Nippon Reit Investment Corp · TSE:3296
Nippon Reit Investment — FY2026 H1 Earnings Presentation
67 slides from Nippon Reit Investment's earnings presentation, Aug 20, 2026
Slide 1: 第28期決算説明資料（2026年6月期）
https://www.nippon-reit.com/ 日本リート投資法人 (証券コード：3296) 第28期決算説明資料 (2026年6月期) 2026年8月20日
Slide 2: 目次
目次 01 成長戦略 エグゼクティブ・サマリー 3 04 Appendix 第28期（2026年6月期）決算の概要 31 内部成長／賃料増額（オフィス） 4 第29期（2026年12月期）及び ポートフォリオ強靭化の進展によるポートフォリオ・クオリティの向上① 5 第30期（2027年6月期）業績予想の概要 32 取得資産の概要 - ナインアワーズ博多駅 – 6 第29期（2026年12月期）業績予想の概要 33 取得予定資産の概要 - WORK VILLA MYJ kanda – 7 営業成績及び財産状況の推移 34 ポートフォリオ強靭化の進展によるポートフォリオ・クオリティの向上② 8 資
Slide 3: 成長戦略
O 1 BX EERE e A NIPPON REIT Investment Corporation
Slide 4: エグゼクティブ・サマリー
エグゼクティブ・サマリー 成長戦略 第28期は、DPU・EPUとも予想を上回る着地 「ポートフォリオ強靭化」により、金利コスト上昇に打ち勝つ持続的成長の基盤を構築 内部成長 財務運営 賃料増額トレンドが一段と加速 市況を踏まえた機動的な財務運営 ⚫ 上昇するマーケット賃料の着実な取り込み ⚫ あらゆる金利コスト抑制策の検討・実施 ＜入替・更新時賃料増減額＞ ⚫ 新規レンダー開拓、相対借入へのシフト、 オフィス：月額賃料 11.9百万円UP 変動金利借入の活用 住宅：月額賃料 3.9百万円UP 新規レンダー：3行（注） ⚫ 継続保有物件の賃料増額加速 増額改定時のインセンティブ報酬の効果発揮 相
Slide 5: 内部成長／賃料増額（オフィス）
内部成長／賃料増額（オフィス） 成長戦略 ・テナント入替／契約更新に伴う賃料増減率は目標の5％を達成 ・継続保有物件全体で見ても、賃料上昇トレンドが一段と加速 賃料増減の推移 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 1，971 (2023年6月期) (2023年12月期) (2024年6月期) (2024年12月期) (2025年6月期) (2025年12月期) (2026年6月期) 入替・更新時 賃料増減額 930 4,064 5,287 6,042 6,581 10,553 11,971 目標の （千円/月） 5％を達成 入替・更新時 賃料増減率 0.3% 1
Slide 6: ポートフォリオ強靭化の進展によるポートフォリオ・クオリティの向上①
ポートフォリオ強靭化の進展によるポートフォリオ・クオリティの向上① 成長戦略 内部成長余地を有する優良資産の厳選取得と、戦略的な資産譲渡・入替を通じ、ポートフォリオの競争力を向上 取得資産 譲渡資産 第28期（2026年6月期） 第29期（2026年12月期）第30期（2027年6月期） 第28期（2026年6月期） オフィス オフィス 住宅 ホテル ホテル R&D 底地 ホテル オフィス オフィス FORECAST桜橋 （2026/1/13譲渡） 九段北325ビル （2026/3/30譲渡） FORECAST CIRCLES プライムガーデン ホテルリソル THE BASEMENT inno
Slide 7: 取得資産の概要 - ナインアワーズ博多駅
取得資産の概要 - ナインアワーズ博多駅 - 成長戦略 宿泊需要の高い博多駅前に立地し、インフレ局面において今後の収益性向上が期待できる変動賃料体系ホテル ナインアワーズ博多駅 ホテル 稼働状況及びマーケット環境（博多） 福岡市では観光客数、外国人入国者数ともに過去最高水準を更新しており、宿泊需要は 引き続き堅調に推移。高い客室稼働率を背景に、ホテル収益環境は良好な状況が継続 客室稼働率 (万人) 福岡市の外国人入国者数の推移 2023年 2024年 2025年 500 2年連続で過去最高更新 433.2 100% 390.0 400 90% 309.4 279.5 300 269.5 80%
Slide 8: 取得予定資産の概要 - WORK VILLA MYJ kanda
取得予定資産の概要 - WORK VILLA MYJ kanda - 成長戦略 インフレ局面において今後の収益性向上が期待できる都心6区の築浅セットアップオフィス WORK VILLA MYJ kanda オフィス マーケット環境（千代田区） 千代田区の募集賃料と空室率の推移（中型ビル・2023年1月～2026年6月） （円/坪、共益費込み） 20,000 募集賃料 空室率 8.0% 募集賃料（26年6月） 19,500 19,497円 6.0% 19,000 18,500 4.0% 18,000 空室率（26年6月） 2.3% 概要 MAP 17,500 2.0% ⚫ 3駅3路線利用可能な駅
Slide 9: ポートフォリオ強靭化の進展によるポートフォリオ・クオリティの向上②
ポートフォリオ強靭化の進展によるポートフォリオ・クオリティの向上② 成長戦略 直近取得物件において、多数の賃料増額事例や収益指標向上が見られ、将来の内部成長に向けた取組みが 着実に進展 FORESTA戸越銀座 FORESTA西船橋 ホテルリソルステイ秋葉原 （2025/5/27取得） （2025/5/27取得） （2025/9/26取得） ▶ 高い交通利便性と生活 ▶ 企業の福利厚生UPを ▶ インバウンド比率 利便性から需要が大幅 ターゲットにした法人営 約80% に増加しレントギャップが 業強化 ▶ アジアが約43%と力強い 拡大 ▶ 適切な設備更新による 需要を牽引 ▶ 市場ニーズに合わ
Slide 10: エンジニアリング・マネジメントの概要と効果①
エンジニアリング・マネジメントの概要と効果① 成長戦略 内部成長のもう一つのドライバーであるエンジニアリング・マネジメントは計画的に実施 物件管理の基礎 ① 計画的設備投資：長期にわたる資産価値の維持・向上に必要な設備の修復、更新及びメンテナンス ② 競争力・収益力向上工事：リーシング競争力及びテナント満足度の向上を通じてNOI成長に寄与する工事 プラスα ③ 戦略的バリューアップ投資：NOI向上に即効性のある投資（ROIC（償却前）10％以上を目安とする） 物件収益力の向上 コスト削減 テナント満足度の向上 環境への配慮 狙い 賃料増額／増収施策等 管理コストの削減策 テナント退去リスクの極
Slide 11: エンジニアリング・マネジメントの概要と効果②
エンジニアリング・マネジメントの概要と効果② 成長戦略 収益力強化に向けた戦略的投資によりNOI向上に貢献 バリューアップ工事事例 FORECAST四谷 ラ・ベリテAKASAKA ハーフセットアップオフィス設置 セットアップオフィス設置 工事完了時期：2026年2月 工事完了時期：2026年3月 賃料増額率 賃料増加額 ROIC 賃料増額率 賃料増加額 ROIC （年ベース） （償却前） （年ベース） （償却前） 52.9% ＋5.6 32.7% 64.5% ＋7.7 38.4% 百万円 百万円 10
Slide 12: 金利上昇局面を見据えた財務戦略
金利上昇局面を見据えた財務戦略 成長戦略 借入先、借入手法、金利タイプの各側面から最適化を進めることで、金利上昇による資金調達コストの増加を抑制しつつ、 財務柔軟性の向上とEPU成長を支える財務基盤の強化を推進 借入先の多様化と調達条件の改善 借入手法の最適化 借入構成の最適化 施策 施策 施策 ⚫ 従来取引のなかった地方銀行との ⚫ シンジケートローンへの依存度を抑 ⚫ 固定金利比率70%程度を下限 取引を開始し、借入先の多様化 制し、相対借入中心へシフト としつつ、市場環境に応じて固定・ を推進 変動金利の構成を見直し 新規レンダー：3行（注） 相対借入残高：186億円（注） ⚫ 返済期限
Slide 13: 資産入替による譲渡益の継続的な創出
資産入替による譲渡益の継続的な創出 成長戦略 戦略的な資産入替により、継続的に譲渡益を創出、一部は内部留保 譲渡資金は、市場環境と資本コストを意識しつつ、安定的な分配を企図した運営を継続 売却益及び内部留保の実績 2026年6月期末時点の含み益及び内部留保額 第28期実績 第29期予定 含み益 799億円 譲渡物件数 オフィス 2物件 オフィス 1物件 譲渡価格 10,440百万円 1,250百万円 検討中の売却パイプライン 100億円以上 譲渡損益（注） 1,306百万円 345百万円 （うち、内部留保） （498百万円） 内部留保(注) 57億円 （注）譲渡損益には、交換の場合の交換損益が
Slide 14: 譲渡資金の活用方針（キャピタルアロケーション）
譲渡資金の活用方針（キャピタルアロケーション） 成長戦略 譲渡資金については、自己投資口取得の効果、物件取得機会、バリューアップ投資の収益性、財務健全性等を総合的 に勘案し、その時々の市場環境に応じて投資主価値最大化に資する資本配分を柔軟に検討 分配金として還元 分配金として還元（将来） 譲渡益 買換特例利用 による内部留保 自己投資口取得 ▶ LTV水準、成長投資との資金配分及びEPU 向上効果を踏まえ、投資主価値の向上に 譲 資する場合に自己投資口取得を検討 渡 資 戦略的バリューアップ投資 金 ▶ 収益力向上またはコスト削減を図る ▶ ROIC（償却前）10％以上を目安とする 簿価相当分
Slide 15: 第28期（2026年6月期）の決算概要及び予想
02 第28期（2026年6月期）の決算概要及び予想 14 14
Slide 16: 第28期（2026年6月期）決算の概要①
第28期（2026年6月期）決算の概要① 第28期（2026年6月期）の決算概要及び予想 • 売却益減少により減益となるも、賃貸事業損益は増加、内部留保方針の見直しによりDPUは大幅増加 • 内部成長に加え、公募増資により取得した物件の収益寄与を背景に、EPUも大幅増加 （単位：百万円） 第27期 第28期 第28期 第28期 （2025年12月期） （2026年6月期） 増減 （2026年6月期） （2026年6月期） 増減 実績 実績 （B-A） 予想 実績 （B-A） A B A B 営業収益 11,654 10,190 ▲1,463 営業収益 10,077 10,190 +113 （内
Slide 17: 第28期（2026年6月期）決算の概要②
第28期（2026年6月期）決算の概要② 第28期（2026年6月期）の決算概要及び予想 DPU,EPUの推移 継続保有物件NOI増加が金利コスト増を打ち返し、取得物件NOI寄与もあって、EPUは72円（3.6％）増加 DPU 取得物件 2,516円 DPU NOI 租税公課等 2,433円 ＋28円 ▲51円 継続保有物件 ＋290円 ▲28円 減価償却費 ▲26円 ▲19円 ▲73円 NOI 金利上昇に伴う 利息増加 新規借入による 増資コスト 増資希薄化 ＋60円 利息等増加 ▲110円 売却物件 EPU NOI EPU 1,994円 2,066円 第27期 第28期 （2025年12期
Slide 18: 第29期及び第30期業績予想の概要
第29期（2026年12月期）及び第30期（2027年6月期）業績予想の概要 第28期（2026年6月期）の決算概要及び予想 • 第29期は、公募増資により取得した物件の通期寄与により、EPUは増加 • 第30期は、金利上昇に伴う利息増加の影響もあり、EPUは減少 （単位：百万円） 第29期予想 第30期予想 第28期 第29期 第30期 第28期実績 第29期予想 （2026年6月期） （2026年12月期） （2027年6月期） 比較 比較 実績 予想 予想 （増減金額） （増減金額） 営業収益 10,190 9,600 9,377 ▲590 ▲222 （内、不動産売却損益）（注） (1,
Slide 19: DPU実績の推移とEPU成長
DPU実績の推移とEPU成長 第28期（2026年6月期）の決算概要及び予想 • ポートフォリオ強靭化を通じて、資産入替を含む外部成長と内部成長を着実に推進 • 足元及び今後の金利上昇に対応しつつ、賃料増額を中心とした内部成長によりEPU成長を目指す • 継続的な資産入替で創出した売却益を、投資主還元と将来成長に向けた戦略的投資に活用 予想 実績 第22期～第28期実績 平均上振れ額 +208円 （円） 当初予想 修正予想 2,600 +266円 +323円 2,500 +109円 +282円 2,400 +237円 2,300 DPU下限目標 +212円 DPU（円） EPU目標 2,200
Slide 20: 第28期（2026年6月期）の運用状況
03 第28期（2026年6月期）の運用状況 19 19
Slide 21: ポートフォリオ及びオフィスの稼働率
ポートフォリオ及びオフィスの稼働率 第28期（2026年6月期）の運用状況 契約稼働率、賃料稼働率共に概ね堅調に推移 ポートフォリオの稼働率は98%台で安定的に推移。第29期及び第30期も引き続き高稼働率が続く見込み 稼働率の推移 契約/賃料稼働率（オフィス）の推移 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 98.0% 97.7% 97.8% 98.2% 98.7% 98.7% 98.9% 全体 98.6% 97.5% 97.8% 98.0% 98.7% 98.9% 99.2% オフィス 97.1% 97.8% 98.2% 98.0% 98.1% 97.9% 97.
Slide 22: テナント入退去状況（オフィス）
テナント入退去状況（オフィス） 第28期（2026年6月期）の運用状況 テナント入替時の賃料増減率が+13.8％と高水準を維持 第28期の退去率は2.0％と低水準 テナント入退去の推移 テナント入替時の月額賃料増減額の推移 退去率の推移 入退去理由（件数） 21
Slide 23: テナント契約更新状況（オフィス）
テナント契約更新状況（オフィス） 第28期（2026年6月期）の運用状況 契約更新時の賃料増額改定率は上昇傾向 対象面積13,009坪（129テナント）中、66.6％にあたる8,658坪で賃料増額 賃料改定対象テナント全体での増減率は4.1％、月額賃料は869万円の増額で、増額率は上昇傾向 賃料改定による月額賃料増減額の状況 賃料増額交渉の実績（面積） （注2） 22
Slide 24: 賃料増減額とレントギャップ（オフィス）
賃料増減額とレントギャップ（オフィス） 第28期（2026年6月期）の運用状況 賃料増減率（入替+契約更新時）は引き続き高水準を維持。月額賃料増額1,197万円と前期対比約141万円の増額を達成 マーケットの空室率が低下し、マーケット賃料が上昇、レントギャップは▲9.7％と拡大へ 賃料増減率の推移 レントギャップの推移 ※オフィス・基準階のみ 契約更新期別のレントギャップ分布状況 ※月額賃料ベース、オフィス・基準階のみ 賃料改定対象面積の推移 23
Slide 25: テナント入退去状況及び稼働率（住宅）
テナント入退去状況及び稼働率（住宅） 第28期（2026年6月期）の運用状況 期末稼働率は98.1％と高稼働を継続中 すべてのエリアで97％以上の達成継続 ルームタイプ別稼働率ではいずれのタイプも高稼働を実現 テナント入退去の推移 エリア別稼働率推移 ルームタイプ別稼働率（事務所・店舗区画除く） 24
Slide 26: 賃料増減額（住宅）
賃料増減額（住宅） 第28期（2026年6月期）の運用状況 テナント入替時、契約更新時の賃料増額改定の取組みを継続し、増額を実現 テナント入替時の賃料増減率は+8.2％。月額239万円増額 契約更新時の賃料増減率は+2.0%。月額158万円増額 テナント入替時 月額賃料増減額の推移 賃料増額交渉の実績（面積） 賃料改定による月額賃料増減額の推移 25
Slide 27: ホテルの運用状況
ホテルの運用状況 第28期（2026年6月期）の運用状況 国内外の好調な宿泊需要を受け、都内所在ホテルを中心に稼働率・ADRは好調に推移 ホテル3物件のOCC（客室稼働率）およびRevPAR（注1） ホテル物件取得実績 （注1）RevPARは、比較対象時期を100として指数化しています。以下同じです。 89.5% 89.3% RevPAR OCC 89.0% 88.5% ポートフォリオに ホテル物件の 88.0% 占めるホテル物件 （注3） 変動賃料割合 87.5% 4物件 87.0% 20,675百万円 約57% 87.0% 86.5% 86.0% 100.0 （比率7.5%） 104.0
Slide 28: 財務運営（1/2）
財務運営（1/2） 第28期（2026年6月期）の運用状況 強固な財務基盤を維持 コストを勘案しつつ借入期間の短期化及び変動金利借入を組み入れ、最適なバランスを図る 当面、時価LTV40％前半を上限、固定金利比率70％程度を下限とし、経済金融環境、金利コストおよびリスク耐性を考慮しながら最適な財務運営を推進 有利子負債総額と期末LTVの実績（注1） 有利子負債の残存期間（注2）、平均調達年数（注2）、平均調達コスト（注3）の推移 平均残存期間 平均調達年数 平均調達コスト 有利子負債総額（百万円） LTV（総資産ベース） LTV（時価ベース） 8年 2.0% 48.2% 48.3% 48.4%
Slide 29: 財務運営（2/2）
財務運営（2/2） 第28期（2026年6月期）の運用状況 有利子負債の状況 借入先一覧 （百万円） 金額 金額 第28期 借入先 割合 借入先 割合 （百万円） （百万円） 有利子負債総額 141,250 三菱ＵＦＪ銀行 55,290 39.1% 日本政策投資銀行 2,650 1.9% 借入金 134,450 みずほ銀行 21,450 15.2% あおぞら銀行 2,000 1.4% 投資法人債 6,800 三井住友銀行 16,110 11.4% 千葉銀行 800 0.6% 長期有利子負債比率 100% りそな銀行 10,300 7.3% 福岡銀行 500 0.4% 固定金利比率 78.9%
Slide 30: サステナビリティに関する取組み（サマリー）
サステナビリティに関する取組み（サマリー） 第28期（2026年6月期）の運用状況 ESGへの取組みを非常に重要な経営課題の一つと位置づけ、環境負荷の低減やステークホルダーとの連携・協働に努める ■マテリアリティ（重要課題）と行動計画 ■GRESBリアルエステイト評価への継続的な参加 環境 • 2025年｢GRESB レーティング」で「3スター」取得 • 9年連続「Green Star」取得 ⁃ 気候変動への対応 • GRESB開示評価において最上位の「Ａレベル」取得 ⁃ エネルギー効率の向上 ⁃ 水資源への対応 ⁃ 廃棄物管理 ⁃ サステナビリティに関する外部認証への対応 NEW ■保有物件
Slide 31: Appendix
04 Appendix e A NIPPON REIT Investment Corporation
Slide 32: 第28期（2026年6月期）決算の概要
第28期（2026年6月期）決算の概要 Appendix 第27期（2025年12月期）実績との比較（c-a） （百万円） 第27期 第28期 第28期 第28期実績 第28期実績 変動要因 （百万円） 備考 (2025年12月期) (2026年6月期) (2026年6月期) 第27期実績 第28期予想 営業収益の減少 ▲1,463 実績 予想 実績 比較 比較 賃貸事業収入の増加 +404 (既存物件（+150）新規取得物件（+557）売却物件（▲303）) （増減金額） （増減金額） 不動産等売却益の減少 ▲1,794 (第27期と第28期の物件売却益の差額) a b c c-a c-b
Slide 33: 第29期及び第30期業績予想の概要
第29期（2026年12月期）及び第30期（2027年6月期）業績予想の概要 Appendix （百万円） 第28期（2026年6月期）実績と第29期（2026年12月期）予想との比較（b-a） 第28期 第29期 第30期 第29期予想 第30期予想 変動要因 （百万円） 備考 (2026年6月期) (2026年12月期) (2027年6月期) 第28期実績 第29期予想 営業収益の減少 ▲590 実績 予想 予想 比較 比較 賃貸事業収入の増加 +319 （新規物件取得による賃料収入の増加） （増減金額） （増減金額） 不動産等売却益の減少 ▲981 （第28期と第29期の売却物件益の差額
Slide 34: 第29期（2026年12月期）業績予想の概要
第29期（2026年12月期）業績予想の概要 Appendix （百万円） 第29期（2026年12月期）の予想（2026年2月18日時点）との比較（b-a） 第29期 第29期 第29期予想 (2026年12月期) (2026年12月期) 第29期当初予想 変動要因 （百万円） 備考 営業収益の増加 +550 当初予想 予想 比較 賃貸事業収入の増加 +197 （新規取得物件の収益寄与、既存物件の増額改定） （2026/2/18時点） （2026/8/20時点） （増減金額） 不動産売却益の増加 +345 （不動産売却益の増加） a b b-a 水道光熱費収入の減少 ▲20 （各物件の見積使
Slide 35: 営業成績及び財産状況の推移
営業成績及び財産状況の推移 Appendix 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 （2024年6月期） （2024年12月期） （2025年6月期） （2025年12月期） （2026年6月期） 営業収益 （百万円） 9,865 9,963 11,013 11,654 10,190 （うち不動産賃貸事業収益） （百万円） (8,651) (8,699) (8,539) (8,529) (8,847) 営業費用 （百万円） 4,366 4,309 4,177 4,183 4,158 （うち不動産賃貸事業費用） （百万円） (3,285) (3,277) (3,242) (3,194
Slide 36: 資産規模の推移
資産規模の推移 Appendix 資産の入替によるポートフォリオ強靭化を推進 資産の入替を実施することで、マーケット環境の変化に対応した磐石なポートフォリオを構築する 規律を堅持したパイプラインを積み上げ、投資口価格回復後に資産規模3,000億円を目指す 中期目標 3,000 億円 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2
Slide 37: ポートフォリオ概要（第28期末時点）
ポートフォリオ概要（第28期末時点） Appendix 東京経済圏の中規模オフィスと三大都市圏の住宅を中心とした磐石なポートフォリオ ポートフォリオの用途別割合 ポートフォリオの地域別割合 オフィス 地域別割合 住宅 地域別割合 その他 地域別割合 東京経済圏 三大都市圏（東京経済圏を除く） その他地域 （注1）「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。 （注2）「三大都市圏」とは、東京経済圏、大阪経済圏（大阪府、京都府、兵庫県）及び名古屋経済圏（愛知県、岐阜県、三重県）をいいます。 36
Slide 38: リスク分散の状況（第28期末時点）
リスク分散の状況（第28期末時点） Appendix 分散の効いた高いリスク耐性-物件分散及びテナント分散 全用途 物件分散の状況（上位5物件の割合） 全用途 テナント分散の状況（上位5テナントの割合（注）） 取得価格ベース 賃貸面積ベース 賃料ベース 上位5物件の状況（取得価格ベース） 上位5テナントの状況（賃貸面積ベース） 物件名称 取得価格 割合 物件名称 業種 賃貸面積 割合 （百万円） （㎡） 1 大宮センタービル 15,585 5.7% 1 ストリートライフ本社底地 卸売・小売業 16,258 4.9% 2 浦和ガーデンビル 12,000 4.4% 2 スカイヒルズN11 不動産業
Slide 39: テナント属性（第28期末時点）
テナント属性（第28期末時点） Appendix 業種別テナント割合（注1） 企業規模別（注2） （注1）オフィス及びその他物件（ストリートライフ本社底地及びケーユー川越インター店底地除く） における事務所・店舗区画（オフィス、商業施設の付帯住戸を除く）に入居中のテナントを 対象に集計しています。 （注2）オフィス物件における事務所・店舗区画（オフィスの付帯住戸を除く）に入居中のテナント を対象に集計しています。 38
Slide 40: 住宅テナントデータ（第28期末時点）
住宅テナントデータ（第28期末時点） Appendix 契約区分（戸数） 賃料改定対象面積の推移 月額賃料別分散状況（戸数） 礼金・更新料の推移 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 (2024年6月期) (2024年12月期) (2025年6月期) (2025年12月期) (2026年6月期) 対象戸数 323 223 271 216 266 礼金 礼金取得率 42.7% 44.4% 49.8% 56.5% 53.4% 礼金取得額（千円） 17,828 13,898 17,365 15,607 17,685 対象戸数 576 363 549 385 571 更新料 更新料取得率
Slide 41: ティアリングプロジェクト
ティアリングプロジェクト Appendix 1 年に1度、3つの評価軸でTier1 から Tier3 に分類 収益性 流動性 物件特性 売買マーケットにおける トラックレコード分析に基づく 中長期的な収益力のポテンシャル検証 運用上のリスク検証 中長期目線での流動性検証 ・収益力（キャッシュフロー、利回り検証） ・テナント分散、リーシング状況 ・稼働実績 ・エリア、個別立地特性、接道、駅距離 ・エリア空室率、対象物件の空室率 ・レントギャップ ・権利形態 ・その他運営上の懸念等 ・内部成長余力 ・築年数、規模 ・ダウンタイム、フリーレント ・再開発計画等による近隣エリアの将来性 エリアポテンシ
Slide 42: ポートフォリオ一覧（1/5）
ポートフォリオ一覧（1/5） Appendix 取得価格 総賃貸可能面積 物件番号 物件名 所在地 建築時期 投資比率 テナント数 期末稼働率 PML （百万円） （㎡） オフィス A-1 FORECAST西新宿 東京都新宿区 2009年2月 2,260 0.8% 1,945.68 14 100.0% 2.7% A-3 FORECAST四谷 東京都新宿区 2009年1月 1,430 0.5% 1,678.15 10 92.4% 3.6% A-4 FORECAST新宿AVENUE 東京都新宿区 2008年9月 6,500 2.4% 4,348.57 7 100.0% 2.1% A-5 FOREC
Slide 43: ポートフォリオ一覧（2/5）
ポートフォリオ一覧（2/5） Appendix 取得価格 総賃貸可能面積 物件番号 物件名 所在地 建築時期 投資比率 テナント数 期末稼働率 PML （百万円） （㎡） A-50 FORECAST早稲田FIRST 東京都新宿区 1986年7月 4,775 1.7% 4,380.28 7 100.0% 3.5% A-51 FORECAST五反田WEST 東京都品川区 1989年9月 6,520 2.4% 8,967.07 14 100.0% 2.3% A-52 大宮センタービル 埼玉県さいたま市 1993年3月 15,585 5.7% 14,571.36 32 100.0% 2.0% A-53
Slide 44: ポートフォリオ一覧（3/5）
ポートフォリオ一覧（3/5） Appendix 取得価格 総賃貸可能面積 物件番号 物件名 所在地 建築時期 投資比率 テナント数 期末稼働率 PML （百万円） （㎡） 住宅 B-1 タワーコート北品川 東京都品川区 2009年2月 11,880 4.3% 16,913.29 274 98.3% 2.6% B-2 スカイヒルズN11 北海道札幌市 2001年3月 1,570 0.6% 8,567.50 1 100.0% 1.3% B-4 マイアトリア栄 愛知県名古屋市 2007年3月 1,110 0.4% 3,121.60 1 100.0% 4.1% B-5 マックヴィラージュ平安 愛知県名
Slide 45: ポートフォリオ一覧（4/5）
ポートフォリオ一覧（4/5） Appendix 取得価格 総賃貸可能面積 総賃貸可能面積 物件番号 物件名 所在地 所在地 建築時期 投資比率 投資比率 テナント数 テナント数 期末稼働率 期末稼働率 PML PML （百万円） （㎡） （㎡） ①4.5% B-35 リエス鶴舞 愛知県名古屋市 2006年3月 1,082 0.4% 2,192.91 84 96.7% ②4.4% （注） B-38 シルフィード東品川 東京都品川区 2003年6月 961 0.4% 1,174.19 42 97.7% 8.9% B-39 ロイヤルブルーム 埼玉県さいたま市 2018年3月 1,100 0.4% 1
Slide 46: ポートフォリオ一覧（5/5）
ポートフォリオ一覧（5/5） Appendix 取得価格 総賃貸可能面積 物件番号 物件名 所在地 建築時期 投資比率 テナント数 テナント数 期末稼働率 PML PML （百万円） （㎡） The Basement Hotel Osaka C-10 大阪府大阪市 2019年1月 5,600 2.0% 3,300.64 1 100.0% 6.0% Honmachi C-11 ケーユー川越インター店底地 埼玉県川越市 - 1,273 0.5% 5,196.00 1 100.0% - その他小計 38,646 14.1% 48,722.14 37 0.0% 合計 274,253 100.0% 33
Slide 47: 鑑定価格比較表（1/5）
鑑定価格比較表（1/5） Appendix 鑑定評価額 直接還元法 DCF法 第28期末 第28期末 最終還元 鑑定評価額の 物件 取得価格 帳簿価格 含み損益 還元利回り 割引率 物件名称 第28期末 利回り 主な差異要因（注1） 番号 （百万円） （a） （b-a） 第27期末 差異 （b） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 第28期末 CR 収入 費用 オフィス A-1 FORECAST西新宿 2,260 2,022 1,487 3,470 3,510 40 3.6% 3.2% 3.8% 〇 A-3 FORECAST四谷 1,430 1,420 899 2,17
Slide 48: 鑑定価格比較表（2/5）
鑑定価格比較表（2/5） Appendix 鑑定評価額 直接還元法 DCF法 第28期末 第28期末 最終還元 鑑定評価額の 物件 取得価格 帳簿価格 含み損益 還元利回り 割引率 物件名称 第28期末 利回り 主な差異要因（注1） 番号 （百万円） （a） （b-a） 第27期末 差異 （b） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 第28期末 CR 収入 費用 A-47 神田オーシャンビル 1,440 1,460 609 2,070 2,070 0 3.6% 3.4% 3.7% A-49 FORECAST茅場町 3,000 3,115 834 3,840 3,950 1
Slide 49: 鑑定価格比較表（3/5）
鑑定価格比較表（3/5） Appendix 鑑定評価額 直接還元法 DCF法 第28期末 第28期末 最終還元 鑑定評価額の 物件 取得価格 帳簿価格 含み損益 還元利回り 割引率 物件名称 第28期末 利回り 主な差異要因（注1） 番号 （百万円） （a） （b-a） 第27期末 差異 （b） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 第28期末 CR 収入 費用 A-79 NWSQUARE 1,700 1,759 280 2,040 2,040 0 3.7% 3.5% 3.8% A-80 FORECAST四日市 3,522 3,610 289 3,880 3,900 20
Slide 50: 鑑定価格比較表（4/5）
鑑定価格比較表（4/5） Appendix 鑑定評価額 直接還元法 DCF法 第28期末 第28期末 最終還元 鑑定評価額の 物件 取得価格 帳簿価格 含み損益 還元利回り 割引率 物件名称 第28期末 利回り 主な差異要因（注1） 番号 （百万円） （a） （b-a） 第27期末 差異 （b） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 第28期末 CR 収入 費用 B-26 シティヒルズ安堂寺 1,750 1,817 132 1,940 1,950 10 3.7% 3.5% 3.9% 〇 B-27 エルミタージュ新栄 1,150 1,197 102 1,310 1,300
Slide 51: 鑑定価格比較表（5/5）
鑑定価格比較表（5/5） Appendix 鑑定評価額 直接還元法 DCF法 第28期末 第28期末 最終還元 鑑定評価額の 物件 取得価格 帳簿価格 含み損益 還元利回り 割引率 物件名称 第28期末 利回り 主な差異要因（注1） 番号 （百万円） （a） （b-a） 第27期末 差異 （b） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 第28期末 CR 収入 費用 その他 C-1 小滝橋パシフィカビル 3,350 3,303 346 3,650 3,650 0 3.5% 3.3% 3.6% C-4 ストリートライフ本社底地 1,990 2,029 40 2,050 2,07
Slide 52: 中規模オフィスの特性
中規模オフィスの特性 Appendix 中規模オフィスビルの特性 1） 賃料の安定性 Ａクラスオフィス Ｂクラス以下オフィス 《東京23区オフィス賃料のグレード別推移》 ＝大規模オフィス =中規模オフィス 平均想定成約賃料（円/坪） 60,000 50,000 40,000 グレードＡ（注） 30,000 グレードＡ-（注） 20,000 グレードＢ（注） 10,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 出典：
Slide 53: サステナビリティに関する取組み（環境）
サステナビリティに関する取組み（環境） Appendix ■ GRESBリアルエステイト評価への参加 ■ 気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD） （注）提言への賛同 本投資法人は2025年GRESBリアルエステイト評価に 本資産運用会社は、2022年12月にTCFD提 おいて、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付 言への賛同を行い、2023年1月に国内賛同企 されるGRESBレーティングで「3スター」を取得しました。 業による組織であるTCFDコンソーシアム（現在 また、マネジメント・コンポーネント、パフォーマンス・コン は後継の枠組みに移行）へ加入いたしました。 ポーネント、
Slide 54: サステナビリティに関する取組み（環境）
サステナビリティに関する取組み（環境） Appendix ■サステナビリティ目標 ■環境認証取得の状況 （1） エネルギー消費原単位の削減目標設定 DBJ Green CASBEE BELS 中小低炭素 • ポートフォリオ全体において、省エネ法に則り、毎年1％の原単位の低減を目標とする。 Building認証 不動産評価 (21件・27.61％) モデルビル • 温暖化対策関連の地方条例等で別に目標が必要な場合は、個別に目標値を設定する。 (2件・7.03%) (17件・32.59%) うち、ZEB Ready 2件 (4件・5.09%) （2） 目標管理 • サステナビリティ推進会議において
Slide 55: サステナビリティに関する取組み（環境／社会）
サステナビリティに関する取組み（環境／社会） Appendix ■照明LED化実施状況 ■テナント及び地域コミュニティに向けた取組み 本投資法人は、保有する物件のテナントの満足度及び物件が所在する地域の発展への貢献に向けた様々な取 用途 実施面積 延床面積 組みを行っています。 専有部 共用部 テナント向けの取組み サイクルポートの設置 全体 232,573㎡ 399,787㎡ 312,383㎡ 87,403㎡ 保有するR&D施設でテナント向けの取組みと オフィスビルの敷地内の土地を一部提供し、 （実施率） （58.2％） して定期的に入居者向けのイベントを開催し 自転車のサイクルポートとして
Slide 56: サステナビリティに関する取組み（ガバナンス）
サステナビリティに関する取組み（ガバナンス） Appendix 《投資主価値の最大化を図る投資主との利害一致手法》 《第三者による監視機能を確保した意思決定プロセス》 1口当たり分配金に連動した運用報酬体系 利害関係者との間での運用資産に関する取引に係る意思決定フロー ●運用報酬1及び運用報酬2 算定方法 担当部署による起案 第28期 運用報酬1 直前の決算期の総資産額 487,945千円 上申 （AUM連動） ×年率0.35%（上限料率） コンプライアンス・オフィサーによる審査 第28期 運用報酬2 NOI×DPU変動率 （注1） 175,615千円 上申 （DPU連動） ×2.5%（上限料
Slide 57: 日本リート投資法人のコンセプト
日本リート投資法人のコンセプト Appendix 《投資基準》 日本リートの環境認識 総合型リートの特徴を活かし、収益の「成長性」と「安定性」をより重視したポートフォリオの 需要サイド 構築を目指す 職住接近 全体での 人口 各用途における地域別投資比率 用途別投資比率 都市部集中 築浅優位性 オフィス 50%以上 東京経済圏60%以上 （東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいう） 観光産業振興 都市部への観光需要 住宅 50%以下 三大都市圏60%以上（注） 人口減少 インバウンド需要 地方誘客（観光資源） 人手不足 供給サイド その他 50%以下 地域別投資比率の定めなし 開発計画 見直し
Slide 58: ＳＢＩグループ・バリューチェーン
ＳＢＩグループ・バリューチェーン 成長戦略 ＳＢＩグループの多岐にわたるサポートをテコに、投資主価値向上を追求 ＳＢＩグループのサポート セイムボート出資 物件情報 ◼ 保有投資口数 64,200口 ブリッジAM機能 出資比率 3.5% 各種案件情報 （第28期末時点） ブリッジ機能・共同投資 本投資法人の投資口・ （注1） 投資法人債の販売 レンディング ブリッジ機能 ＳＢＩ新生銀行は、本投資法人と 以下の融資、取引をしています。 ◼ 借入残高シェア5位 （第28期末時点） ファイナンシャルアドバイス 資本業務提携 レンディング • シンジケート・ローン • バイラテラル・ローン 地方銀行（
Slide 59: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要 Appendix 《資産運用会社の概要》 《組織図》 商号 ＳＢＩリートアドバイザーズ株式会社 設立年月日 2006年11月2日 資本金 1億5,000万円 ◆ 金融商品取引業に係る登録： 関東財務局長（金商）第1632号 ◆ 宅地建物取引業の免許： 登録・免許等 東京都知事（4）第86984号 ◆ 宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可： 国土交通大臣認可第56号 《スポンサーサポート体制》 出資比率 出資比率 アジリティー・ホールディングス 出資比率 スポンサー各社のサポート体制の活用 67.0％ 18.0％ 株式会社 15.0％ ⚫ 投資案件ソーシングにおけるスポン
Slide 60: 投資主価値の推移
投資主価値の推移 Appendix 第28期1口当たり分配金は2,516円 1口当たりNAVは117,635円、前期比2,028円（1.7%）の増加 1口当たりNAV及び1口当たり分配金の推移 1口当たりNAV及び1口当たり分配金の推移 (1口当たり 分配金/円) 117,635 120,000 115,607 4,000 111,510 1口当たりNAVの額 108,667 1口当たり分配金の実績 105,705 105,617 106,499 107,242 1口当たり分配金の予想（2026年8月20日時点） 103,378 98,941 100,000 96,513 3,500 95,0
Slide 61: ポートフォリオ写真一覧（1/4）
ポートフォリオ写真一覧（1/4） Appendix A-1 A-3 A-4 A-5 A-6 A-9 A-10 A-11 FORECAST西新宿 FORECAST四谷 FORECAST新宿AVENUE FORECAST市ヶ谷 FORECAST三田 グリーンオーク茅場町 グリーンオーク九段 グリーンオーク高輪台 A-16 A-17 A-21 A-22 A-23 A-24 A-25 広尾リープレックス・ビズ 芝公園三丁目ビル イトーピア岩本町二丁目ビル イトーピア岩本町一丁目ビル イトーピア岩本町ANNEXビル ピジョンビル FORECAST人形町 A-26 A-28 A-29 A-31 A-32
Slide 62: ポートフォリオ写真一覧（2/4）
ポートフォリオ写真一覧（2/4） Appendix A-52 A-53 A-54 A-55 A-56 A-58 Ａ-59 Ａ-60 大宮センタービル 三井住友銀行高麗橋ビル NORE伏見 NORE名駅 ホーマットホライゾンビル 藤和神田錦町ビル 友泉東日本橋駅前ビル 広尾ONビル Ａ-61 Ａ-62 Ａ-64 Ａ-65 Ａ-66 Ａ-67 Ａ-68 Ａ-69 TK五反田ビル 五反田さくらビル アルテビル肥後橋 ダイアビル名駅 天翔御茶ノ水ビル FORECAST亀戸 NRT神田須田町ビル リードシー目黒不動前 Ａ-70 A-71 A-73 A-76 A-77 A-78 A-79 A-80 ザ・ス
Slide 63: ポートフォリオ写真一覧（3/4）
ポートフォリオ写真一覧（3/4） Appendix B-1 B-2 B-4 B-5 B-7 B-8 B-9 Ｂ-10 タワーコート北品川 スカイヒルズＮ11 マイアトリア栄 マックヴィラージュ平安 シエル薬院 神田リープレックス・リズ スプランディッド難波 レジデンス広尾 Ｂ-11 Ｂ-12 Ｂ-13 Ｂ-16 Ｂ-17 Ｂ-18 Ｂ-19 Ｂ-20 レジデンス日本橋箱崎 Primegate 飯田橋 レジデンス江戸川橋 ドミール北赤羽 ドーミー北赤羽 スプランディッド新大阪Ⅲ ゼフェロス南堀江 シャルマンフジ大阪城南 Ｂ-21 Ｂ-22 Ｂ-23 Ｂ-25 Ｂ-26 Ｂ-27 Ｂ-28 B-3
Slide 64: ポートフォリオ写真一覧（4/4）
ポートフォリオ写真一覧（4/4） Appendix Ｂ-42 Ｂ-43 Ｂ-44 Ｂ-45 Ｂ-49 Ｂ-50 Ｂ-51 Ｂ-52 キャニスコート上新庄 インペリアル鳳 メゾン西馬込 ミューズ両国II プラウランド堀田 Nasic望が丘 セントレイクセレブ代官町 ベルファース川原通 Ｂ-53 Ｂ-54 Ｂ-55 Ｂ-56 Ｂ-57 FORESTA茨木 FORESTA湊町 FORESTA戸越銀座 FORESTA西船橋 プライムガーデン赤塚 C-1 Ｃ-4 Ｃ-5 Ｃ-6 Ｃ-7 Ｃ-8 小滝橋パシフィカビル ストリートライフ本社底地 FORECAST品川＠LABO ホテルリソルステイ秋葉原 スマ
Slide 65: 投資口価格の推移と投資主の状況
投資口価格の推移と投資主の状況 Appendix 投資口価格の推移 2025年7月1日～2026年6月30日 第28期末（2026年6月期）大口投資主の状況（上位10投資主） 投資口価格（円） 出来高（口） 出来高 投資口価格 東証REIT指数 （注1） 名称 投資口数 割合 110,000 30,000 １ 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 423,966 23.16% 100,000 25,000 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 320,255 17.50% 3 野村信託銀行株式会社（投信口） 106,566 5.82% 90,000 20,000 4 ＳＢＩホール
Slide 66: 注記集
注記集 Appendix 特に記載のない場合、本書において数字は単位未満切捨て、比率は四捨五入にて記載しています。 P21 1 「賃料増減率」は（（テナント入替後の賃料総額－テナント入替前の賃料総額）÷テナント入替前の賃料総額）として各期計算した数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。 2 「退去率」は、「当該期間の退去面積÷当該期間の最終日時点の総賃貸可能面積」として計算しています。 P22 1 「賃料増額率」は（（賃料改定対象テナントの賃料改定後の賃料総額－賃料改定対象テナントの増額前の賃料総額）÷賃料改定対象テナントの増額前の賃料総額）として各期計算した数値の小数 第2位を四捨五入
Slide 67: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する 記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提 は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。 本資料は、本投資法人の説明等に関する資料であって、本投資法人の投資口の取得その他金融商品取引契 約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。 本資料は、その内容の正確性及び確実性並びに十分性を保証するものではありません。 本資料は、予告なく訂正、修正又は変更する可能性があります。
Nippon REIT Investment — FY2026 H1 Earnings Presentation on 6ix