Slide 1: 日本プロロジスリート投資法人 個人投資家向けオンライン説明会
日本プロロジスリート投資法人（証券コード : 3283） 個人投資家向けオンライン説明会 2025年9月4日 プロロジスパーク京田辺
Slide 2: 目次
目次 1. J-REITと先進的物流施設について 3 2. 日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴 13 3. 今後の成長戦略 24 4. 物流不動産マーケットの動向 32 5. まとめ 35 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場 規則に基づく開示書類や運用報告書ではありません。 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等 を目的としたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資な されるようお願いいたします。 本投資法人の投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受ける
Slide 3: J-REITと先進的物流施設について
1 J-REITと 先進的物流施設 について プロロジスパーク座間2
Slide 4: J-REITの仕組み
J-REITと先進的物流施設について J-REITの仕組み 東証に上場している証券化商品。Real Estate Investment Trustの略称（不動産投資信託） 物流施設 投資 日本 不動産投資 （投資口保有） プロロジス リート 投資法人 投資家 （投資主） 東京証券 取引所上場 証券コード 分配金 3283 賃料 4
Slide 5: J-REITの分配金と事業会社の配当金の仕組みの違い
J-REITと先進的物流施設について J-REITの分配金と事業会社の配当金の仕組みの違い 保有不動産から生じる賃貸収入のほぼ全額を分配することで法人税が免除 事業会社の配当金 J-REITの分配金 ・売上高の構成要素は会社によって様々 ・保有不動産から生じる賃貸収入が利益の主な源泉 ・利益から法人税や内部留保を控除した金額を配当 ・利益のほぼ全額を分配することで法人税が免除 ⇒投資家への利益還元率が高い 法人税 費用 費用 内部 賃貸 売上高 利益 利益 留保 収入 利益 利益 5
Slide 6: J-REITの魅力的な配当利回り
J-REITと先進的物流施設について J-REITの魅力的な配当利回り 東証プライム市場と比べ、高い配当利回りが期待可能。新NISAによる長期投資に馴染む商品性 J-REITと東証プライム市場銘柄の平均配当利回りの推移 東証プライム市場平均 J-REIT平均 5.50 5.00 4.50 4.63 4.00 3.50 3.00 2.50 2.33 2.00 1.50 1.00 6
Slide 7: 物流施設とは
J-REITと先進的物流施設について 物流施設とは 私たちの生活に必要不可欠なインフラ施設 製造拠点 先進的物流施設 小売店など （国内・海外） 消費者 7
Slide 8: なぜ先進的物流施設なのか
J-REITと先進的物流施設について なぜ先進的物流施設なのか 「倉庫＝商品の保管場所」から「物流施設＝サプライチェーン（供給網）の戦略拠点」へ 従来の施設（倉庫） 最新の先進的物流施設 ・主にモノの「保管」が目的 ✓スピーディな商品格納・搬出のための設備 ・築古で小規模な施設が多い ✓商品仕分け・流通加工などが実施可能な仕様 ・庫内労働人口は少ない ✓大規模・高機能で施設内労働人口が多い ✓館内アメニティや環境配慮が充実 8
Slide 9: 先進的物流施設の希少性
J-REITと先進的物流施設について 先進的物流施設の希少性 日本の倉庫床面積全体に占める割合はわずか8.1%と低く、今後も従来型倉庫からのシフトが見込まれる 先進的物流施設のストック 先進的物流施設 先進的物流施設 1.9％ 8.1％ 13年前と比べて 6.2％増加も未だ希少 2012年3月末日時点 2025年3月末日時点 （出所）シービーアールイー株式会社 9
Slide 10: 先進的物流施設の需要を牽引する4つのメインドライバー
J-REITと先進的物流施設について 先進的物流施設の需要を牽引する4つのメインドライバー 効率化・省人化・自動化のニーズに合致する先進的物流施設 ① サプライチェーンの効率化 ② ECの持続的成長 ・従来型倉庫を先進的物流 ・日本のEC普及率に拡大余地 施設に集約・移転 ・店舗型小売企業のECシフト ③ 労働力不足への対応 ④ 製造業からの需要 ・自動化が可能な大型施設へ ・半導体工場を始めとする ・ドライバー不足に対応する 製造業の国内回帰 ため在庫増加 10
Slide 11: 物流や流通加工を専業で担う3PLの誕生
J-REITと先進的物流施設について 物流や流通加工を専業で担う3PLの誕生 荷主は物流や流通加工を3PL（サード・パーティー・ロジスティクス）にアウトソース 荷主 管理 小売・消費者 （製造業） 発注 過去 物流も自前で運営 運送 保管 運送 3PL 荷主 3PL 小売・消費者 （製造業）一括委託 物流企画・計画 管理 発注 物流・流通加工を アウトソース 効率的な物流拠点 11 生産・販売に集中 運送 保管・流通加工 運送 11
Slide 12: 日本におけるEC市場の成長
J-REITと先進的物流施設について 日本におけるEC（電子商取引）市場の成長 EC市場の拡大が物流施設の賃貸需要を牽引。先進諸国に比べてEC普及率が未だ低く、今後の拡大が見込まれる ECの市場規模と各国の普及率 EC利用世帯数と1世帯当たりのEC消費額 兆円 円 日本のEC市場規模（物販系分野）（左軸） EC利用世帯数（左軸） 15 40% 日本におけるEC普及率（物販系分野）（右軸） 15,000 1世帯当たりのEC消費額（1か月平均）（右軸） 50,000 米国におけるEC普及率（右軸） 英国におけるEC普及率（右軸） 42,711 30% 40,000 10 26.7% 10,000
Slide 13: 日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴
2 日本プロロジス リート投資法人の 概要と特徴
Slide 14: プロロジス・グループ – 世界最大規模の物流不動産会社
日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴 プロロジス・グループ – 世界最大規模の物流不動産会社 1983年設立、物流不動産に特化した米国REIT。世界20ヶ国で約1億2,100万m2の物流不動産を運営 世界20ヶ国に広がるネットワーク（2025年6月末日時点） ヨーロッパ 約2,400万㎡ アジア 約1,100万㎡ アメリカ 約8,600万㎡ 14
Slide 15: プロロジス・グループ – 時価総額比較
日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴 プロロジス・グループ – 時価総額比較 上場物流不動産セクターで世界最大の時価総額。日本の大手不動産会社との比較でも大きく凌駕 世界の上場物流不動産企業の時価総額の比較（2025年5月末日時点） 10億米ドル 120 90 物流J-REITで 60 時価総額 第1位 30 0 プロロジス Goodman SEGRO CapitaLand ESR 日本プロロジス Mapletree GLP Group Plc Ascendas Group リート Logistics リート REIT Limited Trust 日本の大手総合不動産会社との時価総額の比較
Slide 16: 日本におけるプロロジス – スポンサーとの役割分担
日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴 日本におけるプロロジス – スポンサーとの役割分担 開発と運営を担うプロロジスの全面的なサポートを受け、先進的物流施設の安定的な運用と機動的な取得に専念 リーシングや 物件管理の委託 日本プロロジスリート投資法人 プロロジス（スポンサー） 明確な 役割分担 保有 運用 開発 運営 開発した物件 の提供 16
Slide 17: 資産規模の推移
日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴 資産規模の推移 2013年の上場以降、プロロジスが開発した先進的物流施設を継続的に取得。保有物件の全てがプロロジス開発物件 億円 10,000 9,602 8,000 6,000 4,000 2,000 1,730 0 17 1. 資産規模は取得価格ベースで算出しています。
Slide 18: 1口当たり分配金の推移
日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴 1口当たり分配金の推移（配当実績） 上場以降、スポンサーからの物件取得（外部成長）と保有物件の賃料上昇（内部成長）により分配金は着実に上昇 円 売却益 の還元 6,500 5,812 5,500 売却益 の還元 4,500 3,500 2,500 1,742 1,5000 18 1. 2014年に実施した投資口分割を考慮した後の数値を記載しています。
Slide 19: 先進的物流施設への重点投資
日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴 先進的物流施設への重点投資 プロロジスが開発した、高品質で比較的築年数が低い物流施設を日本全国に分散して保有 ポートフォリオの分散状況（取得価格ベース） 物件タイプ別 投資対象エリア別 中部エリア 1.6% 九州エリア 東北エリア 1.3% ビルド・トゥ・ 2.2% スーツ型 19.5% 関西エリア プロロジス 33.3% 資産規模 開発物件比率 100.0％ 9,602億円 関東エリア マルチ 61.5% テナント型 第25期 80.5% 平均築年数 期中平均稼働率 築年数別 規模（賃貸可能面積）別 10.2年 98.9％ 3年未満 4.1% 50,
Slide 20: 保有物件と優先交渉権取得済物件 – 首都圏
日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴 保有物件と優先交渉権取得済物件 – 首都圏 20
Slide 21: 保有物件と優先交渉権取得済物件 – 近畿圏
日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴 保有物件と優先交渉権取得済物件 – 近畿圏 21
Slide 22: 主な入居テナント
日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴 主な入居テナント 信用力のある企業が多く入居。上位20社でも約半数の構成比で分散の効いたポートフォリオ テナント分散状況（賃貸面積ベース） 7.9% 2.4% 1.5% ジャパネット ZOZO MonotaRO ホールディングス JP楽天 NX・NP 4.1% 2.3% 1.4% ロジスティクス ロジスティクス 三菱食品 総社数 197社 スズケン 4.0% アズワン 2.3% センコー 1.3% 3.1% ロジスティード 2.0% アルペン 1.3% アマゾンジャパン 東日本 アークランズ 2.8% 1.9% アサヒロジ 1.3% 東証プライム市場上
Slide 23: カスタマーの取扱い商品と業種
日本プロロジスリート投資法人の概要と特徴 カスタマーの取扱い商品と業種 取扱い商品の中心は、需要が安定的な国内向けのEC関連商品や消費財 テナントの取扱い商品内訳（賃貸面積ベース） テナントの業種内訳（賃貸面積ベース） その他 EC EC関連・ 物流 その他 7% 18% 2% 消費財 製造業 4% 工業製品等 8% 12% 81％ 小売 家具 9% 1% 3PL 44% 家電等 11% 食品・飲料 20% 卸 16% アパレル スポーツ用品 玩具等 8% 日用雑貨 EC 医薬 17% 家庭用品 11% 14% 23
Slide 24: 今後の成長戦略
3 今後の成長戦略
Slide 25: 分配金成長の中期的な目標
今後の成長戦略 分配金成長の中期的な目標 物価上昇ペースを上回る、年平均＋3％の分配金成長を目指し、第30期（2027年11月期）までに1,900円へ 円 年3%成長 ペース 1,900 1,821 +5.1% 目標 内部成長 +3%超 +3.5% デットコスト上昇 ▼2.5～▼3% 1,760 (年3%成長 1,733 ペース) 手元現金の活用（自己投資口取得等）+1.5～+2％ ペイアウトレシオの最適化 +3.5～+4％ （第25期対比） 第24期 第25期 第30期 巡航1口当たり 巡航1口当たり 環境に応じて外部成長・資産入替等 +α 分配金 (1) 分配金 【目標】 25 1. 巡航
Slide 26: 内部成長 – 高稼働率の維持と賃料上昇の継続
今後の成長戦略 内部成長 – 高稼働率の維持と賃料上昇の継続 98％以上の稼働率を維持。上昇するマーケット賃料との賃料ギャップの解消により、大きな賃料上昇を継続 賃貸借契約期間満了 期中平均 賃貸借契約期間満了又は満了予定の面積（左軸） 期中平均稼働率（右軸） 又は満了予定の面積 稼働率 ㎡ 98.5% 98.6% 98.9% 98.4% 98.4% 600,000 97.5% 97.8% 97.5% 98.3% 100% 90% 400,000 80% 70% 200,000 60% 0 0% 50% 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 202
Slide 27: 外部成長 – 魅力的なスポンサー開発物件の取得
今後の成長戦略 外部成長 – 魅力的なスポンサー開発物件の取得 資本市場環境や金利環境を踏まえた機動的な物件取得により、更なる分配金の成長を目指す マルチ マルチ 優先交渉権取得済物件 開発中・計画中物件 マルチ ＊50,000 ㎡ 8,900 ㎡ ＊11,500 ㎡ プロロジスパーク仙台泉3 プロロジスパーク古河6 プロロジスパーク古河7 （宮城県仙台市） プロロジスパーク東海1 （茨城県古河市） （茨城県古河市） 2024年12月竣工 2026年2月竣工予定 優先交渉権 マルチ ＊160,000 ㎡ プロロジスパーク東海1 （愛知県東海市） 2027年5月竣工予定 マルチ 123,266
Slide 28: 外部成長 – 直近の事例
今後の成長戦略 外部成長 – 直近の事例 スポンサーからの物件取得により、1口当たり分配金は＋2.5％成長 巡航1口当たり分配金の成長 (1) 円 1,745 +2.5% 1,703 プロロジスパーク八千代1 取得価格 39,000百万円 所在地 千葉県八千代市 延床面積 138,119.42m2 竣工日 2022年9月20日 稼働率 100.0% 28 1. 2025年6月1日を効力発生日として実施した投資口分割を考慮した後の数値を記載しています。
Slide 29: 財務戦略 – 自己投資口取得
今後の成長戦略 財務戦略 – 自己投資口取得 1口当たり分配金の成長に最も効果の高い投資（資本配分）と判断し、第25期に実施 今後の戦略 巡航1口当たり 取得平均 鑑定LTV 取得価額 インプライド・ 分配金成長率 キャップレート (1) 28.8 ％ 約 100 億円 1.5 ％ 4.8 ％ 29.0 ％ 現状、最も投資効果の高い 資本配分と認識 取得期間（2025/2/28～2025/5/22） 円 100,000 NAV倍率 (2) 1.0倍（第24期末時点：98,969円） 判断基準 インプライド・キャップレートと 90,000 NAV倍率 (2) 0.9倍 物件キャップレートを比較し
Slide 30: 直近の分配金実績と将来予想は売却益等により更に上昇
今後の成長戦略 直近の分配金実績と将来予想は売却益等により更に上昇 第25期に実施した資産入替や自己投資口取得などのコーポレートアクションが分配金成長を力強く牽引 1口当たり分配金の変動要因 自己投資口 円 その他 資産入替 取得効果 効果 29 ▼6 八千代1 既存物件 取得効果 121 増収効果 42 46 1,937 投資口 1,866 +13.6% 分割 考慮前 1,705 5,812円 第25期予想 第25期実績 前回予想 （2025年5月期） （2025年5月期）（2025年5月期） （2024年7月18日公表時点） （2025年1月16日公表時点） 30 1. 2025年6月1日
Slide 31: 財務戦略 – 強靭な財務基盤と余剰キャッシュの活用
今後の成長戦略 財務戦略 – 強靭な財務基盤と余剰キャッシュの活用 固定金利負債比率が高く、柔軟な負債コスト管理が可能。余剰キャッシュを活用した更なる分配金成長を目指す 固定金利負債比率 100% 96.5% 格付 鑑定LTV 90% 85.3% JCR : AA＋（安定的） 80% R&I : AA （安定的） 29.0 ％ 0% 70% 日本プロロジスリート (1) J-REIT平均 (2) 平均負債調達年数 平均負債コスト 余剰キャッシュフロー 年 （融資手数料等を含む） 10 9 8.5年 8 7.4年 0.84 ％ 年間70億円超 7 （時価総額の1%超） 6 0 日本プロロジスリー
Slide 32: 物流不動産マーケットの動向
4 物流不動産 マーケットの動向 プロロジスパーク座間2
Slide 33: 物流不動産マーケットの需給動向
物流不動産マーケットの動向 物流不動産マーケットの需給動向 需要は過去最高水準を継続。空室は新規物件と競争力の低い物件に集中 首都圏及び近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の需給動向及び空室率 千㎡ 2025年6月末日時点の 20% 3,000 空室率：10.9%（築1年 2,500 以上物件は8.0%） 15% 10.9% 2,000 2025年予想供給量： 首都圏 約153万㎡ 10% 8.0% 1,500 （2024年9月末日時点） 1,000 約166万㎡ 5% 500 2026年予想供給量： 0% 0 約173万㎡ 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2
Slide 34: 建築費の高騰が新規供給を大きく抑制
物流不動産マーケットの動向 建築費の高騰が新規供給を大きく抑制 2026年以降の新規供給は大幅減の可能性 倉庫の建築費推移 倉庫の着工床面積（過去12か月移動平均） 万㎡ 600 首都圏 近畿圏 140 建築費指数（倉庫） 新規着工は 135 急減 500 130 著しい上昇 125 400 120 115 300 110 200 105 100 100 95 90 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 年 年 （出所）一般財団法
Slide 35: まとめ
5 まとめ
Slide 36: 本投資法人を取り巻く環境と着目点
まとめ 本投資法人を取り巻く環境と着目点 J-REIT 物流不動産 本投資法人 ✓賃貸収入のほぼ全額を分配 ✓物流施設はサプライ ✓世界最大の物流不動産会社による することで法人税が免除 チェーンの戦略拠点に スポンサーサポート ✓東証プライム市場と比べ、 ✓先進的物流施設の希少性 ✓分配金の着実な成長実績 高い配当利回り ✓ECの持続的成長・物流効率化 ✓高品質で築年数が低い物件群 ✓グローバルな関税政策の による需要の拡大 ✓立地とテナントの分散 影響を受けにくい 36
Slide 37: 資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社
資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号、一般社団法人投資信託協会会員）