Comforia Residential Reit, Inc. · TSE:3282
Comforia Residential Reit — 第32期 Earnings Presentation
88 slides from Comforia Residential Reit's earnings presentation, September 2026
Slide 1: コンフォリア・レジデンシャル投資法人 2026年7月期
OMFORIA RESIDENTIAL REIT 2026年7月期
Slide 2: 免責事項
本資料は、情報提供を目的として作成されたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、かかる記述はコンフォリア・レジデンシャル投資法人の将来の業績、 財務内容、経営結果等を保証するものではありません。 本資料において提供している情報についてはコンフォリア・レジデンシャル投資法人及び東急不動産リート・マネジメント株式会社が その正確性及び安全性を保証するものではなく、提供している情報を更新する責任を負うものでもありません。 本資料において提供している情報は、予告なしにその内容が変更又は廃止される場合
Slide 3: ポートフォリオの課題を再認識
ポートフォリオの課題を再認識 10% 賃料単価変動率を上回る建築費指数 8% ポートフォリオの平均築年数が15年を目前に控え 迫りくる 6% 東京都賃上げ率 4.8% 建築費指数 4% 4.4% コスト増 賃料単価変動率 3.1% 2% 東京都区部CPI 1.9% 0% 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 （注1）東京都賃上げ率は東京都「経済要求・妥結状況調査」を基に本資産運用会社が作成しています。 （注2）建築費指数の推移は一般財団法人 建設物価調査会「建設物価 建築費指数®」を基に本資産運用会社が作成しています。 （注3）賃料単価変動率は2020年1月末時
Slide 4: ポートフォリオの質的向上を最優先
増資により財務の厚みが増したことから、 ポートフォリオの質的向上を最優先 2026年8月 第13回公募増資 ポートフォリオの質的向上 p.38 公募増資による 財務基盤の強化 資産入替 成長投資・前倒し工事 （ポートフォリオの若返り） （インフレを見据えた先行投資） 総資産LTV 52.8% 52.5% マルチオプション確保 中長期を見据えた機動的な財務・資本戦略 借入金返済 自己投資口取得 （LTVコントロール） （資本効率向上） 50.8% 第31期 第32期 第33期（想定） （26.1） （26.7） （27.1） 3
Slide 5: 成長投資フェーズから巡航成長フェーズへ
3年間の成長投資フェーズを経て 4年目の巡航成長フェーズで目標達成へ 成長投資フェーズ 巡航成長フェーズ 第33期予想 第34期予想 第35期予想 第36期予想 第37期予想 第38期予想 第39期予想 第40期目標 （27.1） （27.7） （28.1） （28.7） （29.1） （29.7） （30.1） （30.7） EPU 借入金返済・自己投資口取得 資産入替を最優先としつつ、財務の厚みを活かした機動的な財務・資本戦略を推進 ポートフォリオの質的向上 投資効果の発現 + 今後3年間で資産規模10%以上の入替を実行予定 ポートフォリオの若返りを通じた競争力強化 資産入替 一過
Slide 6: ポートフォリオの質的向上に向けた方針
ポートフォリオの質的向上に向けた方針を策定 エリア選別の方針 Tier 1 板橋区 千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区 足立区 北区 原則継続保有のうえ、成長投資による競争力向上 練馬区 葛飾区 荒川区 豊島区 文京区 Tier 2 中野区 台東区 品川区・大田区・目黒区・世田谷区・杉並区・中野区・ 墨田区 豊島区・文京区・荒川区・台東区・墨田区・江東区 新宿区 杉並区 江戸川区 千代田区 資産入替による若返り 渋谷区 中央区 江東区 港区 Tier 3 練馬区・板橋区・北区・足立区・葛飾区・江戸川区・その他エリア 世田谷区 目黒区 原則、積極的に取得は行わない 品川区 （築浅・ファミリー
Slide 7: 売却益の戦略的活用と成長イメージ
売却益の戦略的活用と成長イメージ キャッシュイン キャッシュアウト 自己投資口取得 判断基準 2つのトリガーで判断 資産入替 ① NAV倍率0.9倍未満 簿価相当分 新規物件 ② 東証REIT指数より大幅に下回る水準 EPU・DPUのイメージ 売却規模 （取得価格ベース） 成長投資フェーズ 巡航成長フェーズ 350 （資産規模の10%以上） 億円 以上 DPU 再投資先 売却益を活用し、 投資主還元を強化 ～80% 内部留保 巡航EPU コスト剥落により 従前のDPU 入替を通じて、実力値は持続的に向上 内部成長が加速 売却益 成長投資・前倒し工事により、一時的にEPU低下 EPU 5～10%
Slide 8: 成長投資フェーズを始動
成長投資フェーズを始動 12月に初動の進捗状況を開示予定 補足説明資料 を開示予定 27年3月 第33期決算発表 26年12月 成長投資 進捗状況を公表（予定） フェーズ始動 ・第34期における資産入替の進捗等 ・リース会計適用に向けた進捗状況 （適用後も分配金に影響はない見込み） 26年9月 第32期決算発表 中期目標達成に向けた ロードマップ公表 26年8月 公募増資 財務基盤の強化 7
Slide 9: Contents
Contents イントロダクション P.2 1 決算概要及び業績予想 P.9 2 内部成長戦略 P.14 3 外部成長戦略 P.27 4 財務・資本戦略 P.37 5 サステナビリティへの取り組み P.43 6 Appendix P.45 8
Slide 10: 決算概要及び業績予想
1．決算概要及び業績予想 コンフォリア学芸大学イースト 9
Slide 11: 第32期ハイライト
決算概要及び業績予想 第32期ハイライト 1口当たり当期純利益 1口当たり分配金 （譲渡益除く） 過去最高 1,943円 2,102円 前期比 －21円 / －1.1% 前期比 ＋ 64円 / ＋3.1% 前年比 ＋28円 / ＋1.5% 前年比 ＋117円 / ＋5.9% 年率 年率 ＋1.5% ＋5.9% ▲1.1％ ＋3.1％ 成長投資等により 84円 － 1,964 2,102 1,943 2,038 1,915 1,985 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 (第30期実績) (第31期実績) (第32期実績)
Slide 12: 第32期運用サマリー
決算概要及び業績予想 第32期運用サマリー 内部成長 外部成長 p.49～51参照 （入替時賃料変動 / 更新時賃料変動） 過去最高 入替時 12.4% 資産規模 （取得価格ベース） 3,399億円 11.8% 24百万円 取得 1物件 15億円取得 22百万円 準都心 9.9% フリーキャッシュ 月額賃料増額 活用 18百万円 譲渡益7.3億円のうち 2.1億円配当 第28期 第30期 第32期 (24.7) (25.7) (26.7) パイプライン確保に向け 匿名組合出資持分を取得 過去最高 コンフォリア 更新時 学芸大学イースト 2.7% 譲渡 2物件 17億円売却（譲渡価格24億円）
Slide 13: 第32期決算実績
決算概要及び業績予想 第32期決算実績 主な変動要因 ≫ 1口当たり分配金は、前期実績を64円上回って着地 ≫ 1口当たり当期純利益（譲渡益除く）は、成長投資等により前期比－21円となったが、巡航ベースでは+16円成長 DPU 過去最高 繁忙期に伴う募集関連費の増加や 対第31期実績 金利耐性強化に向けた支払利息等 による一時的な影響 DPU ＋3.1% 計19円 EPU －1.1％ （参考：巡航EPU＋ 0.8%） 第32期実績 賃貸事業損益 成長投資・ 投資主還元 第31期実績 ＋64円 前倒し工事等 ＋85円 2,102円 支払利息等 2,038円 販管費等 － 37円 ＋16円 売却益
Slide 14: 第33期・第34期業績予想
決算概要及び業績予想 第33期・第34期業績予想 主な変動要因 ≫ 過去最高となる分配金2,139円を維持しつつ、追加売却による更なる上振れを追求 ≫ 1口当たり当期純利益（譲渡益除く）は、成長投資フェーズにあるものの、巡航ベースでは中期目標に沿った成長を継続する見込み 戦略に沿った 追加売却を検討 ・カレッジコート八幡山 ・カレッジスクエア八幡山 ・コンフォリア江坂広芝町 1口当たり分配金 ・コンフォリア京町堀（持分50%） ・追加1物件売却予定 第34期予想 第32期実績 ・追加1物件売却予定 第33期予想 売却益315円 2,139円 2,102円 売却益370円 2,139円 うち、内
Slide 15: 内部成長戦略
2住戸化工事 入替時賃料変動率 80.2％ リノベーション事例 2． 内部成長戦略 月額賃料 コンフォリア千石 60万円 ＋26.7万円 （2LDK：64.45㎡）（2SLDK：82.43㎡） 14
Slide 16: 需要：日本の人口増減率
内部成長戦略 需要：日本の人口増減率 人口増は東京・千葉・大阪の3都府県のみ 東京23区では外周部に至るまで底堅く需要が拡大 1年間の人口増減率 （2025年 ⇒ 2026年） 足立区 板橋区 ＋4.6千人 ＋ 5.0千人 北区 練馬区 ＋ 5.3千人 葛飾区 ＋4.6千人 荒川区 ＋ 2.6千人 豊島区 ＋ 2.5千人 1.5％以上 1.4千人 ＋ 文京区 台東区 墨田区 1.5％未満 中野区 ＋ 1.6千人 ＋1.4千人 ＋1.5千人 1.0％未満 杉並区 ＋ 2.4千人 新宿区 江戸川区 ＋ 2.4千人 千代田区 ＋ 5.4千人 東京23区 0.5％未満 ＋ 0.3千人 ＋ 3.8千人
Slide 17: 供給：東京23区における住宅着工戸数
内部成長戦略 供給：東京23区における住宅着工戸数 滅失を加味した実質的な供給は減少傾向にあり、住宅マーケットは超過需要の状態が継続 東京23区の需要曲線と供給曲線 （人・戸） 140,000 需要 （社会動態） 120,000 供給 （分譲＋貸家） 超過需要 100,000 推計 供給 （建物滅失分考慮後） 80,000 賃貸マンション着工戸数 （SRC＋RC） 東京都の滅失した住戸数の推移 （戸） 60,000 10,000 8,000 分譲マンション着工戸数 6,000 40,000 （SRC＋RC） 4,000 2,000 20,000 0 他分譲・貸家着工戸数 2021年 2022年
Slide 18: 賃料負担力の高い入居者層
内部成長戦略 賃料負担力の高い入居者層 賃金上昇に裏付けられたテナントの強固な賃料負担力 年齢階級別所定内給与額の増加率（全国） 世帯主の収入に占める家賃負担割合 23区・50～70㎡・入居2人以上 2人以上の勤労者世帯 20～24歳 若年層の給与は5年で 43.0% 10%以上増加 41.5% 25～29歳 115.8 40.3% 2026年も全労働者の給与は 39.7% 114.4 38.3% 上昇トレンドが継続 30～34歳 113.0 （26年6月時点：25年12月比＋3.1%） 34.6% 34.2% 35～39歳 110.4 23区・50～70㎡・入居2人以上 CRR 108.4
Slide 19: 新宿イーストサイドタワーの大規模修繕工事について
内部成長戦略 コンフォリア新宿イーストサイドタワーの大規模修繕工事について 大規模修繕工事等の実施に伴い、一時的に稼働率の鈍化を見込む 稼働率と賃料単価の推移 事例：大規模修繕工事前後の運用状況 工事 大規模修繕 コンフォリア駒場 予定 （26/7～28/5） 98.5% 大規模修繕 （24/3～24/11） 96.6% 共用部 共用部 稼働率 空調更新 空調更新 92.9% 稼働率 95.4% （26/4～26/5） （26/10～26/12） 94.6% 賃料単価 （円 / 坪） 14,967 14,830 94.1% 14,623 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1
Slide 20: 平均稼働率の推移
内部成長戦略 平均稼働率の推移 成長投資による影響はあるものの、概ね想定通りで着地 ポートフォリオ全体 影響を除くと エリア別 いずれも高水準 その他 東京圏 成長投資の影響 99.1% 98.2% －0.4pt －0.4pt 98.6% 97.1% 96.8% 関西圏 97.8% 96.6% 96.7% 96.5% 96.7% 96.5% 96.4% 97.0% 96.5% 95.4% 繁忙期 北海道 95.2% 東京23区 （2物件） 94.4% 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 (24.7) (25.1) (25.7) (26.1) (26.7) 東京23区への 解約率
Slide 21: 賃料動向（賃貸住宅）
内部成長戦略 賃料動向（賃貸住宅） シングル・コンパクトタイプが牽引し、賃料単価変動率は過去最高に到達 期中継続保有物件の賃料単価変動率 タイプ別入替時賃料変動率 対象割合 （注） 18.5% うち更新 過去最高 対象割合 （注） 11.0% 0.5% うち入替 過去最高 1.7% 1.2% 1.7% ファミリー 13.1% 13.0% 13.2% 12.2% 12.4% 11.6% 11.7% 1.5% 1.2% 11.4% 11.1% コンパクト 11.1% 10.1% 新宿EST除き 16.7％ 1.1% 9.2% シングル 8.2% 8.5% 8.4% 第28期 第29期 第30期 第
Slide 22: タイプ別×築年数×駅徒歩分数の入替時賃料変動率
内部成長戦略 タイプ別×築年数×駅徒歩分数の入替時賃料変動率 厳選した住設機器更新・リノベーションにより、築年数・駅徒歩分数に関わらず賃料は上昇 シングルタイプ 築年数×駅徒歩分数 5分以内 5分超10分以内 10分超 総計 10年以内 12.1％ 10.6% 11.2% 11.2% 10年超20年以内 13.5% 14.1% 15.8% 13.9% 20年超 15.7% 12.0% ー 14.4% 総計 13.6% 13.0% 12.7% 13.2% コンパクトタイプ 築年数×駅徒歩分数 5分以内 5分超10分以内 10分超 総計 10年以内 11.3％ 9.6% 5.2% 10.2% 10
Slide 23: エリア別入替時賃料変動率とレントギャップ
内部成長戦略 エリア別入替時賃料変動率（賃貸住宅）とレントギャップ 東京23区がポートフォリオの賃料上昇を牽引 新宿EST除き 新宿EST除き ＋ 13.7％ 新宿EST除き ＋ 14.3％ 新宿EST除き 入替時賃料変動率 ＋ 11.9％ ＋ 12.3％ 12.4% 12.0% 12.8% 11.8% レントギャップ 10.3% レントギャップ 全体 9.9% 東京23区 160物件 ＋ 10.4％ 143物件 ＋ 10.6％ （対前期＋0.9pt） （対前期＋1.0pt） 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 (24.7) (2
Slide 24: 工事別入替時賃料変動率
内部成長戦略 工事別入替時賃料変動率 今後は売却益を原資とした成長投資により、更なる賃料上昇を追求 対前期 対前期 ＋259戸 ＋6戸 原状回復工事 1,228戸 未契約住戸 リノベーション 16戸 （住設機器更新・リノベーション） 入替時賃料変動率 入替時賃料変動率 （平均・住設機器更新含む） 戸当たり工事金額 繁忙期のため 第2繁忙期を見据えた6・7月竣工が大半 （平均） 戸当たり工事金額 住設機器更新を 11.8% 43 50.3% 7.9 42戸に抑制 （対前期－44戸） 万円 百万円 7月末時点 8月30日時点 （対前期－10万円） （対前期＋2.7百万円） 未契約・37戸 契約済・
Slide 25: 成長投資・前倒し工事の想定
内部成長戦略 成長投資フェーズにおける成長投資・前倒し工事の想定 基本方針に則り、売却益を原資とした成長投資と前倒し工事を計画的に実行予定 第33期予定 第34期予定 賃料増額想定 （2027.1） + （2027.7） = （期当たり） 賃料増額想定 賃料増額想定 想定ROI 想定ROI ＋19百万円 ＋16百万円 16% 15% （期当たり） （期当たり） 成長投資 240 百万円 225 百万円 ＋36 百万円 ・住設機器更新＋58戸 ・住設機器更新＋44戸 ・リノベーション＋20戸 ・リノベーション＋21戸 + 前倒し 工事 286 百万円 － インフレヘッジ に特化 ・機械式駐車場保
Slide 26: 更新時賃料変動率の推移
内部成長戦略 更新時賃料変動率の推移 月額賃料増額は前期比＋30%と大きく上昇、第33期はさらなる上振れを追求 過去最高 ① ② 差額 第32期の結果 項目 第31期 第32期 ②－① （26.1） （26.7） 更新時賃料変動率 増額打診率 増額応諾率 a 更新戸数 1,588戸 2,159戸 ＋571戸 2.7 100 79.9 ＋911戸 b 増額打診戸数 1,248戸 2,159戸 % % % 更新時 b÷a 増額打診率 78.6% 100% ＋21.4pt 賃料変動率 月額賃料増額 8,897 （千円） c 増額戸数 938戸 1,724戸 ＋786戸 c÷b 増額応諾率 75.2%
Slide 27: 減価償却費と資本的支出の推移
内部成長戦略 減価償却費と資本的支出の推移 規律あるCAPEX投資と資金の再配分によりEPU向上へ 資本的支出 収益性を意識した規律あるCAPEX投資 （単位：百万円） 賃貸事業収入 1.9% （対前期増減率） 1.7% 1.7% 1.4% 1,749 1,762 1,697 0.7% 減価償却費 1,663 1,691 0.6% 1.4% 減価償却費 1,624 1.3% （対前期増減率） 1,593 -0.1% 1,521 0.5% 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 （24.7） （25.1） （25.7） （26.1） （26.7） 減価償却費の範囲内で 増加が見込まれる
Slide 28: 外部成長戦略
3．外部成長戦略 コンフォリア志茂 27
Slide 29: 過去3年間におけるポートフォリオの変化
外部成長戦略 過去3年間におけるポートフォリオの変化 過去3年間の資産入替により、東京23区比率向上と築年数の若返りを実現 ポートフォリオ 第26期 第32期 3年間の実績 取得累計 売却累計 の構成 （2023年7月期） （2026年7月期） 資産規模 2,999億円 3,399億円 ＋ 399億円 471億円 71億円 豊富な取得実績 （157物件） （175物件） （＋18物件） （23物件） （5物件） 賃貸住宅 2,723億円 3,052億円 ＋ 328億円 400億円 71億円 東京23区 2,463億円 2,784億円 ＋ 321億円 360億円 38億円 東京23区に 東京23
Slide 30: 過去3年間における資産規模の推移
外部成長戦略 過去3年間における資産規模の推移 規模拡大フェーズからポートフォリオの質的向上へシフト 資産規模 ＋ 399億円 （＋18物件） 資産入替 フェーズへ 実績 （25.8～26.7） 取得 売却 実績 54 億円 46 億円 （24.8～25.7） （3物件） （3物件） 取得 売却 実績 取得 （23.8～24.7） 売却 243億円 19 億円 （11物件） （1物件） 173億円 5 億円 （9物件） （1物件） 3年前に取得した物件の運用状況 p.30参照 高島平 大島DEUX 森下サウス 27期 第 第28期 第 29期 30期 第 第 31期 第32期 （23.8～24
Slide 31: 3年前に取得した物件のパフォーマンス
外部成長戦略 3年前に取得した物件のパフォーマンス 想定を上回る賃料単価の上昇と高稼働を両立 コンフォリア森下サウス コンフォリア大島DEUX コンフォリア高島平 築年数 森下 築年数 大島 築年数 高島平 築浅 4.7年 徒歩4分 築浅 4.5年 徒歩 3分 築古 30.9年 徒歩10分 （2021年11月竣工） （2022年2月竣工） （1995年9月竣工） 98.3% 実績 98.9% 97.8% 97.6% 97.8% 98.8% 99.0% 98.0% 99.0% 99.0% 96.1% 97.5% 97.1% 予想 95.7% 93.9% 96.7% 92.2% 95.0% 稼働率
Slide 32: 第33・34期における資産入替の状況
外部成長戦略 第33・34期における資産入替の状況 足元の予定案件に留まらず、更なるポートフォリオの質的向上を目指す 1年後 第33期予想 第34期予想 第34期末における （27.1） （27.7） ポートフォリオの状況 対第32期比 （取得・売却予定を除く） その他 資産規模 資産入替にシフト 3,504億円 東京圏 武蔵浦和_27億円 （179物件） ＋105億円 （＋4物件） 西高島平_18億円 五反野_13億円 賃貸住宅における 東京23区を更に強化 綾瀬_13億円 東京23区比率 91.5% ＋ 0.3pt 東京23区 志茂_28億円 経堂_15億円 運営型賃貸住宅への 賃貸住宅へ
Slide 33: 東京23区のタイプ別着工戸数と地価公示価格の推移
外部成長戦略 東京23区のタイプ別着工戸数と地価公示価格の推移 インフレ下での成長力のみならず、中長期的な安定性も顕著 東京23区の不動産マーケット タイプ別着工戸数 地価公示価格の過去20年間推移 （賃貸マンション） （地価公示価格・2007年=100） （戸） 40,000 170 リーマンショック 東京23区 東日本大震災 160 35,000 コンパクト 150 30,000 東京圏 供給が限定的な 140 有事における底堅さと 25,000 ファミリータイプは 成長性を備えた 引き続き 東京23区を中心に 130 築古物件をベースに 全国 取得を検討 20,000 取得を検討 120
Slide 34: パイプラインの開発状況
外部成長戦略 パイプラインの開発状況 スポンサーパイプラインに運用会社独自ルートが加わり、潜在成長力が拡大 エリア別・パイプラインマップ 投資対象 東京23区・ ● 賃貸住宅 その他東京圏 優先交渉権保有 賃貸住宅 （リノベーション） 4物件 賃貸住宅 22物件 2,351戸 + 賃貸住宅 （うち竣工済 21物件 2,111戸） 18物件 賃貸住宅のエリア分布 賃貸住宅の部屋タイプ 東京23区 1,830戸 シングル・ 2,063戸 （77.8%） コンパクト （87.7%） その他 中核都市 ファミリー ラージ・店舗 2物件 関西圏 275戸 13戸 その他東京圏 2物件 コンパクト 1,0
Slide 35: スポンサーパイプライン（賃貸住宅）
外部成長戦略 スポンサーパイプライン（賃貸住宅） 東京23区を中心としたラインナップ コンフォリア新中野 コンフォリア西荻窪 コンフォリア森下リバーサイド コンフォリア東新宿 2019年3月竣工 2021年1月竣工 2022年1月竣工 2023年7月竣工 コンフォリア王子 コンフォリア二葉 コンフォリア東上野 コンフォリア芝浦MOKU 2023年9月竣工 2023年9月竣工 2024年7月竣工 2024年10月竣工 リノベーション リノベーション 2027年5月竣工予定 コンフォリア中葛西 コンフォリア竹ノ塚イースト・ウェスト コンフォリア墨田三丁目 2026年1月竣工 1989年3月竣工 1
Slide 36: 東京23区の転入超過数とマンション着工戸数の相関図
外部成長戦略 参考：東京23区の転入超過数（若年層）とマンション着工戸数の相関図 東京23区の広範なエリアで需給ひっ迫な状況は継続 2020年 2025年 各区の数値及びバブルの大きさは需給倍率（若年層÷マンション着工戸数）を示しています。 （人） 若年層 （人） 若年層 10,000 （15～39歳） 需給倍率2倍以上 （15～39歳） 10,000 需給倍率1倍以上 大田区 需給倍率1倍未満 2.5 8,000 8,000 世田谷区 3.5 練馬区 板橋区 足立区 江東区 4.0 3.4 6,000 世田谷区 6,000 3.0 2.5 2.1 品川区 品川区 江戸川区 1.8 2.3 3
Slide 37: 着実な外部成長の支えとなるソーシング力
外部成長戦略 着実な外部成長の支えとなるソーシング力 スポンサーパイプラインと運用会社独自ルートを組み合わせ、ポートフォリオの質的向上を加速 23年8月～26年7月（3年間）における賃貸住宅の取得実績 （件数） スポンサーグループからの取得 運用会社独自ルートからの取得 300 250 187 億円 213 億円 運用会社の 23年以降、 ソーシング力が 200 物件情報数が増加傾向 外部成長を牽引 賃貸住宅の取得実績 400 150 46.8% 53.2% 100 億円 50 資産運用会社による物件情報取得件数の推移 0 2月 5月 8月 11月 2月 5月 8月 11月 2月 5月 8月
Slide 38: 財務・資本戦略
4．財務・資本戦略 コンフォリア東葛西 37
Slide 39: トピックス：第13回公募増資を通じた成長基盤の構築
財務・資本戦略 トピックス：第13回公募増資を通じた成長基盤の構築 財務柔軟性向上により、資産入替を軸としたポートフォリオの質的向上に向けた基盤を確立 なぜ今のタイミングで公募増資を実施したのか？ 2026/7/16 日本経済新聞電子版 LTV低減を通じて財務柔軟性を高めることが、 逆風REITが反転攻勢、2カ月ぶり高値 金利上昇への適応策に光 中長期的な投資主価値向上に資するものと判断した。 2026/7/17 CAPITAL EYE・ニュース 狙いは財務基盤強化、東京圏に集中 補足説明資料 LTVを大幅に引き下げる目的は？ 再掲 CRR 最優先でポートフォリオの質的向上を図るため、公募増資
Slide 40: 基本方針①：LTVコントロール
財務・資本戦略 基本方針①：LTVコントロール 金利上昇局面に備え、財務基盤の強化及び財務柔軟性の向上へ 総資産LTVの推移 信用格付（JCR） AA（安定的） 総資産LTV55%までの取得余力 55% 197億円 借入金返済 有利子負債 残高 （億円） 第32期 13.7億円 第33期 1,885 返済 6.9億円 52.8% 返済予定 第34期 52.6% 52.5% POによる 1,871 18億円 LTV水準の引き下げ 1,864 返済予定 機動的な LTVコントロール 52% + 51.5% 1,846 売却代金・フリーキャッシュを 活用した借入金返済を 50.8% 継続的に実施予定
Slide 41: 基本方針②：キャッシュマネジメント
財務・資本戦略 基本方針②：キャッシュマネジメント 多様な資金創出手段を活用し、持続的な成長資金を確保・再配分することで着実な成長を実現 フリーキャッシュの推移 キャッシュイン キャッシュアウト 減価償却費－ CAPEX 期中増加 5億円 借入金返済 6億円 84億円 86億円 1 2 13th PO 110億円 物件取得 151億円 78億円 第33期 75億円 1 （想定） 70億円 西新井、板橋区役所前、経堂、 66億円 物件売却 45億円 綾瀬、五反野、西高島平、 64億円 志茂、武蔵浦和 計8物件 カレッジコート八幡山 カレッジスクエア八幡山 京町堀（50%）、売却予定1物件 期中増
Slide 42: 基本方針③：金利リスクをコントロール
財務・資本戦略 基本方針③：金利リスクをコントロール 市場動向の変化に対応し、金利上昇リスクを抑制 政策金利の想定 ターミナル 2027年7月 1.75%想定 金利±10bpの感応度 2026年9月 1.50%想定 （1口当たり） 1.25%想定 第33期想定 （27.1） ± 円 8 政策金利の前提シナリオは、 第34期想定 2026年6月 日銀の金融政策の変化を踏まえ、 （27.7） ± 円 9 1.00% 毎期のガイダンス策定時に 継続的なローリングを実施予定 変動金利比率 平均残存年数 加重平均金利 入替・更新対象割合を踏まえ 財務戦略により 概ね3～4年を維持 まずは30%まで機動的
Slide 43: 財務運営の状況
財務・資本戦略 財務運営の状況 多角的な財務マネジメントにより、安定的な財務運営を継続 受取利息 支払利息 内部留保 （百万円） （百万円） 25年7月以降 46.3 1,325 1,273円 余資運用導入 1,293 1,090円 1,145 1,027円 14.1 33.0 995 869円 912 742円 773円 CP 686円 25.2 25.3 791 11.7 742 定期利息 4.4 3.3 3,115百万円 5.2 6.0 2,667百万円 預金利息 9.5 32.2 2,396百万円 21.3 2,028百万円 1.1 15.7 15.9 1,811百万円 1,688百万
Slide 44: サステナビリティへの取り組み
7物件 + 2026年1月末 2026年7月末 2住戸化工事 17物件導入 24物件導入 5．サステナビリティへの取り組み 2024年6月、株式会社Luupと包括的連携協定締結（J-REIT初） 43
Slide 45: 温室効果ガス（GHG）排出量削減及び環境認証評価
サステナビリティへの取り組み 温室効果ガス（GHG）排出量削減及び環境認証評価 SBT認定を起点に、省エネ設備更新・再生可能エネルギー活用を着実に推進 SBT達成に向けて Scope 1＋2 Scope 3 専有部の省エネ設備更新 及びテナント節電啓蒙等 積極的に取り組み中 パリ協定水準と整合したGHG排出量削減目標 共有部の省エネ設備更新 及び再エネの活用により、 41%削減達成 42％削減 25％削減 詳細内容は2026年11月発行の サステナビリティレポートを参照 2022年 2023年 2024年 2030年 2022年 2023年 2024年 2030年 (基準年） （目標年） (基
Slide 46: Appendix
6． Appendix コンフォリア板橋区役所前 45
Slide 47: ポートフォリオの運営状況 ～投資方針～
ポートフォリオの運営状況 ～投資方針～ 投資対象 収益の安定性を備えた「賃貸住宅」に対する投資比率を80%以上 今後需要が見込まれるシニア住宅、サービスアパートメント、学生マンション（学生寮）等の「運営型賃貸住宅」にも投資を行う方針 投資比率 2026年 区分 投資対象 （取得価格ベース） 7月末日時点 賃貸住宅 80%～100% 89.8% 居住用資産 賃貸住宅 運営型賃貸住宅 0%～20% 10.2% 80% 以上 （注）投資比率の算出には、取得（予定）価格を用いております。底地については、底地上に存在する居住用資産の種類によって算出しております。 投資エリア 賃貸需要が厚く見
Slide 48: 第32期末ポートフォリオ
第32期末ポートフォリオ ≫ 東急不動産HDグループの総合力を活用し、安定した需要を誇る東京23区及び駅近物件を中心としたポートフォリオを構築 資産規模（取得価格ベース） 第32期末時点ポートフォリオマップ 埼玉 175 3,399 東京都心 49物件 準都心 101物件 その他東京圏 11物件 その他中核都市 14物件 物件 億円 ①投資エリア（賃貸住宅） ②最寄駅からの徒歩分数（賃貸住宅） 10分超 その他中核都市 千葉 6.0% 4.5% その他東京圏 4.3% 東京都心 東京23区 平均徒歩分数 33.2% 5分超10分以内 5分以内 91.2 5.8 44.1% 49.9% % 分
Slide 49: 第32期・第33期取得済資産の概要
資産規模と分配金の推移 上場以来、資産規模の拡大と分配金の着実な成長を継続 資産規模の推移 2026年7月期 3,399億円 （175物件） 約 4.8倍 新規上場 2013年2月 712億円 （53物件） 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 （13.7） （14.1） （14.7） （15.1） （15.7） （16.1） （16.7） （17.1） （17.7） （1
Slide 50: 第33期取得済資産の概要
第32期・第33期取得済資産の概要 第32期 第33期 取得済資産 取得済資産 区分 賃貸住宅 コンフォリア コンフォリア コンフォリア コンフォリア コンフォリア 学芸大学イースト 西新井 板橋区役所前 経堂 志茂 物件 所在地 東京都目黒区 東京都足立区 東京都板橋区 東京都世田谷区 東京都北区 運用会社 運用会社 運用会社 運用会社 運用会社 取得ルート 独自ルート 独自ルート 独自ルート 独自ルート 独自ルート 取得価格 1,530百万円 2,184百万円 1,170百万円 1,500百万円 2,841百万円 鑑定評価額 1,620百万円 2,240百万円 1,210百万円 1,580
Slide 51: 第32期・第33期譲渡済及び第34期譲渡予定資産の概要
第33期取得済資産の概要 第33期 取得済資産 区分 賃貸住宅 コンフォリア コンフォリア コンフォリア コンフォリア 綾瀬 五反野 西高島平 武蔵浦和 物件 所在地 東京都足立区 東京都足立区 東京都板橋区 埼玉県さいたま市 運用会社 運用会社 運用会社 運用会社 取得ルート 独自ルート 独自ルート 独自ルート 独自ルート 取得価格 1,389百万円 1,352百万円 1,886百万円 2,795百万円 鑑定評価額 1,470百万円 1,400百万円 1,970百万円 3,030百万円 鑑定NOI利回り 3.8% 3.9% 3.8% 4.5% 竣工時期 2023年7月 2021年9月 202
Slide 52: 入替時・更新時の賃料動向
第32期・第33期譲渡済及び第34期譲渡予定資産の概要 第32期 第33期 第34期 第33期 譲渡済資産 譲渡済資産 譲渡予定資産 譲渡済資産 長期固定契約、 アップサイド 区分 賃貸住宅 運営型賃貸住宅 が限定的 コンフォリア コンフォリア コンフォリア カレッジコート カレッジスクエア 木場公園 京町堀 江坂広芝町 八幡山 八幡山 関西エリア 関西エリア 学生マンション 学生マンション 物件 所在地 東京都江東区 大阪府大阪市 大阪府吹田市 東京都杉並区 東京都杉並区 運用会社 運用会社 運用会社 運用会社 運用会社 譲渡ルート 独自ルート 独自ルート 独自ルート 独自ルート 独自ルート
Slide 53: 第32期決算実績（変動要因）
入替時・更新時の賃料動向 ≫ 入替時賃料変動率・更新時賃料変動率いずれも過去最高を更新。更新時賃料変動率は増額戸数が大幅に拡大。 1-1. 第32期における入替時の賃料動向 2-1. 第32期における更新時の賃料動向 戸数 比率 月額賃料増減額 賃料変動率 戸数 比率 月額賃料増減額 賃料変動率 増額 1,173戸 94.3% +24,532千円 +13.6% 増額 1,724戸 79.9% +8,897千円 +3.3% 据置 45戸 3.6% ― ― 据置 435戸 20.1% ― ― 減額 26戸 2.1% ▲294千円 ▲5.2% 減額 0戸 0.0％ ― ― 計 1,244戸 100.
Slide 54: 業績予想（変動要因）
第32期（26年7月期）決算実績（変動要因） ≫ 業績予想を上回る当期純利益及び分配金を実現 第31期（26年1月期）及び第32期（26年7月期）の比較 （単位：百万円） 第32期予想 第31期実績 第32期実績 対前期比 対予想比 項目 主な変動要因 （2026.5.25） 主な変動要因 ① ② ②－① ②－③ ③ ➤営業収益 +655 ➤営業収益 +32 営業収益 12,319 12,975 +655 既存物件（賃料単価増等） +281 12,942 +32 既存物件（礼金・更新料収入等） +22 31期取得物件（通期寄与） +45 32期取得物件 +0 32期取得物件（期中取得） +22
Slide 55: 第32～34期 業績予想差異
業績予想（変動要因） ≫ 第33期及び第34期分配金をそれぞれ2,139円/口及び2,139円/口と予想 第33期（27年1月期）・第34期（27年7月期）業績予想 （単位：百万円） 第32期実績 第33期予想 対前期比 第34期予想 対前期比 項目 主な変動要因 主な変動要因 ① ② ②－① ③ ③－② ➤営業収益 +551 ➤営業収益 +1 営業収益 12,975 13,526 +551 既存物件（賃料単価増等） +135 13,528 +1 既存物件（賃料単価増等） +181 32期取得物件（通期寄与等） +19 33期取得物件（通期寄与） +12 33期取得物件（新規稼働） +336
Slide 56: 第31～32期 損益計算書・貸借対照表
第32～34期 業績予想差異 （単位：百万円） 第32期 第33期 第34期 （2026年7月期） （2027年1月期） （2027年7月期） 予想 予想 前回予想 予想 前回予想 前回予想 予想 前回予想 実績 （2026.5.25開示） との差異 （2026.7.13開示） （2026.9.14開示） との差異 （2026.7.13開示） （2026.9.14開示） との差異 運用日数 181 184 181 営業収益 12,942 12,975 32 13,055 13,526 471 12,872 13,528 656 賃貸事業収入 11,802 11,771 ▲ 30 12,184
Slide 57: 環境
第31～32期 損益計算書・貸借対照表 第31～32期 損益計算書 第31～32期 貸借対照表 （単位：千円） （単位：千円） （単位：千円） 第31期 第32期 第31期 第32期 第31期 第32期 （2026年1月期） （2026年7月期） （2026年1月期） （2026年7月期） （2026年1月期） （2026年7月期） 営業収益 《資産の部》 《負債の部》 賃貸事業収入 11,547,493 11,771,765 流動資産 流動負債 その他賃貸事業収入 382,791 465,675 現金及び預金 8,296,562 7,923,365 営業未払金 914,142 1,159,0
Slide 58: 社会
サステナビリティへの取り組み 環境 マテリアリティ 気候変動対応 E 環境 取組項目 ✓ GHG排出量の削減・管理 ✓ エネルギー消費量の削減・管理 ✓ 物件における環境配慮 対応状況・取組事例 環境負荷軽減のための取り組み 環境パフォーマンス 共用部LED化工事 / 空調更新工事 電力量計測システムの設置 使用量及び排出量実績（注1）（注6） 消費電力の削減に加え、環境負荷の低減及び 2026年1月末時点で53物件に設置完了、 運用コスト削減の両面で効果が見込まれます。 2022年 2023年 2024年 専有部の電気消費量も計測可能になります。 総使用量（Mwh） 9,148
Slide 59: コーポレートガバナンス
サステナビリティへの取り組み 社会 マテリアリティ ①人財開発とウェルビーイング ②ステークホルダーとの共創 S ✓ プロフェッショナル人財の育成・確保 ✓ 投資家との信頼関係の強化 ✓ サプライヤーとの連携強化 社会 ✓ 健康経営と働きがいの向上 ✓ テナント・施設利用者への価値提供 取組項目 ✓ 人権尊重とダイバーシティーの促進 ✓ 地域コミュニティとの連携強化 対応状況・取組事例 テナント満足度向上に向けた取り組み 地域社会との共生に向けた取り組み テナント満足度調査の実施 防災備蓄倉庫及びマンホールトイレの設置 項目 評価 2021年 2022年 2023年 2024年 202
Slide 60: 需要：継続的な人口流入
サステナビリティへの取り組み コーポレートガバナンス マテリアリティ ガバナンスの徹底 G ｺｰﾎﾟﾚｰﾄ ｶﾞﾊﾞﾅﾝｽ 取組項目 ✓ コンプライアンスの徹底 ✓ リスク管理体制の徹底 ✓ 役員会の独立性・専門性・多様性の推進 ✓ 適時適切な情報開示 対応状況・取組事例 サステナビリティ推進体制 運用資産の取得に関する意思決定フロー サステナビリティの向上及び投資主価値の最大化を目的として、本資産運用会 投資委員会のメンバーに第三者である不動産鑑定士を加え、運用資産取得の 社では「サステナビリティ方針」に基づく課題及び取り組みの検討を中心に、 サステナビリティ推進会議を定期的に開催しています
Slide 61: 需要：ライフスタイルの変化に伴う世帯数の増加
賃貸マーケットの展望について 需要：継続的な人口流入 社会動態の推移は、東京23区が他都市を圧倒 東京23区 さいたま市 千葉市 横浜市 （万人） （千人） （千人） （千人） 25 25 25 +2.0万人 16 社会動態 11.4万人 20 20 20 社会動態 + 14 （転入超過数＋入国超過数） 15 15 15 +7.4千人 +6.9千人 12 10 10 10 5 5 5 10 0 0 0 8 -5 -5 -5 2021 2022 2023 2024 2025 2021 2022 2023 2024 2025 2021 2022 2023 2024 2025 福岡市 6 札幌市 名
Slide 62: 賃料負担力：労働環境と賃金動向
賃貸マーケットの展望について 需要：ライフスタイルの変化に伴う世帯数の増加（東京23区） 単独世帯や夫婦のみ世帯の増加は、シングル・コンパクトタイプの住戸に追い風となる可能性を秘める 年齢階級別未婚率の推移 家族構成の変化 2020年対比 69.9％ 増加 家族構成 2000年 2020年 278万世帯 100% 単独世帯 163万世帯 90% (万人) 未婚者数の推移 夫婦と子 105万世帯 70 2020年対比 から成る世帯 96万世帯 未婚者数増加 29.3％ 60 80% 50 増加 2020年 80万世帯 40 70% 30 夫婦のみの世帯 62万世帯 20 35万世帯 60% 10
Slide 63: その他ポートフォリオの状況（全物件）
賃貸マーケットの展望について 賃料負担力：労働環境と賃金動向 人手不足が深刻化する将来に向け、若者を中心に労働環境が大きく改善 東京都の非正規雇用者比率 東京都で働く一般労働者の時給推移 2,984 45～54歳 + 14.5% 31.0% 29.2% 2,606 28.3% 35～44歳 28.3% 正規化が進む 労働市場 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 (年) 22.8% 全国の大卒新入社員における初任給の推移 25～34歳 若者中心に 262千円 正規化が進展 32.5% + 16.1% 2
Slide 64: その他ポートフォリオの状況（賃貸住宅）
その他ポートフォリオの状況（全物件） 投資エリア 投資対象 第31期末 東京23区：86.9% 第32期末 東京23区：87.2% 第31期末 賃貸住宅比率：89.5% 第32期末 賃貸住宅比率：89.8% 6.3% 6.1% 10.5% 10.2% 6.8% 6.8% 29.8% 29.9% 投資 投資 エリア エリア 投資対象 投資対象 東京都心 57.1% 57.3% 準都心 89.5% 賃貸住宅 89.8% その他東京圏 運営型賃貸住宅 その他中核都市 （注） 上記グラフは取得価格ベースで比率を算出しています。 （注） 上記グラフは取得価格ベースで比率を算出しています。 築年数 1物件
Slide 65: ポートフォリオ一覧（第32期末時点）
その他ポートフォリオの状況（賃貸住宅） 最寄駅からの徒歩分数 賃料帯 第31期末 平均徒歩分数：5.8分 第32期末 平均徒歩分数：5.8分 第31期末 1戸当たり賃料：161,428円 第32期末 1戸当たり賃料：163,420円 5.5% 6.0% 11.1% 15.1% 11.6% 13.9% 10.5% 10.9% 最寄駅から 最寄駅から 賃料帯 50.0% 49.9% 賃料帯 44.5% の徒歩分数 の徒歩分数 44.1% 10万未満 18.4% 18.5% 45.0% 10万以上 15万未満 45.1% 5分以内 15万以上 20万未満 5分超10分以内 20万以上 25万未満 1
Slide 66: ポートフォリオ一覧（第32期末時点）
(BI2HA RE A) 4 COMFORIA RESIDENTIAL REIT ASH RA L)aAv7e U7 BABAR [eRe BRAG se 2010%8A | 2008%2A 3,021.53ni | RC / 108% 45R| 2,473.56ni 100.0%] 1,586,837} 1,451,300} —_ 2,960,000) 2)avze U7 Se Fe RABE 2010%8A | 200945 3,080.28ni | RC / 5 Hh F185 79F| 2,836.97n4 100.0%] 1,900,000} 1,800,163} 3,260,000
Slide 67: ポートフォリオ一覧（第32期末時点）
(FBS2QHAA I A) 4 COMFORIA RESIDENTIAL REIT SHR ARE tt 37) AY 7a UP RRE AB 20122 | 2003%3A 2,302.53mi |RC / 6B 28F| 2,158.72ni 96.6%) 1,189,000} 1,179,251) 1,880,000) 38) av 74 U PER eB. 2012%2A | 2004%2A 2,842.56mi |RC / 148 597] 2,598.50ni 97.8%) 1,874,000] 1,747,156, 2,730,000} 39) AY 7a UP HEAE E
Slide 68: ポートフォリオ一覧（第32期末時点）
Roh 7+ UAH (SS32HAAI A) COMFORIA RESIDENTIAL REIT (i ARIE EE FF) i.) SRIOMAR tt 72| ay 7 4 Paes FERAL. SUR HHT 2014%2A | 20054118 2,312.79ni |RC / 15% 65F | 2,060.47 ni 98.7%] 1,806,000) 1,743,141) 2,410,000) 73 ay 749 TSMR FORE: RRGAEE 201a%e2A | 2007%10A 2,416.85ni [RC / 139 69F) 2,033.51ni 98.4%|
Slide 69: ポートフォリオ一覧（第32期末時点）
ポートフォリオ一覧（第32期末時点） （注）「コンフォリア京町堀」は、準共有持分割合50%に相当する数値を記載しています。但し、「延床面積」及び「賃貸可能戸数」は一棟全体の数値を記載しています。 68
Slide 70: ポートフォリオ一覧（第32期末時点）
(BI2HA RE A) 4 COMFORIA RESIDENTIAL REIT ASH RA ae 131 | Fev AAT7 by SHE ART [EBC RRGLSE 201948 | 2018%1R | — 3,086.07ni |RC / GRE 167F) 3,086.07 ni 100.0%] 2,740,000] 2,677,364) 3,200,000 132) av 7aUT REF I—-Y |Z OWRRR | ARB ARR | 2019%3R | 200543A | — 3,653.56ni [RC / SPH - te FLA 73) 3,005.10ni 9
Slide 71: ポートフォリオ一覧（第32期末時点）
ポートフォリオ一覧（第32期末時点） 物件 賃貸可能 賃貸可能 期末稼働率 取得価格 帳簿価額 期末算定価額 物件名 投資エリア 所在地 取得時期 建築時期 延床面積 構造／階高 No. 戸数 面積 （%） （千円） （千円） （千円） 第32期末保有物件 161 コンフォリア川口本町 その他東京圏 埼玉県川口市 2023年2月 2016年2月 1,951.48㎡ RC / 10階 29戸 1,731.55㎡ 100.0% 1,082,000 1,144,105 1,040,000 162 コンフォリア西天満 その他中核都市 大阪府大阪市北区 2023年3月 2020年3月 1,955.13㎡
Slide 72: 鑑定評価一覧（第32期末時点）
fie atim— es (B32HKKA) 4 COMFORIA RESIDENTIAL REIT S32 4 ui Wha MALES SRE 3 -f ase BRET a BAR) | (GAR) wey IQA ME Llavza U7 Bas TERT 1,586] 2,890 2,910 3.2% 2,860, 3.0%] 3.3% 2,960 2,990 3.2%] 2,930] «3.0%, 3.3% 1,451 1,508 70) 2) ava7su 7 Sia 1,900] 3,240 3,280 3.2% 3,200, 3.0%] 3.3%| 3,260 3,290 3
Slide 73: 鑑定評価一覧（第32期末時点）
Steal (i— Fe (Ga32HARE ma) (( GOON RESIDENTIAL REIT aenme 7 £3 BBR L wna aI mas te ax | RT BAR) | (HAM) | AD oh, ; ay | 23D | GAD) oo, (aarp) meee "oy masz tear tae 37) Ar 7 a VP RRe 1,189) 1,880 1,900 3.5% 1,860, 3.3% 3.7% 1,880 1,900 3.5% 1,850) 3.3% 3.7% 1,179 700) - 38) ar 7a UPS 1,874) 2,730 2,
Slide 74: 鑑定評価一覧（第32期末時点）
Steal (i— Fe (Ga32HARE ma) (( GOON RESIDENTI EEUES EES anna same arhae/ mane boiejdine eee or RE © | Doric k suussaKte 2-a Ro BA BRT RT BRT BAP) | (BAR BAR wey Ps | wale Prery BAF) | (BAF) WEY BAF) #51 BY (BBP) (BAR BAR) SRQak RE 72|3v 74 UPS I 1,806 2,410 2,450 3.3% 2,360) 3.1% 3.5% 2,410 2,450 3.3
Slide 75: 鑑定評価一覧（第32期末時点）
鑑定評価一覧（第32期末時点） （注）「コンフォリア京町堀」は、準共有持分割合50%に相当する数値を記載しています。 74
Slide 76: 鑑定評価一覧（第32期末時点）
Steal (i— Fe (Ga32HARE ma) (( GOON RESIDENTIAL REIT B3UBR Ll __ er ee/ RE apes DCFIKIC & SURE 2 DCF & SMS MT ¢ HRAETC Tt BG | 2 py c “” ° en iesonnsecetrtntt 137) AY 74 UP RSBRKOA 1,294) 1,430 1,440 3.3% 1,410 3.1% 3.4% 1,430 1,440 3.3% 1,410 3.1% 3.4% 1,338} 91 - 138) Ar 74 UP RES 1,489} 1,630 1,64
Slide 77: 鑑定評価一覧（第32期末時点）
鑑定評価一覧（第32期末時点） 第31期末 第32期末 鑑定評価額 鑑定評価額/調査価額 鑑定評価額/調査価額 簿価 取得価格 前期比増減 物件 直接還元法による 直接還元法による 物件名 ① DCF法による収益価格 ② DCF法による収益価格 ③ ②－③ ②-① No. 収益価格 収益価格 還元 最終還元 還元 最終還元 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 割引率 （百万円） （百万円） （百万円） 割引率 （百万円） （百万円） （百万円） 利回り 利回り 利回り 利回り 第32期末保有物件 167 コンフォリア要町 1,950 2,110 2,120 3.6％ 2,090 3
Slide 78: 投資主の状況（第32期末時点）
投資主の状況（第32期末時点） 所有者別投資口数･投資主数 主要投資主一覧（上位10社） 金融機関 保有投資口数 保有比率 金融商品 個人・ 政府・地方 順位 投資主名 信託銀行 その他 その他法人 外国法人等 合計 （口） （%） 取引業者 その他 公共団体 (投信等） 金融機関 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 506,318 21.71 所有者別 1,040,969 251,333 96,922 290,348 567,220 85,003 - 2,331,795 投資口数 所有者別 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 346,349 14.85 11 140 1
Slide 79: 投資法人の概要（第32期末時点）
投資法人の概要（第32期末時点） 概 要 仕組図 法人名称 ：コンフォリア・レジデンシャル投資法人 資産保管会社 スポンサー会社 本投資法人 （英文名）（Comforia Residential REIT, Inc） 一般事務受託者 (機関運営事務） 2 投資主名簿等管理人 所在地 ：東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号 6 三菱UFJ信託銀行株式会社 役員構成 : 執行役員 小田部 知広 資産運用会社 1 投資主総会 一般事務受託者 3 （経理等） 監督役員 大嶋 正道（弁護士） 監督役員 貞廣 亜紀（公認会計士） 令和アカウンティング・ 役員会 ホールディングス株式会社 沿革
Slide 80: 「コンフォリア」シリーズのコンセプト
「コンフォリア」シリーズ 「コンフォリア」シリーズのコンセプト 「コンフォリア」の3つの約束 (参考) 「コンフォリア」シリーズのコンセプト https://www.comforia-reit.co.jp/ja/features/concept.html 79
Slide 81: 東急不動産ホールディングスグループの活用
東急不動産ホールディングスグループの活用（第32期末時点） 東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン 80
Slide 82: 資産運用会社の概要（第32期末時点）
資産運用会社の概要（第32期末時点） 組織概要 組織図 法人名称 ：東急不動産リート・マネジメント株式会社 （英文名：TLC REIT Management Inc. ） 設立 ：2009年10月 株主総会 1 資本金 ：2億円 監査役 所在地 ：東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号 取締役会 株主 ：東急不動産株式会社 100% 投資委員会 コンプライアンス委員会 役職員数 ：112名（常勤） 事業内容 ：投資運用業 代表取締役社長 登録・認可等 ：金融商品取引業登録（関東財務局長（金商）第2370号） サステナビリティ推進会議 優先検討者決定会議 取引一任代理
Slide 83: 注記事項
注記事項 （＊）本資料に記載の数値については、別途注記する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて、その他については単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、各項目の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。 （※1） 「平均築年数」については、底地物件を除く各運用資産の築年数を取得価格に基づいて加重平均して算出しています。 また、譲渡（予定）物件については、譲渡（予定）日を基準とした築年数を取得価格に基づいて加重平均して算出しています。 「最寄駅からの徒歩分数」における徒歩の所要時間については、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出しています。 なお
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COMFORIA 83
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COMFORIA RESIDENTIAL REIT
Comforia Residential REIT — 第32期 Earnings Presentation on 6ix