Starts Proceed Investment Corporation · TSE:8979
Starts Proceed Investment — Investor Presentation (October 2022)
26 slides from Starts Proceed Investment's investor presentation, Oct 14, 2022
Slide 1: Steady, Stable and Sustainable Growth
2022年10月14日 Steady, Stable and Sustainable Growth 第7回公募増資及び取得予定資産の補足説明資料 証券コード： 8979
Slide 2: 本投資法人の理念・特徴
本投資法人の理念・特徴 本投資法人の理念 じっくり、揺るがず、末長く 本投資法人の名称の一部である「プロシード（proceed）」は、「前進する」という意味で、本投資法人が、スターツグループの有する賃貸住宅開発・運営におけるノウハウの活用等に よって投資を積極的に展開することで、運用資産の着実な成長を目指すという姿勢を表しています 本投資法人の特徴 1. 「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築 需要が最も安定していると本投資法人が考えている平均的な所得者層を対象にした賃貸住宅に主として投資することで 中長期的に安定した運用を行うことができると本投資法人は考えています。 2. スターツグ
Slide 3: オファリングハイライト
オファリングハイライト 1 約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの回帰 スポンサーパイプラインにおけるPFI/PPP物件（借地権付建物であり、土地所有権付建物と比較すると資産総額 に対する減価償却費率が高い。）の増加に対応した継続的な利益超過分配の実施により、円滑な資産規模成長 及び投資主還元の強化を企図 豊富な住居管理実績から導かれる充実したスポンサーパイプラインからの物件取得 2 コロナ禍においてもディフェンシブ性の高いポートフォリオと着実な内部成長 平均的な所得者層をターゲットとした物件への投資による安定需要の獲得とスポンサーグルー
Slide 4: 継続的な利益超過分配の実施による投資主還元の強化へ
1. 約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの回帰 継続的な利益超過分配の実施による投資主還元の強化へ パイプラインにおける借地権付建物の増加、円滑な資産規模拡大を志向し、継続的な利益超過分配の実施へ（第37期（2024年4月期）以降） 継続的利益超過分配の実施意義 実施の背景 借地権付建物5物件（取得価格合計120億円） スポンサーグループはPFI/PPP物件の開発を積極的に推進しており、本投資法 人のパイプライン物件に占めるPFI/PPP物件の割合は上昇する傾向にある。 PFI/PPP物件は、借地権付建物であり、資産総額に対する減価償却費の
Slide 5: 本取組みの概要
1. 約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの回帰 本取組みの概要 都心のタワーマンションを含む物件取得により、資産規模が1,000億円に到達予定 本取組みを通じたポートフォリオの変遷 本資料の日付現在 第34期譲渡予定 第34期取得予定 第34期末時点 第35期取得予定 第35期譲渡予定 第35期末時点 （億円） （本取組み後） 10 1,000 （3物件） 122 （5物件） 900 1,004 27 28 （106物件） 891 （4物件） （1物件） 892 （107物件） （104物件） 0 鑑定NOI利回り（%） 5.4 5.2 4.3 5
Slide 6: 第34期取得予定資産 アルファグランデ千桜タワー
1. 約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの回帰 第34期取得予定資産 アルファグランデ千桜タワー 「東京」駅まで1.5km圏に位置する、千代田区との一体複合開発による免震タワーマンション 免 千代田区有地及び周辺民間地を活用した複合開発案件 震 都心の小学校跡地と隣接する民間地に定期借地権を設定し、25階建超高層マンション の一体的な開発を行ったPPP事例 生活利便施設が揃った環境と、13駅・13路線が利用可能な高い交通利便性 「東京」駅まで1.5km圏でありながら、徒歩で様々な施設・公園にアクセス可能 東京メトロ日比谷線、JR山手線等
Slide 7: 第35期取得予定資産① プロシード山下公園ザ・タワー
1. 約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの回帰 第35期取得予定資産① プロシード山下公園ザ・タワー 横浜ベイエリアの上質な暮らしを演出するパークサイドタワーレジデンス 横浜ベイエリアの駅近高層賃貸マンション 横浜港、山下公園を臨み、最寄りの横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅ま では徒歩2分と交通アクセスにも優れたアーバンプライムロケーションの高層賃貸マン ション 首都圏、横浜ビジネスエリアへのアクセス優位 最寄駅からは、「横浜」駅まで約7分、「東京」駅までは約33分と交通アクセスにも恵まれ、 首都圏主要ビジネスエリアへの通勤者か
Slide 8: 第35期取得予定資産① プロシード山下公園ザ・タワー（周辺エリア）
1. 約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの回帰 第35期取得予定資産① プロシード山下公園ザ・タワー 横浜市の人口・世帯数の推移 周辺エリアの特性 人口 世帯数 外国人居留地が置かれた「山手」と「山下」には、当時を感じられる歴 （人） （世帯） 史的な建造物や世界のVIPが利用した老舗ホテル、多様な飲食店な 3,800,000 1,900,000 どが点在しており、今も世界中より数多くの観光客を集客 3,760,000 1,800,000 2004年の横浜高速鉄道みなとみらい線の開通と同時に「元町・中華 街」駅が開業し、渋谷など都心部へ直通
Slide 9: 第35期取得予定資産② 篠崎ツインプレイス
1. 約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの回帰 第35期取得予定資産② 篠崎ツインプレイス スターツグループの総合力を活かした都市開発事業のランドマーク複合施設 物件概要 （20番街区）東京都江戸川区篠崎町七丁目20番19号 所在地 （21番街区）東京都江戸川区篠崎町七丁目21番5号 最寄り駅 都営地下鉄新宿線「篠崎」駅 徒歩1分 取得予定価格 1,500百万円 鑑定評価額 1,540百万円 鑑定NOI利回り 5.3% 稼働率 94.0% （2022年7月末時点） （20番街区）2008年3月 竣工年月 （21番街区）2008年4月 スターツグルー
Slide 10: 第35期取得予定資産② 篠崎ツインプレイス（周辺エリア）
1. 約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの回帰 第35期取得予定資産② 篠崎ツインプレイス 周辺エリアの特性 スターツグループの総合力を活かした都市開発プロジェクト 都内でありながら都立篠崎公園や江戸川緑地を始めとした緑が多い 江戸川区が進める篠崎駅西部地区画整理事業においてスターツグ 住環境に優れたエリア ループが提案した官民連携による合理的な事業手法が採用され、複 「篠崎ツインプレイス」は、篠崎駅前再開発事業により整備され、上層 合施設「篠崎ツインプレイス」が竣工 階に賃貸・分譲住宅を、低層階には図書館等の区民施設、スーパー ス
Slide 11: 第35期取得予定資産③ プロシード釣鐘／南砂町／深江橋
1. 約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの回帰 第35期取得予定資産③ プロシード釣鐘／プロシード南砂町／プロシード深江橋 大阪都心部の駅近高層マンションと東京都心部へのアクセス抜群な築浅マンション プロシード釣鐘 プロシード南砂町 大阪市の駅近高層賃貸マンション 物件概要 東京都江東区南砂 所在地 全室角部屋、南向きの部屋で日当 五丁目12番5号 東京メトロ東西線「南砂町」駅 たり・通風良好 最寄り駅 徒歩14分 在宅勤務等により需要の高まって 取得予定価格 735百万円 いる1LDK 鑑定評価額 744百万円 鑑定NOI利回り 3.9％
Slide 12: スターツグループの手掛ける大型開発プロジェクト①
1. 約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの回帰 スターツグループの手掛ける大型開発プロジェクト① 大久保地区公共施設再生事業 弘前市吉野町緑地周辺整備等PFI事業 『プラッツ習志野』 『弘前れんが倉庫美術館』 千葉県習志野市 青森県弘前市 公共施設（図書館・市民ホール・公民館・公 園・駐車場・体育館） 公共施設（美術館）・民間付帯施設（ミュージ アムショップ・カフェ・シードル工房） 民間付帯施設 2019年11月開業 2020年7月グランドオープン 千葉県習志野市の老朽化した大久保公民館・市民会館、大久保図書館、勤労会 日本初の煉瓦倉庫コン
Slide 13: スターツグループの手掛ける大型開発プロジェクト②
1. 約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの回帰 スターツグループの手掛ける大型開発プロジェクト② 布袋駅東複合公共施設等整備事業 北８西１地区第一種市街地再開発事業 愛知県江南市 北海道札幌市 公共施設（図書館、保健センター等） ホテル・店舗・駐車場 民間施設（食品スーパー、物販施設等） 2023年4月開業予定 2024年1月開業予定 CGパース提供：三上建築事務所 愛知県江南市「布袋」駅における図書館等の公共施設と食品スーパー等 近年発展の著しい「札幌」駅北口エリアに残る低未利用地において、商 の民間施設から成る複合施設の整備・維持管理事
Slide 14: コロナ禍においてもディフェンシブ性の高いポートフォリオ
2. コロナ禍においてもディフェンシブ性の高いポートフォリオと着実な内部成長 コロナ禍においてもディフェンシブ性の高いポートフォリオ コロナショック時でも投資口価格は相対的に安定的に推移 本投資法人は、世帯数が多く安定需要が見込めると本投資法人が考えている平均的な所得者層を対象とした物件を中心に投資 本投資法人が対象とするテナント層の安定性 コロナショック時の投資口価格パフォーマンス （ご参考）民営借家居住世帯の年収割合 （2020年3月－2020年4月） 年収700万円未満の割合 （円） 本投資法人 東証REIT指数 東証REIT住宅指数 全国 89.6% 220,000 東京都 85.0%
Slide 15: スターツグループのサポート体制
2. コロナ禍においてもディフェンシブ性の高いポートフォリオと着実な内部成長 スターツグループのサポート体制 スターツCAM株式会社 スターツピタットハウス株式会社 免震物件普及による社会貢献 リーシング能力の活用 グループの設計・施工を担う企業 グループの賃貸・売買の仲介業務を担う企業 免震物件施工585棟（2022年7月末現在） 全国658店舗を展開（2022年7月末現在） 免震対応の物件は本投資法人のポートフォリオにも順次組み入れられており 全国に張り巡らされた店舗網で地域ごとの入居者ニーズを汲み取り、それ 災害時の物件自体のダメージを軽減するとともに、継続的な賃
Slide 16: 着実かつ安定的な内部成長実績
2. コロナ禍においてもディフェンシブ性の高いポートフォリオと着実な内部成長 着実かつ安定的な内部成長実績 第24期（2017年10月期）以降の平均賃料の推移 第28期（2019年10月期）以降の賃料改定の状況 第24期（2017年10月期）以降、内部成長を通じてポートフォリオの賃料を コロナ禍においても継続して内部成長を実現 着実に増加させ、平均賃料も堅調に推移 割合 変動率 新規契約時の賃料改定 （%） （%） 増額 現状維持 減額 変動率 （円） 100 2.0 95,947 1.7 96,000 95,690 80 60.6 1.6 52.5 53.3 49.2 95,387
Slide 17: 投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践①
3. 投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践 投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践① 前回公募増資以降、継続的に資産入替を実施し、含み益を顕在化、投資主還元を行うと同時に１口当たりNAVの向上、 ポートフォリオの質の向上も実現 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期 2022年4
Slide 18: 投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践②
3. 投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践 投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践② 資産入替や自己投資口取得などアクティブ・マネジメントを受け、投資法人としての主要指標は着実に改善 ＜アクティブ・マネジメントへの取組み前＞ ＜アクティブ・マネジメントへの取組み後＞ 第23期（2017年4月期）時点 第33期（2022年4月期）時点 デットにおける「安定」 取得価格合計 82,088百万円 取得価格合計 88,359百万円 賃貸NOI 2,201百万円 賃貸NOI 2,408百万円 デット 安定的な資金調達 アセットにおける「成長」 NOI利回
Slide 19: 財務戦略
3. 投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践 財務戦略 総資産額及び総資産LTVの推移 有利子負債コストの推移 （百万円） （%） （億円） （%） 250 2.0 1,400 60 200 39 40 38 1.5 54 47 44 45 42 41 48 48 0.98 150 1.01 0.94 1,200 55 0.92 0.91 0.89 0.88 0.91 0.89 0.92 0.92 50.5 50.7 51.1 50.8 50.6 50.5 50.6 50.6 50.6 50.6 1.0 48.9 48.9 100 1,000 50 152 148 15
Slide 20: サステナビリティに関する取組み①
3. 投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践 サステナビリティに関する取組み① ESG方針とマテリアリティ Environment（環境） 本投資法人及び資産運用会社は、スポンサーであるスターツグループの「人が、心 が、すべて。」という企業理念のもと、ESG方針を制定し、マテリアリティ（重要課題） LED照明の導入（2022年4月末現在） を特定しました。 導入済：30棟/106棟中 ～ESG方針～ 大規模修繕やバリューアップ工事による耐用年数長期化 1．環境への配慮 空調機の更新 エネルギー消費、CO2排出、水消費、廃棄物排出などの削減へ取組みを行い、
Slide 21: サステナビリティに関する取組み②
3. 投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践 サステナビリティに関する取組み② Social（社会） Governance（ガバナンス） 資産運用会社の運用体制 免震構造物件（2022年4月末時点） 本投資法人及び本資産運用会社では、ESG方針に定めるガバナンスの重要性を 本投資法人組入れ物件数：10棟/106棟中 認識し、ガバナンスについて以下のように定めています。 井戸、かまどベンチ、マンホールトイレ、オートロック、IoTの導入 スターツグループが所有している起震車を使った防災イベントの実施 パブリックアートの設置 PFI・PPP案件等を含めた多
Slide 22: Starts Proceed Investment Corporation
Starts Proceed investment Corporation S—hIAUA VT (ARH A LE) B RRL BSB We Foye Ee 7o2-roeeeee Ee yoo—Kre2 Ba 702 -KEe Ba 27757 74497-@D Bl e212 @ ion QD ‘RNR ea eB RFF —AROUUR AE ay Foe REAR GB yoy-Keate2 BE FOLKS 2 WD tne ORE Gp 702K REE GE FOS LSSHOR yop Kee FoF Dee 702 Ke Gg 7o-eRes ED Oyu ARy-97-
Slide 23: 注記（1/3）
注記（1/3） P1 （注1） 「スターツグループ」とは、スターツコーポレーション株式会社とその子会社等83社（2022年7月31日現在）で構成される企業集団をいいます。以下同じです。 （注2） 「ウェアハウジング機能」とは、スターツグループの開発物件について本投資法人が取得を検討する場合には、パイプラインサポート契約に基づき、稼働率が一定の基準に達するまでサポート会社又は サポート会社が設立した特別目的会社が物件を取得して保有し、開発物件以外の物件について本投資法人が取得を検討する場合には、パイプラインサポート契約に基づき、サポート会社又はサポート 会社が設立した特別目的会社が物件を取得した
Slide 24: 注記（2/3）
注記（2/3） P5 （注） 「アルファグランデ千桜タワー」の1階から7階の一部の区分所有権（敷地の定期借地権及び定期転借地権の準共有持分1,918,531分の463,859）を信託財産とする信託受益権に係る信託不動産です。 P8 （注） 「篠崎ツインプレイス」の一部の区分所有権（20番街区のうち1階及び2階の一部の区分所有権（敷地の定期借地権及び定期転借地権の準共有持分400,000分の130,208）並びに21番街区のうち1階、 4階及び5階の一部の区分所有権（敷地の所有権の共有持分割合531,525分の53,875））を信託財産とする信託受益権に係る信託不動産です。 P13 （注1） 住
Slide 25: 注記（3/3）
注記（3/3） P18 （注1） 「総資産LTV」とは、本投資法人の有利子負債残高を総資産額で除して算出した比率を、小数第2位を四捨五入して算出した数値をいい、各算出時点において、以下の計算式によって算出された数値で す。以下同じです。 ・第23期末から第33期末 総資産LTV＝各期末時点の有利子負債残高÷各期末時点の貸借対照表上の資産合計 ・本取組み後 総資産LTV＝本取組み実行後の有利子負債残高見込額÷本取組み実行後の総資産見込額 （注2） 「鑑定LTV」とは、本投資法人の有利子負債残高を鑑定評価額で除して算出した比率を、小数第2位を四捨五入して算出した数値をいい、各算出時点において、以下
Slide 26: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料は、2022年10月14日付にて公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」及び「国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡 に関するお知らせ」にて公表した内容並びにそれらに付随する情報を追加し整理したものです。第7回公募増資の詳細については、2022年10月14日付「新投 資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これに付随する政令、内閣府令及び規則並びに東京証券取引所規則に基づく開示書類 や資産運用報告書ではありません。また、本資料は、情報提供を目的としたものであり、投資勧
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