はQ2累計では過去最高 - 現時点での進捗は極めて良好 連結PL（主要項目） 営業利益の推移（億円） （億円） FY24 FY25 FY25 前年 Q1 Q2 Q3 Q4 進捗率 Q2累計 Q2累計 予想 同期比 70. 0 62.9 （予） 売上高 272.5 337.2 640.6 123.7% 52.6% 60.9 60. 0 55.2 9.6 売上総利益 50.4 61.6 108.0 122.1% 57.1% 50. 0 48.4 10.0 42.8 13.5 7.8 40.1 販売費・一般管理費 21.7 21.4 45.
Slide 6: 損益計算書（PL）【2/3】
損益計算書（PL） 【2/3】 売上高及び売上総利益（セグメント別） - リノベマンション（売買）の大幅な増益が最高益を牽引 連結売上高及び売上総利益（セグメント別） セグメント別売上総利益推移（億円） FY24 FY25 70. 0 （億円） 前年同期比 Q2累計 Q2累計 61.6 売上高 272.5 337.2 123.7% 1.7 インベストメント 55.6 60. 0 3.4 アドバイザリー リノベマンション事業 257.1 328.4 127.7% 2.7 50.4 うち賃貸 22.7 23.5 103.3% 1.9 45.7 50. 0 5.5 うち売買 234.3 304.9
Slide 7: 損益計算書（PL）【3/3】営業利益増減分析
損益計算書（PL） 【3/3】 営業利益増減分析 - オーナーチェンジ物件への回帰や高価格帯の空室リノベ物件販売が増益のドライバー 営業利益の増減（対前年同期） 主な増減要因 FY24 営業利益： リノベマンション事業（賃貸） Q2累計 28.7億円 長期保有物件に対しての減価償却による、原価計上額の増加 （FY24 Q2累計：▲1.0億円→FY25 Q2累計：▲1.5億円、▲0.4億円） リノベマンション事業（売買） リノベマンション事業 OCリノベ*1：積極的な販売活動による販売戸数の増加 ▲0.2億円 （賃貸） （FY24 Q2累計：178戸→FY25 Q2累計：236戸、 +5
Slide 8: リノベマンション事業売上総利益内訳
（参考） リノベマンション事業売上総利益内訳 - 相対的に利益率の高いオーナーチェンジ物件の販売戸数増加を軸とし、収益を拡大 リノベマンション事業（売買）売上総利益*1の内訳 +42.9％ その他*2 50.0 44.5億円 2.1 45.0 内訳詳細（前年同期実績対比の増減） 40.0 OCその他*3 9.0 販売戸数 販売単価 総利益率 31.1億円 35.0 236戸 35.0百万円 21.8％ 30.0 1.0 OCリノベ*4 ＝ （+32.6％） （+0.6％） （+1.2pt） 5.1 25.0 17.9 YoY ＋ 41.1％ 適正水準（約20%）を概ね維持しながら 販売戸数を大
Slide 9: 貸借対照表（BS）
貸借対照表（BS） - 物件購入が好調に進捗し、中計目標の販売用不動産残高1,000億円を前倒しで突破 - 約７億円の増資（後述）等により自己資本比率は25%を上回る水準まで改善 連結BS（主要項目） 販売用不動産増減*3 （億円） FY24 期末 FY25 Q2末 前期末比 +873戸 ▲878戸 流動資産 995 1,082 108.8% +331億円 ▲259億円 うち現金及び預金 19 34 181.8% うち販売用不動産*1 958 1,030 107.5% 固定資産 32 39 122.2% 総資産 1,027 1,122 109.2% 3,973戸 3,968戸 958億円 1,
Slide 10: ②中期経営計画の進捗（トピックス）
１ 2025年11月期 第２四半期 決算概要 ②中期経営計画の進捗（トピックス） Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 11: 中期経営計画の進捗（トピックス）サマリー
中期経営計画の進捗（トピックス） サマリー オーナーチェンジ物件への回帰 購入戸数比率：53%、販売戸数比率：58% / 購入・販売とも通期計画を上回って推移 都市部シェアの向上 事業戦略の 都市部での購入戸数比率：70% / 引続き都市部物件の販売は好調 トピックス 販売事業期間短縮（規律のある在庫管理） P.12～ 商品化日数：89日、販売日数：109日 / データとロジックを重視した在庫管理により順調に短縮 OC回転期間の短縮 OC出口戦略の多角化による販売戸数・売上高の大幅増加が回転期間を短縮 積極的な成長投資 成長投資である物件購入を拡大 / Q2累計の投資額は約
Slide 12: 事業戦略のトピックス【1/4】オーナーチェンジ物件への回帰
事業戦略のトピックス【1/4】 オーナーチェンジ物件への回帰 - オーナーチェンジ物件の戸数比率は購入・販売とも通期計画を上回る水準で推移 購入戸数構成 販売戸数構成 オーナーチェンジ オーナーチェンジ 52.8% 58.4% 100 % 60. 0% 60.5% 36.8% 物件の戸数比率 140 0 物件の戸数比率 140 0 90% 大型バルク案件 OC・空室のバランスを 空室の販売長期化物件処分の 各事業戦略が結実し大幅 （OC130戸、空室７戸） 保ちながら物件を購入 影響を受け、OC戸数比率は 上昇 50. 0% 等により一時的に上昇 通期計画：51%（目安） 一時的に
Slide 13: 事業戦略のトピックス【2/4】都市部シェアの向上
事業戦略のトピックス【2/4】 都市部シェアの向上 - 都市部での物件購入に注力し、H1の購入戸数比率は70% - 底堅い需要に裏打ちされ、都市部の中古マンションはより高く早く売却 都市部*1と非都市部*2の購入戸数 都市部*1と非都市部*2の販売実績の比較（FY25 H1実績） 都市部 非都市部 非都市部 都市部 x1.6 100 0 873 817 900 +3.2pt 800 272 700 233 600 ▲21日 500 400 戸数比率 601 584 68.8% 300 200 うち大型バルク案件 100 ≒戸数比率の一時的な押上げ要因 137戸 0 FY24 H1 FY25 H
Slide 14: 購入戦略の転換と購入価格上昇
（参考） 購入戦略の転換と購入価格上昇 - FY2024以降、都市部シェアの向上や高価格帯領域の取組深耕により購入価格を引上げ 当社グループの平均購入価格*1及び主要営業エリアにおける市場成約価格*2（指数、FY2021=100） 当社主要営業エリアの市場成約価格 当社グループの平均購入価格 中期経営計画期間 160 150 144 140 事業戦略に基づく能動的な 購入価格の引上げ 130 131 120 市場価格の推移に連動した 110 購入価格の上昇 100 100 90 FY21 FY22 FY23 FY24 FY25 H1 地方中核都市への進出、非都市部への営業エリア拡大 都市部シェ
Slide 15: 大型バルク案件の販売進捗
（参考） 大型バルク案件の販売進捗 - 過去最大のバルク案件として計137戸を単一案件で購入（2024年３月） - FY2025 Q2末時点で累計53戸を販売済 案件概要 保有戸数の推移 １．晴海アイランドトリトンスクエア ビュータワー ▲12戸 累計販売戸数： 53戸 所在地：東京都中央区 当社購入： 71戸 137 ▲41戸 （総戸数：624戸） 125 ２．ヒルズ久が原１番館 所在地：東京都大田区 当社購入： 26戸 （総戸数：216戸） 84 ３．パークハイツ小豆沢 合計： 所在地：東京都板橋区 当社購入： 24戸 137戸 （総戸数：271戸） ４．山王ガーデンハイツ 所在地：東京都
Slide 16: 事業戦略のトピックス【3/4】販売事業期間短縮
事業戦略のトピックス【3/4】 販売事業期間短縮 （規律のある在庫管理） - データとロジックを重視した在庫管理が定着し、販売事業期間が順調に短縮 販売事業期間 鍵受領 販売 販売 販売 （賃借人退去 着工 完工 /購入決済） 開始 契約 決済 商品化日数 販売日数 リノベーション 販売 ＜商品化日数の推移＞ ＜販売日数の推移＞ 115 113 （日） 160 149 （日） 140 120 132 150 101 実績推移 110 122 140 94 119 92 130 115 89 109 100 86 120 110 長期化物件の処分に伴い 平均販売日数が伸長 90 100 工事品質
Slide 17: 事業戦略のトピックス【4/4】OC回転期間の短縮
事業戦略のトピックス【4/4】 OC回転期間の短縮 - OC出口戦略の多角化推進により、オーナーチェンジ物件の販売戸数が倍増 - 売上高の増加がOC回転期間の大幅な短縮を後押し オーナーチェンジ物件の販売進捗 FY24 Q2累計 FY25 Q2累計 KPI 実績 実績 前年同期比 OC販売用不動産残高 （Q2末残高） 790.0億円 808.4億円 +18.3億円 O ÷ C OC売上高* 棚 （リノベマンション事業（売買）） 82.6億円 153.2億円 +70.6億円 卸 資 産 回 転 単価* 33.4百万円 29.8百万円 ▲3.5百万円 期 間 × 販売戸数* 247戸 513戸 +
Slide 18: 財務戦略のトピックス【1/4】積極的な成長投資
財務戦略のトピックス【1/4】 積極的な成長投資 - キャピタルアロケーションポリシーに従い、成長投資として販売用不動産への投資を拡大 - 進行期は物件購入が好調であり、年間計画に対しハイペースで進捗 販売用不動産への投資額*（億円） FY25（予） 500～550億円 600 程度 521 バルク物件 購入分 大型 500 446 409 400 344 347 334 300 285 FY25 200 Q2累計 100 0 FY19 FY20 FY21 FY22 FY23 FY24 FY25 * 簿価増加分 Copyright © Starmica Holdings All Rights
Slide 19: 財務戦略のトピックス【2/4】第三者割当増資及び資本業務提携
財務戦略のトピックス【2/4】 第三者割当増資及び資本業務提携 - エクイティ調達（約７億円）により財務基盤が強化され、一層の成長投資が可能に - DBJとのファンド組成を本格化し、資金調達手段の多様化等により企業価値を最大化 資本業務提携の概要及び期待する効果 参考：活用キャッシュを最大化した場合の資金活用イメージ 調達した約７億円に対し、財務規律を維持しながらレバレッジを 資金調達の 調達額 ：約７億円 かけることで、最大約25億円分の追加の物件購入が可能 概要 方法 ：第三者割当増資 割当先 ：株式会社日本政策投資銀行（DBJ） 希薄化率 ：2.28% 業務提携の DBJ
Slide 20: 財務戦略のトピックス【3/4】流動化ファンド組成
財務戦略のトピックス【3/4】 流動化ファンド組成 - 流動化ファンドを組成し、当社の財務健全性やバランスシート回転を向上 - 賃貸中物件116戸の信託受益権を24億円で売却*し、OC出口戦略の多角化を加速 ファンド化スキーム ファンド スター・マイカ （売主） 信託受益権 売却 融資 賃貸中物件 借入金 金融機関 （116戸） 売買代金 信託受益権 配当 賃貸借契約 投資家 出資 エクイティ 配当 賃借人 スター・マイカ 出資 フィー フィー プロパティマネジメント 売買仲介 （PM） （ファンドの出口戦略サポート） 当社グループの収益獲得の流れ * 売買代金はリノベマンション事業へ計上 C
Slide 21: 財務戦略のトピックス【4/4】株主還元
財務戦略のトピックス【4/4】 株主還元 - 中期経営計画に則り、成長投資に加えて総還元性向40%の株主還元を目指す - 進行期は期初の予想を引上げDPS30.0円（予想）、３億円の自己株式を取得中 株主還元の実績及びFY25方針 １株当たり配当金（DPS）の推移 総還元性向 成長投資に加え、安定配当・増配を継続 40. 0 33.7% 39.8% 40.0% （指標） （単位：円） 35. 0 30.0 13.7億円*1 30. 0 12.3億円 1,400 追加検討余地 1,200 3.0億円 25. 0 （取得中） 1,000 8.9億円 4.6億円 自己株式 20. 0 取得 2.3億
Slide 22: IR戦略のトピックス 株主等との対話強化
IR戦略のトピックス 株主等との対話強化 - 決算説明会及びセミナーのアーカイブ配信や1on1面談を活用し、経営方針や戦略を伝達 - 欧州訪問（面談９件）や個人投資家向けセミナーへの登壇等、新規投資家との接点も増加 内容 FY25 H1実績 前年同期比 トピック等 決算説明会 １回 ±0回 FY24通期決算及び中期経営計画の説明会を実施 （１月、アーカイブ動画） ３件のIRセミナーに登壇 個人投資家向けセミナー ３回 +2回 神戸投資勉強会（４月） KabuBerry（５月） 湘南投資勉強会（５月） 機関投資家・アナリスト 1 on 1面談（国内） 61回 +28回 既
Slide 23: 1on1面談件数の推移
（参考） 1on1面談件数の推移 - 国内・海外とも機関投資家等と着実にリレーションを構築 機関投資家及びセルサイドアナリストとの1on1面談の延べ回数（回） 国内 海外 100 90 84 80 70 23 60 60 50 44 19 11 40 30 27 61 19 8 20 41 33 10 10 19 9 0 FY23 H1 FY23 H2 FY24 H1 FY24 H2 FY25 H1 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved 23
Slide 24: 2025年11月期業績予想
更新 ２ 2025年11月期業績予想 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 25: 2025年11月期 業績予想
2025年11月期 業績予想 2025年１月14日発表から 変更なし - YoY+10％超の成長、過去最高の売上・売上総利益・営業利益を目指す FY25 業績予想 事業戦略 オーナーチェンジ 売上高 640.6億円 当期純利益 34.4億円 物件への回帰 YoY +14.7％ YoY +10.8％ 都市部シェアの向上 売上総利益 108.0億円 EPS 102.0円 * リフォーム構造改革 YoY +10.0％ 販売事業期間短縮 （規律のある在庫管理） 営業利益 62.9億円 ROE 13.0％ YoY +14.0％ ファンド化の推進 （OC出口戦略強化） * FY25 Q2末時点で予測される
Slide 26: 2025年11月期 H2 見通し
更新 2025年11月期 H2 見通し - 購入：良好な利益進捗を背景に、事業戦略に合った物件購入を一層積極化 - 販売：底堅い需要の後押しを受け、都市部の高単価な物件を積極的に販売 連結PL（FY25 Q2累計実績及び進捗率） FY25 H2見通しの要点 FY25 Q2累計 業績予想 実績（億円） 進捗率（％） 売上高 337.2 52.6% FY26以降の利益成長へ向けた先行投資として 一層積極的な物件購入を予定 うちリノベマンション事業（賃貸） 23.5 52.6% うちリノベマンション事業（売買） 304.9 53.8% 都市部のオーナーチェンジ物件を中心とする基本的な 購 購
Slide 27: リノベマンション平均販売価格及び売上総利益率
（参考） 更新 リノベマンション平均販売価格及び 売上総利益率 - OCリノベ ：足元の販売が想定通り進んだ場合、販売価格及び売上総利益率が上昇見込み - 空室リノベ：販売価格の上昇により、１戸当たりの利益額はH1を上回ると予想 オーナーチェンジ物件（OCリノベ*1） 空室物件（空室リノベ*2） 平均販売価格（百万円） 売上総利益率（％） 平均販売価格（百万円） 売上総利益率（％） 100 .0% 都市部集中戦略や 100 .0% 高価格帯シフトにより 販売価格の上昇を 市場の成約価格上昇等に 見込む 50. 0 50. 0 90. 0% 90. 0% より、販売価格及び 利益率の向上を見込む
Slide 28: 足元の中古マンション市場のトレンド
（参考） 足元の中古マンション市場のトレンド 更新 - 市場の成約戸数は前年同月比で伸びており、足元の中古マンション市場は活況 - 短期的な市場停滞の兆候はなく、引続き順調に推移すると予想 当社主要展開エリアにおける中古マンション成約件数の対前年増減 ＜首都圏*1＞ ＜関西圏*2＞ ＜その他主要営業エリア*3＞ 増加 140% 140% 140% 直近約半年間で 120% 大幅に増加 120% 120% 100% 100% 100% 80% 80% 80% 減少 60% 60% 60% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 2月 3月 4月 5月 12月 10月 11月
Slide 29: 株主等との対話の実施状況 ①株価に対する当社認識
３ 株主等との対話の実施状況（質疑応答） ①株価に対する当社認識 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 30: 株価に対する当社認識 サマリー
株価に対する当社認識 サマリー 中期経営計画期間に入り、株価は約70%上昇 株価推移 中期経営計画の上方修正や業績好調への好感と評価 FY2025に入り、TOPIXやセクター平均を大幅にアウトパフォーム P.31～ PBRは１倍を上回り、ROEは12%以上を継続 PBR PER向上による評価向上余地は多分にあると認識 要素分解 当社PER：10.0x、不動産セクター平均：14.3x 金融危機を最小限の減益で乗り越えた、不況期に真価を発揮するビジネスモデル P.33～ EPS成長目標達成及び成長期待の醸成・安定性の価値の周知によるPER向上を目指す NAVベース 評価向上の余
Slide 31: 株価に対する当社認識【1/3】株価推移
株価に対する当社認識【1/3】 株価推移 - 中期経営計画期間の直前に当たるFY2023期末と比較して、株価は70%上昇 FY2023期末以降の株価推移（2023年11月30日～2025年５月30日） 1,100円 2025年５月30日 1,033円 1,000円 900円 騰落率：70% 800円 2023年11月30日 欧州IR訪問 607円 700円 配当予想の引上げ 中期経営計画の上方修正 FY2025業績予想発表 600円 欧州IR訪問 上方修正 （FY2024予想） 500円 配当予想の引上げ 中期経営計画発表 （FY2024予想） FY2024 FY2025 400円 1
Slide 32: 相対パフォーマンス
（参考） 相対パフォーマンス - FY2025に入り、TOPIXやセクター平均を大幅にアウトパフォーム 株価推移（指数、2023年11月30日=100） 180 170 170 160 150 140 132 東証プライム 130 不動産セクター平均* 120 TOPIX 118 110 100 100 90 FY2024 FY2025 80 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 2023年 2024年 2025年 * 2025年５月末時点で東証プライムに上場の49社の騰落率を単純平均し当社算出、2023年1
Slide 33: 株価に対する当社認識【2/3】PBR要素分解
株価に対する当社認識【2/3】 PBR要素分解 - 足元でPBRは１倍を上回り、ROEは12%以上を継続 - PER向上による評価向上余地は多分にあると認識 PBRの要素分解 PBR ＝ ROE × PER 1.2x 13.0% 10.0x 当社 東証プライム不動産セクター平均 当社 東証プライム不動産セクター平均 当社 東証プライム不動産セクター平均 1.4x 21.0% 19.0x 1.3x 1.3x 1.3x 18.0% 17.0x 1.2x 14.3x 13.9x 直近５期の推移 1.2x 15.0% 13.0% 15.0x 1.1x 1.1x 12.0% 13.0x 9.1% 13.
Slide 34: （参考）業績の安定性
（参考）業績の安定性 - 金融危機を最小限の減益で乗り越えた、不況期に真価を発揮するビジネスモデル リーマンショック時（2007～2010）の営業利益額の推移（指数、2007年=100） 当社 東証プライム不動産セクター平均（対象：32社） * 最小限の減益で 金融ショックを乗越え 100 100 89 86 90 80 74 70 60 50 40 30 20 20 14 10 10 0 2007 2008 2009 2010 * 2025年２月時点で東証プライムに上場している不動産セクターの企業（全50社）より、業績データを取得可能な企業を抽出、当社作成 Copyright © Starm
Slide 35: （参考）安定性とPER
（参考）安定性とPER - EPS成長目標達成及び成長期待の醸成・安定性の価値の周知によるPER向上を目指す 主要プライム上場企業の評価*（不動産セクター） ROE 当社 16 （目指す姿） 14 当社 （FY24期末） PER向上＝ 12 不動産セクター内で当社の「成長」 × 「安定」の評価が マンション 高まっている状態 ディベロッパー 10 （成長性：相対的に成長率が高い） 8 総合不動産企業 6 （安定性：相対的に利益率が安定、 4 堅実に収益を計上） 2 0 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10. 0 12. 0 14. 0 16. 0 PER * 2024年12月時点、不動
Slide 36: 株価に対する当社認識【3/3】NAVベースでの評価
株価に対する当社認識【3/3】 NAVベースでの評価 - NAVベースで、評価向上の余地は十分にあるものと認識 １株当たりNAV*1（税引後含み益を考慮した時価純資産）及び株価*2 （単位：円） １株当たり純資産 税引後１株当たり含み益 株価 約 1,400円 1,419 P/NAV 1.0x 1,313 1,4 00.00 適正水準との 1,2 00.00 ギャップ 株価 1,033円 1,0 00.00 （FY25 Q2末時点） PBR 1.0x 800 .00 含み益 600 .00 513 （税引後） NAV + 400 .00 （Net Asset Value） ≒当社の考える 簿価
Slide 37: （参考）含み益の増減【1/2】
（参考）含み益*1の増減【1/2】 増減の考え方 - 販売活動によって、含み益のうち３割程度を実現 - 物件購入と保有物件の評価額上昇によって、含み益は10億円増加 含み益の期中増減 +2億円 +80億円 ▲72億円 268億円 258億円 期中に実現した割合*2： 28.1% ≒72億円/258億円 期中の販売による FY23期末の 期中の購入による 時価評価による FY24期末の 含み益の実現分 含み益 増加分 増減分 含み益 （減少） *1 含み益（保有物件の合計値） = 保有物件の時価総額 – 販売用不動産残高 – 想定販売コスト（仲介手数料・リノベーションコスト等） *2 期中に実現
Slide 38: （参考）含み益の増減【2/2】
（参考）含み益の増減【2/2】 時系列推移 - 含み益が期中に実現する割合は安定して年間３割程度 直近10年間に実現された含み益（億円） 41.0% 140 40. 0% 32.1% 31.7% 期中に 実現した割合*： 28.2% 28.1% 28.3% 120 24.9% 25.2% 24.2% 30. 0% 23.9% 24.0% 100 （10年平均） 20. 0% 80 10. 0% 60 85 期中の販売による 0.0 % 72 40 71 含み益の実現分 54 47 -10.0% 34 20 28 29 19 23 0 -20.0% FY15 FY16 FY17 FY18 FY1
Slide 39: 株主等との対話の実施状況 ②よくある質問
３ 株主等との対話の実施状況（質疑応答） ②よくある質問 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 40: 株主等との対話の実施状況【1/4】
Q A 株主等との対話の実施状況【1/4】*1 NEW！ 市場環境：旺盛な需要を背景に、足元の市場環境は活況 - 首都圏の中古マンション市場において、当社グループの主要な販売物件が含まれる中価格帯領域 （成約価格3,000万円超、１億円以下）の在庫件数は減少しており、旺盛な需要を反映していると評価 - 成約率及び成約件数も増加しており、市場環境は活況と認識 購入価格の上昇分を 当社販売：販売価格上昇により、総利益額を確保 ▲ 販売価格に転嫁できているのか？ - 当社グループが販売した物件のうち空室リノベ物件は、都市部シェアの向上及び高価格帯領域の取組深耕 による購入価格引上げ後に購入し
Slide 41: 株主等との対話の実施状況【2/4】
Q A 株主等との対話の実施状況【2/4】* 更新 情報ネットワーク：業界のパイオニアとして高度な情報収集力 - 事業開始以来、買い手の少ないファミリータイプのオーナーチェンジ物件のパイオニアとして 不動産仲介会社と強固な情報ネットワークを構築 - 年間約５万戸分の中古マンションの売買情報を収集し、各期の購入目標を達成するための情報収集は 十分にできているものと評価 物件購入を安定して継続 オペレーション ：仕組化による迅速な業務遂行 ▲ できている要因は？ - 査定・現地調査から契約・決済に至る各工程での手間のかかる業務を内製化し仕組化 - 仕入部門及び関連部署の正社員数は約100名
Slide 42: 株主等との対話の実施状況【3/4】
Q A 株主等との対話の実施状況【3/4】*1 調達金利上昇への対応は適宜実施 更新 - 当社グループの金融機関からの借入にかかるコストは金利変動の影響を受けるが、業績へのインパクトを 限定的にすべく、従前より規律あるヘッジ方針に則り、金利スワップ等による金利固定化を適宜実施 - 金利動向をタイムリーに捉え、直近では2025年４月に追加で約定 - 今後も金融情勢を注視しながら、機動的な対応を実施する 住宅ローン金利の急激な上昇は起こりづらく、需要への影響は小さいと想定 金利上昇による - 日本の住宅ローン利用者は約80%が変動金利（短期金利連動）を選択、適用金利1.0%以下が大半*2
Slide 43: 株主等との対話の実施状況【4/4】
Q A 株主等との対話の実施状況【4/4】*1 成長投資としての物件購入が営業キャッシュフロー上はマイナスに作用する 更新 - 保有する物件は購入方法を問わずバランスシート上は棚卸資産（販売用不動産）に計上 - 販売を上回るペースで戦略的に購入を行っており、営業キャッシュフローはマイナス傾向 オーナーチェンジ物件購入を投資と捉えた仮定上のキャッシュフローを考え得る - 当社の購入する物件は、購入から販売までを短期間で回転させる空室物件と、退去まで賃貸収益を 生みながら保有し、結果的に事業期間が長期に亘るケースもあるオーナーチェンジ物件とに大別される 営業キャッシュフローが - オーナー
Slide 44: APPENDIX ①中期経営計画の骨子
2025年１月14日発表から 変更なし ４ APPENDIX ①中期経営計画の骨子（2024年11月期 決算説明資料より再掲） 開示済資料からの抜粋となります。 詳細は「2024年11月期 決算説明資料」及び「FY24-26 中期経営計画 “Find the Value 2026”」を ご参照ください。 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 45: 中期経営計画定量目標見直し【1/3】
中期経営計画定量目標見直し【1/3】 追加・修正する定量目標 2025年１月14日発表から 変更なし - 成長目線及び効率性改善の進捗状況を示すべく、定量目標を追加・修正 ROE 12.0+% ＝ 変更なし FY26 計数目標 営業利益率 10.0+% ＝ 変更なし 事業戦略 売上高 700億円 EPS成長率 5.0+% 14.0+% 販売事業期間 ▲1.5か月 OC回転期間* ▲18か月 ＋ 販売用不動産残高 1,000+億 ＝ 変更なし 営業利益 70億円 自己資本比率 25.0+% ＝ 変更なし 財務戦略 取り下げ WACC 2.0% ー （株主資本コストをモニタリング） 総還元性向 4
Slide 46: 中期経営計画定量目標見直し【2/3】
中期経営計画定量目標見直し【2/3】 戦略の要諦 2025年１月14日発表から 変更なし - 企業価値最大化のために、資本コストを意識し、収益性・効率性・成長性を追求する PBR ROE × PER 収益性 営業利益率10.0+%を維持する事業ポートフォリオマネジメント EPS成長率 購入戸数/販売戸数/利益成長の継続性 オーナーチェンジ 物件への回帰 リノベM事業（賃貸）：NOIの改善 都市部シェアの向上 リフォーム構造改革 リノベM事業（売買）：利益率の高いOC販売戸数増加 オーナーチェンジ物件、都市部中古マンションを インベストメント事業：事業規模、組織拡大 中心に成長投
Slide 47: OC回転期間の短縮
OC回転期間の短縮 2025年１月14日発表から 変更なし - 空室物件は長期化物件の処分を進め、FY24において回転期間を大きく短縮 - オーナーチェンジ物件は保有期間等をふまえた出口戦略の多角化により大幅改善を目指す 棚卸資産回転期間（＝期末販売用不動産残高／売上高）の見通し リノベマンション事業（売買）全体 OC回転期間 空室回転期間 FY24は長期保有物件（≒退去確率が低い物件） OC回転期間の短縮をキードライバーとして、 の賃貸中の状態での売却を促進し効率性を改善 FY24は長期化物件の処分が進み大きく短縮 売買全体の効率性を向上させる FY25以降はファンド組成も実施しながら 今後
Slide 48: 中期経営計画定量目標見直し【3/3】キャピタルアロケーションポリシー
中期経営計画定量目標見直し【3/3】 キャピタルアロケーションポリシー 2025年１月14日発表から 変更なし - 資本コストを大きく上回るROE・成長率に鑑み、キャピタルを成長投資へ優先的に割当 > < 前提 ROE 株主資本コスト 期待成長率 企業価値の最大化 成長投資を優先 今後３年間のキャッシュフロー ５つの基本ポリシー 販売用不動産への 成長投資額（億円） Cash-in 1 Cash-out 投資額（億円） 500～550億円 1 程度/年 600 2 3 ROE向上、株主資本コストの 521 適正水準維持により、企業価値及びエクイ ティスプレッド*1の最大化を目指す 物件購入分
Slide 49: APPENDIX ②事業内容
４ APPENDIX ②事業内容 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved
Slide 50: 事業ポートフォリオの基本方針
事業ポートフォリオの基本方針 - リノベマンション事業をコア事業と位置づけ、グループ全体で収益最大化を目指す グループ全体の 事業戦略策定・経営管理 プライベート リノベマンション リノベマンション 投資用不動産 不動産賃貸管理業 バンキング 売買等 売買仲介 売買・賃貸管理 (投資助言業) マンション事業 スター・マイカ物件の スター・マイカ物件の 売買 区分マンションの売買 リノベ 仲介 仲介 スター・マイカ物件の 賃貸 区分マンションの賃貸 賃貸管理 収益不動産の売買・ スター・マイカ物件の インベストメント事業 賃貸/事業投資 賃貸管理 外部顧客向け ファンド物件の 外部投資家物件の賃
Slide 51: コア事業（全体図）
コア事業（全体図） - 社会に価値を生み出すバリューチェーン 購入 保有 ■ ファミリータイプの ■ 賃借人の自然退去まで物件を保有 オーナーチェンジ物件をメインで取得 ■ 当社グループでの賃貸管理により、 ■ 一般的に流通しにくい物件の売買市場を創出 賃借人の快適な暮らしをサポート 不動産の流動性向上に貢献 ■ 良質なリノベーションマンションを ■ 古くなった物件を短期間で高品質な 全国主要都市で供給 住まいへバリューアップ ■ 多様化する消費者のニーズに応えた ■ 「まだ使えるものを残す」 商品設計 環境にも十分配慮した施工 販売 リノベーション Copyright © Starmica
Slide 52: スター・マイカの投資姿勢を表す5つのキーワード
スター・マイカの投資姿勢を表す ５つのキーワード - 出口の手堅い物件へのポートフォリオ投資により、確実性高く収益を生み出す 主要都市圏に分散した 1 一室単位の中古マンション売買 物件ポートフォリオ 価格差に注目した”裁定取引” 2 “オーナーチェンジ物件*”中心 賃料収受によるストック収入 3 ファミリータイプの物件 需要の底堅い 4 都市部の物件へ注力 実需層向け物件 新築でも中古でもない 5 リノベーション * 入居者(賃借人)がいたままの状態で売買される収益物件 Copyright © Starmica Holdings All Rights Reserved 52
Slide 53: コア事業（ステークホルダー）
コア事業（ステークホルダー） - 購入及び販売は一般消費者との取引がメイン - オペレーションは内製化と外部委託とのバランスを取り、効率的な運営を実現 年間３万件を超える情報を取得 首都圏中心にグループ内の賃貸管 リノベーションプラン・仕様の 不動産仲介会社を経由した実需層 不動産仲介会社経由した個人から 理子会社による管理が過半 作成、竣工時検査などの商品品質 への販売がメイン の購入が過半 地方物件等一部は外部賃貸管理 に関わる業務は自社内で完結 仲介子会社経由の販売も 法人からの直接購入も一部あり 会社に管理委託 リノベーション協力会社へ 全体の2割程
Slide 54: 事業ヒストリー
事業ヒストリー - 主力のリノベマンション事業において、売買・保有戸数を増加させ、 中古マンション市場の拡大をリード ＜リノベマンション事業 取引戸数の推移（戸）＞ ＜ 創業期 ＞ ＜ 確立期 ＞ ＜ 拡大期～安定成長期 ＞ ビジネスモデルで個性を発揮、 保有戸数積上げでビジネスモデルを強化、 営業エリア展開や空室購入戦略、 創業６期目でIPO 事業を安定化 売買戸数を急速に増加 プライム市場に移行、神戸支店開設（2022年） 1,8 00 4,5 00 名古屋営業所、仙台支店、福岡支店、札幌支店を開設（2018～2020年） 3,973 1,6 00 4,0 00 1,465 1,430 1
Slide 55: 保有物件ポートフォリオ
保有物件ポートフォリオ - １戸単位での積上げにより、十分に分散されたポートフォリオ 築年別 専有面積別 地域別 平成20年～ 平成10年～ 平成元年～ 40㎡未満 40㎡～ 60㎡～ 東京都 他首都圏 関西圏 昭和56年～ ～昭和55年 80㎡～ 100㎡～ 他支店エリア 他 3.1% 2.6% 1.6% 1.1% 13.5% 11.9% 13.4% 16.6% 18.9% 17.6% 19.7% 22.1% 20.5% 22.4% 残高構成比*1 26.5% 21.7% 28.2% 55.7% 55.5% 22.2% 33.4% 27.4% 43.2% 36.3% 22.6% 21.2%
Slide 56: 会社概要
会社概要*1 (2025年５月31日現在） 会社名 スター・マイカ・ホールディングス株式会社 代表者 代表取締役 水永 政志 設立 1998年7月24日 リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業を展開する 事業内容 グループ全体の経営戦略、経営管理等 上場 2019年6月1日 市場 東証プライム（証券コード 2975） 自己資本 285億円 スター・マイカ株式会社、スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社、 グループ会社 スター・マイカ・レジデンス株式会社、スター・マイカ・プロパティ株式会社、 スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社 本社（東京都港区）、札幌
Slide 57: お問い合わせ先
お問い合わせ先 スター・マイカ・ホールディングス株式会社 部署 ： 社長室 IRグループ E-mail ： ir.group@starmica.co.jp URL : https://www.starmica-holdings.co.jp/ 本資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を 前提としております。実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。 決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております。