Kdx Realty Investment Corporation · TSE:8972
Kdx Realty Investment — 2026年4月期 Earnings Presentation
60 slides from Kdx Realty Investment's earnings presentation, June 2026
Slide 1: Okinawa Prince Hotel Ocean View Ginowan
Okinawa Prince Hotel Ocean View Ginowan 0
Slide 2: 注意事項
注意事項 本資料は、情報の提供のみを目的として作成されたものであり、特定の商品についての投資の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありま せん。 本資料には、KDX不動産投資法人（以下「本投資法人」または「KDXR」といいます。）に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指 標等をもとにケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」または「KFM」といいます。）が作成した図表・データ等が含 まれています。また、これらに対する本資産運用会社の現時点での分析・判断・その他見解に関する記載が含まれています。 本資産運用会社は、金融商品取引法に基づく金融商品取引業者です。 本資料の内容に
Slide 3: 目次
目次 1 エグゼクティブ・サマリー 3 2 運用戦略 10 3 決算ハイライト 15 4 運用状況 20 5 財務戦略 30 6 サステナビリティへの取組み 33 7 Appendix 36 2
Slide 4: 1. エグゼクティブ・サマリー
1. エグゼクティブ・サマリー iias Takao
Slide 5: 運用ハイライト
運用ハイライト 前期を上回る 資産入替によるNOI向上 年率+3%の着実な 賃料成長の実績 及び資産規模の拡大 分配金成長 400億円超の資産入替 入替・更新時 月額賃料増減額 取得：3物件・349億円 一口当たり分配金は4,166円 （オフィス、住宅、商業） 売却：2物件・ 52億円 （前期比+1.5％) 月額賃料+45.7百万円 （売却益：約10億円） （前期：+23.8百万円） 自己投資口取得を決議 約7億円/期のNOI向上 （注） 60億円（上限） AUMは1兆2,189億円 ◼ グループリート間での取得候補物件に係る優先検討順位の変更 ホテルの優先検討順位：第2順位 第1順位へ 資産
Slide 6: 内部成長の実績
内部成長の実績 賃料増加及び賃料構成割合 賃料増加の実績（2026年4月期） 契約賃料の増減（月額）（注1） 歩合賃料の増減（月額換算）（注2） オフィスビル 居住用施設 商業施設 物流施設 商業施設 宿泊施設 ヘルスケア施設 +14.8百万円 +17.0百万円 +13.8百万円 ▲0.3百万円 +4.0百万円 ▲8.7百万円 ( 前期 実績：+10.1百万円) ( 前期 実績：+14.4百万円) ( 前期 実績：▲0.8百万円) ( 前期 実績 ：+1.0百万円) 新大阪江坂東急REIホテル 万博特需剥落の影響有 ただし、当初予想比 +3.2百万円 ポートフォリオ全体 DPUインパク
Slide 7: 資産入替・外部成長の実績
資産入替・外部成長の実績 中長期に成長ポテンシャルを有する物件に厳選投資 ■合併以降の資産入替 ✓ 2025年前半の先行譲渡により確保した手元資金等を活用し、 物流施設 商業施設 居住用施設 当期はAUMが着実に増加 ✓ 合併以降、毎期コンスタントに売却益を計上 賃料ギャップ：-20％ 歩合賃料割合：25％ 東京23区内・築浅住宅 600 （億円） 取得価格合計 譲渡価格合計 400 3物件 取得 349億円 200 452 349 232 194 109 KDXロジスティクス昭島Ⅰ イーアス高尾 KDXレジデンス瑞江 0 52 110 87 215 197 取得価格 6,137百万円 26,
Slide 8: 資本政策（分配金・自己投資口取得）
資本政策（分配金・自己投資口取得） 分配金の実績 自己投資口の取得 合併以降、年平均3％以上の分配金成長を実現 資本効率及び投資主価値向上を目的に、最大60億円 の自己投資口取得枠を設定 （円） 合併後 第3回 自己投資口取得概要 4,300 （2026年6月17日公表） +121円 取得上限金額 60億円 4,200 （+3％） 4,166 4,105 取得上限口数 50,000口 4,100 （発行済投資口数比 1.2％） 4,045 4,030 買付期間 2026年6月18日～2026年9月30日 4,000 3,927 合併後の自己投資口取得の実績及び予定 3,900 取得額 DP
Slide 9: 運用戦略
運用戦略 金利コストの増加が見込まれる当面の間、資産規模の拡大に拘ることなく、資産入替と内部成長 施策に注力し、インフレ環境でのポートフォリオの収益力を強化 自己投資口取得を含む適切なキャピタルアロケーションにより投資主価値の最大化を目指す ポートフォリオの収益力強化 資産入替による 既存保有物件の 資本政策 ポートフォリオの強靭化 収益性向上 合併以降の資産入替 既存物件NOI成長 ✓ 豊富な内部留保を活用した分配 2024年4月期初AUM比 直近1年間 金マネジメント 入替率 5.6％ +2.7％ ✓ 合併以降3度の自己投資口取得 持続的な成長 DPU 年平均3％以上の成長を目指す 8
Slide 10: Memo
Memo
Slide 11: 2. 運用戦略
2. 運用戦略 KDX Residence Mizue
Slide 12: 資産入替によるポートフォリオの強靭化
資産入替によるポートフォリオの強靭化 ポートフォリオ構成 資産入替の方針 積極的な資産入替によりインフレに強いポートフォリオを構築 インフレ対応賃料比率 ➢ 長期固定賃料体系のヘルスケア施設や底地等の売却 77％ ➢ オフィスビル、居住用施設及び宿泊施設への積極投資 ➢ 収益性、成長力の向上を目的とした商業施設の入替 90％程度を目指す 宿泊施設の保有比率 ヘルスケア施設 892億円 4.6％ 10％以上を目指す 物流施設 7.3% 437億円 3.6% オフィスビル 4,131億円 商業施設 資産規模 33.9% 優先検討順位の変更（注） 3,018億円 24.8% 1兆2,189億円 (2
Slide 13: 既存保有物件の収益性向上
既存保有物件の収益性向上 NOIの推移（注1） 契約形態見直しによる賃料改定機会の確保 インフレを収益に変える契約形態、賃料体系へ見直し （百万円） 既存物件の収益性向上による 【オフィスビル・居住用施設】 30,000 継続的なNOI成長を目指す ➢ 定期借家契約の導入推進 既存物件NOI 定借導入率 入替物件NOI （資産入替による影響） （賃料ベース：2026年4月期末） 主に都心物件において、 オフィスビル：13.9％ テナント入替時に定借へ 積極的に切替 28,000 居住用施設：2.0％ 【商業施設・物流施設】 ➢ 売上歩合賃料、CPI/金利連動賃料契約の導入推進 26,790 2
Slide 14: 物件売却とキャピタルアロケーション
物件売却とキャピタルアロケーション 売却物件の選定 以下の観点により売却候補物件を厳選し、原則、毎期資産入替を実施 • 償却後NOI利回りが相対的に低い物件、且つ将来の収益性改善が見込みづらい物件 • 築年数の経過や市況により近い将来において収益性の大幅な低下が懸念される物件 • アセット構成や賃料体系のバランス等を踏まえ、入替によりポートフォリオの強靭化や質的改善が見込まれる物件 物件売却 パイプラインやLTV水準等を踏まえ、 以下の指標を比較考量の上、売却資金の最適なアロケーションを決定 売却物件の利回り 取得候補物件の想定利回り（将来の成長性を考慮） バリューアップ投資の想定
Slide 15: 持続的成長を目指す分配金政策
分配金 持続的成長を目指す分配金政策 ➢ 内部成長及び資産入替により持続的なDPUの成長を目指す ➢ 内部留保は適宜取崩して、DPUの底上げに活用 ➢ 資産入替に伴い獲得した売却益により+αのDPU上積みを目指す 実績 ◼ 1口当たり分配金の推移 +121円 自己投資口取得による （+3％） DPUへの想定インパクト （円） 4,500 4,030 4,045 4,105 4,166 +39 +39 4,000 3,927 4.5％ 3,881 3,984 成長 3,927 3,908 3,500 当初予想 3,895 3,000 2,500 2,000 4,227 4,227 1,500 1
Slide 16: 3. 決算ハイライト
3. 決算ハイライト KDX Yokohama Minato Mirai Tower
Slide 17: 決算ハイライト
決算ハイライト （百万円） 2025年 2026年 2026年 2027年 差異 差異 差異 10月期 4月期 10月期 4月期 （B－A） （CーB） （DーC） 実績（A） 実績（B） 予想（C） 予想（D） 保有物件数 342 343 +1 343 342 - -1 営業収益 39,877 39,841 -35 40,098 39,906 +257 -192 うち賃貸事業収入 33,538 34,375 +836 35,002 35,088 +626 +86 うちその他賃貸 事業収入 4,749 4,518 -231 5,096 4,528 +577 -567 うち不動産等 売却益 1,
Slide 18: 2026年4月期分配金実績
2026年4月期分配金実績 前期売却（通期寄与） -28 賃料・共益費 +58 前期取得（通期寄与） +60 レオパレス Flat 新栄 -12 オフィスビル +44 いなげや新ゆりヨネッティー 王禅寺前店 +17 コナミスポーツクラブ渋谷 -12 居住用施設 +15 減価償却費増 -34 ホテルJALシティ名古屋錦 +43 COMBOX光明池 他 -2 商業施設 +15 資産運用報酬増 -37 当期取得 +127 当期売却 -5 原状回復費相当収入 +27 支払利息増 -54 イーアス高尾 +96 新都心丸善ビル -2 修繕費減 +14 当期借入による利息増 -19 KDXロジスティクス昭島
Slide 19: 2026年10月期・2027年4月期分配金予想
2026年10月期・2027年4月期分配金予想 賃料・共益費 +94 オフィスビル +38 居住用施設 +11 商業施設 +24 当期売却 -13 賃料・共益費 +35 （円） 宿泊施設 +26 ライフ高殿店（底地） -13 オフィスビル +22 原状回復費相当収入 -18 居住用施設 +20 4,300 修繕費増 -55 商業施設 +17 4,227 4,227 法定点検費増 -23 原状回復費相当収入減 -21 4,166 前期取得 前期売却 （通期寄与） （通期寄与） 既存物件 利益増減 販管費 300 182 319 27 営業外損益他 79 28 物件売却 既存物件 販管費 80 影
Slide 20: Memo
Memo
Slide 21: 4. 運用状況
4. 運用状況 iias Takao
Slide 22: 運用状況 オフィスビル①
Office 運用状況 オフィスビル① 旺盛なオフィス需要を背景に高稼働を維持 マーケット賃料の更なる上昇によりレントギャップは引き続き拡大、更なる賃料収入増額を目指す 稼働率と入退去面積・件数及び退去率（注1） 保有物件におけるマーケット賃料動向（注2） 稼働率（契約面積ベース） 実質稼働率（FR面積控除後） 都心5区 東京経済圏(都心5区除く) 地方経済圏 ■ ■ 入居面積 ■ 退去面積200坪未満 ■ 退去面積200坪以上 ■ . 入居面積－退去面積 低下 横這い 低下 横這い 0件 上昇 7件 11件 0件 （％） 99.2 99.0 99.0 10件 上昇 98.8 98.8 5件
Slide 23: 運用状況 オフィスビル②
Office 運用状況 オフィスビル② テナント入替時の賃料単価の上昇率が大幅に増加、更新時も積極的なテナント交渉により過半のフロアで増額改定 テナント入替による月額賃料増減（注1） 13.9% テナント入替区画における賃料単価の動向 15.0 15.0% 13.0 従前テナントの賃料単価 新規テナントの賃料単価 （百万円） 賃料増減率（注2） +14.2% 11.0 9.7% +8.9% 10.0% （円/坪） 9.0 7.0 4.9 5.1 4.6 5.0 5.0% 18,930 賃料増加分 合計 3.0 2.5 1.8 +1.3% 18,310 1.0 17,390 1.1% 0.0%
Slide 24: 運用状況 居住用施設①
Residential 運用状況 居住用施設① 周辺市場分析に基づく適切な賃料設定と積極的なリーシングにより、テナント入替時の賃料増額幅が更に上昇 更新期を迎えるほぼ全ての既存テナントとの賃料増額交渉に粘り強く取組み、更新時賃料の増額幅は過去最高 稼働率 2026年4月期平均 （％） 合計 東京経済圏 地方経済圏 97.3% 97.8 97.8 97.9 97.5 97.7 97.6 97.6 97.4 97.1 97.7 97.5 97.4 97.5 97.6 96.9 97.3 97.1 97.2 97.3 96.9 97.2 97.0 96.8 96.9 96.7 96.7 96.7 9
Slide 25: 運用状況 居住用施設②
Residential 運用状況 居住用施設② 賃貸マーケットは引き続き好調、特にシングルタイプの賃料増加が顕著 新規賃料の増減率（注1） 地域別 住戸タイプ別 東京経済圏 地方経済圏 全体 11.1% シングル スモール・ファミリー ファミリー 13.3% 8.7% 10.0% 9.6% 9.6% 6.9% 8.2% 8.4% 6.2% 8.1% 7.9% 7.2% 6.7% 9.2% 6.3% 5.5% 6.0% 4.1% 6.0% 5.3% 7.2% 4.8% 3.1% 5.3% 3.4% 2.6% 1.7% 3.3% 1.9% 東京経済圏 5.7% 7.5% 7.8% 9.6% 11.
Slide 26: 運用状況 商業施設①
Retail 運用状況 商業施設① 引き続きテナント売上高は前年を上回る水準で堅調に推移、売上歩合賃料も増加 中核テナント入替等の取組みにより施設全体の収益性が向上 （注1） 商業テナント売上推移（前年対比） 売上歩合賃料額及び割合の推移 金利/CPIに連動した 賃貸借契約比率 120 （賃料ベース） （%） 売上歩合賃料（百万円/期) 割合(%) 2026年4月期末 110 4.6 450 12.1 4.5 ％ 400 3.2 3.5 3.4 4.0 100 3.1 403 3.5 350 3.0 300 2.5 90 250 301 283 2.0 272 1.5 200 259 1.0
Slide 27: 運用状況 商業施設②
Retail 運用状況 商業施設② 入替・更改時における月額賃料の増加額が大幅に拡大 引き続き戦略的リーシングやテナントリレーションの強化により更なる収益向上を目指す 月額賃料動向（件数ベース）（注1） 新規契約 ダウンタイム長期化区画の 契約更改 賃料増額 同条件 賃料減額 埋め戻しを実施 賃料増額 同条件 賃料減額 9.1% 1.8% 4.1% 3.1% 9.1% 6.7% 9.1% 25.0% 15.4% 15.4% 21.9% 6.1% 24.4% 42.9% 67.3% 100.0% 100.0% 81.8% 75.0% 69.2% 75.0% 84.8% 68.9% 53.1% 3
Slide 28: 運用状況 宿泊施設
Hotel 運用状況 宿泊施設 国内外からの宿泊需要の増加を受けて、稼働率・ADRは引き続き好調に推移 変動賃料型ホテルからの賃料収入も継続的に増加、インフレ環境下において収益力を強化 稼働率・ADR・RevPAR推移（注） 変動賃料型ホテルの状況 宿泊施設ポートフォリオ全体 3物件合計 稼働率（右軸） ADR（左軸） RevPAR（左軸） 当期実績vs来期予想 （％） （円） 20,000 90% 賃貸事業収入 歩合賃料 17,000 80% 約11％増 約17％増 新大阪江坂 沖縄プリンスホテル ホテルJALシティ 14,000 70% 東急REIホテル オーシャンビューぎのわん 名古屋錦
Slide 29: 運用状況 物流施設
Logistics 運用状況 物流施設 契約更改時の増額改定交渉により、一部テナントにおいて賃料増額を実現 増賃による収益性向上に加え、施設屋上への太陽光パネルの設置など、付帯収入の獲得にも注力 物流ポートフォリオの特徴 テナント契約の満期別分布状況（注4） ■ロケーション ■テナントとの契約 積極的な増額改定交渉と、インフレリスクの低減に向けたCPI連動型 契約への切替えに取り組む 高速ICまでの平均距離（注1） 定期借家契約比率（注2） 3.7km 83.5％ 今後3年未満に満期を迎える契約は約50％ 50.2% 最寄り駅までの平均距離（注1） 平均賃貸借残存期間（注3） 14.0% 14
Slide 30: 戦略的バリューアップ投資による収益成長
戦略的バリューアップ投資による収益成長 オフィスビル：長期保有物件の計画的リニューアル 居住用施設：テナント入替時の専用部リノベーション ■物件の選定 ＜当期の事例＞ ＜当期の事例＞ ■物件の選定 劣化・陳腐化が進行した物件のうち、追加投 KDX名古屋駅前ビル KDXレジデンス杉並方南町 立地・間取りタイプ等の特性を踏まえ、退去時 資により競争優位性の回復が見込まれる物件 リノベーションにより賃貸需要の増加が見込まれ を選定 る貸室を選定 ■具体的な検討 ■具体的な検討 CS調査等を基に、外観・エントランスの改修、 水回り、床・建具を中心に工事内容を個別に トイレ等共用部の適切な更新等、改修工
Slide 31: 5. 財務戦略
5. 財務戦略 Hotel JAL City Nagoya Nishiki
Slide 32: 財務の状況①
財務の状況① 借入コストの急激な増加を回避するべく、短期・変動による借入を織り交ぜながらコストコントロールを行う 定期預金を活用した余資運用により収支の改善を図る 平均負債コスト （注） 平均負債残存年数 （注） 長期負債比率 （注） 固定金利比率 （注） （注） LTV（総資産/時価） 1.05％ 2.9年 97.7％ 85.7％ 45.8％ / 41.0％ 2026年4月期の借換え実績（520億円） LTVの推移 資産価値向上に応じた 総資産LTV 時価LTV レバレッジの活用 （％） 51.0 借換え前 借換え後 総資産LTV上限の目安 49％ 総資産LTVに加えて時価 48.0 45.
Slide 33: 財務の状況②
財務の状況② 有利子負債の状況（注1） 金融機関別借入状況（注1） 区分 残高 割合 （百万円） （百万円） （％） 12.0% ■ 三井住友銀行 124,790 22.4% 福岡銀行 7,200 1.3% 22.4% ■ 三菱UFJ銀行 92,060 16.5% 山口銀行 5,500 1.0% 3.5% 短期借入金 13,700 2.3 3.9% ■ みずほ銀行 66,700 12.0% 関西みらい銀行 5,000 0.9% ■ 日本政策投資銀行 46,840 8.4% 第四北越銀行 4,500 0.8% 4.1% ■ 三井住友信託銀行 37,170 6.7% 長期借入金 542,730 9
Slide 34: 6. サステナビリティへの取組み
6. サステナビリティへの取組み MONA Shin-Urayasu
Slide 35: 環境（Environment）への取組み
環境（Environment）への取組み 環境への取組み 物件の認証取得 GHG排出量削減目標 外部認証取得目標 進捗状況 GHG排出量削減目標 進捗状況 認証取得物件数 外部認証取得率 2030年度 2050年まで 総 量：74%削減 （2026年4月30日現在） （2026年4月30日現在） 総 量：42%削減 （2022年度対比） 80％を目指す 196物件 75.6% （2022年度対比） ネットゼロ 原単位：58%削減 原単位：42%削減 （2022年度対比） （前回比＋15物件） （2022年度対比） • 2025年12月に本投資法人初となるZEB認 • ケネディクスグループのケネ
Slide 36: 社会（Social）/ 従業員への取組み
社会（Social）/ 従業員への取組み 社会への取組み 保有物件での取組み 資産運用会社での取組み 非常用マグネシウム空気電池の導入 資産運用会社にてシャッフルランチ会を継続実施 • オフィスビルのCS調査に基づき、災害時の初 • 社内の横断的な関係強化を目的に、役職や 動対応及び帰宅困難者対策として、非常用 部署を問わず任意で参加できる少人数の マグネシウム空気電池「Watt Satt」を導入 シャッフルランチを、2024年より実施 • 同封の塩に水2L(雨水でも海水でも可)を混 • 2026年4月期までに7回実施し、合計延べ ぜるだけで簡単発電、約30台のスマートフォン 360名が参加
Slide 37: 7. Appendix
7. Appendix KDX Logistics Ondabara
Slide 38: 優先検討順位の変更（2026年6月17日公表）
優先検討順位の変更（2026年6月17日公表） 変更の概要（本投資法人に関係する事項） 本投資法人が投資対象とするホテル及び住宅について、資産運用会社が運用を受託するREIT間での優先検討順 位に関するルールの見直しを実施 I. ホテル：第2順位 第1順位 インバウンド増加に伴う宿泊需要の拡大とインフレ環境への移行を中長期的な成長機会と捉え、ホテルへの取得機会拡大を図る II. 小規模住宅：第1順位 第2順位 更なる資産規模の拡大と運用効率向上の観点から小規模物件の取得検討機会は減少しており、今後の成長戦略に関する影響 は軽微 本投資法人の優先検討順位 アセットタイプ 変更前 変更後 中規模
Slide 39: ポートフォリオの状況（2026年12月1日時点）
ポートフォリオの状況（2026年12月1日時点） 資産規模の推移（注1）と分散状況（取得価格ベース） 15,000 （億円） 物件数 資産規模 含み益 12,156 12,000 342物件 1兆2,156億円 1,475億円 J-REIT 第1位 J-REIT 第3位 （2026年4月期） 9,000 6,000 3,000 691 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 202
Slide 40: ポートフォリオ概要①（2026年4月期末 保有物件）
ポートフォリオ概要①（2026年4月期末 保有物件） 期中平均稼働率 鑑定 含み 鑑定 鑑定 （％） 賃貸可能 月額賃料収入 用途 物件数 評価額 損益 NOI NOI利回り 面積 （百万円） （億円） （億円） （億円） （％） （㎡） 2026年4月期 2026年 （注2） （注1） （注1） （注1） （注1） 10月期 予想 実績 予想 オフィス 86 5,046 1,117 206 5.0 461,518 99.1 99.1 98.9 2,234 ビル 居住用 135 3,279 145 123 3.9 378,010 97.0 97.3 97.1 1,228 施設 商業施設 60
Slide 41: ポートフォリオ概要②
ポートフォリオ概要② オフィスビル 居住用施設 商業施設 政令指定都市・ 地方経済圏 地方経済圏 中核市等 東京経済圏 19.4% 21.2% 17.7% 52.3% 都心8区 福岡圏 39.8% 東京経済圏比率 東京経済圏比率 5.2% 四大都市圏比率 都心5区 その他 その他 80.6% 52.2% 東京経済圏 78.8% 名古屋圏 82.3% 13.7% 12.1% 東京経済圏 28.4% 大阪圏 その他東京23区 12.7% 25.3% 物流施設 東京23区 宿泊施設 ヘルスケア施設 2.0% 地方経済圏 東京23区 12.3% 21.9% 東京経済圏 48.0% 地方経済圏 34.8
Slide 42: 2026年4月期 決算概要
2026年4月期 決算概要 （百万円） 2025年10月期 2026年4月期 2026年4月期 実績比較 実績-予想比較 2026年4月期実績と 実績 予想 実績 増減金額 増減金額 2025年10月期実績との比較 A B C C-A C-B 営業収益 -35 営業収益 39,877 38,936 39,841 -35 904 賃料共益費収入 836 2025年10月期取得物件通期寄与 272 譲渡による収入減 賃貸事業収益 38,288 38,936 38,893 605 -42 -214 2026年4月期取得物件 540 不動産等売却益 1,588 - 947 -641 947 既存物件
Slide 43: 2026年10月期・2027年4月期 業績予想
2026年10月期・2027年4月期 業績予想 （百万円） 2026年4月期 2026年10月期 2027年4月期 予想-実績比較 予想-予想比較 2026年10月期予想と 実績 予想 予想 増減金額 増減金額 2026年4月期実績との比較 A B C B-A C-B 営業収益 257 営業収益 39,841 40,098 39,906 257 -192 賃料共益費収入 626 2026年4月期取得物件通期寄与 398 譲渡による収入減 -152 賃貸事業収益 38,893 40,098 39,616 1,204 -481 既存物件 381 不動産等売却益 947 - 289 -947 289
Slide 44: 2026年4月期の取得物件①
2026年4月期の取得物件① 商業施設 イーアス高尾 <2026年1月16日取得> 物流施設 KDXロジスティクス昭島Ⅰ <2025年12月17日取得> 住・商一体の街づくりと地域客のニーズを捉えたテナント構成により、売上拡大を続ける 物流拠点として注目が高まる昭島エリアに所在し、効率的な運用が可能な施設スペックを 八王子エリア最大級のショッピングセンター 有する中規模物流施設 エリア最大級 インフレ耐性 高い売上成長率 立地ポテンシャル 賃料アップサイドあり スポンサーより取得 広域集客 歩合賃料割合 FY2020～FY2024 準広域 / 地域配送 賃料ギャップ（注4）：-20％以上 鑑定
Slide 45: 2026年4月期の取得物件②
2026年4月期の取得物件② 居住用施設 KDXレジデンス瑞江＜2026年4月1日取得＞ 都心直結の快適アクセスと静穏な住環境を両立し、シングルからDINKS・ファミリー層まで多様な賃貸需要に応える築浅デザイナーズマンション 築浅 都心直結 多様な間取り 間取りタイプ事例 1K（28.38㎡） 2LDK（53.38㎡） 築1年未満 都営新宿線 1Kから2LDKまで デザイナーズ賃貸 新宿駅まで約30分 幅広い賃貸需要を獲得 ＜タイプ別比率（注2）＞ ファミリー 39% 44% 61% 56% シングル 賃貸可能面積ベース 戸数ベース ＜契約形態（注2）＞ 8% 法人契約 56% 44% 個人契
Slide 46: リーシング状況 KDX横浜みなとみらいタワー
リーシング状況 KDX横浜みなとみらいタワー（準共有持分23％） ▌2026年4月までに貸付可能となった区画の成約状況（注1） ▌リニューアル 既存賃料に対する上昇率（注2） 34F 33F 機械室 基準階 32F EVホール 16.4％ 31F ＋ 30F 29F 三菱重工業 募集中 成約済 28F 49.7% 50.3% 27F 26F 新規テナント例 25F 24F 中高層階 B社 33Fに貸会議室運営テナントが入居 23F （フロア単位貸） B社 22F ※分割にも対応可 オフィス面積を削減したいテナントへの訴求力 21F 機械室 小分割区画（イメージ） が高まり、今後のリーシングにも
Slide 47: オフィスビル（内部成長）
オフィスビル（内部成長） 平均賃料単価の推移（注1） テナントの入退去理由 （月額/坪） ■拡張移転 ■縮小移転 ■その他/不明 地域 2024年4月期 2025年4月期 2026年4月期 77.8% 2.8% 19.4% 入 2025年10月期 （28件） （1件）（7件） 全体 16,200円 16,200円 16,500円 居 理 83.3% 16.7% 由 2026年4月期 （25件） （5件） 都心5区 19,400円 19,400円 19,700円 25.0% 59.4% 15.6% 東京経済圏 15,100円 15,200円 15,400円 退 2025年10月期 （8件） （1
Slide 48: オフィスビル（マーケットデータ①）
オフィスビル（マーケットデータ①） 東京都心5区における募集賃料と空室率の推移（2002年1月から2026年4月まで）（注1） 最高：9.43% （円/坪） （％） 最高：23,014円/坪 10.0 空室率（左軸） 平均賃料（右軸） （2012年6月） 24,000 （2020年7月） 8.0 22,454 円/坪 22,000 6.0 20,000 4.0 18,000 2.0 2.20 ％ 0.0 16,000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 （年） 出所：三鬼商事株式会社「オフィスマーケッ
Slide 49: オフィスビル（マーケットデータ②）
オフィスビル（マーケットデータ②） 東京23区規模別・築年別オフィスビルストック 中小規模ビルの8割以上が築20年以上で新規供給は少ないため、適切な設備更新と管理が中小規模ビルにおける競争力の確保には重要 築年（年） 中小規模ビル 大規模ビル 75 70 中小規模ビル：596万坪 大規模ビル：727万坪 65 平均築年数：36.0年 平均築年数：26.4年 棟数：8,597棟 60 棟数：765棟 55 旧耐震ビル 50 旧耐震ビル 125万坪（21％） 86万坪（12％） 45 40 バブル期の大量供給 大量供給 35 35 30 築20年以上 30 426万坪（59％） 築20年以上 25
Slide 50: 居住用施設（内部成長）
居住用施設（内部成長） 新規賃料の増減率マップ（2026年4月期）（注1） 退去率（注2）・平均入居期間の実績 関西圏（17物件） 札幌 （3物件） 退去率 平均入居期間 5.6% 5.8% 住戸タイプ 2025年 2026年 2025年 2026年 大阪（7物件） その他関西圏 （10物件） 5.0% 2.9% 4月期 4月期 4月期 4月期 11.8% 4.9% 4.5% 4.0% 4.9% 2.9% 全体 10.4% 10.7% 4.2年 4.4年 2.3% 3.7% 2024年 2025年 2025年 2026年 10月期 4月期 10月期 4月期 2024年 2025年 2025年
Slide 51: 居住用施設（マーケットデータ）
居住用施設（マーケットデータ） 東京経済圏の転入超過数 （注） 東京経済圏と地方の人口移動動向 2026年1月から4月までの累計 （千人） 2022 2023 2024 2025 2026 転入超過数 48,488人 120 東京都 109 52,177人 103 100 99 99 3,689人 地方 83 80 転入超過数 54,809人 東京都 周辺3県 神奈川県 51,120人 千葉県 60 埼玉県 49 44 39 40 2025年1月から4月までの累計 28 31 27 転入超過数 222323 20 53,428人 20 17 東京都 1417 13131313 111113 1
Slide 52: 商業施設（マーケットデータ）
商業施設（マーケットデータ） 来店頻度が高くEコマースへの抵抗力の高い 変化する商業施設形態 生活密着型商業施設 小売業の市場規模の推移 スーパーマーケットの利用頻度の推移 （2002年=100） 130 小売業全体 総合スーパー（GMS） 百貨店 飲食料品小売業 （％） ほぼ毎日 週に4~5日 週に2～3日 週に1日程度 週に1日未満 120 100.0 9.5 11.8 14.7 15.2 110 26.7 23.1 100 27.1 30.2 90 80 50.0 46.2 40.8 84.8% 38.2 36.1 70 60 12.9 13.0 12.0 11.0 50 4.7 11.
Slide 53: 宿泊施設（マーケットデータ）
宿泊施設（マーケットデータ） 年別訪日外客数の推移 日本人国内旅行消費額の推移 （千人） （兆円） 50,000 アジア方面 ヨーロッパ・アフリカ方面 アメリカ方面 30.0 宿泊旅行 日帰り旅行 25.0 5.1 40,000 4.8 20.0 4.8 4.1 30,000 15.0 3.4 10.0 20.3 21.7 17.2 2.2 2.2 17.8 20,000 13.7 1.1 5.0 7.8 7.0 4.8 10,000 0.0 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 0 2019 2020 2021 2022 2023 2
Slide 54: 物流施設（マーケットデータ）
物流施設（マーケットデータ） 全国における需給バランスと空室率の推移（注） （千㎡） （％） 8,000 20.0 供給量(㎡） 需要量(㎡） 空室率(%) 6,000 15.0 4,000 10.0 7.6 % 2,000 5.0 0 0.0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 （年） 出所：日本ロジスティクスフィールド総合研究所が公表している資料を基に本資産運用会社にて作成 注：
Slide 55: ヘルスケア施設（賃貸借契約の状況等）
ヘルスケア施設（賃貸借契約の状況等） 物件 契約残存期間（注3） 賃料条件 次回賃料 物件名称 オペレーター（注1,2） 番号 F1001 ジョイステージ八王子 株式会社エヌエムライフ （年） 9.7 改定期間 原則不可（注4） 改定日 - エンドユーザーの施設利用状況（注9） F1002 ニチイホームたまプラーザ 株式会社ニチイケアパレス 6.2 3年毎 2027/9/1 F1003 ニチイホーム中野南台 株式会社ニチイケアパレス 10.9 3年毎 2028/4/1 平均利用率（シニアリビング施設） F1004 ゆいま～る聖ヶ丘 株式会社コミュニティネット 38.6 原則不可（注5） - F
Slide 56: 工事の状況
工事の状況 減価償却費及び工事実績・予想の推移 主要な資本的支出 2026年4月期（実績） ■減価償却費（■予想） 支出額 合併により3リートが保有する 物件名称 目的 ■資本的支出額（■予想） （百万円） 工事業者情報を統合 ■修繕費（ ■予想） KDX横浜みなとみらいタワー 160 エレベーター改修工事 豊富な選択肢の中から案件 ごとに技術力と価格競争力 アクティバ琵琶 140 空調設備改修工事 の高い最適な業者を選定 KDX新宿ビル 131 エレベーター改修工事 工事コストを当初計画から 大幅に低減 （百万円） KDXレジデンス東新宿 127 外壁改修工事 KDX仙台本町ビル 118 空
Slide 57: 投資主の状況（2026年4月期末現在）
投資主の状況（2026年4月期末現在） 投資主構成（投資口数割合） 上位10投資主一覧 発行済投資口 所有 総数に対する 2025年10月期 6.4% 58.2% 5.7% 29.6% 名 称 投資口数 所有投資口数 （口） の割合（％） （注） 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 904,442 22.39 2026年4月期 6.6% 60.5% 5.5% 27.4% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 711,866 17.62 野村信託銀行株式会社（投信口） 224,326 5.55 個人・その他 金融機関（含む証券会社） その他国内法人 外国法人・外国個人 ケネディクス株
Slide 58: スポンサーの概要
スポンサーの概要 スポンサーによるサポート力の強化 SMFLみらいパートナーズ保有資産残高 ヘルスケア 3% グループ会社を通じて100%出資 その他 レジデンス 5% 6% 商業施設 資本業務提携による 工業 27% 戦略的パートナーシップ体制の構築 5% SMFLみらいパートナーズ（注） 事業シナジー 保有不動産資産残高 ホテル 14,040 億円 ・REIT・私募ファンドビジネスの強化 ・信用力補完及び資金調達力の強化 17% （2026年3月末日現在） ・新たなビジネス領域の拡大 ・SDGs経営のノウハウ共有 物流 オフィス ・人材の相互交流を通じた経験・知見、ノウハウ等共有による競争
Slide 59: ガバナンスへの取組み
ガバナンスへの取組み ESGパフォーマンス連動報酬 スポンサーによる投資口保有（セイムボート出資） • 投資主利益及びサステナビリティ指標と連動する運用報酬体系 • 投資主利益との利害を一致させることを目的として、 保有割合 スポンサーのケネディクスが本投資法人投資口を 合計139,257口保有 3.4% 投資口 運用報酬Ⅰ 運用報酬Ⅱ 2026年4月末日現在 パフォーマンス報酬 総資産額 分配可能金額* × × 総資産額 1+KDXRの EPU* × × 投資口の超過リターン （注1） 役員の体制強化及びダイバーシティの推進 0.12％（年率） 0.002％* × • 女性役員比率を40%と
Slide 60: KDX
KDX KENEDIX KDX ABER A
Kdx Realty Investment — 2026年4月期 Earnings Presentation on 6ix