Nippon Prologis Reit, Inc. · TSE:3283
Nippon Prologis Reit — 第8期（2016年11月期） Earnings Presentation
59 slides from Nippon Prologis Reit's earnings presentation, Mar 2, 2017
Slide 1: 第8期（2016年11月期）個人投資主向け決算説明会資料
2017年 3月2日 日本プロロジスリート投資法人 第8期（2016年11月期） 個人投資主向け決算説明会資料 プロロジス・リート・マネジメント株式会社
Slide 2: Contents（目次）
Contents（目次） Ⅰ. 第8期（2016年11月期）運用ハイライト 1 Ⅱ. 第5回公募増資と新規取得物件について 6 Ⅲ. 第8期（2016年11月期）の業績 9 Ⅳ. 第9期（2017年5月期）及び第10期（2017年11月期）の業績予想 12 Ⅴ. 日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について 14 Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況 25 Ⅶ. 成長戦略 30 Ⅷ. プロロジス・グループによるコミットメント 33 Ⅸ. Appendix 38 • 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所 上場規則に基づく開示書類や運用報告書ではありません。
Slide 3: Ⅰ. 第8期（2016年11月期）運用ハイライト
Ⅰ. 第8期（2016年11月期） 運用ハイライト
Slide 4: エグゼクティブ・サマリー
Ⅰ. 第8期（2016年11月期）運用ハイライト エグゼクティブ・サマリー ▌ 一口当たり分配金(1)の安定的な成長 • 第8期実績： 4,195円（予想比+39円） • 一口当たり分配金は上場来8期連続上昇 ▌ ポートフォリオの高稼働率の維持と着実な賃料増額改定の実施 • 第8期平均稼働率：97.3%、第8期平均改定賃料変動率：2.0 % • 8期連続の賃料増額改定を実現 ▌ 着実な外部成長の実現 • 2016年12月に第5回公募増資を行い、3物件･306億円を取得 ▌ 引き続き充実したスポンサー・パイプライン • スポンサーより、建築工事着工済の3物件について追加で優先交渉権を取得 • 現
Slide 5: 1口当たり分配金の安定的な成長
Ⅰ. 第8期（2016年11月期）運用ハイライト 1口当たり分配金の安定的な成長 第8期実績：4,195円（前期比＋4.7%、予想比＋0.9%） 1口当たり分配金（一時効果調整後）は上場来8期連続上昇 1口当たり分配金 (1) 1口当たり分配金（一時効果調整後）(1)(2) （円） （円） 4,500 4,500 4,000 4,000 3,500 3,500 4,195 4,135 3,000 2,000 4,006 3,000 4,070 3,920 3,942 3,890 3,925 3,942 3,761 3,793 3,742 3,782 3,637 3,275 1,500
Slide 6: ポートフォリオの運営
Ⅰ. 第8期（2016年11月期）運用ハイライト ポートフォリオの運営 高稼働率を維持しつつ着実な賃料増額改定を実施 第8期のリース更改状況(1) 第8期の稼働率推移(3) 第8期平均稼働率 第8期中に契約期間が満了した約156,000㎡（総賃貸可能面積の約7.2%）に 97.3% ついて （%） 長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング活動中 100 83% 14% 3% 97.4 97.9 97.1 97.1 97.0 97.2 98 再契約済 新規契約済 96 88% 12% 94 賃料増額 賃料据置 賃料減額 92 80% 15% 5% 90 6月 7月 8月 9月 10月 11
Slide 7: 着実な外部成長の実現と豊富なパイプライン
Ⅰ. 第8期（2016年11月期）運用ハイライト 着実な外部成長の実現と豊富なパイプライン 第5回公募増資を行い、3物件306億円を新規取得 スポンサーより建築工事着工済の3物件について追加の優先交渉権が付与され、優先交渉権取得済物件は現在合計8物件 2016年12月 2016年12月 優先交渉権 優先交渉権取得済 5物件 新規取得 3物件 新規取得 3物件 57,118㎡ 28,192㎡ ＊64,406㎡ プロロジスパーク成田3 プロロジスパーク成田1-D プロロジスパーク市川3 （千葉県山武郡） （千葉県成田市） （千葉県市川市） 34,091㎡ 102,593㎡ 58,960㎡
Slide 8: Ⅱ. 第5回公募増資と新規取得物件について
Ⅱ. 第5回公募増資と新規取得物件について
Slide 9: オファリングと新規取得物件の概要
Ⅱ. 第5回公募増資と新規取得物件について オファリングと新規取得物件の概要 公募増資の概要 新規取得物件の概要 グローバル・オファリング 取得価格の合計 平均鑑定NOI利回り(2) オファリング形態 （Reg S＋U.S.144A） 発行決議日 2016年12月5日 306億円 5.1% 条件決定日 2016年12月12日 平均築年数 平均賃貸借残存期間 発行価格 1口当たり 222,460円 オファリングの総額 136億円 2.5年 11.3年 新規取得物件：プロロジスグループが開発したAクラス物流施設 マルチ グローバル グローバル BTS グローバル BTS マーケット マーケット テ
Slide 10: 公募増資と新規物件取得の効果
Ⅱ. 第5回公募増資と新規取得物件について 公募増資と新規物件取得の効果 投資口の経済的価値の継続的向上 資産規模（取得価格の合計） 1口当たり分配金（一時効果調整後） (1) 第4回公募増資の効果：3.1% （億円） 第5回公募増資の効果：2.0% 5,000 リファイナンス効果 ：0.5% xx 2016年新規取得物件 賃料増額等その他 ：0.7% 合計727億円 4,778 (JPY) （円） 4,500 4,190 2016年12月 3,942 4,000 新規取得物件 3,500 306億円 4,500 3,000 2,500 2016年3月 2,000 新規取得物件 1,500
Slide 11: Ⅲ. 第8期（2016年11月期）の業績
Ⅲ. 第8期（2016年11月期）の業績
Slide 12: 第8期決算ハイライト
Ⅲ. 第8期（2016年11月期）の業績 第8期決算ハイライト Asset（資産の部） Equity（純資産の部） Debt（負債の部） • 資産規模(1) 4,471億円 • 時価総額 4,363億円 • 有利子負債残高 1,768億円 （2016年12月末日現在 4,778億円） （2016年12月末日現在 4,546億円） （2016年12月末日現在 1,902億円） 物流系J-REIT最大 J-REIT全体の7位 • LTV(7) 38.4 % • 含み益(2) 826億円 • 1口当たり分配金(5) （第9期末予想 39.0 %） 含み益率 19.1 % 第8期実績 4,195円 第
Slide 13: 第8期決算概要
Ⅲ. 第8期（2016年11月期）の業績 第8期決算概要 第8期 第7期 （2016年11月期） （2016年5月期） • 引き続き安定した高い稼働率を維持 予想（A） 実績（B） （B）－（A） 実績 • 期中平均稼働率： 97.3 % （2016年7月14日時点） • 期末稼働率： 97.2 % 運用状況（百万円） • 第7期中（2016年3月）に取得した4物件 営業収益 15,705 15,639 △65 14,866 （421億円）からの収益が通期に寄与 営業利益 7,672 7,712 +39 7,288 経常利益 6,708 6,780 +72 6,235 当期純利益 6,707
Slide 14: Ⅳ. 第9期及び第10期の業績予想
Ⅳ. 第9期（2017年5月期）及び 第10期（2017年11月期）の業績予想
Slide 15: 第9期及び第10期の業績予想
Ⅳ. 第9期（2017年5月期）及び第10期（2017年11月期）の業績予想 第9期及び第10期の業績予想 第8期 第9期 第10期 • 引き続き安定した高い稼働率を想定 （2016年11月期） （2017年5月期） （2017年11月期） 当初予想 前回予想 • 第9期平均稼働率： 97.8% 実績(A) （2016年7月14日時点） （2016年12月5日時点） 予想(B) (B) － (A) 予想 • 第10期平均稼働率： 97.8% 運用状況（百万円） • 1口当たり予想分配金 営業収益 15,639 15,623 16,563 16,563 +924 16,692 営業利益 7,71
Slide 16: Ⅴ. 日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について
Ⅴ. 日本プロロジスリート投資法人の 特徴と現状について
Slide 17: 日本プロロジスリート投資法人の特徴
Ⅴ. 日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について 日本プロロジスリート投資法人の特徴 1. Aクラス物流施設への重点投資 2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する 収益の安定性 4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 5. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 投資主価値の最大化を実現 15
Slide 18: Aクラス物流施設への重点投資
① Aクラス物流施設への重点投資 36物件のAクラス物流施設から成る安定的なポートフォリオ 取得価格の合計： 4,778 億円 平均NOI利回り： 5.4 %(2) /5.5%(3) 平均築年数： 6.7 年 ポートフォリオPML値： 1.2 %(4) 第1期（2013年5月期） 第2期（2013年11月期） 第3期（2014年5月期） 第4期（2014年11月期） 第7期（2016年5月期） 第9期（2017年5月期） 上場時取得資産 第1回公募増資時取得資産 第2回公募増資時取得資産 第3回公募増資時取得資産 第4回公募増資時取得資産 第5回公募増資時取得資産 M-01 プロロジスパーク市
Slide 19: ポートフォリオの特性
① Aクラス物流施設への重点投資 ポートフォリオの特性 物件タイプ別 エリア別 ：第8期末保有物件 3.3% 1.4% 22.2% 4.0% ：第9期取得物件 M ：マルチテナント型物流施設 B ：ビルド・トゥ・スーツ型物流施設 ：グローバル・マーケット ：リージョナル・マーケット 36.1% 55.1% B-10 77.8% M-06 M-08 マルチテナント型 関東エリア 関西エリア M-19 M-20 中部エリア 東北エリア M-21 ビルド・トゥ・スーツ型 九州エリア B-11 B-03 M-01 B-04 M-22 築年数別 賃貸可能面積別 B-05 M-12 13.9% 16.3%
Slide 20: 首都圏における保有物件とパイプライン物件
② プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 首都圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2017年2月28日現在 18
Slide 21: 近畿圏における保有物件とパイプライン物件
② プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 近畿圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2017年2月28日現在 19
Slide 22: 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン 開発資金の還流 保有 運用 開発 運営 日本におけるAクラス物流施設の開発・運営のパイオニア 物流施設特化型のプライムリート 明確な役割分担 先進的な物流施設の開発・運営業務を担う 物流施設の安定的な運用を行う プロロジス・グループ 安定稼働物件の提供と開発資金の還流の関係を維持 日本プロロジスリート 資産規模の拡大と投資主価値の向上に努める 投資法人 安定稼働物件の提供 させながらビジネスの継続的な成長を図る 優先交渉権取得済物件 開発中・計画中資産 着工済資産につい
Slide 23: テナント及び賃貸借契約満了時期の分散
③ Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 テナント及び賃貸借契約満了時期の分散 テナント分散状況（賃貸面積ベース）(1) 日通・パナソニック 佐川グローバル 7.2% 2.5% 髙山 1.5% ロジスティクス ロジスティクス スズケン 4.3% MonotaRO 2.1% キユーソー流通システム 1.5% 楽天 4.1% 日本通運 2.0% エス・ディ・ロジ 1.4% 総テナント社数 キリングループ スタートトゥデイ 4.1% 日立物流コラボネクスト 2.0% 1.4% ロジスティクス 132社 ニプロ 3.3% ミスミ 1.9% ダイキン工業 1.4% ジャパ
Slide 24: 着実な賃料改定と高稼働率の維持
③ Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 着実な賃料改定と高稼働率の維持 賃料改定状況の推移 (1) 稼働率の推移 （%） （千m2） （%） 平均改定賃料変動率（左軸） 期中平均 期末 (8) 100 6 賃貸借契約期間満了を迎えた面積（右軸） +5.2 300 98.2 98.8 98.6 98.6 98.6 98.3 98.0 97.3 5 250 98 +4.1 98.7 4 +3.3 200 97.8 97.9 97.6 98.4 97.7 97.8 97.2 96 3 150 +3.1 +2.0 94 2 100 +2.0 (7) 92 1 +1.9
Slide 25: 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営
④ 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 財務ハイライト 平均負債コスト(2)及び平均負債年数の推移 格付（JCR） LTV(3) 借入余力(4) （%） 平均負債コスト 平均負債年数 （年） 1.5 1.3 1.2 1.2 8.0 1.1 1.1 AA（安定的） 39.0% 約1,000億円 1.0 1.0 6.8 7.0 6.4 6.6 6.6 6.3 6.3 長期負債比率 固定金利負債比率 平均負債残存年数(5) 0.5 6.0 0.0 5.0 96.3% 95.8% 4.2年 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 2016年 12月20日 現在 返済期限の分散状況 有利子負債の
Slide 26: 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制
⑤ 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 ▌ プロロジス・グループによるセイムボート出資(1) 発行済投資口数の約15%を継続的に保有 ▌ 投資主価値と連動した運用報酬体系の採用 期中報酬 取得・譲渡報酬 期中運用報酬Ⅰ 期中運用報酬Ⅱ 取得報酬 譲渡報酬 当期純利益 譲渡価格×0.5%（上限料率） NOI 取得価格×1.0%（上限料率） （利害関係者に対する譲渡に係る （期中運用報酬Ⅱ等控除前） × （利害関係者からの取得に係る 料率は0.25%（上限料率）） × 7.5%（上限料率） 料率は0.5%（上限料率）） 譲渡損を計上する場合、譲渡報酬は 6%（上限料率） 支払われない
Slide 27: Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況
V1. it REDE SX —T Vv ROB
Slide 28: 先進的物流施設の需要を牽引するドライバー
Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況 先進的物流施設の需要を牽引するドライバー 電子商取引市場規模の推移 物流会社による3PL事業の売上高推移(1) （億円） （2011=100） 130 160,000 140,000 120 120,000 100,000 110 80,000 100 60,000 40,000 90 20,000 0 80 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2011 2012 2013 2014 2015 電子商取引普及率の比較 • 先進的物流施設へ需要は、成長を続ける 14% 日本 英国 米国 12.6% Eコマース産業と3PL事業が牽引 11.
Slide 29: 先進的物流施設の供給動向とストック
Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況 先進的物流施設の供給動向とストック 全国における賃貸用先進的物流施設の供給動向(2) （千m2） 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 予想 予想 累計約17百万m2 先進的物流施設のストック 先進的物流施設 先進的物流施設 • 賃貸用大型・先進的物流 1.9% 3.5% 施設の2016年末までの供 給量は約17百万㎡ その他 その他 • これらの
Slide 30: 需要動向の推移
Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況 需要動向の推移 首都圏における物流施設の需給動向の推移(1) （千m2） 首都圏 1,800 1,600 • 2015年までに約10百万㎡が供給 1,400 され順調に消化 1,200 1,000 • 2016年、2017年の予想供給量は 800 約3百万㎡で全ストックの約20% 600 400 200 近畿圏 0 • 2015年までに約2.8百万㎡が供給 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 され順調に消化 新規供給面積 新規需要面積 予想(2) • 2016年、20
Slide 31: 大型マルチテナント型物流施設の需給と空室率の状況
Ⅵ. 物流不動産マーケットの概況 大型マルチテナント型物流施設の需給と空室率の状況 首都圏における空室率の推移(1) （%） （千㎡） 15 600 首都圏 • 2016年完成物件は70%以上が 10 400 リース契約済み 6.8% 5 200 • 2016年12月末時点の空室率： 3.0% 6.8%（築1年以上物件は3.0%） 0 0 • 2016年末から2017年に向けて空 室率は低下の見通し (5) (200) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2013年 2014年 2015年 2016年(2) 2
Slide 32: Ⅶ. 成長戦略
Ⅶ. 成長戦略
Slide 33: 今後の成長戦略及び成長イメージ
Ⅶ. 成長戦略 今後の成長戦略及び成長イメージ 成長戦略 資産規模と分配金の成長 1口当たり分配金の着実な 外部成長戦略 （億円） グラフ タイトル 上昇を目指します 6,000 45 • 継続的かつ豊富なパイプライン 4,135円 の確保 4,070円 3,890円 3,925円 3,942円 • 優良なAクラス物流施設を適正な 3,782円 40 価格で取得 3,637円 3,275円 35 内部成長戦略 4,000 1口当たり 中期的に 分配金（1） 資産規模6,000億円を • 賃料ギャップを適切に捉えた 30 目指します 賃料改定 • 高稼働率の維持 25 4,778億円 4,471
Slide 34: まとめ
Ⅶ. 成長戦略 まとめ ▌ Aクラス物流施設のみからなる4,778億円のポートフォリオを安定運用 • 平均NOI利回り5.4%、平均築年6.7年、ポートフォリオPML値は1.2% ▌ 1口当たり分配金、1口当たりNAVは着実に向上 • 上場以来4年で、1口当たり分配金（一時効果調整後）は26.3%、1口あたりNAVは67.8%上昇 ▌ 引き続き充実したスポンサー・パイプライン • 優先交渉権付与物件と開発中・計画中物件の合計で、14物件1,900億円を超えるスポンサーのパイプライン ▌ マーケットの需要は底堅く着実な賃料改定を実施 • 上場後8期連続の平均賃料増額改定を実現 • 第9期・第10
Slide 35: Ⅷ. プロロジス・グループによるコミットメント
Ⅷ. プロロジス・グループによる コミットメント
Slide 36: プロロジス・グループによるコミットメント
Ⅷ. プロロジス・グループによるコミットメント プロロジス・グループによるコミットメント 本投資法人の基本理念 本投資法人は、ブロロジス・グループのサポートを活用して、着実な資産規模の拡大とその価値の向上に努めます。そして、物流施設の堅実な運営を行うことによ り、貨貸借契約の直接の当事者であるテナントだけでなく、荷主を含む物流施設の利用者、消費者及び地域社会などの様々なステークホルダーと良好な関係を構築 していき、これにより投資主価値の最大化を実現することを目指します プロロジス・グループは、本投資法人を通じ、以下の3つのコミットメントを持っています Aクラス物流施設の供給による我が国の物
Slide 37: 物流機能発展と地域貢献へのコミットメント
Ⅷ. プロロジス・グループによるコミットメント 物流機能発展と地域貢献へのコミットメント 株式会社プロロジス（プロロジス・グループ）の日本における物流不動産の開発実績の推移 日本におけるAクラス物流施設の開発・運営のパイオニアとして、83物件、約488万㎡を開発 （m2） （物件数） ビルド・トゥ・スーツ型開発面積 81 83 5,000,000 90 マルチテナント型開発面積 76 開発物件数（右軸） 67 70 75 4,000,000 63 56 58 54 60 50 3,000,000 38 45 2,000,000 25 30 16 1,000,000 8 15 5 1 0 0
Slide 38: カスタマーへのコミットメント
Ⅷ. プロロジス・グループによるコミットメント カスタマーへのコミットメント 災害時などにカスタマーの事業継続をサポートする取組み 免震構造の採用 地下水浄化システム、地下貯留槽の導入 災害用発電機の導入 全館に緊急地震速報システムの導入 備蓄倉庫の整備 防災センターへの衛星電話の設置 アメニティの充実 カスタマー向けイベント コンビニエンスストアの設置 シャトルバスの運営 ファミリーフェスタ開催 夏祭り開催 レストランの設置 BBQイベント開催 36
Slide 39: 本投資法人の投資主へのコミットメント
Ⅷ. プロロジス・グループによるコミットメント 本投資法人の投資主へのコミットメント ポートフォリオの安定的な運営と継続的な成長により投資主価値の最大化を目指します 資産規模の推移 1口当たり分配金（一時効果調整後）(1)(2) 1口当たりNAV (1)(3) （億円） （円） （円） 6,000 4,500 200,000 5,500 5,000 4,000 4,500 150,000 4,000 184,853 3,500 3,500 179,461 166,533 3,000 100,000 160,746 4,135 151,865 2,500 4,070 4,778 3,000
Slide 40: Ⅸ. Appendix
| tent _ jt | tet el IX. Appendix
Slide 41: 第8期（2016年11月期）貸借対照表
Ⅸ. Appendix 第8期（2016年11月期） 貸借対照表 資産の部 第7期末（千円） 第8期末（千円） 負債の部 第7期末（千円） 第8期末（千円） I 流動資産 I 流動負債 現金及び預金 17,394,480 22,486,471 営業未払金 856,555 1,207,293 信託現金及び信託預金 3,302,017 3,606,415 短期借入金 7,000,000 7,000,000 営業未収入金 387,375 469,750 １年内返済予定の長期借入金 - 2,000,000 前払費用 311,309 282,017 未払金 431,428 367,598 繰延税金資産
Slide 42: 第8期（2016年11月期）損益計算書
Ⅸ. Appendix 第8期（2016年11月期） 損益計算書 第7期（千円） 第8期（千円） 第7期（千円） 第8期（千円） 営業収益 特別利益 賃貸事業収入 13,849,474 14,452,576 助成金収入 20,720 - その他賃貸事業収入 1,017,058 1,187,237 特別利益合計 20,720 - 営業収益合計 14,866,532 15,639,813 税引前当期純利益 6,255,976 6,780,967 営業費用 法人税、住民税及び事業税 821 843 賃貸事業費用 6,189,427 6,449,921 法人税等調整額 13 △1 資産運用報酬 1,2
Slide 43: ポートフォリオ一覧
Ⅸ. Appendix ポートフォリオ一覧 物件 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資 築年数 鑑定NOI 実績NOI 物件名称 所在地 稼働率 PML値 施工者 番号 （百万円） （百万円） （㎡） 比率 （年） 利回り(2)（%） 利回り(3)（%） M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 41,000 125,014 7.1% 8.1 5.3% 5.0% 93.0% 0.6% 鹿島建設 M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 31,900 113,471 5.8% 7.6 5.3% 5.5% 95.0% 0.8% フジタ M-03 プロロジ
Slide 44: 鑑定評価の概要
Ⅸ. Appendix 鑑定評価の概要 第8期末 第7期末 物件 取得価格 鑑定価格（百万円） 直接還元利回り（%） 物件名称 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 番号 （百万円） 第7期末との差 第7期末との差 （百万円） （百万円） （百万円）(1) （%）(1) M-01 プロロジスパーク市川1 33,900 41,000 900 4.2 -0.1 32,876 8,123 40,100 4.3 M-02 プロロジスパーク座間1 27,900 31,900 200 4.6 0.0 26,597 5,302 31,700 4.6 M-03 プロロジスパーク川島 25,600 31,7
Slide 45: 有利子負債明細
Ⅸ. Appendix 有利子負債明細 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限(2) 摘要 （百万円） 短期 基準金利（全銀協1ヶ月日本円TIBOR） 2016年 2017年 三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行 7,000 借入金 ＋0.175% (3) 3月3日 3月3日 2013年 2017年 三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、農林中央金庫、りそな銀行 2,000 0.8435%(4) 6月13日 6月13日 三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友信託銀行、みずほ銀行、 2013年 2018年 三菱ＵＦＪ信託銀行、あおぞら銀行 23,300 0.7376%(4)
Slide 46: 投資主の状況
Ⅸ. Appendix 投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主要投資主 15.1% 発行済 所有 順位 名称 投資口数 投資口数 35.5% に対する割合(2) 3.0% 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 1 281,601 15.28% （信託口） 1,841,950口 プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的 2 275,990 14.98% 会社 1.4% 45.0% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 3 168,547 9.15% （信託口） プロロジス・グループ 277,990口 個人・その他 56,175口 資産管理サービス信託銀行株式会社 4 124,115 6.7
Slide 47: 新規取得物件の概要
Ⅸ. Appendix 新規取得物件の概要 M-24 プロロジスパーク成田3 免震 (2) B-11 プロロジスパーク古河１ 免震 (2) 各階にトラックバースが設置されており、上り下り専用のランプウェイにより40フィートコンテナト 1階の2面にトラックバースが設置されており、庫内には垂直搬送機4基、荷物用エレベータ2基が備えられて レーラーが直接上層階までアクセスすることが可能。倉庫スペース前面の車路には、入居テナントが いるため配送利便性を確保 利用できる荷捌きスペースを設置 入居テナントのBCP（事業継続計画）の観点から免震構造が採用されており、環境負荷低減への取組みとし
Slide 48: 環境への取組み～太陽光発電システムの導入
Ⅸ. Appendix 環境への取組み～太陽光発電システムの導入 2009年 プロロジスの日本初となる太陽光発電システムを「プロロジスパーク座間1」に導入 2013-2016年 プロロジス・グループでは日本全国25施設で太陽光発電システムを導入 合計発電出力：31.9MW（2016年12月末日現在） (1) 2.1MW 2.3MW 2.2MW 1.0MW 1.2MW 1.2MW 1.2MW 1.2MW 1.0MW 0.6MW プロロジスパーク川島 プロロジスパーク市川1 プロロジスパーク大阪4 プロロジスパーク座間1 プロロジスパーク尼崎1 プロロジスパーク海老名 プロロジスパーク北本 プロロ
Slide 49: 日本プロロジスリート投資法人の概要～上場来の歩み
Ⅸ. Appendix 日本プロロジスリート投資法人の概要～上場来の歩み プロロジスパーク市川1 プロロジスパーク東京大田 プロロジスパーク習志野4 プロロジスパーク大阪2 第1期 第2期 第3期 第4期 2012年 2013年 2014年 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2012年11月7日 2013年2月14日 2013年6月10日 2013年12月2日 2016年3月3日 2014年9月1日 2016年12月7日 • 投資法人設立 • 東京証券取引所 • 第
Slide 50: プロロジス・グループの概要
Ⅸ. Appendix プロロジス・グループの概要 グローバルのプロロジス 日本のプロロジス ～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流施設開発のパイオニア～ • 2002年から2016年12月末日までの間に全国で83物件、 • 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券 約488万m2 (1)の物流施設を開発 取引所に上場（創業30年超、本社サンフランシスコ） • 日本における先進的大型物流施設の開発シェアは約29% • 世 界 20 ヶ 国 で 約 6,200 万 m2 、 約 3,300 棟 の 物 流 施 設 を （第1位） 開発・所有・運営 • 物流不動
Slide 51: Prologis, Inc. について
Ⅸ. Appendix Prologis, Inc. について 概要 業績推移(3) 上場市場 ニューヨーク証券取引所（NYSE：PLD） 損益計算書 （単位：百万米ドル） 2013/12 2014/12 2015/12 2016/12 本社： Pier 1, Bay 1, San Francisco, California 94111, U.S.A. 本社所在地 業務本部：4545 Airport Way, Denver, Colorado 80239, U.S.A. 売上高 1,750 1,760 2,197 2,533 業務内容 物流施設（倉庫・物流センター）の所有、運営及び開発 対前年
Slide 52: Aクラス物流施設について
Ⅸ. Appendix Aクラス物流施設について ▌ 本投資法人が考えるAクラス物流施設 1. 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する 2. 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している 3. 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね1フロア 5,000㎡超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高（概ね5.5m以 上）、柱間隔（概ね10m以上）が確保されている 4. 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備
Slide 53: Aクラス物流施設における作業の効率性
Ⅸ. Appendix Aクラス物流施設における作業の効率性 従来型倉庫における作業イメージと 入庫：173秒 入庫／出庫にかかる作業時間 出庫：173秒 プロロジスのマルチテナント型施設における作業イメージ 入庫：107秒 出庫：105秒 5.5m 10m 11m バース奥行：13m 倉庫内部は 高床式バースは高さ1m／奥行きは13m 基本的に10m x 11m のスパンを確保 要所にドッグレベラーを装備 4.5m スパン：14m 10トントラックおよび40フィートコンテナトレーラーによる 各階車路は13m～14mのスパン／ 各階への直接アクセスを可能とするランプウェイ シャッター高さは4.
Slide 54: 利益超過分配を実施する理由について
Ⅸ. Appendix 利益超過分配を実施する理由について 物流施設とオフィスビルの比較 減価償却とは 建物・設備等の固定資産は経年に伴いその価値が減少していくため、価値の減少分 物流施設 オフィスビル について、耐用年数（資産の用途毎に法律等で定められた使用可能期間）に応じて 毎年費用として計上すること（減価償却）ができる。 この費用を減価償却費という。これは現金支出を伴わない費用であるため、相当分 のキャッシュフローが現金として資産保有者の手元に残ることになる。 一般的に減価償却費の使途は資本的支出に充当されることが多いが、物流施設の場 合、資本的支出が比較的少額で済むという特徴があるので
Slide 55: 第8期利益超過分配の仕組み
Ⅸ. Appendix 第8期利益超過分配の仕組み 収益 費用 144億円 77億円 （内、減価償却費） 自由に活用可能 残余となる手元現金 28.5% ※現金の支出を な現金 24億円 伴わない費用 利益超過分配金 33億円 33億円 活用方法 会 9億円 計 期 間 当期純利益 中 ほぼすべてが 利益分配金 に 資本的支出 分配金支払い 蓄 に充当される 積 さ 67億円 れ 67億円 67億円 る 借入金の返済資金 現 金 新規物件取得 本投資法人の 会計期間中に 投資主の皆様に 残余となる 収支のイメージ 蓄積される現金 お支払いする分配金 手元現金の活用方法 使途の考え方 53
Slide 56: 不動産価値維持・向上のための資本的支出
Ⅸ. Appendix 不動産価値維持・向上のための資本的支出 ▌ 計画的修繕の実施 ▌ 防災対策工事の推進 • 物件の機能性の維持・向上 • 大災害発生時のBCP機能をさらに向上 • 外壁塗装や各種設備更新 • カスタマーの事業再開の迅速化を実現 プロロジスパーク東京大田 長期修繕後・共用棟（イメージ図） 受水槽 ▌ 省エネルギー対策の推進 • 館内照明器具を段階的にLED化 • 節電と共に温室効果ガス排出量削減 を実現 長期修繕後・エントランス（イメージ図） 長期修繕後・外観（イメージ図） LED化 54
Slide 57: 過去の利益超過分配と資本的支出の比較
Ⅸ. Appendix 過去の利益超過分配と資本的支出の比較 （百万円） 3,500 3,000 内部 2,500 内部 留保 47.9% 留保 53.0% 内部 内部 1,764 1,498 留保 55.6% 留保 54.4% 2,000 1,626 1,596 減価 減価 減価 減価 償却費 1,500 償却費 資本的 3,326 償却費 償却費 資本的 資本的 3,129 支出 16.2% 2,926 2,935 資本的 507 支出 18.5% 支出 10.4% 支出 17.1% 615 1,000 303 503 利益 利益 利益 利益 超過 35.9% 超過 500 超過 34.1
Slide 58: 一時的利益超過分配について
Ⅸ. Appendix 一時的利益超過分配について • 本投資法人が実施する継続的利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処にして、 総合的に判断して決定します • 新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が生じ、一時的に1口当たり分配金の金額が一定 程度減少することが見込まれる場合において、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額を、一時的利 益超過分配として、分配することができるものとします ▌ 一時的利益超過分配（1口当たり分配金の金額の平準化に
Slide 59: 資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社
資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号、一般社団法人投資信託協会会員）
Nippon Prologis REIT — 第8期（2016年11月期） Earnings Presentation on 6ix