Starts Proceed Investment Corporation · TSE:8979

Starts Proceed Investment — FY2026 4月期 Earnings Presentation

66 slides from Starts Proceed Investment's earnings presentation, June 2026

  1. Slide 1: 第41期（2026年4月期）決算説明会資料

    スターツプロシード投資法人（証券コード：8979） Starts Proceed Investment Corporation 第41期（2026年4月期） 決算説明会資料 プロシード葛西３ 資産運用会社スターツアセットマネジメント株式会社 Starts Asset Management Co., Ltd.

  2. Slide 2: 目次

    目次 第41期 決算概要 今後の運用方針 第41期(2026年4月期) 決算ハイライト 3 第42期以降の運用方針 27 第41期 決算実績 4 スターツグループの協力体制 28 今後の業績予想 5 資産運用会社の取組み事例 29 分配金の推移 6 ウェアハウジング物件 31 LTV(総資産/鑑定)の推移 7 第41期 取得物件 8 スターツグループの開発プロジェクト 物件入替実績と今後の物件入替方針 10 スターツグループの開発プロジェクト 35 運用資産に関する賃貸条件の状況 11 スターツグループの開発事例 36 運用資産の住居タイプ別平均入居期間 13 様々な変動リスクに対応したポート

  3. Slide 3: 第41期 決算概要

    第41期 決算概要 プロシード南砂町

  4. Slide 4: 第41期(2026年4月期) 決算ハイライト

    第41期(2026年4月期) 決算ハイライト ■ 期中平均稼働率 ■ 1口当たり分配金 97.5 % ※ 第3期より、連続で95%以上を維持 （首都圏 98.1%、政令指定都市95.8%、地方主要都市97.0%） 期初予想 4,650円 実績 4,794円（+144円） 内 ■ 期末時点(2026年4月末）稼働率 分 ※利益超過分配金392円を含む 部 96.9 % その他利益超過分配 343円、 （首都圏 97.1%、政令指定都市96.1%、地方主要都市96.7%） 配 ■ 1口当たりＮＡＶ 一時差異等調整引当額49円 成 ■ 入替時賃料変動率 金 【当期】 256,457 円 (期末時点の

  5. Slide 5: 第41期 決算実績

    第41期 決算実績 ■第41期（2026年4月期）実績及び予想との比較 第40期実績 第41期実績 対前期比 第41期期初予想 対予想比 営業収益（百万円） 3,642 3,661 19 3,618 43 営業費用（百万円） 2,064 2,089 24 2,069 19 営業利益（百万円） 1,577 1,572 △4 1,548 24 経常利益（百万円） 1,208 1,200 △8 1,162 38 当期純利益（百万円） 1,207 1,199 △8 1,160 39 １口当たり利益分配金（円） 4,433 4,402 △ 31 4,258 144 １口当たり利益超過分配金（円） 392

  6. Slide 6: 今後の業績予想

    今後の業績予想 ■第42期 (2026年10月期）及び第43期（2027年4月期）の予想 第41期実績 第42期予想 対前期比 第43期予想 対前期比 営業収益（百万円） 3,661 3,927 265 3,797 △ 130 営業費用（百万円） 2,089 2,093 4 2,117 24 営業利益（百万円） 1,572 1,834 261 1,679 △ 154 経常利益（百万円） 1,200 1,380 179 1,175 △ 204 当期純利益（百万円） 1,199 1,378 178 1,173 △ 204 １口当たり利益分配金（円） 4,402 5,058 656 4,308 △

  7. Slide 7: 分配金の推移

    分配金の推移 ■ 分配金の推移（内訳） ■ 譲渡益を除く 6

  8. Slide 8: LTV(総資産/鑑定)の推移

    LTV(総資産/鑑定)の推移 ■総資産額及び総資産LTV （億円） （％） 1,600 60 総資産額 総資産ＬＴＶ 53.6 1,400 52.8 53.1 53.0 52.9 52.8 52.8 52.1 52.1 52.4 52.2 52.3 55 50.5 50.7 51.1 50.8 50.6 50.5 50.6 50.6 50.6 50.4 51.0 51.1 51.3 50.0 50.1 50.4 1,200 48.3 48.4 48.5 48.3 48.3 48.6 48.6 48.5 48.4 48.9 48.9 47.2 50 46.2 1,000 45 800 1,043

  9. Slide 9: 第41期 取得物件①

    第41期 取得物件① プロシード葛西３ プロシード府中宮西 所在地 東京都江戸川区中葛西五丁目22番地21 所在地 東京都府中市宮西町四丁目16番地16、16番地11 取得月 2026年3月 取得月 2026年3月 取得価格 980,000千円 取得価格 935,000千円 鑑定価格 982,000千円 鑑定価格 1,020,000千円 構造 鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 構造 鉄筋コンクリート造陸屋根13階建 竣工年月 2025年1月 竣工年月 2025年7月 賃貸個数（間取り） 1DK:16戸・1LDK:8戸・1SLDK:5戸 賃貸個数（間取り） 1LDK:12戸・2LDK:12戸・テナ

  10. Slide 10: 第41期 取得物件②

    第41期 取得物件② プロシード高円寺南 プロシード柏トロワ 所在地 東京都杉並区高円寺南五丁目529番地2 所在地 千葉県柏市柏三丁目822番地5 取得月 2026年4月 取得月 2026年4月 取得価格 251,000千円 取得価格 688,000千円 鑑定価格 275,000千円 鑑定価格 713,000千円 構造 鉄筋コンクリート造陸屋根4階建 構造 鉄筋コンクリート造陸屋根7階建 竣工年月 1989年10月 竣工年月 2009年5月 賃貸個数（間取り） 1K:20戸 賃貸個数（間取り） 1K:36戸・テナント2戸 稼働率 95.0%（2026年4月30日現在） 稼働率 97.3%（2

  11. Slide 11: 物件入替実績と今後の物件入替方針

    物件入替実績と今後の物件入替方針 本投資法人は機動的な物件入替を通じて、ポートフォリオの質を向上させてきました。 第6回公募増資実施の第23期から第34期までの物件入替及び第35期の第7回公募増資による取得・物件入替及び第41期までの入替によって、 資産規模（取得価格ベース）は21,730百万円増加し103,818百万円となりました。譲渡益（交換を含む）はこの期間累計で2,164百万円を実現しました。 また、継続的な資産入替を通じ、1口当たり分配金へ期平均435円寄与しています。 今後もポートフォリオの質の向上と投資主への還元に取組んでいきます。 第23期～第37期 第38期 第39期 第40

  12. Slide 12: 運用資産に関する賃貸条件の状況①

    運用資産に関する賃貸条件の状況① （%） 減額 現状維持 増額 100 契約時の賃料設定※ 80 ■新規契約時と従前契約時の賃料差 （千円） 61.7 69.9 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 60 81.8 88.0 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 90.9 増額 306件 1,090 297件 1,271 417件 2,153 352件 2,709 447件 4,345 現状維持 95件 0 76件 0 60件 0 34件 0 26件 0 40 減額 95件 △ 307 52件 △ 219 33件 △ 122 14件 △ 38 19件

  13. Slide 13: 運用資産に関する賃貸条件の状況②

    運用資産に関する賃貸条件の状況② （%） 現状維持 増額 100 契約時の賃料設定※ ■更新時の賃料改定 28.3 （千円） 80 43.7 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 59.3 60 71.8 71.7 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 増額 217件 251件 404件 444件 534件 404 557 1,085 1,507 2,052 (増額打診) (-) (-) (-) (-) (582件) 40 現状維持 551件 0 323件 0 277件 0 174件 0 211件 0 71.7 減額 0件 0 0件 0 0件 0 0

  14. Slide 14: 運用資産の住居タイプ別平均入居期間

    運用資産の住居タイプ別平均入居期間(第36期末～第41期末の入居実績) すべてのタイプで平均入居期間が伸びており、コスト低減、更新料増収等に寄与しています。 入居年数 ■0-2年未満 ■2-4年未満 ■4-6年未満 ■6-8年未満 ■8-10年未満 ■10年以上 （%） ■全体 第36期：平均5.1年 → 第41期：平均5.3年 （%） ■シングル 第36期：平均5.0年 → 第41期：平均5.2年 100 100 15.4 15.2 15.7 16.3 16.6 16.3 14.7 14.6 14.7 15.1 15.1 14.5 90 90 4.6 5.1 5.1 3.2 6.2 4.3

  15. Slide 15: 様々な変動リスクに対応したポートフォリオ構築

    様々な変動リスクに対応したポートフォリオ構築 本投資法人が主に投資する賃貸住宅の特性 最も需要の安定している平均的な所得層を対象にしたシングルタイプやファミリータイプの賃貸住宅を主要な投資対象としています。 賃料相場や入居者需要等の変動に可能な限り対応できるポートフォリオの構築と、中長期的に安定した運用を目指しています。 ■住戸タイプ別平均賃料 ■住戸タイプ別平均賃料 平均賃料 （円） 坪単価 （円） 住戸タイプ 6万円未満 6～8万円 8～10万円 10～12万円 第40期末 第41期末 増減額 第40期末 第41期末 増減額 （%） 12～14万円 14～16万円 16～20万円 20万円

  16. Slide 16: 安定的な稼働率の推移と背景

    安定的な稼働率の推移と背景 ■期中平均稼働率の推移（第2期～第41期） 【 高稼働率維持のための施策 】 本投資法人の所有する物件は第3期以降、継続して稼働率95％以上という高い水準を維持しています。 ① スターツグループ全体での協力体制 今後もこの水準維持を指標として安定的な資産運用を行っていきます。 リーシング活動、東西線沿線等のドミナントエリアでの活動 ② 市場ニーズを捉えたポートフォリオ構築 ■期別 平均稼働率 平均的所得層向け物件の整備・供給 （％） 100 99 98 97.3 97.5 97.3 97.3 97.2 97.0 97.0 97.1 96.9 97.0 96.7 96

  17. Slide 17: 運用資産の取得価格・鑑定評価額等

    運用資産の取得価格・鑑定評価額等 ■主な増減要因（取得価格合計） 増加要因 ・・・ プロシード葛西３、プロシード府中宮西、プロシード高円寺南、プロシード柏トロワ取得 （取得価格2,854百万円、貸借対照表計上額3,044百万円、鑑定評価額2,991百万円） 取得価格 貸借対照表計上額 鑑定評価額 期中平均稼働率 期末稼働率 エリア （百万円） （百万円） （百万円） （％） （％） 第41期 第40期 第41期 増減 第40期 第41期 増減 第40期 第41期 第40期 第41期 首都圏主要都市 (82物件) 79,066 72,999 75,714 2,714 90,677 94,562

  18. Slide 18: 財務の状況

    財務の状況 ■有利子負債残高の推移 ■金利固定化比率・平均金利の推移 （百万円） (%) (%) 固定化比率 平均金利 60,000 100 1.50 1.6 55,931 55,946 90 1.32 1.4 55,000 52,846 52,846 53,261 53,246 53,246 1.22 80 1.14 1.05 1.2 50,000 70 0.94 45,696 45,646 45,646 45,646 45,646 45,646 45,646 60 0.84 0.87 1.0 45,000 0.79 0.83 0.72 0.70 0.74 0.74 0.75 50 0.8

  19. Slide 19: 有利子負債の状況/リファイナンス後(2026年5月22日時点)

    有利子負債の状況/リファイナンス後(2026年5月22日時点) ■アロケーション ■内訳 （百万円） 銀行名 有利子負債残高 シェア りそな銀行 11,128 19.9% あおぞら銀行 8,646 15.5% みずほ銀行 6,705 12.0% 千葉銀行 4,651 8.3% 武蔵野銀行 4,010 7.2% ■2026年5月22日リファイナンスの概要 横浜銀行 4,000 7.1% 三井住友銀行 4,138 7.4% 旧ローン 金 額 (百万円) 期間 金利 新ローン 金 額 (百万円) 期間 金利 香川銀行 1,208 2.2% 2P 4,320 6年 固定 0.920% 3I 2,160

  20. Slide 20: 投資口価格の指数の推移

    投資口価格の指数の推移 2026年4月30日現在での１口当たりＮＡＶは256,457円、P/NAVは0.76倍となりました。 本投資法人の終値（指数） 東証REIT指数 1口当たりNAV（指数） 住宅REIT指数 （指数） 190.00 2022/11/1 2021/9/2 2026/4/30 第7回公募増資 FTSE_EPRA /NAREIT 投資口価格 180.00 194,200円 に組入 170.00 160.00 2019/3/26 2024/12/16 自己投資口 自己投資口 150.00 取得決定 取得決定 140.00 130.00 120.00 2017/4/11 格付取得

  21. Slide 21: 投資主の状況(2026年4月30日現在)

    投資主の状況(2026年4月30日現在) ■投資主及び投資口の構成 区分 投資主数 （人） 投資主数の割合 （%） 所有投資口数 （口） 所有投資口数の割合 （%） 投資口数 金融機関・証券会社 45 0.4 120,161 44.1 272,415口 その他の国内法人 197 1.7 53,190 19.5 外国法人等 157 1.3 28,349 10.4 投資主数 個人その他 11,282 96.6 70,715 26.0 11,681名 合計 11,681 100.0 272,415 100.0 ■主要投資主 ■投資主構成の推移 （第30期～第41期：口数割合） （%） 個人 金融機関

  22. Slide 22: サステナビリティに関する取組み

    サステナビリティに 関する取組み ソーラーパネル/免震装置

  23. Slide 23: サステナビリティに関する取組み: Environment

    サステナビリティに関する取組み Environment（環境） 本投資法人及び本資産運用会社は、ESGへの取組みが重要課題であるとの認識のもと、環境や社会への配慮・企業統治の取組みを中長期的に推進してまいります。 また、保有資産の外部認証の取得にも積極的に取組んでまいります。 環境認証の取得状況 1 2 3 4 5 6 プロシード西新井 プロシード山下公園 物件名 プロシード門前仲町 プロシード舞浜 プロシード仙台上杉 プロシード新松戸 アルティア棟 ザ・タワー 取得年月 2021年6月 2021年6月 2022年10月 2022年4月 2024年3月 2024年4月 DBJ Green Bu

  24. Slide 24: サステナビリティに関する取組み: Social

    サステナビリティに関する取組み Social（社会） 本資産運用会社はPPP・PFI等の開発への取組みも行っており、公有地等を有効に活用し地域を活性化させ、図書館・学校・子育て支援施設ほか、 施設整備後もスターツグループの総合力を生かしたエリアマネジメントを多数行っています。 また、安全・安心への取組みも積極的に行っています。 ■アルファグランデ千桜タワー ＜ 第34期 取得 ＞ ■プロシード流山おおたかの森 ＜ 第31期 取得 ＞ ・千代田区有地及び周辺民間地を活用した複合開発 ・スターツグループがＰＰＰ事業にて設計施工した複合施設 ・免震構造 ・ペデストリアンデッキで駅に直結 ・災害対策型

  25. Slide 25: サステナビリティに関する取組み: Social / Governance

    サステナビリティに関する取組み Social（社会） ■免震構造（2026年4月30日現在） 井戸 かまどベンチ 本投資法人での組入物件数： 11棟 ■井戸・かまどベンチ・専有部用防災グッズの設置 防災対策 ■スターツグループ所有の起震車を利用した防災イベントの実施 ■ソーラーパネルの設置 起震車・防災イベント 専有部用防災グッズ（一部の物件） ・プロシード石川台 ・プロシード新松戸 ・プロシード中河原 ・プロシード府中宮西 ■組織図 Governance（ガバナンス） ■利益相反の防止、リスク管理、情報開示、法令遵守 ■取引にかかる意思決定フローの整備 ■コンプライアンス委員会、投資委員会、

  26. Slide 26: サステナビリティに関する取組み: 環境パフォーマンス

    サステナビリティに関する取組み ■環境パフォーマンス目標 項目 削減目標 エネルギー消費量 2023年度を基準とし、2030年度まで年平均1%のエネルギー消費原単位の削減 GHG（CO₂）排出量 (Scoop１・２） 2023年度を基準とし、2030年度までに42%削減（総量ベース）、2050年度までにネットゼロ 水消費量 2023年度を基準とし、2030年度までに水消費原単位で増加させない ■環境パフォーマンス実績 ■共用部電気のCO₂排出量ゼロ化 全111物件の中の91物件（合計延床面積の84.9％）について 2025年度 増減率 項目 2022年度 2023年度 2024年度 は、共用部

  27. Slide 27: FoL—KRR

    FoL—KRR SRO 17a st

  28. Slide 28: 第42期以降の運用方針

    第42期以降の運用方針 第42期 （ 2026年10月期 ） 以降の取組み ■物件入替の推進 ・築古物件等のリノベーション活用を推進 第35期の主な取り組み 資産規模の 外 ■借入金での物件取得も検討（レバレッジ活用） ステージアップ 部 成 ■パイプラインの拡充 ・アセットタイプやクオリティ等 1,500億円を 長 目指して ⇒成長戦略との整合性を追求しつつ積み上げを図る ■各期において10億円程度の物件譲渡の実行と、資産入替の実施 ■高稼働率の維持 内 ・リーシング、PMにおけるスターツグループとの連携 期中平均稼働率 安 部 定 投 成 ・リノベーションの戦略的活用 ・物件のネット掲載強

  29. Slide 29: スターツグループの協力体制

    スターツグループの協力体制 スポンサーサポートとしてのグループ内協力関係 スターツプロシード投資法人 スターツグループ 安定的な資産運用 積層型ビジネスの展開 物件の 建設 取得・入替 ホテル事業 信託事業 資金の還流により 財務の安定性の 不動産ビジネスを シニア事業 証券・保険事業 稼働率・賃料の 維持・向上 維持・向上 さらに加速 ポートフォリオの堅実な運用に コンサルティング 50年間培った顧客との 不動産管理 より投資主価値の向上に努める 開発 強固なリレーション パイプラインの 資産価値の 物件取得等 確保 維持・向上 グループとしての 出版事業 商業施設事業 スポンサーサポート

  30. Slide 30: 資産運用会社の取組み事例①

    資産運用会社の取組み事例① 【千葉県浦安市】 物件名「パティーク新浦安」 企業社宅として使用されていた住宅 7棟を取得し、間取りの変更、エレベーターや オートロックの新設等、大規模なリノベーション工事を実施し、賃貸住宅として運営 ■計画概要 規 模 ： ①W1,W2号棟（2棟） 3階建 ②1～4,12号棟（5棟） 4階建 敷 地 面 積 ： 13,675.84㎡ （2筆合計） 延 床 面 積 ： 11,686.62㎡ （7棟合計） 構 造 ： 鉄筋コンクリート造 建 築 用 途 ： 共同住宅 稼働率：94.7% 竣 工 年 月 ： ①2008年8月（リノベーション工事着工時 築14年) （20

  31. Slide 31: 資産運用会社の取組み事例②

    資産運用会社の取組み事例② 環境配慮型不動産への取組み ■取組概要 ■事業ストラクチャー 環境に配慮した賃貸住宅を開発し、カーボンニュートラル社会への貢献を目 SPC（合同会社） 金融機関 指しています。 計画段階から外皮性能の向上や一次エネルギー消費量の削減を検討する 信託受益権 借入 ことで、省エネ性能の指標であるBELSの取得を目指しています。 出資 エクイティ投資家 （土地・建物） 資本金 助言契約 スターツグループ等 スターツアセットマネジメント 南小岩環境不動産プロジェクト 東神奈川環境不動産プロジェクト 仙台駅東口環境不動産プロジェクト BELS★3 BELS★5 BELS★5

  32. Slide 32: ウェアハウジング物件①

    ウェアハウジング物件① 総計 9件/141億円超のパイプライン案件を保有 BELS★5 BELS★5 取得済 取得済 スポンサー スポンサー 開発 開発 プロシード池下 プロシード両国３ 構造 鉄筋コンクリート造 構造 鉄筋コンクリート造【免震】 竣工済 竣工済 規模 地上13階建 規模 地上12階建 竣工年月 2024年10月 竣工年月 2025年7月 等価交換 定期借地権 1LDK:22戸・2LDK:23戸 賃貸戸数(間取り) 2LDK:14戸 賃貸戸数(間取り) 3LDK:1戸・テナント:1戸 計47戸 所在地 東京都墨田区緑 所在地 愛知県名古屋市千種区池下 敷地面積 231.24㎡

  33. Slide 33: ウェアハウジング物件②

    ウェアハウジング物件② スポンサー BELS★3 竣工済 取得済 開発 プロシード行徳駅前２ 構造 鉄筋コンクリート造 規模 地上4階建 竣工年月 2023年2月 賃貸戸数(間取り) 1K:16戸・1LDK:15戸 計31戸 所在地 千葉県市川市行徳駅前 敷地面積 540.47㎡ 延床面積 1,029.28㎡ 想定NOI利回り 4.3% 認証 スポンサー 2026年竣工 定期借地権 検討中 開発 予定 スポンサー 開発 プロシード亀戸２ プロシード白壁 構造 鉄筋コンクリート造【免震】 構造 鉄筋コンクリート造 竣工済 規模 地上10階 規模 地上11階建 竣工年月 2026年9月予定 竣工年

  34. Slide 34: ウェアハウジング物件③

    ウェアハウジング物件③ スポンサー スポンサー 竣工済 定期借地権 竣工済 定期借地権 開発 開発 プロシード京成大久保 BELS★5 プロシード池上 構造 鉄筋コンクリート造 取得済 構造 鉄筋コンクリート造【免震】 規模 地下1階付き3階建 規模 地上8階建 竣工年月 2021年9月 竣工年月 2025年8月 賃貸戸数(間取り) 1R:16戸・1K:16戸 計32戸 賃貸戸数(間取り) 共同住宅125戸 所在地 千葉県習志野市本大久保 所在地 東京都大田区西蒲田 敷地面積 1,337.01㎡ 敷地面積 3,754.88㎡ 延床面積 1,488.45㎡ 延床面積 7,734.63㎡（遊戯室：

  35. Slide 35: スターツグループの開発プロジェクト

    スターツグループの 開発プロジェクト 流山おおたかの森駅周辺開発地域

  36. Slide 36: スターツグループの開発プロジェクト

    スターツグループの開発プロジェクト 2019年以降 2027年以降 ■開業・竣工済 ■開業・竣工予定 ©スターツCAM・アール・アイ・エー 設計・建設共同企業体 ©Kotaro Imada 流山おおたかの森駅前市有地活用事業 布袋駅東複合公共施設等 東京科学大学（西蒲田）職員宿舎 三浦市市民交流拠点整備事業 多目的屋内施設及び 千葉県流山市 整備事業 整備運営事業 神奈川県三浦市 豊橋公園東側エリア整備・運営事業 公共施設・ホテル・集合住宅 愛知県江南市 東京都大田区 三浦市市民庁舎、庁舎付属棟、 愛知県豊橋市 公共施設（図書館、保健センター等）・民間 共同住宅（職員宿舎・一般賃貸） 神奈川県

  37. Slide 37: スターツグループの開発事例① 三浦市

    スターツグループの開発事例① 【神奈川県三浦市】 三浦市市民交流拠点整備事業 ＜ 2027年3月 竣工予定 ＞ ■計画概要 所 在 地 ： 三浦市初声町下宮田字長作５番２ （京急久里浜線「三崎口」駅 徒歩17分） 敷 地 面 積 ： 約15,800㎡ 延 床 面 積 ： 約 9,800㎡ 構 造 ： 鉄骨造 規 模 ： 地上３階建（庁舎棟）、地上2階建（付属棟） 用 途 : 三浦市市庁舎、庁舎付属棟、神奈川県保健センター 等 ■事業体制 ©スターツCAM・アール・アイ・エー 設計・建設共同企業体 代 表 企 業 ： スターツCAM㈱（建設） 拡大図 構 成 企 業 ： ㈱アール・アイ・エー（設

  38. Slide 38: スターツグループの開発事例② 福岡市

    スターツグループの開発事例② 【福岡県福岡市】 福岡高等技術専門校跡地有効活用事業 ＜ 2027年2月 竣工予定 ＞ ■計画概要 所 在 地 ： 福岡県福岡市東区千早四丁目3025番3 敷 地 面 積 ： 03,300㎡ 延 床 面 積 ： 17,870㎡ 構 造 ： 鉄筋コンクリート造、免震構造 事 業 期 間 ： 70年間(定期借地) 用 途 ： 千早公民館、店舗 (1階) 福岡県福岡農林事務所(2-3階) 賃貸マンション(4-14階) 駐車場棟 ■事業スケジュール 2025年2月 定期借地開始 2025年2月～2027年2月 新施設建設 提供：スターツCAM・青木茂建築工房 設計業務共同

  39. Slide 39: スターツグループの開発事例③ 横浜市

    スターツグループの開発事例③ 【神奈川県横浜市】 関内駅前地区第一種市街地再開発事業＜ 2030年度 竣工予定 ＞ ※ 2025年4月25日：再開発組合設立（港町地区） 7月4日：再開発組合設立（北口地区） ■施設イメージ 港町地区 北口地区 ■計画概要 北口地区 港町地区 敷地面積 約0.8ha 約1.4ha 延床面積 約34,150㎡ 約98,840㎡ 規模 地上20階、地下1階 地上32階、地下2階 イメージ 最大高さ 99m 170m 事務所、住宅、店舗、 事務所、住宅、店舗、 ■計画平面図 主要用途 エンターテインメント施設、 計画地 駐車場 等 ビジネス支援施設、駐車場 等 住戸数

  40. Slide 40: スターツグループの開発事例④ 知立市

    スターツグループの開発事例④ 【愛知県知立市】 知立西新地地区第一種市街地再開発事業 ＜ 2029年度 竣工予定 ＞ ■事業計画地 再開発 （竣工済） 計画地 駅前広場 知立駅 ■事業概要 事 業 手 法 法定再開発 敷 地 面 積 約09,450㎡ 延 床 面 積 約56,000㎡ 階 数 【分譲住宅棟】地上29階 【商業・公益・賃貸住宅棟】地上12階 構 造 鉄筋コンクリート造 用 途 分譲住宅、公益施設、商業施設、賃貸住宅、駐車場、山車蔵 等 ■関連企業 ■事業スケジュール 代表企業 トヨタホーム株式会社 令和6年度 都市計画決定 令和7年度 基本協定締結 スターツCAM株式会社 株式会

  41. Slide 41: スターツグループの開発事例⑤ 豊橋市

    スターツグループの開発事例⑤ 【愛知県豊橋市】 多目的屋内施設及び豊橋公園東側エリア整備・運営事業 ＜ 2029年7月 竣工予定 ＞ ■事業概要 事 業 手 法 PFI (BT＋コンセッション事業) 敷 地 面 積 約14,049㎡ 延 床 面 積 約21,188㎡ 階 数 地上3階 構 造 鉄骨造 メインアリーナ、サブアリーナ、武道場 用 途 弓道・アーチェリー場、多目的広場、テニスコート 相撲場、駐車場 等 イメージ ■関連企業 ■事業計画地 代 表 企 業 スターツコーポレーション株式会社 スターツCAM株式会社 スターツファシリティーサービス株式会社 スターツ東海株式会社 構 成 企

  42. Slide 42: スターツグループの開発事例⑥ 熊谷市

    スターツグループの開発事例⑥ 【事業開始済】 熊谷市子育て支援・保健拠点施設整備事業 ＜ 2026年4月 開業済 ＞ こども館 石原児童クラブ 施設愛称「くまキッズ」 公式HP 中央保育所 石原駅 保健センター 上熊谷駅 熊谷駅 ■事業概要 敷 地 面 積 約27,000㎡ 休日･夜間急患診療所 延 床 面 積 約07,640㎡（5施設合計） 規 模 地上2階（休日・夜間急患診療所のみ地上1階） 構 造 鉄筋コンクリート造/一部鉄骨造 【こども館】 児童福祉施設、保健センター、保育所、診療所、 用 途 広場、駐車場等 事 業 期 間 15年（指定管理期間） ■事業体制 代 表 企 業 スターツ

  43. Slide 43: スターツグループの開発事例⑦ 西蒲田

    スターツグループの開発事例⑦ 【事業開始済】 東京科学大学（西蒲田）職員宿舎整備運営事業 【施設イメージ】 賃貸住宅 （スターツ所有） 2LDK 職員宿舎 （スターツ所有） 定期借地・転定期借地 （スターツ） 大学所有地 稼働率：100.0% （2026年4月30日時点） 2LDK キッズスペース ■施設概要 敷 地 面 積 3,754.88㎡ 東急池上線 延 床 面 積 7,734.63㎡（遊戯室:21.78㎡） 池上駅 プロシード池上 規 模 地上8階 構 造 高床免震RC造 共同住宅125戸 用 途 （職員宿舎：74戸、 一般賃貸：51戸） 中庭 事 業 期 間 50年（定期借地） 42

  44. Slide 44: スターツグループの開発事例⑧ 札幌市

    スターツグループの開発事例⑧ 【事業開始済】 北8西1地区第一種市街地再開発事業 ＜A街区＞ ホテルエミオン札幌 公式HP ＜B街区＞ A街区 B街区 用 途 住宅・店舗等・事務所駐車場等 ホテル・店舗等 敷 地 面 積 約09,710㎡ 約01,970㎡ 所在：札幌市北区北8条西一丁目 延 床 面 積 約98,380㎡ 約14,470㎡ 規 模 地上48階地下2階 地上14階地下1階 高 さ 約175m 約50m 施 工 者 大成建設㈱・伊藤組土建㈱・スターツCAM㈱ 共同企業体 参加組合員 住宅棟：大和ハウス工業 宿泊棟：スターツコーポレーション㈱ 住友不動産㈱ 工 期：着工2021年5月

  45. Slide 45: スターツグループの開発事例⑨

    スターツグループの開発事例⑨ 【事業開始済】 横浜文化体育館再整備事業 民間収益事業 布袋駅東複合公共施設等整備事業 アリーナルーム 【公共施設】 【民間施設】 ホテルコメント横浜関内 toko+toko=labo 図書館 施設案内 公式HP ４F 駐車場 学習室 他 図書館 ３F 駐車場 ホール 他 100円ショップ、保育所 保健センター ２F フィットネスジム、 子育て支援センター 他 ロビー フューチャーセンター 地域交流センター １F 食品スーパー カフェ 他 ■計画概要 7F ■計画概要 規 模 ： 地上7階建 ホテル（116室） 規 模 ： 公共施設 / 地上4階 民間施設 / 地

  46. Slide 46: スターツグループの開発事例⑩

    スターツグループの開発事例⑩ 【事業開始済】 府中グリーンプラザ敷地活用事業 京都市中央卸売市場第一市場 「賑わいゾーン」活用事業 撮影：日刊建設通信新聞社 ホテルケヤキゲート ホテルエミオン京都 公式HP 公式HP 8F ■計画概要 8F ■計画概要 ホテル（156室） 規 模 ： 地上8階建 ホテル（206室） 規 模 ： 地上8階建 敷 地 面 積 ： 1,092.27㎡ 敷 地 面 積 ： 04,000.00㎡ 3F 4F ロビー・ 延 床 面 積 ： 5,817.26㎡ ホテルロビー 3F 延 床 面 積 ： 17,673.71㎡ シェア ピタット コワーキング 多目的 スペース キ

  47. Slide 47: スターツグループの開発事例⑪

    スターツグループの開発事例⑪ 【事業開始済】 弘前市吉野町緑地周辺整備等ＰＦＩ事業 大久保地区公共施設再生事業 北館・民間付帯施設 北館 南館 弘前れんが倉庫美術館 プラッツ習志野 公式HP 公式HP ■施設概要 ■施設概要 ミュージアム棟（2階建） ：延床面積3,089.59㎡ 北館（公民館、図書館、ホール） ： 延床面積3,942.16㎡ カフェ・ショップ棟（1階建）：延床面積 497.69㎡ 北館別棟（図書館） ： 延床面積 924.19㎡ 南館（アリーナ、こどもスペース他） ： 延床面積2,471.65㎡ ■受賞履歴 民間付帯施設（賃貸住宅、カフェ、ミニスーパー） ： 延床面積1,58

  48. Slide 48: FOL—ETXHEY EGIL NF

    FOL—ETXHEY EGIL NF ——— fae Sq (ATS vee

  49. Slide 49: 貸借対照表

    貸借対照表 ■貸借対照表 （千円） （千円） 前 期 当 期 前 期 当 期 増 減 増 減 （2025年10月31日） （2026年4月30日） （2025年10月31日） （2026年4月30日） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 1,473,132 1,546,722 73,590 １年内償還予定の投資法人債 1,000,000 - △ 1,000,000 信託現金及び信託預金 2,403,173 2,339,819 △ 63,354 １年内返済予定の長期借入金 5,820,000 10,020,000 4,200,000 営業未収入金 30,175 40,294 1

  50. Slide 50: 損益計算書/金銭の分配に関する計算書

    損益計算書/金銭の分配に関する計算書 ■損益計算書 ①「賃貸事業収入」の内訳 （千円） （千円） 前 期 当 期 前 期 当 期 （2025年5月1日～ （2025年11月1日～ 増 減 （ 2025年5月1日～ （2025年11月1日～ 増 減 2025年10月31日） 2026年4月30日） 2025年10月31日) 2026年4月30日） 営業収益 賃貸料 3,118,489 3,152,074 33,585 賃貸事業収入 3,606,960 3,661,957 54,996 共益費 219,975 226,208 6,233 不動産等売却益 35,147 - △ 35,147 駐車場収

  51. Slide 51: 有利子負債の状況①（2026年4月30日現在）

    有利子負債の状況①（2026年4月30日現在） ■長期借入金 当期末残高 平均利率（％） 借入先 借入日 返済期限 返済方法 使途 摘要 名称 (千円) ※1 株式会社りそな銀行 1,095,000 株式会社あおぞら銀行 1,060,000 株式会社みずほ銀行 917,000 0.92000 借換 無担保 株式会社武蔵野銀行 480,000 2020年5月22日 2026年5月22日 期限一括 タームローン2P ※2 資金 無保証 株式会社千葉銀行 470,000 株式会社香川銀行 152,000 三井住友信託銀行株式会社 146,000 小 計 4,320,000 株式会社あおぞら銀行 79

  52. Slide 52: 有利子負債の状況②（2026年4月30日現在）

    有利子負債の状況②（2026年4月30日現在） ■長期借入金 当期末残高 平均利率（％） 借入先 借入日 返済期限 返済方法 使途 摘要 名称 (千円) ※1 株式会社みずほ銀行 600,000 株式会社三井住友銀行 600,000 株式会社りそな銀行 350,000 株式会社あおぞら銀行 300,000 株式会社京都銀行 200,000 1.01600 借換 無担保 株式会社七十七銀行 200,000 2022年5月24日 2027年11月24日 期限一括 タームローン2V ※2 資金 無保証 株式会社常陽銀行 200,000 三井住友信託銀行株式会社 150,000 みずほ信託銀行株式会社

  53. Slide 53: 有利子負債の状況③（2026年4月30日現在）

    有利子負債の状況③（2026年4月30日現在） ■長期借入金 当期末残高 平均利率（％） 借入先 借入日 返済期限 返済方法 使途 摘要 名称 (千円) ※1 株式会社りそな銀行 978,500 株式会社あおぞら銀行 820,000 株式会社武蔵野銀行 430,000 株式会社千葉銀行 425,000 1.22000 借換 無担保 2023年5月24日 2029年11月22日 期限一括 タームローン2Z 株式会社みずほ銀行 420,000 ※2 資金 無保証 株式会社三井住友銀行 280,000 三井住友信託銀行株式会社 129,000 みずほ信託銀行株式会社 50,000 小 計 3,532

  54. Slide 54: 有利子負債の状況④（2026年4月30日現在）

    有利子負債の状況④（2026年4月30日現在） ■長期借入金 当期末残高 平均利率（％） 借入先 借入日 返済期限 返済方法 使途 摘要 名称 (千円) ※1 株式会社りそな銀行 548,000 株式会社あおぞら銀行 530,500 株式会社みずほ銀行 459,000 1.12900 借換 無担保 株式会社武蔵野銀行 240,000 2024年5月24日 2027年5月24日 期限一括 タームローン3D ※2 資金 無保証 株式会社千葉銀行 235,000 株式会社香川銀行 76,000 三井住友信託銀行株式会社 72,500 小 計 2,161,000 株式会社あおぞら銀行 917,000

  55. Slide 55: 有利子負債の状況⑤（2026年4月30日現在）

    有利子負債の状況⑤（2026年4月30日現在） ■長期借入金 当期末残高 平均利率（％） 借入先 借入日 返済期限 返済方法 使途 摘要 名称 (千円) ※1 株式会社りそな銀行 1,283,000 株式会社あおぞら銀行 594,000 運用資産の 無担保 株式会社三井住友銀行 300,000 2026年3月31日 1.44191 2029年5月24日 期限一括 タームローン3H 取得資金 無保証 株式会社みずほ銀行 272,000 株式会社千葉銀行 251,000 小 計 2,700,000 （※1）平均利率は期中の加重平均を小数第6位を四捨五入して記載しています。 （※2）金利変動リスクを

  56. Slide 56: ポートフォリオマップ(2026年4月30日現在)

    hIasUAVyT B RRA x EE Por 7sy7 TK 7— BURY AYIA 7o2—tmae Be 702K BB 2 0bt-Nezne BE 7oy—Kme2 BS Yoon OSD ic 53 gee HB 702K a 702 -sH wR BRB MAE SaH \ ag Joy Kee Sod BB Foe Reems 4 ey Fos Kile be 7Oy-BKF SH fo2-KeroeD BLYTI4T MDINKSS4F mT. 947 MME EERE 55

  57. Slide 57: ポートフォリオ方針及び期末の状況

    ポートフォリオ方針及び期末の状況 用途別ポートフォリオ方針 地域別ポートフォリオ方針 投資対象 特徴 価格比率（※） 地域区分 価格比率（※） 賃貸住宅 単身向け、DINKS向け、ファミリー向け等通常の賃貸住宅。 70％以上 首都圏主要都市 70％以上 マンスリーマンション 家具付きで月単位等の短期契約が可能な賃貸住宅。 25％以内 サービスアパートメント 家具付きで寝具交換等のサービス提供がある賃貸住宅。 政令指定都市 ホテル 主に宿泊特化型のホテル等。 （上記に含まれる都市を除きます。） 有料老人ホーム等の形式の賃貸住宅及び介護老人福祉 高齢者向け住宅施設 10％以内 30％以内 施設等の

  58. Slide 58: ポートフォリオ一覧①

    ポートフォリオ一覧① （2026年4月30日現在） 不動産鑑定 総賃貸可能 投資割合 貸借対照表 期末稼働率 物件番号 取得価格 評価額又は 賃貸可能面積 賃貸面積 戸数 PML 竣工年月日 物件名 備考 所在地 （％） 計上額 （％） （注１） (千円) 調査価額 （㎡） （㎡） （戸） （％） （注5） （注2） （千円） （注4） （千円） （注3） Ｃ-1 プロシード市川 千葉県 1,076,000 1.0 950,807 1,620,000 3,322.17 3,197.07 50 96.2 5.9 1997年4月1日 Ｃ-2 プロシード東陽町 東京都 646,700 0.6 553

  59. Slide 59: ポートフォリオ一覧②

    ポートフォリオ一覧② （2026年4月30日現在） 不動産鑑定 総賃貸可能 投資割合 貸借対照表 期末稼働率 物件番号 取得価格 評価額又は 賃貸可能面積 賃貸面積 戸数 PML 竣工年月日 物件名 備考 所在地 （％） 計上額 （％） （注１） (千円) 調査価額 （㎡） （㎡） （戸） （％） （注5） （注2） （千円） （注4） （千円） （注3） Ｃ-59 プロシード東武練馬 東京都 422,000 0.4 385,367 606,000 779.84 738.40 35 94.7 7.7 2007年8月31日 Ｃ-60 プロシード雪谷 東京都 323,000 0.3 340,339

  60. Slide 60: ポートフォリオ一覧③

    ポートフォリオ一覧③ （2026年4月30日現在） 不動産鑑定 総賃貸可能 投資割合 貸借対照表 稼働率 物件番号 取得価格 評価額又は 賃貸可能面積 賃貸面積 戸数 PML 竣工年月日 物件名 備考 所在地 （％） 計上額 （％） （注１） (千円) 調査価額 （㎡） （㎡） （戸） （％） （注5） （注2） （千円） （注4） （千円） （注3） Ｇ-8 プロシード太閤通 愛知県 403,400 0.4 307,373 520,000 1,101.56 1,029.13 44 93.4 11.3 2006年3月15日 Ｇ-11 プロシード穂波町 愛知県 275,000 0.3 230,0

  61. Slide 61: 運用会社の概要

    運用会社の概要 プロシード新松戸

  62. Slide 62: スターツアセットマネジメント株式会社

    スターツアセットマネジメント株式会社 ■設 立 2001年10月31日 ■沿 革 2001年12月22日 宅地建物取引業免許取得（東京都知事（5）第80325号） 2004年11月11日 宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（国土交通大臣認可第25号） 2004年12月20日 投資法人資産運用業の認可取得（内閣総理大臣第36号） 2007年 9月30日 金融商品取引法上の金融商品取引業者登録（関東財務局長（金商）第343号） 2010年10月 1日 不動産コンサルティング業務開始 スターツアセットマネジメント投信株式会社からスターツアセットマネジメント株式会社に商号変更 2016年 2

  63. Slide 63: MEMO

    MEMO 62

  64. Slide 64: MEMO

    MEMO 63

  65. Slide 65: 留意事項

    留意事項 本資料は、情報の提供のみを目的として作成されたものであり、特定の商品についての投資の募集・勧誘・営業等を目的としたものではございません。 本資料には、スターツプロシード投資法人（以下、「本投資法人」と言います。）に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指標等を基に スターツアセットマネジメント株式会社（以下、「本資産運用会社」と言います。）が作成した図表及びデータ等が含まれています。 また、これらに対する現時点での本資産運用会社による分析・判断・その他見解に関する記載が含まれています。 本資産運用会社は、金融商品取引法に基づく金融商品取引業者です。 本資料の内容に関しては未監査であ

  66. Slide 66: Slide 66

Starts Proceed Investment — FY2026 4月期 Earnings Presentation on 6ix