Kasumigaseki Capital Co., Ltd. · TSE:3498
Kasumigaseki Capital — FY2026 Earnings Presentation
72 slides from Kasumigaseki Capital's earnings presentation, Oct 6, 2026
Slide 1: 2026年8月期 決算説明資料
霞ヶ関キャピタル株式会社 2026年8月期 決算説明資料 2026年10月6日 霞ヶ関キャピタル株式会社 東証プライム（証券コード：3498）
Slide 2: Index
Index 1 トピックス 2 2 決算概要・業績見通し 9 3 事業内容 16 4 人材戦略 61 5 Appendix 64 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 1
Slide 3: トピックス
1 トピックス Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 2
Slide 4: 2026年8月期決算概要・第2期中期経営計画進捗
トピックス ◼ 当期純利益は166億円、27年8月期当期純利益は240億円を予想 ◼ 25年8月期のREIT上場・ファンド組成により開発投資家需要が一層拡大、 2026年 開発ファンドへの土地売却が利益成長を牽引 8月期 ◼ 米国第1号案件のマイアミ開発案件を5ヶ月でファンド化、 決算概要 国内メガバンクの融資と国内投資家の出資を実現 ◼ 26年8月期配当は1株当たり165円 27年8月期配当は1株当たり200円に増配予定 ◼ AUM*＋パイプラインの事業規模総額は1.2兆円を突破（前期末＋5,544億円（＋84％）） ◼ 棚卸資産**は712億円と、27年8月期計画達成にむけて十分な在庫を確
Slide 5: 第2期 中期経営計画の進捗
第2期 中期経営計画の進捗 当期純利益の実績・見通し 中期経営計画(第2期) 当期純利益 CAGR* 約50% 500億円 240億円 166億円 中期経営計画(第1期) CAGR* 約115% 102億円 50億円 当初計画 20億円 1期前倒し 4.3億円 7.9億円 10億円 2.3億円 1.3億円 18.8 19.8 20.8 21.8 22.8 23.8 24.8 25.8 26.8 27.8 28.8 29.8 (コロナ禍) 中期経営計画 (第1期|22年~25年) 中期経営計画 *CAGR：年平均成長率 (第2期|25年~29年) Copyright(c) Kasumigasek
Slide 6: 中期経営計画：AUM
中期経営計画：AUM 事業の多角化・事業規模の拡大により 29年8月期はAUM1.5兆円を目指す AUM目標 1.5兆円規模 中期経営計画 (第2期|25年~29年) 実績 中期経営計画 9,476億円 (第1期|22年~25年) 実績 実績 3,941億円 実績 3,061億円 実績 2,329億円 実績 1,239億円 315億円 21.8 22.8 23.8 24.8 25.8 26.8 27.8 28.8 29.8 中期経営計画(第1期|22年~25年) 中期経営計画 (第2期|25年~29年) Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. A
Slide 7: 事業ポートフォリオの多角化
事業ポートフォリオの多角化 2.4E+11 市場環境・市場課題に合わせて、事業ポートフォリオを多角的に変化 第2期中計以降の成長も見据え、新領域への進出・M&Aも視野に入れている 1.9E+11 事業ポートフォリオ 推移イメージ その他 1.4E+11 海外 9E+10 インフラ 4E+10 ホテル -1E+1020.8 21.8 22.8 23.8 24.8 25.8 26.8 27.8 28.8 29.8 30.8 第1期中期経営計画 第2期中期経営計画 (22/8期～25/8期) (25/8期～29/8期) Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., L
Slide 8: ROEターゲット
ROEターゲット 今後は利益成長による自己資本の積み上げが加速 蓄積した自己資本をベースに、デットを活用し、成長投資でROEを向上 ROE 40.0% 2029年8月期 ROEターゲット 35.0% 32.5% 30.0% 27.2% 25％以上 26.5% 30％を目指す 25.0% 25％ 20.3% 18.2% 20.0% 14.5% 15.0% 10.0% 21.8 22.8 23.8 24.8 25.8 26.8 29.8 DEレシオ 1.6倍 2.0倍 2.6倍 1.6倍 1.9倍 1.2倍 21/12 23/12 24/11 25/11 資金調達 公募増資 公募増資 CB発行 公
Slide 9: バランスシートコントロール（財務戦略）
バランスシートコントロール（財務戦略） 自己資本比率30%程度でコントロール 追加借入余力を活用して成長投資を加速 自己資本比率30%までの 借入余力 追加借入余力 ＋約 700億円 現預金 417億円 負債 現預金 512億円 信用力向上による 現預金 負債 負債 負債 多様なデット調達手段 240億円 資産 負債 負債 有利子負 債 資産 資産 660億円 純資産 大型案件にも対応可能 純資産 878億円 純資産 709億円 381億円 25年８月末 25年12月末 26年8月末 （25年11月増資前） （25年11月増資後） 自己資本比率 自己資本比率 自己資本比率 29.7% 42.3
Slide 10: 決算概要・業績見通し
2 決算概要・業績見通し Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 9
Slide 11: 2026年8月期 PL対前期・対予想比較
2026年8月期 PL対前期・対予想比較 2025年8月期 2026年8月期 2026年8月期 対前期比 （百万円） 実績(A) 予想 実績(B) (B/A) 売上高 96,501 150,000 163,756 169.7% 売上総利益 36,436 ー 54,183 148.7% 営業利益 18,933 26,500 27,866 147.2% 経常利益 17,134 24,000 25,896 151.1% 親会社株主に 帰属する当期純利益 10,250 16,500 16,692 162.9% Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. AL
Slide 12: 2026年8月期 営業利益増減分析
2026年8月期 営業利益増減分析 売上総利益の大幅な増加が、人件費をはじめとする販管費の増加を吸収、 営業利益は前期比+8,932百万円の大幅増益 （百万円） +17,747 ▲3,599 ▲581 ▲455 ▲4,179 27,866 対前期 18,933 増加額 +8,932 営業利益 売上総利益 人件費関連 広告宣伝費 業務委託費 その他販管費 営業利益 2025/8期 増加 増加 増加 増加 増加 2026/8期 対前期差 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 11
Slide 13: 2026年8月期 BS対前期末比較
2026年8月期 BS対前期末比較 2025年 2026年 対比 対総資産 2025年 2026年 対比 対総資産 （百万円） 8月末時点 8月末時点 差額 比率 （百万円） 8月末時点 8月末時点 差額 比率 （A） （B） (B－A) (%) （A） （B） (B－A) (%) 現金及び預金 24,016 41,791 17,774 18.8% 短期借入金 13,612 8,059 ▲5,553 3.6% 1年内返済予定の 売掛金及び契約資産 2,261 4,770 2,508 2.1% 13,594 33,795 20,200 15.2% 長期借入金 その他 12,797 19,724
Slide 14: プロジェクトパイプライン・AUM
2026年8月期 プロジェクトパイプライン・AUM プロジェクトを順調に積み上げ、前期末から5,544億円増加（＋84％） プロジェクトパイプラインとAUMの事業規模総額は1.2兆円まで伸長 2025年8月末 2026年8月末 増減額 増減比 件数 事業規模* 件数 事業規模* インフラ 24 件 3,411 億円 31 件 5,055 億円 +1,644 億円 ＋48.2％ （物流・データセンター） ホテル 56 件 2,465 億円 75 件 4,312 億円 +1,847 億円 ＋74.9％ ヘルスケア 17 件 451 億円 17 件 451 億円 ー ー 北米 海外 マレーシア 9件
Slide 15: 2026年8月期 AUM進捗
2026年8月期 AUM進捗 パイプラインを含めた事業規模総額は1兆2,180億円まで到達 （単位：億円） 総額 1兆2,180億円 パイプライン（土地確保済） AUM（開発中） パイプライン 2,704 AUM（運用中） 6,636 開発中 AUM 7,834 9,476 億円 3,061 2,329 1,239 運用中 315 1,642 21.8 22.8 23.8 24.8 25.8 26.8 AUM目標 1,000億円規模 2,000億円規模 3,000億円規模 5,000億円規模 7,000億円規模 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Lt
Slide 16: 2027年8月期 業績見通し
2027年8月期 業績見通し 売上高 営業利益 親会社株主に帰属する 当期純利益 24,000 220,000 41,000 163,756 16,692 27,866 96,501 18,933 10,250 25.8 26.8 27.8 25.8 26.8 27.8 25.8 26.8 27.8 (実績) (実績) (予想) (実績) (実績) (予想) (実績) (実績) (予想) 2026年8月期 2027年8月期 （百万円） 対前期比 (実績) (予想) 売上高 163,756 220,000 134.3% 営業利益 27,866 41,000 147.1% 経常利益 25,896
Slide 17: 事業内容
3 事業内容 1. ホテル事業 2. インフラ事業 3. 海外事業 4. ヘルスケア事業 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 16
Slide 18: 1. ホテル事業
1. ホテル事業 seven x seven 石垣 edit x seven 瀬戸内小豆島 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 17
Slide 19: トピックス①：進捗状況
トピックス①：進捗状況 仕込み案件 22件 収益計上 16件 ・土地 16件 ・土地建物 6件 ・土地売却 14件 ・土地建物売却 2件 今期開業済み 5件 新ブランド「HOTEL FORK ＆ KNIFE」を含む5件のホテルを開業 2026年3月開業 HOTEL FORK & KNIFE Miyajima 2025年9月開業 edit x seven 富士御殿場 2026年4月開業 BASE LAYER HOTEL FUKUOKA 2026年3月開業 edit x seven 瀬戸内小豆島 2026年7月開業 FAV LUX 宮崎 Copyright(c) Kasumigaseki Capi
Slide 20: トピックス②：和歌山マリーナシティの株式取得
トピックス②：和歌山マリーナシティの株式取得 和歌山マリーナシティの株式取得により、ホテルを含む複合開発にも着手 今後は多種多様なパートナーと共同し、2つのフェーズに分けて再開発 マリーナシティ ホテル Phase Ⅰ Phase Ⅱ ヨット 倶楽部 遊園地 敷地面積 約2.5万坪 敷地面積 約6万坪 温泉 総敷地面積 市場 約8.5万坪 既存のホテル・温泉・市場のバリューアップから着手。ホテルは「BASE LAYER HOTEL」へのリノベーションを予定 マリーナシティホテル 黒潮市場 紀州黒潮温泉 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. AL
Slide 21: トピックス③：“シェア販売”による新たな収益モデル
トピックス③：“シェア販売”による新たな収益モデル UMITOの強みである“シェア販売”を活用し 新たな収益モデルの構築をめざす スモールラグジュアリーホテル“UMITO”の開発・販売・運営 独自のビジネスモデルによる不動産開発 “シェア販売” 圧倒的なホテル開発スピード 1部屋あたり 最大36口 1口 ＝ 年間10泊 の利用権 売却先 UMITOプラットフォーム オーナー：個人富裕層・企業 取扱施設：計11施設 72 施設（海外案件含む） 開業済＋開発/計画中パイプライン 当社開発物件が追加されることで、 31 都道府県 全国各地にホテルブランドを展開 相互利用できる物件が増加＝商品力強化
Slide 22: トピックス④：直近開業ホテルのパフォーマンス
トピックス④：直近開業ホテルのパフォーマンス ブランド力の向上により、開業初期の立ち上がりスピードが大幅に向上 安定期水準まで半年以内で到達 開業後6ヶ月実績のRevPAR近似曲線（安定期想定=100） FAV LUX 宮崎 edit x seven 瀬戸内小豆島 2025年開業施設*平均 2024年開業施設*平均 120 開業3年目目標 100 （安定期想定） 80 開業1年目目標 （初年度想定） 60 開業後6ヶ月間の平均実績 (安定期想定=100) 40 2025年開業施設*平均 97 edit x seven 瀬戸内小豆島 93 20 2024年開業施設*平均 54 0 0か月目 1か
Slide 23: ブランドラインナップ
ブランドラインナップ self hospitality x Local Discovery self hospitality x Luxury self hospitality みんないれば、もっとたのしい ラグジュアリーを遊べ 思うがままの旅 Stay together, Play together Where luxury goes to play edit your stay FHG HOTELS = self hospitality というOSを搭載したブランド群 異なる需要を取り込むマルチブランド戦略 ポジションマップ Elevated スタイル Group & Local Grou
Slide 24: 資本・拡張・需要を回すプラットフォーム
資本・拡張・需要を回すプラットフォーム 「資本」を増幅させる装置 再現性で「拡張」する仕組み 金融×不動産 テクノロジー×フランチャイズ ・REITで循環を確立 ・オペレーションをプロダクト化 ・アセットライトで高回転化 ・属人性ではなく、仕組みでスケール 循環 プラットフォーム オンバランス オフバランス 土地取得 開発ファンド 運用ファンド REIT 保有ではなく 構造で伸ばす 売却益 PJM報酬 成功報酬 AM報酬 リアルタイムダッシュボード キーレスチェックイン 「需要」を創出するエンジン クリエイティブ×パートナーシップ ・パートナーと共創 ・宿泊を目的化 Copyright(c)
Slide 25: CREATIVE PARTNERS
FHG h o t e l s ‐ C R E A T I V E P A R T N E R S 0 1 D E SI G N 02 FOOD & BEVERAGE 0 3 L I F E ST YL E 0 4 E N T E RT AI N ME N T CREATIVE PARTNERS From architecture to entertainment — and everyone in between. Studio PDP fridays ref. ARCHITECTURE GBR FOOD & PRODUCE JPN SELECT SHOP JPN Alan Walker D
Slide 26: EVENTS & MEDIA
FHG h o t e l s ‐ E V E N T S & M E D I A EVENT MEDIA 九州のお茶の間へ 九州全 22 局でオンエア FAV LUX 宮崎 ─ 放送画面 BLACK JALとパートナーシップを締結 PARTNERSHIP SAMURAI マイレージ連携をはじめとしたサービスを開始。 SUMMIT 2026 IG Arenaの熱狂に、ロゴ掲出とブースで参戦。 ドローン花火 ホテル主導で自治体と共にエンターテイメントを創出 福岡OOHジャック 石垣 瀬戸内小豆島 宮崎 柱巻きも、モニターも、 ISHIGAKI SETOUCHI SHODOSHIMA MIYAZA
Slide 27: リブランド実績
リブランド実績 第1号の名古屋ではリノベーションと運営最適化によりGOP3倍を初年度で実現 BASE LAYER HOTEL NAGOYA NISHIKI BASE LAYER HOTEL FUKUOKA 開業後平均 開業後平均 2019年平均 (25年9月～26年8月) 2023年平均 (26年5月～26年8月) ADR 5,964円 12,309円 8,259円 14,990円 約 2.1倍 約 1.8倍 稼働率 72％ 86％ 76％ 76％ 約 1.2倍 約 1.0倍 RevPAR 4,314円 10,588円 6,236円 11,413円 約 2.5倍 約 1.8倍 GOP 100
Slide 28: リブランドホテル続々開業へ
リブランドホテル続々開業へ KOBE SANNOMIYA ROPPONGI 客室 82室 ｜ 2026年11月10日 開業予定 客室 64室 ｜ 2026年12月28日 開業予定 BASE LAYER HOTEL _ UNION NAGOYA SAKAE NAGASAKI 客室 86室 ｜ 2027年1月9日 開業予定 客室 140室 ｜ 2027年2月1日 開業予定 ※ 掲載しているものはイメージパース Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 27
Slide 29: 計画中/開発中パイプライン
計画中/開発中パイプライン 渋谷区ホテルPJ(23室) 金沢市片町ホテルPJ(59室) 群馬草津ホテルPJ(計画中) バンクベッド サウナキングルーム 27年春開業予定 27年春開業予定 淡路島洲本ホテルPJ(59室) 富士河口湖ホテルPJ(63室) 富士山ビュー 27年春開業予定 28年春開業予定 松本浅間温泉ホテルPJ(68室) 温泉 客室 28年冬開業予定 ※ 掲載しているものはイメージパース Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 28
Slide 30: プロジェクトパイプライン一覧
プロジェクトパイプライン一覧 開業済施設 部屋数 【開発中】プロジェクト 部屋数 開業予定 【計画中】プロジェクト 開業予定 1 fav 高松 41室 23 BLH KOBE SANNOMIYA 82室 26年 11月 53 Las Vegas 4000 Paradise Hotel PJ 30年 春 2 fav 飛騨高山 38室 24 BLH ROPPONGI 64室 26年 12月 54 小豆島小部ホテルPJ 計画中 3 fav 熊本 67室 25 BLH _ UNION NAGOYA SAKAE 86室 27年 1月 55 宮古島西浜ビーチホテルPJ 計画中 4 fav 伊勢 36室 2
Slide 31: プロジェクトパイプラインマッピング
プロジェクトパイプラインマッピング 北海道 海外 fav/FAV LUX 函館 開発中 2件 seven x seven 札幌すすきの edit x seven 開発中 BASE LAYER HOTEL 旭川 HOTEL FORK & KNIFE 函館アネックス ＋ 1 件 中国 広島スタジアム 東北 広島平和大通り Miyajima 開発中 1件 開発中 2件 中部 九州・沖縄 飛騨高山 *fav 熊本 飛騨高山 *FAV LUX 鹿児島中央 NAGOYA NISHIKI 長崎 富士御殿場 糸島 開発中 鹿児島天文館 NAGOYA SAKAE ＋8件 石垣 FUKUOKA 宮崎 近畿 関東
Slide 32: 霞ヶ関ホテルリート組入れ物件パフォーマンス
霞ヶ関ホテルリート組入れ物件パフォーマンス 糸島リニューアルオープンなど開業後も物件価値を向上 糸島では前年同時期比*を大幅に上回るパフォーマンスを残す 26年4月にプール・サウナエリア・ 変動賃料導入済み11物件**のRevPARの推移 テラス・ラウンジエリア新設 順調にRevPARを伸長 +4.0% 20,683円 26年8月～27年7月も +14.4% ＋4.0％の伸びを見込む 19,889円 特に25年8月から26年7月 17,391円 は稼働率を＋11.1pt伸長 24年8月～25年7月 25年8月～26年7月 26年8月～27年7月 （実績） （実績） （予想） 前年同時期比* リ
Slide 33: 2. インフラ事業
2. インフラ事業 LOGI FLAG TECH 神戸弥栄台Ⅰ イメージ LOGI FLAG TECH 所沢Ⅰ 自動倉庫内 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 32
Slide 34: トピックス①：進捗状況
トピックス①：進捗状況 土地・建物決済 開発フェーズ 埼玉県入間郡三芳町 埼玉県入間郡三芳町 土地決済 土地売却 神奈川県厚木市 京都府京都市 6件 京都府京都市 5件 大阪府茨木市 神奈川県厚木エリア 神奈川県座間市 大阪府茨木市 神奈川県厚木市 神奈川県座間市 既存倉庫バリューアップ 着工 LOGI FLAG TECH 東扇島Ⅱ 件 5埼玉県坂戸市ドライ倉庫 4件 LOGI FLAG TECH 神戸弥栄台Ⅰ バリューアップファンド組成 (3件組入) LOGI FLAG TECH 三芳Ⅱ 宮城県仙台市バリューアップPJ LOGI FLAG CHEMICAL TECH 綾瀬Ⅰ*9月 New T
Slide 35: トピックス②：ドライ自動倉庫への取り組み
トピックス②：ドライ自動倉庫への取り組み マーケットの大きいドライ倉庫で、希少かつコストメリットのある自動化を推進 倉庫別市場規模 テナントのコスト削減イメージ 52,155千t 賃料部分 ▲約20% 約12倍 4,203千t 冷凍冷蔵倉庫 ドライ倉庫 人件費 省人化 人件費 自動化等による作業効率化の状況 実施 3% 自動化設備 導入 設備費 一部実施 9% 倉庫費 保管効率向上 倉庫費 自動化等による 完全作業効率化 実施なし 88% 3%のみ 通常倉庫 自動倉庫 ※本内容は厚木のドライ自動倉庫案件を前提としたイメージであり、実際の物流費構成比とは異なる場合があります。 出所：国土交通省『
Slide 36: 当社初のドライ自動倉庫について
当社初のドライ自動倉庫について 当社が手掛ける ドライ自動倉庫の第1号案件として、将来的な「完全無人化・装置産業化」を 見据えた次世代物流拠点の汎用的なモデルケースとなることを目指すプロジェクト ドライ自動倉庫イメージ ドライ自動倉庫イメージ 従来の物流倉庫との違い 4Wayシャトル ①入庫から出庫までの一貫した自動化モデルの確立 ②建物×設備×システム一体型の設計 3F 4wayシャトルフロア ③フィジカルAIによる庫内作業のさらなる高度化 国内初の20m級大規模 ④データ活用によるネットワーク化と収益・ 価値の最大化 4Wayシャトル導入 シャトル自動倉庫 デパレタイズ 2F 順立てフロア
Slide 37: 物流DX実装に向けた構想 物流OS×デジタルツイン
物流DX実装に向けた構想 物流OS×デジタルツイン 物流を取り巻く課題 物流効率化目標 - 改正物流効率化法への対応（2026年4月） 2030年度 政府目標（2024年度比） 一定以上規模の「特定荷主」に対する物流効率化への取り組み義務化 荷待ち・荷役等時間 物流統括管理者 中長期計画作成 定期報告 の選任 750時間/年 625時間/年 ⇒ドライバー１人当たり年間125時間短縮 - 物流倉庫分野における人手不足 就業者数（2024年度） 必要就業者数（2028年度予想） トラックの積載効率 284,900人 340,000人 約20％の人手不足 41% 44% 物流DX実装が急務 物流OS
Slide 38: トピックス③：データセンター開発に向けた第1号プロジェクト始動
トピックス③：データセンター開発に向けた第1号プロジェクト始動 旺盛な需要を背景とした賃料成長により、 インフレ耐性が期待されるデータセンター市場に参入 データセンター市場 当社データセンター事業 総床面積 国内DCビジネス市場規模 DC事業の構想 関東 関西 その他 ＋44.4% ＋50.2% 6兆8,189億円 用地取得力・投資家リレーションを活かし、新たなアセットクラスへ展開 689万㎡ さまざまなパートナーと協働しながら事業拡大を図る DCのサービス形態 458万㎡ 4兆7,231億円 ②空調・電源・ ⑥アプリ ①土地・建物 ネットワーク ③サーバー ④OS ⑤ミドルウェア ケーション
Slide 39: コンセプトと施設タイプ
コンセプトと施設タイプ 冷凍冷蔵・自動倉庫を中心に物流施設を開発 冷凍冷蔵倉庫 オートメーション型倉庫 3温度帯倉庫 危険物倉庫 (仮称)ファクトリー＆ロジスティクスパーク 物流OS＋デジタルツイン * 掲載している画像の一部はイメージ画像 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 38
Slide 40: プロジェクトパイプライン一覧
プロジェクトパイプライン一覧 ■稼働済施設（13件：1,228億円規模） ■開発予定施設（11件：2,133億円規模） NO. 物件名称 延床面積* NO. 所在地 延床面積* 竣工予定 1 LOGI FLAG COLD 市川Ⅰ 8,609 ㎡ 19 埼玉県越谷市 14,362 ㎡ 27年05月 2 LOGI FLAG COLD 船橋Ⅰ 6,960 ㎡ 20 神奈川県綾瀬市 6,811 ㎡ 27年08月 3 LOGI FLAG COLD 横浜港北Ⅰ 10,979 ㎡ 21 大阪南港エリア 25,247 ㎡ 27年10月 4 LOGI FLAG Fresh 京都Ⅰ 12,012 ㎡ 22 神奈川
Slide 41: 中継輸送拠点の開発プロジェクトへの取り組み
中継輸送拠点の開発プロジェクトへの取り組み 「2024年問題」をビジネス機会と捉え、中継輸送拠点の案件を2件開発へ 東京 名古屋 袋井 LOGI FLAG TECH 名古屋みなとⅠ (仮称) LOGI FLAG X STATION 大阪 静岡袋井Ⅰ 出所：Googleマップからのスクリーンショット 中継輸送のメリット：中継地で荷物を積み替え、帰りの積載率を向上 中部圏で荷物のスイッチングを おこなうニーズを捉え、 「2024年問題」に対応した最先端の 大阪 中継地 東京 中継輸送拠点を開発予定 日帰り 日帰り Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd
Slide 42: 冷凍保管サービス事業『COLD X NETWORK』概要
冷凍保管サービス事業『COLD X NETWORK』概要 需要変動に対応したフレキシブル型冷凍保管サービス 従来の倉庫 COLD X NETWORK 預けたい期間、必要なスペースだけ。 × × × 短期契約 小ロット保管 緊急利用 1日単位から １ケースから すぐ利用開始 中長期での 一定の荷物量 突発的な需要に 必要な期間だけ 必要な分だけ 急な需要増加にも 利用が前提 が必要 対応できない 契約が可能 スペースを確保 迅速に対応 ■保管料イメージ ◆季節性の冷凍荷物例 おせち、クリスマスケーキ、アイスなど （保管料） （保管料） 荷物需要 需要と保管料のミスマッチ 保管料（変動） 保管料（
Slide 43: 冷凍保管サービス事業 ～将来構想～
冷凍保管サービス事業 ～将来構想～ 倉庫間の輸配送の定期便を走行させ、回転率の高い商品は都心に、保管期間の長い商品は地方に保管するなど、 立地の特性に合わせた運用を検討中 第2号：仙台泉Ⅰ 東北 北陸 ◼ 立地戦略 第X号案件 九州 New 26年9月より 所沢・仙台間 第X号案件 関東 冷凍幹線輸送サービスを開始 第1号：所沢Ⅰ 第4号：東扇島Ⅰ 関西 中部 第6号：大阪南港Ⅰ 第8号：神戸弥栄台Ⅰ 第3号：名古屋みなとⅠ 第5号：越谷Ⅰ 第7号：東扇島Ⅱ * フラッグの場所および案件は現在の想定 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL
Slide 44: 市場環境：冷凍冷蔵倉庫の国内需要
市場環境：冷凍冷蔵倉庫の国内需要 単身世帯の増加、女性の社会進出などを要因として冷凍食品需要は拡大が続く一方、 6大都市を中心に冷凍冷蔵倉庫の庫腹占有率はひっ迫 主要12都市、6大都市における 冷凍食品 国内消費額の推移 「冷凍冷蔵倉庫」の庫腹占有率推移 105% 13,614億円 年平均成長率 102% 102% +5.5% 101% 101% 101% 100% 10,441億円 97% 97% 96% 97% 95% 94% 96% 91% 90% 91% 89% 85% 80% 2020 2021 2022 2023 2024 2025 20年6月 21年6月 22年6月 23年6月
Slide 45: 市場環境：冷凍冷蔵倉庫の建替え需要
市場環境：冷凍冷蔵倉庫の建替え需要 冷凍冷蔵倉庫は地球環境に影響が少ない自然冷媒への転換が求められている 築年数20年を超える冷凍冷蔵倉庫が多数存在し、今後建替え需要の増加が期待される 冷凍冷蔵倉庫の使用冷媒推移 全国の冷凍冷蔵倉庫の築年数別 有効面積＊ 100% 75% 築20年以下 約235万㎡ (26%) 50% 耐用年数(築20年)超の 冷凍冷蔵倉庫 有効面積 25% 約672万㎡ 潜在市場規模** 約5兆円 0% 12年 14年 16年 18年 20年 22年 24年 出所：国土交通省『倉庫統計季報』（25年6月時点）、 出所：一般財団法人日本冷媒・環境保全機構「今後の代替フロン使用
Slide 46: 工場・倉庫一体型拠点『ファクトリー＆ロジスティクスパーク』
工場・倉庫一体型拠点『（仮称）ファクトリー＆ロジスティクスパーク』 賃貸工場と賃貸倉庫を一体で設置 テナントの収益性向上に貢献する賃貸型拠点 拠点間の配送費やリードタイム削減 （仮称）ファクトリー＆ロジスティクスパーク 原料 完成品 輸配送ゼロ 事務所 倉庫 工場 倉庫 テナント間/工場・倉庫間のシェア 工場 による効率化 倉庫 効率化 輸送シェア 人材シェア 空間シェア 工場内の保管機能を倉庫区画に集約 生産ラインの最大化 * イメージパース 工場内： 生産エリア 原料保管エリア 生産最大化 倉庫区画へ 従前工場 生産エリア 工場棟 拡張 Copyright(c) Kasumigaseki
Slide 47: 工場・倉庫一体型拠点 次世代型サプライチェーン
工場・倉庫一体型拠点『（仮称）ファクトリー＆ロジスティクスパーク』 ファクトリー＆ロジスティクスパークを起点として 次世代型サプライチェーンを構築、環境負荷軽減にも貢献 次世代型サプライチェーン 生産・保管 輸配送 （仮称）ファクトリー＆ロジスティクスパーク 工場 賃貸工場 ＆ 賃貸倉庫 小売倉庫 テナントA テナントB 共同配送 卸業倉庫 店舗 テナントC 消費者 配送費 従来型 拠点間の配送費やリードタイム削減 配送費削減+積載率UP 最大50％* 削減可能 工場 原料 完成品 小売倉庫 単独配送 積載率40%以下 卸業倉庫 非効率な輸送 倉庫 工場 倉庫 店舗 消費者 * 当社にて一定の
Slide 48: 当社開発の冷凍自動倉庫イメージ
当社開発の冷凍自動倉庫イメージ ー25℃ システムによる 冷凍自動倉庫エリア 最適なロケーション配置 無人化 荷探し時間不要 冷凍庫内の 非接触・非対面化 人的エラー削減 24時間 自動稼働 スタッカークレーン ２階以上 保管ラック 冷凍保管エリア （－25℃） １階 システムによる 入出荷エリア 情報一元化 （5℃） 正確な在庫管理 働きやすい労働環境 雇用の定着 安全な作業環境 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 47
Slide 49: 3. 海外事業
3. 海外事業 Miami BLOCK C EAST 施設イメージ Setia Alaman PJ 施設イメージ Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 48
Slide 50: 事業領域の拡大を見据えた海外展開
事業領域の拡大を見据えた海外展開 既存事業の変遷 更なる事業展開 国内で培ったノウハウを ホ 海外へ横展開 テ BASE LAYER HOTEL ル fav 広島平和大通り seven x seven 糸島 名古屋錦 事 業 ドバイ レジ 北米 ホテル レジ 物 ASEAN 物流 LOGI FLAG COLD LOGI FLAG DRY & COLD LOGI FLAG TECH 流 横浜港北Ⅰ 福岡古賀Ⅰ 八戸Ⅰ 事 業 冷凍冷蔵倉庫 3温度帯倉庫 冷凍自動倉庫 大東建託との合弁会社設立 （ 海ド 日本同様 外バ ファンドを活用した 事 ドバイに 開発事業を展開 業イ 現地デベロッパー開発物
Slide 51: 米国事業の全体像
米国事業の全体像 ホテル Las Vegas Las Vegas 4000 Paradise Hotel Project レジ Dallas Condominium Project Dallas ホテル レジ Miami Miami BLOCK C EAST Project ホテルパイプライン（2件：346億円規模） レジデンスパイプライン（2件：1,590億円規模） プロジェクト名 部屋数 竣工 プロジェクト名 戸数 竣工 １ Miami BLOCK C EAST Project* 145室 計画中 1 Miami BLOCK C EAST Project* 計画中 計画中 ２ Las Ve
Slide 52: 米国マーケット
米国マーケット ホテル需給は回復トレンド、税負担の差を背景として人口移転が進展 ホテル市場 州別 税制等 米国旅行客数 州法人税・個人所得税*の状況 （百万人） 国内 インバウンド 州法人所得税「なし」 個人所得税「なし」 1,100 ⚫ Nevada ⚫ South Dakota ⚫ Florida ⚫ New Hampshire コロナ前水準 900 ⚫ Texas ⚫ Washington ⚫ Nevada ⚫ South Dakota ⚫ Ohio ⚫ Wyoming ⚫ Texas ⚫ Tennessee 700 （参考）Florida 5.5％ ⚫ Alaska ⚫ Wyoming
Slide 53: 米国トピックス：マイアミの第1号案件の収益化
米国トピックス：マイアミの第1号案件の収益化 米国進出の第1号案件として世界水準のホテル・レジデンスの複合開発に着手 国内投資家のファンドに売却、収益化 プロジェクト概要 ▶ 米国現地デベロッパーであるFalcone Group, LLC が主導するワールドセンターの区画を取得（3月） ▶ 国内投資家が出資するファンドへ売却（8月） ▶ 国内外の富裕層ニーズを捉えるホテル・レジデンス 複合開発を予定 所在エリア Miami BLOCK C EAST Project アセット ホテル、レジデンス タイプ 複合施設（予定） 155 NE 10th St, 所在地 Miami, FL 33132 敷
Slide 54: ASEAN（マレーシア）における物流事業
ASEAN（マレーシア）における物流事業 経済規模拡大・人口増加が続き、ASEANを結ぶハブであるクアラルンプール ハラール製品の輸出といった国際物流需要の拡大もあり、物流事業の有望な市場 経済規模の拡大 第1号プロジェクト（Setia Alaman PJ） 一人当たり名目GDP （USD） ＋50% 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 マレーシア 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 （年） 出所：Open DOSM 1MYR=0.2484USDにて当社作成 クアラルンプール 人口の増加 貨物取扱量ラ
Slide 55: ドバイトピックス
ドバイトピックス ファンドを活用したレジデンス開発事業を始動し、2件を開発フェーズに移行 ドバイ事業のビジネスモデル転換 不動産売買マーケット 日本国内のビジネスモデルと同様 売買件数(25年) 売買件数(26年) 住宅価格指数(26.2=100) (26/2＝100) ファンドを活用した開発事業に参入 100.5 100.0 99.6 99.9 100.0 97.0 25年9月：大東建託との合弁会社に売却 94.6 Emerald Hills 24 20,322 18,697 25/7比 18,044 17,412 17,022 約70% 16,765 16,106 15,150 14,24
Slide 56: 4. ヘルスケア事業
東京都杉並区プロジェクト 施設イメージ 4. ヘルスケア事業 兵庫県西宮市プロジェクト 施設イメージ Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 55
Slide 57: 新規開業
新規開業 CLASWELL白金台 CLASWELL府中中河原 CLASWELL大宮 CLASWELL豊中北桜塚 開業 2025年11月 開業 2025年12月 開業 2026年1月 開業 2026年2月 交通 高輪台駅 徒歩4分 交通 中河原駅 徒歩4分 交通 上小町 (バス) 徒歩3分 交通 豊中駅 徒歩9分 客室 45室 客室 48室 客室 58室 客室 56室 CLASWELL北浦和 CLASWELL吹田 CLASWELL福岡平尾 CLASWELL光が丘 開業 2026年4月 開業 2026年5月 開業 2026年8月 開業 2026年9月 交通 北浦和駅 徒歩13分 交通 岸辺駅 徒歩
Slide 58: プロジェクトパイプライン一覧
プロジェクトパイプライン一覧 ■開業済施設（14件：374億円規模） No 施設名 所在地 延床面積 部屋数 1 澄川ホスピス 札幌市南区 1,539 ㎡ 37室 2 CLASWELL仙川 東京都調布市 3,019 ㎡ 69室 3 札幌中央ホスピス 札幌市中央区 2,982 ㎡ 60室 4 CLASWELL小竹向原 東京都板橋区 2,286 ㎡ 59室 5 CLASWELL信濃町 東京都新宿区 1,763 ㎡ 48室 6 CLASWELL下石神井 東京都練馬区 2,059 ㎡ 50室 7 CLASWELL白金台 東京都港区 1,806 ㎡ 45室 8 CLASWELL府中中河原 東京都府中市
Slide 59: 事業のポジショニング
事業のポジショニング ホスピス住宅の需要は高まっている一方で、 “自分の親に入居してもらいたい施設” “自分が入居したい施設” は限定的 例）東京23区の高齢者施設・住宅のポジショニング 100万円 現状、ホスピス住宅として数が少ない ポジションで施設を供給 24 時 間 ご家族も頻繁に訪れやすく、 看 駅近の立地 働く従業員も通いやすい立地 護 対 応 月 ホ 払 ホテルで培ったノウハウで、 い 一 ー 未開拓 デザイン 入居者様もご家族も快適に過ごせ の 般 ム 賃 20万円 高の ゾーン る空間を提供 料 齢介 者護 住施 宅設 運営ノウハウを活かし、土地の仕 ・ 施設企画力 入れ・開発
Slide 60: ブランドコンセプト
ブランドコンセプト 今日もいい一日だったね。 安心できる医療環境と日々を彩る暮らし。 だ 病院で迎える終末期とは全く違う か 「ひらかれたホスピス」です。 ら で 最期までやりたい事ができて、行きたい場所に行けて、 き る 食べたいものが食べられる、そんな日常がここにはあります。 こ と 明るい居心地のよい空間 笑顔をはぐくむイベント 食べる喜びをあきらめない Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 59
Slide 61: 市場環境
市場環境 日本における年間の死亡者数は増加しており、2040年には166万人に達する見通し 最期を迎える場所は、自宅や病院等に代わりヘルスケア施設の割合が急速に増加 日本における死亡数の将来推計 死亡の場所（年次推移） （千人） 2040年 1,800 166万人/年 100% (4,562人/日) 1,600 90% 2020年 137万人/年 80% 1,400 (3,761人/日) 70% 1,200 60% 死亡の場所として 1,000 ヘルスケア施設が 50% 重要な役割を担い 800 つつある 40% 600 30% 20% 400 10% 200 0% 1980年 1951年 1
Slide 62: 人材戦略
4 3 人材戦略 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 61
Slide 63: 人材戦略
人材戦略 事業を生み出し、推進する「人」への投資を拡大 AI前提の組織づくりをおこない、採用ではトップタレント層へ集中投資 人的投資 専門性 採用 エンゲージメント向上 不動産×金融 リファラル採用 不動産関連 29％ 中長期的な企業価値向上 21％ 2026年8月期 RS＋SO付与率 66.9% 出身業界 140名 金融・不動産 約 40％ 金融等 その他 エンゲージメントサーベイ 21％ 71％ 74（全企業平均 71） スコア 不動産・金融の専門性に加え 人員の定着率 異なる業界出身者が持つ 離職率 8.2% 幅広い視点と発想力 新卒トップタレントの採用広告 ※上記は2026年8月期もし
Slide 64: 人材戦略 生産性向上
人材戦略 生産性向上を図りながら高付加価値を創出、事業成長を継続 当期純利益（百万円） １人当たり当期純利益（千円） 30000 47,000 42,000 1人当たり純利益 約 3.9 倍 24,000 36,848 25000 37,000 32,000 29,370 20000 16,692 AIで生産性を最大化 27,000 高付加価値人材の採用を 19,609 15000 22,000 戦略的に強化 17,000 10,250 12,500 10000 11,447 12,000 9,458 8,555 7,699 5,020 7,000 5000 1,489 2,000 2,050
Slide 65: Appendix
5 3 Appendix Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 64
Slide 66: ビジネスモデル
ビジネスモデル 不動産ビジネスの流れ 土地の仕入れ（約6か月） 開発（2～3年） 運用（長期） デベロッパー プロジェクトマネージャー アセットマネージャー ・用地ソーシング ・開発ストラクチャリング ・アセットマネジメントによる ・開発プランの策定 ・開発中のプロジェクト管理 不動産価値の向上支援 ・許認可申請 霞 ヶ 開発ファンド等へ土地売却 不動産ファンド等へ物件売却 関 J-REIT・私募ファンド等 収益ポイント① 収益ポイント③ キ 不動産ファンド 土地売却益 成功報酬 （運用主体） ャ ピ タ ル の 開発ファンド 役 投資家 割 （建築主体） 収益ポイント④ 収益ポイント② アセ
Slide 67: 2026年8月期 連結当期純利益（累計）の推移
2026年8月期 連結当期純利益（累計）の推移 16,692 （百万円） 10,250 5,020 4,951 4,555 4,053 2,627 2,002 2,453 2,034 1,292 224 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2024年8月期 2025年8月期 2026年8月期 Copyright(c) Kasumigaseki Capital Co., Ltd. ALL Rights Reserved. 66
Slide 68: コスト高と売上高総利益率
コスト高と売上高総利益率 建築費・金利上昇の中でも高水準の粗利率を維持 売上高総利益率 37.8% % % 33.1% % % 30.9% 29.7% % 27.1% 28.3% % % % 建築費・金利動向 (%) 150 3.500 工場建築費指数 * 建築費（2015）=100, 東京 145 ホテル建築費指数 3.000 140 10年国債利回り（右軸） 2.500 135 130 2.000 125 120 1.500 115 1.000 110 0.500 105 100 0.000 2023/02 2023/04 2021/08 2021/10 2021/12 2022/02 2
Slide 69: 株式の希薄化とEPS成長
1株当たり当期純利益の成長実績 株式の希薄化を伴いながらも、上場以来の1株当たり当期純利益は23倍に成長予定 株式の年平均希薄化率 11％に対し、 1株当たり当期純利益のCAGR* 49％を見込む 1株当たり当期純利益の実績・予想 上場以来 23倍 976.8円** （CAGR* 49%） PO （予想） 希薄化率 23.7% 709.4円 PO 希薄化率 16.2% 520.3円 PO PO 希薄化率 希薄化率 12.5% 16.6% 270.8円 126.6円 40.8円 60.7円 66.4円 23.5円 10.8円 18.8 19.8 20.8 21.8 22.8 23.8 24.8
Slide 70: 株主還元
株主還元 引き続き、株主の皆様への還元が出来るよう努めてまいります 配当金額の推移 2026年8月期配当* 200円 200 配当** 記念配当 1株当たり配当金額 180 165円 165円 00銭 160 140 120円 * 2026年11月開催予定の株主総会における決議により決定予定 120 100 85円 80 25円 60 2027年8月期配当予想 40 30円 60円 20 10円 15円 1株当たり配当金額 5円 5円 0 200円 00銭 19.8 20.8 21.8 22.8 23.8 24.8 25.8 26.8 27.8 （配当性向） 12.7％ 47.1％ 16.5％
Slide 71: 会社概要
会社概要 会社名 霞ヶ関キャピタル株式会社 （東証プライム：証券コード3498） 設立／決算期 2011年9月（決算期：8月） 代表 代表取締役社長CEO 河本 幸士郎 本社 東京都千代田区霞が関三丁目2番1号 資本金 543億51百万円（資本準備金含む）※2026年8月31日時点 従業員数 453名（単独） ※2026年8月31日時点 主な事業 物流施設開発、ホテル開発、海外事業、ヘルスケア施設開発等 2011年９月 宮城県仙台市において当社を設立し、ショッピングセンター事業を開始 2013年６月 ショッピングセンターの屋上に太陽光パネルを設置し、自然エネルギー事業を開始 2014年９月 マ
Slide 72: メール配信サービスのお知らせ
メール配信サービスのお知らせ IRニュース配信ご希望の方は、 右記登録フォームよりご登録ください。 本資料は、業績見通し等の将来の予測に関する記述が含まれています。こうした記述は、 本資料の作成時点で入手可能な情報および当社が合理的であると判断する一定の前提に 基づくものであり、将来の業績を保証するものではありません。 実際の業績等は、経済情勢、市場動向、経営環境の変化などの要因により、本資料にお ける予測と異なる可能性があることをご承知おきください。 本資料の業績に関する記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。そのため 内訳の計が合計と一致しない場合があります。本資料の内容について