Buligo Capital Ltd. · TASE:BLGO

Buligo Capital — Investor Presentation (December 2025)

36 slides from Buligo Capital's investor presentation, December 2025

1. Slide 1: Buligo Capital Annual Investor Conference December 2025

   ‫בוליגו קפיטל‬ ‫כנס המשקיעים השנתי‬ ‫דצמבר ‪2025‬‬

2. Slide 2: Legal disclaimer

   ‫הבהרה משפטית‬ ‫מצגת זו הוכנה על‪-‬ידי בוליגו קפיטל בע"מ ("החברה") לצרכי הצגה כללית אודות החברה ומשכך המידע הכלול במצגת זו הינו תמציתי בלבד ואינו ממצה את מלוא הנתונים אודות החברה ופעילותה‪ .‬מצגת זו אינה‬ ‫מחליפה את הצורך לעיין בדיווחים שפרסמה ותפרסם החברה לציבור‪ ,‬לרבות בדוח התקופתי של החברה לשנת

3. Slide 3: The Buligo story – trust, professionalism and transparency

   ‫הסיפור של בוליגו – דרך המבוססת על אמון‪ ,‬מקצועיות‪ ,‬ושקיפות‬ ‫המסע עד היום‬ ‫איך התחלנו‬ ‫• התרחבות מהותית בארה״ב ובישראל‪ ,‬עם יכולות איתור‪ ,‬ניהול‪,‬‬ ‫• החברה הוקמה עם תובנות עמוקות בעקבות המשבר הפיננסי‬ ‫והשבחה מוכחות‪.‬‬ ‫הגדול‪ :‬הצורך בשליטה‪ ,‬וניהול אחראי של השקעות נדל״ן‪.‬‬ ‫• התפתחות

4. Slide 4: Business card

   ‫כרטיס ביקור‬ ‫היקף פעילות מצטבר בארה״ב (‪)1‬‬ ‫פעילות ניהול השקעות נדל"ן בארה"ב החל משנת ‪.2012‬‬ ‫השקעות שבוצעו‬ ‫חברה ציבורית משנת ‪ ,2021‬החברה פועלת כשותף כללי (‪)GP‬‬ ‫סחיר‪.‬‬ ‫כספי משקיעים‬ ‫היקף עסקאות כולל‬ ‫מספר נכסים‬ ‫‪$‬‬ ‫כ‪1.8-‬‬ ‫‪$‬‬ ‫כ‪5.0-‬‬ ‫‪171‬‬ ‫השותף הכללי (‪ )GP‬מנהל את כל

5. Slide 5: US economy

   ‫כלכלת ארה"ב‬ ‫‪5‬‬

6. Slide 6: Key indicators in the US economy

   ‫אינדיקטורים מרכזיים בכלכלת ארצות הברית‬ ‫תחזית הפד החציונית‬ ‫הכלכלה האמריקאית צומחת‬ ‫מצביעה על ריבית של כ‪-‬‬ ‫בקצב יציב של ‪ 3.8%‬ברבעון‬ ‫‪ 3.1%‬בשנת ‪ ,2028‬מה‬ ‫השני של ‪ ,2025‬המשקפת‬ ‫שמעיד על כוונה להמשך‬ ‫התרחבות כלכלית חזקה‪)1( .‬‬ ‫ירידות בריבית בהדרגה ככל‬ ‫שהאינפלציה מתמתנת‬ ‫והמשק מת

7. Slide 7: A year of Trump's term – market adapted, opportunities sharpen

   ‫שנה לכהונת טראמפ – השוק הסתגל‪ ,‬וההזדמנויות מתחדדות‬ ‫לאחר תקופה של אי‪-‬ודאות סביב הסכמי סחר וסוגיות הגירה‪ ,‬ניכרת חזרה‬ ‫לשגרת פעילות – במיוחד בענף הנדל״ן‪.‬‬ ‫• פחות רעש‪ ,‬יותר עסקאות‪ :‬ירידה באי‪-‬ודאות‪ ,‬יציבות ואופטימיות תורמים לעלייה בפעילות בשוק‬ ‫הנדל"ן האמריקאי‪.‬‬ ‫• התמונה הפיסקלית

8. Slide 8: US real estate

   ‫נדל"ן ארה"ב‬ ‫‪8‬‬

9. Slide 9: Current macro picture

   ‫תמונת מאקרו עדכנית‬ ‫• סביבת המאקרו מייצרת חלון הזדמנויות משמעותי להשקעות חדשות בשוק הנדל"ן בארה"ב‪.‬‬ ‫רמות הון פנויות משמעותיות – כ‪350-‬‬ ‫התאוששות בשוק החוב – היקף המימון‬ ‫מיליארד דולר של ‪ Dry Powder‬בקרנות‬ ‫לעסקאות נדל"ן מסחרי עלה בכ‪ 48%-‬לעומת‬ ‫סגורות מנותבים כיום להזדמנויות השקעה‬ ‫השנה

10. Slide 10: Continued improvement in macro conditions

    ‫שיפור מתמשך בתנאי המאקרו‬ ‫שיעור הריבית הממוצע במרבית הסקטורים ירד לאחרונה‪ ,‬בעיקר כתוצאה מצמצום‬ ‫המרווחים המשקפים את תמחור הסיכון (‪)1‬‬ ‫ב‪0.5%-‬‬ ‫ירדה‬ ‫ריזרב‬ ‫ריבית הפדרל‬ ‫•‬ ‫מתחילת השנה‪.‬‬ ‫צפי לירידה נוספת של כ‪ 0.75%-‬עד לתום‬ ‫•‬ ‫שנת ‪ ,2026‬בהתאם להסתברויות‬ ‫מקבצי דיור (‪)-0.5%‬‬

11. Slide 11: Market conditions – three trends supporting US commercial real estate

    ‫תנאי שוק – שלוש מגמות תומכות בנדל"ן המסחרי בארה"ב‬ ‫• נזילות משתפרת · סביבת ריבית יורדת · סימני ההאטה במשק – מה המשמעות למשקיע?‬ ‫מרווחי אשראי צומצמו; זמינות המימון השתפרה – מקל על‬ ‫נזילות ומימון‬ ‫רכישות ומחזור חוב‪.‬‬ ‫שינוי‬ ‫שתי הורדות ב‪ 2025-‬וצפי להורדות ריבית נוספות – מפחית‬ ‫סביבת ריבית‬

12. Slide 12: Buligo Capital – a significant opportunity at a turning point

    ‫בוליגו קפיטל – הזדמנות משמעותית בנקודת מפנה‬ ‫• תזמון ייחודי – ירידות השווי בשנתיים האחרונות יצרו נקודת כניסה‬ ‫אטרקטיבית לנכסים איכותיים עם פוטנציאל השבחה‪.‬‬ ‫• ביקושים יציבים – הביקוש לשכירות נותר יציב‪ ,‬בעוד שההיצע מוגבל‬ ‫עקב רמות שפל בהתחלות הבנייה – שילוב התומך בהמשך תפוסות‬ ‫גבוהות ועלייה

13. Slide 13: Buligo

    20'9p 1"712. Buligo Banger Ig

14. Slide 14: Experienced management team

    ‫צוות ניהול מנוסה‬ ‫הנהלה‬ ‫גיא בן‪-‬דרור‬ ‫רבקה קומפל‬ ‫אייל שלימק‬ ‫אילן תמיר‬ ‫איתי גורן‬ ‫סגן נשיא בכיר‪ ,‬קשרי‬ ‫סמנכ"לית תפעול‬ ‫מייסד‪ ,‬דירקטור‬ ‫מייסד‪ ,‬יו"ר הדירקטוריון‬ ‫מייסד‪ ,‬מנכ"ל ודירקטור‬ ‫משקיעים‬ ‫בעבר יועצת ב‪Deloitte & -‬‬ ‫מעל ‪ 30‬שנות ניסיון בייזום‬ ‫ניסיון עשיר של מעל ‪ 30

15. Slide 15: Main areas of activity in the portfolio

    ‫תחומי פעילות עיקריים בפורטפוליו (‪)1‬‬ ‫מרכזים מסחריים‬ ‫בתי אבות‬ ‫תעשייה ולוגיסטיקה‬ ‫מקבצי דיור‬ ‫השקעות‬ ‫השקעות‬ ‫השקעות‬ ‫השקעות‬ ‫סה"כ עד היום‬ ‫סה"כ עד היום‬ ‫סה"כ עד היום‬ ‫סה"כ עד היום‬ ‫פעילות‬ ‫פעילות‬ ‫פעילות‬ ‫פעילות‬ ‫‪22‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪31‬‬ ‫נכסים‬ ‫נכ

16. Slide 16: Significant milestones

    ‫ציוני דרך משמעותיים‬ ‫חציית רף ‪1‬‬ ‫צפי לחציית רף ‪5‬‬ ‫מיליארד דולר‬ ‫מיליארד דולר‬ ‫בהיקף הנכסים‬ ‫בהיקף עסקאות‬ ‫המנוהלים (‪)AUM‬‬ ‫כולל (‪)1‬‬ ‫רכישת נכס ראשון‬ ‫בתחום מקבצי‬ ‫הקמת משרד ראשון בארה"ב‬ ‫הדיור‬ ‫הנפקה ראשונית‬ ‫פרויקט ראשון‬ ‫רכישה ראשונה ללא שותף‬ ‫לציבור של מניות‬ ‫הקמת החברה‬

17. Slide 17: Growth of assets managed by the company

    ‫התפתחות הנכסים המנוהלים על ידי החברה (‪)1‬‬ ‫היקף נכסים מנוהלים‬ ‫(מיליוני דולר)‬ ‫‪3,451‬‬ ‫‪3,297‬‬ ‫‪2,894‬‬ ‫‪2,760‬‬ ‫‪1,981‬‬ ‫‪1,637‬‬ ‫‪1,317‬‬ ‫‪1,042‬‬ ‫‪794‬‬ ‫‪621‬‬ ‫‪328‬‬ ‫‪17‬‬ ‫‪84‬‬ ‫‪189‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪26‬‬ ‫‪59‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪184‬‬ ‫‪237‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪428‬‬ ‫‪540‬‬ ‫‪683‬‬ ‫‪1,013‬‬ ‫‪1,10

18. Slide 18: Investments across key sectors

    ‫פעילות השקעות במגוון סקטורים מרכזיים (‪)1‬‬ ‫התפלגות היקף השקעות ב‪ 24-‬החודשים האחרונים לפי תחום פעילות (‪)2‬‬ ‫(מיליוני דולר)‬ ‫מרכזים מסחריים (‪ 2‬עסקאות)‬ ‫‪$73‬‬ ‫בתי אבות (‪ 2‬עסקאות)‬ ‫מקבצי דיור (‪ 4‬עסקאות)‬ ‫‪$88‬‬ ‫‪$238‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪32%‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫מגורי סטודנטים (עסקה אחת)‬ ‫‪12%

19. Slide 19: Focus on growing US states

    ‫התמקדות במדינות צומחות בארה"ב‬ ‫• המיקוד הגאוגרפי של החברה מוכיח את עצמו כפי שמשתקף בביקוש העודף המאפיין את שוקי המטרה‪.‬‬ ‫‪ 10‬המדינות עם שיעור הגירה פנימית (נטו) הגבוה ביותר‬ ‫בשנת ‪2024‬‬ ‫‪WA‬‬ ‫‪MT‬‬ ‫‪ND‬‬ ‫‪ME‬‬ ‫שיעור הגירה פנימית נטו‬ ‫‪MN‬‬ ‫מדינה‬ ‫‪OP‬‬ ‫‪ID‬‬ ‫לכל ‪ 1,000‬נפש‬ ‫‪SD‬‬

20. Slide 20: Sample deals

    ‫עסקאות לדוגמה‬ ‫)‪100 City View (Atlanta, GA‬‬ ‫)‪Charme on Georgia (Statesboro, GA‬‬ ‫רכישה של בניין משרדים ‪Class-A‬‬ ‫•‬ ‫פרויקט לייזום מגורי סטודנטים הכולל‬ ‫•‬ ‫באטלנטה‪ ,‬ג'ורג'יה‪.‬‬ ‫‪ 692‬מיטות‪ ,‬ב‪Georgia Southern -‬‬ ‫‪ University‬שבנייתו ואכלוסו הושלמו‬ ‫לאחר משבר ממושך בשוק המשרדים‪,‬

21. Slide 21: Sample deals

    ‫עסקאות לדוגמה‬ ‫)‪Manor Lake Hickory Flat (Hickory Flat, GA‬‬ ‫)‪East Hennepin (Minneapolis, MN‬‬ ‫פיתוח בית אבות איכותי‪ ,‬הכולל ‪174‬‬ ‫•‬ ‫עסקה מחוץ לשוק (‪)Off-Market‬‬ ‫•‬ ‫יחידות דיור‪ ,‬המציע שירותי דיור תומך‪,‬‬ ‫לרכישת פארק תעשייה‪ ,‬הממוקם בסמוך‬ ‫אגף לתשושי נפש (דמנציה)‪ ,‬ווילות דיור‬ ‫

22. Slide 22: Sample deals

    ‫עסקאות לדוגמה‬ ‫)‪Ledge Rock Apartments (Johnstown, CO‬‬ ‫)‪Oakwood Commons (Hermitage, TN‬‬ ‫עסקה מחוץ לשוק (‪)Off-Market‬‬ ‫•‬ ‫עסקת ‪ Value Add‬לרכישת מרכז מסחרי‬ ‫•‬ ‫לרכישת מקבץ דיור חדש בשלבי אכלוס‪,‬‬ ‫בפרברי נאשוויל‪ ,‬טנסי‪.‬‬ ‫בפרברי דנוור‪ ,‬קולורדו‪.‬‬ ‫הזדמנות השבחה באמצעות חידוש חוזה‬

23. Slide 23: Annual Investor Conference – review of activity areas

    ‫בוליגו קפיטל‬ ‫כנס המשקיעים השנתי –‬ ‫סקירת תחומי הפעילות‬ ‫דצמבר ‪2025‬‬

24. Slide 24: US commercial real estate market map

    )1( ‫מפת שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב‬ ‫שווי שוק ורמת תפעול מוערכים בסקטורים מרכזיים‬ 1 Specialty, Sports, and Other 0.9 Hospitality 0.8 Skilled Nursing Senior Housing Office 0.7 Operational level (0 to 1) Retail 0.6 Student Housing Industrial 0.5 Multifamily Life Science / R&D 0.4 Affordable Housing Da

25. Slide 25: Multifamily

    ‫מקבצי דיור – ‪Multifamily‬‬ ‫אסטרטגיות‬ ‫סוגי נכסים עיקריים‬ ‫שווי שוק מוערך (‪)1‬‬ ‫)‪Core (Stabilized‬‬ ‫‪High-rise apartments and Condominiums‬‬ ‫‪$3.8T‬‬ ‫‪Core-Plus‬‬ ‫‪Mid-rise apartment buildings‬‬ ‫‪Value-Add‬‬ ‫‪Garden Style‬‬ ‫‪Redevelopment / Adaptive Reuse‬‬ ‫‪Townhomes‬‬ ‫‪Opportunisti

26. Slide 26: Sector trends – multifamily

    ‫מגמות בסקטור – מקבצי דיור‬ ‫בתי אבות‬ ‫מרכזים מסחריים‬ ‫תעשייה ולוגיסטיקה‬ ‫מקבצי דיור‬ ‫שכירת דירה נותרה זולה משמעותית לעומת רכישה – פער‬ ‫ביקוש יציב מול היצע מתמתן – תומך במחזור חדש של צמיחה‬ ‫חודשי של מעל ‪ $1,200‬נכון לרבעון השלישי של ‪2025‬‬ ‫עלות למגורים בבעלות בהשוואה לשכירות (‪)2‬‬ ‫‪ Net A

27. Slide 27: Sector trends – multifamily

    ‫מגמות בסקטור – מקבצי דיור‬ ‫בתי אבות‬ ‫מרכזים מסחריים‬ ‫תעשייה ולוגיסטיקה‬ ‫מקבצי דיור‬ ‫נתוני התחלות הבנייה והיקף היחידות הנמצאות בבנייה מצביעים על שיפור‬ ‫בנתוני הבסיס העתידיים של שוק מקבצי הדיור‬ ‫התחלות בנייה והיקף היחידות הנמצאות בבנייה על בסיס שנתי (‪)1‬‬ ‫מגמות הבנייה החדשה ממשיכות לתמוך בפע

28. Slide 28: Industrial and logistics

    ‫תעשייה ולוגיסטיקה – ‪Industrial‬‬ ‫אסטרטגיות‬ ‫סוגי נכסים עיקריים‬ ‫שווי שוק מוערך (‪)1‬‬ ‫)‪Core (Stabilized‬‬ ‫‪Manufacturing‬‬ ‫‪$2.4T‬‬ ‫‪Core-Plus‬‬ ‫‪Logistics & Distribution / 3PLs‬‬ ‫‪Value-Add‬‬ ‫‪Flex Industrial‬‬ ‫‪Redevelopment / Adaptive Reuse‬‬ ‫‪Opportunistic / Ground-Up Development‬

29. Slide 29: Sector trends – industrial and logistics

    ‫מגמות בסקטור – תעשייה ולוגיסטיקה‬ ‫בתי אבות‬ ‫מרכזים מסחריים‬ ‫תעשייה ולוגיסטיקה‬ ‫מקבצי דיור‬ ‫צבר עסקאות הייזום התכווץ זה הרבעון ה‪ 12-‬ברציפות‪ ,‬עדות‬ ‫האטה מתמשכת בהתחלות בנייה עם מגמת התייצבות‬ ‫להמשך האטה בהיקף הפיתוח החדש‬ ‫היקף השטחים בבנייה ושיעור מתוך היצע השטחים הקיים (‪)1‬‬ ‫שיעור שינו

30. Slide 30: Sector trends – industrial and logistics

    ‫מגמות בסקטור – תעשייה ולוגיסטיקה‬ ‫בתי אבות‬ ‫מרכזים מסחריים‬ ‫תעשייה ולוגיסטיקה‬ ‫מקבצי דיור‬ ‫המומנטום בצמיחת הייצור המקומי בארה"ב לא עוצר‬ ‫הכרזות משמעותיות על פתיחת מתקני ייצור בארה"ב‪)1( 2020-2025 ,‬‬ ‫מאז ‪ ,2020‬השקעות בהיקף מינימלי של כ‪ 760-‬מיליארד דולר‪ ,‬הכוללות יצירת כ‪ 396-‬אלף‬ ‫משרו

31. Slide 31: Grocery anchored shopping centers

    ‫מרכזים מסחריים – ‪Grocery Anchored Shopping Centers‬‬ ‫אסטרטגיות‬ ‫סוגי נכסים עיקריים‬ ‫שווי שוק מוערך (‪)1‬‬ ‫)‪Core (Stabilized‬‬ ‫‪Lifestyle & Mall‬‬ ‫‪$2.9T‬‬ ‫‪Core-Plus‬‬ ‫‪Neighborhood, Community Shopping‬‬ ‫‪Value-Add‬‬ ‫‪Centers‬‬ ‫‪Redevelopment / Adaptive Reuse‬‬ ‫‪Strip‬‬ ‫‪Opportunisti

32. Slide 32: Sector trends – shopping centers

    ‫מגמות בסקטור – מרכזים מסחריים‬ ‫בתי אבות‬ ‫מרכזים מסחריים‬ ‫תעשייה ולוגיסטיקה‬ ‫מקבצי דיור‬ ‫היקף ההשקעות בסקטור נמצא בצמיחה‬ ‫מחסור בהיצע חדש לצד הריסות שטחים ישנים מצמצים את‬ ‫מלאי שטחי המסחר‬ ‫היקף עסקאות כולל בהשוואה שנתית (‪)1‬‬ ‫השלמות בנייה והריסות של שטחי מסחר קיימים על בסיס רבעוני (‪)1‬‬ ‫

33. Slide 33: Senior housing

    Senior Housing – ‫בתי אבות‬ ‫אסטרטגיות‬ ‫סוגי נכסים עיקריים‬ )1( ‫שווי שוק מוערך‬ Core (Stabilized) Assisted Living $0.9T Core-Plus Independent Living Value-Add Memory Care Redevelopment / Adaptive Reuse Skilled Nursing Opportunistic / Ground-Up Development :‫אסטרטגיה נוכחית של החברה‬ ‫ הצפויה להפוך

34. Slide 34: Sector trends – senior housing

    ‫מגמות בסקטור – בתי אבות‬ ‫בתי אבות‬ ‫מרכזים מסחריים‬ ‫תעשייה ולוגיסטיקה‬ ‫מקבצי דיור‬ ‫אוכלוסיית בני ‪ +80‬צפויה לצמוח משמעותית ב‪ 25-‬השנים‬ ‫בנייה חדשה בסקטור בתי האבות נמוכה מקצב צמיחת‬ ‫הקרובות‪ ,‬וצמיחה זו צפויה להניע ביקוש מוגבר לבתי אבות‬ ‫האוכלוסייה בני ‪+80‬‬ ‫שיעורי צמיחת האוכלוסייה בני ‪

35. Slide 35: Additional activity areas: office and student housing

    ‫תחומי פעילות נוספים‪ :‬משרדים ומגורי סטודנטים‬ ‫גידול דמוגרפי של בני ‪ – 18-21‬מנוע יציב לביקוש למגורים‬ ‫התאוששות התעסוקה בענפים הצורכים שטחי משרדים‬ ‫בקמפוסים‬ ‫(‪ )Office-Using‬נמשכת ועוקפת את הרמות שלפני הקורונה‬ ‫שיעורי היוון במקבצי דיור ומגורי סטודנטים על פני זמן (‪)2‬‬ ‫השוואת ההתאוששות ברמת

36. Slide 36: Thank you

    ‫תודה רבה‬ ‫‪36‬‬

Buligo Capital — Investor Presentation (December 2025) on 6ix