Slide 1: 日本プロロジスリート投資法人 運用状況報告会 説明資料
日本プロロジスリート 投資法人 運用状況報告会 説明資料 2026年8月27日 プロロジスパーク千葉2
Slide 2: 目次
目次 1. 第27期（2026年5月期）決算ハイライト 3 2. 経営環境と今後の成長戦略 8 3. DPU成長目標と決算ハイライト（再掲） 19 4. Appendix 23 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場 規則に基づく開示書類や運用報告書ではありません。 2026年8月27日時点で、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等 を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資な されるようお願いいたします。 本投資
Slide 3: 第27期（2026年5月期）決算ハイライト
第27期（2026年5月期）決算ハイライト 第27期（2026年5月期）決算ハイライト 1 上場来最大の賃料上昇を達成、賃料成長の更なる加速を目指す 2 東京及び大阪の物流不動産市場の需給バランスが大きく改善 3 金利上昇局面において盤石なデットコストコントロールが可能 4 巡航DPU成長目標の達成に向けて前進 3
Slide 4: 決算概要
第27期（2026年5月期）決算ハイライト 決算概要 1口当たり分配金 NOI 鑑定LTV 1,928 円 24,351 百万円 28.5 ％ （予想比：+0.4% 前期比：+0.4%） （予想比：+0.1% 前期比：▼1.0%） （2026年5月末日時点） 期中平均稼働率 平均改定賃料変動率 時価総額 98.0 ％ +7.0 ％ 7,155 億円 （2026年5月末日時点） 4
Slide 5: 上場来最大の賃料上昇を達成
第27期（2026年5月期）決算ハイライト 積極的な改定交渉と市場改善により、上場来最大の賃料上昇を達成 2026年通年で6％以上の賃料上昇を目指す 賃貸借契約期間満了又は満了予定の面積の内訳 (2) 契約期間満了又は満了予定の面積の割合（左軸） 期中平均稼働率（右軸） 98.9% 98.6% 98.0% 98.4% 98.6% 16% 97.5% 97.8% 97.5% 98.3% 98.5% 98.6% 100% 第27期（2026年5月期） 長期契約済 リーシング活動中 14% 90% 98% 2% 12% 再契約 新規契約 10% 79% 21% 80% 賃料増額 賃料据置 8% 70
Slide 6: NOI：当期は概ね予想通りの着地
第27期（2026年5月期）決算ハイライト NOI ：当期は概ね予想通りの着地 翌期以降着実な内部成長達成の見込み NOI 賃料収入減 ▼46 賃料収入増 ＋299 賃料収入増 ＋134 百万円 水道光熱費純収入変動 ＋57 水道光熱費純収入変動 ＋13 水道光熱費純収入変動 ▼77 修繕費減（時期ずれ含む） ＋93 修繕費増（時期ずれ含む） ▼131 リーシング報酬増 ▼131 リーシング報酬減 ＋140 その他 ＋41 その他 ▼40 +56 (+0.2%) +14 +282 (+0.1%) (+1.2%) 24,633 24,690 24,590 24,337 24,351 第26期実績
Slide 7: DPU：着実な成長を実現
第27期（2026年5月期）決算ハイライト DPU ：収益性向上・デットコストコントロール・ 資本効率改善によりDPUの着実な成長を実現 DPU NOI変動 ＋2 NOI変動 ＋34 NOI変動 ＋7 預金利息収入増 ＋3 デットコスト増 ▼14 デットコスト増 ▼23 円 その他 ＋3 その他 ▼10 継続的利益超過分配増 ＋17 その他 ＋1 +2 +10 (+0.1%) +8 (+0.5%) (+0.4%) 1,938 1,940 1,928 1,920 1,920 第26期実績 第27期予想 第27期実績 第28期予想 第29期予想 (1) （2025年11月期） （2026年5月期）
Slide 8: 経営環境と今後の成長戦略
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Slide 9: 本投資法人の3つの成長戦略
経営環境と今後の成長戦略 本投資法人の３つの成長戦略 98%超の高稼働率を維持 内部成長 需給バランスの改善を捉え、賃料成長の加速を追求 CPI連動条項の導入加速とリース契約期間の短期化を推進 適切な環境での自己投資口取得の継続 資本政策 ペイアウトレシオの最適化 （財務戦略） 柔軟な借入期間の設定・変動金利導入等によるデットコストコントロール 資産入替による5期にわたる売却益還元の継続 外部成長 強靭なポートフォリオ構築のための資産入替 / 売却の継続 （資産入替） （ポートフォリオの1%以上/年を意識） 規律ある外部成長機会の探索 9
Slide 10: 需給バランスはボトムアウトし、賃料上昇加速フェーズへ
経営環境と今後の成長戦略 需給バランスはボトムアウトし、賃料上昇加速フェーズへ 2027年以降の新規供給は限定的となる見通し 首都圏及び近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の需給動向 (1) 予想供給量 (2) 空室率（全体）（左軸） 空室率（築1年以上）（左軸） 万㎡ 2026年 約173万㎡ 20% 新規供給面積（右軸） 新規需要面積（右軸） 300 2027年 約43万㎡ 250 15% 約147万㎡ 2028年 200 首都圏 10% 7.8% 150 100 5% 5.4% 50 0% 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Slide 11: 建築費の高騰が新規供給を大きく抑制
経営環境と今後の成長戦略 建築費の高騰が新規供給を大きく抑制 今後、クオリティの高い既存物件の価値は大きく上昇 倉庫の建築費推移 (1) 倉庫の着工床面積（過去12か月移動平均） 万㎡ 600 首都圏 近畿圏 140 建築費指数（倉庫） 急騰後 新規着工は 135 高止まり 急減 500 130 125 400 120 115 300 110 200 105 100 100 95 90 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 202
Slide 12: 空室率とマーケット賃料の見通しが大きく改善
経営環境と今後の成長戦略 空室率とマーケット賃料の見通しが大きく改善 新規供給減を主因としたマーケット環境の改善により、賃料上昇のペースが一段と加速 首都圏及び近畿圏におけるマーケット空室率の想定値 (1) 本投資法人のポートフォリオにおけるマーケット賃料の推移と 今後の想定値（同一物件ベース）(2) 14% 2025年Q2時点 2026年Q2時点 12% マーケット賃料上昇率（年間） 10.1% 10.4% 10.1% 9.4% +1.5% +0.2% +0.1% +0.5% +1.8% +2.3% +2.1% 10% 8.9% 首都圏 8% 7.8% 8.1% 8.0% 6% 7.5% 6
Slide 13: 賃料ギャップは拡大傾向
経営環境と今後の成長戦略 賃料ギャップは拡大傾向 マーケット賃料の上昇ペース加速により、ポートフォリオの賃料成長余地も拡大 マーケット賃料の推移（同一物件ベース）(1) マーケット賃料と再建築賃料の水準 ギャップ 約20% 上昇 圧力 賃料 ギャップ 約4~5% (2) (3) 第17期 第27期 現行賃料 マーケット賃料 再建築賃料 13
Slide 14: ポートフォリオのサブマーケット別パフォーマンス
経営環境と今後の成長戦略 ポートフォリオのサブマーケット別パフォーマンス 保有比率が最も高い関西エリアは需給環境良好。全てのサブマーケットで空室率が改善 ポートフォリオ ポートフォリオ 平均改定賃料 マーケット空室率 (4) マーケット 分散 空室率 変動率 (1) (2) (3) （上段：半年前 下段：直近） 4.0% 東京ベイエリア 4.5% 0.0% 8.9% 3.2% 4.4% 外環道エリア 12.4% 0.0% 5.7% 2.4% 9.6% 国道16号エリア 18.9% 1.1% 3.0% 7.6% 15.0% 圏央道エリア 26.1% 3.5% 4.3% 12.5% 4.2% 関西
Slide 15: インフレに打ち勝つポートフォリオの構築
経営環境と今後の成長戦略 インフレに打ち勝つポートフォリオの構築 3年を超えるリース契約には原則として賃料更改条項を導入し、高頻度での賃料上昇機会を確保 第27期に締結したリース契約の内訳 全リース契約における賃料更改形態 (1) (2) 条項なし 条項なし 5% 残存 15% 3年超 3年超 残存3年 賃料更改 3年以下 以下 条項 49% 賃料更改 47% 46% 条項 37% 賃料更改頻度アップのため、 全長期契約における賃料更改条項の導入と 3年を超える全てのリース契約には原則として 短期契約化によるタイムリーな賃料上昇を目指す 賃料更改条項（CPI自動連動条項 or 段階賃料）を導入
Slide 16: 事例紹介：需給環境を捉えた戦略的リーシング
経営環境と今後の成長戦略 事例紹介：需給環境を捉えた戦略的リーシング 新規需要の獲得と空室リスクの回避により、稼働率の維持と賃料上昇を実現 関西エリア 圏央道エリア 約7,500坪の新規契約 賃料上昇率＋9.1% 約9,000坪の増床（合計契約面積約25,000坪） CPI自動連動条項を導入 賃料上昇率＋4.5% • 需給が逼迫し優良物件に空きが少ない関西エリ • 100%稼働中のなか、大きな増床要望あり アにおいて、ワンフロアで効率良く配送可能な • 同物件内の縮小ニーズを捉えて空室リスクを 立地・スペックが評価され契約締結 回避し、賃料上昇を達成 • 通販会社が新たに開始し
Slide 17: 他J-REIT対比優位な財務基盤を活用
経営環境と今後の成長戦略 他J-REIT対比優位な財務基盤を活用 借入の短期化・変動金利化により盤石なデットコストコントロールを推進 固定金利比率と平均残存年数の比較 有利子負債の調達条件 J-REIT各社の有利子負債（2026年5月末時点） 固定金利比率 100% 固定化比率: 93.2% 業績予想の前提条件 本投資法人 残存年数: 4.1年 2027年 →大きな余力を確保 2025年 2026年 リファイナンス 5月末時点 リファイナンス 5月末時点 5月末時点 （想定） （想定） 有利子負債総額 362,300 29,900 362,300 49,100 362,300 90% or 調
Slide 18: 金利上昇環境・資本効率向上に対応する財務戦略
経営環境と今後の成長戦略 金利上昇環境・資本効率向上に対応する財務戦略 ・将来的な活用水準として「35%」を上限目途 レバレッジ戦略 （物件取得への活用はインプライド・キャップレートと比較して判断） ・継続的利益超過分配の減価償却費比率を「40%」へ徐々に引き上げ ペイアウトレシオ （AFFOペイアウトレシオ 85%程度までの引き上げに相当） 最適化 ・更なる最適化も検討 ・インプライド・キャップレートと物件キャップレートを比較し、 手元現金の有効活用 自己投資口取得または物件取得 ・定期預金による運用（2026年5月期の受取利息：約48百万円） デットコスト ・長い平均調達年数を活かした新規
Slide 19: DPU成長目標・決算ハイライト（再掲）
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Slide 20: ポートフォリオ収益力の着実な向上
DPU成長目標・決算ハイライト（再掲） ポートフォリオ収益力の着実な向上 着実なNOI成長を背景に、1口当たりFFOは他社平均を上回る成長を実現 NOI（同一物件ベース） 1口当たりFFOの年平均成長率（直近3年間） (1) (2) ＋3.0％（年平均成長率 +1.0%） 2.8% 0.5% 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 物流特化型リートの他社平均 本投資法人 20
Slide 21: 巡航DPU成長目標の達成に向けたロードマップ
DPU成長目標・決算ハイライト（再掲） 巡航DPU成長目標の達成に向けたロードマップ デットコスト上昇を内部成長でオフセットし、環境に応じた成長投資と資本政策により成長目標の達成を目指す 円 1,900 年3%成長 ペース 1,815 (年3%成長ペース) 1,812 内部成長 +2.0%超 デットコスト上昇 ▼2.0%程度 1,733 +3.0%（年平均） キャピタルアロケーション +1.5%超 ペイアウトレシオ最適化 +1.5％程度 （年率） 第24期 第27期 第30期 巡航DPU 巡航DPU (1) （実績DPU） （実績DPU） 【目標】 1,733円 1,928円 21
Slide 22: 巡航DPU成長目標の達成に向けて前進
DPU成長目標・決算ハイライト（再掲） 決算ハイライト 1 上場来最大の賃料上昇を達成、賃料成長の更なる加速を目指す 2 東京及び大阪の物流不動産市場の需給バランスが大きく改善 3 金利上昇局面において盤石なデットコストコントロールが可能 4 巡航DPU成長目標の達成に向けて前進 22
Slide 23: Appendix
4 Appendix
Slide 24: 第27期決算サマリー
APPENDIX 第27期決算サマリー Asset Equity Debt • 資産規模 (2) 9,632億円 • 時価総額 7,155億円 • 有利子負債残高 3,623億円 • 含み益 3,763億円 • 1口当たり分配金 (5) • 鑑定LTV 28.5% （含み益率 43.7%） 第27期実績 1,928円 （総資産LTV 40.5%） 第28期予想 1,938円 • 平均鑑定NOI利回り (3) 5.1% • 取得余力 約1,200億円 第29期予想 1,940円 （鑑定LTV 45%：約3,800億円） • 第27期実績NOI利回り (4) 5.1% • 1口当たりNAV 102
Slide 25: 第27期決算サマリー
APPENDIX 第27期決算サマリー 第27期NOI 第26期 第27期 第27期 第26期実績比差額要因 （2026年5月期） 第26期 前回 （2025年11月期） （2026年5月期） • 賃料収入減 ▼162百万円 実績 前回予想 実績 実績比 予想比 （百万円） （2026年1月21日時点） • 水道光熱費純収入変動 ▼80百万円 • 修繕費減（時期ずれ含む） ＋77百万円 営業収益 35,080 33,812 33,710 ▼3.9% ▼0.3% • リーシング報酬増 ▼44百万円 うち売却益 2,577 1,924 1,925 ▼25.3% +0.0% • その他 ▼29百万円
Slide 26: 第28期の業績予想
APPENDIX 第28期の業績予想 第28期予想NOI 第27期 第28期 第28期 第27期実績比差額要因 （2026年11月期） 第27期 前回 （2026年5月期） （2026年11月期） • 賃料収入増 ＋299百万円 実績 前回予想 今回予想 実績比 予想比 （百万円） （2026年1月21日時点） • 水道光熱費純収入変動 ＋13百万円 • 修繕費増（時期ずれ含む） ▼131百万円 営業収益 33,710 34,590 35,086 ＋4.1% ＋1.4% • リーシング報酬減 ＋140百万円 うち売却益 1,925 1,966 1,951 ＋1.4% ▼ • 0.8% その他
Slide 27: 第29期の業績予想
APPENDIX 第29期の業績予想 第28期 第29期 第28期 （2026年11月期） （2027年5月期） 今回予想 予想 予想比 （百万円） 営業収益 35,086 34,672 ▼1.2% 第29期予想NOI うち売却益 1,951 1,969 +0.9% 第28期予想比差額要因 NOI 24,633 24,690 +0.2%• 賃料収入増 ＋134百万円 営業利益 16,255 16,346 +0.6%• 水道光熱費純収入変動 ▼77百万円 経常利益 14,503 14,407 ▼0.7% 当期純利益 14,502 14,406 ▼0.7% （円） 第29期予想DPU 1口当たり分
Slide 28: 利益超過分配と資本的支出の推移
APPENDIX 利益超過分配と資本的支出の推移 百万円 運用 運用 可能 運用 可能 運用 79.3% 資金 57.2% 可能 資金 可能 資金 65.5% 4,067 54.2% 4,295 資金 4,919 減価 減価 減価 減価 償却費 5,962 償却費 償却費 償却費 7,523 7,510 7,512 7,498 資本的支出 資本的支出 19.1% 20.8% 1,436 資本的支出 1,561 11.2% 839 資本的支出 利益超過 利益超過 805 10.7% 利益超過分配 分配 分配 23.7% 23.3% 24.9% 利益超過分配 1,778 10.0% 1,753 1
Slide 29: 巡航DPUと1口当たりNAVの推移
APPENDIX 巡航DPUと1口当たりNAVの推移 巡航DPU 1口当たりNAV 円 円 2,000 年平均成長率 110,000 年平均成長率 +4.0% 1,812 +8.2% 102,343 100,000 90,000 1,500 80,000 70,000 1,091 60,000 1,000 50,000 36,731 40,000 500 30,000 20,000 10,000 0 0 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 1 2 3 4 5 6 7
Slide 30: 資産の売却・入替戦略
APPENDIX 資産の売却・入替戦略 長期的な視点で成長力の高い強靭なポートフォリオを構築 ・将来的に成長ポテンシャルが限定的、または 売却物件の キャッシュフローの安定性にリスクが潜在する物件 選定 ・エリアやテナントの集中リスクが潜在する物件 本投資法人の ・約1兆円の安定したポートフォリオ 優位性 ・豊富な含み益率 約40% 売却資金の ・巡航DPU成長に資する再投資（自己投資口取得、資産入替） 活用方針 ・分配金への上乗せ 資産売却 ペース ・ポートフォリオの1%以上/年を意識 30
Slide 31: 資産入替による投資主還元の実施
APPENDIX 資産入替による投資主還元の実施 資産の分割売却により5期にわたって売却益を投資主還元 取得 売却 長期的な還元 巡航ベースの分配金に加え、 第25期から5期にわたり売却益を 約10億円 / 期 約10億円 / 期還元 巡航DPU 売却効果 プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク市川2 北名古屋 船橋5 取得予定価格 27,504百万円 売却予定価格 26,300百万円 4.0% 4.0% NOI利回り 売却時NOI利回り （償却後3.3%） （償却後2.9%） (1) 賃料ギャップ 5~6% 売却益率 73.4% 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
Slide 32: プロロジス – 物流不動産ビジネスのリーダー
APPENDIX プロロジス – 物流不動産ビジネスのリーダー グローバルのプロロジス 日本のプロロジス ～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流不動産開発のパイオニア～ • 日本においては1999年に活動を開始。2026年5月末日までの間に • 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券取引所に 全国で122物件、約825万m2 (1) の物流不動産を開発 上場（1983年に設立、本社サンフランシスコ） • 物流不動産の開発から運営までの全てを統合したワンストップ・ • 2026年3月末日時点で、世界20ヶ国で約1億2,100万m2、5,881物件の サービス
Slide 33: スポンサーからのクオリティの高い外部成長機会
APPENDIX スポンサーからのクオリティの高い外部成長機会 マルチ マルチ 優先交渉権取得済物件 その他スポンサー開発物件 マルチ ＊50,000 ㎡ 8,900 ㎡ 11,867 ㎡ プロロジスパーク仙台泉3 プロロジスパーク古河6 プロロジスパーク古河7 （宮城県仙台市） （茨城県古河市） （茨城県古河市） 2024年12月竣工 2026年2月竣工 優先交渉権 マルチ ＊160,900 ㎡ プロロジスパーク東海1 （愛知県東海市） 2027年5月竣工予定 マルチ 123,266 ㎡ プロロジスパーク古河4 （茨城県古河市） 2023年5月竣工 ＊100,000 ㎡ マルチ プロロジスパ
Slide 34: Aクラス物流施設への重点投資
APPENDIX Aクラス物流施設への重点投資 Aクラス物流施設比率 資産規模 平均築年数 100.0％ 9,632億円 11.2年 平均NOI利回り 期中平均稼働率 ポートフォリオPML値 5.1％ (3) 98.0％ (2) 1.6％ (5) 5.1％ (4) M-40 プロロジスパーク草加 ポートフォリオの分散状況 (6) 物件タイプ別 投資対象エリア別 中部エリア 東京ベイエリア 九州エリア 1.3% ビルド・トゥ・スーツ型 4.5% 1.3% 19.4% 東北エリア 外環道エリア 2.2% 12.4% M-26 プロロジスパーク茨木 M-10 プロロジスパーク座間2 M-02 プロロ
Slide 35: ポートフォリオのサブマーケット別分散状況
APPENDIX ポートフォリオのサブマーケット別分散状況 グローバル・マーケット リージョナル・マーケット 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア 35
Slide 36: 保有物件と優先交渉権取得済物件 – 首都圏
APPENDIX 保有物件と優先交渉権取得済物件 – 首都圏 36
Slide 37: 保有物件と優先交渉権取得済物件 – 近畿圏
APPENDIX 保有物件と優先交渉権取得済物件 – 近畿圏 37
Slide 38: 物価上昇の影響を受けにくい費用構造
APPENDIX 物価上昇の影響を受けにくい費用構造 不動産賃貸事業収益と不動産賃貸事業費用 (1)（2026年5月期） 不動産賃貸事業費用の内訳 (1)（2026年5月期） 百万円 不動産賃貸事業 やや上昇傾向 費用の74％は 収益の23%に 水道光熱費 （+4.4％ / 年 ） (3) 物価上昇の影響が とどまる 年間10億円前後で 小さい コントロール 保険料 不動産賃貸 修繕費 5% カスタマーから 事業費用 (1) やや上昇傾向 ほぼ100％回収 5% （+2.7％ / 年 ） (2) 水道光熱費 7,434 管理委託費等 27% 不動産賃貸 (23%) 16% 事業収益 固定料率
Slide 39: 分散の効いたポートフォリオが創出する収益の安定性
APPENDIX 分散の効いたポートフォリオが創出する収益の安定性 テナント分散状況（賃貸面積ベース） 株式会社ZOZO 8.0% 株式会社MonotaRO 2.4% 株式会社NTTロジスコ 1.4% NX・NPロジスティクス 4.2% JP楽天ロジスティクス株式会社 2.4% センコー株式会社 1.3% 株式会社 株式会社スズケン 4.1% ロジスティード西日本株式会社 2.1% 株式会社アルペン 1.3% 総テナント 社数 アマゾンジャパン合同会社 3.8% ロジスティード東日本株式会社 2.0% 日本通運株式会社 1.3% 203社 ディーアイエスサービス＆ アークランズ株式会社 2.9
Slide 40: 取扱い商品の中心は需要が安定的なEC関連・消費財
APPENDIX 取扱い商品の中心は需要が安定的なEC関連・消費財 テナントの取扱い商品内訳 (1)（賃貸面積ベース） テナントの業種内訳 (1)（賃貸面積ベース） その他 EC EC関連・ 物流 その他 7% 18% 消費財 製造業 4% 2% 工業製品等 8% 12% 81％ 小売 家具 9% 3PL 1% 42% 家電等 11% 食品・飲料 19% 卸 17% アパレル スポーツ用品 玩具等 7% 日用雑貨 EC 医薬 家庭用品 18% 11% 14% 40
Slide 41: 強靭な財務基盤
APPENDIX 強靭な財務基盤 格付 取得余力 (6) 鑑定LTV (2) : 28.5％ 15.9倍 DSCR (4) : JCR : AA＋（安定的） R&I : AA （安定的） 総資産LTV (3) : 40.5％ デット/EBITDA倍率 : 8.4倍 (5) 1,200億円程度 平均負債コスト (7) 含み益（率）(8)(9) 98.6% 長期負債比率 : 平均負債調達年数 : 8.4年 （融資手数料等を含む） 固定金利負債比率 : 93.2% 平均負債残存年数 : 4.1年 0.92% 3,763億円（43.7%） 取引金融機関数 21社 有利子負債の返済期限の分散状況 有利子
Slide 42: 先進的物流施設の希少性と日本のEC市場
APPENDIX 先進的物流施設の希少性と日本のEC市場 先進的物流施設のストック (1) 先進的物流施設 先進的物流施設 1.9％ 8.5％ 2012年3月末日時点 2026年3月末日時点 （出所）シービーアールイー株式会社 電子商取引（EC）の市場規模 EC利用世帯数と1世帯当たりのEC消費額（1か月平均）の推移 兆円 円 20 日本のEC市場規模（物販系分野）（左軸） 40% EC利用世帯数（左軸） 15,000 50,000 日本におけるEC普及率（物販系分野）（右軸） 1世帯当たりのEC消費額（1か月平均）（右軸） 43,818 米国におけるEC普及率（右軸） 30% 英国におけるE
Slide 43: プロロジス・グループの新マテリアリティ
APPENDIX プロロジス・グループの新マテリアリティ 持続可能なエネルギーと地球環境 持続的成長を支える人的資本 気候変動への対応 将来世代を含む人材育成 持続可能なエネルギー活用 働きがいのある職場環境構築 生物多様性の保全 従業員の健康・安全衛生の徹底 責任ある開発・運営 ステークホルダーエンゲージメント 物件における安全性・環境 プロロジス・グループの カスタマー・エンゲージメント 配慮の徹底 マテリアリティ ステークホルダーとの協働 グリーンビルディングの （重要課題） コミュニティへの貢献 開発・投資 堅牢な経営レジリエンス 次世代に向
Slide 44: 本投資法人のマテリアリティとKPI (1/2)
APPENDIX 本投資法人のマテリアリティとKPI (1/2) 持続可能なエネルギーと地球環境 太字・・新たに策定したKPIと目標 KPI 目標 GHG排出量 2030年までに2023年対比52％削減、2040年までに2023年対比90％以上削減（ネットゼロ） LED照明導入 2030年までに100％（冷凍冷蔵区画を除く） 太陽光発電システム導入 2030年までに75MW 責任ある開発・運営 KPI 目標 グリーンビルディングへの投資 適格グリーンプロジェクト比率95%以上を維持 持続的成長を支える人的資本 KPI 目標 女性管理職 / 管理職候補比率 プロロジス日本法人において2027年ま
Slide 45: 本投資法人のマテリアリティとKPI (2/2)
APPENDIX 本投資法人のマテリアリティとKPI (2/2) ステークホルダーエンゲージメント 太字・・新たに策定したKPIと目標 KPI 目標 グリーンリース契約の比率 2030年までに90% ボランティア時間 プロロジス日本法人の全従業員で2026年から2030年までの5年間に累計10,000時間 防災協定の締結 - 堅牢な経営レジリエンス KPI 目標 役員会における非利害関係者比率 75%以上を維持 役員会出席率 各役員の年次毎の出席率の平均値が90%以上 リスクモニタリング実施回数 本資産運用会社において毎年4回実施 コンプライアンス研修受講率 本資産運用会社において毎年100%
Slide 46: 脱炭素社会の実現に向けたKPIは順調に進捗
APPENDIX 脱炭素社会の実現に向けたKPIは順調に進捗 太陽光発電システムの導入 LED照明の導入 グリーンリース 目標 目標 目標 75MW 100% 90% （冷凍冷蔵区画除く） 94.0% 94.0% 67.6 89.0% 64.2 MW 82.0% 71.5% 71.8% MW 67.4% 52.7 53.4 MW MW 55.8% 2022 2023 2024 2025 2030 2030 年 2022 2023 2024 2025 2030 2030 年 2022 2023 2024 2025 2030 2030 年 46
Slide 47: 投資主価値の中長期的な向上に資する環境への取組み
APPENDIX 投資主価値の中長期的な向上に資する環境への取組み 太陽光発電システムの導入 エネルギー効率化の促進 高天井用 太陽光発電システムの導入 (1) 人感センサー付 41 物件 72.3MW ＬＥＤ照明 を採用 電気使用量と太陽光発電量 (2) ＩoＴ技術を活かした施設運営 合 計 電 気 211,055 プロロジス 使 用 量 スマートボックス (MWh) により 太 陽 光 8,253 「温度・湿度」「雨量」 使用量に対する割合 64,201 「風向・風速」「地震」 発 電 量 34% 情報をリアルタイムで (MWh) FITによる売電 自家消費 取得・分析 47
Slide 48: GHG排出量の削減に向けた取組み
APPENDIX GHG排出量の削減に向けた取組み GHG排出量の削減パスウェイ ポートフォリオのGHG排出量と排出量原単位 kgCO2/m² 55 本投資法人のGHG排出量原単位 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 CRREMが算出する物流施設のGHG削減パスウェイ (1) 50 GHG 排出量 71,907 68,203 72,305 76,539 67,921 45 (t-CO2e) 40 GHG 排出量 原単位 18.3 16.1 16.0 16.6 14.1 35 (kgCO2/㎡) 30 2040年までのGHG排出量ネットゼロ目標を設定 25 t-CO2e
Slide 49: 最高水準のESG評価を獲得
APPENDIX 最高水準のESG評価を獲得 GRESBリアルエステイト評価 適格グリーンプロジェクト • 適格グリーンプロジェクト比率 98.7%（取得価格ベース） • 最高位の「5スター」を 10年連続で取得 98.7% • ポートフォリオに占めるグリーン ビルディング認証の取得割合は J-REITトップクラス S&P Corporate Sustainability Assessment (CSA) 再生可能エネルギー（グリーン電力）の調達 • S&P Global社が2025年に実施 したサステナビリティ評価に 24.3% おいて、「Sustainability （前期末） • ポート
Slide 50: Aクラス物流施設の特徴
APPENDIX Aクラス物流施設の特徴 本投資法人が考えるAクラス物流施設 1. 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する 2. 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している 3. 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね1フロア 5,000㎡超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高（概ね5.5m以上）、 柱間隔（概ね10m以上）が確保されている 4. 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備えている 5
Slide 51: 第27期（2026年5月期）貸借対照表
APPENDIX 第27期（2026年5月期）貸借対照表 資産の部 第26期末（千円） 第27期末（千円） 負債の部 第26期末（千円） 第27期末（千円） I 流動資産 I 流動負債 現金及び預金 22,248,813 21,824,068 営業未払金 2,980,484 1,872,664 信託現金及び信託預金 7,959,255 7,983,929 短期借入金 5,000,000 5,000,000 営業未収入金 1,882,373 1,973,552 １年内返済予定の長期借入金 26,300,000 44,100,000 前払費用 533,955 877,955 未払金 737,811
Slide 52: 第27期（2026年5月期）損益計算書
APPENDIX 第27期（2026年5月期）損益計算書 第26期（千円） 第27期（千円） 第26期（千円） 第27期（千円） 営業収益 特別利益 賃貸事業収入 29,531,218 29,368,459 助成金収入 69,190 - その他賃貸事業収入 2,972,004 2,417,307 特別利益合計 69,190 - 不動産等交換差益 2,577,237 1,925,189 税引前当期純利益 15,356,792 14,395,893 営業収益合計 35,080,460 33,710,955 法人税、住民税及び事業税 2,218 605 営業費用 法人税等調整額 △69 99 賃貸事
Slide 53: ポートフォリオ一覧 (1/2)
APPENDIX ポートフォリオ一覧 (1/2) 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資比率 築年数 鑑定NOI利回り(2) 実績NOI利回り(3) 稼働率 PML値 物件番号 物件名称 所在地 2 （百万円） （百万円） （m ） (%) （年） （%） （%） （%） （%） M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 49,500 125,101 3.5 17.6 5.3% 5.7% 100.0% 3.1% M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 38,800 113,471 2.9 17.1 5.5% 5.2% 93.8% 2.2% M-03
Slide 54: ポートフォリオ一覧 (2/2)
APPENDIX ポートフォリオ一覧 (2/2) 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資比率 築年数 鑑定NOI利回り(2) 実績NOI利回り(3) 稼働率 PML値 物件番号 物件名称 所在地 2 （百万円） （百万円） （m ） (%) （年） （%） （%） （%） （%） M-24 プロロジスパーク成田3 千葉県山武郡 9,240 13,000 52,982 1.0 18.0 6.2% 6.4% 99.6% 3.3% B-11 プロロジスパーク古河1 茨城県古河市 7,680 8,800 34,158 0.8 9.6 5.2% 5.1% 100.0% 0.9% B-12 プロロジスパー
Slide 55: 鑑定評価の概要 (1/2)
APPENDIX 鑑定評価の概要 (1/2) 第27期末 第26期末 (2) 取得価格 鑑定価格 第26期末 直接還元利回り 第26期末 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 物件番号 物件名称 (1) （百万円） （百万円） との差 （%） との差 （百万円） （百万円） （百万円） （%） M-01 プロロジスパーク市川1 33,900 49,500 200 3.5 0.0 30,373 19,126 49,300 3.5 M-02 プロロジスパーク座間1 27,900 38,800 200 3.8 0.0 23,433 15,366 38,600 3.8 M-03 プロロジスパーク川
Slide 56: 鑑定評価の概要 (2/2)
APPENDIX 鑑定評価の概要 (2/2) 第27期末 第26期末 取得価格 鑑定価格 第26期末 直接還元利回り 第26期末 簿価 (2) 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 物件番号 物件名称 (1) （百万円） （百万円） との差 （%） との差 （百万円） （百万円） （百万円） （%） M-24 プロロジスパーク成田3 9,240 13,000 100 4.1 0.0 8,173 4,826 12,900 4.1 B-11 プロロジスパーク古河1 7,680 8,800 ▼80 4.3 0.0 6,395 2,404 8,880 4.3 B-12 プロロジスパーク神戸2 13,70
Slide 57: 有利子負債明細 (1/2)
APPENDIX 有利子負債明細 (1/2) 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期日 (5) 摘要 （百万円） (2) 短期借入金 三井住友銀行、みずほ銀行 5,000 基準金利+0.150% 2025年12月2日 2026年12月2日 (3) 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 9,400 0.7167% 2016年12月20日 2026年12月18日 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 23,300 0.6327% (3) 2017年4月28日 2027年4月28日 (3) 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団
Slide 58: 有利子負債明細 (2/2)
APPENDIX 有利子負債明細 (2/2) 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期日 (5) 摘要 （百万円） (3) 三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団 6,481 0.9669% 2024年2月15日 2030年8月15日 三菱ＵＦＪ銀行 3,519 0.9274% 2024年2月15日 2030年8月15日 三井住友銀行、三菱ＵＦＪ銀行 6,000 1.2090% (3) 2024年4月30日 2032年10月29日 (3) 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 5,000 0.7720% 2024年10月1日 2028年9月29日 三井住友銀行及び三
Slide 59: 投資主の状況
APPENDIX 投資主の状況 所有者別投資口数の割合 (1) 所有者別投資口数の割合 (1) 所有投資 発行済投資口数 順位 名称 口数 に対する割合（2） プロロジス・グループ 1,283,160口 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 1,869,048 22.27% 27.8% 15.3% 2.6% 個人・その他 218,243口 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 2 1,302,869 15.53% （信託口） 8,389,107口 金融機関（証券会社を含む） 4,428,149口 プロロジス・プロパティ・ジャパン 1.5% 3 1,277,160 15.22% 特定目的会社
Slide 60: 注記
APPENDIX 注記 5ページ （注1） 事務所及び店舗部分を含まない倉庫部分について、各5月期については翌月の6月末日、各11月期については翌月の12月末日時点における、各期中に満了を迎えて新たに長期契約が締 結された賃貸借契約の新旧賃料の変動率を賃貸可能面積で加重平均した数値、及び通期換算した数値を記載しています。契約月額賃料（共益費込み）で算出しています。契約期間中 に増額改定を行った契約を含みません。以下同じです。 （注2） 2026年6月末日時点。各割合は面積ベースで算出しており、事務所及び店舗部分の面積は含みません。 6ページ （注1） 2026年1月21日公表時点 7ページ （
Slide 61: 注記
APPENDIX 注記 20ページ （注1） 本投資法人が第21期以降第27期末まで継続して保有している物件におけるNOI及びその成長率について記載しています。 （注2） 直近3年間における本投資法人の1口当たりFFOの年平均成長率及び本投資法人以外の物流特化型リート（日本ロジスティクスファンド投資法人、GLP投資法人、ラサールロジポート投 資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人、三菱地所物流リート投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人及びSOSiLA物流リート投資法人）の1口当たりFFOの年平均 成長率の単純平均値を算出しています。 21ページ （注1） 一時効果調整後の1口
Slide 62: 注記
APPENDIX 注記 39ページ （注1） 一時使用目的の契約等借地借家法の適用のないものは除きます。 （注2） 2026年5月末日から賃貸借契約に規定された契約満了日までの期間を、賃料で加重平均して算出しています。ただし、2026年5月末日時点において解除又は解約申入れがなされてい る場合、申入れに基づく契約終了日までの期間において算出しています。 40ページ （注1） 2026年5月末日時点 41ページ （注1） 特に記載のない限り、いずれも2026年5月末日時点における数値を記載しています。 （注2） 鑑定LTV＝貸借対照表上の有利子負債の総額÷{貸借対照表上の総資産額＋（保有資産の鑑
Slide 63: 注記
APPENDIX 注記 50ページ （注1） プロロジス・グループが開発した全ての物流施設がこれらの仕様又は機能を備えているわけではありません。 53-54ページ （注1） 2026年5月末日時点 （注2） 鑑定NOI利回りは、取得価格に対する各取得資産鑑定NOIの比率を算出し、平均NOI利回りは取得価格で加重平均して算出しています。 （注3） 第27期の実績NOIから特殊要因を排除して年換算した数値を取得価格で除して算出しています。 （注4） プロロジスパーク船橋5、MFLPプロロジスパーク川越、プロロジスパーク猪名川1及びプロロジスパーク市川2については、本投資法人が2026年5月末日時点
Slide 64: 資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社
資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号、一般社団法人資産運用業協会 正会員）