United Urban Investment Corporation · TSE:8960
United Urban Investment — 2026年5月期 Earnings Presentation
80 slides from United Urban Investment's earnings presentation, July 2026
Slide 1: 決算説明資料 2026年5月期(第45期)
2026年7月 決算説明資料 202６年５月期(第4５期) 2025年12月1日 ～ 2026年5月31日 決算説明動画 HP 証券コード：8960 https://www.united-reit.co.jp/
Slide 2: 目次
目次 本編 補足説明資料 中期成長戦略(2025～2027年)基本方針 P.3 ユナイテッド・アーバン投資法人とは p.31 中期成長戦略(2025～2027年)の進捗 p.4 投資法人の仕組みと資産運用会社における運用体制 p.32 将来を見据えた成長戦略 P.15 ポートフォリオの概要 外部成長の軌跡 p.33 分配方針(業績予想) P.16 構成 p.34 2026年5月期(第45期)決算概要 p.17 稼働率 p.35 1口当たり分配金(主な差異要因) p.18 利回り p.36 内部成長 ホテル p.20 1口当たり分配金(DPU)・NAV p.37 オフィスビル p.22 期末帳簿
Slide 3: 中期成長戦略(2025～2027年)基本方針
中期成長戦略(2025～2027年)基本方針 中期成長戦略の着実な実行によりDPUとNAVの持続的向上を継続 資産入替え・外部成長：2025年5月期以降の資産譲渡は624億円、資産取得は733億円、ポートフォリオの質的改善を促進 収益向上：テナント入替・賃料改定等による収益改善により、賃貸事業利益は前年比で+3.7％上昇 年間DPU9,000円超の継続に向けて、バリューアップ投資を推進し、中長期的な収益基盤を強化 中期成長戦略の基本方針(2025年5月期-2027年11月期) ポートフォリオの 賃料増額 質的改善 資産入替え 収益向上 分配金の安定 資産譲渡 賃貸事業利益 バリューアッ
Slide 4: 中期成長戦略の進捗｜資産入替え
中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜資産入替え 積極的な資産入替えにより累計600億円超の資産譲渡を達成 2027年11月期までに累計624億円を資産譲渡、資産入替え目標(約600～900億円)を早期に達成 最大900億円の資産入替えに向け、譲渡候補15物件を選定 スポンサーサポートを活用した取得パイプラインとの資産入替えを通じて、ポートフォリオの更なる質的改善を図る 中期成長戦略の基本方針 2025年～2027年(第43期～第48期)で約600～900億円(年間200～300億円/年)の資産入替えを実行 資産譲渡実績・見込み(期別内訳) ポートフォリオの質的改善実
Slide 5: 資産入替えを通じ売却益を継続的に還元
中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜資産入替え 資産入替えを通じ売却益を継続的に還元、DPU水準を持続的に底上げ UUR心斎橋ビルの分割譲渡により、6期にわたり1口当たり1,000円以上のDPU押し上げ効果を実現 ➤年間DPU目標を8,000円から9,000円超に上方修正 豊富な取得パイプラインを活用した戦略的な資産入替えにより、売却益を追加還元 2029年5月期(第51期)まで安定した売却益を確保 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 (‘25/5) (‘25/11) (‘26/5) (‘26/11) (‘27/5) (
Slide 6: 中期成長戦略の進捗｜収益向上
中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜収益向上 成長投資期間(2026年11月期～2029年5月期)を経て、持続的かつ高水準な収益力の実現へ インフレ環境下、着実な賃料収入の増加(前年比＋4.6％)により、賃貸事業利益は前年比＋3.7％の成長を見込む 成長投資期間にバリューアップ投資及び大規模修繕工事を積極的に実施 2029年11月期(第52期)以降は、賃料収入の増加により賃貸事業利益の成長を更に加速 賃料収入・賃貸事業利益・修繕費の推移*1 賃料収入（賃料＋共益費） 賃貸事業利益 修繕費 売却資金を活用した成長サイクル ※ ( )内数値は前年比 1 バリューアップ投資・
Slide 7: 既存物件のバリューアップ投資を実施
中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜収益向上 既存物件のバリューアップ投資を実施、更なる収益向上を目指す 約3年間で150～200億円相当のバリューアップ投資を実施 ROI目標：10%以上 賃料増額 稼働率維持・向上 コスト適正化 インフレおよび金利上昇に伴い運営コストが増大する環境下において、譲渡資産の資金を活用し、 内部成長を促進、コスト増を上回る収益の実現を目指す 今後予定している主なバリューアップ投資 用途 物件名 工事概要 概算工事総額 期待投資効果 全館フルリニューアル ロワジールホテル＆スパタワー那覇 80億円 ADR上昇 (客室・プール・ラウンジ新設 等) ホテル
Slide 8: ロワジールホテル＆スパタワー那覇への戦略的投資
中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜収益向上 旗艦物件のロワジールホテル＆スパタワー那覇に総額約80億円規模の戦略的投資を実施 第1弾として、プールリニューアルに着手、プール温水化、周辺施設・サービス・イベントの充実等による収益向上施策の実施 第2弾以降、客室リニューアルやラウンジ新設等を計画、物件競争力を高め、ADRの飛躍的向上を目指す 今後のバリューアップ投資 第1弾 第2弾以降 想定工事期間 2026年冬～2029年春 プールリニューアル 客室リニューアル ラウンジ新設 レストランリニューアル 第1弾 プールリニューアル 収益向上に向けた取り組み 1. プール周辺の料飲売
Slide 9: アクティオーレ町田 外観リニューアルとフロア分割
中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜収益向上 外観リニューアルとフロア分割工事を通じ施設価値を強化、賃料総額は大幅に向上 外観リニューアルにより、施設競争力・集客力を高め、テナント売上の拡大を後押し フィットネスジム退去後の5階～7階はフロア分割工事を実施、前テナント賃料単価を大幅に上回る条件にて成約 本取組により、全館の賃料総額(賃料＋共益費)は約36％増加、想定ROIは39％を見込む アクティオーレ町田 • 5階は3区画に分割、6～7階は一括にて全区画埋戻し 工事内容 外観リニューアル・区画分割 投資 • 5～7階の賃料総額は、前テナント対比で約3倍に向上 効果 想定工
Slide 10: セットアップ工事を活用したリーシング戦略
中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜収益向上 セットアップ工事を活用したリーシング戦略により、マーケット賃料を大幅に上回る賃料単価で成約 パシフィックマークス月島 • テナントニーズを捉えセットアップ工事を活用、マーケット賃料を20％以上上回る水準にて成約 投資 工事内容 セットアップ工事 • セットアップ工事に伴う減価償却費の増加を上回る収益向上を実現 効果 工事金額 144百万円 • リーシング難易度の高いエリアにおいて、ダウンタイム3カ月での大型空室の埋め戻しを達成 エントランス空間をラウンジスタイルへ刷新し、テナントサービスを向上し、リーシングを強化 アリーナタワー 実績 今後
Slide 11: 工事内容の最適化とコストコントロール
中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜収益向上 専門部署による工事内容の最適化とコストコントロールにより、投資効果を最大化 専門部署による工事計画の精査を通じ、最適な内容と時期に工事を実施 一定額以上の工事は、入札・相見積及び工事査定を実施、適正価格にて発注 多額の費用が伴うバリューアップ投資において、蓄積したノウハウを活用し投資効果を最大化 工事発注までのプロセス 計画性 透明性 品質確保 査定等により適正価格での STEP 4 発注 最適な工事計画を遂行 工事発注を実現 専門部署による精査を実施 設備故障等のリスクを排除 施工品質と安全性を確保 費用抑制と透明性を両立
Slide 12: 中期成長戦略の進捗｜外部成長 5物件取得
中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜外部成長 首都圏及び福岡への重点投資を実施し、5物件・120億円を取得 インフレ局面において、収益貢献が期待できる歩合賃料型の新築・築浅ホテル3物件を取得 築浅かつ高利回りで、ポートフォリオの安定性向上に資するヘルスケア施設2物件を取得 鑑定評価額を下回る価格(▲18％)＊1で取得し、含み益が増加(+31億円) 2026年11月期(第46期) 新規取得物件 取得価格 鑑定評価額 鑑定NOI 鑑定償却後 物件名称 取得日 所在地 用途 特徴 築年数 (百万円) (百万円) 利回り 利回り バウンシー・バイ・リーガ福岡博多 2026年6月
Slide 13: バウンシー・バイ・リーガ 福岡博多 開発物件の取得
中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜外部成長 UURが自ら開発に着手し、新築で高い利回り水準(鑑定NOI利回り6.0%)となる物件を取得 バウンシー・バイ・リーガ 福岡博多 ホテル 開発物件 ■UURが企画した開発事業の推移 2016年～ 2017年～ 2021年～ 2023年～ 本物件 バウンシー・バイ・ リーガ 福岡博多 鑑定NOI利回り コンフォートイン福岡天神 ザ・スクエアホテル金沢 コンフォートイン東京六本木 グランダ宮の森 6.0％ 直近実績NOI利回り 直近実績NOI利回り 直近実績NOI利回り 直近実績NOI利回り 8.5％ 5.9％ 6.6％ 6.1％ • 土地情報を
Slide 14: キャッシュ・アロケーション
中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜キャッシュ・アロケーション 公募増資233億円の調達及び譲渡資金による成長投資と効率的な資金運用を継続 公募増資と資産譲渡により調達した資金を物件取得とバリューアップ投資等の成長投資に配分 LTVを引き下げ、借入余力を確保 投資口価格を踏まえた弾力的な資本政策を推進 借入余力の確保 2025年11月末 2026年5月末 2026年6月末 (第44期末) (第45期末) • LTVの低下により、借入余力を確保 4物件取得 5物件取得 資産規模 7,059億円 7,290億円 UUR心斎橋ビル 7,302億円 2物件譲渡 総資産LTV 新
Slide 15: 将来を見据えた成長戦略
将来を見据えた成長戦略 成長投資期間に基礎収益力を高め、将来の利益拡大を企図 金利上昇に伴い、今後は支払利息が増加するものの、増加の勢いは徐々に緩やかになる見込み 成長投資期間における物件の内部成長やバリューアップ投資、資産入替えを積極的に実施し、基礎収益力を強化 各取組みが効果的に作用することで、利益拡大期(2029年11月期～)には、賃料収入の大幅な増加を目指す 支払利息 vs 共込賃料(第40期比増加分) ＊1 (百万円) 支払利息 共込賃料 外部成長を織り込まず、下記が実現した場合 • 保有物件の賃料 年率1%上昇 +5,000 • バリューアップ投資 ROI10% •
Slide 16: 分配方針(業績予想)
分配方針(業績予想) 2026年5月期・11月期(第45・46期)の年間DPUは過去最高を更新見込み 着実な内部成長および公募増資による外部成長が寄与し、年間DPUは9,232円(前年比＋13.2％)を見込む 中期成長戦略の基本方針のもと、2027年5月期(第47期)以降も年間DPU9,000円超を継続 過去最高を更新(前年比＋13.2％) 1口当たり分配金(年間DPU) 9,232円 9,000円超 8,152円 7,566円 第46期 6,600円 予想 第48期 第44期 4,640円 第42期 4,142円 3,937円 第40期 3,371円 第47期 第45期 予想 第
Slide 17: 2026年5月期(第45期)決算概要
2026年5月期(第45期)決算概要 外部成長・内部成長・資産入替えを着実に推進し、DPUは過去最高を更新 公募増資による外部成長と既存物件の着実な内部成長が寄与し、DPUは過去最高の4,592円(前期比＋10.9％)を達成 一棟貸テナントの退去や将来的な修繕費用の増加懸念のある2物件を譲渡し、リスク回避と売却益の還元を実現 期末稼働率は97％超の高水準を維持し、物件運用は引き続き堅調 商業施設 住宅 その他 ≪資産入替え≫ NOI利回り＊3 築年数＊4 売却損益 2026年5月期(第45期) DPU(1口当たり分配金) 取得 382.9億円 5.0% 19年 － 4,
Slide 18: 1口当たり分配金(主な差異要因) 第45期
1口当たり分配金(主な差異要因)｜2026年5月期(第45期) 補足説明資料p.41も併せてご覧ください。 資産入替え効果と内部成長による収益向上によりDPUが過去最高を更新 新規取得物件の利益寄与のほか、年間精算の歩合賃料の収受時期による賃料増加によりDPUが増加 「UUR心斎橋ビル」の解約金収入の受領も加わり、DPUは過去最高の4,592円 DPU：1口当たり分配金 増益要因 減益要因 (単位：円/口) ▲119 +489 販管費 ▲37 ▲205 4,592 営業外損益 ▲83 (うち支払利息 ▲77) ▲69 +81 4,142 +273 譲渡 賃料・共益費 +181 解約金収
Slide 19: 1口当たり分配金(主な差異要因) 第46・47期
1口当たり分配金(主な差異要因)｜2026年11月期・2027年5月期(第46期・第47期) 補足説明資料p.42も併せてご覧ください。 賃貸マーケットは堅調に推移、高水準のDPUを継続 2026年11月期： 「UUR心斎橋ビル」の売却益(42.6億円)を計上、DPUは過去最高を更新見込み 2027年5月期： 「UUR心斎橋ビル」の売却益(33.8億円)を計上、DPU4,500円を維持 DPU：1口当たり分配金 増益要因 減益要因 (単位：円/口) ▲202 4,592 ▲128 4,640 +18 賃料・ 共益費 ▲77 +29 4,500 +771 販管費 ▲28 モレラ岐阜 修繕
Slide 20: 内部成長 ホテル
内部成長 ホテル 補足説明資料p.48も併せてご覧ください。 地域分散の効いたポートフォリオ戦略により、不透明な環境下においても収支への影響を緩和 万博特需の反動等により軟調な大阪圏を他地域が下支え、ポートフォリオ全体のRevPARは前年同期比+2.6％で着地 2027年5月期のRevPARは、沖縄一部物件の客室改装工事による影響をポートフォリオ全体で吸収し、成長を継続 渡航自粛要請による中国人客数の減少を他国からの堅調な訪日需要が補完、訪日客総数は前年水準を確保 ホテルポートフォリオ主要指標＊1 RevPAR：変動賃料型ホテル (地域の定義は補足説明資料p.34参照) A
Slide 21: 内部成長 ホテル 変動賃料の増加
内部成長 ホテル 補足説明資料p.48も併せてご覧ください。 変動賃料の増加に加え、新規取得物件も貢献し、ホテルポートフォリオの収益は成長を継続 好調なインバウンド需要と外部成長が牽引し、2025年11月・2026年5月期の共込賃料総額は＋10％超の成長 インバウンド需要のさらなる拡大が期待される福岡エリアで変動賃料型ホテルを新規取得、更なる収益拡大に期待 ホテルタイプ別共込賃料＊1 ※ ( )内数値は前年比 インバウンド需要を取り込み拡大する福岡県のホテルマーケット • 福岡県のインバウンド比率は全国4位と高く、インバウンド拡大の恩恵を享受 (百万円) （万人） 14,000
Slide 22: 内部成長 オフィスビル
内部成長 オフィスビル 補足説明資料p.49～50も併せてご覧ください。 好調なオフィスマーケットが継続、入替増額と改定増額の両軸で内部成長を加速 全エリアで埋め戻しが進捗、入居面積が退去面積を大幅に上回り、稼働率は98.6%(前期比＋0.8％)まで上昇 積極的な入替増額および改定増額により、 前期を大幅に上回る＋14,139千円/月(変動率＋9.3％)の賃料引き上げを実現 稼働率・入退去状況 賃料増額状況 (改定・入替増額・減額の定義は補足説明資料p.76参照) 稼働率(期末時点) 入居面積 退去面積 入退去面積(増床・減床含む) 改定増額 改定減額 入替増額 入替減額 改定
Slide 23: 内部成長 オフィスビル 賃料ギャップ
内部成長 オフィスビル 補足説明資料p.49～50も併せてご覧ください。 賃料ギャップは全エリアにおいて拡大、戦略的な増額交渉を継続し収益向上を追求 オフィスポートフォリオ全体の賃料ギャップは16%(前期比＋6％)まで拡大 全エリアにおいて改定増額を実現、戦略的な増額交渉を継続し、賃料ギャップの解消を推進 賃料ギャップ (地域の定義は補足説明資料p.34参照) エリア別の改定増額実績 *1 全体 都心6区 東京23区 首都圏 大阪圏 地方 増額 増額面積 増額金額 20% エリア 件数 (坪) (千円/月) 増額率 18.8% 都心6区 18件 3,503 ＋5,519 ＋9.
Slide 24: 内部成長 商業施設
内部成長 商業施設 補足説明資料p.51も併せてご覧ください。 高稼働率の維持とテナント売上の伸長を背景に、戦略的なリテナント及び賃料増額交渉を継続 戦略的なテナント入替を推進し、施設価値の向上と高稼働率の維持を両立 複数の大型テナントとの賃料増額が進展、今後も各テナントとの条件改定時期を的確に捉え、計画的な賃料改定交渉を継続 稼働率・入退去状況*1 大型テナント(敷地・一棟貸・1,500㎡以上)との交渉状況 稼働率(期末時点) 入居面積 退去面積 入退去面積(増床・減床含む) • 2026年5月期(第45期)以降、計6件の大型テナントとの賃料増額を実現 100% (敷地：2件
Slide 25: 内部成長 住居
内部成長 住居 積極的な入替増額および更新増額により成長の実績を積み上げ、さらなる収益向上を追求 2026年5月末(第45期末)時点の稼働率は97％超と高稼働率を維持 積極的な入替増額及び更新増額により、前期比＋3.0％の賃料収入の上昇を実現 平均賃料変動率は、入替時＋10％、更新時＋5.6％を実現、賃料の上昇傾向は継続 稼働率・賃料変動状況 賃料収入推移(百万円)＊1 1,694 稼働率(期末時点) 賃料収入(賃料＋共益費) ※ ( )内数値は前期比 (+3.0%) 96.8% 97.2% 97.9% 97.6% 1,645 1,634 (+0.7%) (+1.5%) 入
Slide 26: 財務運営
財務運営 補足説明資料p.52も併せてご覧ください。 柔軟な資金調達により金融コストの抑制とLTVをコントロール 2025年12月の公募増資後、総資産LTVは低下(第44期末：45.2%→第45期末：44.4%) 借入余力の確保により、今後の投資機会にも機動的に対応(総資産LTV１％上昇＝新規借入143億円) 金利上昇環境下、当面は借入期間の短期化(3～5年)や変動金利の調達を柔軟に行うことで金融コストの抑制を図る 資金調達の状況 調達金利と市中金利 2025年11月期 2026年5月期 固定金利比率 表面金利 (第44期) (第45期) (金利) (固定金利比率) 10年
Slide 27: ESGに関する取組み｜省エネチューニング
ESGに関する取組み｜省エネチューニング 補足説明資料p.54～60、サステナビリティサイトも併せてご覧ください。 温室効果ガス(GHG)排出量削減に向けた「省エネチューニング」戦略 サステナビリティサイト QRコード 中長期のGHG排出量削減目標に向け、設備投資(CAPEX)を伴わない「省エネチューニング」を推進 主要3物件において空調エネルギー由来のGHG排出量の約7％削減、環境負荷低減とコスト削減の両立を目指す 脱炭素ロードマップに基づく戦略的アプローチ 省エネチューニングにより、3物件合計で約7％のGHG排出量削減を見込む • ヒエラルキーアプローチ(優先順位) SS3
Slide 28: ディスクレーマー
資産運用会社 丸紅リートアドバイザーズ株式会社 (金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第336号) (一般社団法人 資産運用業協会会員) 経営企画部 TEL：03-5402-3680 FAX：03-5402-3199 ディスクレーマー 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。 ユナイテッド・アーバン投資法人の投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。また、最終的な投資決定は投資家ご自身の責任と判断でなさいますようお願いいたします。 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に
Slide 29: 決算説明資料 補足説明資料
決算説明資料 補足説明資料 2026年7月 2026年5月期(第45期) 2025年12月1日 ～ 2026年5月31日
Slide 30: 目次 補足説明資料
目次 補足説明資料 ユナイテッド・アーバン投資法人とは p.31 投資法人の仕組みと資産運用会社における運用体制 p.32 ポートフォリオの概要 外部成長の軌跡 p.33 構成 p.34 稼働率 p.35 利回り p.36 1口当たり分配金(DPU)・NAV p.37 期末帳簿価額・期末評価額の推移(含み損益) p.38 投資主・投資口の概況 p.39 主要財務指標 p.40 決算概要 p.41 業績予想 p.42 外部成長 新規取得物件の概要 p.43 内部成長 ホテル p.48 オフィスビル p.49 商業施設 p.51 財務状況 p.52 内部留保活用方針 p.53 ESGに関する取組み
Slide 31: ユナイテッド・アーバン投資法人とは
ユナイテッド・アーバン投資法人とは 本源的価値を有する不動産を見極め、持続的成長を追求するREITです 本源的価値を有する不動産 用途・地域にかかわらず中長期にわたり安定した収益性を確保し得る不動産 ■投資判断の視点 ダイバーシファイド・ 立地 ハンズオン・マネジメント インベストメント スペック テナント 契約条件 Hands-on Management Diversified Investment ■投資対象用途 ■投資対象地域 多種・多様な不動産への厳選投資 首都圏並びに 現場第一主義に基づく物件育成 政令指定都市をはじめとする 商業施設 オフィスビル 分散投資による収益性の安定化 全
Slide 32: 投資法人の仕組みと資産運用会社における運用体制
投資法人の仕組みと資産運用会社における運用体制 会計監査人 投 資 主 総 会 役 員 会 資産運用委託 資産運用会社 資産保管委託 丸紅リートアドバイザーズ株式会社 株 主 総 会 資産保管会社 監 査 役 取 締 役 会 一般事務委託 インベストメント委員会 コンプライアンス委員会 サステナビリティ委員会 一般事務受託者 代表取締役 社長執行役員 チーフ・コンプライアンス・オフィサー(CCO) 一般事務委託 サステナビリティ戦略室 内部監査室 投資主名簿等管理人 チーフ・インベストメント・オフィサー(CIO) チーフ・フィナンシャル・オフィサー(CFO) 資産運用本部 一般事務委託 不動産
Slide 33: ポートフォリオの概要｜外部成長の軌跡
ポートフォリオの概要｜外部成長の軌跡 2026年5月(第45期)末時点 (億円) 10,000 資産規模＊1及び物件数の推移 143 商業施設 オフィスビル ホテル 住居 その他 物件数 8,000 2010年12月本合併 7,290 本投資口分割 790 94 97 493 6,000 4,712 1,773 4,290 4,000 2,069 2,000 14 2,165 647 0 第1期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期 第33期 第35期 第37期 第39期 第41期 第43期 第45期 (’04/5) (’13/5) (’14/5) (‘15
Slide 34: ポートフォリオの概要｜構成
ポートフォリオの概要｜構成 2026年5月期(第45期)末時点 用途別 地域別 物件別 うち物流施設 14物件 6.7% 3.8% 3.6% 東京都心6区 3.3% その他 31物件 住居 24物件 23物件 その他 3.1% 20.9% 6.8% 10.8% 29物件 商業施設 18.3% 2.9% 35物件 29.7% 名古屋圏 9物件 5.4% 東京23区 143物件 首都圏合計 14物件 上位5物件合計 ホテル 7,290億円 56.8% 6.5% 16.7% 24物件 24.3% 大阪圏 23物件 19.5% オフィスビル 首都圏地域 その他 37物件 37物件 83.3% 28.4
Slide 35: ポートフォリオの概要｜稼働率
ポートフォリオの概要｜稼働率 2026年5月期(第45期)末時点 100% その他 ホテル 商業施設 98% ポートフォリオ全体 住居 オフィスビル 96% 94% UUR心斎橋ビル退去による減 なおUUR心斎橋ビルの影響を除くと 99.4% 92% 90% 88% 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 (’22/11) (’23/5) (’23/11) (’24/5) (’24/11) (’25/5) (’25/11) (’26/5) (’26/11) (’27/5) 予想 予想 ポートフォリオ全体 98.9% 98.4% 99.
Slide 36: ポートフォリオの概要｜利回り
ポートフォリオの概要｜利回り 2026年5月期(第45期)末時点 修正NOI利回り ポートフォリオ全体 商業施設 修正償却後利回り 5.35% 5.20% 5.44% 5.37% 5.48% 5.33% 5.30% 4.88% 5.07% 5.09% 4.91% 5.11% 4.92% 5.16% 5.02% 4.73% 4.66% 4.56% 4.67% 4.81% 4.18% 4.34% 4.30% 4.40% 4.25% 4.24% 4.26% 4.31% 4.19% 3.88% 3.91% 4.07% 3.94% 4.10% 4.05% 3.69% 3.79% 3.70% 3.
Slide 37: 1口当たり分配金(DPU)・NAV
1口当たり分配金(DPU)・NAV 1口当たり分配金(DPU)の推移 4,592円 4,640円 4,500円 4,010円 4,142円 3,937円 3,629円 3,371円 3,144円 3,229円 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 (’22/11) (’23/5) (’23/11) (’24/5) (’24/11) (’25/5) (’25/11) (’26/5) (’26/11) (’27/5) 予想 予想 1口当たりNAVの推移 182,356円 179,361円 176,452円 171,752円 16
Slide 38: 期末帳簿価額・期末評価額の推移(含み損益)
期末帳簿価額・期末評価額の推移(含み損益) (億円) 含み損益率 10,000 50% 期末帳簿価額(A) 期末評価額(B) 含み損益率((B-A)/A) 9,000 9,149 45% 8,000 40% 7,000 7,008 35% 30.6% 6,000 30% 5,000 25% 4,000 20% 3,000 15% 2,000 10% 1,000 5% 0% ▲1,000 ▲5% 第1期 第5期 第9期 第13期 第17期 第21期 第25期 第29期 第33期 第37期 第41期 第45期 (’04/5) (’06/5) (’08/5) (’10/5) (’12/5) (’14
Slide 39: 投資主・投資口の概況
投資主・投資口の概況 投資口数所有者別保有割合の推移 主要投資主(2026年5月期(第45期)末時点) 100% 順位 投資主名 保有口数 比率 19.6 21.2 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 901,022 28.2% 21.7 21.3 21.6 21.2 21.4 23.7 外国法人・個人 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 568,257 17.8% 80% 2.8 2.7 2.7 3.2 4.9 4.4 4.7 3 野村信託銀行株式会社（投信口） 162,796 5.1% 2.9 その他の国内法人 4 ＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫ ＡＮＤ
Slide 40: 主要財務指標
主要財務指標 2024年5月期 2024年11月期 2025年5月期 2025年11月期 2026年5月期 (第41期) (第42期) (第43期) (第44期) (第45期) 運用日数 183日 183日 182日 183日 182日 総資産額＊1 734,420百万円 730,532百万円 733,648百万円 729,961百万円 762,970百万円 純資産額＊1,2 361,801百万円 360,075百万円 358,158百万円 358,371百万円 384,095百万円 1口当たり純資産＊1 116,763円 117,051円 116,945円 117,015円 120,029円
Slide 41: 決算概要｜2026年5月期(第45期)
決算概要｜2026年5月期(第45期) （単位：百万円） 主要差異要因（符号は利益影響） （単位：百万円） No 項 目 第44期実績 第45期実績 前期比 第45期予想 予想比 第45期 前期比（B－A） A B B-A C ＊ B-C ■営業収益 ＋2,659 1 営業収益 28,180 30,839 ＋2,659 30,818 ＋21 新規取得物件収益寄与 ＋1,126 ・第44期取得物件（ホテル変動賃料減） ▲51 2 賃貸事業収益 26,958 29,046 ＋2,088 29,016 ＋30 ・第45期取得物件 ＋1,177 3 賃貸事業収入 24,769 26,012 ＋1,24
Slide 42: 業績予想｜2026年11月期・2027年5月期
業績予想｜2026年11月期(第46期)・ 2027年5月期(第47期) （単位：百万円） 主要差異要因（符号は利益影響） （単位：百万円） No 項 目 第45期実績 第46期予想 前期比 第47期予想 前期比 第46期 前期比（B－A） A B＊ B-A C＊ C-B ■営業収益 ＋1,226 1 営業収益 30,839 32,066 ＋1,226 31,642 ▲424 新規取得物件収益寄与 ＋229 ・第45期取得物件（通期寄与） ＋1 2 賃貸事業収益 29,046 27,779 ▲1,268 28,233 ＋453 ・第46期取得物件 ＋228 3 賃貸事業収入 26,012 25
Slide 43: 新規取得物件 バウンシー・バイ・リーガ 福岡博多
外部成長｜新規取得物件の概要 「博多駅」徒歩圏に位置し、コンパクトながらもスタイリッシュな客室や共用部を備えた新築ホテル C22 バウンシー・バイ・リーガ 福岡博多 ホテル 国内外18拠点*1のホテルを運営し、西日本エリアに強いロイヤルホテルが新ブランドとして打ち出した「バウンシー・バイ・リーガ」1号店 シックな照明・インテリアで統一し、若年層(20～30代)の取り込みを企図 ■ロビー ■Bar 所在地 福岡県福岡市 ■客室比率(宿泊可能人数別) ■SPA 構造・規模 RC・11F • 国内外の家族・グループでの宿泊(多人数宿泊) 建築時期 2026年6月 需要に対応する3名以上宿泊可
Slide 44: 新規取得物件 Grand STAY 博多駅北
外部成長｜新規取得物件の概要 「博多駅」から徒歩圏内に位置し、多人数・中長期滞在可能なアパートメント仕様ホテル C26 Grand STAY 博多駅北 ホテル 「博多駅」徒歩圏内に位置し、各客室にキッチン・家電を備えたアパートメント仕様ホテル 国内では供給が少ない多人数・中長期滞在が可能な仕様とし、多様な宿泊需要の取り込みを図る ■寝室 ■キッチン ■客室比率(宿泊可能人数別) ■本物件位置図 • 全室において、キッチン、洗濯機などの設備を備え、 所在地 福岡県福岡市 国内外の家族・グループ(多人数宿泊)での、 中・長期宿泊に対応 構造・規模 RC・10F 2名 建築時期 2021年2
Slide 45: 新規取得物件 グリッズ東京上野駅前 ホテル＋ホステル
外部成長｜新規取得物件の概要 都心に位置し、今後のインフレによる内部成長期待が高いホテル C27 グリッズ東京上野駅前 ホテル＋ホステル ホテル JR、東京メトロ「上野駅」徒歩2分と交通利便性が高く、都内屈指の観光地である秋葉原や浅草へのアクセスが良好 多人数宿泊が可能な個室(客室)だけでなく、コストパフォーマンス重視の若者に人気のホステル客室もあり、多様なニーズに対応 ■内装イメージ ■客室比率(宿泊可能人数別) ■本物件位置図 • 国内外の家族・グループ(多人数宿泊)を可能と する個室(客室)以外にベッド単位での販売もあり 所在地 東京都台東区 (ホステル) 構造・規模 RC・10
Slide 46: 新規取得物件 エクラシア立川一番町
外部成長｜新規取得物件の概要 実稼働率も高く、長期安定収益を享受できるヘルスケア施設 E28 エクラシア立川一番町 その他 西武拝島線「武蔵砂川駅」徒歩16分に位置し、幹線道路にも近く、交通アクセスを確保 オペレーターは関東の郊外エリアを中心にサービス付き高齢者住宅を展開し、高い支持を獲得 ■本物件位置図 ■立川市の人口・高齢者の推移 (人) 200,000 30.0% 24.5% 24.8% 24.8% 23.5% 160,000 20.8% 18.6% 20.0% 120,000 80,000 10.0% 42,308 45,168 46,096 46,487 40,000 32,
Slide 47: 新規取得物件 エクラシア武蔵村山
外部成長｜新規取得物件の概要 実稼働率も高く、長期安定収益を享受できるヘルスケア施設 E29 エクラシア武蔵村山 その他 閑静な住宅街の一角にありながらも、商業施設や病院から近く、生活利便性が高い立地 医療機関と連携しており緊急時も対応可能。デイサービスも提供し、開設後すぐに満床となる人気の施設 ■本物件位置図 ■武蔵村山市の人口・高齢者の推移 (人) 27.1% 80,000 30.0% 26.2% 23.9% 60,000 20.2% 20.0% 16.2% 40,000 12.4% 9.6% 19,134 10.0% 18,979 20,000 17,226 14,168 8,1
Slide 48: 内部成長 ホテル
内部成長 ホテル 総客室数 6,855室 2026年5月期(第45期)末時点 ■都心6区 ■首都圏地域 ■大阪圏 ■沖縄 ■その他 (地域の定義は補足説明資料p.34参照) 賃料形態・収益計上基準 固定賃料：毎月計上 (客室数順) 変動賃料：◎当月実績に応じて翌月計上 ○当年実績に応じて翌年に一括計上 (ザ・スクエアホテル金沢は当年実績に応じて翌年に12か月間で均等計上) 固定賃料型ホテル 変動賃料型ホテル：固定賃料＋変動賃料(GOP歩合) 変動賃料型ホテル：固定賃料＋変動賃料(売上歩合) 物件名 オペレーター 客室数 物件名 オペレーター 客室数 物件名 オペレーター 客室数 フルサービ
Slide 49: 内部成長 オフィスビル 入退去状況
内部成長 オフィスビル 賃貸可能面積 315,607㎡ 2026年5月期(第45期)末時点 入退去状況 キャッシュフロー稼働率 入居面積 退去面積 入退去面積 契約稼働率 フリーレント付与率 キャッシュフロー稼働率 (㎡) 98.5% 98.7% 98.4% 98.6% 98.8% 15,000 98.3% 入居面積(増床含む) 97.8% 97.8% 0.8% 0.8% 0.4% 97.3% 1.0% 1.9% 97.0% 2.2% 1.6% 1.5% 0.6% 1.8% 10,000 5,000 +2,843 +2,443 +1,960 +2,063 +1,547 +1,477 +
Slide 50: 内部成長 オフィスビル 賃料改定状況
内部成長 オフィスビル 賃料改定状況 (更改・入替増額・減額の定義は補足説明資料p.76参照) 賃料ギャップ (地域の定義は補足説明資料p.34参照) 更改増額 更改減額 入替増額 入替減額 更改増減率 入替増減率 全体 都心6区 東京23区 首都圏 大阪圏 地方 増減額 (千円/月) (下線黒字は賃料増減額(更改・入替)) 増減率 15,000 +14,139 18% 20% 15% 12,500 13.3% 13.0% 16.0% 15% +9,166 12% 10,000 8.7% +6,314 9% +4,942 +5,285 7.5% 7,500 6.9% 6.8% 6.9%
Slide 51: 内部成長 商業施設
内部成長 商業施設 賃貸可能面積 604,823㎡ 2026年5月期(第45期)末時点 入退去状況 テナント業種構成(固定賃料ベース) 入居面積 退去面積 入退去面積 (㎡) 8,000 入居面積(増床含む) 非物販系 35% 6,000 その他 5.9% サービス 3.9% +4,785 教育・フィットネス 5.1% 4,000 +3,412 +3,319 エンターテインメント 5.2% +2,027 レストラン・カフェ 7.6% 家電 2,000 +1,215 +185 25.0% +359 0 ファッション 10.2% ヘルス・ビューティー 7.6% 住生活用品 ▲2,000 食
Slide 52: 財務状況
財務状況 LTV(期末時点) 平均有利子負債コスト及び有利子負債加重平均金利＊1、2 総資産LTV 時価LTV 平均有利子負債コスト 有利子負債加重平均金利 1.00% 45.0% 45.3% 45.2% 44.3% 44.5% 44.7% 44.4% 43.8% 0.88% 0.80% 0.73% 0.68% 0.91% 0.62% 0.61% 0.63% 0.72% 0.68% 0.58% 0.53% 0.49% 0.45% 0.45% 36.5% 36.2% 35.9% 36.0% 35.8% 35.5% 35.3% 34.6% 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期
Slide 53: 内部留保活用方針
内部留保活用方針 分配金水準に留意しつつ、内部留保も活用し、中長期的な投資主価値の向上を目指します 1. 機動的な資本調達を通じた外部成長の促進 新投資口の発行等による一時的な分配金の希薄化を緩和しつつ、経済情勢や市況に応じた機動的な資本調達と、外部 成長の促進を図ります。 2. 中長期的観点に立ったポートフォリオ運営 物件売却による損失発生時や大口テナント退去等による一時的な賃料減少発生時等においても、内部留保の活用により 内部留保額 分配金への悪影響を緩和しつつ、中長期的に見て最適と考えられるポートフォリオの構築、物件運営を目指します。 94億円 2026年5月期(第45期)末時点 3
Slide 54: ESGに関する取組み 外部評価・保証
ESGに関する取組み 外部評価・保証 GRESB リアルエステイト評価 GRESB 開示評価 CDP評価 Green Star Aレベル Ｂ 11年連続 最上位8年連続 2023年から参加 4 Stars MSCI ESG格付け 環境パフォーマンスデータ＊に対する第三者保証 MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数の選定基準となる格付け評価 本投資法人の環境パフォーマンスデータ(底地物件を 除く全運用物件138物件。2025年11月末時点) の精度向上、公表データの信頼性向上を企図 株式会社サステナビリティ会計事務所より、国際保証 業務基準ISAE3000及びISAE3410
Slide 55: ESGに関する取組み イニシアティブ
ESGに関する取組み 賛同しているイニシアティブ 気候関連財務情報開示タスクフォース(TCFD) TCFDに基づく本投資法人 責任投資原則(PRI) の情報開示の詳細は下記 本資産運用会社：2022年1月に賛同 よりご覧ください。 本資産運用会社：2018年11月に署名 ※TCFDコンソーシアム：TCFD提言へ賛同する企業や金融機関等が一体となって取組みを推進し、企業の効果的な 情報開示や開示された情報を金融機関等の適切な投資判断に繋げるための取組みについて 議論する目的で2019年5月に設立された組織です。（2026年4月に「GX フューチャー・ コンソーシアム」へ改組） 国連グロー
Slide 56: 2026年度の重要課題と関連するSDGs
ESGに関する取組み 2026年度の重要課題と関連するSDGs 重要課題 関連するSDGs 行動計画・目標 長期目標： エネルギー消費・管理、 ①2035年度までにポートフォリオのスコープ1、スコープ2およびスコープ3合算のGHG総排出量36%削減 再生可能エネルギーの活用 (2024年度対比) ②2050年までにバリューチェーン(スコープ3)を含むGHG総排出量をネットゼロにする 環 境 環境パフォーマンスの • CASBEE不動産、BELS等、環境に関する外部認証の取得 E 認証・評価取得 • 2027年まで環境認証取得カバー率80%(延床面積ベース)以上を維持する テナントとの 2030
Slide 57: ESGに関する取組み｜E 環境
ESGに関する取組み｜E 環境 気候変動緩和への取組み 環境認証取得カバー率 保有する不動産の環境・社会配慮の状況について客観性や信頼性を高めるため、第三者による外部認証や評価の取得を進めています。 物件数 延床面積 延床面積割合 2018 52.5% ★★★★★ 3 120,751.82㎡ 中期目標 80.0%以上を維持 ★★★★ 19 461,734.76㎡ DBJ Green Building認証 2019 58.5% ★★★ 17 516,442.34㎡ 計 39 1,098,928.92㎡ 45.9% ★★★★★ 19 380,350.77㎡ 2020 62.9% ★★★★
Slide 58: ESGに関する取組み｜E 環境
ESGに関する取組み｜E 環境 環境に関する取組みの信頼性・客観性の向上 環境マネジメントシステム「エコアクション21＊」の第三者認証の取得 本投資法人の環境に関する取組みの信頼性向上を企図し、環境経営のために本投資 法人が構築・運用している仕組みについて第三者認証を取得。 2024年にポートフォリオ全体へ認証範囲拡大。 認証取得物件： ポートフォリオ全体 計133物件 (2026年5月末時点。底地物件を除く。) 認証番号0014068 ＊事業者の環境への取組み、環境経営のために構築・運用・維持している仕組み、環境コミュニケーションについて、環境省が策定した環境マネジメントシステム
Slide 59: ESGに関する取組み｜S 社会
ESGに関する取組み｜S 社会 グループビジョン「WellｰGoing.」を支える人材基盤の強化 本資産運用会社は、従業員の働きがい向上と多様な働き方の実現を、ESG（S：社会）分野における重要課題の一つと位置付けています。 本社移転を機に、共用スペースやコラボレーションエリアの拡充を進めるとともに、経営層とのランチミーティングやランチ補助制度の導入等を通じて、従業員のキャリア形成と能力発揮を支援し、組織 の多様性・専門性を高めます。 こうした取り組みを通じて、スポンサーである第一ライフ丸紅リアルエステート株式会社（DMRE）のグループビジョンである「Well-Going.」を人材面から支え、
Slide 60: ESGに関する取組み｜G ガバナンス
ESGに関する取組み｜G ガバナンス 内部統制上の意思決定の仕組み 投信法に基づき、本投資法人は資産運用会社であるMRAに資産の運用を委託しています。 運用資産の取得・売却又は運用・管理に係る意思決定において二重、三重のチェックを行うことにより、スポンサー企業等との取引、その他利益相反関係の懸念のある取引に対して、最大限の留 意を行っています。 コンプライアンス上問題がなく、且つ投資法人の事前同意対象外の場合 インベストメント委員会による決議 コンプライアンス委員会による審議 承認がされ、且つ投資法人の事前同意対象外の場合 資産の取得・売却案 付議 取締役会 有効に成立 による決議 投資法人に
Slide 61: 物件収支・稼働率(1/6)
物件収支・稼働率｜2026年5月期(第45期)(1/6) （単位：千円） A4 A6 A7 A9 A10 A11 A12 A13 A15 A19 A20 A21 A23 ポートフォリオ maricom-ISOGO テックランド コナミスポーツ アクティオーレ アクティオーレ町 ダイエー アルボーレ アルボーレ CiiNA CiiNA 合計 Luz船橋 Luz天神ルーチェ ・システムプラザ横浜 UUR心斎橋ビル モラージュ柏 堺本店 香里ヶ丘 南池袋 田 宝塚中山店 （敷地） 神宮前 仙台 尾張旭 不動産賃貸事業収益 29,046,696 264,634 246,366 85,710 159,2
Slide 62: 物件収支・稼働率(2/6)
物件収支・稼働率｜2026年5月期(第45期)(2/6) （単位：千円） A40 A41 A42 A43 A44 A45 A46 A47 A48 B1 B3 B4 B6 商業施設 新潟錦町 福岡 ケーズデンキ Luz武蔵小杉 LEVEN ガリバー八王子 東松戸 計 T&G浜松町 麹町センター 新大阪 くるる モレラ岐阜 ショッピングセンター イオンタウン守谷 アーセオン 名古屋北店 （注3） おおたかの森 みなみ野店 ショッピングセンター ビル プレイス セントラルタワー （敷地） ビル 不動産賃貸事業収益 507,574 12,199 110,188 83,927 67,364 8,669,
Slide 63: 物件収支・稼働率(3/6)
物件収支・稼働率｜2026年5月期(第45期)(3/6) （単位：千円） B31 B32 B35 B36 B37 B38 B39 B40 B41 B42 B43 B44 B45 B46 パシフィック パシフィック パシフィック 新札幌 湯島 道玄坂 グランスクエア グランスクエア 虎ノ門ヒルズ マークス アリーナタワー 芝520ビル 広瀬通SEビル SS30 LOOP-X・M マークス西梅田 マークス肥後橋 センタービル ファーストビル スクエア 新栄 名駅南 森タワー 札幌北一条 不動産賃貸事業収益 298,119 187,984 135,396 65,704 414,257 125,842
Slide 64: 物件収支・稼働率(4/6)
物件収支・稼働率｜2026年5月期(第45期)(4/6) （単位：千円） C10 C11 C12 C13 C14 C15 C16 C17 C18 C19 C20 C21 C22 C23 ロワジールホテル 東横イン那覇 ロイヤル リーガロイヤル ホテル スマイルホテル ランドーホテル広 東横イン川崎 東横イン広島 ＆ コンフォートイン 変なホテル東京 ザ・スクエア リーガプレイス京 バウンシー・バイ・ 国際通り パインズホテル ホテル小倉・ ヒューイット プレミアム 島 駅前市役所通 平和大通 スパタワー 福岡天神 浜松町 ホテル金沢 都四条烏丸 リーガ 福岡博多 美栄橋駅 浦和 あるあるCit
Slide 65: 物件収支・稼働率(5/6)
物件収支・稼働率｜2026年5月期(第45期)(5/6) （単位：千円） D23 D24 D25 D26 D27 D28 D29 D30 D31 D32 D33 D34 D35 D36 UURコート札幌 UURコート グランルージュ グレンパーク グランルージュ シャトレ大手町 パークアクシス コートブランシェ UURコート グランルージュ城 南三条 UURコート志木 グランフォンテ UURコート白鷺 アムール横浜 錦糸町 中之島南 梅田北 谷町六丁目 Ｓ棟・Ｎ棟 赤塚 ＡＰ 茨木東中条 東 プレミアタワー 不動産賃貸事業収益 126,341 119,490 58,548 212,165 10
Slide 66: 物件収支・稼働率(6/6)
物件収支・稼働率｜2026年5月期(第45期)(6/6) （単位：千円） E18 E19 E20 E21 E22 E23 E24 E25 E26 E27 KIC狭山日高 その他 ポートフォリオ リハビリホーム カワサキロボット 加須物流 神戸西神 ディストリビューショ 札幌米里 チャームスイート北 LIMNO鳥取 計 共通 グランダ宮の森 Luz天神テラス ボンセジュール サービス神戸玉津 センターⅠ・Ⅱ 物流センター ン 物流センター 畠 （敷地） （注4） 北松戸 事業所 センター 不動産賃貸事業収益 2,708,494 - 賃貸事業収入 2,631,726 - その他賃貸事業収入 76,
Slide 67: 物件別期末評価額(1/4)
物件別期末評価額｜2026年5月期(第45期)(1/4) （単位：百万円） 第44期末（2025/11/30） 第45期末（2026/5/31） 第45期末と第44期末の比較 物件 取得 鑑定評価 用途 物件名称 取得期 取得日 ① ② 還元 ②－① ③ ④ 還元 ④－③ 評価額 還元利回り 含み損益 番号 価格 機関 帳簿価額 評価額 利回り 含み損益 帳簿価額 評価額 利回り 含み損益 ④－② ④/②-1 変化幅 変化額 A4 Luz船橋 2 04/09/17 5,200 3,865 6,430 5.0% ＋2,564 3,812 6,430 5.0% ＋2,617 ±0 ±0% ±0%
Slide 68: 物件別期末評価額(2/4)
物件別期末評価額｜2026年5月期(第45期)(2/4) （単位：百万円） 第44期末（2025/11/30） 第45期末（2026/5/31） 第45期末と第44期末の比較 物件 取得 鑑定評価 用途 物件名称 取得期 取得日 ① ② 還元 ②－① ③ ④ 還元 ④－③ 評価額 還元利回り 含み損益 番号 価格 機関 帳簿価額 評価額 利回り 含み損益 帳簿価額 評価額 利回り 含み損益 ④－② ④/②-1 変化幅 変化額 B1 Ｔ＆Ｇ浜松町ビル 1 03/12/26 2,257 2,010 2,890 3.4% ＋879 1,993 2,740 3.4% ＋746 ▲150 ▲5.2% ±
Slide 69: 物件別期末評価額(3/4)
物件別期末評価額｜2026年5月期(第45期)(3/4) （単位：百万円） 第44期末（2025/11/30） 第45期末（2026/5/31） 第45期末と第44期末の比較 物件 取得 鑑定評価 用途 物件名称 取得期 取得日 ① ② 還元 ②－① ③ ④ 還元 ④－③ 評価額 還元利回り 含み損益 番号 価格 機関 帳簿価額 評価額 利回り 含み損益 帳簿価額 評価額 利回り 含み損益 ④－② ④/②-1 変化幅 変化額 C1 新宿ワシントンホテル本館 1 03/12/22 21,140 21,247 36,300 4.2% ＋15,052 21,125 36,200 4.2% ＋15,0
Slide 70: 物件別期末評価額(4/4)
物件別期末評価額｜2026年5月期(第45期)(4/4) （単位：百万円） 第44期末（2025/11/30） 第45期末（2026/5/31） 第45期末と第44期末の比較 物件 取得 鑑定評価 用途 物件名称 取得期 取得日 ① ② 還元 ②－① ③ ④ 還元 ④－③ 評価額 還元利回り 含み損益 番号 価格 機関 帳簿価額 評価額 利回り 含み損益 帳簿価額 評価額 利回り 含み損益 ④－② ④/②-1 変化幅 変化額 D25 グランルージュ中之島南 20 13/06/25 1,380 1,074 1,850 3.8% ＋775 1,064 1,890 3.8% ＋825 ＋40 ＋2.
Slide 71: ポートフォリオ一覧(1/4)
ポートフォリオ一覧｜2026年5月期(第45期)(1/4) 物件 取得価格（百万円） 敷地面積 延床面積 賃貸可能面積 PML 用途 物件名称 地域 所在地 取得期 取得日 番号 比率 （㎡） （㎡） （㎡） （%） A4 Luz船橋 首都圏地域 千葉県船橋市 5,200 0.7% 5,198.20 12,944.65 12,955.48 13% 2期 2004/09/17 A6 Luz天神ルーチェ その他 福岡県福岡市 6,500 0.9% 1,138.66 5,458.81 4,256.57 2% 5期 2006/04/14 A7 テックランド堺本店 大阪圏 大阪府堺市 3,210 0.4
Slide 72: ポートフォリオ一覧(2/4)
ポートフォリオ一覧｜2026年5月期(第45期)(2/4) 物件 取得価格（百万円） 敷地面積 延床面積 賃貸可能面積 PML 用途 物件名称 地域 所在地 取得期 取得日 番号 比率 （㎡） （㎡） （㎡） （%） B1 T&G浜松町ビル 都心6区 東京都港区 2,257 0.3% 453.81 3,296.58 2,261.97 12% 1期 2003/12/26 B3 福岡アーセオンビル その他 福岡県福岡市 2,080 0.3% 1,358.91 6,079.35 4,934.40 1% 1期 2003/12/26 B4 麹町センタープレイス 都心6区 東京都千代田区 2,350 0.
Slide 73: ポートフォリオ一覧(3/4)
ポートフォリオ一覧｜2026年5月期(第45期)(3/4) 物件 取得価格（百万円） 敷地面積 延床面積 賃貸可能面積 PML 用途 物件名称 地域 所在地 取得期 取得日 番号 比率 （㎡） （㎡） （㎡） （%） C1 新宿ワシントンホテル本館 都心6区 東京都新宿区 21,140 2.9% 6,215.31 59,985.37 53,283.66 9% 1期 2003/12/22 (B6) 新大阪セントラルタワー（ホテル部分） 大阪圏 大阪府大阪市 9,721 1.3% - - 18,947.55 - 3期 2004/12/02 C2 東横イン品川駅高輪口 都心6区 東京都港区 1,88
Slide 74: ポートフォリオ一覧(4/4)
ポートフォリオ一覧｜2026年5月期(第45期)(4/4) 物件 取得価格（百万円） 敷地面積 延床面積 賃貸可能面積 PML 用途 物件名称 地域 所在地 取得期 取得日 番号 比率 （㎡） （㎡） （㎡） （%） D26 グレンパーク梅田北 大阪圏 大阪府大阪市 5,150 0.7% 2,156.35 14,340.44 12,730.60 15.5% 22期 2014/08/29 D27 UURコート志木 首都圏地域 埼玉県志木市 2,730 0.4% 6,132.03 9,885.83 9,289.90 11% 24期 2015/09/18 D28 グランルージュ谷町六丁目 大阪圏 大
Slide 75: 用語の定義集(1/2)
用語の定義集(1/2) 用語 定義 UUR ／本投資法人 「ユナイテッド・アーバン投資法人」の略称です。 MRA ／本資産運用会社 UURの資産運用会社である「丸紅リートアドバイザーズ株式会社」の略称です。 UURの決算期は毎年5月末日及び11月末日です。なお、本書に記載している主な決算期の決算期間及び営業日数は以下のとおりです。 ・第42期：2024年6月1日～2024年11月30日、運用日数183日 ・第43期：2024年12月1日～2025年5月31日、運用日数182日 決算期 ・第44期：2025年6月1日～2025年11月30日、運用日数183日 ・第45期：2025年12月1日～2
Slide 76: 用語の定義集(2/2)
用語の定義集(2/2) 用語 定義 総資産LTV 「有利子負債残高÷総資産×100%」により算出しています。 時価LTV 「有利子負債残高÷(総資産+期末評価額－期末帳簿価額)×100%」により算出しています。 NOI 「Net Operating Income」の略であり、不動産賃貸事業収入から不動産賃貸事業費用(但し、減価償却費を除きます。)を控除した金額を指します。 「鑑定NOI(年間)÷取得価格×100%」により算出しています。 鑑定NOI利回り 鑑定NOI(年間)とは、各取得予定資産の鑑定評価書に記載された直接還元法による収益価格の前提となる1年間のNOIです。 「鑑定償却後利益(年
Slide 77: MEMO
SH VK NIAAA TT ‘nited Urban Investment Corporation
Slide 78: MEMO
SH WKN IMMAA 7B ‘nited Urban Investment Corporation
Slide 79: MEMO
SH WKN aMAA 7 ‘nited Urban Investment Corporation
Slide 80: ディスクレーマー・資産運用会社連絡先
資産運用会社 丸紅リートアドバイザーズ株式会社 (金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第336号) (一般社団法人 資産運用業協会会員) 経営企画部 TEL：03-5402-3680 FAX：03-5402-3199 ディスクレーマー 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。 ユナイテッド・アーバン投資法人の投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。また、最終的な投資決定は投資家ご自身の責任と判断でなさいますようお願いいたします。 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に
United Urban Investment — 2026年5月期 Earnings Presentation on 6ix