ADVERO Properties SOCIMI, S.A. Iradier, 21 - 08017 Barcelona. Tax ID Number A67077628. R.M. Barcelona, Volume 46146, Folio 129.
Barcelona, 27 October 2025
OTHER RELEVANT INFORMATION
ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A. ("ADVERO" or "the Company"), in compliance with the provisions of article 17 of Regulation (EU) 596/2014 on market abuse and article 227 of Law 6/2023 of 17 March on Securities Markets and Investment Services, and related provisions, as well as BME MTF Equity Circular 03/2020, makes the following information available to the market, which has been prepared under the sole responsibility of the issuer and its directors:
Results report for the first nine months of 2025.
Interim financial statements for the first half of 2025 and limited review report (in Spanish).
Yours sincerely,
Mr. Pablo Corbera Elizalde Representing RIUARAN, S.L.
Chairman of ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.
9 months 2025 Results
ADVERO INCREASES NET PROFIT BY 108% THROUGH CONTINUOUS OPERATIONAL AND FINANCIAL OPTIMIZATION, WHILE ITS SHARE PRICE RISES 13% IN THE FIRST NINE MONTHS OF THE YEAR
ADVERO Properties SOCIMI, S.A. Iradier, 21 - 08017 Barcelona. NIF A67077628. R.M. Barcelona, Tomo 46146, Folio 129, Hoja 510970
Revenue grew by 22% to €2.91 million in the first nine months of the year, and operating profit rose by 34%, driven by economies of scale and lower extraordinary expenses during the period.
The company's low debt level and the decline in interest rates served as an additional lever, allowing net profit to reach €0.48 million - 108% higher than at the end of September 2024.
ADVERO's share price appreciated by 13% during the period and by 28% since the capital increase completed in October 2024.
ADVERO has convened an extraordinary shareholders' meeting to be held on November 10 to request authorization for a capital increase aimed at funding its growth plan.
As of the date of this writing, ADVERO's portfolio consists of 29 buildings with a total of 475 homes, 253 parking spaces, 4 commercial premises, and additional storage units, distributed across Madrid, Malaga, Cordoba, and the metropolitan area of Barcelona.
Operating Results
The persistent imbalance between supply and demand in Spain's rental housing sector once again translated into strong occupancy for ADVERO's portfolio, with rates above 98% and defaults below 0.1% of total revenue.
ADVERO closed September 2025 with total gross income of €2.91 million, up 22% compared to the same period the previous year.
Continuous improvement in operational management, combined with the dilution of fixed costs across a broader revenue base, led to an operating profit of €0.71 million - 34% higher than in September 2024 - resulting in an operating margin of 24.5%.
The company continues to maintain a low leverage policy, with net financial debt of €6.49 million as of September 30, 2025 - representing 7.3% of the gross asset value of the portfolio at the end of 2024. Of this debt, 53% is financed at an average fixed rate of 1.9% with an average maturity in 2036. During the first nine months of 2025, the combined interest rate averaged 2.76%, compared to 3.4% at the end of September 2024, providing another growth lever for ADVERO.
All of the above enabled ADVERO to close September 2025 with a net profit of €0.48 million, 108% higher than the €0.23 million recorded for the same period in 2024, and an operating cash flow of €1.03 million (+53%), ensuring continued dividend distribution for another year.
Share Price Performance
At the end of the third quarter of 2025, ADVERO's shares were trading at €13.40, representing a 13% appreciation during the first nine months of the year and 28% since the capital increase completed in October 2024. This placed the company's market capitalization at €77.58 million.
Future Growth Plan
The imbalance between supply and demand in Spain's middle-income residential market lies at the heart of ADVERO's vision to continue expanding its presence in both existing and new locations across the country.
In line with this, ADVERO acquired a 10-unit residential building in Madrid's Tetuan district in mid-October and is working to complete additional acquisitions before the end of the year.
Since the start of its operations in February 2018, the company has financed its growth through a combination of capital increases and bank debt, the latter limited to a maximum of 30% of the portfolio's value.
In October 2024, ADVERO carried out a €16.5 million capital increase, which was mostly invested before year-end in new assets within its segment. The Board of Directors convened an extraordinary shareholders' meeting on October 10 to authorize a new capital increase, which the company will allocate to continue building a platform that generates value for both shareholders and the cities where it operates.
About ADVERO Properties SOCIMI, S.A.ADVERO Properties SOCIMI, S.A. is a Spanish publicly traded real estate investment trust established in August 2017 with the aim of facilitating the supply of quality middle-income rental housing in Spain. The company concentrates its investments exclusively in residential assets, located on the outskirts of large cities or middle-income neighbourhoods, with full ownership of the property to facilitate the creation of cohesive tenant communities.
About ADVERO's shares
Share Capital: 5,789,924 shares
Market Cap at 30/09/2025: €77.58 million Stock exchange: BME MTF Equity (Spain) Stock ticker: YADV
ISIN: ES0105448007
More information can be found on the "Investors" section of https://www.adveroproperties.com Contact
invesor.relations@adveroproperties.com
Tlf: +44 20 7399 9928
Annex 1 Financial Statements for the First Nine Months of 2025 and 2024 Income Statement(in thousand €) | 9M 2024 | 9M 2025 | Evol |
Income | 2,382 | 2,907 | 22% |
Rents | 2,247 | 2,780 | |
Other income | 135 | 127 | |
Operating expenses | -656 | -717 | 9% |
Ordinary expenses | -395 | -434 | |
% income | 16.6% | 14.9% | |
Extraordinary expenses | -261 | -237 | |
% income | 11.0% | 8.2% | |
Net operating income | 1,726 | 2,190 | 27% |
Operating margin | 72.5% | 75.3% | |
Corporate expenses | -750 | -969 | 29% |
% income | 31.5% | 33.3% | |
EBITDA | 976 | 1,220 | 25% |
EBITDA margin | 41.0% | 42.0% | |
Amortization | -445 | -553 | |
Operating profit | 531 | 667 | 26% |
% income | 22.3% | 22.9% | |
Financial result | -301 | -235 | |
Taxes Net profit | - 230 | - 432 | 88% |
Net margin | 9.7% | 14.9% | |
Cashflow | 675 | 985 | 46% |
% income | 28.3% | 33.9% |
ASSETS (in thousand €) | 30/09/2024 | 30/09/2025 |
A) NON-CURRENT ASSETS | 44.516 | 53.627 |
I. Intangible fixed assets | 38 | 22 |
II. Fixed assets | 19 | 14 |
III. Investment Property | 44.455 | 53.583 |
1. Land | 19.595 | 23.336 |
2. Buildings and constructions | 24.860 | 30.247 |
IV. Long-term investment in subsidiaries | 3 | 7 |
V. Long-term financial investments | 1 | 1 |
B) CURRENT ASSETS | 17.311 | 6.273 |
I. Trade and other receivables | 92 | 80 |
1. Trade receivables (sales and services) | 67 | 55 |
2. Other receivables | 24 | 20 |
3. Other receivables from public authorities | 1 | 5 |
II. Investments in group companies | 5 | 2 |
III. Short-term financial investments | 294 | 327 |
IV. Prepayments and accrued income | 63 | 32 |
V. Cash and cash equivalents | 16.858 | 5.832 |
TOTAL ACTIVO (A+B) | 61.827 | 59.900 |
EQUITY AND LIABILITIES (in thousand €) | 30/09/2024 | 30/09/2025 |
A) EQUITY | 31.038 | 46.391 |
I. Share capital | 21.085 | 28.950 |
II. Share premium | 11.146 | 19.797 |
III. Reserves | (1.056) | (1.589) |
1. Legal reserves | 51 | 88 |
2. Other reserves | (1.107) | (1.677) |
IV. Treasury shares (own shares held) | (213) | (1.088) |
V. Retained losses from prior years | (209) | (209) |
VI. Shareholder contributions | 29 | 29 |
VII. Result for the year | 230 | 476 |
VIII. Other equity instruments | 25 | 25 |
B) NON-CURRENT LIABILITIES | 13.100 | 11.664 |
I. Long-term borrowings | 13.100 | 11.664 |
1. Bank borrowings | 13.036 | 11.609 |
2. Other long-term borrowings | 63 | 56 |
C) CURRENT LIABILITIES | 17.690 | 1.844 |
I. Short-term borrowings | 17.238 | 1.293 |
1. Bank borrowings | 285 | 714 |
2. Other short-term borrowings | 16.954 | 579 |
II. Trade and other payables | 452 | 551 |
1. Other creditors | 364 | 495 |
2. Payables to public authorities | 88 | 56 |
TOTAL EQUITY AND LIABILITIES (A+B+C) | 61.828 | 59.900 |
Informe de Revisión Limit ada
A D V E RO PROP E RTIE S SOCIMI, S. A .
Estados Financieros Intermedios
correspondientes al periodo de 6 meses t erminado el 30 de junio de 2025
Ernst & Young, S.L.
C/ Raimundo Fernández Villaverde, 65 28003 Madrid
Tel: 902 365 456
Fax: 915 727 238
ey.com
IN F ORME D E RE VISIÓN LIMIT A D A SO B RE E ST A DOS F IN A N CIE ROS IN T E RME DIOS
A los accionistas de ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S. A .:
Informe sobre los est ados f inancieros in t ermedios
In t roducción
Hemos realizado una revisión limitada de los estados financieros intermedios adjuntos de ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S. A. que comprenden el balance intermedio al 30 de junio de 2025 , la cuenta
de pérdidas y ganancias intermedia , el estado de cambios en el patrimonio neto intermedio, el estado de flujos de efectivo intermedio y la memoria intermedia , correspondientes al periodo de 6 meses
terminado en dicha fecha . Los administradores son responsables de la elaboración de dichos estados financieros intermedios, de conformidad con el marco normativo de información financiera aplicable a la entidad en España , que se identifica en la nota 2 de la memoria intermedia adjunta y del control interno que consideren necesario para permitir la preparación de estados financieros intermedios
libres de incorrección material, debida a fraude o error. Nuestra responsabilidad es expresar una conclusión sobre estos estados financieros intermedios basada en nuestra revisión limitada .
A lcance de la revisión
Hemos realizado nuestra revisión limitada de acuerdo con la Norma Internacional de Trabajos de Revisión 2410 , "Revisión de Información Financiera Intermedia realizada por el Auditor
Independiente de la Entidad". Una revisión limitada de estados financieros intermedios consiste en la realización de preguntas, principalmente al personal responsable de los asuntos financieros y
contables, y en la aplicación de procedimientos analíticos y otros procedimientos de revisión. Una revisión limitada tiene un alcance sustancialmente menor que el de una auditoría realizada de
acuerdo con la normativa reguladora de la auditoría de cuentas vigente en España y, por
consiguiente , no nos permite asegurar que hayan llegado a nuestro conocimiento todos los asuntos
importantes que pudieran haberse identificado en una auditoría . Por tanto, no expresamos una opinión de auditoría de cuentas sobre los estados financieros intermedios adjuntos.
Conclusión
Como resultado de nuestra revisión limitada, que en ningún momento puede ser entendida como una auditoría de cuentas, no ha llegado a nuestro conocimiento ningún asunto que nos haga concluir que los estados financieros intermedios adjuntos no expresan, en todos sus aspectos significativos, la
imagen fiel de la situación financiera de ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S. A . al 30 de junio de 2025 , así como de sus resultados y flujos de efectivo para el periodo de 6 meses terminado en dicha fecha, de conformidad con el marco normativo de información financiera que resulta de aplicación y, en
particular, con los principios y criterios contables contenidos en el mismo.
Domicilio Social: Calle de Raimundo Fernández Villaverde, 65. 28003 Madrid - Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, tomo 9.364 general, 8.130 de la sección 3a del Libro de Sociedades, folio 68, hoja nº 87.690-1, inscripción 1a. C.I.F. B-78970506.
2
Párrafo sobre ot ras cuestiones
Este informe ha sido preparado a petición de los administradores en relación con la publicación del informe financiero semestral requerido por la Circular 3 / 2020 de Bolsas y Mercados Españoles Sistemas de Negociación, S. A . (BME Growth) sobre "Información a suministrar por empresas
incorporadas a negociación en el segmento BME Growth de BME MTF Equity".
Est e informe se corresponde con el sello distintivo n º 0 1 / 2 5 / 2 3 3 9 3
ERNST & YOUNG, S.L.
emitido por el Instituto de Censores Jurados de Cuent as de España
51092606S FERNANDO GONZALEZ (A: B78970506)
51092606S FERNANDO GONZALEZ (A: B78970506)
cn=51092606S FERNANDO GONZALEZ (A: B78970506), o=ERNST & YOUNG, S.L., ou=DIRECCION,
email=fernando.gonzalezcuervo@es.ey.com 24-Oct-25
Fernando González Cuervo
24 de octubre de 2 025
ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A.
ESTADOS FINANCIEROS INTERMEDIOS CORRESPONDIENTES AL PERÍODO DE 6 MESES TERMINADO EL 30 DE JUNIO DE 2025
ACTIVO | Notas | 30/06/2025 | 31/12/2024 | |||
A) ACTIVO NO CORRIENTE | 58.747.304 | 53.970.829 | ||||
I. Inmovilizado intangible | 26.243 | 34.263 | ||||
ll. Inmovilizado material | 6 | 15.220 | 17.799 | |||
III. Inversiones inmobiliarias | 7 | 5:1.698.091 | 53.915.016 | |||
1. Terrenos | 2.1.336.016 | 23.336.016 | ||||
2. Construcciones | 3(J.303.990 | 30.575.786 | ||||
3. Inversiones en curso y anticipos | 58.085 | 3.214 | ||||
IV. Inversiones en empresas grupo y asociadas | 9 | 7.000 | 3.000 | |||
V. Inversiones financieras a largo plazo | 9 | 750 | 750 |
ACTIVO CORRIENTE
7.668.421
I. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
9
114.073
138.947
1. Clientes ventas y prestación de servicios
63.265
87.170
2. Deudores varios
19.011
24.631
3. Otros créditos con las Acministraciones Públicas
31.797
27.146
II. Inversiones financieras a corto plazo
9
313.064
292.340
III. Periodificaciones a corto plazo
9
43.201
38.480
IV. Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
9
!5.948.134
7.198.655
TOTAL ACTIVO (A+B)
6IJ.165.776
61.639.250
Las notas 1 a 19 descritas en las n'3tas explicativas forman parte integrante de los estados financieros intermedios.
(") Cifras no auditadas
PATRIMONIO NETO Y PASIVO
Notas
30/06/2025
31/12/2024
A) PATRIMONIO NETO
46.207.566
47.217.823
A-1) Fondos propios
46.207.566
47.217.823
l. Capital social
10.1
28.949.620
28.949.620
ll. Prima de emisión
10.2
19.797.135
19.797.135
III. Reservas
(1.589.108)
(1.543.774)
1. Reserva legal
10.3
87.668
50.878
2. Otras reservas
10.6
(1.676.776)
(1.594.652)
IV. (Acciones y participaciones en patrimonio propias)
10.5
(1.081.188)
(198.426)
V. Resultados negativos de ejercicios anteriores
(209.071)
(209.071)
VI. Otras aportaciones de socios
10.6.3
29.443
29.443
VII. Resultado del período
10.6.5
285.735
367.896
VIII. Otros instrumentos de patrimonio
10.6.2
25.000
25.000
B) PASIVO NO CORRIENTE
11.657.787
12.127.533
I. Deudas a largo plazo
11
11.657.787
12.127.533
1. Deudas con entidades de crédito
11.601.884
12.067.631
2. Otras deudas a largo plazo
55.903
59.902
C) PASIVO CORRIENTE
2.300.422
2.293.894
I. Deudas a corto plazo
1.600.934
1.508.316
1. Deudas con entidades de crédito
11
1.017.430
939.221
2. Otras deudas a corto plazo
11
583.504
569.095
ll. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
699.489
785.578
1. Otros acreedores
11
576.381
736.379
2. Personal
(113)
3. Otras deudas con las Administraciones Públicas
123.107
49.312
4. Anticipos de clientes
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO (A+B+C)
60.165.776
61.639.250
Las notas 1 a 19 descritas en las notas explicativas forman parte integrante de los estados financieros intermedios. (*) Cifras no auditadas
(Expresada en euros)
1 de enero de
1 de enero de
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS Notas
2025 a 30 de
2024 a 30 de
junio de 2025 (")
junio de 2024{*
Importe neto de la cifra de negocios 14.1
1.904.566
1.583.046
Gastos de personal 14.2
(153.673)
(163.561)
Otros gastos de explotaciór 14.3
(947.951)
(797.621)
Amortización del inmovilizado e inversiones 5. 6. 7
(370.540)
(293.089)
Otros resultados 15
11.773
4.237
INTERMEDIA
inmobiliarias
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN
_ 444.175 333.013
Ingresos financieros
16
51.460
1.936
Gastos financieros
16
(209.900)
(241.290)
RESULTADO FINANCIERO
16
(158.440)
(239.354)
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
285.735
93.659
Impuestos sobre beneficios
12
RESULTADO DEL PERIODO
285.735
93.659
Las notas 1 a 19 descritas en las notas explicativas forman parte integrante de los estados financieros intermedios. (") Cifras no auditadas
junio de 2025 (Expresado en euros)
Estado de ingresos y gastos reconocidos correspondientes al período de 6 meses terminado el 30 de junio de 2025
CONCEPTO
Nota
de enero de 2025 a 30 de
junio de 2025 (")
1 de enero de 2024 a 30 de junio de 2024 (*)
A) Resultado del período
10
285.735
93.659
Ingresos y gastos imputados directamente al patrimonio neto
B) Total ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio neto
Transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias
Total de las transferencias a la cuenta de
pérdidas y ganancias
TOTAL DE INGRESOS Y GASTOS
285.735
93.659
RECONOCIDOS (A + B + C)
Las notas 1 a 19 descritas en las notas explicativas forman parte integrante de los estados financieros intermedios. (*) Cifras no auditadas
ACCIONES
CONCEPTO CAPITAL
PRIMA DE
RESERVA
RESERVAS
EN RESULTADOS OTRAS RESULTADO OTROS
SOCIAL
EMISIÓN
LEGAL
VOLUNTARIAS
PATRIMONIO DE EJERCICIOS APORTACIONES DEL PERIODO INSTUMENTOS TOTAL
PROPIAS
ANTERIORES DE SOCIOS
DE PATRIMONIO
*' 8ALDO "L "!'" ** 26:B49.820 10.797.1S6
60.67B
26.000
INICIO DEL EJERCICIO 9D26 28.B48&S0 18.76Y.136
BO.678
{S00.071)
Z6.000
47,t17.833
SALDO AJUSTADO,
Total de ingresos y gastos
reconocidos - -
Oparaçlones con socios o propietarios
Aumentos de capital
(-) Distribución de dividendos (Nota 10.6.5)
Operaciones con acciones o participaciones propias (netas) Otras variaciones del patrimonio neto
Aplicación del resultado del ejercicio
Otras variaciones
SALDO FINAL AL
36.790
36.790
(413.230)
(82.124)
(331,106)
331.106
331.106
(882.762)
285.735
(367.896)
(367.896)
285.735
(1.295.992)
(82.124)
(331.106)
(882.762)
30/06/2026 (')
28.949.620 19.797.135 87.668
(1.676.776) (1.081.188)
(209.071)
29.443
285.736
25.000
46.207.567
Las notas 1 a 19 descritas en las notas explicativas forman parte integrante de los estados financieros intermedios. (*) Cifras no auditadas
ACCIONES
REsuLTADOS OTRAS RESULTADO OTROS
GONGEPTO CAPITAL
PRIMA DE
RESERVA
RESERVAS
EN
DE APORTACIONES DEL INSTUMENTOS TOTAL
SOCIAL
EMISIÓN
LEGAL
VOLUNTARIAS
PATRIMONIO
PROPIAS
EJERCICIOS DE SOCIOS PERIODO DE ANTERIORES PATRIMONIO
A) SALDO AL 31/12/2023 21.08G.306
11.146.388
30.491
f1.102.616)
/233.698)
(209.481)
29.443
203.865
26.000
30.974.899
B) SALDO AJUSTADO, íNIClO DEL
EJERCICIO 2024 21.085.305
11.146.389
30.491
(1.102.515)
{233.598L
{209.481)
29.443
203.865
25.000
30.974.899
Total de ingresos y gastos reconocidos
93.659
93.659
Operaciones con socios o propietarios
(183.478)
3.763
(179.715)
(-) Distribución de dividendos (Nota 10.6.5)
(183.478)
(183.478)
Operaciones con acciones o participaciones propias (netas)
3.763
3.763
Otras variaciones del patrimonio neto
20.387
183.478
169
(203.865)
169
Aplicación del resultado del ejercicio
20.387
183.478
(203.865)
Otras variaciones
169
169
C) SALDO FINAL AL 30/06/2024 (") 21.085.306
11.146.389
50.878
(1.102.615)
(229.835)
t209.312)
29.443
93.659
25.000
30.889.011
(*) Cifras no auditadas
Las notas 1 a 19 descritas en las notas explicativas forman parte integrante de los estados financieros intermedios
ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A.
Estado de flujos de efectivo intermedio correspondiente al periodo de 6 meses t‹*rminado el 30 de junio de 2025 (Expresado en euros)
Noas
01/01/2025 a 01/01/2024 a
30/06/2025 (") 30/06/2024 (*)
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÔN
1 Resultado del ejercicio antes de impuestos
285.735
93.659
2 Ajustes del resultado
555.100
571.644
a) Amortización del inmovilizado (+)
5,6,7
370.540
293.089
c) Variación de provisiones ( +/-)
26.120
39.201
g) Ingresos financieros (-)
15
(51.460)
(1.936)
h) Gastos financieros (+)
15
209.900
241.290
3 Cambios en el capital corriente
(80.421)
f,194.866)
b) Deudores y otras cuentas a cobrar (+/-)
(1.247)
15.279
c) Otros activos corrientes (+/-)
(7.493)
(84.561)
d) Acreedores y otras cuentas a pagar (+/-)
(86.090)
57.894
e) Otros pasivos corrientes (+/-)
14.409
(183.478)
4 Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación
(158.440)
(239.354)
a) Pago de intereses (-)
15
(191.948)
(241.290)
c) Cobro de intereses (+)
33.508
1.936
5 Flujos de efectivo de las actividades de explotación (1 + 2 + 3 + 4)
601.975
231.083
B) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
6 Pagos de inversiones (-)
(147.015)
(1.769.114)
b) Inmovilizado intangible
(3.852)
c) lnmovilizado material
6
d) Inversiones inmobiliarias
7
(143.015)
(1.768.575)
e) Inversiones en Emp Grupo
9
(4.000)
f) Otros activos financieros
3.313
8 Flujos de efectivo de las actividades de inversiôn (6 + 7)
(147.015)
(1.769.114)
C) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN
9 Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio
10
(964.886)
3.932
a) Emisión de instrumentos de patrimonio (+)
10
(36.790)
169
b) Amortización de instrumentos de patrimonio (-)
(45.334)
c) Adquisición de instrumentos de patrimonio propio (-)
(882.762)
d) Enajenación de instrumentos de patrimonio propio (+)
3.763
10 Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero
(409.489)
1.371.546
Deudas con entidades de crédito (+)
11
(414.707)
'1.415.131
Otras deudas (+)
5.218
(43.585)
11 Pagos por dividendos y remuneraciones de otros instrumentos de patrimonio
(331.106)
a) Dividendos (-)
(331.106)
12 Flujos de efectivo de las actividades de financiación (9 + 10 + 11)
(1.705.481)
1.375.478
E) AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES (5 + 8 + 12 + D)
(1.250.521)
(162.552)
Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio
7.198.655
564.008
Efectivo o equivalentes al final del ejercicio
5.948.134
401.456
Las
ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A. A67077628
Memoria intermedia correspondiente al periodo de 6 meses terminado el 30 de junìo de 2025 (Expresada en euros)
İNDICE
- CONSTITUCIÓN, DOMICILIO, ACTIVIDAD Y GRUPO DE PERTENENCIA
- BASES DE PRESENTACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS INTERMEDIOS
- NORMAS DE REGISTRO Y VALORACIÕN
- INFORMACIÓN SOBRE NATURALEZA Y NIVEL DE RIESGO ASOCIADOS A LA ACTIVIDAD DE LA COMPAÑÎA
- INMOVILIZADO INTANGIBLE
- INMOVILIZADO MATERIAL
- INVERSIONES INMOBILIARIAS
- ARRENDAMIENTOS Y OTRAS OPERACIONES DE NATURALEZA SIMILAR
- ACTIVOS FINANCIEROS
- FONDOS PROPIOS
- PASIVOS FINANCIEROS
- SITUACIÓN FISCAL
- EXIGENCIAS INFORMATIVAS DERIVADAS DE LA CONDICIÓN DE SOCIMI, LEY
11/2009, MODIFICADA POR LA LEY 16/2012
- INGRESOS Y GASTOS
- RESULTADO FINANCIERO
- OPERACIONES CON PARTES VINCULADAS
- RETRIBUCIÓN AL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN Y ALTA DIRECCIÓN
- OTRAS INFORMACIONES
- INFORMACIÓN MEDIOAMBIENTAL
1.- CONSTITUCIÓN. DOMICILIO. ACTIVIDAD Y GRUPO DE PERTENENChk
C. La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMls en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficio*› y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de la Ley de SOCIMls Junto con la actividad económica derivada del objeto social principal, las SOC:lMIs podrán desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto ',us rentas representen menos del 20 por 100 de las rentas de la Sociedad en cada periodo impositivo o aquellas que puedan considerarse accesorias de acuerdo con la Iey aplicable en cada momento. Quedan exclui‹Jas del objeto social aquellas actividades que precisen por Ley de requisitos no cumplidos por la sociedad ni ;›or los Estatutos. La Sociedad comunicó con fecha 1 de febrero de 2018 a la Agencia Estatal d‹* Administración Tributaria su opción por la aplicación del régimen de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, estando sujeta a la Ley 11/2009, de 26 de octubre, con las modificaciones incorporadas a ésta mediante la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las SOClfv1Is. Esta comunicación surge efectos desde el 1 de enero de 2018. La Sociedad inició su cotización en bolsa en el BME Growth el 8 de noviembre ‹le 2019. |
10 |
!
Podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los términos esta,bIecidos en el artículo 8 de la Ley, aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condic›ión de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen. Los Administradores consideran que todos los requisitos serán cumplidos en tiempo y forma. El incumplimiento de alguna de las condiciones anteriores supondrá que la S‹3ciedad pase a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades a partir del propio periodo impositivo en que se manifieste dicho incumplimiento, salvo que se subsane en el ejercicio siguiente. Además, la Sociedad estará obligada a ingresar, junto con la cuota de dicho periodo impositivo, la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto resulte de aplicar el régimen general y la cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial en los periodos impositivos anteriores, sin perjuicio de los intereses de demora, rec:argos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes. 2.- BASES DE PRESENTACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS INTERMEDIOS
|
Si bien la Sociedad cumple los requisitos para formular estados financieros intermedios abreviados según lo dispuesto en los artículos 257, 258 y 261 de la Ley de Sociedades de Capital, los mismos han sido preparados completos atendiendo a lo dispuesto en la Circular 3/2020 del BME Growth sobre "Información a suministrar por empresas incorporadas a negociación en el segmento BME Growth de BME MTF Equity".
En la preparación de los estados financieros intermedios de la Sociedad, los miembros del Órgano de Administración han realizado estimaciones que están basadas en la experiencia histórica y en otros factores que se consideran razonables de acuerdo con las circunstancias actuales y que constituyen la base para establecer el valor contable de los activos y pasivos cuyo valor no es fácilmente determinable mediante otras fuentes. Si bien la Sociedad revisa sus estimaciones de forma continua, es posible que eventuales acontecimientos futuros obliguen a modificarlas en próximos ejercicios, lo que se haría de forma prospectiva. Las estimaciones contables resultantes, por definición, raramente igualarán a los correspondientes resultados reales. A continuación, se explican las estimaciones y juicios que tienen un riesgo significativo de dar lugar a un ajuste material en los importes en libros de los activos y pasivos dentro del ejercicio financiero siguiente. Vida útil y evaluación de la existencia de indicios de deterioro en las Inversiones inmobiliarias Los Administradores de la Sociedad determinan las vidas útiles estimadas y los correspondientes cargos por amortizac" para las Inversiones nmobiliarias. La vida útil de las Inversiones Inmobiliarias se estima en relaci' co el período en que elementos incluidos bajo dicho epígrafe vayan a generar beneficios eco omico y considerando su vato re idual. La Sociedad revisa en cada cierre la vida útil de las Inversiones |
inmobiliarias y si las estimaciones difieren de las previamente realizadas el efecto del cambio se contabiliza de forma prospectiva a partir del ejercicio en que se realiza el cambio. La Sociedad evalúa anualmente si existen indicios de deterioro en las inversiones inmobiliarias. Normalmente, en el ejercicio en que son adquiridas, se asume que no hay deterioros, salvo ind›icios claros de los mismos. En ejercicios posteriores, se evalúa si el valor razonable de las inversiones inmobiliarias menos los costes de transacción son superiores al valor en libros a efectos de analizar si es necesario realizar deterioros. La mejor evidencia del valor razonable de las inversiones inmobiliarias en un rriercado activo son los precios de activos similares. En ausencia de dicha información, la Sociedad encarga ‹z un experto independiente la realización de una valoración de las inversiones inmobiliarias en función de un intervalo de valores razonables. Impuesto sobre beneficios La Sociedad está acogida al régimen establecido en la Ley 11/2009, de 26 de ‹octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliario (SOCIMI), lo que en la práctica supone que, bajo el cumplimiento de determinados requisitos, la Sociedad está sometida a un tipo impositivo en relación al Impuesto sobre Sociedades del 0%. No obstante, de acuerdo con la Ley 11/2021 de 9 de julio, la entidad estará sometida a un gravamen especial del 15% sobre el importe de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución, en la parte que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades ni se trate de rentas acogidas al perí‹›do de reinversión. Los Administradores realizan una monitorización del cumplimiento de los requisitos establecidos en la .egislación con el objeto de guardar las ventajas fiscales establecidas en la misma. En este sentido, la estimación de los Administradores es que dichos requisitos serán cumplidos en los términos y plazos fijados, no procediendo a registrar ningún tipo de resultado derivado del Impuesto sobre Sociedades.
Durante el ejercicio, no se han realizado agrupaciones de partidas ni en el bEilance, pérdidas y ganancias, estado mbios en el ri nio neto o en el estado de flujos de efectivo. |
Cambios en criterios contables
Durante el período actual no se han realizado ajustes por cambios en criterios contables. En el período anterior no se produjeron cambios en criterios contables.
Empresa en funcionamiento
La Sociedad tiene un fondo de maniobra positivo de 4.118 miles de euros a 30 de junio de 2025 (fondo de maniobra positivo de 5.374 miles de euros a 31 de diciembre de 2024). En consecuencia, los Administradores de la Sociedad han preparado los estados financieros intermedios atendiendo al principio de empresa en funcionamiento, ya que los flujos de efectivo que genera el negocio permiten hacer frente a los pasivos corrientes.
3.- NORMAS DE REGISTRO Y VALORACIÓN
-
Inmovilizado intangible
Los bienes incluidos en el inmovilizado intangible se reconocen inicialmente por su precio de adquisición o coste de producción y, posteriormente, se valoran a su precio o coste menos, según proceda, su correspondiente amortización acumulada y/o las pérdidas por deterioro que eventualmente hayan experimentado.
La dotación anual a la amortización de los bienes del inmovilizado intangible se calcula por el método lineal y en función de las vidas útiles estimada de los diferentes bienes, las cuales son como sigue:
Categoría de inmovilizado
Vida útil estimada (Años)
Aplicaciones informáticas
3
Inmovilizado material
Los bienes incluidos en el inmovilizado material se reconocen inicialmente por su precio de adquisición o coste de producción y, posteriormente, se valoran a su precio o coste menos, según proceda, su correspondiente amortización acumulada y/o las pérdidas por deterioro que eventualmente hayan experimentado.
En su caso, el valor bruto del inmovilizado incluye todos los gastos relacionados que se produzcan antes de la puesta en condiciones de funcionamiento del bien. Las inversiones en ampliación, modernización y mejora de bienes existentes que alargan la vida útil de los activos, son capitalizadas. Los gastos de reparación y conservación se cargan a resultados del ejercicio en que se incurren.
La amortización del inmovilizado material, con excepción de los terrenos que no se amortizan, se calcula sistemáticamente por el método lineal en función de su vida útil estimada, atendiendo a la depreciación efectivamente sufrida por su funcionamiento, uso y disfrute. Las vidas útiles estimadas son:
Categoría de inmovilizado | Vida útil estimada (Años) |
Construcciones | 50 |
Mejoras en las construcciones | 10 - 25 |
Instalaciones de Energía Eléctrica | 30 |
En el caso de bienes comprados usados, su vida útil se estima en la mitad de la correspondiente a los bienes comprado evos. Las adquisiciones s amortizan a partir del mes siguiente al de su entrada en funcionamiento.
En su caso, el beneficio o pérdida resultante de la enajenación o el retiro de un I3ien del inmovilizado material se calcula por diferencia entre el importe de la venta y el importe en libros del activ‹3, y se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias. 3.3 Inversiones inmobiliarias Los terrenos o construcciones que la empresa destina a la obtención de ingres(›s por arrendamientos c los que posee con la intención de obtener plusvalías a través de su enajenación ne han incluido en el epígrafe 'Inversiones inmobiliarias". Se aplican a las inversiones inmobiliarias idénticos criterios de determinación d‹•I valor, amortización y deterioro que los utilizados para el inmovilizado material. Los costes de ampliación, modernización o mejora que representan un aumento de la productividad, capacidad » eficiencia, o un alargamiento de la vida útil de los bienes, se capitaliz.an como mayor coste de los correspondientes bienes, mientras que los gastos de conservación y mantenimiento se cargan a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se incurren. En relación con los proyectos en curso, únicamente se capitalizan los costes de ejecución y los gastos financieros, siempre que tales gastos se hayan devengados antes de la puesta en condiciones de explotación del activo y que la duración de las obras sea superior a 1 año. El traspaso de las inversiones inmobiliarias en curso a inversiones inmobiliarias ‹*n explotación se realiza cuando los activos están disponibles para su entrada en funcionamiento. La Sociedad compara, periódicamente, el valor neto contable de los distinto!, elementos de las inversiones inmobiliarias con el valor de mercado obtenido a través de valoraciones de expertos independientes para cada una de ellas, y se dotan las oportunas provisiones por deterioro de las inversiones inmobiliarias cuando el valor de mercado de un elemento es inferior a su valor neto contable. El valor de mercado se determina, periódicamente, tomando como valores de referencia las valoraciones realizadas por terceros expertos independientes (Savills Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones S.A.U. y Tasaciones Hipotecarias Renta SA - THIRSA), realizadas de acuerdo con los estándares de valoración y tasación publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los estándares de valoración (IVS) publicados por el comité internacional de estándares de valoración (IVSC). De forma que al cierre de cada período el valor le mercado refleja las condiciones de mercado de los elementos de las inversiones inmobiliarias a dicha fecha.
Para I ele entos adquiridos m diante permuta, la Sociedad procede a analizar cada operación con el objeto de finir si a permuta tiene o no ne carácter comercial. |
Cuando la permuta tiene carácter comercial el activo recibido se valora por el valor razonable del activo entregado más, en su caso, las contrapartidas monetarias entregadas a cambio, salvo que se tenga una evidencia más clara del valor razonable del activo recibido, en cuyo caso se valoran por este último valor. Las diferencias de valoración que surgen al dar de baja el elemento entregado se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias. Cuando la permuta no tiene carácter comercial, o cuando no ha sido posible obtener una estimación fiable del valor razonable de los elementos que intervienen en la operación, el activo recibido se valora por el valor contable del activo entregado más, en su caso, las contrapartidas monetarias entregadas. Durante los seis primeros meses del ejercicio 2025 no se ha producido ninguna operación de permuta.
bre participaciones. |
c) Instrumentos de patrimonio propio: todos los instrumentos financiercs que se incluyen dentro de los fondos propios, tal como las acciones ordinarias emitidas o participaciones en el capital social. 3.7.1 Activos financieros Un activo financiero es cualquier activo que sea: dinero en efectivo, un instrumento de patrimonio de otra empresa, o suponga un derecho contractual a recibir efectivo u otro activo finan‹:iero (un instrumento de deuda), o a intercambiar activos o pasivos financieros con terceros en condiciones potencialmente favorables.
Se resume a continuación el tratamiento contable de los activos financieros ‹que habitualmente afectan a la Sociedad:
Un activo financiero deberá incluirse en esta categoría salvo que proceda su clasificación en alguna de las restantes categorías indicadas anteriormente. Los activos financieros mantenidos para negociar se incluirán obligatoriamente en esta categoría. El concepto de negociación de instrumentos financieros generalmente refleja compras y ventas activas y frecuentes con el objetivo de generar una ganancia por las fluctuaciones a corto plazo en el precio o en el margen de intermediación. Se considera que un activo financiero se posee para negociar cuando:
|
Para los instrumentos de patrimonio que no se mantengan para negociar, ni deban valorarse al coste, la empresa puede realizar la elección irrevocable en el momento de su reconocimiento inicial de presentar los cambios posteriores en el valor razonable directamente en el patrimonio neto. En todo caso, una empresa puede, en el momento del reconocimiento inicial, designar un activo financiero de forma irrevocable como medido al valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias, y que en caso contrario se hubiera incluido en otra categoría, si haciéndolo elimina o reduce significativamente una incoherencia de valoración o asimetría contable que surgiría en otro caso de la valoración de los activos o pasivos sobre bases diferentes.
Después del reconocimiento inicial la empresa valorará los activos financieros comprendidos en esta categoría a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias. 3.7.1.2. Activos financieros a coste amortizado Un activo financiero se incluirá en esta categoría, incluso cuando esté admitido a negociación en un mercado organizado, si la empresa mantiene la inversión con el objetivo de percibir los flujos de efectivo derivados de la ejecución del contrato, y las condiciones contractuales del activo financiero dan Iugar, en fechas especificadas, a flujos de efectivo que son únicamente cobros de principal e intereses sobre el importe del principal pendiente. Los flujos de efectivo contractuales que son únicamente cobros de principal e interés sobre el importe del principal pendiente son inherentes a un acuerdo que tiene la naturaleza de préstamo ordinario o común, sin pequicio de que la operación se acuerde a un tipo de interés cero o por debajo de mercado. Así, sería consustancial con tal acuerdo un bono con una fecha de vencimiento determinada y por el que se cobra un tipo de interés de mercado variable, pudiendo estar sujeto a un límite. Por el contrario, no cumplirían esta condición los instrumentos convertibles en instrumentos de patrimonio neto del emisor; préstamos con tipos de interés variables inversos (es decir, un tipo que tiene una relación inversa con los tipos de interés del mercado); o aquellos en los que el emisor puede diferir el pago de intereses si con dicho pago se viera afectada su solvencia, sin que los intereses diferidos devenguen intereses adicionales. La gestión de un grupo de activos financieros para obtener sus flujos contractuales no implica que la empresa haya de mantener todos los instrumentos hasta su vencimiento; se podrá considerar que los activos financieros se gestionan con ese objetivo aun cuando se hayan producido o se espere que se produzcan ventas en el futuro. A tal efecto, la empresa deberá considerar la frecuencia, el importe y el calendario de las ventas en ejercicios anteriores, los motivos de esas ventas y las expectativas en relación con la actividad de ventas futuras. La gestión que realiza la empresa de estas inversiones es una cuestión de hecho y no depende de sus intenciones para un instrumento individual. Una empresa podrá tener más de una política para gestionar sus instrumentos financieros, pudiendo ser apropiado, en algunas circunstancias, separar una cartera de activos financieros en carteras más pequeñas para reflejar el nivel en que la empresa gestiona sus activos financieros. Con carácter general, se incluyen en est categoría los créditos por operaciones comerciales y los créditos por operaciq o comerciales: |
Al menos al cierre del ejercicio, deberán efectuarse las correcciones vaIorativa‹: necesarias siempre que exista evidencia objetiva de que el valor de un activo financiero, o de un grupo de ‹activos financieros con similares características de riesgo valorados colectivamente, se ha deteriorado como resultado de uno o más eventos que hayan ocurrido después de su reconocimiento inicial y que ocasionen una reducción o retraso en los flujos de efectivo estimados futuros, que pueden venir motivados por la insolvencia del deudor. La pérdida por deterioro del valor de estos activos financieros será la diferencia ‹entre su valor en libros y el valor actual de los flujos de efectivo futuros, incluidos, en su caso, los procedentes de la ejecución de las garantías reales y personales, que se estima van a generar, descontados al tipo de interés efectivo› calculado en el momento de su reconocimiento inicial. Para los activos financieros a tipo de interés variable, se empleará el tipo de inter‹ús efectivo que corresponda a la fecha de cierre de acuerdo con las condiciones contractuales. En el cálculo de las pérdidas por deterioro de un grupo de activos financieros se podrán utilizar modelos basados en fórmulas o métodos ‹'stadísticos. Las correcciones de valor por deterioro, así como su reversión cuando el importe ble dicha pérdida disminuyese por causas relacionadas con un evento posterior, se reconocerán como un gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias. La reversión del deterioro tendrá como límite el valor en libros del activo que estaría reconocido en la fecha de reversión si no se hubiese registrado el deterioro del vaI‹›r. No obstante, como sustituto del valor actual de los flujos de efectivo futuros se pue‹Je utilizar el valor de mercado del instrum , siempre que éste sea lo suficientemente fiable como para considerarlo representativo del valor que pudi r perarlaempresa. - |
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