Ichigo Office Reit Investment Corporation · TSE:8975

Ichigo Office Reit Investment — FY2020 Apr Earnings Presentation

75 slides from Ichigo Office Reit Investment's earnings presentation, Jun 15, 2020

  1. Slide 1: Ichigo Office 2020年4月期 決算説明資料

    いちごオフィス （8975） Ichigo Office 2020年4月期（第29期）決算説明資料 June 15, 2020 いちごオフィスリート投資法人(8975) Ichigo Office REIT Investment Corporation いちご投資顧問株式会社 Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. www.ichigo-office.co.j

  2. Slide 2: 新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ

    新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ この度、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および ご関係者の皆様、また、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、 心よりお見舞いを申し上げます。 私たちいちごの役職員一人ひとりは、一日も早いご回復をお祈りいたします。 いちご役職員一同 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 2

  3. Slide 3: Make More Sustainable

    Make More Sustainable サステナブルインフラの「いちご」 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20181213 15：26

  4. Slide 4: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  5. Slide 5: © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

    © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  6. Slide 6: 目次

    目次  2020年4月期 運用実績 0・・・07  【内部成長戦略】  心築がもたらす内部成長と資産価値の向上 ・・・25  決算ハイライト ・・・08  賃料ギャップは高水準が続く ・・・26  決算内訳 ・・・09  財務ハイライト ・・・10  【外部成長戦略】  資産入替を通じた着実なNOIの向上と譲渡益  安定した分配金の成長 ・・・11 の獲得 ・・・27  投資主価値の着実な向上 ・・・12  スポンサーサポートを活用した持続的な成長 （巡航EPUの成長） モデル ・・・28  投資主価値の着実な向上 ・・・13  パイプライン ・・・29 （1口当た

  7. Slide 7: 2020年4月期 運用実績

    2020年4月期 運用実績 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 7

  8. Slide 8: 決算ハイライト

    決算ハイライト 2020年4月期実績 説 明 • 取得：いちご中目黒ビル • 商業施設の譲渡およびオフィス特化型ポートフォリオの追求 （取得価格 14.9億円） 外部成長 • 譲渡：ライオンズスクエア川口 • 含み益を上回る譲渡益（3.9億円）の実現 （譲渡価格 28.4億円） • 期末稼働率（全物件） 99.6% • 当期中は新型コロナウイルスによる影響は見られず 内部成長 • 増額改定 68件（平均増額率 9.0%） • 賃料改定により、月額賃料 10百万円増 • 増額入替 34件（平均増額率 30.1%） • テナント入替により、月額賃料 12百万円増 • 投資法人債発行 10億円 •

  9. Slide 9: 決算内訳

    決算内訳 （単位：百万円） 2019年10月期 2020年4月期 2020年4月期 予想比 主な差異要因 （予想比） 実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B） ■ 不動産等売却益の増加 +398 営業収益 8,304 8,260 7,836 +424 ■ 不動産賃貸事業収益の増加 +25 ・ 2020年4月期物件取得による増加 : +3 営業利益 4,363 4,381 3,956 +424 ・ 2020年4月期物件譲渡による減少 : -5 【既存物件】 3,554 3,576 3,147 +428 ・賃料共益費収入の増加 : +27 経常利益 （いちご神田錦町ビル : +7、いちご大

  10. Slide 10: 財務ハイライト

    財務ハイライト 借入期間の長期化と金利固定化を推進 2019年4月30日 2019年10月31日 2020年4月30日 1口当たりFFO 2,558円 2,581円 2,621円 1口当たり分配金 2,255円 2,150円 2,163円 1口当たりNAV 87,934円 91,618円 93,193円 総資産LTV 48.1% 48.0% 48.1% 平均借入金利 1.00% 0.99% 0.97% 平均借入期間 6.2年 6.4年 6.7年 金利固定化比率 96.9% 97.7% 97.8% ※ 1口当たりFFO ＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損

  11. Slide 11: 安定した分配金の成長

    安定した分配金の成長 （単位：円） 2,255 18期連続増配の実績 2,150 2,163 2,106 2,087 （2010年4月期～2019年4月期、この間の年平均成長率 13.2%） 2,014 1,964 1,904 1,923 1,930 1,740 1,706 1,603 1,537 1,541 1,547 1,494 1,387 1,219 1,031 979 （※） 899 （※） （※） 737 （※） 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 4月期 10月期 4月期 1

  12. Slide 12: 投資主価値の着実な向上（巡航EPUの成長）

    投資主価値の着実な向上（巡航EPUの成長） 2020年4月期は21円 / 口の譲渡益を分配（前期 49円 / 口） 業績予想は保守的であり、巡行EPUの維持・向上を目指す ■ 譲渡益 ■ 一時差異等調整積立金および配当積立金取崩 （単位：円） ■ 巡航EPU 2,255 2,150 2,163 186 49 21 2,106 2,087 1,964 2,014 69 69 69 69 69 69 107 2,032 2,073 2,037 2,018 1,945 2,000 (+1.6%) (+2.0%) (-1.7%) 1,857 (+4.7%) (+2.8%) (-0.9%) (+1.8%

  13. Slide 13: 投資主価値の着実な向上（1口当たりNAVの成長）

    投資主価値の着実な向上（1口当たりNAVの成長） 資産入替を通じたポートフォリオの質向上による継続的なバリューアップ 成長率：47.6% 2015年9月 オフィス特化型リートへの転換 91,618 93,193 85,957 87,934 84,076 81,155 76,400 78,336 73,493 70,117 63,140 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 ※ 1口当たりNAV ＝（分配金

  14. Slide 14: 稼働率、平均賃料単価の推移

    稼働率、平均賃料単価の推移 2020年4月期も高水準の稼働率を維持 平均賃料単価は都心6区、全物件ベースともに着実に上昇 ■ 契約稼働率と経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均坪単価の推移 （オフィス） 100% （単位：円） 99.3% 99.3% 98.9% 99.1% 99.6% ■ 全物件 ■ 都心6区 17,800 99.1% 17,200 17,300 98.9% 98.5% 16,900 16,900 98.2%※ 97.2% 契約稼働率 15,000 経済的稼働率 14,600 14,700 14,500 95% 14,200 ※ 2020年3月末に主要テナントが退去した恵

  15. Slide 15: 内部成長の進展 ①：継続的な賃料収入アップ

    内部成長の進展 ①： 継続的な賃料収入アップ 増額入替・増額改定は順調に推移、賃料収入の増加率は過去最高 ■ 月額賃料の変動 （オフィス、期中の取得および売却物件を除く） （百万円 / 月） +58 -42 +10 契約改定による増減 入替および稼働率変動による増減 +10百万円（+0.9%） +16百万円（+1.5%） 1,128 1,101 年率4.9%増加 2019年10月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 増額・減額改定 2020年4月期末 ※ 稼働率の変動（オフィス）（期中取得の物件除く）：99.3%（2019年10月期末） → 99.6%（2020年4月期末） © Ichigo

  16. Slide 16: 内部成長の進展 ②：既存テナントの賃料改定

    内部成長の進展 ②： 既存テナントの賃料改定 2020年4月期の平均増額率は+9.0%（過去最高） 賃料改定により月額賃料は10百万円増 ■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額改定 ■据置更新 ■ 増額改定 増額改定による 減額改定による （単位：千円） +10,053 増額分 減額分 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 減額改定件数 0件 10,053 +7,024 7,024 61.3% 70.2% 67.6% +4,873 82.8% 据置更新件数 191件 4,873 改定による 賃料変

  17. Slide 17: 内部成長の進展 ③：新規成約における賃料増額

    内部成長の進展 ③： 新規成約における賃料増額 新規成約の90%以上が賃料増額、平均増額率 +30.1% テナント入替により月額賃料は12百万円増 ■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース） ■ 減額入替 ■同額入替 ■ 増額入替 +12,980 （単位：千円） 2.3% 入替による 4.8% 減額入替件数 3件 賃料変動額 13,156 平均減額率 -13.2% +8,920 12.1% 8.5% 2.1% 13.6% 増額入替による 同額入替件数 9,500 増額分 1件 減額入替による 0.0% 減

  18. Slide 18: 外部成長：オフィス特化型ポートフォリオの追求

    外部成長：オフィス特化型ポートフォリオの追求 渋谷・恵比寿に隣接する中目黒エリア所在の中規模オフィスを取得 商業施設を譲渡、分配金の増加に寄与すると共に成長資金を確保 ■ 2020年4月期 取得物件 ■ 2020年4月期 譲渡物件 いちご中目黒ビル ライオンズスクエア川口 物件名 取得日 2020年4月14日 物件タイプ 商業施設 取得先 外部（国内の合同会社） 帳簿価格 2,360百万円 所在地 東京都目黒区 鑑定評価額 2,530百万円 東急東横線、東京メトロ日比谷線 譲渡価格 2,845百万円 立地 「中目黒」駅 徒歩約8分 譲渡日 2020年4月24日 オフィス需要が好調な渋谷、恵比寿

  19. Slide 19: 「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度の導入

    「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度の導入  2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 ② Jリーグの全56クラブと全試合が対象  いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 19

  20. Slide 20: 中長期的な成長に向けて

    中長期的な成長に向けて © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 20

  21. Slide 21: 新型コロナウイルス（COVID-19）の影響

    新型コロナウイルス（COVID-19）の影響 （2020年5月25日現在）  2020年3月以降、飲食店やサービス業など一部のテナントより賃料の 減額要請、解約通知を受領 減額要請 解約通知 件数 52件 15件 足下の 面積割合※ 7.0% 1.3% 状況 ※ 2020年4月期末時点の賃貸面積合計に対する割合 （2020年5月25日現在）  各社の状況に応じて、資金繰りに窮しているテナントへの支援策として、 期間限定の賃料支払い猶予や賃料減額等について協議中  その他、リーシング活動や修繕工事の一部に遅れが発生  現時点での業績への影響は限定的であるが、2020年10月期および 20

  22. Slide 22: 感染拡大防止に即応した物件運用

    感染拡大防止に即応した物件運用  感染拡大防止に関する啓蒙ポスターを館内に掲示  行政による各種案内の共有（掲示）と配布  共用部にアルコール消毒液を設置  エレベーター等のボタン、建物出入口のドアノブ等の除菌作業を徹底  管理・清掃会社スタッフのマスク着用、手洗い、消毒、うがいを励行  （テナント内で）罹患懸念者が発生した場合には、行政との速やかな連携や、館内 の除菌作業が迅速に実施できる体制等を構築 ■ 館内掲示例 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation A

  23. Slide 23: With / After コロナの環境における中規模オフィス

    With / After コロナの環境における中規模オフィス テレワークの普及に伴い、都心と郊外の中間に所在するターミナル拠点に 「サテライトオフィス」などを設置する動きが加速するものと考える With / Afterコロナの環境における、オフィスの在り方（イメージ） Before コロナ With / After コロナ 地 方 地 方 郊 外 郊 外 都 心 都 心 基本、都心のオフィスへ通勤 BCPを考慮した企業経営 通勤ラッシュの緩和 • 都心と住宅地（郊外）の間に所在するターミナル拠点での オフィス開設 • 地方、リゾートエリアでのテレワークも可能に © Ichigo Investm

  24. Slide 24: 成長戦略ロードマップ

    【成長戦略ロードマップ】 投資主価値の最大化に資する持続的成長 2019年4月期末 2022年4月期末 目標 投資主価値の最大化に資する持続的成長 強固なポートフォリオの構築と共に、持続的成長を徹底追求する 2022年4月期 目標  内部成長 • 「いちごレイアウトオフィス」、「いちごラウンジ」といった独自性の高いオフィス環境の 巡航EPU 提供を通じた差別化戦略を推進 • 価値向上CAPEXによるバリューアップと投資効率を追求 2,000円 ➡ 2,200円 • 「テナント満足度」を重視した収益性を維持、向上 （+10.0%） • テナント企業の成長支援（テナント間のネットワーキング、ビジ

  25. Slide 25: 心築がもたらす内部成長と資産価値の向上

    【内部成長戦略】 心築がもたらす内部成長と資産価値の向上 物件の特性に応じた心築を通じて内部成長を実現し、資産価値の向上を図る 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 いちご内本町ビル（大阪市中央区） いちご内神田ビル（東京都千代田区） いちご乃木坂ビル（東京都港区） いちごラウンジ いちごレイアウトオフィス • デザイン性の高い共用部と快適なオフィス • 快適性と機能性に配慮したデザインによる • ビジネスのオープンイノベーションが活性化 空間の提供により、テナント満足度の向上と 入居テナント専用の共用ラウンジと会議室 されるような自由度の高いオフィス空間の 賃料収入アップを

  26. Slide 26: 賃料ギャップは高水準が続く

    【内部成長戦略】 賃料ギャップは高水準が続く 2020年4月期のオフィス賃貸マーケットは好調を維持 336（35.7%） ■ 契約賃料とマーケット賃料における賃料ギャップ推移 （オフィス） ■ オフィステナントの契約更新時期と 月額賃料ギャップ分布 （単位：百万円） ■ 10%以上 ■ 0%以上～10%未満 64 5% ■ -10%以上～0%未満 ■ -10%未満 全体 都心6区 249（26.5%） 1.48% 8 48 1.48% 0.38% 59 -0.34% 0% 188（20.0%） 0.40% 0.21% 75 -0.43% 167（17.8%） 19 -1.07% 8 -2.35

  27. Slide 27: 資産入替を通じた着実なNOIの向上と譲渡益の獲得

    【外部成長戦略】 資産入替を通じた着実なNOIの向上と譲渡益の獲得 ■ 2017年以降の資産入替 （商業施設等の譲渡と中規模オフィスの取得） 2017年4月期～ 2018年4月期～ 2019年4月期～ 2020年4月期 2017年10月期 2018年10月期 2019年10月期 • 4物件 • 3物件 • 3物件 • 1物件 譲渡 • 譲渡価格 44億円 • 譲渡価格 60億円 • 譲渡価格 60億円 • 譲渡価格 28億円 （11物件） （譲渡益 0.3億円） （譲渡益 15.9億円） （譲渡益 10.8億円） （譲渡益 3.9億円） 取得 • 3物件 • 3物件 • 3物件 • 1物件 （

  28. Slide 28: スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル

    【外部成長戦略】 スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル スポンサーサポートを活用し、資産入替等を通じた持続的成長を追求 取得 売却 いちごオフィス いちご （8975） （東証一部 2337） 取得 外 部 スポンサーの「心築」機能を活用し、 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却 現存物件の価値向上、修繕等を 通じた循環モデルの構築を目指す ブリッジ機能 売却 物件取得における優位性 ・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート） ・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能 ・ マーケット環境

  29. Slide 29: パイプライン

    【外部成長戦略】 パイプライン いちごグループ保有資産（約620億円） 優先交渉権保有物件（ブリッジファンド） いちご博多駅前 いちご花京院ビル 吉祥寺 いちご博多明治通りビル スクエア （宮城県仙台市） セントラルビル （福岡県福岡市） ユニゾ立川ビル （福岡県福岡市） （東京都武蔵野市） （東京都立川市） JR中央線他「立川」駅 徒歩約8分、 立地 多摩モノレール「立川北」駅 徒歩約7分 優先交渉権 3,830百万円 価格 優先交渉権 2021年5月16日 期限 トレードピアお台場 いちご赤坂317ビル 櫻岳ビル いちご博多駅東ビル 営業者名 合同会社立川ホールディングス （東京都港区）

  30. Slide 30: 投資主価値向上に連動する「完全成果報酬」への移行 ①

    投資主価値向上に連動する「完全成果報酬」への移行 ① 変更前料率 変更後料率 運用報酬体系 （2020年10月30日まで） （2020年11月1日から） 資産規模連動 運用報酬Ⅰ 総資産額×料率 0.25% – 取得報酬 取得価格×料率 0.5% – 譲渡報酬 譲渡価格×料率 0.5% – 合併報酬 評価額×料率 0.5% – 廃止 経常CF×料率 2.0% – 運用報酬Ⅱ 分配金×料率 2.0% – （当期1口CF－前期1口CF） インセンティブ報酬 30.0% – ×発行済投資口数×料率 利益連動 収益・分配金 DPU×NOI×料率 – 0.0054% 成果報酬 譲渡成果報酬 譲渡益×料率

  31. Slide 31: 投資主価値向上に連動する「完全成果報酬」への移行 ②

    投資主価値向上に連動する「完全成果報酬」への移行 ② ■ 報酬体系の比較 （2015年10月期～2020年4月期、5年間の合計値） （単位：百万円） 8,009 - 4.2% 7,670 844 ■ 運用報酬Ⅰ 528 108 391 ■ 運用報酬Ⅱ ■ 取得報酬 1,464 ■ 譲渡報酬 ■ インセンティブ報酬 ■ 収益・分配金成果報酬 ■ 譲渡成果報酬 7,142 5,201 変更前 変更後（試算） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights rese

  32. Slide 32: 2020年10月期 予想

    2020年10月期 予想 （単位：百万円） 2020年4月期 2020年10月期 増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2020年4月期実績比） 実績（B） 予想（A） 営業収益 8,260 7,772 -488 ■ 不動産等売却益の剥落 -398 ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -89 営業利益 4,381 3,940 -440 ・ 2020年4月期物件取得による増加 : +30 ・ 2020年4月期物件譲渡による減少 : -113 経常利益 3,576 3,123 -452 【既存物件】 ・賃料共益費収入の減少 : -16 恵比寿グリーングラス ： +20、いちご乃木坂ビル ： +16、いち

  33. Slide 33: 2021年4月期 予想

    2021年4月期 予想 （単位：百万円） 2020年10月期 2021年4月期 増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2020年10月期予想比） 予想（B） 予想（A） 営業収益 7,772 7,762 -9 ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -9 ・賃料共益費収入の減少 : -2 恵比寿グリーングラス： +19、いちご西参道ビル： +12、 営業利益 3,940 3,883 -57 いちご新川ビル： +6、いちご八丁堀ビル： +6、他 新型コロナウイルス感染症拡大の影響による減少： -90 経常利益 3,123 3,093 -30 ・季節変動による水道光熱費収入の減少 : -4 ・解約違約金収入

  34. Slide 34: ESG（環境・社会・ガバナンス）へのコミットメント

    ESG（環境・社会・ガバナンス）へのコミットメント © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 34

  35. Slide 35: いちごオフィスのサステナビリティ理念

    いちごオフィスのサステナビリティ理念  いちごオフィスのサステナビリティ方針 私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献 することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取組むことを目的に、以下の とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。 1. 環境との調和 不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。 2. 省エネルギー 不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の削

  36. Slide 36: いちごオフィスにおけるESGの取組み（環境）

    いちごオフィスにおけるESGの取組み（環境）  GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）  2019年度評価では、3年連続で最高位の「Green Star」を獲得 – 評価項目 • パフォーマンス指標 / リスクと機会 / ステークホルダーとの関係構築 – 総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」（5段階）においては 「3 Star」を取得  各種環境認証の取得： 11物件、賃貸可能面積合計（オフィス）の21.1%（2020年4月末） ■ CASBEE ■ BELS ■ DBJ Green Building （建築物環境総合性能評価システム） （建築物省エネ

  37. Slide 37: いちごオフィスにおけるESGの取組み（社会）

    いちごオフィスにおけるESGの取組み（社会）  新型コロナウイルス感染拡大防止に向けた対応  感染拡大防止に関する啓蒙ポスターの掲示、行政による各種案内の共有、配布  共用部にアルコール消毒液を設置、エレベーター等のボタン、建物出入口のドアノブ等の除菌を徹底  管理・清掃会社スタッフのマスク着用、手洗い、消毒、うがいの励行  罹患懸念者発生時における行政との速やかな連携、館内の除菌作業実施の体制等を構築  災害対策 ELV内防災キャビネット、AED 災害時救援自動販売機 防災訓練  非常時発電やエレベーター内防災キャビネット、 災害時救援自動販売機設置の他、河川氾濫対策として ビ

  38. Slide 38: いちごオフィスにおけるESGの取組み（ガバナンス）

    いちごオフィスにおけるESGの取組み（ガバナンス） 投資法人：資産運用会社のプラクティスをモニタリング 資産運用会社：ベストプラクティスを目指す運用体制  投資法人の役員は全員、資産運用会社およびいちごグループ  取締役5名のうち3名が社外取締役 から独立した第三者にて構成  オフィスリート運用部門を他業務から分離し、独立判断による  執行役員を中心とした役員会での活発な議論により、運用会社 最良執行を図る への牽制機能を発揮  リスク・コンプライアンス部および監査部を社長直轄とし、法令順  監督役員を弁護士・公認会計士とし、専門的な見地から執行を 守・内部管理体制を強化 監督 

  39. Slide 39: Appendix（物件、決算データ等）

    Appendix（物件、決算データ等） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 39

  40. Slide 40: 2020年4月期 決算（前期比）

    2020年4月期 決算（前期比） （単位：百万円） 2019年10月期 2020年4月期 増減 主な差異要因 （2019年10月期実績比） 実績（B） 実績（A） （A）-（B） ■ 2020年4月期 不動産等売却益の減少 -42 営業収益 8,304 8,260 -43 ・ 2019年10月期 : 440、2020年4月期 : 398 ■ 不動産賃貸事業収益の減少 -2 営業利益 4,363 4,381 +18 ・ 2019年10月期物件取得による増加 : +12 ・ 2020年4月期物件取得による増加 : +3 ・ 2019年10月期物件譲渡による減少 : -11 経常利益 3,554 3

  41. Slide 41: テナント入退去の推移

    テナント入退去の推移 ■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス） ■ 入居面積 ■ 退去面積 （単位：m2） 13,185 8,187 5,778 5,723 4,636 （※1） -4,028 -5,300 -5,590 -7,433 -7,522 （※2） -11,434 2018年4月 2018年10月 2019年4月 2019年10月 2020年4月 2020年10月（見込） 入居率 11.3% 4.8% 3.5% 4.6% 6.5% （※1） 退去率 9.8% 4.4% 3.0% 4.5% 5.9% 6.0% 入居－退去（m2） +1,751 +477 +608 +13

  42. Slide 42: 有利子負債の状況 ①

    有利子負債の状況 ① ■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要 ※ 投資法人債を含む 2.5% 5年 金額 平均借入金利（左軸） 平均借入残存期間（右軸） 種別 期間 金利 （百万円） 2.0% 4年 0.844% 3.4年 3.5年 2,472 7.8年 3.2年 3.3年 3.3年 （固定） 1.5% 3年 銀行 0.876% 5,384 7.7年 借入 （固定） 3か月円TIBOR 1.0% 2年 955 6.9年 +0.59% 1.02% 1.02% 1.00% 0.99% 0.97% 投資 1,000 5.0年 0.300% 0.5% 1年 法人債 合計/ 9

  43. Slide 43: 有利子負債の状況 ②

    有利子負債の状況 ② ■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2020年4月30日時点） ■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債 10,233 9,574 9,639 9,629 9,633 9,623 （単位：百万円） 8,846 9,056 1,000 1,200 7,346 7,266 1,000 5,910 4,600 7,246 7,856 2,900 6,346 2,793 4,955 2,000 1,000 1,200 900 600 955 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 202

  44. Slide 44: 有利子負債の状況 ③

    有利子負債の状況 ③ ■ 有利子負債の内訳 （2020年4月30日時点） （単位：百万円） ■ 格付 借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR） 三井住友銀行 27,431 25.1% 格付対象 長期発行体格付 みずほ銀行 18,885 17.3% 格付 A 新生銀行 13,748 12.6% 三菱UFJ銀行 11,862 10.8% 格付見通し 安定的 あおぞら銀行 9,957 9.1% りそな銀行 8,645 7.9% 日本政策投資銀行 3,400 3.1% 福岡銀行 3,306 3.0% オリックス銀行 2,189 2.0% 香川銀行 1,715 1.6% みずほ信託

  45. Slide 45: 投資主価値の着実な向上（含み益の推移）

    投資主価値の着実な向上（含み益の推移） 2020年4月期の期末評価額は約418億円の含み益 （2019年10月期対比 +21億円） 500,000 30% （ 百万円） 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸） 21.01% 19.82% 400,000 20% 17.13% 15.98% 15.01% 13.09% 11.17% 9.36% 300,000 10% 8.18% 5.13% 234,805 240,131 241,167 229,198 220,799 219,100 207,537 209,667 195,249 197,617 200,472 200,4

  46. Slide 46: 契約更改の内訳 / 月額賃料の変動

    契約更改の内訳 / 月額賃料の変動 ■ 2020年4月期 用途別月額賃料変動 （単位：百万円） 2019年 増額改定 減額改定 2020年 既存物件 成約 / 増床 解約 / 減床 による による 物件取得 物件売却 増減 10月期末 4月期末 増減 増加額 減少額 オフィス 1,101 +58 -42 +10 – +5 – 1,133 +32 +26 その他 53 – – – – – -11 41 -11 – 合計 1,154 +58 -42 +10 – +5 -11 1,175 +20 +26 ■ 2020年4月期 用途別契約更新状況 賃料変動額 対従前賃料 区分 件数 面積 (通期ベース

  47. Slide 47: 賃貸面積の推移 / 入退去の状況

    賃貸面積の推移 / 入退去の状況 ■ 2020年4月期 用途別賃貸面積の推移 2 （単位： m ） 2019年10月期末 既存物件 成約 / 増床 解約 / 減床 物件取得 物件売却 2020年4月期末 増減 増減 オフィス 247,658 +8,187 -7,433 +1,037 – 249,449 +1,791 +754 その他 17,142 – – – -7,788 9,354 -7,788 – 合計 264,801 +8,187 -7,433 +1,037 -7,788 258,804 -5,996 +754 ■ 2020年4月期 用途別入退去の状況 ① 成約 / 館内増床 ② 解約

  48. Slide 48: オフィスビルにおける入退去理由

    オフィスビルにおける入退去理由 ■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース） ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 2018年 6.9% 2018年 51.7% 37.9% 3.4% 28.6% 10.7% 50.0% 10.7% 10月期 10月期 2019年 8.3% 2019年 50.0% 37.5% 4.2% 28.6% 9.5% 52.4% 9.5% 4月期 4月期 0.0% 2019年 2019年

  49. Slide 49: フリーレントの状況

    フリーレントの状況 ■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移 （月数） 3 首都圏平均 地方平均 （単位：百万円） ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入 13 41 81 21 94 2 2.1 1.6 1.2 6,471 1.1 6,811 6,876 6,931 6,614 1 0.7 0.8 0.7 0.9 0.7 0.7 0 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 © Ichigo Investment

  50. Slide 50: テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行

    テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行 ■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2020年10月期における主なCAPEX計画 （単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額 1,200 いちご乃木坂ビル 共用部改修工事 29百万円 修繕費 CAPEX 減価償却費 いちご乃木坂ビル 外壁改修工事 28百万円 いちご大塚ビル エレベーター更新工事 19百万円 900 いちご乃木坂ビル 全熱交換器等更新工事 18百万円 842 839 831 847 714 686 ■ 2021年4月期における主なCAPEX計画 600 478 525 物件名 工事内容 投資額 郡山ビッグアイ 空調更新工事

  51. Slide 51: 中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長

    中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長 2019年4月30日時点 2019年10月31日時点 2020年4月30日時点 全体 85物件 85物件 85物件 物件数 オフィス 79物件 80物件 81物件 その他 6物件 5物件 4物件 全体 2,030億円 2,032億円 2,023億円 資産規模 オフィス 95% 96% 97% その他 5% 4% 3% 都心6区 58% 57% 57% その他首都圏 22% 22% 22% エリア別 4大都市 14% 15% 15% その他主要都市 6% 6% 6% 鑑定評価額 2,348億円 2,401億円 2,411億円 賃貸可能面積 26

  52. Slide 52: 保有資産の高い耐震性

    保有資産の高い耐震性 取得基準  耐震性能：新耐震基準または同等の耐震性を有するもの  地震PML（※1）：投資不動産単体のPML20%以下、ポートフォリオPML10%以下 ■ 保有資産の耐震性区分 （2020年4月30日時点） 旧耐震－耐震工事実施済 旧耐震－新耐震並み（※2） 3物件 4物件 （賃貸可能面積割合 3.3%） ポートフォリオPML （賃貸可能面積割合 6.9%） 2.51% （2020年4月30日時点ポートフォリオ） ■ 旧耐震－耐震工事実施済（4物件） いちご栄ビル、いちご三田ビル、いちご五反田ビル、 新耐震基準 78物件 いちご東池袋ビル （賃貸可能面積割合 89.8

  53. Slide 53: 物件一覧 ①

    物件一覧 ① 2020年4月30日時点 2020年 4月期末評価 2019年 10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-02 いちご西参道ビル 都心6区 東京都渋谷区 3,254 3,338 4,564.63 99.1% 3,260 4.1% 3,290 4.1% -30 – O-03 いちご三田ビル 都心6区 東京都港区 2,740 2,728 4,119

  54. Slide 54: 物件一覧 ②

    物件一覧 ② 2020年4月30日時点 2020年 4月期末評価 2019年 10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-39 いちご・みらい信金ビル その他主要都市 大分県大分市 1,158 1,133 3,551.46 95.8% 1,330 6.0% 1,320 6.0% +10 – O-42 いちご高松ビル その他主要都市 香川県高松市 3,010 2

  55. Slide 55: 物件一覧 ③

    物件一覧 ③ 2020年4月30日時点 2020年 4月期末評価 2019年 10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） O-73 いちご人形町ビル 都心6区 東京都中央区 1,450 1,478 1,769.09 100.0% 1,630 4.1% 1,610 4.1% +20 – O-74 いちご西本町ビル 4大都市 大阪府大阪市 2,190 2,158 6,

  56. Slide 56: 物件一覧 ④

    物件一覧 ④ 2020年4月30日時点 2020年 4月期末評価 2019年 10月期末評価 増減 取得価格 期末帳簿価格 賃貸可能 物件番号 物件名称 地域 所在地 2 稼働率 期末評価額 期末評価額 期末評価額 （ 百万円） （ 百万円） 面積（ m ） Cap rate Cap rate Cap rate （ 百万円） （ 百万円） （ 百万円） Z-09 コナミスポーツクラブ和泉府中 その他主要都市 大阪府和泉市 1,210 1,059 3,733.68 100.0% 1,450 5.7% 1,450 5.7% – – そ Z-10 いちご渋谷文化村通りビル 都心6区 東京都渋谷区 2

  57. Slide 57: Appendix（「いちごオフィス」のご紹介）

    Appendix（「いちごオフィス」のご紹介） © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 57

  58. Slide 58: 「いちごオフィス」とは ①：投資対象

    「いちごオフィス」とは ①： 投資対象 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオを 構築し、投資主価値の最大化を目指す  中規模オフィスの特性 – 安定したキャッシュフローを有する – 景気上昇局面における賃料収入のアップサイドの余地 – バリューアップ等による収益性向上の余地  首都圏を中心とした中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築  心築による価値向上やきめ細かな物件管理を通じ、持続的な成長を目指す ※ 心築（しんちく）とは、いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造すること © Ichi

  59. Slide 59: 運用資産ポートフォリオ

    運用資産ポートフォリオ 【2020年4月30日時点】 ■ 用途分散 ■ ポートフォリオ概要 ■ 地域分散 中段： 取得価格（億円） その他 物件数 85物件 3% 下段： 投資比率 取得総額 202,362百万円 鑑定評価額 241,167百万円 賃貸可能面積 259,717m2 稼働率 99.6% 仙台 18 オフィス 東京 首都圏 1% 97% 1,591 79% 名古屋 ■ 規模分散 205 10億未満 10% 関西 3% 82 4% 福岡 36 10億～20億 2% 未満 30億以上 27% その他 50% 89 20億～ 4% 30億未満 19% © Ichigo Investmen

  60. Slide 60: テナントの状況

    テナントの状況 中規模オフィスの特長である分散の効いたテナント構成 ■ テナント業種別分散（オフィス＋その他） [テナント数ベース] 教育・ 学習支援業 テナント総数 ： 937件 （2020年4月30日時点） 2% 飲食店・宿泊業 3% その他 上位テナント10社合計の割合 建設業 6% 不動産業 3% （面積ベース） 11.0% 4% （賃料ベース） 12.9% サービス業 ※ 住宅のマスターリース先は除く 金融・保険業 29% 5% ■ 賃貸面積上位テナント10社 2 順位 入居物件 テナント名 賃貸面積(m ） 面積割合 情報通信業 1 いちご秋葉原ノースビル A社（製造業） 6,25

  61. Slide 61: 「いちごオフィス」とは ②：資産規模・分配金の成長推移

    「いちごオフィス」とは ②： 資産規模・分配金の成長推移 資産規模（億円） 1口当たり分配金（円） 2,255 2,150 2,163 2,014 1,923 1,930 1,964 1,904 1,706 1,740 1,999 2,030 2,032 2,023 1,969 1,925 1,603 1,910 1,898 1,537 1,541 1,547 1,494 1,387 1,656 1,627 1,219 1,031 （※ ） 1,233 1,123 1,143 1,140 1,079 1,048 1,061 1,043 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年

  62. Slide 62: 「いちごオフィス」とは ③：外部成長の実績

    「いちごオフィス」とは ③： 外部成長の実績  2013年10月期以降の資産取得累計額は1,464億円  うち、825億円（56.3%）についてはスポンサーサポートを活用 取得累計 1,464 ■ 2013年10月期以降の取得・譲渡実績 （累計ベース、単位：億円） ■ スポンサーから取得 ■ 外部から取得 外部から取得 ■ スポンサーに譲渡 ■ 外部に譲渡 624 639 563 (43.7%) 544 509 509 スポンサー から取得 747 802 825 676 825 43 (56.3%) 384 取得 86 124 譲渡 8 74 193 193 238 238 262 26

  63. Slide 63: 「いちごオフィス」とは ④：いちごのテナントサービス

    「いちごオフィス」とは ④： いちごのテナントサービス きめ細かな対応により、テナント満足度の向上を図る  いちごグループ独自の建物管理仕様を制定、テナントの安全性、快適性向上に 寄与する管理運営を実現  定期的に「テナント満足度調査」を実施、調査により収集したテナントのニーズを 物件管理に反映 ■ 2018年8月実施 テナント満足度調査における 総合満足度 調査対象 テナント企業の総務担当者等 配布数 913件 物件数 84物件 回答数 638件（69.9%） • ビル設備（ハード面）の総合満足度 不満 2% どちらとも やや 満足 やや満足 テナントからの要望 言えない 不満 18%

  64. Slide 64: 「いちごオフィス」とは ⑤：いちごブランディング

    「いちごオフィス」とは ⑤： いちごブランディング ハードとソフト両面からのブランディングにより、テナント満足度を向上、 高稼働率の維持と適正な賃料水準を実現  共用部分のリニューアル等を通じて、「いちごオフィス」独自のおもてなしを演出  外壁サイン、エントランスマット、テナント総合案内の設置 © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 64

  65. Slide 65: 「いちごオフィス」とは⑥：いちごレイアウトオフィス / いちごラウンジ

    「いちごオフィス」とは⑥： いちごレイアウトオフィス / いちごラウンジ 快適性の高いオフィス空間の提供を通じた独自の差別化戦略 ■ いちごレイアウトオフィス 【例：いちご神保町ビル（東京都千代田区）】 • デザイン性の高い、フレキシブルなオフィス空間の提供による賃料収入アップ • 増員やレイアウト変更に対応可能な可動式什器の採用により、ベンチャー企業の成長を支援 全体レイアウト レイアウト変更に対応した 窓面を活用した リラックスできる 社員間の 可動式什器 ワーキングスペース ワーキングスペース コミュニケーションエリア ■ いちごラウンジ 【例：いちご東池袋ビル（東京都豊島区）】 • 空

  66. Slide 66: 中規模オフィスの投資魅力 ①

    中規模オフィスの投資魅力 ①： 豊富な物件数と価値向上の余地 ■ 延床面積別建物数（m2） 豊富な物件数 ■ 500未満 ■ 500～1,000 0 0■ 1,000～2,000  日本の不動産の9割以上を占めていることから、優良物件への投資機会 ■ 2,000～5,000 ■ 5,000～10,000 ■ 10,000以上 が豊富  流動性が高いことから、機動的な投資戦略の実行が可能 10 4% 43% 25% 15% % 3% 対象テナント層が厚い 中小規模不動産の割合：94%  従業者数50人以下の会社が95%  幅広い業種が対象テナントとなり、高稼働率の維持が可能 ・ データ出

  67. Slide 67: 中規模オフィスの投資魅力 ②：賃料の安定性

    中規模オフィスの投資魅力 ②： 賃料の安定性 中規模オフィスの賃料は、大規模オフィスに比べて安定的に推移 ■ 東京都主要5区における規模別オフィスの賃料推移 平均想定成約賃料（円 / 月坪） 60,000 50,000 40,000 グレードA 30,000 グレードA- 20,000 グレードB 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 （年） （出所）シービーアールイー株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成 「グレードA」は、東京都主要5区(千代田

  68. Slide 68: スポンサー「サステナブルインフラのいちご」

    スポンサー「サステナブルインフラのいちご」  Jリート、インフラ投資法人の運用等のアセットマネジメント、心築、クリーン エネルギー等の事業を展開  不動産・建築技術を活かし、現存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業 が強み  太陽光および風力発電、環境負荷軽減やスポーツ支援（ウエイトリフティング、 ライフル射撃、陸上、Jリーグ）等のCSR活動も積極的に推進 いちご株式会社 （東証一部：2337） いちごオフィス（8975） アセット いちご投資顧問株式会社 いちごホテル（3463） マネジメント いちごグリーン（9282） 一期一会の「いちご」 いちご地所株式会社 株式会社宮交シティ

  69. Slide 69: スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係

    スポンサー / 資産運用会社 / リートの関係 スポンサー いちご株式会社 （東証一部、2337） 出資比率 100% スポンサーサポート 運用ノウハウの提供 （心築機能） 資産運用会社 いちご投資顧問株式会社 財務サポート （ブリッジ機能） 資産運用受託  中規模オフィスに特化 いちごオフィス  投資対象地域： 東京都心を中心に、その他首都圏および全国の政令指定 （8975） 都市、県庁所在地などの主要都市  資産規模： 85物件、2,023億円 （2020年5月末日現在）  ホテル用不動産に特化（当面は宿泊主体・特化型ホテルに投資） 上場投資法人 いちごホテル  2015年11月

  70. Slide 70: 投資口価格の推移

    投資口価格の推移（2011年11月1日～2020年4月30日） 投資口価格（円） 出来高（口） 出来高 投資口価格 東証REIT指数（指数化） 150,000 60,000 ■ 合併来最高値（終値） 119,300円 （2020年2月21日） ■ 合併来最安値（終値） 25,310円 （2011年11月22日） 投資口追加発行時発行価格 125,000 89,212円（2015/5/1） 50,000 ■ 2020年4月期 平均出来高 7,777口 （2020年4月30日時点） 投資口追加発行時発行価格 投資口追加発行時発行価格 83,167円（2014/12/3） 79,365円（2016/

  71. Slide 71: 投資主の状況

    投資主の状況（2020年4月30日時点） ■ 主要投資主 ■ 所有者別投資口数 所有 ■ 外国法人・個人 ■ その他の国内法人 ■ 金融機関（証券会社を含む） ■ 個人・その他 氏名または名称 比率 投資口数 1 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド 344,190 22.5% 714,073口 692,218口 757,509口 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 (46.6%) (45.2%) (49.4%) 2 195,158 12.7% （信託口） 13,393口 14,342口 (0.9%) 12,262口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 (0.9%) 3 174,

  72. Slide 72: 投資法人概要

    投資法人概要 2020年4月30日時点 ■ 投資法人 名称 いちごオフィスリート投資法人 証券コード 8975 所在地 東京都千代田区内幸町1-1-1 執行役員 髙塚 義弘 保有物件数 85物件 ポートフォリオ規模 2,023億円 （取得価格ベース） 決算期 4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日） ■ 資産運用会社 会社名 いちご投資顧問株式会社 代表取締役社長執行役員 岩井 裕志 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号 登録・加入協会 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 一般社団法人投資信託協会会員 © Ichigo Invest

  73. Slide 73: MEMO

    MEMO © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  74. Slide 74: MEMO

    MEMO © Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

  75. Slide 75: Make More Sustainable

     本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものでは ありません。本投資法人の投資証券のご購入に当たっては、各証券会社にお問い合わせください。  本資料の内容については、将来の予測に関する記述が含まれていますが、こうした記述は、将来の 本投資法人の業績、経営成績、財政状態等を保証するものではありません。また、本資料の実際の業績は、 さまざまな要素により、本説明会資料における見通しとは大きく異なる可能性があります。 よって、これら見通しのみに全面的に依拠することはお控えいただくようお願いします。  本資料は弊社が信頼するに足りると思われる各種情報に

Ichigo Office REIT Investment — FY2020 Apr Earnings Presentation on 6ix