Japan Prime Realty Investment Corporation · TSE:8955

Japan Prime Realty Investment — ダイワJ-REITキャラバン札幌 (May 2026)

40 slides from Japan Prime Realty Investment's conference presentation, May 2026

  1. Slide 1: 日本プライムリアルティ投資法人 ダイワJ-REITキャラバン札幌

    日本プライムリアルティ投資法人 Japan Prime Realty Investment Corporation ダイワJ-REITキャラバン札幌 （資産運用会社）株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント 証券コード 8955 Tokyo Tatemono Realty Investment Management, Inc.

  2. Slide 2: 目次

    目次 1. JPRの概要 ・・・ 3P 2. JPRの特徴 ・・・ 12P 3. JPRの成長戦略 ・・・ 32P 4. 参考資料 ・・・ 35P 2

  3. Slide 3: 1. JPRの概要

    Japan Prime Realty Investment Corporation 1. JPROME

  4. Slide 4: J-REITとは

    1. JPRの概要 J-REITとは 株式投資と不動産賃貸業の利点をあわせ持つ、安定性を重視した投資商品 株式投資の 不動産賃貸業の J-REIT 流動性 安定性 特徴① 換金性が高い 特徴② 専門家が運用 特徴③ 配当性向が高い • 証券取引所に上場しているため、株式と同じように • 物件の取得や維持管理、賃貸募集などの運用は • 法人税が免除されている 売買できる 全て｢資産運用会社（プロ）｣にお任せ • 収益のほとんどが配当として分配される • 実物不動産と異なり小さい金額で投資が可能 • 複数の物件に投資することで、リスクを分散 【J-REIT】 利益の90%以上を 市場別時価総額（2

  5. Slide 5: トータルリターン推移（東証REIT指数 vs TOPIX指数）

    1. JPRの概要 トータルリターン推移（東証REIT指数 vs TOPIX指数） 直近では株価上昇を背景にTOPIXが上回っているものの、 それ以前の期間ではJ-REITが相対的に高いパフォーマンスで推移 配当を含めたトータルリターン推移（2004年1月～） 700.0 東証REIT指数（配当込み） TOPIX指数（配当込み） 600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0 0.0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

  6. Slide 6: 長期保有によるインカムゲイン効果

    1. JPRの概要 長期保有によるインカムゲイン効果 分配金累積額は、上場時公募価格を大きく上回る 1口当たり分配金累積額の推移 （円/口） 第48期（2025年12月期）までの累積額 350,000 318,195円/口 300,000 250,000 上場時公募価格 200,000円/口 200,000 150,000 100,000 50,000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43

  7. Slide 7: JPRの基本的な仕組み

    1. JPRの概要 JPRの基本的な仕組み 東京証券取引所 不動産等 投資法人 投資口売買 賃料等 分配金等 投資家 （配当） 投資 出資 物件数 65物件 日本プライムリアルティ投資法人 資産規模 5,520億円 資産運用委託 資産運用会社 株式会社 東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント 出資 スポンサー 7

  8. Slide 8: JPRの概要

    1. JPRの概要 JPRの概要 20年以上の運用実績を有し、東京オフィスを中心に投資を行う複合型リート 日本プライムリアルティ投資法人 Japan Prime Realty Investment Corporation 証券コード 8955 資産規模 5,520億円 決算月 6月,12月 投資資産 （用途比率） オフィス70～90% （分配金支払時期３月、９月） 都市型商業施設等10～30% 上場日 2002/6/14 （エリア比率） 東京80～90% （5番目に上場） 地方10～20% 8

  9. Slide 9: 資産規模の推移

    1. JPRの概要 資産規模の推移 上場以降、20年以上にわたって着実に物件を取得し、資産規模5,500億円超を達成 2021年12月/2025年12月 2024年3月/2025年2月 グランフロント大阪取得 2017年2月 中野セントラルパークイースト取得 東京スクエアガーデン取得 2012年3月 大手町タワー(底地)取得 2009年6月 オリナスタワー取得 2008年3月 新宿センタービル取得 (億円) 2001年12月 兼松ビル取得 5,520億円 5,500 4,500 3,500 2,500 1,500 500 '02.12 '03.12 '04.12 '05.12 '06.12 '

  10. Slide 10: 1口当たり分配金と利回りの推移

    1. JPRの概要 1口当たり分配金と利回りの推移 2026年6月期分配金 投資口価格 予想分配金利回り （予想） （4/30時点） （4/30時点） 2,139円 99,100円 4.32% （円） 2,200 過去 6.50% 最高額 2,139 2,111 2,120 1口当たり分配金*1 分配金利回り*2 2,100 6.00% 2,007 1,983 2,000 5.50% 1,937 1,950 1,937 1,914 1,898 1,887 1,900 1,900 1,900 1,900 1,873 5.00% 1,845 1,800 4.50% 1,700 4.00% 1,60

  11. Slide 11: 投資口価格の推移（JPR vs 東証REIT指数）

    1. JPRの概要 投資口価格の推移（JPR vs 東証REIT指数） 昨年始以降、本投資法人の投資口価格は東証REIT指数を大きくアウトパフォーム 投資口価格の推移（2025年1月～） 140.00 JPR 東証REIT指数 130.00 120.00 +10.0% （2026年4月末時点） 110.00 100.00 90.00 2025/1 2025/2 2025/3 2025/4 2025/5 2025/6 2025/7 2025/8 2025/9 2025/10 2025/11 2025/12 2026/1 2026/2 2026/3 2026/4 *1 LSEGに基づき資産運用会社

  12. Slide 12: 2. JPRの特徴

    Japan Prime Realty Investment Corporation 2. JIPROE 12

  13. Slide 13: JPRの特徴

    2. JPRの特徴 JPRの特徴 強固なポートフォリオと確かな不動産運用力による内部成長 1 強固なポートフォリオと確かな不動産運用力により、高い稼働率と賃料等収入の増加を実現 「東京建物」のスポンサーサポートを背景とした外部成長 2 スポンサーは120年超の歴史を持つ総合不動産会社の東京建物。同社の開発した大規模開発物件や 優良物件を取得し、資産規模の拡大とポートフォリオクオリティの向上を図る 強固な財務基盤とサステナビリティへの積極的な取組み 3 強固な財務基盤を構築し、高位安定的な格付を維持。 また、サステナビリティへの積極的な取組みにより、持続的な社会の実現に貢献 13

  14. Slide 14: JPRの強み ポートフォリオの特徴

    2. JPRの特徴 ポートフォリオの特徴 好調なオフィスマーケットを背景に、ポートフォリオの強みを活かした賃料成長を実現 オフィスマーケットの環境認識  東京ビジネス地区の平均空室率は2.2%まで低下。*1  人材獲得競争が激化するなか、企業側は人的資本経営の一環として就業環境の改善に積極的に取り組んでおり、立地等によるオフィ スビルの選別は継続。 JPRの強み 東京の好立地オフィスビルを中心とした 賃料改定サイクルの短さ 競争力の高いポートフォリオ 5年超 5分超10分以内 5.4% 地方 千代田区 3年超5年以内 直結 9.5% 14.2% 7.8% 16.2% 18.7% 3分超5分

  15. Slide 15: ポートフォリオマップ（東京都心エリア）

    2. JPRの特徴 ポートフォリオマップ（東京都心エリア） FUNDES水道橋 新宿駅 御茶ノ水ソラシティ 〔新宿区〕 秋葉原駅 新宿スクエアタワー ビッグス新宿ビル アルカイースト 大手町タワー オリナスタワー 新宿センタービル 新宿三丁目イーストビル 〔千代田区〕 （底地） 東京駅 皇居 明治神宮外苑 〔渋谷区〕 JPR神宮前432 代々木公園 〔中央区〕 東京スクエアガーデン JPR原宿ビル 〔港区〕 芝大門センタービル 渋谷駅 JPR渋谷タワーレコードビル 東京建物東渋谷ビル MS芝浦ビル オーバルコート大崎 品川キャナルビル ：事務所 マークウエスト 品川駅 〔品川区〕 ：商業施設

  16. Slide 16: 大手町タワー(底地)

    2. JPRの特徴 「大手町タワー(底地)」 日本を代表するオフィス街「大手町」に所在する大規模物件 ■特徴 東京都心 オフィス スポンサー 地下鉄「大手町」駅に直結し、地上38階、高さ200m の建物は、大手町のシンボルとなっています。 所在地 千代田区大手町 「みずほフィナンシャルグループ」が入居するオフィスエリア、 国際的な最高級ホテル「アマン東京」が入居するホテル 取得時期 2012年3月 エリア、多彩な店舗による商業エリアにより構成されます。 取得価格 360億円 アクセス 東京メトロ｢大手町」駅直結 16

  17. Slide 17: 東京スクエアガーデン

    2. JPRの特徴 「東京スクエアガーデン」 東京駅にほど近い環境配慮型大規模オフィスビル ■特徴 東京都心 オフィス スポンサー 東京駅前・京橋に位置する、国内トップクラスの環境 配慮型オフィスビルで、1,000坪を超える基準階面積 所在地 中央区京橋 はエリア最大級を誇ります。緑豊かな共用部は、ドラマ 撮影等にも活用されています。 取得時期 2017年2月/2017年4月 最高格付5スターを取得 取得価格 184億円 アクセス 東京メトロ「京橋」駅直結 17

  18. Slide 18: JPR渋谷タワーレコードビル

    2. JPRの特徴 「JPR渋谷タワーレコードビル」 文化を発信する、音楽ソフト販売大手「タワーレコード」の旗艦店 ■特徴 東京都心 商業施設 外部取得 日本を代表する文化発信地・渋谷に位置しており、 音楽ソフト販売大手「タワーレコード」の旗艦店として 所在地 渋谷区神南 利用いただいている商業ビルです。 様々なイベント等を開催するため、2012年に大規模 取得時期 2003年6月 なリニューアルを行い、より集客力が高まりました。 取得価格 120億円 ファッションビルや人気路面店が集積するポテンシャルの 高い立地です。 アクセス JR線他「渋谷」駅徒歩3分 18

  19. Slide 19: グランフロント大阪

    2. JPRの特徴 「グランフロント大阪」 JR線「大阪」駅直結、各線「梅田」駅から徒歩圏の大阪を代表する大規模複合施設 地方 オフィス スポンサー 所在地 大阪市北区 取得時期 2021年12月/2025年12月 取得価格 385億円 アクセス JR線「大阪」駅直結  特徴 JR「大阪」駅直結かつ全7駅12路線利用可能な 非常に高い交通利便性を有しています。 オフィスを主体とし、商業施設およびホテル等で構成 される大阪を代表する大規模複合施設です。 ホテル区画には、「インターコンチネンタルホテル大阪」 が入居しています。 近隣施設である「グラングリーン大阪」等の開業により、 梅田エリア全体

  20. Slide 20: 運用状況（稼働）

    2. JPRの特徴 運用状況（稼働） 強固なポートフォリオと確かな不動産運用力により、マーケット対比で高稼働を維持 JPRポートフォリオの契約稼働率と東京ビジネス地区の稼働率 (%) *2 *1 JPR契約稼働率 東京ビジネス地区の稼働率 100 99.2 98.8 99.0 98.4 97.8 97.6 97.8 97.4 96.9 97.0 97.3 96.3 96 95.5 94.5 93.6 93.6 93.6 93.7 93.8 92 88 '21.12 '22.6 '22.12 '23.6 '23.12 '24.6 '24.12 '25.6 '25.12 '26.6 （期） （予想

  21. Slide 21: 運用状況（賃料等収入）

    2. JPRの特徴 運用状況（賃料等収入） 賃料等収入は堅調に推移 今後はさらに積極的な賃料増額交渉を実施し、金融コストの上昇を上回る賃料成長を目指す 賃料等収入の推移と今後の賃料成長目標 （単位：百万円） *1 ポートフォリオ全体：年率1.8% 賃料成長目標 オフィスのみ：年率2.0% 18,164 17,876 17,283 16,890 16,552 16,611 16,146 16,216 16,092 16,032 '22.6 '22.12 '23.6 '23.12 '24.6 '24.12 '25.6 '25.12 '26.6 '26.12 '29.6 （期） （予想） （予想）

  22. Slide 22: 商業施設等の運用状況

    2. JPRの特徴 商業施設等の運用状況 引き続き高稼働を継続。テナント入替や増額改定による賃料成長を実現 稼働率の推移 賃料成長に向けた取組み （%） 99.5 99.6 99.7 99.9 99.9 99.9 99.9 都市部の路面店を中心にマーケット賃料は上昇傾向にあり、 100 大型の増額案件が牽引して賃料成長を実現  既存商業物件の賃料収入推移*1 （百万円） 年率+2.1% 2,400 95 '23.6 '23.12 '24.6 '24.12 '25.6 '25.12 '26.6 （期） （予想） 2,350 契約の状況（面積比） 2,300 テナント業種 賃料形態 その他店舗

  23. Slide 23: JPRの特徴

    2. JPRの特徴 JPRの特徴 強固なポートフォリオと確かな不動産運用力による内部成長 1 強固なポートフォリオと確かな不動産運用力により、高い稼働率と賃料等収入の増加を実現 「東京建物」のスポンサーサポートを背景とした外部成長 2 スポンサーは120年超の歴史を持つ総合不動産会社の東京建物。同社の開発した大規模開発物件や 優良物件を取得し、資産規模の拡大とポートフォリオクオリティの向上を図る 強固な財務基盤とサステナビリティへの積極的な取組み 3 強固な財務基盤を構築し、高位安定的な格付を維持。 また、サステナビリティへの積極的な取組みにより、持続的な社会の実現に貢献 23

  24. Slide 24: スポンサー「東京建物」について

    2. JPRの特徴 スポンサー「東京建物」について スポンサーは総合デベロッパーの「東京建物」 大規模開発物件・優良物件の取得機会や同社グループのビル管理のノウハウ等、様々なメリットを享受 ■東京建物の先駆的な取組みの歴史 1896-1945 1946-1996 1997-2011 2012- 日本で最も歴史ある 社会課題に応えて 総合不動産デベロッパー 都市の未来につながる 総合不動産会社の誕生 事業を拡大 としての飛躍 まちづくり 創立 1896年（130周年） 安田善次郎 開業広告 広尾ハイツ 新宿センタービル 証券化新聞記事 霞が関コモンゲート 大手町タワー Brillia Tower

  25. Slide 25: スポンサー「東京建物」の主な開発物件

    2. JPRの特徴 スポンサー「東京建物」の主な開発物件 オフィス賃貸事業・分譲マンション事業等を展開 ■主な開発事例 JPR保有 JPR保有 JPR保有 大手町タワー 東京スクエアガーデン 中野セントラルパーク Brillia Tower 堂島 *底地 日本初「Four Seasons Hotel」と 大手町の新たなランドマーク 国内トップクラスの環境配慮型ビル 緑豊かな中野のランドマークビル プライベートレジデンス「Brillia」 の超高層複合タワー グランフロント大阪 JPR保有 JPR保有 JPR保有 TOFROM YAESU TOWER 大阪を代表する大規模複合施設 オリナスタワー

  26. Slide 26: スポンサーパイプラインを活用した物件取得ペースの加速

    2. JPRの特徴 スポンサーパイプラインを活用した物件取得ペースの加速 スポンサーの東京建物の中期経営計画等も背景に、2020年以降JPRの資産規模拡大ペースは加速 引き続き豊富なパイプラインを活用し資産規模6,000億円超の早期達成を目指す 2015-2019 2020-2024 2025-2027 東 中期経営計画 中期経営計画 中期経営計画 京 重点戦略：投資家向け物件売却事業の加速 建  販売用不動産の売却：2025年12月末時点の資産規模 約2,400億円（総投資額ベース）*1*2 物  固定資産の戦略的売却：政策保有株式と合わせて1,300億円以上の売却*1 資産規模推移 2

  27. Slide 27: 戦略的な資産入替戦略の実践

    2. JPRの特徴 戦略的な資産入替戦略の実践 スポンサーパイプラインの活用及び資産運用会社独自ルートによる資産入替を着実に推進 2020・2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 新宿センタービル JPR堂島 FUNDES 御茶ノ水 中野セントラルパーク ザ ロイヤルパーク 中野セントラルパークイースト グランフロント大阪 FUNDES ホテルグレイスリー ・JPR心斎橋ウエスト (追加取得分) ウエスト 天神西通り ソラシティ イースト キャンバス 名古屋 （追加取得分） （追加取得分） 蒲田 浅草 取得資産 ・センシティビルディング スポンサー スポンサー

  28. Slide 28: JPRの特徴

    2. JPRの特徴 JPRの特徴 強固なポートフォリオと確かな不動産運用力による内部成長 1 強固なポートフォリオと確かな不動産運用力により、高い稼働率と賃料等収入の増加を実現 「東京建物」のスポンサーサポートを背景とした外部成長 2 スポンサーは120年超の歴史を持つ総合不動産会社の東京建物。同社の開発した大規模開発物件や 優良物件を取得し、資産規模の拡大とポートフォリオクオリティの向上を図る 強固な財務基盤とサステナビリティへの積極的な取組み 3 強固な財務基盤を構築し、高位安定的な格付を維持。 また、サステナビリティへの積極的な取組みにより、持続的な社会の実現に貢献 28

  29. Slide 29: 財務の状況

    2. JPRの特徴 財務の状況 長短金利差が急拡大するなか、当面は長期変動金利や中期年限も柔軟に活用し、 財務の安定性と金利コスト抑制の両立を図る 2025年12月期の調達実績（短期を除く） 返済期日の分散状況 300 （2025年12月31日現在） 250 （億円） コミットメントライン設定枠 期日到来分 調達分 増減 240億円 200 調達額 109億円 190億円 ＋81億円 長期借入金 投資法人債 短期借入金 150 65 60 平均調達期間 7.7年 7.9年 ＋0.2年 30 50 14 100 85 168 140 146 150 平均調達金利 0.58% 1.51% +0.9

  30. Slide 30: 資金調達先の分散状況

    2. JPRの特徴 資金調達先の分散状況（2025年12月31日時点） 47行社に及ぶレンダーフォーメーションと投資法人債により調達を分散 （その他35社） 住友生命保険 40 全国信用協同組合連合会 40 （サステナビリティファイナンス等の状況） 西日本シティ銀行 40 調達内容 調達額 中国銀行 30 サステナビリティ・ボンド 14 山形銀行 30 （単位：億円） サステナビリティ・ローン 31 山口銀行 30 伊予銀行 20 グリーン・ボンド 120 関西みらい銀行 20 みずほ銀行 投資法人債 グリーン・ローン 795 紀陽銀行 20 240 279 合計 960 群馬銀行 20 ブリ

  31. Slide 31: 外部評価及びイニシアティブへの取組み

    2. JPRの特徴 外部評価及びイニシアティブへの取組み 外部評価 環境認証 GRESB GRESB MSCI CASBEE不動産評価認証 BELS評価・ZEB評価 リアルエステイト評価 開示評価 ESG格付*1 認証取得 認証取得 43物件 5物件 5 Stars （最高位） A （最高位） 7年連続 8年連続 ★★★★★・・・28物件 JPR心斎橋ウエスト＿ZEB Ready ★★★★・・・・・15物件 JPR大宮ビル＿ZEB Oriented CDP CDP CDP DBJ Green Building認証 環境認証取得率 気候変動分野 水セキュリティ分野 ｻﾌﾟﾗｲﾔｰ･ｴﾝｹﾞｰｼﾞ

  32. Slide 32: 3. JPRの成長戦略

    Japan Prime Realty Investment Corporation 3. IPROBKER AEE 32

  33. Slide 33: 成長戦略の概要

    3. JPRの成長戦略 成長戦略の概要 投資主価値の向上・分配金の着実な成長  ポートフォリオの優位性を  スポンサーパイプラインを活用した 活かした積極的な賃料増額 継続的な資産規模拡大  テナントニーズへの対応による  積極的な資産入替によるポート 高稼働の維持 フォリオクオリティの向上 内部成長戦略 外部成長戦略 財務戦略 サステナビリティ  最重要課題に位置付け、  財務コストの抑制と財務の 積極的に取り組む 健全性を意識したデットマネ  持続可能な社会の実現に ジメント 向けたポートフォリオの環境  適切なLTVコントロール 性能の向上 33

  34. Slide 34: EPU・DPU成長目標

    3. JPRの成長戦略 EPU・DPU成長目標 EPU・DPUともに成長目標ラインを上回って推移 賃料成長の加速をメインドライバーに目標成長率の上積みを図り、投資口価格の更なる向上を目指す 1⼝当たり分配⾦の状況と成⻑イメージ 調整EPU*1 キャピタルゲインの活用（譲渡益・内部留保の活用） DPU成長率 年率+4.6% 2,139 2,111 2,120 賃料増額・外部成長・ キャピタルゲインを 2,007 ドライバーとして、 年率3%+α 1,983 1,900 1,900 の成長を目指す 1,966 1,928 1,887 1,896 1,876 1,870 1,844 （期） *2 '

  35. Slide 35: 4. 参考資料

    Japan Prime Realty Investment Corporation 4. 24a 35

  36. Slide 36: 決算ハイライト

    4. 参考資料 決算ハイライト 2025年6月期 2025年12月期 2026年6月期 2026年12月期 実績 実績 予想 予想 営業収益 208.0億円 203.4憶円 207.4憶円 193.8憶円 （うち、不動産等売却益） （28.8憶円） （18.8憶円） （17.9憶円） （-） 賃貸事業利益 94.1億円 97.4憶円 100.4憶円 103.1憶円 営業利益 112.5憶円 105.4憶円 107.3憶円 92.3憶円 当期純利益 103.2億円 94.4憶円 95.7憶円 79.6憶円 1口当たり分配金 8,030円*1 （円） 2,111円 2,139円 2,120円 (2

  37. Slide 37: ポートフォリオ

    4. 参考資料 ポートフォリオ ■ 資産規模の推移（取得価格ベース） 5,568億円 （億円） 東京オフィス 地方オフィス 商業施設等 5,000 エリア別・用途別内訳 東京オフィス：3,731 億円 4,000 地方オフィス： 746 億円 商業施設等： 1,090 億円 3,000 2,000 1,000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 (期) '02

  38. Slide 38: 安全への取組み

    4. 参考資料 安全への取組み ■ 地震災害への対応  災害等による不測の事態に対して、被害の最小化や速やかな復旧の対策を整 えています。  JPRは地震リスクを考慮し、耐震性や最大予想損失額を確認しております。  一定の耐震基準に満たない物件は取得しておりません。 新宿センタービル 東日本大震災の揺れを軽減 2009年、新宿センタービルに既存の超高層ビルとしては国内初の長周期地 震動対策となる「軸力制御オイルダンパー」を設置しました。 ■ 風水災害への対応  近年の激甚災害が多発していることを受け、TRIMにてハザードマップを作成し、 モニタリングを実施しています。  各物件の最新

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