Activia Properties, Inc. · TSE:3279
Activia Properties — FY2026 H1 Earnings Presentation
59 slides from Activia Properties's earnings presentation, July 2026
Slide 1: 2026年5月期（第29期）決算説明資料
photo:Tomooki Kengaku アクティビア・プロパティーズ投資法人 （証券コード:3279/API） 2026年5月期（第29期）決算説明資料 2026年7月
Slide 2: Section1 目次
Section1 1.エグゼクティブサマリー 2.決算・業績予想 Section2 3.内部成⾧ 4.外部成⾧ 5.財務・ESG Appendix 東急プラザ表参道「オモカド」 エントランスジャック
Slide 3: エグゼクティブサマリー
1. エグゼクティブサマリー エグゼクティブサマリー 3 運用の状況 2026年5月期（第29期）決算は 内部成⾧の進捗により、EPU（※1）が予想を2.0％上回って着地 オフィスは改定/入替時の賃料増額率、増額面積割合ともに高水準で着地 商業は戦略的なリーシングプロセスにより、将来の内部成⾧を確保 新たに成⾧性の高いホテルの取得を決定（A-FLAG京都四条） ポートフォリオの10％程度の資産入替は順調に進捗 EPU/DPU戦略 2029年5月期（第35期）までのEPU成⾧目標を第31期以降 3％に上方修正 （※2） EPU成⾧目標の上方修正に伴い、DPU累進配当を年率 3
Slide 4: DPUサマリー（2026年5月期決算 業績予想比）
2. 決算・業績予想 DPUサマリー（2026年5月期決算 業績予想比） 4 オフィスの賃料増額、商業施設の歩合賃料の上振れによりEPUは前回予想比+2.0％の2,969円で着地 DPU:対予想比 3,204 +1.1% 内部留保 ～ ～ ～ 354 ～ その他 +33 ～ 売却益等～ 水光収支+12 ～ ～ 234 3,169 減価償却費減+18 ～ ～ EPU EPU:対予想比 賃料等収入 +2.0% ～ ～ +26 2,969 ～ ～ 支払利息増 ～ ～ △1 EPU 2,911 2026.5 2026.5 （第29期） （第29期） 予想 実績
Slide 5: DPUサマリー（業績予想）
2. 決算・業績予想 DPUサマリー（業績予想） 5 戦略的ダウンタイム等に伴いEPUは変動するも、売却益計上によりDPUは対前期増加を見込む 2027年5月期のポートフォリオの実力値を示したEPUは年平均成⾧率2％目標を達成見込み 内部留保累計 1,428円/口 （第31期末時点想定） ポートフォリオの 実力値を示したEPU 資産入替 3,278 3,279 3,204 +5 神戸NOI剥落△34 内部留保 内部留保 ～ 那覇取得+47 ～ ～ 354 ～ ～ ～ 110 ～ ～ 京都四条取得△8 内部留保 ポートフォリオの ～ ～ 354 ～ ～ 賃料等収入 その他 実力値を示した
Slide 6: 戦略的ダウンタイムの詳細（業績予想）
2. 決算・業績予想 戦略的ダウンタイムの詳細（業績予想） 6 業績予想期間において、大幅な賃料増額を伴う戦略的ダウンタイムを見込む ダウンタイム、一時的な費用発生を見込むが、業績予想期間以降、期当たり計170円超/口の賃料収入増加を見込む 2026年11月期 2027年5月期 2027年11月期 2028年5月期 対象物件 （第30期） （第31期） （第32期） （第33期） キュープラザ恵比寿 LMフィー発生 賃料増額率＋ 66％（＋29円/期） 4フロア 新テナント 旧テナント 用途変更に伴う設備工事期間 全区画賃料発生 入替 順次賃料発生 キュープラザ心斎橋 路面 L
Slide 7: EPU成長目標と累進DPU戦略
2. 決算・業績予想 EPU成⾧目標と累進DPU戦略 7 EPU成⾧目標は2027年5月期（第31期）以降、年平均成⾧率を2％から3％以上に上方修正 DPUはEPU成⾧目標の上方修正に伴い、年平均成⾧率3％から3.6％以上に上方修正（累進配当モデル※1） ポートフォリオの10％程度の資産入替 DPU想定 3.6％以上 3,280円⇒ DPU3,000円から3,340円への 累進配当モデル 年平均成⾧率 3.0％→ 3,340円以上 EPU成⾧目標 EPU目標 年平均成⾧率 2%→ 3％以上 3,150円⇒ EPU基準 3,210円以上 EPU基準 年平均成⾧率 2％以上 3,028円
Slide 8: EPU成長の方針
2. 決算・業績予想 EPU成⾧の方針(2025年5月期から2029年5月期までのEPU成⾧率シミュレーション) 8 支払利息の増加を見込むも、内部成⾧の上方修正により、2027年5月期以降のEPU年平均成⾧率を3%に上方修正 さらなる内部成⾧及び資本施策による＋αのEPU成⾧を図る 2025年7月開示 2026年1月開示 今回（2026年7月開示） シミュレーション シミュレーション シミュレーション 年平均＋4.4％ 償却後 年平均＋2.5％ 年平均＋3.2％ (内部成⾧3.9％/資産入替0.5％) NOI (内部成⾧1.5％/資産入替0.5％) (内部成⾧2.7％/資産入替0.5
Slide 9: 資産入替の進捗
2. 決算・業績予想 資産入替の進捗 9 インバウンド需要を取り込み、NOI成⾧を見込める京都のホテルを取得予定（A-FLAG京都四条） 残り300億円程度の資産入替についても、2026年11月期から2029年5月期までに実施を想定 資産入替の規模 （2029年5月期まで） 500億円程度（簿価ベース） 資産入替による 想定売却益 100億円以上 2026年5月期 2026年11月期 2027年5月期 2027年11月期 2029年5月期 次なる売却活動に着手（残り300億円程度売却予定） 神戸旧居留地25番館 持分 持分 持分 持分 24％ 売却益 25％ 売却益 25％ 売却益 2
Slide 10: Section2 目次
Section1 1.エグゼクティブサマリー 2.決算・業績予想 Section2 3.内部成⾧ 4.外部成⾧ 5.財務・ESG Appendix A-PLACE田町イースト エントランス壁面緑化
Slide 11: オフィスの運営状況
3. 内部成⾧ オフィスの運営状況 11 2026年5月期は賃料増額率、増額面積割合ともに高水準を達成 賃料ギャップ充足率は100％を超過 マーケット賃料の上昇も継続し、賃料ギャップは1,860百万円（期当たり）まで拡大 さらなる賃料成⾧を図る 2026年5月期実績 賃料増額率 ＋12％ マーケット賃料成⾧率（年間） ＋18％ （保有物件における2025年5月期末から2026年5月期末の成⾧率） （2026年5月期契約開始 改定/入替賃料加重平均） 8% 2025年11月期末から2026年5月期末＋9% TO＋13% AA＋8％ 2025年5月期末から2025年11月期末 ＋ 賃料ギャ
Slide 12: 東京オフィスの改定入替動向
3. 内部成⾧ 東京オフィスの改定入替動向 12 2026年5月期の改定時増額面積割合は70％を超過、入替時の増額面積割合は100％ 2026年11月期の改定時増額面積割合も70％を上回り、増額賃料は2026年5月期を大幅に上回る見通し 1. 賃料改定の状況 業績予想 2. テナント入替の状況 業績予想 90 期間 27% 90 期間 27% 百万円 改定時増額賃料 百万円 入替時増額賃料 /期当たり 80 改定時減額賃料 24% /期当たり 80 入替時減額賃料 26.8% [21.7%] 24% 賃料増額率（増額区画） 進捗率 賃料増額率（増額区画） 70 77.4%（※） 21%
Slide 13: アクティビア・アカウントオフィスの改定入替動向
3. 内部成⾧ アクティビア・アカウントオフィスの改定入替動向 13 普通借が中心となる大阪・名古屋についても、2026年5月期の改定時増額面積割合は70％を超過 1. 賃料改定の状況 業績予想 2. テナント入替の状況 業績予想 90 期間 27% 期間 百万円 改定時増額賃料 90 入替時増額賃料 27% 百万円 /期当たり 改定時減額賃料 /期当たり 入替時減額賃料 80 賃料増額率（増額区画） 24% 80 24% 賃料増額率（増額区画） 70 21% 70 21.0% 21% 60 18% 60 18% 50 15% 50 15% 普通借比率 進捗率 40 88% 14.0%（※
Slide 14: オフィスの増額事例（広域渋谷圏）
3. 内部成⾧ オフィスの増額事例（広域渋谷圏） 14 スポンサーのリーシング協力により、マーケット賃料を上回る水準でのテナント入替を継続実現 広域渋谷圏の強固なネットワークを背景とした精緻なマーケットリサーチ力を活用し、今後も持続的なアウトパフォームを狙う エリア優位性×リーシング力による持続的アウトパフォーム 東急不動産恵比寿ビル 増額率 + 43％ マーケット賃料を 上回る賃料成⾧ 対象面積 487坪 スポンサーグループによる 入替 マーケット賃料の引き上げ 東急不動産恵比寿ビルの （4区画） テナント入替 増額率 + 13％ • スポンサーグループが エリアトップクラスの物件を
Slide 15: オフィスの増額事例（広域渋谷圏を除くエリア）
3. 内部成⾧ オフィスの増額事例（広域渋谷圏を除くエリア） 15 大型区画や普通借区画での増額改定等、広範なエリア・多様な区画において賃料増額を実現 汐留ビルディングでは着実な賃料増額を実現し、将来の賃料成⾧余地を拡大 精緻な需給見極めに基づく大型床での増額改定 普通借区画で増額率・増額面積割合両面で高水準を達成 大阪中之島ビル 普通借区画 A-PLACE金山 普通借区画 A-PLACE品川東 改定 改定 改定 増額率 増額率 増額率 + 33％ + ％5 + 17 ％ 対象面積 対象面積 対象面積 924坪 （10区画） （7区画） 増額面積割合:74％ 1,212坪 増額面積割合
Slide 16: 商業施設の賃料成長
3. 内部成⾧ 商業施設の賃料成⾧ 16 多様なテナントニーズへの対応のため、契約満了の3年程度前からリーシング活動に着手 2026年11月期以降についても複数のテナントとすでに契約を締結しており、将来の内部成⾧を確保 戦略的に構築されたリーシングプロセスにより、将来の内部成⾧を確保済み 2026年5月期 商業のリーシングプロセス 実績 2026年11月期以降 契約締結済み 2026年5月期 2026年11月期 2027年5月期 2027年11月期 （第29期） （第30期） （第31期） （第32期）以降 契約満了1年前 東急プラザ表参道 第32期 第33期 京都烏丸 東急プラザ表参
Slide 17: 東急プラザ表参道「オモカド」の内部成長
3. 内部成⾧ 東急プラザ表参道「オモカド」の内部成⾧ 17 路面区画にGoogle Storeが開業予定 路面全3区画において、大幅な賃料増額で新規契約を締結 中層階の体験価値の高いテナントへの入替も寄与し、歩合賃料収入も増加見込み 鑑定評価額はJ-REIT商業物件No.1 体験型ブランドストア誘致により、唯一無二の商業施設へ 路面区画の新テナント 路面3区画の平均賃料 Google Store 米国外初の実店舗 路面全3区画において、大幅な賃料増額で新規契約を締結 J-REIT （2026年夏開業予定） （※取得時=100） 段階 138 商業No.1 （注） 128 新規契約 区
Slide 18: 商業施設の内部成長事例
3. 内部成⾧ 商業施設の内部成⾧事例 18 キュープラザ恵比寿では戦略的な用途変更により、賃料負担力の高いテナントへの入替を実現 キュープラザ心斎橋では、好調な市況を背景に需要の高いテナントを誘致し、大幅増額でのテナント入替を実現 戦略的な用途変更によるバリューアップ 好調な市況を背景に大幅な賃料増額を実現 キュープラザ恵比寿 キュープラザ心斎橋 入替 入替 最高賃料 更新 増額率 増額率 66％ 93％ 360 対象面積 対象面積 + 721坪 + 坪 4.5億円のリニューアル工事 ROI 30％超 キュープラザ心斎橋周辺エリア（イメージ図） ラグジュアリー・グローバルブランド
Slide 19: ホテルの内部成長
3. 内部成⾧ ホテルの内部成⾧ 19 A-FLAG札幌では東急リゾーツ＆ステイへのオペレーターチェンジにより、年間想定賃料24％増加を見込む 保有ホテル物件において、インバウンド需要の取込みによりさらなる賃料成⾧を追求 インバウンド需要を取り込みさらなるアップサイド獲得を目指す A-FLAG札幌のオペレーターチェンジと賃料想定（テナント入替前後） 変動賃料付帯ホテルの取得 AｰFLAG札幌 東急リゾーツ＆ステイへの 2026年5月29日取得 ネストホテル那覇久茂地 2026年9月24日取得予定 A-FLAG京都四条 オペレータチェンジ インバウンド比率 インバウンド比率 70％ （2
Slide 20: Section2 目次
Section1 1.エグゼクティブサマリー 2.決算・業績予想 Section2 3.内部成⾧ 4.外部成⾧ 5.財務・ESG Appendix A-FLAG京都四条 エントランスロビー
Slide 21: 資産入替方針
4. 外部成⾧ 資産入替方針 21 2029年5月期（第35期）までを目途にポートフォリオの10％程度の資産入替を予定 成⾧性の高い物件の取得、成⾧性が限定的な物件の売却を基本とする資産入替を推進 ポートフォリオのEPU成⾧力を高める資産入替 入替によるNOI増加のイメージ 取得及び売却のイメージ 成⾧性高 取得物件の成⾧が NOIを押し上げ 取得 取得 物件 取得 物件 利回り低 利回り高 売却 物件 売却 物件 2026年 ポートフォリオの 2029年 ５月期 売却 成⾧性低 10％程度の資産入替 5月期 ※安定性の高い物件については、 利回りを考慮し、取得を検討
Slide 22: 取得物件（A-FLAG京都四条）
4. 外部成⾧ 取得物件（A-FLAG京都四条） 22 インバウンド需要の見込まれる京都中心地の宿泊特化型ホテルを取得 オペレーターチェンジと取得後のリニューアルにより将来のアップサイドを追求 AｰFLAG京都四条 １．物件概要 京都市内随一の繁華性を有し、交通の要衝である「四条烏丸」エリアに立地 インバウンドをはじめとしたレジャー需要からビジネス需要まで幅広い宿泊需要に対応 取得時のオペレーターチェンジ、リニューアル工事により将来のアップサイドを追求 NOI利回り（※1） 神戸旧居留地 NOI利回り（※2） 25番館 4.2％ 4.2％ 償却後NOI利回り（※1） 償却後
Slide 23: 取得方針
4. 外部成⾧ 取得方針 23 中⾧期的なNOI成⾧が見込めるオフィス、ホテル（変動賃料付帯）、都市型商業施設を優先的に取得検討 スポンサーの事業エリアに沿った物件取得により、グループの運営力を活用した取得後の内部成⾧を推進 優先的 スポンサーの主な事業エリア 中⾧期的なNOI成⾧が見込める物件 に検討 オフィス 北海道 商業施設:1棟 ホテル:1棟 ホテル（変動賃料付帯） 都市型商業施設 関西圏 オフィス:1棟 商業施設:6棟 成⾧性と安定性を組み合わせた物件取得により、 ホテル:6棟 収益拡大と成⾧余地獲得を企図 相対的に収益性が高く 安定的なNOIが見込める物件 首都
Slide 24: パイプライン
4. 外部成⾧ パイプライン 24 スポンサーパイプラインを含め、取得方針に沿ったパイプラインを確保 安定したDPUマネジメントの元で、将来のEPU成⾧に資する取得施策を検討 スポンサーパイプライン エクイティ出資 オフィスビル 商業施設 優先交渉権保有 渋谷南東急ビル COCONO SUSUKINO COERU渋谷公園通り 2005年1月竣工 札幌市中央区 2024年7月竣工 賃貸面積:約14,000㎡ 2023年10月竣工 賃貸面積:1,608㎡ 賃貸面積:約33,000㎡ 広域渋谷圏 スポンサー ホテル 広域渋谷圏 COERU東新宿 渋谷プレイス ノースポート・モール 2024年
Slide 25: 堅実な財務運営 ～LTVマネジメントとコストコントロール～
5. 財務・ESG 堅実な財務運営 ～ LTVマネジメントとコストコントロール～ 25 1. LTVの推移 26年5月期（第29期）末時点のLTVは47.1%（鑑定LTVは38.5%）、40%～50%の想定レンジ内でLTVコントロールを実施 50% LTV 鑑定LTV 47.3% 47.3% 47.3% 47.2% 47.1% 46.9% 46.7% 46.3% 46.4% LTV 鑑定LTV 47.1% 38.5% 40.6% 40.4% 39.9% 40.1% 40.0% 39.1% 39.1% 39.2% 40% 38.5% 取得余力 格付(JCR) 325億円 AA(安定的) ※L
Slide 26: 強固な財務基盤 ～調達先の分散とマチュリティラダー～
5. 財務・ESG 強固な財務基盤 ～ 調達先の分散とバランスの取れたマチュリティラダー ～ 26 １. 借換え実績（2026年5月期） ２. 借入先一覧（2026年5月期末時点） 借換において変動割合を増やし、コストをコントロール 借入額及び借入先の分散を実施 調達金額 固定/変動 借入期間 金利 借 155億円 固定 8.9年 0.537% 三菱UFJ銀行 三井住友信託銀行 7% 換 みずほ銀行 日本政策投資銀行 20% 前 53億円 変動 2.2年 T+0.197% 三井住友銀行 みずほ信託銀行 208億円 - 7.2年 0.690% りそな銀行 福岡銀行 21社 農林中央金庫
Slide 27: ESGの取り組み ～これまでの主な取り組み～
5. 財務・ESG ESGの取り組み ～ これまでの主な取り組み ～ 27 マテリアリティの改定を実施 2025/10 2025/12 2024/7 GRESB2025 CDP2025 リアルエステイト評価 気候変動 MSCI ESG評価 「4stars」獲得 「B」評価獲得 Aへ格上げ 2019/7 2022/1-7 マテリアリティの特定 環境KPI策定 投 ・ポートフォリオのグリーン化 資 環境 ・サステナブルファイナンス 2022/7 法 ・環境負荷の軽減 ・再生可能エネルギーの調達 2025/1 TCFD提言に基づいた 人 開示 ネットゼロ宣言 2025/11 の ガバナンス/戦略
Slide 28: ESGの取り組み ～E: 環境KPI～
5. 財務・ESG ESGの取り組み ～ E (Environment) : 環境KPI ～ 28 E（環境） APIのマテリアリティ（重要課題） 取組項目 GHG排出量の削減・管理:従前目標達成に伴い、SBT申請条件を参考に、新目標を設定 ・ 気候変動対応 エネルギー消費量の削減・管理 :従前目標達成。引き続き、再生可能エネルギーの調達を継続実施 物件における環境配慮:ポートフォリオのグリーン化、サステナブルファイナンスへの継続的取り組み 再生可能エネルギーの調達 KPI ポートフォリオのグリーン化 KPI サステナブルファイナンス KPI 目標達成! 投資法人債新規発行時の グリー
Slide 29: ESGの取り組み ～E: 外部評価・物件別取り組み～
5. 財務・ESG ESGの取り組み ～ E (Environment) : 外部評価・物件別取り組み～ 29 E（環境） APIのマテリアリティ（重要課題） 取組項目 GHG排出量の削減・管理:従前目標達成に伴い、SBT申請条件を参考に、新目標を設定 ・ 気候変動対応 エネルギー消費量の削減・管理 :従前目標達成。引き続き、再生可能エネルギーの調達を継続実施 物件における環境配慮:ポートフォリオのグリーン化、サステナブルファイナンスへの継続的取り組み 環境配慮 エントランス/ファサードリニューアル 環境配慮 EVチャージャー設置（恵比寿プライムスクエア） （A-PLACE田町イースト）
Slide 30: ESGの取り組み ～S (Social)～
5. 財務・ESG ESGの取り組み ～ S (Social) ～ 30 S（社会） APIのマテリアリティ（重要課題） 取組項目 ・ 人財開発とウェルビーイング プロフェッショナル人財の育成・確保 投資家との信頼関係の深化 健康経営と働きがいの向上 テナント・施設利用者への価値提供 ・ ステークホルダーとの共創 人権尊重とダイバーシティーの促進 地域コミュニティとの連携強化 投資家 従業員 投資家への発信強化の取り組み 「健康経営優良法人2026（中小規模法人部門）」認定 個人投資家への情報発信も積極的に実施 経済産業省および日本健康会議より、健康経営優良法人に認定 オンライン動
Slide 31: ESGの取り組み ～G (Governance)～
5. 財務・ESG ESGの取り組み ～ G (Governance) ～ 31 G（ガバナンス） APIのマテリアリティ（重要課題） 取組項目 コンプライアンスの徹底:外部専門家によるコンプライアンス研修、グループ行動基準に基づく行動の定着 リスク管理体制の徹底:リスク評価、内部監査及びモニリング体制の整備 ・ ガバナンスの徹底 役員会の独立性・専門性・多様性の推進:女性役員割合33％、役員会出席率100％ 適時適切な情報開示:情報開示の充実による透明性向上、ESG関連情報の定期的開示 意思決定 利益相反対策等の投資主の利益保護を目的として、 人事 役員ダイバーシティの推進 プロセス 利
Slide 32: Appendix
Appendix デックス東京ビーチ 共用部リニューアル
Slide 33: 主要指標ハイライト
Appendix 主要指標ハイライト 33 決算（26年5月期） 対前期 業績予想 （26年11月期） （27年5月期） 営業収益 177億円 ＋11億円 営業収益 184億円 178億円 （内不動産売却益） 15億円 ＋15億円 （内不動産売却益） （15億円） （16億円） 当期純利益 84億円 ＋10億円 当期純利益 86億円 80億円 1口当たり分配金 3,204円 +91円 1口当たり分配金 3,278円 3,279円 1口当たりNAV 165,911円 +5,277円 (注) オフィス内部成⾧ (26年5月期) 対前期 運用物件 (26年5月期末) 対前期末 財務 (26年5月期末
Slide 34: 電気収支改善の取り組み
Appendix 電気料金の影響 34 1．電気収支改善の取り組み 2．電力単価と電気収支（電気収入-電気費用）の 実績と予想(ポートフォリオ全体) オフィス 基本＋従量単価の実績と予想(指数) 155 155 オフィス6物件について契約電力の見直しを図り、 145 145 143 146 143 146 140 140 138 138 135 135 2026年11月期以降費用削減を見込む 135 135 A-PLACE恵比寿南、A-PLACE品川東、恵比寿プライムスクエア、 121 121 前回想定 霞が関東急ビル、A-PLACE金山、梅田ゲートタワー 108 108 100 100
Slide 35: オフィス及び商業施設の賃料推移（直近5期実績）
Appendix オフィス及び商業施設の賃料推移（直近5期実績） 35 1. オフィス 2. 商業 （百万円） （百万円） 8,955 8,806 8,763 5,679 5,685 5,586 8,567 5,551 5,398 8,370 ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期
Slide 36: ポートフォリオ マップ
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Slide 37: ポートフォリオ一覧／都市型商業施設
Appendix ポートフォリオ一覧／都市型商業施設 37 物件名 東急プラザ表参道「オモカド」（注1） キュープラザ恵比寿 京都烏丸パーキングビル 神戸旧居留地25番館 A-FLAG札幌 A-FLAG渋谷 所在地 東京都渋谷区神宮前 東京都渋谷区恵比寿 京都府京都市中京区元法然寺町 兵庫県神戸市中央区京町 北海道札幌市中央区南四条西 東京都渋谷区宇田川町 神戸市営地下鉄海岸線 札幌市営地下鉄南北線 東京メトロ銀座線他、東急田園都市 阪急京都線「烏丸」駅 東京メトロ千代田線他 JR山手線他・東京メトロ日比谷線 「旧居留地・大丸前」駅 徒歩5分 「すすきの」駅 徒歩2分 線他「渋谷」駅 徒歩4分
Slide 38: ポートフォリオ一覧／東京オフィス（1/2）
Appendix ポートフォリオ一覧／東京オフィス（1/2） 38 物件名 東急不動産恵比寿ビル A-PLACE恵比寿南 A-PLACE代々木 A-PLACE青山 田町スクエア(底地) A-PLACE池袋 所在地 東京都渋谷区恵比寿 東京都渋谷区恵比寿南 東京都渋谷区千駄ヶ谷 東京都港区北青山 東京都港区芝 東京都豊島区南池袋 JR山手線他「恵比寿」駅 徒歩4分 都営地下鉄浅草線他 JR山手線他、東京メトロ日比谷線 JR山手線他、都営大江戸線 東京メトロ銀座線 JR山手線他、東京メトロ丸の内線、 最寄駅 東京メトロ日比谷線 「三田」駅 徒歩2分 「恵比寿」駅 徒歩4分 「代々木」駅 徒歩3分
Slide 39: ポートフォリオ一覧／東京オフィス（2/2）・アクティビア・アカウント
Appendix ポートフォリオ一覧／東京オフィス（2/2）・アクティビア・アカウント 39 物件名 キュープラザ新宿三丁目 A-PLACE渋谷南平台 霞が関東急ビル 所在地 東京都新宿区新宿 東京都渋谷区南平台町 東京都千代田区霞が関 東京メトロ丸ノ内線・副都心線、 JR山手線他、東京メトロ銀座線・ 都営新宿線 東京メトロ銀座線・南北線 半蔵門線・副都心線、 「新宿三丁目」駅 徒歩1分（直結） 「溜池山王」駅 徒歩4分 最寄駅 東急田園都市線・東横線 JR 山手線他、京王線、小田急線、 東京メトロ丸の内線・千代田線 「渋谷」駅 徒歩7分 東京メトロ丸ノ内線、都営新宿線・ 「国会議事堂前」駅
Slide 40: ポートフォリオ・サマリー
Appendix ポートフォリオ・サマリー ～ 2026年5月期（第29期）末時点 ～ 40 ポートフォリオ全体 都市型商業施設 都市型商業施設 及び東京オフィス 81% その他国内主要都市 その他国内主要都市 アクティビア・ ~10年 5~10分 その他 アカウント 3% 6% 都市型商業施設 4% 3% 2% 三大都市圏 サービス 19% 29% 20年~ 28% 小売 27% 44% 三大都市圏 40% カテゴリー エリア別 築年数 エリア別 1~5分 駅距離 ~1分 業種分散 10~20年 34% 都心6区 都心6区 48% 49% 飲食 その他23区 52% 60% 東京オフィス 6
Slide 41: 賃貸面積上位／東京オフィス平均月額賃料／賃貸借契約年数
Appendix 賃貸面積上位／東京オフィス平均月額賃料／賃貸借契約年数・残存年数/賃料実績 41 1. 賃貸面積上位10エンドテナント（注1） ３. 東京オフィス平均月額賃料(共益費含む)の推移 総賃貸 面積比率 契約 エンドテナント名 物件名称 東京オフィス 面積(㎡) (%)(注2) 満了月(注4) 田町スクエア(底地) 2074年5月 2021.11末 26,222円 1. 三井住友信託銀行株式会社 28,753 6.5 あまがさきキューズモール(底地) 2042年1月 （第20期末） （+2.6%） 2022.5末 26,114円 2. コーナン商事株式会社 icotなかもず 26,
Slide 42: 決算概要 貸借対照表
Appendix 決算概要 貸借対照表 ～ 2026年5月期（第29期） ～ 42 期末総資産は前期末から+8億円の5,620億円 1口当たりNAVは対前期+5,277円の165,911円、含み益は対前期+114億円の1,253億円 1. 貸借対照表(対前期) ２. 1口当たりNAV（注）の推移 (注) 投資口分割考慮後 （単位:百万円） 1口当たり純資産（円） 1口当たり含み益（円） 165,911 160,634 2025.11末 2026.5末 155,681 対前期 152,308 151,992 152,532 (第28期末) (第29期末) 資産の部 47,934 52,7
Slide 43: 決算概要 損益計算書
Appendix 決算概要 損益計算書 ～ 2026年5月期（第29期） ～ 43 （単位:百万円） 2026年5月期 2026年5月期 対2025年11月期差異（主要因） 対前回予想差異（主要因） （第29期実績） （2026.1.16予想） 賃料・共益費収入 14,639 +154 増額・入替等+217、歩合△63 14,579 +60 増額等+26、歩合+34 駐車場・施設使用料収入 475 +17 465 +10 水道光熱費収入 922 △257 963 △41 その他収入 97 △271 解約違約金△273 76 +20 賃貸事業収益 16,134 △357 16,085 +49 不
Slide 44: 業績予想 2026年11月期及び2027年5月期
Appendix 業績予想 ～ 2026年11月期（第30期）及び2027年5月期（第31期）～ 44 （単位:百万円） 2026年11月期 2027年5月期 対2026年5月期差異（主要因） 対2026年11月期差異（主要因） （第30期予想） （第31期予想） 増額等+12、歩合+142、 増額等+205、歩合△198、 賃料・共益費収入 14,794 +154 14,770 △23 資産入替+1 資産入替△31 駐車場・施設使用料収入 469 △6 470 +1 水道光熱費収入 1,165 +243 932 △233 その他収入 385 +288 解約違約金＋300 81 △303 解約
Slide 45: 既存物件の鑑定評価額比較一覧
Appendix 既存物件の鑑定評価額比較一覧 ～ 2026年5月期（第29期）末時点 ～ 45 （単位:百万円） 期末帳簿価格 不動産鑑定評価 前回鑑定との 取得価格との 期末帳簿価格 物件 取得価格 投資比率 カテゴリー 物件名 (2026.5末) 2025.11末 2026.5末時点 差額 差額 との差額 番号 (A) （％） (B) 時点(C) (D) 直接還元利回り (D-C) (D-A) (D-B) UR1 東急プラザ表参道「オモカド」 (注) 45,000 8.3% 44,264 72,675 79,500 2.6% 6,825 24,500 35,235 UR3 キュープラザ恵
Slide 46: 鑑定評価額比較一覧／PML (1/2)
Appendix 鑑定評価額比較一覧／PML (1/2) 46 (単位:百万円) 投資 鑑定 収益価格 物件 取得 期末算定 PML カテゴリー 物件名 比率 機関 直接還元法に 直接還元 DCF法に 割引率 最終還元 番号 価格 価額 NOI(注2) (%) （％） (注1) よる価格 利回り(%) よる価格 (%) 利回り(%) UR1 東急プラザ表参道「オモカド」(注3) 45,000 8.3% J 79,500 79,500 2.6% 78,750 2.3% 2.6% 2,065 5.3 UR3 キュープラザ恵比寿(注4) 8,430 1.6% T 14,600 14,600 3.4%
Slide 47: 鑑定評価額比較一覧／PML (2/2)
Appendix 鑑定評価額比較一覧／PML (2/2) 47 (単位:百万円) 投資 鑑定 収益価格 物件 取得 期末算定 PML カテゴリー 物件名 比率 機関 直接還元法に 直接還元 DCF法に 割引率 最終還元 番号 価格 価額 NOI(注2) (%) （％） (注1) よる価格 利回り(%) よる価格 (%) 利回り(%) TO12 汐留ビルディング(注3) 71,600 13.2% M 71,400 75,950 3.1% 69,300 2.9% 3.3% 2,428 1.4 TO13 A-PLACE恵比寿東 7,072 1.3% V 8,240 8,370 3.4% 8,100
Slide 48: キャップレートの推移
Appendix キャップレート (注１) の推移 48 物件 取得 2014.5 2014.11 2015.5 2015.11 2016.5 2016.11 2017.5 2017.11 2018.5 2018.11 2019.5 2019.11 2020.5 2020.11 2021.5 2021.11 2022.5 2022.11 2023.5 2023.11 2024.5 2024.11 2025.5 2025.11 2026.5 カテゴリー 物件名 取得日 番号 時点 (第5期) (第6期) (第7期) (第8期) (第9期) (第10期) (第11期) (第12期) (第13期)
Slide 49: 物件別稼働率の推移
Appendix 物件別稼働率の推移 ～ 2014年5月期（第5期）以降の期末平均稼働率 ～ 49 2014.5 2014.11 2015.5 2015.11 2016.5 2016.11 2017.5 2017.11 2018.5 2018.11 2019.5 2019.11 2020.5 2020.11 2021.5 2021.11 2022.5 2022.11 2023.5 2023.11 2024.5 2024.11 2025.5 2025.11 2026.5 物件番号 物件名称 (第5期) (第6期) (第7期) (第8期) (第9期) (第10期) (第11期) (第12期) (第
Slide 50: 国内エリア別空室率及び平均想定成約賃料の推移
Appendix 国内エリア別空室率及び東京23区におけるグレード別平均想定成約賃料の推移 50 空室率推移（’07.1Q～’26.1Q） 主要5区 丸の内・大手町 渋谷・恵比寿 大阪(全体) 名古屋(全体) 16% 6.0% 14% 5.0% 12% 10% 4.0% 8% 3.0% 6% 名古屋 2.2% 2.0% 大阪 2.0% 4% 主要5区 1.0% 2% 渋谷・恵比寿 1.0% 0.6% 0% 丸の内・大手町 2007/3 2009/3 2011/3 2013/3 2015/3 2017/3 2019/3 2021/3 2023/3 2025/3 0.0% 0.1% 2023/3
Slide 51: 東京23区の大規模オフィスビル供給量
Appendix 東京23区の大規模オフィスビル供給量 51 2026年5月の予想では、従来の予想から大きな変化はなく、過剰な供給傾向は見られない 今後5年間の渋谷エリアにおける新規供給は見込まれるものの、供給量は相対的に限定的な水準にとどまる 供給量推移（’04～’30） 供給量上位10地区 2021年-2025年 森トラスト(株)調査（ 実績 旧予想 新予想） (万㎡) 150 （万㎡） 2021年-2025年 実績年平均 200 94 85万㎡/年 2026年-2030年 100 予想年平均 185 87万㎡/年 181 50 39 35 27 26 24 23 20 16 16
Slide 52: 商業施設及びホテルのマーケットデータ
Appendix 商業施設及びホテルのマーケットデータ 52 1. 商業施設平均賃料・空室率の推移 2. 国内宿泊・インバウンド需要の推移 表参道・原宿 平均賃料(円) 空室率 (百万人) 全国延べ宿泊者数 (円) 国内宿泊者数 外国人宿泊者数 外国人比率 700 30% 270,000 8% 600 25% 250,000 6% 500 20% 230,000 400 15% 4% 300 210,000 10% 200 2% 190,000 5% 100 170,000 0% 0 0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 20
Slide 53: 投資口価格と時価総額の推移
Appendix 投資口価格と時価総額の推移 ～ 2020年6月1日以降 ～ 53 2026年5月31日時点（投資口分割考慮後） (円/口) (口) API投資口価格(左軸) 130,800円 200,000 50,000 東証REIT指数 1,810pt 出来高(右軸) (参考) 時価総額 3,108億円 180,000 40,000 160,000 30,000 140,000 20,000 120,000 10,000 0 100,000 0 2020年6月 2021年2月 2021年11月 2022年8月 2023年5月 2024年2月 2024年11月 2025年8月 2026年5月
Slide 54: 投資主の状況
Appendix 投資主の状況 ～ 2026年5月期（第29期）末時点 ～ 54 1. 所有者別投資主数・投資口数内訳 2. 投資主上位10社 2026年5月末（第29期末）時点 2025年11月末（第28期末）時点 所有口数 氏名または名称 比率 投資口数 投資口数 (口) 投資主数 比率 比率 投資主数 比率 比率 （口） （口） 1. 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 567,730 23.9% 個人・ 8,419人 92.2% 101,624 4.3% 8,877人 92.5% 110,503 4.7% その他 2. 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 400,565
Slide 55: 資産規模の推移 ～継続的な外部成長の実現～
Appendix 資産規模の推移 ～ 継続的な外部成⾧の実現 ～ 55 「立地」と「クオリティ」にこだわった厳選投資を実施しつつ、公募増資による資金調達を経て継続的に資産規模を拡大 IPOから資産規模は約3.1倍に拡大、足元の資産規模は5,421億円 東急プラザ 神戸旧居留地 汐留 キュープラザ 梅田 デックス A-PLACE 霞が関 目黒東急ビル 表参道「オモカド」 25番館 ビルディング 心斎橋 ゲートタワー 東京ビーチ 心斎橋 東急ビル 取得先・取得形態 運用会社独自ルート 765億円 （18%） スポンサー開発 第三者 1,534億円 5,480億円 5,421億円 765億円
Slide 56: 本投資法人の特徴と強み
Appendix 本投資法人の特徴と強み 56 アクティビアは、都市型商業施設と東京オフィスを重点投資対象資産とし、クオリティの高いポートフォリオを有するJ-REITです 1 投資対象 : 商業施設及びオフィス（複合型REIT） 投資比率(カテゴリー別) 投資比率(エリア別) アセットタイプ カテゴリー 代表物件 TO 52.2% UR 28.7% UR-1 その他国内主要都市 3% 商業施設 UR 東急プラザ 表参道「オモカド」 (都市型商業施設) 三大都市圏 450億円 27% AA-13 商業 オフィス 36.5% AA A-PLACE 63.5% (ｱｸﾃｨﾋﾞｱ・ｱｶｳﾝﾄ) 心斎橋
Slide 57: 基本理念／基本方針／ポートフォリオ構築方針
Appendix 本投資法人の基本理念／本投資法人の基本方針／ポートフォリオ構築方針 57 1. 本投資法人の基本理念 3. 本投資法人のポートフォリオ構築方針 本投資法人は、中⾧期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、 本投資法人の名称に付せられた“Activia(アクティビア)”とは、 周辺環境を含めた立地の選定を重視した上、用途、規模、クオリティ、仕様 「活気を与える」を意味する“Activate”と 及びテナント等の個別要素を総合的に勘案し、都市型商業施設及び 「場所」を意味する接尾語“ia”からなる造語です 東京オフィスへの重点投資を行います 本投資法人は、
Slide 58: 本投資法人/運用会社の概要
Appendix 本投資法人/運用会社の概要 58 1. 本投資法人の概要 ２. 資産運用会社の概要 資産保管会社 2 本投資法人 東急不動産リート・マネジメント 三井住友信託銀行株式会社 アクティビア・プロパティーズ投資法人 株式会社 投資主名簿等管理人 2009年10月設立 3 三井住友信託銀行株式会社 投資主総会 資本金 200百万円 一般事務受託者 常務執行役員 三井住友信託銀行株式会社 4 役員会 スポンサー 代表取締役社⾧ ｱｸﾃｨﾋﾞｱ運用本部⾧ 東急不動産株式会社(100%) 久保 章 執行役員 上川原 学 上川原 学 投資法人債に関する 監督役員 高松 和彦 一般事務受託者
Slide 59: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を目的としたも のではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。 本資料は、金融商品取引法、投資信託…
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を目的としたも のではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示 書類や運用報告書ではありません。 本資料には、アクティビア・プロパティーズ投資法人(以下「本投資法人」といいます)に関する記載の他、第三者が公 表するデータ・指標等をもとに東急不動産リート・マネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」といいます)が作成 した図表・データ等が含まれています。また、これら