One Reit. Inc. · TSE:3290
One Reit — FY2026年2月期（第25期） Earnings Presentation
71 slides from One Reit's earnings presentation, April 2026
Slide 1: 2026年2月期（第25期）決算説明資料
https://one-reit.com/ aE I—F:3290 J { Onev—Hisiae A (@qmEnan MIZWO #EIEU-hVRIXYb 20265F 27385 (322589) 202648148 iA ah BA Ft
Slide 2: 目次
目次 投資法人 新執行役員 ご挨拶 2 5 サステナビリティに関する取組み 1 エグゼクティブ・サマリー 全般 37 運用ハイライト 4 環境（Environment） 38 決算概要・業績予想サマリー 5 社会（Social） 39 注記集① 6 ガバナンス（Governance） 40 注記集⑤ 41 2 決算概要及び業績予想 決算概要：2026年2月期 8 6 Appendix 1口当たり分配金の増減要因：2026年2月期 9 ポートフォリオの状況一覧 43 業績予想：2026年8月期・2027年2月期 10 稼働率の推移 44 1口当たり分配金の増減要因：2026年8月期・2027年2
Slide 3: 投資法人 新執行役員ご挨拶
投資法人 新執行役員ご挨拶 2026年2月27日付でOneリート投資法人の執行役員に就任いたしました久米克也です。 これまで培ってまいりました、ホテルをはじめとする多様なアセットの投資運用に関する 経験を活かし、本投資法人の更なる成長に貢献していく所存です。 本投資法人は、2026年3月にホテル5物件及びオフィス1物件を新たに取得し、運用資産 は1,500億円（取得価格ベース）を超える規模へと成長いたしました。中核となるオフィス ポートフォリオにおいては堅調なテナント需要を背景とした賃料上昇の取組みを継続する と共に、ホテルポートフォリオにおいては堅調な宿泊需要を背景にアップサイド追求投資 を
Slide 4: エグゼクティブ・サマリー
1 エグゼクティブ・サマリー 3
Slide 5: 運用ハイライト
運用ハイライト エグゼクティブ・サマリー <オフィスビル> 外部 • ポートフォリオの質的改善に向けたオフィスビル資産入替を推進 ・26/2期の賃料増額は既存・新規合計で5,479千円/月と過去最高 成長 • 成長アセットであるホテル取得に注力 内部 ・期中平均稼働率は97.8％と、引き続き高稼働で推移 成長 <ホテル（変動賃料ホテル）> ┃2025年12月 京都のオフィスビルとホテルの資産入替 ・2026/2期RevPARは予想対比+32.1％と好調に推移 【譲渡】 【取得】 ONEST京都烏丸 ┃オフィスポートフォリオの月額賃料の増減額推移 カンデオホテルズ スクエア 京都烏丸六角 既存契
Slide 6: 決算概要・業績予想サマリー
決算概要・業績予想サマリー エグゼクティブ・サマリー 26/2期の1口当たり分配金は、 ONEST南大塚ビル・新川一丁目ビルの譲渡による賃料収入減少はあったものの、物件譲渡による売却益及び新たに取得した カンデオホテルズ京都烏丸六角の賃料収入寄与等によって、2025年10月15日公表の予想比＋166円（+7.5％）の2,386円で着地 26/8期は、26/2期の物件譲渡による売却益剥落及び賃料収入減少や本募集等による希薄化の影響はあるものの、2026年3月取得6物件の賃料収入寄与や ONEST京都烏丸スクエア（準共有持分10.0％）の売却益並びに内部留保の取崩しによって、DPU予想 2
Slide 7: 注記集①
注記集① 1 「エグゼクティブ・サマリー」における注記 （注1） 「鑑定評価額」には、2025年10月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。 （注2） 「平均金利」は、各時点における適用利率を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出し、小数第4位を四捨五入して表示しています。以下同様です。 （注3） 「平均残存年数」は、各時点における有利子負債の元本返済期日までの残存年数を当該時点における各有利子負債残高に応じて加重平均して算出し、小数第3位を四捨五入して表示しています。以下同様です。 （注4） 「 LTV（％）＝期末有利子負債残高÷期末総資産」により
Slide 8: 決算概要及び業績予想
2 決算概要及び業績予想 決算概要： 2026年2月期（第25期） 業績予想： 2026年8月期（第26期）・ 2027年2月期（第27期） 7
Slide 9: 決算概要：2026年2月期（第25期）
決算概要：2026年2月期（第25期） 決算概要及び業績予想 ┃前期及び業績予想との比較 ┃25/8期（第24期）・26/2期（第25期）実績の比較 A：25/8期 B：26/2期 C：26/2期 前期 予想 利益の変動額 （第24期） （第25期） （第25期） 対比 対比 1 不動産等売却益等の計上 実績 予想 実績 C‐A C‐B 24期：MY熊本ビル(55%)+南品川３物件計828 △657百万円 （百万円） 2025/10/15公表 25期：新川一丁目+南大塚ビル計171 営業収益 (= a + b + c) 5,332 4,604 4,690 △642 +86 2 償却後NOIの増
Slide 10: 1口当たり分配金の増減要因：2026年2月期
1口当たり分配金の増減要因：2026年2月期（第25期） 決算概要及び業績予想 ┃25/8期（前期）との比較 投資口3分割考慮後 償却後NOIの増加 2,776円 △815円 +62円 +29円 △37円 2,386円 +281円 △7円 +97円 25/8期～26/2期 一般管理費 その他の 25/8期・26/2期 25/8期・26/2期 の減少 増減 取得/譲渡物件 物件譲渡による 圧縮積立金 譲渡物件分の 取得物件分の 以外の償却後 償却後NOI剥落 償却後NOI増加 売却益計上額 繰入額の剥落 NOI増加 ・公租公課（控除対象 支払利息等 の差異 外消費税）の減少 の増加等 物件譲渡
Slide 11: 業績予想：2026年8月期・2027年2月期
業績予想： 2026年8月期（第26期）・2027年2月期（第27期） 決算概要及び業績予想 ┃26/2期（第25期）実績・26/8期（第26期）予想の比較 26/2期 26/8期 27/2期 利益の変動額 （第25期） （第26期） （第27期） 実績 予想 前期比 予想 前期比 1 不動産等売却益の計上額差異 （百万円） △66百万円 25期：新川一丁目+南大塚ビル計171 営業収益 (= a + b + c) 26期：ONEST京都烏丸スクエア(10%) 105 4,690 5,006 +316 5,226 +220 2 償却後NOIの増加 +105百万円 賃貸事業収入 (a) 4,12
Slide 12: 1口当たり分配金の増減要因：2026年8月期・2027年2月期
1口当たり分配金の増減要因： 2026年8月期（第26期）・2027年2月期（第27期） 決算概要及び業績予想 ┃26/2期（実績）及び26/8期（予想）の比較 償却後NOIの増加 2,386円 △412円 +255円 △62円 △10円 △144円 +308円 △84円 2,170円 △67円 26/2期～26/8期 一般管理費 その他の 26/2期譲渡物件分 26/2期・26/8期 取得/譲渡物件 の減少 投資口数の 増減 物件譲渡による 内部留保取崩し の償却後NOI剥落 取得物件分の 以外の償却後 増加に伴う調整 売却益計上額 償却後NOI増加 NOI減少 の差異 IR関連費用 物件譲
Slide 13: 注記集②
注記集② 2 「決算概要及び業績予想」における注記 （注1） 「1口当たりNAV (投資口3分割考慮後) 」の額は、各期末時点における出資総額に「含み益」を加算し、2025年9月1日を効力発生日とする投資口3分割後の発行済投資口数で除して算出し、千円未満を切り捨てて表示 しています。「含み益」は、各期末時点における保有物件の鑑定評価額の合計額から保有物件の帳簿価額の合計額を控除して算出しています。 Oneリート投資法人 2026年2月期（第25期）決算説明資料 12
Slide 14: 2026年3月取得物件の概要
3 2026年3月取得物件の概要 13
Slide 15: 資産規模の推移
資産規模の推移 2026年3月取得物件の概要 2026年3月の物件取得により、資産規模（注1）は1,500億円に到達 中期の資産規模目標として2,000億円を設定 2025年12月 2026年1月 2026年3月 2026年3月 中期目標達成時に目指す 取得 譲渡 譲渡 取得 ポートフォリオ構成（注1） オフィスビル ホテル等 ダブルツリー ザ エディスター クインテッサホテル 福岡博多 24.8% byヒルトン ホテル成田 Relax＆Sleep 40%以下 那覇首里城 75.2% 60%以上 カンデオホテルズ ONEST 新川一丁目 ONEST京都烏丸 クインテッサホテル 南大塚ビ
Slide 16: ホテルポートフォリオ
ホテルポートフォリオ 2026年3月取得物件の概要 2026年3月の取得により、7物件のホテルポートフォリオの地域・インバウンド比率・賃料形態の分散が進展 収益面の季節性の偏りを排したポートフォリオ GOP連動賃料を中心としており、インバウンド需要の成長・アップサイド追求投資の実施により収益拡大を見込む 【変動賃料6ホテル】 ホテル売上の季節性（2025年） 年間売上合計額に対する各月の構成比 2025年12月取得 固定 2025年3月取得 GOP連動 本投資法人の 本投資法人の 8月期の計算期間にあたる、 2月期の計算期間にあたる、 カンデオホテルズ京都烏丸六角 コンフォートイン名古
Slide 17: 2026年3月取得物件（ホテル）(1)
2026年3月取得物件（ホテル）(1) 2026年3月取得物件の概要 ダブルツリーbyヒルトン那覇首里城 GOP連動 アップサイド追求投資 観光需要が旺盛な那覇市内所在のフルサービスの大型ホテル 本ホテルの特徴 ▶ スポンサーブリッジによる取得。収益性の改善余地の大きいホテルを取得し、 今後リノベーションを通じた価値向上を目指す運営により、アップサイドを追求 那覇市繁華街に近く、世界遺産である首里城至近の好立地な大型リゾートホテル 日本政府観光局によると、2026年秋の首里城再建等を背景に、沖縄県は、ニューヨーク・タイムズ紙 の「2026年に行くべき52の場所」に選ばれており、
Slide 18: 2026年3月取得物件（ホテル）(2)
2026年3月取得物件（ホテル）(2) 2026年3月取得物件の概要 ザ エディスターホテル成田 GOP連動+固定 クインテッサホテル札幌すすきの63 Relax＆Spa GOP連動 成田空港至近のエアポートホテル アップサイド追求投資 札幌市最大の繁華街「すすきの」エリア所在の宿泊特化型ホテル 本ホテルの客室稼働率、ADR、RevPARの推移 本ホテルの客室稼働率、ADR、RevPARの推移 90.2% 95.0% 84.7% 86.8% 88.0% 14,000 86.8% 100.0% 100.0% 90.0% 90.0% 12,000 20,000 9,500円 80.0% 1
Slide 19: 2026年3月取得物件（ホテル）(3)
2026年3月取得物件（ホテル）(3) 2026年3月取得物件の概要 クインテッサホテル福岡博多 Relax＆Sleep GOP連動 クインテッサホテル鹿児島天文館 Relax＆Sleep GOP連動 ビジネス・観光にも利便性の高い博多駅から徒歩圏内の宿泊特化型ホテル 鹿児島最大の繁華街「天文館」エリア所在の宿泊特化型ホテル 本ホテルの客室稼働率、ADR、RevPARの推移 本ホテルの客室稼働率、ADR、RevPARの推移 93.3% 93.5% 2025年の客室 20,000 91.5% 100.0% 89.4% 稼 働 低 下 は 79.3% 73.5% 100.0% 90.0%
Slide 20: ホテルオペレーター
ホテルオペレーター 2026年3月取得物件の概要 コアグローバルマネジメント株式会社について コアグローバルマネジメント株式会社（以下「CGM」）は、全国で多数のホテル 「クインテッサホテル」と「ヒューイットリゾート」のCMを2025年11月よりTV・WEBで 運営を手がけるホテルオペレーター 放映中。ブランド認知度向上により、各ホテルの更なる売上向上を見込む 2026年3月取得物件のうち4物件（ザ エディスターホテル成田、クインテッサホテ ル札幌すすきの63 Relax＆Spa、クインテッサホテル福岡博多 Relax＆Sleep、 クインテッサホテル鹿児島天文館 Relax＆Sl
Slide 21: 2026年3月取得物件（オフィスビル）
2026年3月取得物件（オフィスビル） 2026年3月取得物件の概要 神楽坂プラザビル 本物件の特徴 オフィスビル 東京経済圏（注7） 「東京」駅・「大手町」駅へのアクセスが良好な整形無柱のオフィスビル ▶ スポンサーブリッジ期間中にリノベーションを実施、今後のアップサイドが見 込めるオフィスビルを優先交渉権の行使により獲得 東京メトロ有楽町線・南北線「飯田橋」駅徒歩約4分 賃料ギャップ（注8）： △18.4% に位置するオフィスビル △ 52 「飯田橋」駅は5路線（JR中央・総武線各駅停車、東 京メトロ東西線・有楽町線・南北線、都営大江戸線） △ 468 が乗り入れており、周
Slide 22: 2026年3月取得物件サマリー
2026年3月取得物件サマリー 2026年3月取得物件の概要 ホテル5物件、オフィス1物件を、取得価格合計299億円、平均鑑定利回り6.16％で取得 ホテルアセットに関しては、宿泊マーケットの成長を捉えながら、ハード面及びソフト面の取組みにより、巡航稼働水準の早期実現を目指す ┃取得物件一覧 ┃収益向上に向けた取組み 鑑定NOI 物件名 所在 タイプ 取得価格 物件名 2026 2027 2028 2029～ 利回り 沖縄県 H-7 ダブルツリーbyヒルトン那覇首里城 ホテル 10,460 8.30% 那覇市 改装工事 2027/5 「ヒューイットリゾート」ブランドでリブランド開業※1
Slide 23: 注記集③
注記集③ 2026年3月取得物件の概要 3 2026年3月取得物件の概要 （注1） 「資産規模」については、各時点において、取得(予定)価格ベースで算出しています。以下同じです。なお、中期目標達成時に目指すポートフォリオ構成については、不動産関連資産の取得又は売却の結果、一時的 に上記の割合から乖離する可能性があります。 （注2） 「外国人延べ宿泊者数（2025年）」は、観光庁の「宿泊旅行統計調査」（令和7年）の調査結果（年計）を記載しています。 （注3） 「鑑定NOI利回り」は、取得物件の不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益を取得価格で除した数値を百分率で表し、小数第2位
Slide 24: 運用実績及び見通し
4 運用実績及び見通し 23
Slide 25: ポートフォリオの状況（2026年2月期）
ポートフォリオの状況（2026年2月期（第25期）実績） 運用実績及び見通し ポートフォリオ利回りは資産入替影響及び内部成長により上昇。 賃料成長を背景とした鑑定評価額の上昇や物件入替による含み益増加により、26/2期末で200億円に到達 ┃ポートフォリオ利回り（注1）の推移 ┃ポートフォリオの含み益（注2）・含み益率の推移 資産規模（百万円） NOI利回り 償却後NOI利回り 含み益（百万円） 含み益率 150,000 5.19% 5.17% 16.4% 5.03% 5.07% 4.91% 5.5% 15.5% 14.5% 14.5% 14.7% 4.07% 4.10% 4.18%
Slide 26: オフィスポートフォリオ運用状況｜テナント入退去の状況
オフィスポートフォリオ運用状況｜テナント入退去の状況 運用実績及び見通し 26/2期では、賃料にこだわったリーシングを行い、期末では業績予想より低い97.1%の稼働で着地 26/8期・27/2期の業績予想は保守的なリーシング期間で作成したが、足元では業績予想を上回るペースで複数の大型区画リーシング（足元リーシング*）が進捗。 業績予想からの上振れを目指す ┃オフィスポートフォリオ稼働率の推移 ┃平均DT期間及び平均FR期間（RH含む）の推移 ■面積加重平均DT期間（注5） 実績値 予想値（注3） ■面積加重平均FR期間（RH含む）（注6） 8.0 稼働率（賃貸面積ベース） 前期業績予想
Slide 27: オフィスポートフォリオ運用状況｜リーシング状況
オフィスポートフォリオ運用状況｜リーシング状況 運用実績及び見通し 26/8期以降で想定されていた複数の大型区画リーシングが前倒しで進捗。さらなるアップサイドを目指し、引き続きリーシング中 ┃入退去面積の月次推移(住居区画を含む) ┃リーシング重点対応物件 26/2期実績 26/2期実績 ■ 10/15予想入居面積（+1,538坪） ■ 実績入居面積（+1,031坪） 東京パークサイドビル 期間 ～25/12 26/1～ 26/7～ ■ 10/15予想退去面積（△1,512坪） ■ 実績退去面積（△1,525坪） 稼働率* 100.0% 87.7% 95.2% 入居 (坪) 空室面
Slide 28: オフィスポートフォリオ運用状況｜賃料に関する状況①
オフィスポートフォリオ運用状況｜賃料に関する状況① 運用実績及び見通し 既存契約における賃料増額改定を背景に、東京経済圏・東京経済圏以外共に着実な賃料の増額を実現 マーケット賃料の上昇により賃料ギャップは拡大し、ポートフォリオ全体で△10.3％と増賃余地が拡大 ┃継続保有物件*における事務所区画平均賃料単価（注10）（円/坪）の推移 ┃継続保有物件*における事務所区画賃料ギャップ(注11)の推移 ■ポートフォリオ全体 ■東京経済圏 ■東京経済圏以外 ポートフォリオ全体 東京経済圏 東京経済圏以外 16,000 円 -3.0% 14,843 +0.4% 15,000 円 14,696 +
Slide 29: オフィスポートフォリオ運用状況｜賃料に関する状況②
オフィスポートフォリオ運用状況｜賃料に関する状況② 運用実績及び見通し 26/2期では、既存契約の賃料増額は対25/8期で減少したものの、新規契約が対25/8期で増加。合計で+5,479千円と過去最高の増額を実現。 26/8期は現時点で26/2期実績を上回る増額が既に契約されており、今後も一層の増額が見込まれる。 既存契約 新規契約（テナント入替） ┃変動額及び改定前賃料に対する増減率（月額賃料ベース） ┃変動額及び改定前賃料に対する増減率（月額賃料ベース） 14% 8,500 賃料増額分 改定前賃料に対する増減率 一層の増額に向け、 賃料増額分 賃料減額分 9.5% 9.1% 7,5
Slide 30: オフィスポートフォリオ運用状況｜テナント分散
オフィスポートフォリオ運用状況｜テナント分散 運用実績及び見通し 高度なテナント分散を維持 ┃上位テナントの状況（26/2期末） ┃賃貸面積別テナント分布状況(注16)（26/2期末） オフィスビルの 300坪以上 賃貸面積 テナント数 平均賃貸面積 テナント名 （坪）（注13） 賃貸可能面積に 入居物件名 200坪以上 占める割合（注14） 300坪未満 5.1% 467件 約93坪／テナント 6.0% 1 株式会社イッセイミヤケ 599.99 1.4% ONEST元代々木スクエア 100坪未満 100坪以上 69.4% 200坪未満 2 オリジナル設計株式会社 591.31 1.4%
Slide 31: ホテルポートフォリオ運用状況
ホテルポートフォリオ運用状況 運用実績及び見通し 大地震の風評、台湾有事発言による日中関係悪化による影響はあったものの、コンフォートイン名古屋栄駅前では26/2期において当初予想を大きく上回る実 績を計上 ┃訪日外国人数推移 ┃コンフォートイン名古屋栄駅前の実績及び名古屋のホテルマーケット見通し ・ 日本における大地震の風評、台湾有事発言による日中関係悪化による影 ・26/2期の実績は、RevPARが当初予想を+32.1%上回り、一部費用増加もあったも 響はあったものの、2025年の訪日外国人数は前年同期比+15.8%の4,268 のの、変動賃料でも当初予想+20.1%での着地となった。
Slide 32: ポートフォリオ運用状況｜工事実績・予算
ポートフォリオ運用状況｜工事実績・予算 運用実績及び見通し 資本的支出は、原則として毎期減価償却費の範囲内で計画し、内製化された専門組織により工事仕様の精査、金額査定等を行い最適なコスト管理を追求 26/2期は受変電設備工事等の大型メンテナンス工事案件等により前期比で資本的支出は増加 26/8期は2026年3月取得物件の組入れによって減価償却費が増加すると共に、これまでの物件入替の効果でオフィスビルの資本的支出負担が軽減され、 アップサイド追求投資への対応余地が広がる 27/2期はホテルのアップサイド追求投資としてリブランド工事を実施し、収益性の強化を図る ┃減価償却費及び資本的支
Slide 33: 外部成長｜物件パイプラインの状況等
外部成長｜物件パイプラインの状況等 運用実績及び見通し 戦略的な資産入替とEPU向上に資する優良資産の取得を通じてポートフォリオの質量両面の向上を目指す スポンサーサポートや独自のソーシング活動により、物件パイラインは着実に積み上がる ┃ポートフォリオ構築方針 ┃オフィスビル資産入替 ┃物件パイプラインの状況 中長期にわたる安定的な収益確保と 良好な売却環境を活用した含み益の顕在化 取得蓋然性が一定程度見込まれる物件パイプライン候補は、ホテルとオフィスビルで構成 成長性の両面を追求 及び投資主還元、圧縮積立金による内部留保 され、金額規模として約200億円まで積み上がる の確保を図る
Slide 34: 財務状況①
財務状況① 運用実績及び見通し 2026年3月19日の物件取得に伴う短期借入金（150億円）については、金融系スポンサーの特徴を活かし機動的かつ競争力のある借入条件にて一括調達し、2026年8月期中に 既存行を中心としたシンジケーションへの移行を想定 金利上昇環境下、変動金利借入や短期借入も活用し、調達コストのコントロールを実施 ┃有利子負債サマリー（2026年3月19日公募増資後） ┃格付けの状況 LTV 平均金利 固定金利比率 平均残存年数 平均調達年数 借入余力（注19） JCR長期発行体格付 49.4% (試算値) 1.089% 65.5% 2.33年 4.91年 18億円 A
Slide 35: 財務状況②
財務状況② 運用実績及び見通し ┃有利子負債残高 （百万円） ┃有利子負債の内訳 2026/3/19 2026年2月期末 2026/3/19公募増資後 2025/8期末 2026/2期末 公募増資後 残高（百万円） 比率 残高（百万円） 比率 短期借入金 - - 15,000 みずほ信託銀行 7,726 11.8% 7,726 9.6% 1年内返済予定の長期借入金 9,974 12,120 12,120 みずほ銀行 7,897 12.1% 22,897 28.5% 三井住友銀行 10,570 16.2% 10,570 13.1% 長期借入金 46,020 43,874 43,874 SBI新生
Slide 36: 注記集④
注記集④ 運用実績及び見通し 4 「運用実績及び見通し」における注記 （注1） 各利回りは取得価格ベースとし、各営業期間の営業日数に応じて年率換算して利回りを算出し、小数第3位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本資料の他の箇所においても同様です。 （注2） 各決算期末を価格時点とする不動産鑑定評価額と同期末の帳簿価額との差額を「含み益」としています。 （注3） 「予想値」の稼働率は、本資料公表日現在の業績予想の前提に基づき算出しており、リーシングの進展や新たな退去等により変動する可能性があります。 （注4） 「テナント更新率」は当期に契約満了時期を迎えたテナントのうち
Slide 37: サステナビリティに関する取組み
5 サステナビリティに関する取組み 36
Slide 38: 全般・環境（Environment）
全般・環境（Environment） サステナビリティに関する取組み ┃外部評価・国際イニシアティブ ┃マテリアリティ及びKPI ■GRESB評価 ・2026年2月に見直し実施。詳細は以下のURLをご参照 ≪ GRESBリアルエステイト評価 ≫ https://one-reit.com/ja/sustainability/concept/materiality.html ・「4スター」を獲得（2年連続） ・「Green Star」を獲得（8年連続） ┃気候関連のリスク・機会に関するシナリオ分析 ≪ GRESB開示評価 ≫ ・2026年2月に見直し実施。詳細は以下のURLをご参照 ・「Aレベル（
Slide 39: 環境（Environment）
環境（Environment） サステナビリティに関する取組み ┃温室効果ガス（GHG（CO2））排出量 ┃水消費量 指標（2014年度比） 目標値（2030年度） 指標（2014年度比） 目標値（2030年度） GHG排出量（原単位）削減割合 44％削減 水消費量（原単位）削減割合 10％削減 （Scope1,2,3 カテゴリ13） 0.12 0.0% CO2排出量原単位 2014年度比削減割合 水消費量原単位 2014年度比削減割合 4.4% -10.0% -20.0% 0.75 2.9% -36.2% 1.5% -40.2% -41.5% -40.8% -30.0% 1.1% -40.0
Slide 40: 社会（Social）
社会（Social） サステナビリティに関する取組み 保有物件に関する取組み MONEグループにおける取組み ┃テナントへの安心・快適・健康の提供 ┃持続的成長を担う人材の育成・能力開発 ■エレベーター内への情報端末の設置 従業員一人ひとりが専門性を高めると同時に、知識やスキルの幅を拡げて人材力 を培い、生き生きと協働できる職場環境を整備 テナントとのコミュニケーション促進や館内情報提供 事例 ② ツールとして、エレベーター内へのプロジェクター型情 一人ひとりの成長のための学びの枠組みの拡充 報端末を保有するオフィスビルにおいて導入を推進 • 資格取得支援：推奨資格取得費用及び維持費用の全額補
Slide 41: ガバナンス（Governance）
ガバナンス（Governance） サステナビリティに関する取組み ┃コンプライアンスに関する取組み ┃利益相反防止体制の整備 コンプライアンス研修 • 議案が利害関係者（注6）取引に該当する場合には、コンプライアンス委員 • 本資産運用会社ではコンプライアンスに関する意識の向上や知識の習得 会及び投資政策委員会の決議に加え、本投資法人の役員会の事前の同 等を目的に全役職員を対象に年間複数回のコンプライアンス研修を実施 意を得ることとしている • 本資産運用会社が金融機関グループの一員であることを踏まえ、「資産 内部通報制度 の取得・売却」のみならず、「資金の借入れ」や「投資口の引受け
Slide 42: 注記集⑤
注記集⑤ 5 「サステナビリティに関する取組み」における注記 （注1） 気候変動関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）とは、気候関連の情報開示及び気候変動への影響に関する財務情報についての開示枠組みです。本資産運用会社が属するMONEグループは、気候変動課題の 社会及びMONEグループの事業への影響を鑑み、2022年4月、MONEがMONEグループを代表して、TCFD提言への賛同を表明しました。2022年10月より、本投資法人において、TCFD提言に基づく情報開示を実施し ています。（2023年10月にTCFDは解散し、IFRS財団のもとに設立された国際サステナビリティ委員会（ISSB）が
Slide 43: Appendix
6 Appendix 42
Slide 44: ポートフォリオの状況一覧｜2026年2月期末時点
ポートフォリオの状況一覧｜2026年2月期（第25期）末時点 Appendix 取得価格 鑑定評価額 含み益 延床面積 用途 物件名称 所在地 投資比率 期末稼働率 築年数 （百万円） （百万円） （百万円） （㎡） ONEST神田スクエア 東京都千代田区 7,350 6.0% 9,640 3,592 99.1% 18.8年 7,145.42 立川錦町ビル 東京都立川市 3,264 2.7% 4,250 1,261 100.0% 34.7年 8,026.84 ONEST横浜西口ビル 神奈川県横浜市 3,110 2.5% 3,920 889 93.0% 42.8年 5,648.65 ONEST中
Slide 45: 稼働率の推移
稼働率の推移 Appendix 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 用途 物件名称 2024年 2024年 2025年 2025年 2025年 2025年 2025年 2025年 2026年 2026年 2月末 8月末 2月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 ONEST神田スクエア 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.1% 立川錦町ビル 98.4% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0
Slide 46: 鑑定評価一覧｜2026年2月期末時点
鑑定評価一覧｜2026年2月期（第25期）末時点 Appendix 2026年2月期（第25期）末 2025年8月期（第24期）末 取得価格 用途 物件名称 鑑定評価額（百万円） 直接還元利回り 簿価 含み損益 鑑定評価額 直接還元 （百万円） 直前との差 直前との差 （百万円） （百万円） （百万円） 利回り ONEST神田スクエア 7,350 9,640 270 3.4% － 6,047 3,592 9,370 3.4% 立川錦町ビル 3,264 4,250 － 4.2% － 2,988 1,261 4,250 4.2% ONEST横浜西口ビル 3,110 3,920 － 4.0% － 3
Slide 47: 個別物件の概要（1）
個別物件の概要（1） Appendix （2026年2月28日現在） OT-2 ONEST OT-5 ONEST OT-14 ONEST OT-3 立川錦町ビル OT-7 ONEST中野ビル OT-13 八王子SIAビル 神田スクエア 横浜西口ビル 元代々木スクエア 所在地 東京都千代田区 東京都立川市 神奈川県横浜市 東京都中野区 東京都八王子市 東京都渋谷区 最寄駅 JR 神田 JR 立川 JR 横浜 JR 中野 JR 八王子 小田急 代々木八幡 建築年月 2007年4月 1991年6月 1983年5月 1994年8月 1993年9月 1992年4月 取得価格 7,350百万円 3,264
Slide 48: 個別物件の概要（2）
個別物件の概要（2） Appendix （2026年2月28日現在） OT-15 ONEST OT-16 ONEST OT-17 ONEST OT-19 東京 OT-20 ONEST OT-18 クレシェンドビル 上野御徒町ビル 大宮吉敷町ビル 池袋イーストビル パークサイドビル 西五反田スクエア 所在地 東京都台東区 埼玉県さいたま市 東京都豊島区 神奈川県横浜市 東京都江東区 東京都品川区 最寄駅 東京メトロ 仲御徒町 JR 大宮 JR 池袋 JR 新横浜 東京メトロ 木場 JR 五反田 建築年月 1986年5月 1991年10月 1991年9月 1987年7月 1991年9月 1988年
Slide 49: 個別物件の概要（3）
個別物件の概要（3） Appendix （2026年2月28日現在） OT-21 ONEST OT-23 ONEST OT-24 ONEST OT-25 リードシー OT-27 ONEST OT-28 ONEST 本郷スクエア 神田西福田町ビル 錦糸町スクエア 千葉駅前ビル 箱崎ビル 東中野ビル 所在地 東京都文京区 東京都千代田区 東京都墨田区 千葉県千葉市 東京都中央区 東京都中野区 最寄駅 都営地下鉄 水道橋 JR 新日本橋 JR 錦糸町 JR 千葉 東京メトロ水天宮前 JR 東中野 建築年月 1987年12月 1996年2月 1992年4月 1997年9月 1991年3月 1994年4
Slide 50: 個別物件の概要（4）
個別物件の概要（4） Appendix （2026年2月28日現在） OO-1 ONEST OO-2 ONEST OO-3 ONEST OO-5 名古屋伏見 OT-29 フィールド北参道 OO-6 大博多ビル 新大阪スクエア 京都烏丸スクエア 名古屋錦スクエア スクエアビル 所在地 東京都渋谷区 大阪府大阪市 京都府京都市 愛知県名古屋市 愛知県名古屋市 福岡県福岡市 最寄駅 東京メトロ 北参道 JR 新大阪 阪急 烏丸 名古屋市営地下鉄 伏見 名古屋市営地下鉄 伏見 地下鉄空港線 祇園 建築年月 2008年10月 1992年6月 1986年11月 1991年4月 1987年11月 1975年
Slide 51: 個別物件の概要（5）
個別物件の概要（5） Appendix （2026年2月28日現在） OO-7 肥後橋 OO-8 大同生命 H-1 コンフォートイン H-2 カンデオホテルズ センタービル 水戸ビル 名古屋栄駅前 京都烏丸六角 所在地 大阪府大阪市 茨城県水戸市 愛知県名古屋市 京都府京都市 Osaka Metro四つ橋 京都市営地下鉄 最寄駅 線 JR 水戸 名古屋市営地下鉄 栄 烏丸御池 肥後橋 建築年月 1977年9月 1989年12月 2014年3月 2021年3月 取得価格 8,930百万円 1,650百万円 7,740百万円 4,800百万円 (主要な建物の) SRC・RC・S SRC S S 構
Slide 52: 貸借対照表
貸借対照表 Appendix （千円） 2025年8月期 2026年2月期 2025年8月期 2026年2月期 資産の部 （第24期） （第25期） 負債の部 （第24期） （第25期） 現金及び預金 3,933,521 4,987,250 営業未払金 331,397 221,558 信託現金及び信託預金 7,524,171 7,181,667 1年内返済予定の長期借入金 9,974,000 12,120,000 営業未収入金 156,547 117, 755 未払金 601,689 645,098 前払費用 173,076 188, 669 未払費用 12,877 11,281 未収還付法人
Slide 53: 損益計算書
損益計算書 Appendix （千円） 2025年8月期 2026年2月期 （第24期） （第25期） 賃貸事業収入 4,059,171 4,128,931 その他賃貸事業収入 444,977 389,914 受取配当金 338 275 不動産等売却益 828,268 171,323 営業収益合計 5,332,756 4,690,444 賃貸事業費用 2,043,085 1,936,267 資産運用報酬 298,743 297,451 資産保管手数料 5,221 5,214 一般事務委託手数料 22,082 26,785 役員報酬 3,876 3,876 その他営業費用 93,671 66,8
Slide 54: 物件別賃貸事業収支（1）
物件別賃貸事業収支（1） Appendix 物件番号 OT-2 OT-3 OT-5 OT-7 OT-13 OT-14 OT-15 OT-16 OT-17 OT-18 ONEST ONEST神田 ONEST横浜 ONEST 八王子 ONEST上野 ONEST大宮 ONEST池袋 クレシェンド 物件名称 立川錦町ビル 元代々木 スクエア 西口ビル 中野ビル SIAビル 御徒町ビル 吉敷町ビル イーストビル ビル スクエア ①不動産賃貸事業収益（千円） 214,886 152,534 125,026 117,129 47,851 245,171 95,077 122,567 75,437 90,26
Slide 55: 物件別賃貸事業収支（2）
物件別賃貸事業収支（2） Appendix 物件番号 OT-19 OT-20 OT-21 OT-22 OT-23 OT-24 OT-25 OT-26 OT-27 OT-28 ONEST 東京パーク ONEST ONEST ONEST神田 ONEST リードシー 新川一丁目 ONEST ONEST 物件名称 西五反田 サイドビル 本郷スクエア 南大塚ビル 西福田町ビル 錦糸町スクエア 千葉駅前ビル ビル 箱崎ビル 東中野ビル スクエア ①不動産賃貸事業収益（千円） 372,249 126,960 138,821 95,315 49,993 88,920 181,119 36,914 41,709
Slide 56: 物件別賃貸事業収支（3）
物件別賃貸事業収支（3） Appendix 物件番号 OT-29 OO-1 OO-2 OO-3 OO-5 OO-6 OO-7 OO-8 H-1 H-2 ONEST ONEST コンフォート カンデオ フィールド ONEST新大阪 名古屋伏見 肥後橋 大同生命 物件名称 京都烏丸 名古屋錦 大博多ビル イン ホテルズ 北参道 スクエア スクエアビル センタービル 水戸ビル スクエア スクエア 名古屋栄駅前 京都烏丸六角 ①不動産賃貸事業収益（千円） 90,921 229,251 188,487 132,492 207,093 469,401 390,944 76,740 － － 賃貸事業収入 8
Slide 57: 内部留保に関する考え方／資産運用報酬体系
内部留保に関する考え方／資産運用報酬体系 Appendix ┃内部留保について ┃資産運用報酬体系 検討方針 使用目的 算定方法 一時的な利益 内部留保の 運用報酬1 総資産額×0.3％×（営業期間の月数 / 12） 内部留保を検討 取崩しを検討 （売却益等） 一時的な損失等 直近公表した 一時的な利益 運用報酬 運用報酬2 NOI（注1）×2.5％ 1口当たり分配金の を除いた利益 予想値 当期純利益 運用報酬3 EPU（注2）×6,000 内部留保の検討方針 不動産等売却益等の一時的な利益が発生した場合、直近公表した 取得価格×1.0％ 取得報酬 1口当たり分配金の予想値を下回らない範
Slide 58: 投資主の状況｜2026年2月期末現在
投資主の状況｜2026年2月期（第25期）末現在 Appendix ┃所有者別投資主数・投資口数 ┃主要な投資主 2026年2月期末（2026年2月28日現在） 投資主名 投資口数 比率（注） 投資主数 比率（注） 投資口数 比率（注） 個人・その他 10,462 95.70% 180,197 22.37% 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 188,562 23.41% 金融機関 48 0.43% 382,231 47.45% みずほリアルティOne株式会社 118,410 14.70% その他国内法人 222 2.03% 135,676 16.84% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社
Slide 59: 投資口価格の推移
投資口価格の推移 Appendix （円） （百万円） 140,000 7,000 120,000 5,600 2026/2/27 東証REIT指数 換算額 100,000 102,194円 2026/2/27 投資口価格終値 90,000円 4,200 80,000 60,000 2,800 40,000 1,400 20,000 0 0 売買代金（右軸） Oneリート 東証REIT指数 （注1） 2013年10月9日（本投資法人の上場日）から2026年2月28日までの推移を、2017年3月1日を効力発生日とする投資口2分割及び2025年9月1日を効力発生日とする投資口3分割を考慮して記載し
Slide 60: スポンサーについて｜スポンサーの概要
スポンサーについて｜スポンサーの概要 Appendix みずほ信託銀行は、不動産仲介業務及び不動産アセットマネジメント業務、フィナンシャル・アドバイザリー業務等不動産の多様なソリューションを提供する本邦 不動産マーケットにおける有力プレイヤー ┃みずほ信託銀行の概要 ┃みずほ信託銀行によるサポートの概要 名称 みずほ信託銀行株式会社 投資基準に適合する物件売却情報の提供 ⇒資産規模拡大・ポートフォリオの質向上 所在地 東京都千代田区丸の内一丁目3番3号 ブリッジファンド等に関するノウハウの提供等 ⇒ 将来における円滑な物件取得 代表者 取締役社長 笹田 賢一 外部成長 不動産の取得及び運用
Slide 61: スポンサーのサポート体制・MONEグループの概要
スポンサーについて｜スポンサーのサポート体制・MONEグループの概要 Appendix みずほ信託銀行のスポンサー・サポートを活用することにより、持続的かつ安定的な成長を目指す ┃スポンサーのサポート体制 ┃MONEグループの概要 みずほリアルティOne株式会社（MONE） みずほ信託銀行 主たる事業 子会社の経営管理 設立 2015年10月28日 100％子会社 資本金 1億円（みずほ信託銀行 100％子会社） 代表者 代表取締役社長 辻 泰幸 経営資源の みずほリアルティOne 確保・整備 本社所在地 東京都千代田区大手町1-5-5 大手町タワー 16階 （MONE） 役職員数 51人
Slide 62: MONEグループについて｜沿革
MONEグループについて｜沿革 Appendix 資産規模約1兆3,126億円（注1）の不動産投資・ファンド運用実績を有する ┃沿革 2002年 6月 日興コーディアル証券株式会社（当時）と株式会社シンプレクス・ホールディングが、不動産投資顧問事業を目的として、株式会社シンプレク ス・インベストメント・アドバイザーズ（旧SIA）を設立 2005年 6月 旧SIAが東京証券取引所マザーズ市場に上場 7月 J-REITへの参入を目的に株式会社シンプレクス・リート・パートナーズ（SRP、現：みずほリートマネジメント株式会社）を設立 2007年 9月 不動産投資顧問事業を分社化する目的で、シンプレ
Slide 63: 本投資法人の特徴
本投資法人の特徴 Appendix 中小規模のオフィスビルにおける投資運用実績と スポンサーの強みを活かして獲得する 1 2 豊富な知見 豊富で質の高い物件情報の活用 本投資法人がオフィスビル投資において重点投資対象とする中小規模のオ みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの フィスビルは、市場でのストックが多いために売買における流動性が高く、ま 不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループの不動産投資・運用に対 た、中小企業を中心としたテナントの代替性が相対的に高いことから賃料単 する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用します。 価・稼働率の
Slide 64: ポートフォリオ構築方針
ポートフォリオ構築方針 Appendix 主たる用途を限定することなく、オフィスビル、ホテル、住宅、商業施設及びその他用途の不動産に対して投資を行い、中長期にわたる安定的な収益確保と 成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指します。 ┃用途別投資割合 ホテル･住宅･商業施設･ 運用実績と豊富な知見を有するオフィスビルへの投資割合は過半を維持 その他用途 （一時的に過半を下回ることを許容する趣旨から、投資方針として「主たる用途を限定せず」） 50％以下 資産入替を機動的に推進すべく、市場環境に応じてオフィスビル以外のアセットクラスの取得機会を柔軟に 検討できるよう「ホテル・住宅
Slide 65: アップサイドポテンシャル追求によるリターンの向上と成長サイクル
アップサイドポテンシャル追求によるリターンの向上と成長サイクル Appendix アップサイドポテンシャルの顕在化を追求した投資運用によって、ポートフォリオの収益性・資産性を高め、中長期の分配金の向上と成長サイクルの好循環を目指す 資金調達 投資 運用 バリュエーションの向上を反映した投資口価格の形成 中長期 大 分配金成長 ホテル 成長性の新機軸：ホテルポートフォリオ 投資効率を見据えた資金配分 アップサイドファクター リスクマネジメントファクター 公募増資 アップサイド インバウンド宿泊需要 高度な知見と豊富な ポートフォリオ アップサイドポテンシャル 追求投資 拡大と国策後押し 運用
Slide 66: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ Appendix インバウンドの増加が見込まれる魅力ある観光地や 東京経済圏への投資を中心としつつ、豊富な賃貸需要が見込める五大都市圏や ビジネス需要がある地域を中心としたホテルポートフォリオ 地方政令指定都市等への投資でエリア分散にも配慮したオフィスビルポートフォリオ 1 東京経済圏 ホテル オフィスビル 11 コンフォートイン名古屋栄駅前 1 ONEST神田スクエア 11 東京パークサイドビル 22 カンデオホテルズ京都烏丸六角 2 立川錦町ビル 12 ONEST西五反田スクエア 33 クインテッサホテル札幌すすきの63 Relax＆Spa 3 ONEST横浜西口ビル
Slide 67: 本投資法人の基本姿勢
本投資法人の基本姿勢 Appendix ┃基本姿勢 「ものづくりの発想」とは 精魂込めてモノを作るだけでなくそのモノに関わる人たちに喜ばれることを目 標として外見・機能・内装・設備・使い勝手、コスト、その他考え得る多くの視 点からそのモノを見て、考えて、これまでの経験とチームワークを基に方針を 決定し、実現すること、また、目に見える価値の創造だけではなく、感動や信 頼、感謝を生み出すような不動産を創り上げていくことを表しています。 「and More」に込めた想い 単に物件の価値を上げる、テナント満足を得るだけではなく、十分な心配りで その先にあるスキーム関係者、不動産市場、投資家にと
Slide 68: テナントに選ばれるビルの創造
テナントに選ばれるビルの創造 Appendix ブランド戦略の策定と推進を行い、テナント、投資主にとって最適な付加価値創造の実現を目指す ┃ブランド名 （オネスト） （「ONE（独自性・唯一の）」＋「BEST（最善の）」）×「誠実さ」 本投資法人が保有・運用するオフィスビルについて、テナントの「安心」「快適」「便利」を実現するためのスペックを定め、「ONEST（オネスト）」 ブランドを広く市場に普及させることで、既存ビルストックの改善・発展に貢献したいと考えています。 ┃「ONEST」（オネスト）スペック • 「安心」 ONESTビルに安心と安全を。 ⇒セキュリティが確保され、環境にも配慮
Slide 69: 投資法人の概要
投資法人の概要 Appendix ┃概要 ┃沿革 設立企画人（株式会社シンプレクス・リート・パートナーズ、現社名：みずほリートマネジメント株式会 投資法人名 Oneリート投資法人 2013年6月20日 社）による投信法第69条に基づく設立にかかる届出 2013年6月25日 投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立 設立 2013年6月25日 2013年7月8日 投信法第188条に基づく登録の申請 2013年7月23日 投信法第189条に基づく内閣総理大臣による登録の実施 （登録番号 関東財務局長 第85号） 代表者 執行役員 久米 克也 2013年10月9日 東京証券取引所新規上場
Slide 70: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要 Appendix ┃概要 ┃組織図 商号 みずほリートマネジメント株式会社 設立 2005年7月1日 株主総会 資本金 5,000万円 監査役 代表者 代表取締役社長 中山 利明 取締役会 コンプライアンス 本社所在地 東京都千代田区大手町1-5-5 大手町タワー16階 投資政策委員会 委員会 役職員数 49人（2026年3月31日時点）(注) 代表取締役社長 株主構成 みずほリアルティOne株式会社 100% 内部監査室 コンプライアンス室 加入団体 一般社団法人 資産運用業協会会員 投資運用業 関東財務局長（金商）第342号 投資運用第一部 投資運用第二部 投資情報開発
Slide 71: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料は、情報の提供のみを目的として作成されたものであり、特定の商品についての投資の募集・勧誘・営業等を目的としたもの ではありません。 Oneリート投資法人（以下、「本投資法人」といいます）の投資証券のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。また、 最終的なご購入の決定は契約締結前交付書面の内容を十分にご理解の上、皆様ご自身の判断で行っていただきますよう、お願い申 し上げます。なお、投資証券の売買にあたっては取扱金融商品取引業者所定の手数料が必要となる場合があります。 本資料には、本投資法人に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指標等をもとにみずほリートマネ