Japan Prime Realty Investment Corporation · TSE:8955
Japan Prime Realty Investment — H1 2026 Earnings Presentation
53 slides from Japan Prime Realty Investment's earnings presentation
Slide 1: 第49期 2026年6月期 決算説明資料
第49期 日本プライムリアルティ投資法人 Japan Prime Realty Investment Corporation 証券コード 8955 2026年6月期 決算説明資料 （資産運用会社）株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント Tokyo Tatemono Realty Investment Management, Inc.
Slide 2: 目次
目次 1. 成長戦略 4 2. 決算ハイライト 11 3. 運用状況 3-1. 内部成長 14 3-2. 外部成長 21 3-3. 財務 25 3-4. サステナビリティ 29 4. 決算・業績予想 33 5. Appendix 40 2
Slide 3: 日本プライムリアルティ投資法人（JPR）について
日本プライムリアルティ投資法人（JPR）について JPRの概要 JPRの特徴 名称 日本プライムリアルティ投資法人 1. 20年超にわたる安定運用の実績 物件数・資産規模 着実に資産規模を成長させつつ、ポートフォリオクオリティを向上 65物件 5,521億円 証券コード 8955 上場日 2002年6月14日 投資比率 2. 東京オフィスを中心とする強固なポートフォリオ （エリア別） 東京83.6% 決算月 6月、12月 成長性のある東京オフィスを中心に、商業施設、ホテル及び地方物件 （用途別） オフィス 80.2% エリア比率 により収益性を補完するポートフォリオを構築 東京 80～90%
Slide 4: 1. 成長戦略
Japan Prime Realty Investment Corporation 1. BREE
Slide 5: EPU・DPU成長の更なる加速
1. 成長戦略 EPU・DPU成長の更なる加速 金利等のコスト増加を上回る内部成長、外部成長の加速、適切なコスト抑制及び 譲渡益・内部留保の還元強化により、EPU・DPU成長目標を上方修正 内部 賃料成長目標を上方修正。内部成長を一段と加速 成長 賃料成長目標（年率） （ポートフォリオ全体） 1.8% 3.5% に上方修正 EPU成長目標 (平均年率) スポンサーパイプラインを活用した着実な外部成長と、 外部 賃料成長余地の大きいポートフォリオへの転換 2.4% + α 3.0% 成長 に上方修正 資産規模目標 6,500億円以上 （2031年6月期） 今後5年間で+1,000億円以上 コスト
Slide 6: 賃料成長の更なる加速
1. 成長戦略 賃料成長の更なる加速 マーケット賃料の上昇によりレントギャップは大幅に拡大し、賃料増額が一段と加速 賃料成長率の中期目標を年率3.5%に上方修正し、金利コスト上昇を凌駕する成長の実現を図る 賃料増額の加速 既存物件の賃料収入推移*2 マーケット賃料の上昇により、レントギャップは14.9%に拡大 予想賃料成長率 賃料増額が一段と加速している状況を踏まえ、賃料成長目標を上方修正 （百万円） +3.4% 14,000 （オフィスの増額改定実績と当面の目標値*1） +2.7% 2024年 2025年 2026年6月期 当面の目標 13,500 申入率 +1.1% アンダーレントの 55
Slide 7: 外部成長
1. 成長戦略 外部成長 デベロッパー系REITの強みを活かし、賃料成長余地の大きい物件の取得に注力 戦略的な資産入替により、更なるアップサイドが実現できるポートフォリオへと転換を進めていく 取得方針 資産規模目標 潤沢なスポンサーパイプラインと調達余力を活用し、 取得の基本方針 ポートフォリオの強化と継続的な資産規模拡大を図る 駅近・好立地等の競争優位性を備えた物件 6,500億円以上 デットによる取得余力 約670億円 中長期的なアップサイドが期待でき、ポートフォリオの収益性向上 に資する物件 5,521 インプライドキャップレート等を意識した投資判断 5,340 5,258
Slide 8: コスト抑制に向けた各種取組み
1. 成長戦略 コスト抑制に向けた各種取組み 金利上昇とインフレ環境が続くなか、柔軟な資金調達とワイズスペンディングの実行によりコスト抑制を図る 強固な財務基盤を背景とした柔軟な財務戦略の実行 コスト抑制の最適化 長短金利差が拡大している状況を踏まえ、 築年数の経過した物件の譲渡により修繕費・CAPEXを抑制 長期変動金利と中期年限を柔軟に活用し、金利コストの抑制を図る 専門部署による工事内容・費用の精査により、適切な修繕・投資を実施 *1 ■ 固定金利比率と平均残存年数のJ-REITの分布 *1 ■ 築古物件の譲渡実績 3物件譲渡の効果 （今後10年平均） (%) 2025年12月期～202
Slide 9: 譲渡益・内部留保の還元強化
1. 成長戦略 譲渡益・内部留保の還元強化 EPU成長の加速に加え、資産入替等により創出される譲渡益や内部留保の還元強化により、 DPU成長目標を引き上げ 譲渡益・内部留保の還元方針 EPU成長に加え、譲渡益・内部留保の還元強化（想定還元幅を調整EPUの約5~7%から約7~10%へ拡大） により、年率4.0%以上のDPU成長を図る 戦略的な資産入替の実行 • ポートフォリオクオリティの改善と収益性の向上を目的とし、5年間で保有資産の10%程度を入替え、継続的に譲渡益の創出を見込む • 1物件当たりの投資比率は低位に抑えられており、機動的かつ継続的な売却・入替が可能 • 保有資産全体の含み益1,
Slide 10: EPU・DPU成長
1. 成長戦略 EPU・DPU成長 EPU成長目標を2.4%から3.0％に、DPU成長目標を3.0%から4.0％以上に上方修正 賃料成長の加速をメインドライバーに、より高い成長目標を掲げ、投資口価格の向上を目指す 調整EPU*1 キャピタルゲインの活用（譲渡益・内部留保の活用） ＜DPU成長目標＞ EPU成長率 年率+3.1% 年率4.0%以上の成長を目指す DPU成長率 年率+4.7% 2,170 2,147 2,150 2,111 2,007 1,983 1,900 1,900 ＜EPU成長目標＞*3 賃料増額と外部成長をドライバーに 1,980 1,996 平均で年率3.0%の成長を目指
Slide 11: 2. 決算ハイライト
Japan Prime Realty Investment Corporation 2. RANTSTh 11
Slide 12: 2026年6月期の実績及び業績予想
2. 決算ハイライト 2026年6月期の実績及び業績予想 （単位：百万円） 2025年12月期 2026年6月期 2026年12月期 2027年6月期 実績 実績 予想 予想 前期比 期初予想比 前期比 前期比 営業収益 20,346 20,760 +414 +14 19,593 -1,166 19,553 -40 （うち、不動産等売却益） (1,885) (1,796) +2.0% +0.1% （-） -5.6% （-） -0.2% 賃貸事業利益 9,742 10,079 +337 +38 10,411 +331 10,467 +56 +3.5% +0.4% +3.3% +0.5% 営業利益
Slide 13: 1口当たり分配金の変動要因
2. 決算ハイライト 1口当たり分配金の変動要因 賃料増額がドライバーとなり、賃料収入は着実に増加 金利コスト等の上昇を上回る成長により、調整EPUも継続的に上昇していくことを想定 プラス要因 マイナス要因 入退去 +26 入退去 +2 改定 +42 改定 +41 内部留保等 その他 ＋24 その他 －17 入退去 +20 改定 +30 245 過去最高額 その他 －13 DPU DPU DPU 2,170 DPU 譲渡益 2,147 2,150 25.12期新規調達分 +1 既存分 +8 2,111 444 内部留保 内部留保 活用 活用 調整 161 調整 EPU 調整 EPU 157 E
Slide 14: 3-1. 内部成長
Japan Prime Realty Investment Corporation 3-1. AMR 14
Slide 15: ポートフォリオの特徴
3-1. 内部成長 ポートフォリオの特徴 好調なオフィスマーケットを背景に、ポートフォリオの強みを活かした賃料成長を実現 オフィスマーケットの環境認識 東京ビジネス地区の平均空室率は1.95%まで低下、平均賃料は30か月連続で上昇*1 人材獲得競争が激化するなか、企業側は人的資本経営の一環として就業環境の改善に積極的に取り組んでおり、立地等によるオフィ スビルの選別は継続 JPRの強み 東京の好立地オフィスビルを中心とした 賃料改定サイクルの短さ 競争力の高いポートフォリオ 5年超 5分超10分以内 千代田区 5.5% 地方 3年超5年以内 直結 7.9% 9.4% 16.4% 14.
Slide 16: 東京駅周辺エリアへの投資割合
3-1. 内部成長 ポートフォリオの特徴（東京駅周辺エリアへの投資割合） スポンサーの開発力等を背景に、マーケット賃料の上昇が顕著な東京駅周辺エリアで複数の物件を保有 東京駅周辺エリアへの高い投資割合（取得価格ベース） 都心エリアの保有物件は、千代田区・中央区の割合が高く、 JPR保有物件 スポンサーの東京建物が保有または開発に関与する物件 大半が東京駅周辺エリアに集中 品川区 港区 大手町 渋谷区 東京駅周辺エリアへの 都心エリア 投資割合 京橋 40.4% 新宿区 銀座・有楽町 その他 千代田区・中央区 大手町・京橋エリアを中心に、大規模ビルを複数保有 大手町タワー(底地) 大手町フィナン
Slide 17: 稼働の状況
3-1. 内部成長 稼働の状況 旺盛なオフィス需要を背景に、稼動率は高水準で推移 稼働率 主な入退去物件 契約稼働率 賃料稼働率 ■'26.12 ■'26.6 ■'26.6 ■'26.12 （期） 99.4% 退去 入居 99.0% 99.2% （㎡） 98.8% 98.4% 97.6% 97.8% センシティビルディング 188 1,590 166 97.4% 98.6% 99.2% 98.4% ビッグス新宿ビル 97.6% 79 1,135 1,366 97.1% 96.8% 96.4% 96.1% 中野セントラルパークイースト 428 978 978 オリナスタワー 367 711 新宿
Slide 18: 賃料の状況（賃料改定・テナント入替時の動向）
3-1. 内部成長 賃料の状況（賃料改定・テナント入替時の動向） 好調なオフィスマーケットを背景に賃料成長が大幅に加速 当期の賃料増額改定は過去最高額を実現 契約更新時の賃料動向 テナント入替時の賃料動向 ■月額賃料増減 ■月額賃料増減 増額改定が大幅に加速 レントギャップ拡大に伴い、 増額割合は拡大傾向 （百万円） ■増額 ■減額 過去最高額 （百万円） ■増額 ■減額 30 10 25 5 11.4 20 6.9 決算発表時点 1.2 5.1 3.1 確定分のみ 15 30.9 0 -0.8 -2.5 -0.7 -0.5 10 -5.8 決算発表時点 -5 -7.4 -4.5 13.8 1
Slide 19: 賃料の状況（レントギャップ）
3-1. 内部成長 賃料の状況（レントギャップ） 東京都心部を中心としたマーケット賃料の上昇により、レントギャップは更に拡大 成長性の高い東京オフィス中心のポートフォリオを活かし、賃料成長の更なる加速を図る レントギャップの推移（オフィス） 改定期毎のレントギャップ内訳（オフィス/月額賃料） 各期平均で月額約70百万円の増額ポテンシャルを有する 14.9% 15% （百万円） ■ 目標賃料未満 ■ 目標賃料以上 11.3% 90 90 80 70 70 10% 60 60 6.6% 50 5.6% 40 5% 3.7% 30 30 20 10 00 0% -10 '22.12 '23.6 '2
Slide 20: 商業施設等の運用状況
3-1. 内部成長 商業施設等の運用状況 引き続き高稼働を継続。テナント入替や増額改定による賃料成長を実現 稼働率の推移 賃料成長に向けた取組み （%） 99.9 99.9 99.9 99.9 99.9 既存商業物件の賃料収入推移*1 99.6 99.7 100 都市部の路面店を中心にマーケット賃料は上昇傾向にあり、 大型の増額案件が牽引して賃料成長を実現 （百万円） +3.4% 2,400 95 '23.12 '24.6 '24.12 '25.6 '25.12 '26.6 '26.12 （期） （予想） +1.6% 契約の状況（面積比） 2,300 テナント業種 賃料形態 その他店舗 固
Slide 21: 3-2. 外部成長
Japan Prime Realty Investment Corporation 3-2. ThepmR 21
Slide 22: スポンサーパイプラインを活用した物件取得ペースの加速
3-2. 外部成長 スポンサーパイプラインを活用した物件取得ペースの加速 スポンサーの東京建物の中期経営計画等も背景に、2020年以降JPRの資産規模拡大ペースは加速 引き続き豊富なパイプラインを活用し2031年には資産規模6,500億円以上を目指す 2015-2019 2020-2024 2025-2027 東 中期経営計画 中期経営計画 中期経営計画 京 重点戦略：投資家向け物件売却事業の加速 建 販売用不動産の売却：2026年6月末時点の資産規模 約2,650億円（総投資額ベース）*1*2 物 固定資産の戦略的売却：政策保有株式と合わせて本中計期間累計で1,300億円以上の売却*
Slide 23: スポンサーパイプライン
3-2. 外部成長 スポンサーパイプライン スポンサーパイプラインを積極的に活用し、取得機会を拡大 東京建物のパイプライン スポンサーパイプラインを活用した取得実績 ■保有物件の取得先別内訳*2 スポンサー 固定資産 取得物件 固定資産の戦略的売却：政策保有株式と合わせて1,300億円以上の売却*1 第三者取得物件 2,929億円 (売却価格ベース、中計期間累計) 1,169億円 21.2% ■ＪＰＲの取得実績 53.1% グランフロント大阪 385億円 2021年12月、2025年12月取得 スポンサー 25.8% スポンサー 情報物件 パイプライン物件 東京建物東渋谷ビル 113億円 20
Slide 24: 戦略的な資産入替戦略の実践
3-2. 外部成長 戦略的な資産入替戦略の実践 スポンサーパイプラインの活用及び資産運用会社独自ルートによる資産入替を着実に推進 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 新宿センタービル JPR堂島 FUNDES 御茶ノ水 中野セントラルパーク ザ ロイヤルパーク 中野セントラルパークイースト グランフロント大阪 FUNDES ホテルグレイスリー (追加取得分) ウエスト 天神西通り ソラシティ イースト キャンバス 名古屋 （追加取得分） （追加取得分） 蒲田 浅草 取得資産 スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー スポンサー 第三者 スポンサー スポンサー スポ
Slide 25: 3-3. 財務
Japan Prime Realty Investment Corporation 3-3. AA 25
Slide 26: 財務戦略
3-3. 財務 財務戦略 長短金利差が拡大するなか、財務戦略を着実に実行 コストの抑制と安定性の両立を図る 環境認識 足許の金融環境 ― 長短金利差の拡大局面 業績予想の前提 ・ 日銀の利上げ観測に加え、財政悪化懸念等も背景に、長期～超長期の金利が 急上昇し長短金利差が拡大 2026年に1回、2027年に1回の追加利上げを見込む ・ 長い年限の固定金利借入のコストが相対的に上昇 JPRの財務戦略 1 2 3 4 規律あるLTVコントロール 返済期日の分散 48行社に及ぶフォーメーション 長期変動金利と中期年限の とバイラテラル交渉 柔軟な活用 ・ 簿価ベースと時価ベースを並行して管理 ・ 返済
Slide 27: 財務の状況
3-3. 財務 財務の状況 成長の裏付けとなる安定的な財務基盤を堅持 2026年6月期調達実績（短期を除く） 時価LTVの推移 時価LTV40%を上限の目途にコントロール 期日到来分 調達分 増減 時価LTV40%までの取得余力 約670億円 調達額 100億円 145億円 ＋45億円 35.1% 34.7% 34.5% 34.4% 平均調達期間 9.8年 8.4年 －1.3年 公募増資の実施による LTVの引き下げ 34.3% 平均調達金利 0.73% 1.49% ＋0.76pt '24.6 '24.12 '25.6 '25.12 '26.6 （期） 財務情報ハイライト 返済期日の分散状況（
Slide 28: 資金調達先の分散状況
3-3. 財務 資金調達先の分散状況（2026年8月17日時点） 48行社に及ぶフォーメーションと投資法人債により調達を分散 全ての金融機関と直接交渉 主要金融機関別 借入残高（単位：億円） みずほ銀行 240 りそな銀行 100 有利子負債総額 三井住友銀行 220 あおぞら銀行 85 三菱UFJ銀行 210 みずほ信託銀行 80 2,430 億円 日本政策投資銀行 129 福岡銀行 60 SBI新生銀行 120 明治安田生命保険 42 金融機関数 信金中央金庫 100 その他36行社（小計） 705 J-REIT最多 48 行社 農林中央金庫 100 投資法人債 239 その他36行社の内
Slide 29: 3-4. サステナビリティ
Japan Prime Realty Investment Corporation 3-4. BDATFEUT41 29
Slide 30: 外部評価及びイニシアティブへの取組み
3-4. サステナビリティ 外部評価及びイニシアティブへの取組み 外部評価 環境認証 CDP CDP CDP ｻﾌﾟﾗｲﾔｰ･ｴﾝｹﾞｰｼﾞﾒﾝﾄ評価 CASBEE不動産評価認証 BELS評価・ZEB評価 気候変動分野 水セキュリティ分野 認証取得 認証取得 A A⁻ リーダー 41物件 7物件 （最高評価） （最高評価） 初参加 2年連続 3年連続 ★★★★★・・・29物件 JPR心斎橋ウエスト＿ZEB Ready ★★★★・・・・・12物件 JPR大宮ビル＿ZEB Oriented GRESB GRESB リアルエステイト評価 開示評価 DBJ Green Building認証 環境認証取
Slide 31: 環境（Environment）
3-4. サステナビリティ 環境（Environment） TNFD Adopterへ登録、及びTNFD提言に基づく情報開示を開始 【TCFD（気候変動）※1への対応に加え、TNFD（自然資本・生物多様性）への対応を推 進】 GHG排出量は2030年目標に向けて順調に削減 TNFD提言に基づく自然関連情報開示への対応 GHG排出量削減の進捗 TNFD Adopter登録制度とは GHG排出量 2030年目標：46.2％削減(2019年比) 2050年目標：ネットゼロ TNFD提言に基づく自然関連情報開示への取組みを表明する企業の登録制度 (t-CO₂) Scope1 Scope2 Scop
Slide 32: 社会（Social）・ガバナンス（Governance）
3-4. サステナビリティ 社会（Social）・ガバナンス（Governance） 社会（Social）：テナント満足度調査を継続実施 ガバナンス（Governance）：利害関係者取引におけるガバナンスを強化 テナントに向けた取組み ～テナント満足度調査～ 利害関係者との取引におけるガバナンスの強化 2005年からテナント満足度調査を実施。テナント満足度は高水準を維持 利害関係者（投信法上の利害関係人を含む）との一定の取引における取 引基準、意思決定手続等の規定を整備 (物件) 調査物件数（左軸） 総合満足度（右軸） 75 4.00 コンプライアンス委員会に独立した社外の有識経
Slide 33: 4. 決算・業績予想
Japan Prime Realty Investment Corporation 4. iRA-RiIAPIAB 33
Slide 34: 2026年6月期決算の概要（前期比）
4. 決算・業績予想 2026年6月期決算の概要（前期比） 2026年6月期実績： 1口当たり分配金2,147円（前期比+36円） 東京都心部を中心とした好調なオフィスマーケットを背景に、賃料は大幅に増加。DPUは4期連続で過去最高額を更新 2025年 2026年 2025年 2026年 項目 増減 項目 増減 12月期 6月期 12月期 6月期 入替物件※1 既存物件※2 営業収益 20,346 20,760 +414 賃貸事業収入 18,460 18,963 +503 +514 -11 賃貸事業収入 18,460 18,963 +503 賃料等収入 17,283 17,914 +630 +
Slide 35: 2026年6月期決算の概要（B/S・C/F）
4. 決算・業績予想 2026年6月期決算の概要（前期比） 2025年 2026年 現預金の増減 （C/F） 項目 増減 12月期末 6月期末 項目 増減 流動資産 29,424 35,252 +5,827 営業活動によるキャッシュフロー +16,726 現預金 28,327 34,110 +5,783 税引前当期純利益 +9,607 その他の流動資産 1,096 1,141 +44 減価償却費 +2,208 固定資産 533,083 527,714 -5,369 その他 +4,910 有形固定資産 515,498 510,070 -5,427 投資活動によるキャッシュフロー -1,398 無
Slide 36: 2026年6月期決算の概要（期初予想比）
4. 決算・業績予想 2026年6月期決算の概要（期初予想比） 2026年6月期実績： 1口当たり分配金2,147円（期初予想比+8円） 賃料増額やリーシングが順調に進捗。DPUは期初予想を上回り着地 2026年6月期 2026年6月期 2026年6月期 2026年6月期 項目 増減 項目 増減 （予想） （実績） （予想） （実績） 営業収益 20,746 20,760 +14 賃貸事業収入 18,949 18,963 +14 賃貸事業収入 18,949 18,963 +14 賃料等収入 17,876 17,914 +37 不動産等売却益 1,796 1,796 -0 ③ 賃料･共益費 15
Slide 37: 2026年12月期業績予想の概要
4. 決算・業績予想 2026年12月期業績予想の概要（2026年6月期実績比） 2026年12月期予想： 1口当たり分配金2,150円（2026年6月期実績比+3円） 賃料増額の加速により、賃料収入は大幅に増収となる見込み 2026年6月期 2026年12月期 2026年6月期 2026年12月期 項目 増減 項目 増減 （予想） （予想） 営業収益 20,760 19,593 -1,166 賃貸事業収入 18,963 19,593 +630 賃貸事業収入 18,963 19,593 +630 賃料等収入 17,914 18,284 +370 不動産等売却益 1,796 - -1,796 ②
Slide 38: 2027年6月期業績予想の概要
4. 決算・業績予想 2027年6月期業績予想の概要（2026年12月期予想比） 2027年6月期予想： 1口当たり分配金2,170円（2026年12月期予想比+20円） 賃料増額の進捗により、金利コスト等の上昇を上回る成長を見込む。DPUは引き続き過去最高額を想定 2026年12月期 2027年6月期 2026 年12 月期 2027 年6 月期 項目 増減 項目 増減 （予想） （予想） （予想） （予想） 営業収益 19,593 19,553 -40 賃貸事業収入 19,593 19,553 -40 賃貸事業収入 19,593 19,553 -40 賃料等収入 18,284 18,414
Slide 39: 賃料収入の変動状況
4. 決算・業績予想 賃料収入の変動状況 積極的な賃料増額への取組みにより更なるアップサイドを目指す 賃料収入の変動要因 賃料収入(賃料・共益費) プラス要因 マイナス要因 （単位：百万円） 入退去・改定 +174 入退去・改定 +275 16,157 入居 退去 16,053 その他 改定 +290 -185 入居 退去 改定 -69 +170 その他 +175 -165 +164 +98 15,679 入退去・改定 +204 その他 -52 入居 退去 +345 -262 改定 +122 取得 15,048 譲渡 +478 2025.12 2026年6月期 2026年12月期（予想） 20
Slide 40: 5. Appendix
Japan Prime Realty Investment Corporation 5. Appendix 40
Slide 41: ファンドサマリー
5. Appendix ファンドサマリー 2023年12月期 2024年6月期 2024年12月期 2025年6月期 2025年12月期 2026年6月期 （簿価ベース） 40.2% 42.9% 42.8% 43.6% 43.4% 43.2% LTV （時価ベース） 32.2% 34.5% 34.4% 35.1% 34.7% 34.3% （取得価格ベース） 4.5% 4.5% 4.4% 4.4% 4.4% 4.5% NOI利回り （簿価ベース） 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% （時価ベース） 3.7% 3.7% 3.8% 3.6% 3.6% 3.7% （取得価格ベー
Slide 42: ポートフォリオ
5. Appendix ポートフォリオ ■ 資産規模の推移（取得価格ベース） 5,521億円 （億円） 東京オフィス 地方オフィス 商業施設等 5,000 エリア別・用途別内訳 東京オフィス：3,683 億円 4,000 地方オフィス： 747 億円 商業施設等： 1,090 億円 3,000 2,000 1,000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49
Slide 43: 利回り（2026年6月期）
5. Appendix 利回り（2026年6月期） ■ エリア・用途別利回り（簿価ベース） ■ 物件別NOI利回り（簿価ベース） （NOI利回り） 東京都心 東京周辺部及び地方 （%） （%） （%） バブルの大きさ：資産規模 （簿価） バブルの中心：NOI利回り 0 5 10 15 0 5 10 15 10 兼松ビル 3.9 アルカイースト 6.6 ＪＰＲ千葉ビル 8.4 東京周辺部 地方 兼松ビル別館 6.5 東京都心 ＪＰＲ横浜日本大通ビル 6.8 オフィス オフィス ＪＰＲ人形町ビル 7.4 新横浜第二センタービル 11.9 オフィス 商業施設 新麹町ビル 6.4 川口センタービル 9
Slide 44: テナント分散
5. Appendix テナント分散（2026年6月期末） ■ テナント占有率（物件単位・エンドテナントベース・面積比） ■ 上位20テナント （物件別・エンドテナントベース） 1%以上のオフィステナント（底地物件を除く）は2社 区分 テナント 入居物件 賃貸面積 占有率 商業テナントは長期賃貸借契約が多く、解約の可能性は限定的 （テナント数） （㎡） （%） (株)西友 田無アスタ 31,121.71 6.5 1%以上の 商業テナント (株)イトーヨーカ堂 JPR武蔵小杉ビル 19,740.95 4.1 17.6％ 1%以上の (株)Olympicグループ 武蔵浦和ショッピングスクエ
Slide 45: 賃料・稼働
5. Appendix 賃料・稼働 ■ 稼働率・賃料の推移 項目 2023年6月期 2023年12月期 2024年6月期 2024年12月期 2025年6月期 2025年12月期 2026年6月期 契約稼働率（%） 96.9 97.9 97.1 96.4 98.4 98.7 99.0 賃料稼働率（%） 95.1 96.1 95.7 94.6 96.7 97.8 98.2 オフィス 平均賃料（全エリア・円） 19,538 19,844 19,799 19,745 20,048 20,316 20,766 平均賃料（東京都心・円） 22,794 22,717 23,119 22,588 22,39
Slide 46: 鑑定評価
5. Appendix 鑑定評価（2026年6月期末） 含み益及び含み益率は高水準を維持 鑑定評価額・含み益 保有物件毎の変動状況 賃料収入の増加により、約半数の物件で鑑定評価額が増加 管理組合物件での中長期修繕計画見直しによるコスト増の影響、固都税の評価 鑑定評価額 含み益 含み益率 替えにより、一部の物件で鑑定評価額が減少 （鑑定評価額） （物件） （直接還元利回り） （物件） 6,709億円 1,454億円 27.7% '25.12期 '26.6期 '25.12期 '26.6期 増加 34 33 低下 0 0 前期比 -1億円 ＋53億円 ＋1.3pt 維持 21 22 維持 6
Slide 47: 物件別鑑定評価
5. Appendix 物件別鑑定評価（2026年6月期末） 直接 DCF 直接 DCF DCF 含み DCF 含み 評価額 前期比 還元利回り 前期比 前期比 最終還元 前期比 簿価 評価額 前期比 還元利回り 前期比 前期比 最終還元 前期比 簿価 物件名 割引率 損益 物件名 割引率 損益 （百万円） （百万円） NCF Cap （pt） （%） （pt） 利回り （pt） （百万円） （百万円） （百万円） NCF Cap （pt） （%） （pt） 利回り （pt） （百万円） （%） （%） （百万円） （%） （%） （百万円） 兼松ビル 14,000 -100 3.3 - 3.
Slide 48: サステナビリティへの取組み（1）：環境
5. Appendix サステナビリティへの取組み（1）：環境（Environment） 省エネ工事の推進とプロパティマネジャー(PM)・現地のビル管理者(BM)・テナントとの協力により、 エネルギー・水使用量・廃棄物の削減に取り組む エネルギー使用量・原単位 2030年目標：原単位4.0％削減(2023年比) 水使用量 2030年目標：原単位10%削減(2017年比) 電気(左軸) 熱(左軸) ガスなど(左軸) 原単位(右軸) 総量（左軸） 原単位（右軸） (MWh/㎡) (㎥) (MWh) 18.9％削減 (㎥/㎡) 128,154 127,989 140,000 122,803 122,
Slide 49: サステナビリティへの取組み（2）：環境
5. Appendix サステナビリティへの取組み（2）：環境（Environment） 気候変動リスク・機会の定量分析を2030年及び2050年の時間軸で再算定し開示 財務影響を踏まえ、今後の戦略を検討予定 気候変動リスク・機会の定量分析 （単位：百万円） 財務影響 （営業収益ベース） リスク/機 分類 項目 1.5℃/2℃ ～4℃ 戦略 会 2030 2050 2030 2050 炭素税導入によるコストの増加 ▲ 239 ▲ 649 ▲ 239 ▲ 410 非化石証書の購入、再エネ調達の拡大、省エネ工事の推進、排出係数低下による削減 GHG排出量削減目標達成の対策コスト ▲ 23 ▲ 28
Slide 50: サステナビリティへの取組み（3）：ガバナンス
5. Appendix サステナビリティへの取組み（3）：ガバナンス（Governance） JPRの役員構成 資産運用報酬体系 幅広い観点から監督機能を強化し、健全性確保を図る 投資主利益との連動性を高めることを目的として、投資口価格連動報酬を導入。 東証REIT指数に対する投資口価格のパフォーマンスによって、運用報酬1の報酬額 （2026年6月30日現在） を増減させる仕組みで、基礎的な報酬の水準に変更は生じない。 役員会出席状況 役職 氏名 主な兼職等 2026年6月期 報酬区分 算定基準 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント 6回/6回 取得価格総額×0.
Slide 51: 投資主（2026年6月期末）
5. Appendix 投資主（2026年6月期末） ■ 所有者別投資口数 （総数4,048,256口） ■ 主要投資主（上位10社） 証券会社 個人・その他 106,357 137,855 順位 投資主 投資口数 比率 (2.6％) (3.4%) （%） 外国法人等 1 株式会社日本カストディ銀行(信託口) 1,190,775 29.4 784,847 金融機関 (19.4％) 2,683,040 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口) 642,923 15.9 (66.3%) 国内法人等 3 野村信託銀行株式会社(投信口) 198,623 4.9 内、投信組入 336,157
Slide 52: 用語集
5. Appendix 用語集 用語 内容 用語 内容 JPRが保有する物件（以下「保有物件」といいます。）又は取得予定物件の取得に係 各期の賃料改定における、改定後月額賃料から改定前月額賃料を控除した金額を記載し 取得価格 る売買契約に記載された売買金額（取得経費、固定資産税等及び消費税等を含み 契約更新時の ています。なお、増額とは増額改定分のみの金額を、また、減額とは減額改定分のみの金額 ません。）をいいます。 月額賃料増減 を記載しています。 資産規模 保有物件の取得価格の総額をいいます。 各期の新規賃貸借契約における、入替後月額賃料から入替前月額賃料を控除した金額 テナント入替時の
Slide 53: ディスクレーマー
ディスクレーマー • 本説明資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれております。こうした記述は、現在入手可能な情報に基づき、日本プライムリアル ティ投資法人（以下「JPR」といいます。）及び株式会社東京建物リアルティ･インベストメント･マネジメントが予想したものであり、将来の業績 を保証するものではありません。将来の業績は、既知又は未知のリスク及び不確実性並びにその他の要因により、当該目標に対して変化し得る おそれがあることにご留意下さい。 • 本説明資料は情報提供を目的としたものであり、募集・勧誘・営業等を目的とするものではありません。JPRの投資証券及び投資法人債の購 入に当たっては
Japan Prime Realty Investment — H1 2026 Earnings Presentation on 6ix