Bank Of East Asia Ltd. · HKEX:23
Bank Of East Asia — The Bank of East Asia — Investor Presentation (August 2022)
15 slides from Bank Of East Asia's investor presentation, August 2022
Slide 1: 加息壓力下，香港住宅樓市展望
加息壓力下，香港住宅樓市展望 經濟研究部 2022年8月 Prepared by The Bank of East Asia, Limited 由東亞銀⾏有限公司編寫
Slide 2: 美國經濟陷入技術性衰退，但持續聚焦於通脹
美國經濟陷入技術性衰退，但持續聚焦於通脹 美國國內生產總值增長 美國失業率及新增非農就業職位 40 20 1,500 15 1,000 30 非農就業職位變化 (萬個) 10 20 500 5 10 0 失業率% 0 變動% 0 -5 -500 -10 -10 -1,000 -15 -20 -1,500 -20 -30 -25 -2,000 -40 -30 -2,500 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 按年變化 按季年率 (經季節性調整) 失業率 (左軸) 新增非農就業職業 (右軸) 資
Slide 3: 美國通脹見頂回落將是一個過程
美國通脹見頂回落將是一個過程 新冠疫情確診及死亡個案 全球供應鏈壓力指數 世界貨櫃運價指數 4,000,000 16,000 5 12,000 3,500,000 14,000 4 10,000 3,000,000 12,000 人(7天平均) 人 (7天平均) 3 2,500,000 10,000 8,000 2,000,000 8,000 2 6,000 1,500,000 6,000 1 1,000,000 4,000 4,000 0 500,000 2,000 -1 2,000 0 0 01/20 07/20 01/21 07/21 01/22 07/22 -2 0 確診人數 (左軸)
Slide 4: 美國本輪加息週期難與1970至80年代相比
美國本輪加息週期難與1970至80年代相比 美國經濟、通脹及失業情況 美國聯邦公開市場委員會利率預測點陣圖 15 10 5 % 0 -5 1970 1977 1984 1991 1998 2005 2012 2019 實質經濟增長率按年變動 消費物價指數按年變動 失業率 資料來源: 彭博，數據截至2022年第二季 資料來源: 美國聯邦公開市場委員會，數據截至2022年6月15日 美國個人消費開支價格核心指數按年變動及聯邦基金利率 聯邦基金利率 25 4.5 4.0 利率期貨反映的利率走勢預期 20 3.5 15 3.0 2.5 % % 10 2.0 1.5 5 1.0 0 0.5 1971 1
Slide 5: 預期香港快將步入新一輪加息週期
預期香港快將步入新一輪加息週期 香港銀行體系結餘 美元兌港元 7.86 5,000 4,500 7.84 4,000 3,500 7.82 3,000 億港元 2,500 7.80 2,000 1,500 7.78 1,000 7.76 500 0 7.74 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 資料來源：彭博，數據截至2022年8月16日 資料來源：彭博，數據截至2022年
Slide 6: 加息難免增加家庭還款負擔
% % 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 100 10 20 30 40 50 60 70 80 90 0 1999 1982 2000 1984 2001 1986 2002 2003 1988 2004 1990 2005 1992 2006 1994 資料來源: CEIC 數據，數據截至2022年第一季 2007 物業市場回報率與按揭利率 1996 家庭負債佔本地生產總值比例 資料來源：差餉物業估價署，數據截至2022年6月 2008 物業市場回報率 (A類) 1998 2009 2010 2000 2011 2002 2012 2004 2013 2006 2014 2008
Slide 7: 家庭部門普遍負債水平不高
家庭部門普遍負債水平不高 自置居所住戶比例 自置居所有按揭及沒有按揭住戶佔總數比率 60 70 60 50 50 40 40 % % 30 30 20 20 10 10 0 0 2001 2006 2011 2016 2021 2001 2006 2011 2016 2021 自置居所有按揭住戶 自置居所沒有按揭住戶 註：家庭住戶數目 (不包括住在船艇上的家庭住戶) 註：家庭住戶數目 (不包括住在船艇上的家庭住戶) 資料來源：香港政府統計處 ；2021年人口普查辦事處 資料來源：香港政府統計處 ；2021年人口普查辦事處 有關資料僅供參考之用，數據過往表現並不代表將來表現
Slide 8: 家庭部門普遍負債水平不高(續)
家庭部門普遍負債水平不高(續) 按揭供款及借貸還款與收入比率中位數 尚餘按揭供款或借貸還款年期中位數 35 22 20 30 18 25 16 14 20 12 % 15 10 8 10 6 4 5 2 0 0 2001 2006 2011 2016 2021 2001 2006 2011 2016 2021 合計 資助自置居所房屋 私人永久性房屋 合計 資助自置居所房屋 私人永久性房屋 註：數字是根據居於自置屋宇單位及有按揭或貸款的家庭住戶編製 註：數字是根據居於自置屋宇單位及有按揭或貸款的家庭住戶編製 資料來源：香港政府統計處 ；2021年人口普查辦事處 資料來源：香港政府統計處 ；202
Slide 9: 過去三次加息週期顯示息率並非唯一影響樓價的因素
過去三次加息週期顯示息率並非唯一影響樓價的因素 私人住宅 - 各類單位售價指數 ( 全港 ) 私人住宅 - 各類單位售價指數 ( 全港 ) 450 指數 (1999 = 100) 50 指數 (1999 = 100) 400 40 350 30 300 20 按年變動(%) 250 10 200 0 150 -10 100 -20 50 -30 0 -40 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021
Slide 10: 香港住宅樓市曾錄多次顯著調整
香港住宅樓市曾錄多次顯著調整 私人住宅 - 各類單位售價 以往調整幅度 指數 (1999=100) 450 • 1981年第1季 至 1984年第3季：-32.1% 400 350 • 1994年第2季 至 1995年第4季：-12.2% 300 • 1997年第3季 至 2003年第2季：-65.0% 250 200 • 2015年第3季 至 2016年第1季：-10.0% 150 • 2021年第3季 至 2022年第2季： -3.6% 100 50 0 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 200
Slide 11: 短中期私人住宅供應偏緊情況料不會改變
短中期私人住宅供應偏緊情況料不會改變 私人住宅空置率 私人住宅單位落成量 指數 (1999=100) 11 40,000 預測 10 35,000 9 30,000 8 25,000 單位數目 % 7 20,000 6 15,000 5 10,000 4 5,000 3 0 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 整體空置率 中小型單位空置率 大型
Slide 12: 預料短中期私人住宅供應不會出現顯著改變
預料短中期私人住宅供應不會出現顯著改變 未來3至4年私人住宅一手市場供應 15,000 • 未來十年(2022/23至2031/32年度)總房屋供應目標 維持430,000個單位，公私營房屋比例也維持七比三， 11,000 故私營房屋供應目標為129,000個單位，即每年約 12,900個單位 70,000 • 中長期供應方面，政府會繼續推進多個大型項目， 14,000 例如洪水橋╱厦村新發展區、元朗南發展區及小蠔 灣車廠地盤部分上蓋發展、新田／落馬洲發展樞紐、 新界北新市鎮和文錦渡、交椅洲人工島，以及北部 都會區等 建築中的單位數目 （未預售） *已落成樓宇但仍未售出的單位數目 已預售單位數
Slide 13: 香港經濟或逐步走向正常化
香港經濟或逐步走向正常化 香港經濟規模 香港本地生產總值及其要開支組成部分 (2019年=100) 105 120 (2019年=100) 100 110 95 100 90 90 80 85 70 80 60 75 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 私人消費開支 本地固定資本形成總額 貨品出口 服務輸出 資料來源：香港政府統計處，數據截至2022年第二季 資料來源：香港
Slide 14: 香港經濟或逐步走向正常化，有助緩和住宅樓市下行壓力
香港經濟或逐步走向正常化，有助緩和住宅樓市下行壓力 香港經濟增長 香港失業率 10% 7.5 7.0 6.5 5% 6.0 5.5 按年變動 (%) % 0% 5.0 4.5 4.0 -5% 3.5 3.0 -10% 2.5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 資料來源：香港政府統計處，數據截至2022年第二季 資料來源：香港政府統計處，數據截至2022年7月 香港訪港旅客
Slide 15: 免責聲明
免責聲明 本材料由東亞銀行有限公司(「東亞銀行」)編製，僅供客戶參考之用。其內容是根據大眾可取得並有理由相信為可靠資料製作而成，惟該等資料來源 未經獨立核證。有關資料所表達的預測及意見只作為一般的市場評論，並不構成証券或投資的要約或有關要約的招攬、建議、投資意見或保證回報。 本材料所表達的資訊、預測及意見以截至本材料發布之日期為依據，可予修改而毋須另行通知，及不可被視為就任何投資產品或市場的建議。有關資 料未經香港證券及期貨事務監察委員會﹑香港金融管理局或任何香港監管機構審核。 東亞銀行會按需要更新已發布之研究。除了定期發布的報告外，東亞銀行亦會按需要不定期發布其他報告，不作另行通知。 東亞銀
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