Nippon Reit Investment Corp · TSE:3296
Nippon Reit Investment — FY2017 Earnings Presentation
66 slides from Nippon Reit Investment's earnings presentation, Feb 16, 2018
Slide 1: (訂正)決算説明資料の一部訂正に関するお知らせ
2018 年 3 月 5 日 各 位 不動産投資信託証券発行者名 東 京 都 港 区 新 橋 一 丁 目 18 番 1 号 日 本 リ ー ト 投 資 法 人 代表者名 執 行 役 員 杉田 俊夫 （コード番号：3296） 資産運用会社名 双 日 リートアドバイザーズ株 式 会 社 代 表 者 名 代表取締役社長 杉田俊夫 問 合 せ先 財務企画本部 業務企画部長 石井崇弘 （TEL：03-5501-0080） (訂正)「第 11 期(2017 年 12 月期)決算説明資料」の一部訂正に関するお知らせ 日本リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が 2018 年 2 月 16 日付発表
Slide 2: 修正後資料の掲載について
※本投資法人ホームページに、修正後の「第 11 期(2017 年 12 月期)決算説明資料」を掲載させて いただいております。 以上 ※本投資法人のホームページアドレス：http://www.nippon-reit.com/ 2
Slide 3: 第11期（2017年12月期）決算説明資料
日本リート投資法人 第11期（2017年12月期） 決算説明資料 2018年2月16日
Slide 4: 投資主・投資家の皆様へ
投資主 投資家の皆様へ 昨今、物件の価格上昇に伴い、J‐REITに対しても、高値掴みを懸念する声が聞こえています。 本年、上場5年目を迎える日本リート投資法人は、上場以来“ぶれない規律”の下で、 中長期的な不動産需給の動向に鑑みた“タイムリーな投資”を実行してきました。 日本リート投資法人は、日本社会にしっかりと根付き、底堅い需給を持つアセット「オフィスビル（働 く）」「住宅（住まう）」「商業施設（消費する）」と真摯に向き合い、中でも都心中規模オフィスを 中心として築いた、リスク耐性の強い “盤石なポートフォリオ”を強みとしています。 今後も、本投資法人は“ぶれない”姿勢を貫くとともに、ポート
Slide 5: 1. 第11期決算概要
1. 第11期（2017年12月期）決算概要 日本リート投資法人の概要 3 第11期（2017年12月期）決算ハイライト 4 第11期（2017年12月期）決算の概要 5 1口当たり分配金の実績と予想 7 2
Slide 6: 日本リート投資法人の概要
日本リート投資法人の概要 需給バランスと分散に着目した タイムリーな投資・ぶれない規律 磐石なポートフォリオ 強みを活かす運用体制 社会に密着した3用途に特化し 都心中規模オフィスへの重点投資 物件特性を活かす三位一体マネジメント 経済環境に応じたタイムリーな投資で ・限られた供給と豊富な需要 「成長性」と「安定性」を追求 ・低い賃料変動リスク 《ポートフォリオの用途別割合》 《ポートフォリオの地域別割合》 オフィス（働く） 50%以上 投資運用部 資産管理部 ポートフォリオの成長性と 資産価値及び収益の オフィスの 安定性を意識した オフィス比率 維持、向上 住宅（住まう） 50%以下 都心
Slide 7: 第11期決算ハイライト
第11期（2017年12月期） 決算ハイライト 外部成長 内部成長 《ポートフォリオ》 ブリッジファンドによるパイプラインを活用し、工夫した 《稼働率》 引き続き高稼働率を維持 資産入替戦略の実施によりポートフォリオの質を向上 99.8% 99.8% 第11期末 100% 第10期末 第11期末 （総合） 99.8％ 95% 物件数 65物件 66物件 （オフィス） 資産規模 2,048億円 2,077億円 100.0％ ※ 90% 2017年 2017年 ※ 99.96％ですが、小数第二位を 鑑定評価額の合計 2,240億円 2,283億円 6月末 12月末 四捨五入して表示しています。 1
Slide 8: 第11期決算の概要
第11期（2017年12月期）決算の概要 第11期（2017年12月期）実績 第12期（2018年6月期）予想 第13期（2018年12月期）予想 営業収益 7,553百万円 7,219百万円 7,183百万円 営業利益 4,115百万円 3,801百万円 3,780百万円 経常利益 3,608百万円 3,286百万円 3,217百万円 当期純利益 3,607百万円 3,285百万円 3,216百万円 1口当たり分配金 9,211円 8,387円 8,211円 《1口当たり分配金の推移（予想対比）》 《1口当たりNAVの推移》 ●上場以来全期で予想を上回る実績を達成 ●第4期末より約31.4％
Slide 9: 第11期決算の概要（詳細）
第11期（2017年12月期）決算の概要 2017年8月 2017年9月15日発表 2018年2月16日発表 17日発表 第11期実績 第12期予想 第13期予想 単位：百万円 第11期 第10期 第11期 第12期 第10期 第11期 第12期 第11期 第12期 第13期 第12期 (2017年6月期) (2017年12月期) (2018年6月期) (2017年12月期) 実績 予想 (2018年6月期) 実績 当初予想 (2018年12月期) 予想 実績 予想 当初予想 実績 対比 対比 予想 対比 対比 予想 対比 (a) (b) (c) (d) (d-a) (d-b) (e) (e-
Slide 10: 1口当たり分配金の実績と予想
1口当たり分配金の実績と予想 《1口当たり分配金の推移》 1口当たり分配金の実績 1口当たり分配金の予想 一過性の分配金変動要因(1) 9,500 9,000 売却益 物件の売却益を計上 2物件の売却益7.9億円の内、3.7億円 を分配 8,500 前期比12.1％の増加 第11期の1口当たり分配金は9,211円と 前期比994円（12.1％）の増加 8,000 高稼働率維持等を前提に 第12期の分配金は 8,300円台を予想 7,500 ・ 第12期分配金は8,300円台を予想、 PO 消費税 9,211 2017年9月15日時点での予想 還付 （8,225円）対比2.0％の上方修正 ・ 一
Slide 11: 2. 運用状況と今後の成長戦略
2. 第11期（2017年12月期）の運用状況と今後の成長戦略 ポートフォリオ概要 9 リスク分散の状況 10 物件入替の概要 11 パイプラインの概要 12 外部成長イメージ 13 投資主価値の向上に向けた取り組み 14 稼働率とフリーレント期間の推移 15 テナント入退去状況の推移 16 賃料増額改定の実績 17 賃料総増減率とレントギャップの推移 18 エンジニアリング・マネジメント（計画的設備投資・戦略的バリューアップ投資）の計画と原資 19 エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）等によるNOI向上の実績 20 エ
Slide 12: ポートフォリオ概要
ポートフォリオ概要 《ポートフォリオの用途別割合》 《ポートフォリオの地域別割合(1)》 商業施設 三大都市圏(東京23区を除く) 政令指定都市等 2.6％ 19.1% 1.1% オフィス 住宅 東京経済圏 86.2％ 11.2％ 87.3％ 東京23区 66物件 79.8％ 66物件 都心6区 2,077億円 東京23区 2,077億円 （取得価格ベース） (都心6区を除く) （取得価格ベース） 69.1% 10.8% 《オフィス地域別割合》 《住宅地域別割合》 《商業施設地域別割合》 9.5% 16.9% 38.1% 31.7% 都心6区 東京23区（都心6区を除く） 12.5% 55物件
Slide 13: リスク分散の状況
リスク分散の状況 《物件分散の状況（上位5物件の割合）》 《テナント分散の状況（上位5テナントの割合）》 26.7％ 24.5％ 7.9％ 7.9％ 66物件 66物件 541テナント 541テナント 2,077億円 255,783㎡ 208,704㎡ 936百万円 取得価格ベース 賃貸可能面積ベース 賃貸面積ベース 賃料ベース 《上位5物件の状況（取得価格ベース）》 《上位5テナントの状況（賃貸面積ベース）》 取得価格 業種 賃貸面積 割合 物件名称 （百万円） 割合 物件名称 （㎡） 1 大宮センタービル 15,585 7.5％ 1 芝公園三丁目ビル 情報通信業 3,559.85 1.7％
Slide 14: 物件入替の概要
物件入替の概要 取得物件 交換 売却物件 資産入替のポイント ◆ポートフォリオの強化 ●ホーマットホライゾンビル（東京都千代田区） ・ 底堅い需要を持つ中規模オフィスと築浅の住宅 ●グリーンオーク御徒町（東京都台東区） を組み入れ、ポートフォリオ収益力を向上 延床：8,143.02m2 延床：4,296.39m2 譲渡価格 3,650百万円 ・ 含み損を抱える2物件を帳簿価格を上回る価格で 竣工：1987年8月 取得価格 6,705百万円 竣工：1977年1月 譲渡することで、含み損益をはじめとしたポートフォリ 帳簿価格 3,451百万円 オの質を向上 （2017年9月28日時点） 帳簿価格
Slide 15: パイプラインの概要
パイプラインの概要 《既存ポートフォリオ》 《パイプライン》 《(参考)パイプライン組み入れ後の想定》 成長機会の多様化を企図し 住宅（東京以外） 4.6％ 住宅（東京以外） 東京都心の住宅を中心に 商業施設 6.5％ 商業施設 2.6％ 住宅（東京） 2.3％ パイプライン249億円を確保 住宅（東京以外） 11.4％ 住宅（東京） 22.3％ オフィス ・ 東京所在の住宅を拡充し、成長機会の多 6.6％ 26.0％ 様化を図る ・ パイプライン全てが“ぶれない”投資基準に 66物件 13物件 79物件 合致 2,077億円 249億円 2,327億円 （取得価格ベース） （優先交渉価格ベー
Slide 16: 外部成長イメージ
外部成長イメージ 《資産規模とパイプラインの推移及び中長期目標》 3,000 億円 規律をもった外部成長により 中長期目標（資産規模3,000億円）の達成を目指す 資産規模（取得価格ベース） パイプライン合計 上場以来貫いてきた取得ポリシーを堅持 2,500 億円 取得時利回り(1)目線4.5％ 高いリスク耐性 (償却後利回り 4.0％) (高い物件分散・テナント分散) 297 249 225 225 102 高い都心割合(オフィス) 高い成長余力 2,000 億円 2,077 （都心6区割合60％以上） (取得後のNOI向上余地) 2,048 2,048 2,048 2,048 安定性の高い
Slide 17: 投資主価値の向上に向けた取り組み
投資主価値の向上に向けた取り組み 《ポートフォリオNOI利回りの推移》 《1口当たりNAVと分配金の推移》 継続的なポートフォリオの質・ ※各期のNOI(年換算)÷各期末時点の帳簿価格 340,000 10,500 収益性の向上 1口当たりNAV 1口当たり分配金 6% ◆ポートフォリオNOI利回りの向上 324,820 ・ 三位一体マネジメントによる積極的な内部 成長により、ポートフォリオNOI利回りが向 321,274 9,211 9,500 上 ・ 戦略的な資産入替を実施し、ポートフォリ 5.0% 5.0% 310,132 オの質の向上を実現 310,000 8,500 5% 4.8%
Slide 18: 稼働率とフリーレント期間の推移
稼働率とフリーレント期間の推移 《稼働率の推移》 継続的に高稼働率を維持 全体 オフィス 住宅 商業施設 ・ 第11期末の稼働率は99.8％ 継続的に高稼働率を維持 100% ・ 2期連続でリーシング注力物件（稼働 率が90％を下回る物件）なし 賃料稼働率も上昇 フリーレント期間の圧縮により賃料稼働率も 上昇 95% 《契約稼働率と賃料稼働率の差異（オフィス）》 《予想》 全体 99.8％ 全体 99.8％ 全体 98.7％ オフィス 99.9％ オフィス 100％※ オフィス 99.0％ 契約 賃料 差異 住宅 99.2％ 住宅 99.1％ 住宅 97.1％ 稼働率 稼働率 商業施設 100
Slide 19: テナント入退去状況の推移
テナント入退去状況の推移 《テナント入退去の状況と退去率の推移》 《テナント入替時の賃料増減の推移》 ※第11期末 総賃貸可能面積(オフィス物件):61,329坪 ●オフィス 5,000 5,000 入居面積 退去面積 退去率（1） 賃料増額総額 賃料減額総額 4,000 2,500 4,402 1,720 2,737 1,869 3,806 3,000 0 ▲ 1,075 ▲ 1,837 ▲ 3,637 ▲ 1,068 ▲ 465 2,000 ▲ 2,500 1,000 ▲ 5,000 (千円） 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 3,719 2,671 3,552 1,692 2,
Slide 20: 賃料増額改定の実績
賃料増額改定の実績 《賃料増額改定の実績（面積）》 《賃料改定による月額賃料増減額の状況》 増額 据え置き 減額 賃料増額総額 賃料減額総額 100% 6,000 （オフィスのみ/月額ベース） 13.7% 20.4% 5,494 5,000 （6.9％※） （6.9％※） 33.8% 36.6%(1) 36.7% 80% 4,000 3,834 （7.5％※） 3,507 60% 3,000 （5.9％※） 3,133 （7.7％※） 84.6% 2,000 （13.5％※） 40% 78.2% 1,759 66.2% 62.0%(1) 63.3% （8.1％※） 1,000 20% 0 ▲
Slide 21: 賃料総増減率とレントギャップの推移
賃料総増減率とレントギャップの推移 《賃料改定対象面積と賃料総増減率の推移》 賃料増額改定実績は 目標を超過達成 18,000 賃料改定対象面積 3.0% 賃料総増減率目標1％ 賃料総増減率目標1.5％ 賃料総増減率※ ・ 第11期の賃料総増減率は2.1％、 2.3% 目標の1.5％を大幅に超過達成 15,000 2.3% 2.1% 2.5% ・ 第12期及び第13期の目標賃料 総増減率は引き続き1.5％を維持 12,000 1.7% 2.0% ※ 賃料総増減率は、 各期の賃料総増減額の 9,000 1.5% 契約更新をした全テナントの更新前の 賃料の合計値に対する増減率を記載 0.8% して
Slide 22: エンジニアリング・マネジメントの計画と原資
エンジニアリング・マネジメント（計画的設備投資・戦略的バリューアップ投資）の計画と原資 《エンジニアリング・マネジメントの計画額と原資》 《エンジニアリング・マネジメントの概要》 資本的支出（実績） 資本的支出（計画） 当初予定額 計画的設備投資 戦略的バリューアップ投資 減価償却額 1 計画的設備投資 2,000 長期にわたる資産価値の維持・向上に必要な設備の修復、更新及びメンテナンス 2 戦略的バリューアップ投資 1,662 1,102 物件収益力の向上 コスト削減 1,500 賃料増額/増収施策等 マネジメントコストの削減策 1,086 テナント満足度の向上 環境への配慮 762 1,0
Slide 23: NOI向上の実績と計画
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）等によるNOI向上の実績と計画(1) 《エンジニアリング・マネジメントによる 《第11期（2017年12月期）実績》 NOI向上見込み額とCAPEXの推移》 新たな収入源の創出/物件収益力の向上 コスト削減 220百万円 主な施策 効果 主な施策 効果 200百万円 約19.5百万円 （FORECAST品川 等） （対象21物件） 約264万円 約1,794万円 余剰スペースを活用した賃貸区画増設 電気事業者の変更 （タワーコート北品川） （目白ＮＴビル 等） 180百万円 約26.3百万円 約36万円 約363万円 グレードアップによ
Slide 24: NOI向上の実績
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）等によるNOI向上の実績 《収益力向上及びコスト削減に関するエンジニアリング・マネジメントの主な実績と効果》 効果 効果 施策 施策 （年間寄与額） （年間寄与額） （FORECAST三田） 約168万円の収入増 （対象20物件） 屋上アンテナ設置 約2,719万円の収入増 駐車場サブリース会社切り替え （FORECAST新宿SOUTH 他） 約402万円の収入増 （JSプログレビル） 第12期 余剰スペースを活用した賃貸区画増設 約240万円の収入増 駐車スペース増設 （予定) （三井住友銀行高麗橋ビル） 約142万円の収入増 （FO
Slide 25: エンジニアリング・マネジメントの主な実例
エンジニアリング・マネジメント（戦略的バリューアップ投資）の主な実例 《イトーピア清洲橋通ビル》 《FORECAST品川》 リフレッシュルームの設置による収益とテナント満足度の向上 駐車場の倉庫化による収益向上 ・ 建築基準法の改正による容積率緩和を利用し、1階エントランス横にある余剰スペースをリフ ・ 建築基準法の改正による容積率緩和を利用し、２階駐車場部分の一部を倉庫に変更 レッシュルームに変更 ・ 駐車場はレイアウトを変更し、既存の台数分を確保 ・ 喫煙者、非喫煙者双方に嬉しい設計により、効果的にテナント満足度の向上を図る ・ 年間約84万円の収入増を見込む ・ 自動販売機の設置により年
Slide 26: 財務状況
財務状況 《有利子負債総額、長期比率及び固定比率の推移》 高い長期比率、固定比率 有利子負債総額 長期比率 固定比率 を維持 ・ 第11期末の借入金は106,170百 100% 100% 100% 100% 100% 97.6% 120,000 万円、長期比率及び固定比率は 100% 共に高い水準を維持 100,000 79.6% 100% 100% 97.6% ・ 2017年9月に物件入替に伴い借り 90.3% 80% 入れた短期ローンは、満期を迎える 80,000 タイミングで長期化・固定化の予定 60% 60,000 50.2% 40% 40,000 20.2% 35.1% 20% LT
Slide 27: 財務状況（借入コスト・返済期限）
財務状況 《借入れ平均残存期間、平均調達年数、平均借入れコストの推移》 資金調達手法を多様化 平均残存期間 平均調達年数 平均借入れコスト （アップフロントフィー及びエージェントフィー含む） 投資法人債の発行を視野に、 6年 2.0% 発行登録書を提出 4.84年 5年 4.51年 《提出した発行登録書の概要》 4.09年 1.5% 発行予定額：1,000億円 3.76年 4年 3.49年 発行登録書提出日： 3.22年 2017年12月26日 2.66年 2.78年 3年 2.42年 2.57年 2.49年 2.42年 2.40年 1.0% 発行予定期間： 1.95年 2018年1月6日～2
Slide 28: 借入金一覧とバンクフォーメーション
借入金一覧とバンクフォーメーション（第11期末） 《借入金一覧》 《バンクフォーメーション》 借入額 借入先 利率 金利 借入実行日 借入期限 （百万円） 7,000 0.80448% 固定 2014年4月24日 2018年4月24日 日本政策投資銀行 あおぞら銀行 0.5% 野村信託銀行 1,070 0.91443% 固定 2014年4月24日 2019年4月24日 1.9% 0.5% 5,700 0.221%(1) 固定 2015年1月8日 2018年8月20日 みずほ信託銀行 4.7% 5,100 0.221%(1) 固定 2015年2月12日 2018年8月20日 新生銀行 6,000
Slide 29: 3. 第11期決算の詳細
3. 第11期（2017年12月期）決算の詳細 第11期（2017年12月期）決算の状況（対第10期実績） 27 第11期（2017年12月期）決算の状況（対第11期予想） 28 第12期（2018年6月期）業績予想の状況（対第11期実績） 29 第12期（2018年6月期）業績予想の状況（対第12期当初予想） 30 第13期（2018年12月期）業績予想の状況（対第12期予想） 31 物件別利回り 33 鑑定評価サマリー 35 26
Slide 30: 決算の状況（対第10期実績）
第11期（2017年12月期）決算の状況（対第10期実績） 単位：百万円 第10期（実績） 第11期（実績） 第10期 第11期 対前期比 (2017年6月期) (2017年12月期) NOI 利回り(1) 5.0% 5.0% (b-a) 実績 (a) 実績 (b) 1口あたりFFO(2) ¥10,091 ¥10,170 営業収益 6,947 7,553 606 1口あたりNAV ¥321,274 ¥324,820 賃貸事業収入 6,278 6,437 159 主な変動要因 その他賃貸事業収入 628 705 76 物件入替による貸室賃料収入の増加 +77 その他貸室賃料収入の増加（フリーレン
Slide 31: 決算の状況（対第11期予想）
第11期（2017年12月期）決算の状況（対第11期予想） 単位：百万円 第11期 第11期 第11期（予想） 第11期（実績） (2017年12月期) 予想対比 (2017年12月期) 予想 (b-a) 実績(b) NOI利回り 4.9% 5.0% (2017/9/15時点)(a) 1口あたりFFO ¥10,077 ¥10,170 営業収益 7,509 7,553 43 賃貸事業収入 6,425 6,437 12 主な変動要因 その他賃貸事業収入 681 705 24 貸室賃料収入の増加（稼働率の向上等） +11 不動産等交換差益 382 376 ▲6 水光熱収入の増加（季節要因） +6 受
Slide 32: 第12期業績予想（対第11期実績）
第12期（2018年6月期）業績予想の状況（対第11期実績） 単位：百万円 第11期（実績） 第12期（予想） 第12期 第11期 (2018年6月期) 予想対比 (2017年12月期) NOI利回り 5.0% 5.1% 予想 (b-a) 実績(a) (2018/2/16時点)(b) 1口あたりFFO ¥10,170 ¥10,384 営業収益 7,553 7,219 ▲334 主な変動要因 賃貸事業収入 6,437 6,530 93 物件入替による貸室賃料収入の増加 +43 その他賃貸事業収入 705 645 ▲60 その他貸室賃料収入の増加（フリーレントの終了等） +55 物件入替による駐車
Slide 33: 第12期業績予想（対当初予想）
第12期（2018年6月期）業績予想の状況（対第12期当初予想） 第12期（当初予想） 第12期（修正予想） 単位：百万円 第12期 第12期 (2018年6月期) (2018年6月期) 予想対比 当初予想 修正予想 (b-a) NOI利回り 5.1% 5.1% (2017/9/15時点)(a) (2018/2/16時点)(b) 1口あたりFFO ¥10,254 ¥10,384 営業収益 7,039 7,219 179 賃貸事業収入 6,387 6,530 143 主な変動要因 その他賃貸事業収入 618 645 26 +146 貸室等賃料収入の増加 （更新時の解約見込みの減少、稼働率の向上）
Slide 34: 第13期業績予想（対第12期予想）
第13期（2018年12月期）業績予想の状況（対第12期予想） 第12期（予想） 第13期（予想） 単位：百万円 第12期 第13期 (2018年6月期) (2018年12月期) 予想対比 予想 予想 (b-a) NOI利回り 5.1% 5.0% (2018/2/16時点)(a) (2018/2/16時点)(b) 1口あたりFFO ¥10,384 ¥10,283 営業収益 7,219 7,183 ▲35 賃貸事業収入 6,530 6,526 ▲4 主な変動要因 その他賃貸事業収入 645 633 ▲11 駐車場賃料収入の増加（フリーレントの終了） +1 貸室等賃料収入の減少（稼働率の負荷等）
Slide 35: MEMO
HO MEMO A Bsu-Hame NIPPON REIT Investment Corporation
Slide 36: 物件別利回り
物件別利回り ■NOI利回り（年換算NOI÷第11期末時点帳簿価格) ■償却後利回り（年換算償却後NOI÷第11期末時点帳簿価格） 0.0% 2.5% 5.0% 7.5% 0.0% 2.5% 5.0% 7.5% FORECAST西新宿 6.1% FORECAST西新宿 4.9% 日本橋プラヤビル 6.2% 日本橋プラヤビル 5.1% FORECAST四谷 6.2% FORECAST四谷 5.4% FORECAST新宿AVENUE 4.7% FORECAST新宿AVENUE 3.8% FORECAST市ヶ谷 4.9% FORECAST市ヶ谷 3.4% FORECAST三田 5.7% FORECA
Slide 37: 物件別利回り
物件別利回り ■NOI利回り（年換算NOI÷第11期末時点帳簿価格) ■償却後利回り（年換算償却後NOI÷第11期末時点帳簿価格） 0.0% 2.5% 5.0% 7.5% 0.0% 2.5% 5.0% 7.5% ANTEX24ビル 4.2% ANTEX24ビル 3.4% イトーピア清洲橋通ビル 5.8% イトーピア清洲橋通ビル 5.2% イーストサイドビル 5.1% イーストサイドビル 4.7% I・S南森町ビル 6.2% I・S南森町ビル 5.2% サンワールドビル 4.5% サンワールドビル 3.7% 丸の内三丁目ビル 6.1% 丸の内三丁目ビル 5.1% ＭＫ麹町ビル 4.4% ＭＫ麹町
Slide 38: 鑑定評価サマリー
鑑定評価サマリー 継続して含み益が増加 帳簿価格 鑑定価格 含み損益率 ・ 第11期末の含み損益は、 8.5% ポートフォリオ全体で約179億 250,000 8.0% 円、含み損益率は、約8.5％ 第2回PO ・ 2017年9月に資産の入替を 8% 実施し、約6億円の含み損を 200,000 解消 第1回PO 5.9% 6% 150,000 4.3% 3.7% 3.1% 2.9% 4% 100,000 50,000 2% 0.8% 0 0% （百万円） 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 （百万円） 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第
Slide 39: 注記集
注記集 特に記載のない場合、本書において数字は単位未満切捨て、比率は四捨五入にて記載しています。 P14 1 東証REIT指数は2017年1月4日の終値（283,100円）を基準として指数化しています。 P3 1 「利回り」は、物件取得時に本投資法人が想定するキャッシュフローに基づくNOIの取得価格に対する利回りをい います。 2 予想分配金利回りは各時点における翌期及び翌々期の予想分配金の合計を、各時点の投資口価格終値で 2 中規模オフィスとは、延床面積10,000坪未満のオフィスビルを指します。以下、同じです。 除して計算しています。なお、2017年9月15日以降の第11期予想分配金は、売
Slide 40: Appendix
Appendix 日本リート投資法人のコンセプトと資産運用会社の概要 39 ポートフォリオの推移 40 ポートフォリオ一覧 41 ポートフォリオマップ 43 グレードB（中小規模）オフィスの特性 44 本投資法人のポートフォリオマネジメント 45 ポートフォリオ概要 47 テナント割合（賃貸面積ベース）（第11期末時点） 49 主な新規解約予告 50 サステナビリティに関する取組み 51 鑑定価格比較表 52 貸借対照表 55 損益計算書 56 営業成績及び財産状況の推移 57 スポンサーサポート 59 利害一致手法・ガバナンス
Slide 41: MEMO
HO MEMO A Bsu-Hame NIPPON REIT Investment Corporation
Slide 42: 日本リート投資法人のコンセプトと資産運用会社の概要
日本リート投資法人のコンセプトと資産運用会社の概要 《投資法人のコンセプト》 《投資基準(1)》 ●機動的かつタイムリーな投資 双日株式会社（メインスポンサー）が知見を有する3用途に限定して投資 ●成長性とリスク分散を追求したポートフォリオ 各用途における地域別投資比率 ●スポンサーネットワークを活かした成長戦略 全体での用途別 三大都市圏 投資比率 政令指定 都市等 《スポンサーサポート体制》 都心6区 総合商社「双日株式会社」をメインスポンサーとする投資法人 オフィス 50%以上 60%以上 40%以下 20%以下 住宅 50%以下 60%以上 40％以下 資産運用会社： 商業施設 20%
Slide 43: ポートフォリオの推移
ポートフォリオの推移 2,077億円 2,048億円 2,048億円 2,048億円 2,048億円 704億円 704億円 1,578億円 資産規模 704億円 (取得価格ベース) 738億円 704億円 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 （2014年6月） （2014年12月） （2015年6月） （2015年12月） （2016年6月） （2016年12月） （2017年6月） （2017年12月） 鑑定評価額の合計 724億円 775億円 1,656億円 2,164億円 2,172億円 2,200億円 2,240億円 2,283億円 鑑
Slide 44: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 (新規上場 及び 第1回公募増資) A-14 A-16 A-17 A-18 セントラル 広尾 芝公園三丁目ビル FORECAST 代官山 リープレックス・ビズ 飯田橋 A-1 A-2 A-4 A-5 A-7 FORECAST 日本橋プラヤビル FORECAST FORECAST FORECAST 西新宿 新宿AVENUE 市ヶ谷 新宿SOUTH A-19 A-20 A-21 A-22 九段北 FORECAST イトーピア イトーピア 325ビル 内神田 岩本町二丁目ビル 岩本町一丁目ビル A-3 A-6 A-9 A-10 A-8 FORECAST FORECAST グリーン
Slide 45: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧 (第1回公募増資、第2回公募増資 及び 交換による取得) A-31 A-32 A-33 A-34 西五反田8丁目ビル 藤和東五反田ビル FORECAST 目白NTビル A-44 A-45 A-46 A-47 A-48 高田馬場 MK麹町ビル 虎ノ門桜ビル ラ・ベリテ 神田オーシャンビル Shinto GINZA AKASAKA EAST A-35 A-36 A-37 A-38 東信東池袋ビル 三井ウッディビル 板橋本町ビル ANTEX24 ビル A-49 A-50 A-53 A-55 A-54 FORECAST FORECAST 三井住友銀行 NORE名駅 NORE 伏見
Slide 46: ポートフォリオマップ
R—hIAVALYT A37@ } bla eek ie) 8Ae3 weullez f Fs — is Ame ore B " 33A34 Ge) mae @47712% HE ORR TE as2 e, A BUH A pile te H 43 NIPPON REIT Investment Corporation
Slide 47: グレードB（中小規模）オフィスの特性
グレードB（中小規模）オフィスの特性 中規模オフィスビルの特性 1) 賃料の安定性 Ａクラスオフィス Ｂクラスオフィス 《東京23区オフィス賃料のグレード別推移》 ＝大規模オフィス =中規模オフィス 平均想定成約賃料(円/坪） 60,000 50,000 40,000 グレードＡ(1) 30,000 グレードＡ-(1) 20,000 グレードＢ(1) 10,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 出典：シービーアールイー株式会社 日本リート投資法人の保有オフィス ＝Ｂクラスオフィス比率100％ 中
Slide 48: 本投資法人のポートフォリオマネジメント
本投資法人のポートフォリオマネジメント 外部成長 内部成長 投資運用部 資産管理部 ポートフォリオの成長性と安定性を意識した物件取得 資産価値維持・向上に資する運営管理 ● 内部成長余力と安定性の徹底追求 ● NOIの極大化の徹底追求 取得時利回りと都心比率の堅持（物件及びエリア競争力の分析） 賃料増額改定の推進、稼働率の維持・向上 賃料増額ポテンシャル（レントギャップを考慮） 増収・支出減のための施策の検討 リスク耐性（物件及びテナント分散を意識） ● 効果的な設備投資計画の立案と効果検証 ● 中長期運用戦略の策定と実行 ● テナントとのリレーション構築・強化 投資基準のトリプルチェックに基
Slide 49: MEMO
HO MEMO A Bsu-Hame 46 NIPPON REIT Investment Corporation
Slide 50: ポートフォリオ概要
ポートフォリオ概要 取得価格 総賃貸可能面積 物件番号 物件名 用途 所在地 建築時期 投資比率 テナント数 期末稼働率 PML （百万円） （㎡） A-1 FORECAST西新宿 オフィス 東京都新宿区 2009年2月 2,260 1.1% 1,945.68 17 100.0% 2.7% A-2 日本橋プラヤビル オフィス 東京都中央区 2009年2月 2,130 1.0% 2,490.08 2 100.0% 3.7% A-3 FORECAST四谷 オフィス 東京都新宿区 2009年1月 1,430 0.7% 1,678.15 13 100.0% 3.6% A-4 FORECAST新宿AVE
Slide 51: ポートフォリオ概要
ポートフォリオ概要 取得価格 総賃貸可能面積 物件番号 物件名 用途 所在地 建築時期 投資比率 テナント数 期末稼働率 PML （百万円） （㎡） A-38 ANTEX24ビル オフィス 東京都台東区 1988年2月 1,691 0.8% 2,267.59 7 100.0% 3.7% A-39 イトーピア清洲橋通ビル オフィス 東京都台東区 1988年3月 1,550 0.7% 2,659.67 8 100.0% 3.6% A-40 イーストサイドビル オフィス 東京都台東区 1988年5月 1,372 0.7% 2,096.92 4 100.0% 3.6% A-41 I・S南森町ビル オフ
Slide 52: テナント割合（賃貸面積ベース）
テナント割合（賃貸面積ベース）（第11期末時点） 《業種別テナント割合（1）》 《企業規模別（2）》 2.4％2.2％ 3.3％ 3.5％ 4.2％ 23.4％ 70.6％ 29.4％ 4.3％ 5.1％ 541テナント 509テナント 208,624.24㎡ 201,194.50㎡ 9.8％ 22.8％ 19.1％ 業種 賃貸面積(㎡) テナント数 割合 種別 賃貸面積(㎡) テナント数 割合 ■ 1 情報通信業 48,741.27 109 23.4% 東証第1部上場企業 ■ 2 製造業 47,570.47 106 22.8% ■ 1 59,220.27 81 29.4% 及びその子会社 ■
Slide 53: 主な新規解約予告
主な新規解約予告 第11期末 物件名称 解約予告の状況 リーシング状況 想定稼働率(1) 稼働率 1区画（34坪）解約済 大宮センタービル 100% 3区画契約締結済 100% (2018年2月末) 2区画（386坪）解約予定 NORE伏見 100% 1フロア（120坪）解約予定 1フロア契約締結済 100% (2018年2月末) 2区画(235坪)契約締結済 FORECAST市ヶ谷 100% 3区画（297坪）解約予定 100%（2018年4月末） 1区画(61坪)契約締結予定 FORECAST新宿SOUTH 100% 2区画（191坪）解約予定 2区画契約締結済 100%（2018年5月末
Slide 54: サステナビリティに関する取組
サステナビリティに関する取組 《GRESBリアルエステイト評価》 《環境認証の取得》 2017 年に実施されたGRESB リアルエステイト評価に 本投資法人は、タワーコート北品川について「DBJ Green Building認証 ４星」を、 初めて参加し、4つに分類される評価の中で最高位の FORECAST市ヶ谷について「CASBEE不動産評価認証Sランク」（最高ランク）を受領しました。 「Green Star」の評価を取得しました。 タワーコート北品川 FORECAST市ヶ谷 GRESBとは、欧州の年金基金グループが創設した不 動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベン チマークであ
Slide 55: 鑑定価格比較表
鑑定価格比較表 鑑定評価額 直接還元法 DCF法 第11期末 第11期末 最終還元 鑑定評価額の 物件 取得価格 帳簿価格 含み損益 還元利回り 割引率 鑑定 物件名称 利回り 主な差異要因(1) 番号 (百万円) (a) (b-a) 第11期末 NOI利回り 第10期末 差異 (百万円) (百万円) (b) (百万円) (百万円) (百万円) 第11期末 CR 収入 費用 オフィス A-1 FORECAST西新宿 2,260 2,174 725 2,890 2,900 10 4.2% 3.8% 4.4% 5.5% ○ A-2 日本橋プラヤビル 2,130 2,051 328 2,370 2,
Slide 56: 鑑定価格比較表
鑑定価格比較表 鑑定評価額 直接還元法 DCF法 第11期末 第11期末 鑑定評価額の 最終還元 鑑定 主な差異要因(1) 物件 取得価格 帳簿価格 含み損益 還元利回り 割引率 物件名称 第11期末 利回り NOI利回り 番号 (百万円) (a) (b-a) 第10期末 差異 (百万円) (百万円) (b) (百万円) (百万円) (百万円) 第11期末 CR 収入 費用 A-26 FORECAST人形町PLACE 1,650 1,658 101 1,760 1,760 0 4.4% 4.2% 4.6% 4.9% A-27 FORECAST新常盤橋 2,030 2,125 ▲55 2,060
Slide 57: 鑑定価格比較表
鑑定価格比較表 鑑定評価額 直接還元法 DCF法 第11期末 第11期末 鑑定評価額の 最終還元 鑑定 主な差異要因(1) 物件 取得価格 帳簿価格 含み損益 還元利回り 割引率 物件名称 第11期末 利回り NOI利回り 番号 (百万円) (a) (b-a) 第10期末 差異 (百万円) (百万円) (b) (百万円) (百万円) (百万円) 第11期末 CR 収入 費用 A-51 FORECAST五反田WEST 6,520 6,833 56 6,870 6,890 20 4.0% 3.8% 4.2% 4.5% ○ A-52 大宮センタービル 15,585 15,579 2,120 17,5
Slide 58: 貸借対照表
貸借対照表 単位（千円） 第10期（2017年6月期） 第11期（2017年12月期） 単位（千円） 第10期（2017年6月期） 第11期（2017年12月期） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 11,217,610 13,081,408 営業未払金 611,972 1,371,522 信託現金及び信託預金 5,523,380 4,976,650 短期借入金 - 2,600,000 営業未収入金 112,358 87,232 1年内返済予定の長期借入金 19,700,000 20,300,000 前払費用 370,288 370,628 未払費用 223,658 222,
Slide 59: 損益計算書
損益計算書 単位（千円） 第10期（2017年6月期） 第11期（2017年12月期） 営業収益 賃貸事業収入 6,278,141 6,437,641 その他賃貸事業収入 628,546 705,324 不動産等交換差益 － 376,123 受取配当金 40,482 34,393 営業収益合計 6,947,169 7,553,483 営業費用 賃貸事業費用 2,530,372 2,679,827 資産運用報酬 527,524 530,433 資産保管手数料 12,841 13,056 一般事務委託手数料 49,256 50,012 役員報酬 4,200 3,300 会計監査人報酬 13,000
Slide 60: 営業成績及び財産状況の推移
営業成績及び財産状況の推移 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 注 （2015年12月期） （2016年6月期） （2016年12月期） （2017年6月期） （2017年12月期） 1. 本投資法人の営業期間は、毎年1月1日から6月30日 まで及び7月1日から12月31日までの各6か月間です。 営業収益 （百万円） 6,682 6,607 6,836 6,947 7,553 2. 営業収益等には消費税等は含まれていません。 （うち不動産賃貸事業収益） （百万円） (6,672) (6,600) (6,804) (6,906) (7,142) 3. 記載した指標は以下の方法により算定し
Slide 61: MEMO
HO MEMO A Bsu-Hame 58 NIPPON REIT Investment Corporation
Slide 62: スポンサーサポート
スポンサーサポート スポンサーサポートを活用しつつ、外部からの物件取得により成長を目指す 外部成長戦略 内部成長戦略 スポンサー各社の不動産投資におけるネットワークを活用した メインスポンサーである双日の子会社を活用したPM及びBM 第三者からの物件取得を通じて資産規模を拡大 本資産運用会社独自の ネットワーク及び知見の活用 スポンサー各社にて第三者との相対での交渉（相対取引）を中心とした物件取得 スポンサー各社での業務で培った独自のネットワークと知見に基づく、ポートフォリオ及 の経験を培った人材の登用による、本資産運用会社独自の物件取得のネットワーク び個別物件の特性に応じた、競争力
Slide 63: 利害一致手法・ガバナンス
利害一致手法・ガバナンス 投資主価値の最大化を図る投資主との利害一致手法とガバナンス体制 投資主との利害一致手法 ガバナンス体制 1口当たり分配金に連動した運用報酬体系 第三者による監視機能を確保した意思決定プロセス ＜運用報酬1及び運用報酬2＞ ＜利害関係者との間での運用資産に関する取引に係る意思決定フロー＞ 算定方法 担当部署による起案 運用報酬1 直前の決算期の総資産額 ×年率0.35%（上限料率） 上申 問題あり コンプライアンス・オフィサーによる審査 運用報酬2 NOI×DPU変動率 (1) 上申 ×2.5%（上限料率） 否決 コンプライアンス委員会による審議・決議 コンプライア
Slide 64: 投資主の状況
投資主の状況 ■ 所有者属性別の投資口の割合 第10期末 126,806 182,074 35,081 47,799 総投資口数 （32.37％） (46.48%) (8.95%) (12.20%) 391,760口 第11期末 104,528 201,559 32,460 53,213 総投資口数 （26.68％） (51.45%) (8.29%) (13.58%) 391,760口 個人・その他 金融機関 その他国内法人 外国法人等 ■ 所有者属性別の投資主数の割合 金融機関 : 92 (0.41％) 第10期末 その他国内法人 : 426 (1.88％) 投資主総数 個人・その他 21,
Slide 65: 投資口価格の推移
投資口価格の推移(上場～第11期末) 投資口価格 (1) 出来高 （円） （口） 出来高 投資口価格 東証REIT指数 出来高 450,000 60,000 400,000 45,000 350,000 30,000 300,000 15,000 250,000 200,000 0 2014/4 2014/10 2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 注 1. 東証REIT指数は2014年4月24日時点の本投資法人投資口価格(261,100円)を基準として指数化しています。 62
Slide 66: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する 記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提 は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。 本資料は、本投資法人の説明等に関する資料であって、本投資法人の投資口の取得その他金融商品取引契 約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。 本資料は、その内容の正確性及び確実性並びに十分性を保証するものではありません。 本資料は、予告なく訂正、修正又は変更する可能性があります。
Nippon REIT Investment — FY2017 Earnings Presentation on 6ix