Comforia Residential Reit, Inc. · TSE:3282
Comforia Residential Reit — J-REITファン in 東京 (May 2025)
56 slides from Comforia Residential Reit's conference presentation, May 24, 2025
Slide 1: J-REITファン in 東京 説明会資料
2025年5月24日（土） J-REITファン in 東京 説明会資料 証券コード：3282 COMFORIA RESIDENTIAL REIT 0
Slide 2: コンフォリア・レジデンシャル投資法人とは？
コンフォリア・レジデンシャル投資法人とは？ 住宅特化型J-REITです。 1
Slide 3: 概要
概要 証券コード 3282 収益の安定性：賃貸住宅を中心に投資 投資方針 成長性の重視：東京圏に立地する賃貸住宅 単身・小家族世帯向け賃貸住宅に対する重点的な投資 設立年 2010年 上場年 2013年 決算期 1月 / 7月（分配金のお支払いは4月・10月に実施） 資産規模 3,271億円（170物件） （取得価格ベース） 格付け（JCR） AA（安定的） 資産運用会社 東急不動産リート・マネジメント株式会社 スポンサー 東急不動産株式会社 （注）2025年1月31日時点の情報を記載しています。以下、本資料において同様です。 2
Slide 4: 投資対象・投資エリア
投資対象・投資エリア 投資対象は、主に収益の安定性と成長性を兼ね備えた「賃貸住宅」 投資エリアは、賃貸需要が厚く見込める「東京」中心 投資対象 投資比率 2025年1月末時点 賃貸住宅 80～100% 90% 運営型賃貸住宅 0～20% 10% 「運営型賃貸住宅」は、介護サービスの提供が可能な賃貸用住宅又は介護施設である「シニア住宅」、家電・家具付きでフロントサービス、クリーニングサービス等を提供 する賃貸用住宅である「サービスアパートメント」、主として学生を対象として貸し出される賃貸用住宅である「学生マンション（学生寮）」等の通常の賃貸住宅の運営と は異なる運営能力を有する専門のオペレーター
Slide 5: 賃貸住宅の特徴
賃貸住宅の特徴 「東京23区」「駅近」「シングル・コンパクト」を中心としたポートフォリオ 最寄駅からの 投資エリア 徒歩分数 部屋タイプ 東京23区比率 平均徒歩分数 シングル・コンパクト 90.6 % 5.7 分 89.5 % その他中核都市 10分超 その他 0.7% その他東京圏 4.5% 5.7% 4.8% ファミリー 9.8% 東京都心 33.7% 5分超10分以内 5分以内 コンパクト シングル 41.8% 52.5% 準都心 39.5% 50.0% 56.9% （注）「最寄駅からの徒歩分数」、「平均徒歩分数」及び「部屋タイプ」につきましては、後記「注記事項（※4）」をご参照下さい
Slide 6: これまでの運用実績
これまでの運用実績 上場以来、資産規模の拡大と分配金の着実な成長を継続 資産規模の推移 3,271億円 （170物件） 2013年2月 新規上場 712億円 （53物件） 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 （13.7） （14.1） （14.7） （15.1） （15.7） （16.1） （16.7） （17.1） （17.7） （18.1） （18.7） （19.1） （19.7） （20.1）
Slide 7: 投資口価格の推移
投資口価格の推移 投資口価格 予想分配金利回り NAV倍率 （2025年5月16日時点） （2025年5月16日時点） （2025年5月16日時点） 280,800 円 4.13 % 0.85 倍 120 2024年2月1日の終値を100として指数化 コンフォリア 110 2025年1月24日 2025年4月2日 日銀0.50％に トランプ米大統領 追加利上げ 相互関税発表 100 東証REIT指数 90 2024年3月19日 2024年7月31日 日銀 日銀0.25％に マイナス金利解除 追加利上げ 2025年3月17日 決算発表 80 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
Slide 8: Topics
Topics 8,929口を上限に セイムボート出資 （取得期間：2025年4月1日～7月18日） 継続的かつ 安定的な成長を サポート サポート姿勢強化 割安 株価が ファンダメンタルズ 対比で割安 本取組み後 10.3 （上限口数8,929口取得を想定） % 7
Slide 9: Contents
Contents 1 賃貸マーケットの展望について P.10 2 内部成長について P.19 3 外部成長について P.27 4 財務について P.33 5 これからの歩み P.36 6 Appendix P.38 8
Slide 10: 用語一覧
用語一覧 保有する不動産の稼働率や賃料の上昇、管理コストや経費の削減など 内部成長 による利益成長 外部成長 新たな不動産取得による利益成長 ポートフォリオ全体又は各エリア別の賃貸可能面積に占める賃貸面積 平均稼働率 の割合を各期単純平均して算出 POINT!! 入居者の入替が生じた住戸の入替前の月額賃料の合計額に対する入替 入替時賃料変動率 後の月額賃料の合計額の変動率 POINT!! 入居者の更新が生じた住戸の更新前の月額賃料の合計額に対する更新 更新時賃料変動率 後の月額賃料の合計額の変動率 POINT!! リノベーション等の特別な追加投資をせず、原状回復工事のみで実現 オーガニック成長
Slide 11: 1．賃貸マーケットの展望について
1．賃貸マーケットの展望について 10
Slide 12: なぜコンフォリアは東京23区に集中投資するのか？
なぜコンフォリアは 東京23区に集中投資 するのか？ 11
Slide 13: 需要：2035年の将来推計人口
賃貸マーケットの展望について 需要：2035年の将来推計人口 全都道府県で「唯一」人口増加が見込まれる東京23区 5.0% 将来推計人口でみる各都道府県の10年後の人口増減率 + 30万人 （2025年 2035年） + 3.1% 1.0% -3.0% -7.0% -11.0% -15.0% 東 沖 東 神 千 埼 愛 福 滋 大 京 宮 岡 兵 広 石 群 茨 栃 静 熊 長 三 香 佐 福 山 大 岐 宮 北 富 島 鳥 鹿 奈 愛 新 福 山 和 徳 長 山 高 岩 青 秋 京 縄 京 奈 葉 玉 知 岡 賀 阪 都 城 山 庫 島 川 馬 城 木 岡 本 野 重 川 賀 井 梨 分 阜
Slide 14: 需要：継続的な人口流入
賃貸マーケットの展望について 需要：継続的な人口流入 社会動態の推移は、東京23区が他都市を圧倒 東京23区 さいたま市 千葉市 横浜市 （万人） （千人） （千人） （千人） 16 社会動態 25 25 25 +2.0万人 + 13万人 20 20 20 14 社会動態 15 15 +8.2千人 15 （転入超過数＋入国超過数） +5.9千人 12 10 10 10 5 5 5 10 0 0 0 8 入国超過数 -5 -5 -5 2021 2022 2023 2024 (年) 2021 2022 2023 2024 (年) 2021 2022 2023 2024 (年) 6 札幌市 名古屋市
Slide 15: 需要：ライフスタイルの変化に伴う世帯数の増加
賃貸マーケットの展望について 需要：ライフスタイルの変化に伴う世帯数の増加（東京23区） 単独世帯や夫婦のみ世帯の増加は、シングル・コンパクトタイプの住戸に追い風となる可能性を秘める 年齢階級別未婚率の推移 家族構成の変化 2020年対比 69.9％ 増加 家族構成 2000年 2020年 100% 単独世帯 163万世帯 278 万世帯 90% (万人) 未婚者数の推移 70 2020年対比 夫婦と子 60 未婚者数増加 から成る世帯 96万世帯 105 万世帯 80% 2020年 50 29.3％増加 40 70% 30 夫婦のみの世帯 62万世帯 80 万世帯 20 60% 10 0 2
Slide 16: 賃料負担力：賃料負担力の見通し
賃貸マーケットの展望について 賃料負担力：賃料負担力の見通し 深刻な人手不足によって、賃金上昇が継続する可能性あり 全国の年代別人口推移 業況判断DIと雇用人員判断DIの推移 (％ポイント) 景気 景気 景気 景気 60 後退 後退 後退 後退 50代 40代 1,921万人 好況期 人手不足 景気後退局面においても 雇用人員判断DIは0を下回らず 1,824万人 人手不足は常態化 1,792万人 30 60代 1,692万人 雇用人員判断DI 1,688万人 1,674万人 0 1,486万人 1,483万人 30代 2023年 -30 2000年以降、 1,342万人 業況判断DI 20代
Slide 17: 賃料負担力：労働環境と賃金動向
賃貸マーケットの展望について 賃料負担力：労働環境と賃金動向 人手不足が深刻化する将来に向け、若者を中心に労働環境が大きく改善 東京都の非正規雇用者比率 東京都で働く一般労働者の時給推移 +6.6% 2,777円 45～54歳 31.0% 29.4% 28.3% 2,606円 35～44歳 28.3% 正規化が進む 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 (年) 労働市場 23.3% 全国の大卒新入社員における初任給の推移 25～34歳 若者中心に 237千円 19.0% +19.8% 正規化が進展 2013 2014 20
Slide 18: 供給：東京23区における新築マンションの着工戸数
賃貸マーケットの展望について 供給：東京23区における新築マンションの着工戸数 東京23区における住宅マーケットは超過需要の状態が継続 東京23区のマンション市場動向 東京23区の需要曲線と供給曲線 建築費指数の推移 東京23区の住宅マーケットが一段とタイト化 140 建築費指数は大幅に上昇 （東京、2015年=100） 131.6 （人・戸） 130 150,000 増加傾向 P.36参照 120 マンション （RC） 需要 110 125,000 （社会動態） 100 供給 超過需要 （分譲＋貸家） 90 100,000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Slide 19: CRRにとってチャンス到来
労働市場と賃貸住宅市場の需給逼迫は 東京23区のシングル・コンパクトタイプ中心である CRRにとって チャンス到来 18
Slide 20: 2．内部成長について
2．内部成長について 19
Slide 21: 平均稼働率の推移
内部成長について 平均稼働率の推移 賃料単価を追求したにもかかわらず、既存物件の平均稼働率は97%台に上昇 ポートフォリオ全体 エリア別 未竣工・未稼働 未竣工・未稼働 新築4物件除く その他 新築4物件除く 東京圏 97.1 % 98.6% 98.0% 96.9 % 北海道 97.9% 97.0% 97.0% 96.6% 96.5% 96.4% 繁忙期に備え 96.6% 関西圏 東京23区 あえて稼働を 非繁忙期 優先せず 94.4% 94.3% 第19期 第26期 第27期 第28期 第29期 (20.1) (23.7) (24.1) (24.7) (25.1) 解約率は年20％超 解約率
Slide 22: 賃料動向（賃貸住宅）
内部成長について 賃料動向（賃貸住宅） 入替時賃料変動率・賃料単価変動率は非繁忙期で過去最高を達成 入替時賃料変動率 非繁忙期 エリア別 過去最高 非繁忙期 9.3% 6.1% 7.9% 3.9% 北海道（札幌） 2.0% 6.4% 2物件 第19期 第26期 第27期 第28期 第29期 (20.1) (23.7) (24.1) (24.7) (25.1) 非繁忙期 過去最高 1.7% 3.1% 3.6% 第19期 第26期 第27期 第28期 第29期 関西圏 (20.1) (23.7) (24.1) (24.7) (25.1) 7物件 -3.2% 第19期 第26期 第27期 第28期
Slide 23: 東京23区の入替時賃料変動率
内部成長について 東京23区の入替時賃料変動率 城西・城東エリアは非繁忙期にもかかわらず過去最高を達成 非繁忙期 非繁忙期 東京23区全体（138物件） 過去最高 過去最高 都心5区（49物件） 千代田・中央・港・新宿・渋谷 非繁忙期 9.6% 10.6% 8.5% 9.4% 6.4% 7.8% 第19期 第26期 第27期 第28期 第29期 第19期 第26期 第27期 第28期 第29期 (20.1) (23.7) (24.1) (24.7) (25.1) (20.1) (23.7) (24.1) (24.7) (25.1) 過去最高 城西エリア（6物件） 中野・杉並・練馬 城北エリア（
Slide 24: 立地戦略が生み出すオーガニックな成長
内部成長について 立地戦略が生み出すオーガニックな成長 東京23区×駅近中心の好立地を活かし、低コストの原状回復工事のみで大幅な賃料上昇を実現 第29期（2025年1月期）成長投資実績 原状回復工事のみの入替時変動率 第29期 戸当たり 1,012戸 成長投資 リノベーション バリューアップ 9.3% 実施 0.3百万円 工事金総額 戸数 12戸 32戸 原状回復工事のみ 78百万円 対前期 ▲ 10 戸 ▲36 戸 削減 ポートフォリオ 全体 8.8% 戸当たり 工事金額 7.1百万円 2.1百万円 第29期 対前期 ＋2.1 百万円 ＋ 0.3 百万円 (25.1) 工事金額 内訳 28百
Slide 25: 更新時賃料変動率
内部成長について 更新時賃料変動率 マーケット賃料上昇を踏まえ、レントギャップ解消に向けた戦略を始動 更新時賃料変動率の推移 第30期（2025年7月期）の更新増額戦略 過去最高 2 10,000 円 1.4% UP “更新時も賃料増額を狙う” 1.1% 非繁忙期 レントギャップを踏まえ 増額提示を2段階で設定 0.5% 過去最高 1 3,000円 更新増額割合 UP 27.6% 22.3% 35.1% 第19期 第26期 第27期 第28期 第29期 (20.1) (23.7) (24.1) (24.7) (25.1) 更新増額に 向けた 入念な 戦略を策定 市場分析 レントギャップ 現行賃
Slide 26: 賃料単価の推移（エリア別）
内部成長について 第19期（20.1）以降継続保有物件における賃料単価の推移（エリア別） 東京圏がポートフォリオの賃料単価上昇を牽引 東京都心 準都心 その他東京圏 その他中核都市 賃料単価の推移（注1） 対19期比 ＋ 8.5% 対19期比 ＋ 4.1% 対19期比 ＋ 8.1% 対19期比 ＋ 0.1% 16,583 16,137 10,076 10,273 13,326 9,093 8,968 9,103 15,278 13,027 9,506 12,798 非繁忙期 第19期 第26期 第27期 第28期 第29期 第19期 第26期 第27期 第28期 第29期 第19期 第26期
Slide 27: 賃料単価の推移（部屋タイプ別）
内部成長について 第19期（20.1）以降継続保有物件における賃料単価の推移（部屋タイプ別） 成長の牽引役 を担う可能性 シングルタイプは一足遅れてコロナ前水準を突破、今後の賃料単価上昇に期待 シングル コンパクト ファミリー ポートフォリオ全体 賃料単価の推移 対19期比 ＋ 1.8% 対19期比 ＋ 6.4% 対19期比 ＋13.2% 対19期比 ＋ 6.2% 14,620 14,474 14,123 14,594 14,143 14,126 13,869 13,827 14,263 13,627 13,715 12,916 非繁忙期 第19期 第26期 第27期 第28期 第29期 第1
Slide 28: 3．外部成長について
3．外部成長について 27
Slide 29: 第28期取得の築古物件
第28・29期の取組みの振り返り 第28期取得の築古物件 築古物件のポテンシャルを最大限引き出す運用で、いずれも大幅な賃料増額を実現 コンフォリア新中野Ⅱ コンフォリア曳舟 コンフォリア西荻北 新中野 曳舟 西荻窪 築年数 築年数 築年数 徒歩 4分 徒歩3分 徒歩 10分 16.9年 29.9年 25.0年 （2008年3月竣工） （1995年3月竣工） （2000年2月竣工） 97.8% 100.0% 100.0% 95.6% 95.6% 96.5% 96.5% 96.5% 96.5% 96.5% 96.5% 93.3% 実績 97.8% 97.8% 96.8% 95.5% 88.5% 稼
Slide 30: 第29期取得の未竣工・未稼働新築4物件
第28・29期の取組みの振り返り 第29期取得の未竣工・未稼働新築4物件 厳選した物件取得が功を奏し、予想を大幅に上回るリーシングを実現 2024年8月取得 2024年9月取得 2024年8月取得 2024年11月取得 コンフォリア上目黒 コンフォリア西尾久 コンフォリア本所吾妻橋Ⅱ コンフォリア北池袋 池尻大橋 小台 本所吾妻橋 下板橋 2024年3月竣工 徒歩 12分 2024年8月竣工 徒歩 2分 2024年4月竣工 徒歩 9分 2024年10月竣工 徒歩 9分 93.3% 86.3% 91.9% 81.5% 実績 56.2% 53.9% 稼働率の推移 68.4% 38.0% 一時的な要
Slide 31: 第30・31期取得予定資産①
第30期以降の取組みについて 第30・31期取得予定資産① 準都心 Ⓐコンフォリア東大井Ⅰ Ⓑコンフォリア東大井Ⅱ スポンサー 都心 コンフォリア芝浦Ⅱ リノベーション ウェアハウジング ≫ 再開発が進行中の品川・大井町エリアに近接する、2024年竣工の新築賃貸マンション ≫ 港区に位置する全戸コンパクトタイプの賃貸マンション A B B A 取得予定価格 1,677百万円 2,091百万円 所在地 東京都品川区東大井 京浜急行本線「立会川」駅 徒歩6分 最寄駅 JR京浜東北線、りんかい線、 東急大井町線「大井町」駅 徒歩10分（Ⓑ 徒歩11分） 竣工時期 2024年4月 2024年3月 賃貸
Slide 32: 第30・31期取得予定資産②
第30期以降の取組みについて 第30・31期取得予定資産② その他 賃貸住宅の所在地別人口動態 中核都市 キャンパスヴィレッジ大阪近大前 学生マンション スポンサー ≫ 関西のマンモス校である近畿大学に近接する学生レジデンス 全エリアで若年層（15歳~39歳）の転入超過数はコロナ前水準に回復 大田区 8,922人 7,251人 品川区 6,794人 コロナ禍 6,528人 港区 3,541人 2,013人 2,575人 1,835人 1,145人 2019 2020 2021 2022 2023 (年) 賃貸住宅のタイプ別戸数割合 近鉄大阪線「弥刀」駅 取得予定価格 2,956百万円 所在地
Slide 33: パイプラインの開発状況
更なる成長に向けて パイプラインの開発状況 スポンサーパイプラインに運用会社独自ルートが加わり、潜在成長力が拡大 東京23区及びその他東京圏 関西圏 投資対象 賃貸住宅 26物件 ● 賃貸住宅 ● 運営型賃貸住宅 運営型賃貸住宅 1物件 〇 ● 運用会社独自ルート リノベーション 6物件 賃貸住宅 20物件 パイプラインの内訳 竣工済 18物件（1,834戸） 所在 物件数 戸数 東京23区 20物件 2,015戸 その他東京圏 3物件 191戸 その他中核都市 4物件 531戸 合計 27物件 2,737戸 （うち運用会社独自ルート） 4物件 232戸 (注) 2025年3月17日時点におけ
Slide 34: 4．財務について
4．財務について コンフォリア本所吾妻橋Ⅱ コンフォリア西尾久 コンフォリア北池袋 33
Slide 35: 財務運営①：第29期における財務活動
財務について 財務運営①：第29期における財務活動 デットファイナンスの概況及び返済時期の分散状況 平均残存年数と加重平均金利を意識したリファイナンスを実施 財務指標 有利子負債残高 平均残存年数 加重平均金利 固定金利比率 総資産LTV 鑑定LTV 格付（JCR） 第29期末 175,027百万円 3.9年 0.72％ 86.5% 50.9％ 41.1％ AA（安定的） 第28期末 172,029百万円 3.9年 0.67％ 89.2% 51.5％ 41.6% AA（安定的） 第27期末 164,859百万円 4.1年 0.64％ 93.3% 50.6％ 40.8% AA（安定的） （百万円
Slide 36: 財務運営②：第29期末の財務指標
財務について 財務運営②：第29期末の財務指標 固定金利比率 残存年数と加重平均金利 4年程度を 目安に 固定比率 コントロール 4.5 年 4.6 年 4.5 年 4.4 年 4.3 年 95.2% 98.0% 95.0% 95.1% 94.6% 93.3% 4.1 年 3.9 年 3.9 年 89.2% 86.5% 残存年数 （3～4年程度） 金利抑制に 加重 平均金利 変動金利を 活用 0.67% 0.72% 変動比率 （最大30%） 0.58% 0.58% 0.58% 0.61% 0.63% 0.64% 10.8% 13.5% 4.8% 5.0% 4.9% 5.4% 6.7% 2.0%
Slide 37: 5．これからの歩み
5．これからの歩み 36
Slide 38: 当面の成長イメージ
これからの歩み 当面の成長イメージ 金利上昇・インフレなど不確実性の高い環境下においても年間DPU成長率2%＋αを目指す 外部成長のイメージ 売却益・内部留保を 金利上昇を EPU・DPUのイメージ 通じたDPU成長 コロナ禍 上回る成長 を目指す 収入 DPU 費用 外部・内部の両輪で 更なるEPUの成長 を目指す コロナ禍 1 売却益 2023年 2 内部留保 内部成長のイメージ 内部成長 インフレを EPU 上回る成長 外部成長 コロナ禍 2023年 1 売却益が生じた場合、投資主還元強化のうえ、一部内部留保等を実施 2 売却益が生じない場合、成長投資にかかる費用化分を内部留保より還元
Slide 39: 6．Appendix
6．Appendix キャンパスヴィレッジ大阪近大前 38
Slide 40: KPIの進捗及び環境認証評価
サステナビリティへの取り組み KPIの進捗及び環境認証評価 サステナビリティに関するKPI ＜削減目標＞ 2025.1末 環境認証取得割合の推移 温室効果ガス（CO2）排出量の推移 17物件 （注） 取得済 40 % 0.038 0.038 2020年対比 DBJ Green Building 認証 3 （延床面積ベース） 0.036 CASBEE 不動産評価認証 11 コンフォリア銀座EAST他3物件で CASBEE不動産評価認証取得 0.026 40 %削減 （原単位ベース） BELS評価 4 原単位（t-CO2/㎡） 31.0% 27.2% 23.2% 新たな 19.2% 削減目標 20
Slide 41: 環境
サステナビリティへの取り組み 環境 マテリアリティ 環境負荷の軽減 E 環境 関連するSDGsターゲット 7.3 12.5 2030年までに、世界全体のエネルギー効率の改善率を倍増させる。 2030年までに、予防、削減、リサイクル、および再利用（リユース）により廃棄物の排出量を大幅に削減する。 12.8 2030年までに、あらゆる場所の人々が持続可能な開発および自然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。 対応状況・取組事例 環境負荷軽減のための取り組み 環境パフォーマンス ◼ 共用部LED化工事 / 専有部空調更新工事 ◼ 電力量計測システム設置 ◼ 使用量実績(注1)(
Slide 42: 社会
サステナビリティへの取り組み 社会 マテリアリティ ①地域への貢献 ②テナントの健康と快適性 ③サプライヤーとのエンゲージメント ④プロフェッショナル集団としての人材開発と育成 11.3 2030年までに、包摂的かつ持続可能な都市化を促進し、すべての国々の参加型、包摂的かつ持続可能な人間居住計画・管理の能力 S 社会 関連するSDGsターゲット を強化する。 12.8 2030年までに、あらゆる場所の人々が持続可能な開発および自然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。 対応状況・取組事例 テナント満足度向上に向けた取り組み 地域社会に向けた取り組み ◼ テナント満足度調査
Slide 43: コーポレートガバナンス
サステナビリティへの取り組み コーポレートガバナンス マテリアリティ 持続可能な社会の実現に向けて、多面的な社会的要請に対応する経営体制 ｺｰﾎﾟﾚｰﾄ G ｶﾞﾊﾞﾅﾝｽ 関連するSDGsターゲット 12.8 2030年までに、あらゆる場所の人々が持続可能な開発および自然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。 16.7 あらゆるレベルにおいて、対応的、包摂的、参加型、および代表的な意思決定を確保する。 対応状況・取組事例 資産運用報酬体系 運用資産の取得に関する意思決定フロー 利益連動報酬の比率を高めることで投資主利益との連動性を強化するとともに、 投資委員会のメンバー
Slide 44: ポートフォリオの運営状況 ～投資方針～
ポートフォリオの運営状況 ～投資方針～ 投資対象 ◼ 収益の安定性を備えた「賃貸住宅」に対する投資比率を80%以上 ◼ 今後需要が見込まれるシニア住宅、サービスアパートメント、学生マンション（学生寮）等の「運営型賃貸住宅」にも投資を行う方針 投資比率 2025年 区分 投資対象 （取得価格ベース） 1月末日時点 賃貸住宅 80%～100% 90.0% 居住用資産 賃貸住宅 運営型賃貸住宅 0%～20% 10.0% 80% 以上 （注）投資比率の算出には、取得（予定）価格を用いております。底地については、底地上に存在する居住用資産の種類によって算出しております。 投資エリア ◼ 賃貸需要が厚く見
Slide 45: 第29期末ポートフォリオ
第29期末ポートフォリオ ≫ 東急不動産HDグループの総合力を活用し、安定した需要を誇る東京23区及び駅近物件を中心としたポートフォリオを構築 資産規模（取得価格ベース） 第29期末時点ポートフォリオマップ 東京都心 49物件 準都心 96物件 埼玉 170 物件 3,271 億円 その他東京圏 12物件 その他中核都市 13物件 ①投資エリア（賃貸住宅） ②最寄駅からの徒歩分数（賃貸住宅） 10分超 その他中核都市 その他東京圏 4.5% 5.7% 千葉 4.8% 5分超10分以内 東京都心 41.8% 33.7% 東京23区 平均徒歩分数 90.6 % 5.7 分 5分以内 準都心 52.
Slide 46: 第28-29期 損益計算書・貸借対照表
第28-29期 損益計算書・貸借対照表 第28-29期 損益計算書 第28-29期 貸借対照表 （単位：千円） （単位：千円） （単位：千円） 第28期 第29期 第28期 第29期 第28期 第29期 （2024年7月期） （2025年1月期） （2024年7月期） （2025年1月期） （2024年7月期） （2025年1月期） 営業収益 《資産の部》 《負債の部》 賃貸事業収入 10,623,569 10,938,927 流動資産 流動負債 その他賃貸事業収入 410,640 414,209 現金及び預金 8,426,317 7,335,893 営業未払金 1,023,620 845,9
Slide 47: 売買マーケット動向と金融環境
売買マーケット動向と金融環境 売買マーケット動向 賃貸住宅の売買取引利回りは、過去のピークを超えた水準にて横ばいの推移を継続 長期金利動向 足許の国内長期金利は、日銀の金融緩和政策修正の影響を受け上昇し、不透明な状態が継続 エクイティ動向 東証REIT指数は、日米金利政策の方向性の不透明感等から低調に推移 不動産取引利回りと10年国債利回りの推移 足許の投資口価格、東証REIT指数及び東証REIT住宅指数の推移 (円) 6.5% 不動産取引利回りは、 ( 360,000 6.0% 過去のピークを超えた水準にて横ばいの推移を継続 5.5% 5.0% 340,000 4.5% 4.0% 3.5%
Slide 48: その他ポートフォリオの状況（全物件）
その他ポートフォリオの状況（全物件） 投資エリア 投資対象 第28期末 東京23区：86.4% 第29期末 東京23区：86.9% 第28期末 賃貸住宅比率：90.9% 第29期末 賃貸住宅比率：90.0% 6.3% 5.7% 9.1% 10.0% 7.3% 7.4% 31.3% 30.3% 投資 投資 投資対象 投資対象 エリア エリア 東京都心 準都心 55.1% 56.6% 賃貸住宅 その他東京圏 90.9% 90.0% 運営型賃貸住宅 その他中核都市 （注） 上記グラフは取得価格ベースで比率を算出しています。 （注） 上記グラフは取得価格ベースで比率を算出しています。 築年数 1物件当
Slide 49: その他ポートフォリオの状況（賃貸住宅）
その他ポートフォリオの状況（賃貸住宅） 最寄駅からの徒歩分数 賃料帯 第28期末 平均徒歩分数：5.6分 第29期末 平均徒歩分数：5.7分 第28期末 1戸当たり賃料：154,452円 第29期末 1戸当たり賃料：156,771円 5.1% 5.7% 9.5% 9.9% 19.8% 18.0% 9.4% 9.7% 最寄駅から 最寄駅から 41.6% 賃料帯 賃料帯 の徒歩分数 53.3% 41.8% の徒歩分数 52.5% 17.8% 18.3% 10万未満 5分以内 43.5% 10万以上 15万未満 44.1% 5分超10分以内 15万以上 20万未満 10分超 20万以上 25万未満
Slide 50: 投資主の状況（第29期末時点）
投資主の状況（第29期末時点） 所有者別投資口数･投資主数 主要投資主一覧（上位10社） 金融機関 保有投資口数 保有比率 金融商品 順位 投資主名 個人・その他 信託銀行 その他 その他法人 外国法人等 合計 （口） （%） 取引業者 (投信等） 金融機関 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 173,799 22.27 所有者別 32,521 378,203 94,755 24,228 89,299 161,336 780,342 投資口数 所有者別 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 139,151 17.83 5,455 10 145 19 157 229 6,01
Slide 51: 投資法人の概要（第29期末時点）
投資法人の概要（第29期末時点） 概 要 仕組図 ◼ 法人名称 ：コンフォリア・レジデンシャル投資法人 資産保管会社 スポンサー会社 本投資法人 （英文名）（Comforia Residential REIT, Inc） 一般事務受託者 (機関運営事務） 2 投資主名簿等管理人 ◼ 所在地 ：東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号 6 三菱UFJ信託銀行株式会社 ◼ 役員構成 : 執行役員 坂元 貴 資産運用会社 1 投資主総会 一般事務受託者 3 （経理等） 監督役員 大嶋 正道（弁護士） 監督役員 貞廣 亜紀（公認会計士） 令和アカウンティング・ 役員会 ホールディングス株式会社 ◼ 沿革 2
Slide 52: 「コンフォリア」シリーズのコンセプト
「コンフォリア」シリーズ 「コンフォリア」シリーズのコンセプト 「コンフォリア」の3つの約束 (参考) 「コンフォリア」シリーズのコンセプト https://www.comforia-reit.co.jp/ja/features/concept.html 51
Slide 53: 東急不動産ホールディングスグループの活用
東急不動産ホールディングスグループの活用（第29期末時点） 東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン 52
Slide 54: 資産運用会社の概要（第29期末時点）
資産運用会社の概要（第29期末時点） 組織概要 組織図 ◼ 法人名称 ：東急不動産リート・マネジメント株式会社 （英文名：TLC REIT Management Inc. ） ◼ 設立 ：2009年10月 株主総会 1 ◼ 資本金 ：2億円 監査役 ◼ 所在地 ：東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号 取締役会 ◼ 株主 ：東急不動産株式会社 100% 投資委員会 コンプライアンス委員会 ◼ 役職員数 ：110名（常勤） ◼ 事業内容 ：投資運用業 代表取締役社長 ◼ 登録・認可等 ：金融商品取引業登録（関東財務局長（金商）第2370号） サステナビリティ推進会議 優先検討者決定会議 取引一任代理
Slide 55: 注記事項
注記事項 （＊）本資料に記載の数値については、別途注記する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて、その他については単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、各項目の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。 （※1）「有利子負債残高」、 「平均残存年数」、 「加重平均金利」、 「総資産LTV」、「鑑定LTV」は、以下の方法により算出しています。また、「取得余力」の定義は以下のとおりです。 ◼ 「有利子負債残高」は、借入金及び投資法人債の総額を記載しています。 ◼ 「平均残存年数」は、各時点の各借入金及び投資法人債に係る契約等に表⽰された満期弁済日までの期間につき、各借入金及
Slide 56: Follow us!!
Follow us!! 本資料は、情報提供を目的として作成されたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、かかる記述はコンフォリア・レジデンシャル投資法人の将来の業績、財務内容、経営結果等を保証するものではありません。 本資料において提供している情報については、コンフォリア・レジデンシャル投資法人及び東急不動産リート・マネジメント株式会社がその正確性及び安全性を保証するものではなく、 提供している情報を更新する責任を負うものでもありません。 本資料において提供している情報は、予告なしにその内容
Comforia Residential REIT — J-REITファン in 東京 (May 2025) on 6ix