Slide 1: 第27期（2026年7月期）決算説明会資料
イオンリート投資法人 証券コード： 3292 https://www.aeon -jreit.co.jp/ 第 27 期（ 2 0 2 6 年 7 月 期 ） 決算説明 会資料 イオンモール KAGOSHIMA BAY 資産運用会社 イオン・リートマネジメント株式会社
Slide 2: 目次
目次 2 Ⅰ. 本編① 決算概要 /業績予想 Ⅱ. 本編②イオンリートの強み 01. 持続的な成長に向けて ～ 2年間の再構築期間の設定 ～ P.5 01. イオンリートの強み P.26 02. 上場時と現在の環境変化 P.6 02. 地域に支持され進化を続ける「地域社会の生活インフラ資産」 P.27 03. 環境変化による運営上の課題とその対応 P.7 03. 「地域社会の生活インフラ資産」への目利き力 P.28 04. 物件特性を踏まえた活性化投資の考え方 P.8 04. 生活インフラ資産の安定性 及び 賃料の安定性 P.29 05. 物件の譲渡・入替え ～ 選定の主な観点と入替え事例 ～
Slide 3: 目次
目次 3 Ⅲ . Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 Ⅳ . Appendix ② データ集 01. 基本理念・基本方針 P.50 01. 第27 期（ 2026 年7月期） 貸借対照表 P.65 02. ポートフォリオ構築方針 P.51 02. 第27 期（ 2026 年7月期） 損益計算書 P.66 03. 第27 期末ポートフォリオの分散状況と関連数値 P.52 03. ポートフォリオ一覧 P.67 -68 04. イオンリートの保有物件 （第 27 期末） P.53 04. 第27 期保有資産（ 53 物件） データ鑑定評価の概要 P.69 -70 05. 上場以降の資産
Slide 4: 本編① 決算概要/業績予想
Chapter ⅠⅡⅢⅣ 本編① 決算概要 /業績予想
Slide 5: 持続的な成長に向けて ～2年間の再構築期間の設定～
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 持続的な成長に向けて ～ 2年間の再構築期間の設定 ～ 5 2028 年1月期（第 30 期）までの 2年間は、成長基盤の再構築期間と位置づけ、収益構造の見直しを実施 中期目標公表後の運用期間 成長基盤の再構築期間 安定した収益基盤を活かした 外部環境の変化を踏まえ、 主 成長の積み上げ期 収益構造の見直しと外部環境への耐性強化を進める期間 な 取 ⚫ 長期固定のML契約を中心とした安定収益を背景に、分配金の ⚫ 修繕費・資本的支出・支払い利息の増加に対応するため、運営 組 着実な成長を実現 構造を再点検 み ⚫ 手元資金や取得機会を活用し、安定性を維持しなが
Slide 6: 上場時と現在の環境変化
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 上場時と現在の環境変化 6 外部環境の変化を受け、上場時に想定していた運営の前提に対し、対応の必要性が高まっている 収益構造の前提 賃貸借契約・資金調達環境 成長の軸 物件取得 及び 資産運用 上場時 上場時 ⚫ 長期固定賃料型のML契約による安定的な賃料収入 ⚫ 物件取得を中心とした外部成長 ⚫ 低金利環境を背景とした資金調達コストの抑制 ⚫ 大規模商業施設を中心とするポートフォリオ 物価・インフレ環境 物件取得環境 ⚫ デフレ局面からインフレ局面へ ⚫ 物件価格の上昇 ⚫ 運営費・修繕費等の上昇圧力 ⚫ 取得競争・資金調達コストの上昇による 金利・資金調達
Slide 7: 環境変化による運営上の課題とその対応
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 環境変化による運営上の課題とその対応 7 環境変化 インフレや金利上昇により、投資額および資金調達コストが増加 運営上の課題 対応策 インフレ等による 物件特性に応じた資金の配分 工事金額の上昇 投資額に 物件の譲渡・入替え 関する影響 築年数経過に伴う 1物件当たりの修繕費増加 契約形態の見直し 支払利息の増加が 短期・変動での調達（機動的に活用） 収益を圧迫 金利に 借入金返済（利払い負担の軽減） 関する影響 借換え時に 金利上昇の影響を受けやすい状況 自己投資口取得 （資本コスト低減に資する場合）
Slide 8: 物件特性を踏まえた活性化投資の考え方
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 物件特性を踏まえた活性化投資の考え方 8 限られた資金の配分にあたり、投資効果とマスターレッシーの負担耐性を踏まえ活性化投資の優先度を整理 低 各領域における検討の方向性 必要工事（全物件共通） 活性化投資（注 1） の 優先検討領域 ⚫ 安全性、法令順守および事業継続性の確保に必要 賃料負担割合 な工事は全物件について適切に実施 ⚫ 実施時期・範囲は物件特性や優先度を踏まえ検討 活性化投資（注 1） ⚫ 賃料増額・稼働率向上・費用の改善に資する投資 必要工事は実施しながら を中心に、積極的に実施 譲渡・入替えも検討 ⚫ 効果と回収の見通しを踏まえ段階的に実行
Slide 9: 物件の譲渡・入替え ～選定の主な観点と入替え事例～
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 物件の譲渡・入替え ～ 選定の主な観点と入替え事例 ～ 9 保有方針および個別事情を踏まえ、譲渡・入替え候補物件を総合的に選定 譲渡・入替えに向けた候補物件の選定 直近の物件入替え事例 （ 2025 年） 保有方針に照らした評価観点（総合的に判断） 底地5物件を取得 イオンモール山形南 譲渡 立地・競争力 譲渡益 01 立地優位性/商圏・集客 /テナント需要 等 物件入替え 収益性・ポテンシャル 02 NOI 利回り /成長余地/テナント入替余地 等 他2物件 資産の質・運用効率 03 建物スペック /築年・老朽化 /運用効率 等 取得価額合計 81 億円 譲
Slide 10: 契約形態の見直し ～変動要素を取り入れた賃料体系の検討～
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 契約形態の見直し ～ 変動要素を取り入れた賃料体系 の検討 ～ 10 契約形態の見直しに向け、変動要素を含む賃料体系を検討 現行の賃料体系（イメージ） 想定の賃料形態（イメージ） 検討する賃料体系 （イメージ） ⚫ 固定賃料水準は維持しつつ、変動要素に応じて賃料収入が変動 固定資産税・ 変動賃料による受領 変動部分 都市計画税 他 （投資法人の実質負担なし） 変動部分 賃貸事業収入の変動 固定資産税・ 都市計画税 他 連動の考え方や 範囲は検討中 固定賃料 固定賃料 による受領 による受領 ・業績連動 固定部分 固定部分 ・コスト連動 ・経済指標連動 コスト上
Slide 11: 財務戦略 ～長期・固定を軸とした財務基盤～
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 財務戦略 ～ 長期・固定を軸とした財務基盤 ～ 11 従来より長期・固定の方針を徹底し、金利上昇局面でも安定した財務基盤を構築 財務方針の推進による効果 金利動向と調達コスト ⚫ 分配金安定化の観点から、返済期限の長期化及び金利の固定化等の ⚫ 市場金利の上昇下でもコスト上昇を限定的に抑制 取組みを推進 ⚫ 結果、 金利上昇傾向にある中で影響を受けにくい財務体質を実現 市場金利に対する調達コスト推移 財務指標の変化（第 25 ～27 期） （ % ） 3.0 リファイナンス リファイナンス リファイナンス 297 億円 195 億円 市場金利は 237 億円
Slide 12: 財務戦略 ～今後の資金調達における考え方～
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 財務戦略 ～ 今後の資金調達における考え方 ～ 12 高い金利固定化比率を活かし、金利リスクをコントロール J-REIT 平均との金利固定化比率比較 金利上昇を踏まえた分配金への影響 ⚫ 高い金利固定化比率を活かしながら、変動金利の一部導入 を行い、 ⚫ 弾力的に変動金利調達を活用することで、一定程度の 金利上昇の 調達コストの低減を検討 影響は抑制できる見込み 金利固定化比率推移（ J-REIT 平均との比較） 分配金への影響試算（リファイナンス 300 億円を想定） イオンリート 金利変動幅 100.0% 100.0% 100 % 100.0% （業績予想
Slide 13: FCF活用に関する考え方
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 FCF活用に関する考え方 13 創出した FCFは、投資機会、財務状況及び資本効率等を勘案し、投資主価値の向上に資する施策に活用 創出する FCF （イメージ） 活用方針 過去の活用事例 15 億円 55 億円 公募増資に伴う物件取得 手元資金による物件取得 収益力向上 （物件取得など） FCF FCF イオンモール和歌山 イオンモール都城駅前 イオンモール太田 （増築棟） 減価償却費 減価償却費 財務基盤の安定化 40 億円 60 億円 （ LTVのコントロールなど） 借入返済 借入返済 （ 2014 年） （ 2025 年） 利益超過分配 資本政策 27
Slide 14: 第27期（2026年7月期）決算概要
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 第27 期（ 2026 年7月期） 決算概要 14 地震被害等による特別損失を計上したものの、 EPU は当初予想を上回り分配金 3,390 円を維持 営業収益 経常利益 当期純利益 DPU 21,438 百万円 6,061 百万円 5,968 百万円 3,390 円 （単位：百万円） 第27期 実績 当初予想 予想差 第26期 実績 前期差 主な差異要因 主な差異要因 A B A-B C A-C 営業収益 21,438 21,299 +138 【営業収益】 21,306 +131 【賃貸事業費用】 ・保険金受取 +71 ・修繕費増加 +891 営業費用 14
Slide 15: 第27期 1口当たり分配金の予実差異要因
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 第27 期（ 202 6年7月期） 1口当たり分配金の予実差異要因 15 …… 利益超過分配（その他の利益超過分配） …… 利益超過分配（一時差異等調整引当額） 3,390 円 3,390 円 内訳 修繕費増加への 3,300 ・修繕費 +29 円 地震被害に 手当に係る 3,200 ・減価償却費 +15 円 係る 利益超過分配 ・公租公課 +1 円 一時差異等 利益超過分配 +389 円 432 円 3,100 551 円 調整引当額 +43 円 3,000 +119 円 2,900 119 円 2,800 38 円 賃貸事業等 不動産 営業費用 営業外損益
Slide 16: 第28期・第29期 業績予想
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 第28 期（ 2027 年1月期） ・第 29 期（ 2027 年7月期） 業績予想 16 成長基盤の再構築に向けた、物件の機能維持や安心安全な運営に資する工事を推進 （単位：百万円） 第28期 今回予想 前回予想 予想差 第29期 今回予想 前期差 主な差異要因 主な差異要因 A B A-B C C-A 営業収益 21,356 21,311 +45 【営業収益】 21,369 +12 【営業収益】 ・賃貸事業収入増加 +38 ・海外SPC配当増加 +11 営業費用 13,937 13,908 +29 14,104 +166 ・海外SPC配当増加 +7 【賃貸
Slide 17: 今期トピックス ～保有物件の一部譲渡～
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 今期トピックス ～ 保有物件の一部譲渡 ～ 17 収益の安定性を維持しつつ、将来のコスト増加を回避し、物件価値の向上を実現 譲渡物件の概要 ： ダイエー茨木プロセスセンター （本館部分） 鑑定評価額（建物全体） と収支改善の背景 所在地 大阪府茨木市 ⚫ 将来の修繕・資本的支出負担の抑制に加え、公租公課等の低減により NCFが改善した結果、鑑定評価額が上昇 譲渡価額 103 百万円 ＋290 百万円 （単位：百万円） 鑑定評価額 93 百万円 （本館部分） 譲渡益 6 百万円 8,300 9,139.18 ㎡ 8,010 譲渡対象面積 （全体 50,783.5
Slide 18: 今期トピックス ～内部成長～
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 今期トピックス ～ 内部成長 ～ 18 物件競争力・機能維持向上を 企図した投資 により、賃料増加を実現 イオンモール盛岡 （ 2階床面リニューアル） 活性化投資による賃料増加 （第 27 期投資実績） ⚫ 『 北東北の「楽しさ」のランドマークへ 』 をコンセプトに 2026年春より 順次リニューアル ⚫ 計11物件で賃料改定を実現 ⚫ 2階共用部の床材を、カーペットから環境にやさしい素材を使用した 塩ビタイルへ刷新したことで照度が約 2倍向上 ⚫ イオンホールを約 2倍の約330㎡へ拡大リニューアルしたことで、 賃料増加額 イーハトーブ広場と合わせて市内最大
Slide 19: 今期トピックス ～海外物件の契約更新～
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 今期トピックス ～ 海外物件の契約更新 ～ 19 CPI 連動の賃料改定を通じ、海外物件における安定的な内部成長を推進 海外物件の契約形態 ・ 固定賃料契約（賃貸借期間 10 年） ・ CPI連動の賃料改定（ 3年毎） ・ネットリース（修繕費等借主負担） イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター イオンモールセレンバン 2 ⚫ 2026 年6月24 日に2年間の契約期間が満了し、新たに 8年の契約更新を実現 ⚫ 前回（ 2025 年9月）賃料改定時の金額については今期より寄与 ⚫ イオンマレーシア社により、現在新棟を建設中。保有している本棟とは
Slide 20: 今期トピックス ～サステナビリティ～
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 今期トピックス ～ サステナビリティ ～ 20 環境負荷低減への取組みを通じて、中長期的な物件価値向上と安定的な収益基盤の強化を実現 空調機器インバーター盤設置による環境への負荷低減 202 6年 MSCI ESG 格付け ⚫ サステナビリティ関連の取組みと、情報開示の質と充実度を高める 物件名 投資金額 賃料増加率（ 年間） ことにより、前年 Aから AAへ上昇し、中期目標（ 2022 年9月公表） の達成水準を上回る評価を取得 イオンモール KAGOSHIMA BAY 61 百万円 14.4% ⚫ インバーター盤設置により風量制御の効率化を図り、 A AA
Slide 21: 第27期ポートフォリオ指標
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 第27期（ 2026年7月期） ポートフォリオ指標 21 資産規模（ 注1） 53物件 ポートフォリオ NOI 利回り 含み益 （注 2 ） 1 口当たり NAV NOI 利回り 4,805 億円 5.6% + 975 億円 158,772 円 （ 第26 期末比 ▲1,311 円） 償却後NOI 利回り （ 第26 期末比 ▲24 億円） 3. 4 % 1 口当たり分配金 LTV 賃貸借契約 平均残存期間 総資産 LTV 時価 LTV （注 3） 3,390 円 敷金込み 敷金除く 敷金込み 11.0 年 （ 予想 3,390 円） 45.1 % 41.8
Slide 22: 中期目標に対する進捗状況（参考資料）
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 中期目標に対する進捗状況 （参考資料） 22 巡航分配金（注 1）～ 最重要目標 ～ 資産規模 ～ 重要目標 ～ 長期発行体格付（ JCR） ～ 重要目標 ～ 中期目標公表時点 達成 中期目標公表時点 中期目標 中期目標公表時点 中期目標 成長基盤の 3,390円 3,600 円 6,000 億円 AA 3,270 円 再構築期間中 AAｰ AA （ポジティブ） （安定的） 4,470 億円 4,805 億円 2022 年7月期 2026 年7月期 2022 年7月期 2026 年7月期 （第 19 期） （第 27 期） 中期目標 2022 年7月期 中期目
Slide 23: 注記Ⅰ
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 注記 Ⅰ 23 P.8 物件特性を踏まえた活性化投資の考え方 （注 1） 「活性化投資」とは運用物件の価値向上のための工事をいいます 。 （注 2） 各指標は、マスターレッシーから提供を受けたデータを基に、本資産運用会社において作成しています。「マスターレッシー側の営業収益に占める割合」は、本投資法人が 2026 年7月末時点で保有する国内商業施設について、 2025 年3月から 2026 年2月までの期間におけるマスターレッシーがエンドテナントから収受した賃料収入、付帯収入等の 合計額を分母とし、本投資法人がマスターレッシーから収受した賃貸事業収入の合計額を
Slide 24: 注記Ⅰ
Ⅰ. 本編① 決算概要/業績予想 注記 Ⅰ 24 P.21 第27 期（ 2026 年7月期）ポートフォリオ指標 （注 1）当該不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、租税公課等）を含まない金額である取得価額の合計です。 （注 2）含み益は、第 27 期末の鑑定評価額-第27 期末の帳簿価額にて算出しています。 なお、 「イオンモール KAGOSHIMA BAY 」の不動産鑑定評価額は、 2026 年7月31 日時点で 令和8年熊本地震の影響に関する詳細な調査が完了しておらず、価格への影響を判断するために必要な修繕等の資料を入手できないため、当該要因については 考慮外とする調査価額となります
Slide 25: 本編② イオンリートの強み
Chapter ⅠⅡⅢⅣ 本編② イオンリートの強み
Slide 26: イオンリートの強み
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み イオンリ ート の強み 26 外部成長 内部成長 財務方針 ⚫ 地域社会の ⚫ 強固なマスタ ーリ ース ⚫ 資金調達の安定性 生活インフ ラ 資産へ投資 サステナビリティ フ ァ イナンス、 長期・ 固定のマスタ ーリ ース 、契約による 変化に対応し 、将来に渡り 支持さ れ続ける リ テ ール債等、多様な 調達手段の実現 安定し た賃 料収入 「 地域社会の 生活イン フ ラ 資産」 リスクマネジメント ⚫ パイプラインの強み ⚫ 効果的な 増床・ 活性化 ⚫ 自然災害への対応 競争力強化、機能維持・ 向上を 目的と し た 地方分散投資や 地震保険の活
Slide 27: 地域に支持され進化を続ける「地域社会の生活インフラ資産」
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 地域に支持され進化を続ける ｢地域社会の生活インフラ資産 ｣ 27 生活インフ ラ 資産と は… ⚫ 日常利用される多くの テナントを備えた 「暮らしのプラットフォーム」 ⚫ 生活ニーズや環境の変化に対応し、将来にわたって 継続運営が可能な施設 ⚫ 地域社会のコミュニティを形成する場所となる 地域社会に欠かせない施設 環境に配慮した施設 日常利用される多彩なテナント ソーラーカーポート等太陽光 地域住民の豊かな暮らしを支える、 パネルを 設置 し、 環境負荷を低減 幅広い ニーズ に応える専門店 店舗受取りサービス 公共的テナント 敷地内に Web で注文した
Slide 28: 「地域社会の生活インフラ資産」への目利き力
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 「地域社会の生活インフラ資産」への目利き力 28 建物 立地 運営力 設備 人口動態・商圏・交通アクセス・ 駐車場・動線・防災機能・ 集客力・業績・リーシング・ 競合環境・開発計画 人や環境に配慮した設備 テナントミックス・公共的機能 住宅街 幹線道路 商圏の厚さ 堅固さ、利便性の高さ 来店動機の豊富さ 例 例 例 商圏 交通アクセス 駐車場 防災機能 稼働率 リーシング 保有物件 道路交通量 （注 2 ） 保有 1 商業施設平均 自治体との エンドテナント 総テナント数 （注 6 ） 商圏人口 （注 1 ） （イオンモール福津の場合） 駐車場台数 （注 3
Slide 29: 生活インフラ資産の安定性 及び 賃料の安定性
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 生活インフ ラ 資産の安定性 及び 賃料の安定性 29 豊富な足元商圏があり 、環境変化に対応し 、安定収益が見込まれる 地域一番店を 取得 イオングループ各社と の固定賃料を 基本とし た契約により 安定収益を 確保 土地賃貸借契約 土地賃貸借契約 売上高 前年同期間比 約 105.9 ％ （注 1） マスターリース契約 マスターリース契約 （底地） （底地） 核テナント 他テナント アパレル 雑貨 レストラン 各種サービス 契約形態 固定賃料 固定地代 エンドテナント 固都税 実質 実質 テナント賃料 （固定・変動） の負担 負担無し 負担無し 長期 長期
Slide 30: 外部成長 ～取得方法の多様化～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 外部成長 ～ 取得方法の多様化 ～ 30 環境変化を踏まえ、外部成長機会を拡大し、巡航分配金の向上を目指す 取得方法 取得環境 取得意義 大規模商業施設 1 中心の取得 ⚫ 所有権・普通借地権の開発が主で 所有権・ あったが、 2008 年の借地借家法改 ⚫ 従前では建築数が多く、比較的取得機会が多くあった 取得環境 普通借地権 正に伴い、 今後取得機会が減少 ⚫ 国内の大規模商業施 設の開発が減少傾向 取得意義 ⚫ 相対的に築浅であるため、キャッシュを多く創出 ⚫ 安定した収益を得ら ⚫ ①と比較し、相対的に NOI 利回りが高い傾向 れやすい（テナント 2
Slide 31: 外部成長 ～パイプラインサポートを通じた厳選投資～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 外部成長 ～ パイプラインサポートを通じた厳選投資 ～ 31 物件クオリティを見極め、適正な条件での取得を実現 厳選投資の実績 ～ 物件クオリティ ～ 厳選投資の実績 ～ 適正な条件 ～ 取得検討による物件取得比率 相対取引による物件取得比率 約2 割 100 % 物件取得の 検討結果 相対取引による物件取 得 （注 2） （単 位： 億円） 取得見送り 物件取得 （注 1 ） 6 1,583 353 相対取引 213 48% 52% 515 48 1 0 0 ％ ％ 52 ％ 866 55 751 204 150 81 － 0 180 2013 年 2014
Slide 32: 外部成長 ～パイプラインサポートによる更なる成長～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 外部成長 ～ パイプラインサポートによる更なる成長 ～ 32 豊富な物件の中から、投資主価値向上に資する物件を選別して取得が可能 パイプラインサポートのメリット イオングループからの情報提供 優先交渉権取得 ウェアハウジング機能活用 イオンモール株式会社 162 SC パイプライン総額 （ 注5） （ 2026 年7月末時点） イオンタウン株式会社 161 SC 国 内 イオンリテール株式会社 イオン琉球株式会社 イオン北海道株式会社 株式会社ダイエー イオン九州株式会社 イオン東北株式会社 1,939 店舗（注 4） 43 2,200 億円 ％ （ GMS
Slide 33: 内部成長 ～運用物件の価値向上のための活性化投資～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 内部成長 ～ 運用物件の価値向上のための活性化投資 ～ 33 目的に合わせた投資を継続的に行い資産価値の向上・賃料増額を実現 物 賃料増加を伴う 件 大規模リニューアル ⚫ 商圏の変化に応じた 活性化投資 （ 注1 ） の累計 額 97.7 億円 （注 2） の テナント大幅入れ替え 競 争 力 増床 強 ⚫ テナント数増加による 活性化投 資により増加し た年間賃料の累計 額（注 3） 化 来店動機の向上 イオンモール太田 増築棟 (単位：百万円） 700 設備更新工事 650 ⚫ 最新設備導入による 600 物 エネルギー効率向上 件 ⚫ お客さまの快適性
Slide 34: 財務方針 ～安定調達～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 財務方針 ～ 安定調達 ～ 34 今後の環境変化にも耐えうるように、安定調達に向けた取組みを着実に実施 １．資金調達先の多様化 資金調達手段の拡充 IPO 当時 2026 年1月期 2026 年7月期 （第 26 期） （第 27 期） ⚫ 金融機関からのローンを主体 有利子負債残高 670 億円 1,879 億円 1,879 億円 ⚫ リファイナンスリスクを考慮し多様な手段での調達を実施 環境変化への対応 ローン比率 100 ％ 66.8% 66.8% ⚫ 新規行の誘致や新たな調達手法の検討 投資法人債比率 － 26.1% 26.1% その他の資金調達比率
Slide 35: 財務方針 ～各指標推移～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 財務方針 ～ 各指標推移 ～ 35 LTV（敷金込み） の推移 有利子負債 平均調達・残存期間及びコスト推移 平均調達期間 平均残存期間 調達コスト （注 2） 50.0% 7.5 年 7.5 年 7.3 年 7.4 年 7.4 年 1.08% 47.5% 1.08% 47% 0.92% 0.87% 0.93% 45.0% 45.7% 45.0% 45.0% 45.1% 3.7 年 3.6 年 3.5 年 44.3% 3.1 年 3.0 年 43% 42.5% 40.0% 2024 年7月期 2025 年1月期 2025 年7月期 2026 年1月期 2026
Slide 36: 利益超過分配に対する考え方
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 利益超過分配に対する考え方 36 利益超過分配の種類 利益超過分配活用イメージ 1 2 ⚫ 利益超過分配①は毎期、②は必要に応じて実施 （注） 分 一時差異等 税法上の出資等 類 調整引当額の分配 減少分配 定期借地権 1 償却等 利益超過 税会不一致による 減価償却費等を原資として、 修繕費等 分配 詳 2 税負担を軽減（回避） 修繕費等の増加による影響を 費用の増加分 細 するための分配 抑制するための分配 DPU 実 定期借地権償却及び ①の事例以外に EPU 施 資産除去債務の計上に伴う 一時的に分配原資が 事 償却等 減少した場合 例 利益超過分配活
Slide 37: リスクマネジメント ～自然災害への対応～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み リスクマネジメント ～ 自然災害への対応 ～ 37 突発的な災害に対して耐性の強いリートへと成長 分散投資 火災保険・地震保険の付保 ⚫ 投資エリア及び 1物件当たりの取得価額の分散 ⚫ 投資エリア及び 1物件当国内ポートフォリオを対象とした地震保険を付保 ⚫ 地震保険の保険金額： 20 億円（免責金額 （注 2） ： 0.5 億円） ⚫ 火災保険は台風や豪雨などの風水害も保険対象 27 都道府県 ⚫ 施設賠償責任保険は営業補償も保険対象 （ 2026 年7月末日時点） <地震リスクの状況 > PML （ % ） 予想最大損失額 マレーシア 国内ポートフォリオ
Slide 38: 高い手元資金創出力
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 高い手元資金創出力 38 減価償却費から創出される豊富な手元資金を活用し、成長を実現 減価償却費の推移 手元資金活用シミュレーション （ 50 億円での試算） （注 1） 年間約106 億円の 減価償却費を想定 （単位：億円） 実績（ DPU 2026 年7月期） 中期目標 LTV コメント FCF 収益力向上 約 43 円増 増減なし 1.1 億円増 物件取得など 52 52 52 53 53 財務基盤の安定化 約 12 円増 約 0.6 ％減 増減なし LTVコントロールなど 2025 年7月期 2026 年1月期 2026 年7月期 2027 年1月期
Slide 39: サステナビリティ ～イオンリート～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み サステナビリティ ～ イオンリート ～ 39 ステークホルダーと共存・共栄しサステナブル経営を推進 資産運用会社 保育施設や医療施設 における人材開発 セイムボート出資 壁面緑化 感染症対策の取組み 太陽光発電設備 地域自治体との 利益相反管理 水・廃棄物削減の モール内イベント 公共テナント 植樹 防災連携協定 取組み 投資主価値と 透明性のある 省エネルギーの ジェンダーフリー・ 連動した報酬体系 防災・減災設備 地域の雇用創出・維持 意思決定プロセス 取組み バリアフリー対応 空調設備更新 適切な利害関係人との取引 EV充電設備 照明LED 化 ・生活必
Slide 40: サステナビリティ ～マテリアリティと取組み項目～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み サステナビリティ ～マテリアリティ（優先テーマ）と取組み項目 ～ 40 「サステナビリティに関する方針」に基いて特定したマテリアリティ （優先テーマ） （注） の 実現に向けた各種取組みを推進中 マテリアリティ （優先テーマ） 取組み項目（ KPI ） ・エネルギー効率を高める機器の設置 ・保有物件の第三者認証取得 グリーンビルディング化の推進 ・ 保有物件への再エネ・創エネ設備の導入 ・ GHG 総排出量の削減 ・廃棄物 ・水消費量 気候変動への対応 ・グリーンファイナンスの推進 ・ MSCI ESG格付け 生物多様性の保全 ・イオングループや行政等が主催す
Slide 41: サステナビリティ ～環境への取組み～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み サステナビリティ ～ 環境への取組み ～ 41 環境に配慮した取組み事例 第三者認証の取得 保有物件において環境負荷低減に向けた投資を推進 イオンモール太田 第三者認証取得率（注） 88.1 ⚫ 群馬県産木材の活用 群馬県産のスギを増築棟 1Ｆテラスの柱等に活用し、資材の地産 % 地消を実施 （総賃貸可能面積ベース /2026 年7月末時点） ⚫ 既存舗装材の再利用 撤去した既存舗装材を粉砕し、 新たな舗装材へ再利用 ⚫ タイルカーペットの再利用 DBJ Green Building 認証 CASBEE 不動産評価認証 BELS 評価 タイルカーペットの廃材を
Slide 42: サステナビリティ ～社会的課題解決への取組み～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み サステナビリティ ～ 社会的課題解決への取組み ～ 42 保有物件での取組み 資産運用会社の取組み 雇用の維持 防災拠点の提供 働きやすい環境の整備 ⚫ 健康増進に向けた各種政策 ⚫ 36 協定順守による残業の削減 （食事・栄養セミナー /睡眠セミナー等） ⚫ 社内通報制度の設置 地域の雇用創出に貢献 有事の際に避難、 物資拠点に ⚫ 従業員満足度調査 ⚫ ライフスタイルに応じたテレワーク・ ⚫ ウォーキングイベントの実施 時差出勤の活用 ⚫ ストレスチェックやメンタルヘルス研修の実施 公共性の高いテナント ダイバーシティ 人材開発への取組み ⚫ 本資産運用会
Slide 43: サステナビリティ ～ガバナンス・その他の取組み～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み サステナビリティ ～ ガバナンス・その他の取組み ～ 43 ガバナンス ファイナンス 強固な体制・透明性のある意思決定プロセス サステナビリティファイナンス グリーンファイナンス ⚫ 投資委員会及びコンプライアンス委員会の決議成立に 最上位 SU1 取得（ JCR） 最上位 Green1 取得（ JCR） は外部委員の出席・賛成必須 グリーンボンド サステナビリティ ボンド（リテール） 180 億円 （リテール） 120 億円 投資主価値と連動した資産運用報酬 ⚫ 総資産額、１口当たり分配金額や NOI に連動する運用報酬 サステナビリティ ⚫ 資産入替等で発
Slide 44: サステナビリティ ～イオングループ～
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み サステナビリティ ～ イオングループ ～ 44 「お客さまを原点に平和を追求し、人間を尊重し、地域社会に貢献する」という 基本理念のもと、「持続可能な社会の実現」と「グループの成長」の両立を目指します イオン サステナビリティコンパス イオン脱炭素ビジョン 2050 お客さまに、未来につながる「より良いくらし」を提供し続けていく ことがイオンの存在意義であり、イオンのサステナビリティの目指す 姿と定義し、全体像を「サステナビリティコンパス」で表現 2030 年 店舗使用電力 再エネ使用率 50 ％切り替え BCM （事業継続マネジメント）・防災協定 ⚫ 自衛隊
Slide 45: マネジメントメッセージ
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み マネジメントメッセージ 45 略歴 略歴 1997 年野村證券㈱入社 1988 年ジャスコ㈱（現イオン㈱）入社 2014 年当社入社、 2015 年当社財務企画部 1995 年JAYA JUSCO STORES（現イオンマレーシア） IR・ 企画グループマネージャー 出向、 2000 年よりジャスコ㈱（現イオン㈱）にてグ 2018 年当社経営管理部長 ループ海外企業管理 やアジア事業、ディベロッパー事 業戦略に関する業務に従事する傍ら、 2012 年 当社監 2020 年イオン㈱出向 、 戦略部 査役、 2013 年当社取締役としてイオンリートの設立に 代表取
Slide 46: 注記Ⅱ
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 注記 Ⅱ 46 P. 28 「地域社会の生活インフラ資産」への目利き力 （注 1）ポートフォリオ構築方針における大規模商業施設 43 物件のうち、マーケットレポートに記載がある 36 物件のデータをもとに試算しています。 （注 2）令和 3年度全国道路・街路交通情勢調査及びマーケットレポートにおける昼間 12 時間自動車類交通量から算定しています。 （注 3） 2026 年7月末時点のポートフォリオ構築方針における大規模商業施設のうち SRSC及びRSC39 物件の駐車場台数の平均を算定しています。 （注 4） 2026 年7月末時点のポートフォリオ構築方針に
Slide 47: 注記Ⅱ
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 注記 Ⅱ 47 P. 33 内部成長 ～ 運用物件の価値向上のための活性化投資 ～ （注 1）「活性化投資」とは運用物件の価値向上のための工事をいいます。 （注 2） 上場以降の 2014 年1月期（第 2期）から 2026 年7月期（第 27 期）末時点の活性化投資の累計額です。 （注 3） 2026 年7月期（第 27 期）末時点の保有資産を集計対象としています。 P. 34 財務方針 ～ 安定調達 ～ （注 1） 期末時点の有利子負債の各適用金利（利率）の加重平均値です。 （注 2）「借入余力」の見込額は、「 LTV（敷金込み）」を仮に 50% まで引き
Slide 48: 注記Ⅱ
Ⅱ. 本編② イオンリートの強み 注記 Ⅱ 48 P. 40 サステナビリティ ～ マテリアリティ（優先テーマ）と取組み項目 ～ （注）企業活動に重大な影響をおよぼす重要課題を指します。 P.41 サステナビリティ ～ 環境への取組み ～ （注）第三者認証取得率は国内保有物件の総賃貸可能面積に占める、認証物件の総賃貸可能面積の割合で算出しており、認証は、 DBJ Green Building 認証、 CASBEE認証及びBELS 認証等が対象です。 P.42 サステナビリティ ～ 社会的課題解決への取組み ～ （注）「イオンワンパーセントクラブ」は、イオングループの主要企業による、税引前利益の
Slide 49: Appendix ① イオンリート投資法人の特徴
Chapter ⅠⅡⅢⅣ Appendix ① イオンリート投資法人の特徴
Slide 50: 基本理念・基本方針
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 基本理念・基本方針 50 基本理念 ⚫ 地域社会の豊かな暮らしを支える商業施設等 （注 1） を「地域社会の生活インフラ資産」と位置づけ、投資します。 ⚫ 投資を通じて「人々の豊かな暮らしの実現」、「地域社会への貢献」を目指し、中長期に亘る安定した資産運用を実現します 。 基本方針 ⚫ イオングループ （注２） との WIN -WIN の関係に基づく成長戦略を実行し、投資主価値の最大化を目指します。
Slide 51: ポートフォリオ構築方針
Ⅲ.Appendix ① イオンリート 投資法人の特徴 ポートフォリオ構築方針 51 投資対象別投資比率 類型 投資比率（注 1） 1 超広域商圏型ショッピングセンタ ー（ SRSC ） 複数の核テナント＋専門店 200 店超 大規模商業施設 2 広域商圏型ショッピングセンタ ー（ RSC ） 大型GMS 等＋専門店 50 店以上 8 0 % 以上 3 コミュニティ型商業施 設（ CSC ） GMS 、ディスカウントストア、 大型食品スーパー ＋ 専門店 20 ～50 店 その他の商業施設 ネイバーフッド 型（ NSC ） ： 食品スーパー等＋専門店 10 ～30 店 （ 中小規模 ） 2 0
Slide 52: 第27期末ポートフォリオの分散状況と関連数値
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 第27 期末ポートフォリオの分散状況と関連数値 52 ポートフォリオの分散状況 （取得価額ベース） 1.2% 0.5% 0.4% 7.2% 5.8% 10.9% 6.3% 4.1% 6.3 % ■ スーパーリ ージョナル型 SC（ SRSC） 5.8 % ■ 北海 道・ 東北 7.2% ■ 関東 37 . 6 % ■ リージョナル型 SC（ RSC） 81 . 9 % ■ コミュニティ型 SC（ CSC) 4.1% ■ 東海・ 北陸・ 中部 13.8% 物件タイプ エリア ■ ネイバーフッド型 SC (NSC) 0.4% 37.6% ■ 近
Slide 53: イオンリートの保有物件（第27期末）
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 イオンリートの保有物件 （第 27 期末） 物件種別 スーパーリージョナル型 （ SRSC） SC リージョナル型 SC （ RSC） コミュニティ型 （ CSC） SC 物流施設 （ L） ネイバーフッド型 （ NSC ） SC スーパーマーケット （ SM ） 53 北海道・東北 6 物件 東海・中部・北陸 8 物件 1 イオンモール盛岡（岩手県盛岡市） 6 イオンモール大垣（岐阜県大垣市） 4 イオン上田ショッピングセンター（長野県上田市 ） 2 イオンモール石巻（宮城県石巻市） 7 イオンモール鈴鹿（三重県鈴鹿市） 36 イオンモー
Slide 54: 上場以降の資産規模の推移及び取組み
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 上場以降の資産規模の推移及び取組み 54 第23 期取得 第25 期取得 第25 期譲渡 第27 期譲渡 イオンモール 太田（増築棟） ピアシティ宮代（底地）他 4物件 イオンモール山形南 ダイエー茨木プロセスセンター （ 取得価額 計 81 億円） （ 当初 取得価額 13 億円） （ 本館部分 譲渡価額 103 百万 円） （取得価額 55 億円） 49 物件 49 物件 53 物件 53 物件 53 物件 49 物件 49 物件 4,807 億円 4,807 億円 4,805 億円 4,738 億円 4,738 億円 47 物件 47
Slide 55: 分配金とNAVの推移
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 分配金と NAVの推移 55 1口当たり分配金 3,414 円 3,400 円 3,390 円 3,315 円 3,274 円 3,283 円 3,350 円 3,350 円 3,340 円 3,360 円 熊本地震 による 一時的影響 3,178 円 3,184 円 3,200 円 3,019 円 3,029 円 3,066 円 3,047 円 3,074 円 2,926 円 2,956 円 2,790 円 2,724 円 2,461 円 2,473 円 1,450 円 686 円 2014.1 2014.7 2015.1 2015.7
Slide 56: 物件取得時の固都税効果の推移
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 物件取得時の固都税効果の推移 56 物件取得による固都税効果 ピアシティ宮代（底地） カスミフードスクエア カスミフードスクエア カスミ中央流通センター カスミ佐倉流通センター （取得価額 2,090 百万円） 日立神峰（底地） 水戸見川（底地） （底地） （底地） （取得価額 1,120 百万円） （取得価額 1,310 百万円） （取得価額 1,500 百万円） （取得価額 2,170 百万円） （ 単位：円 ） 固都税を除く分配金 固都税効果 6 7 85 63 65 29 39 2 34 3,340 3,360 3,408 3,39
Slide 57: 保有海外不動産概要 ～Jリート初海外不動産投資～
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 保有海外不動産概要 ～ Jリート初海外不動産投資 ～ 57 業歴約40 年のイオンマレーシア社より物件取得、 CPI 連動契約により賃料増加を実現 マスターリース契約概要 保有物件概要 イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター 竣工年 2002年 固定賃料契約 CPI 連動の賃料改定 ネットリース （ 賃貸借期間10 年） （ 3年毎） （ 修繕費等借主負担） 所在地 ジョホール州 取得価額 20 million RM 鑑定評価額 20 million RM (2026年7月期） 日本・マレーシア CPI成長率の推移（注 1）
Slide 58: 海外不動産取得スキーム
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 海外不動産取得スキーム 58 2014 年6月Jリート 初の海外不動産取得は自己信託スキームを 活用 2 件目と なる海外不動産取得はJリート 初の海外SPC スキームを 活用 自己信託スキーム （ 2014 年6月取得完了） 海外SPCスキーム （ 2016 年9月取得完了） イオンリ ート 投資法人（ 受益者） イオンリ ート 投資法人 １００％ 日本 日本 株式保 有 マスタ ーリ ース契約 (M) Sdn Bhd 物件保 有 マレ ーシ ア マレ ーシ ア JAMBATAN MANSEIBASHI （ M） Sdn Bhd イオン
Slide 59: 保有物流施設概要
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 保有物流施設概要 59 商流を支える物流施設へも投資、現在 5物件保有 グループのサプライチェーン全体の成長力・収益性を取り込む 投資対象の定義 保有物件における物流施設一覧 地域社 会の生活インフラ 資産 ダイエー茨木プロセスセンター 各店舗 物流施設5 物件 AEON カスミ中央流通センター（底地） AEON イオン南大阪 RDC AEON カスミ佐倉流通センター（底地） 物流施設の主な分類 主な 施設タイプ グループにおける機能・役割 対象商品 ダイエー川崎プ ロセ スセンタ ー 生鮮食品加工センター プロセスセンター 生鮮加工 各店
Slide 60: イオングループ① ～サポート契約締結会社の拡大～
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 イオングループ ① ～ サポート契約締結会社の拡大 ～ 60 イオングループ 14 社とサポート契約を締結、グループ総合力を活用 ⚫ 保有物件の情報提供 主な サポート 内容 ⚫ イオングループ運営の商業施設などに係る優先交渉権の付与 ⚫ 第三者保有物件の売却情報の提供 イオンリート投資法人 ／ イオン・リートマネジメント株式会社 商標使用許諾契約 SCマネジメント契約 物流施設マネジメント契約 マレーシア不動産投資に スポンサーサポート契約 パイプラインサポート契約 関する覚書 イオンモール株式会社 イオンリテール株式会社 イオン北海道株
Slide 61: イオングループ② ～グループ概要～
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 イオングループ ② ～ グループ概要 ～ 61 アジアでの事業展開を拡大 価値創造を支えるイオン の事業 モンゴル 合計 ● 中国 ● 18, 086 1 0 兆1,348 億円 ● 日本 GMS（総合スーパー）事業 3兆5,594 億円 店舗/ヵ所 インド SM（スーパーマーケット）事業 3兆600 億円 ミャンマー ベトナム 4,114 億円 ⚫ GMS 616 店舗 DS（ディスカウントストア）事業 ● ● ● ● ラオス ⚫ DS 596 店舗 営業収益 1兆3,228 億円 タイ ● ● ● フィリピン ヘルス＆ウェルネス事業 カ
Slide 62: イオングループ③ ～主要な大規模商業施設～
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 イオングループ ③ ～ 主要な大規模商業施設 （開発中を含む） ～ 62 ● イオングループの開発し た 主要な SC ● イオングループ による 主要な 開発中（ 出店予定） のSC 近畿 東海・中部・北陸 北海道・東北 ●イオン モ ール草津 滋賀県草津市 ●イオン モ ール高岡 富山県高岡 市 ● イオン モ ール旭川駅前 北海道旭川市 ●イオン モ ール京都桂川 京都府京都市 ●イオン モ ールと なみ 富山県砺 波市 ● イオン モ ール下田 青森県上北郡 ●イオン モ ールり んく う 泉南 大阪府泉南市 ●イオン モ ール白山
Slide 63: 注記Ⅲ
Ⅲ.Appendix ① イオンリート投資法人の特徴 注記 Ⅲ 63 P. 50 基本理念・基本方針 （注 1）商業施設及び物流施設並びにこれらの関連施設をいいます。このうち、商業施設とは、小売業その他の物品販売業、遊興娯楽施設その他の集客施設（駐車場や物流のための 設備装置等を含みます。）を備えた施設をいい、物流施設とは、商品その他の物品の流通及び運搬の用に供される倉庫その他の貯蔵施設をいいます。 （注 2）純粋持株会社であるイオン（株）並びに 312 社の連結子会社及び21 社の持分法適用関連会社（ 2026 年2月末時点）にて構成されるグループをいいます。 P. 51 ポートフォリオ構築
Slide 64: Appendix ② データ集
Chapter ⅠⅡⅢⅣ Appendix ② データ集
Slide 65: 第27期 貸借対照表
Ⅳ.Appendix ② データ集 第27 期（ 2026 年7月期） 貸借対照表 65 第26期 第27期 第26期 第27期 区 分 2026年1月31日現在 2026年7月31日現在 区 分 2026年1月31日現在 2026年7月31日現在 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 資産の部 負債の部 Ⅰ 流動資産 35,063,277 7.8% 36,775,695 8.2% Ⅰ 流動負債 28,636,108 6.4% 29,119,530 6.5% 現金及び預金 24,741,024 5.5% 27,633,732 6.2% 営業未払
Slide 66: 第27期 損益計算書
Ⅳ.Appendix ② データ集 第27 期（ 2026 年7月期） 損益計算書 66 第26期 第27期 第26期 第27期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 自 2026年2月1日 至 2026年7月31日 区 分 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 自 2026年2月1日 至 2026年7月31日 区 分 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 営業収益 21,306,449 100.0% 21,438,106 100.0% 賃貸事業収入 21,106,051 100.0% 21,208,375 100.0%
Slide 67: ポートフォリオ一覧①
Ⅳ.Appendix ② データ集 ポートフォリオ一覧 ① 67 総賃貸可能面積 取得価額 PML 物件番号 物件名称 所在地 取得年月 築年数 （ ㎡） （ 百万円） （ ％） （注 1） SRSC-1 イオンレイクタウン mori （ 持分40 ％） （注 2） 埼玉県越谷市 2013 年11 月 17.9 年 205,711.70 21,190 2.0 SRSC-2 イオンレイクタウン kaze （ 持分40 ％） （注 2） 埼玉県越谷市 2013 年11 月 17.9 年 127,183.81 6,730 1.7 RSC-1 イオンモール盛岡 岩手県盛岡市 2013 年11 月 23
Slide 68: ポートフォリオ一覧②
Ⅳ.Appendix ② データ集 ポートフォリオ一覧 ② 68 総賃貸可能面積 取得価額 PML 物件番号 物件名称 所在地 取得年月 築年数 （㎡） （百万円） （％） （注 1） RSC-28 イオンモール土浦 茨城県土浦市 2017 年2月 17.2 年 86,848.51 12,030 1.0 RSC-29 イオンモールかほく 石川県かほく市 2017 年2月 17.8 年 70,948.14 9,940 11.4 RSC-30 イオンモール下妻 茨城県下妻市 2017 年9月 28.7 年 58,402.66 9,552 2.7 RSC-31 イオンモール京都五条 京都府京都市 2
Slide 69: 第27期保有資産 鑑定評価の概要①
Ⅳ.Appendix ② データ集 第27 期保有資産（ 53 物件） データ 鑑定評価の概要 ① 69 取得価額 期末帳簿価額 含み益 不動産鑑定評価額（百万円） 直接還元法による還元利回り（ % ） 物件番号 物件名称 （百万円） （百万円） （百万円） 第26 期末 第27 期末 第26 期末 第27 期末 （注 1） （注 1） （注 2） 差異 差異 （ 2026 年1月末） （ 2026 年7月末） （ 2026 年1月末） （ 2026 年7月末） SRSC-1 イオンレイクタウン mori （注 3） 21,190 16,945 7,654 24,600 24,600 - 4.
Slide 70: 第27期保有資産 鑑定評価の概要②
Ⅳ.Appendix ② データ集 第27 期保有資産（ 53 物件） データ 鑑定評価の概要 ② 70 取得価額 期末帳簿価額 含み益 不動産鑑定評価額（百万円） 直接還元法による還元利回り（ % ） 物件番号 物件名称 （百万円） （百万円） （百万円） 第26 期末 第27 期末 第26 期末 第27 期末 （注 1） （注 1） （注 2） 差異 差異 （ 2026 年1月末） （ 2026 年7月末） （ 2026 年1月末） （ 2026 年7月末） RSC-28 イオンモール土浦 12,030 9,733 2,766 12,500 12,500 - 5.9 5.9 - RSC-2
Slide 71: 賃料増加を伴う活性化投資の主な実績及び今後の予定
Ⅳ.Appendix ② データ集 賃料増加を伴う活性化投資の主な実績及び今後の予定 71 活性化 活性化投資による効果（年換算） 賃料改定 実績/予定 物件名称 活性化内容 投資金額 実施/予定 活性化投資金額に （注 1・ 2） 賃料増加額 対する賃料増額率 実績 イオンモール鈴鹿 2021 年9月 食物販ゾーン活性化工事 63 百万円 5 百万円 8.1% 実績 イオン上田ショッピングセンター 2021 年12 月 外壁塗装工事 271 百万円 17 百万円 6.5% 実績 イオンモール大和郡山 2022 年4月 駐車場改修工事 78 百万円 5 百万円 6.6% 実績 イオンモール倉敷
Slide 72: 活性化投資事例
Ⅳ.Appendix ② データ集 活性化投資事例 72 イオンモール甲府昭和 増床 イオンモール明和 活性化工事（ 2019 年11 月実施） （ 2017 年11 月増築、 2018 年9月取得） イオンモール太田 活性化工事（ 2024 年4月実施） 利便性向上に向けたフードコートリニューアル 大規模な増築棟新設 既存棟リニューアル 大規模な増築棟新設 既存棟リニューアル After Before イオン上田ショッピングセンター イオン相模原ショッピングセンター イオンモール倉敷 活性化工事（ 2022 年10 月実施） 外壁塗装工事（ 2021 年12 月実施） 活性化工事（ 2025
Slide 73: 修繕費・資本的支出の推移
Ⅳ.Appendix ② データ集 修繕費・資本的支出の推移 73 修繕費 資本的支出 減価償却費 （単位：百万円） 6,000 5,502 5,386 5,316 5,363 5,213 5,181 5,167 5,228 5,247 5,239 5,000 4,000 3,097 3,000 2,923 1,785 1,716 2,000 2,385 2,195 1,866 1,903 1,504 1,536 1,000 2,256 1,474 1,422 1,364 982 1,025 931 963 1,011 808 - 2022 年1月期 2022 年7月期 2023 年1月期 2
Slide 74: ポートフォリオ組入店舗の業績動向①
Ⅳ.Appendix ② データ集 ポートフォリオ組入店舗の業績動向 ① 74 マスターリース会社の営業収益推移 （注 1） （単位：億円） 300 289 299 293 250 277 278 287 280 282 273 270 260 200 150 20 24 年3 月～20 25 年2 月（12 ヶ月間） 20 25 年3 月～20 26 年2 月（12 ヶ月間） 100 1,077 億円 1,149 億円 50 0 2023 年 2023 年 2024 年 2024 年 2024 年 2024 年 2025 年 2025 年 2025 年 2025 年 2026 年 9～11
Slide 75: ポートフォリオ組入店舗の業績動向②
Ⅳ.Appendix ② データ集 ポートフォリオ組入店舗の業績動向 ② 75 エンドテナントの稼働率 （注 1） 100% 99% 99.1% 99.0% 98% 98.7% 98.8% 98.4% 98.5% 98.4% 98.6% 98.5% 98.3% 98.3% 97% 96% 95% 2023 年 2024 年 2024 年 2024 年 2024 年 2025 年 2025 年 2025 年 2025 年 2026 年 2026 年 11 月 2月 5月 8月 11 月 2月 5月 8月 11 月 2月 5月 エンドテナントの売上状況 （ 3カ月毎売上高前年同期比 ） （注 2）
Slide 76: 平均キャップレート
Ⅳ.Appendix ② データ集 平均キャップレート 76 ポートフォリオ全体 （注 1） （ % ） 6.4 6.2 6.0 5.8 5.6 5.4 5.2 5.0 2014.1 2014.7 2015.1 2015.7 2016.1 2016.7 2017.1 2017.7 2018.1 2018.7 2019.1 2019.7 2020.1 2020.7 2021.1 2021.7 2022.1 2022.7 2023.1 2023.7 2024.1 2024.7 2025.1 2025.7 2026.1 2026.7 エリア別 （注 1・ 2） 商業/物流施設別（注 1） （ % ）
Slide 77: 借入金等の状況① ～借入明細及び借入先内訳～
Ⅳ.Appendix ② データ集 借入金等の状況① ～ 借入明細及び借入先内訳 ～ 77 借入明細 借入先の内訳 区分 借入額 借入日 返済期限 変動/固定（注 1） 利率（注 2） 取引金融機関 23 社（前期比± 0社） 長期 10 億円 2016/2/29 2027/10/20 実質固定金利 1.40730% 長期 41 億円 2016/10/20 2026/10/20 実質固定金利 1.00300% みずほ銀行 226 億円 16.3% 長期 50 億円 2017/3/28 2026/10/20 実質固定金利 1.09710% 三井住友銀行 184 億円 13.2% 長期 48 億円
Slide 78: 借入金等の状況② ～投資法人債明細～
Ⅳ.Appendix ② データ集 借入金等の状況② ～ 投資法人債明細及び調達先・調達手法内訳 ～ 78 投資法人債明細 格付 外部認証 回号 発行額 投資家区分 利率 条件決定日 償還日 年限 摘要 主幹事 JCR JCR 2回 10 億円 機関投資家向け 0.470% 2016/10/13 2026/10/20 10 年 無担保・無保証 AA- ー SMBC日興証券/みずほ証券/三菱UFJMS 証券 3回 10 億円 機関投資家向け 1.200% 2016/10/13 2036/10/20 20 年 無担保・無保証 AA- ー SMBC日興証券/みずほ証券/三菱UFJMS 証券 4回 2
Slide 79: 借入金等の状況③ ～サステナビリティファイナンス～
Ⅳ.Appendix ② データ集 借入金等の状況③ ～ サステナビリティファイナンス ～ 79 サステナビリティファイナンス 返済期限 格付 外部認証 調達金額 現在残高 調達時期 年限 充当状況 当初資金使途 償還日 JCR JCR イオンモール甲府昭和（既存棟）取得資金 グリーンローン 33 億円 - 2019/10/21 2022/10/20 3.0 年 充当済 ー Green1 イオンモール KAGOSHIMA BAY取得資金 イオンモール甲府昭和（既存棟）取得資金 グリーンローン 33 億円 - 2022/10/20 2025/10/20 3.0 年 充当済 ー SU1 イオンモー
Slide 80: 投資口価格推移
Ⅳ.Appendix ② データ集 投資口価格推移 80 第27 期末投資口価格 第27 期1 日当たり平均出来高 （ 円） （ 口） 出来高（右軸） 190,000 イオンリート投資口価格（左軸） 121,900 円 4,687 口 120,000 170,000 100,000 150,000 80,000 130,000 60,000 110,000 40,000 90,000 20,000 70,000 50,000 0 2013 年11 月 2014 年11 月 2015 年11 月 2016 年11 月 2017 年11 月 2018 年11 月 2019 年11 月 2020 年
Slide 81: 投資主の状況
Ⅳ.Appendix ② データ集 投資主の状況 81 所有者別投資口数 所有者別投資主数 2026年1月期末 2026年7月期末 増減 2026年1月期末 2026年7月期末 増減 個人・その他 255,920 255,606 ▲ 314 個人・その他 37,143 36,913 ▲ 230 金融機関（金融商品取引業者含む） 1,057,433 1,089,175 + 31,742 金融機関（金融商品取引業者含む） 169 165 ▲ 4 その他国内法人 457,270 455,861 ▲ 1,409 その他国内法人 512 505 ▲ 7 外国法人等 331,946 301,927 ▲ 3
Slide 82: 注記Ⅳ
Ⅳ.Appendix ② データ集 注記 Ⅳ 82 P. 67 -68 ポートフォリオ一覧 （注 1）各物件に係る地震リスク評価書に記載された再現期間 475 年の地震被害に対する対象建物の予想損失率を記載しています。なお、「合計」の数値は、 2025 年3月付「 48 物件 建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきます。「合計」は平均値ではなく、国内のポートフォリオ全体の PML 値になります。 （注 2）「イオンレイクタウン mori 」、「イオンレイクタウン kaze 」の取得価額は、信託受益金の準共有持分割合（いずれも 40 ％）に相当する金額を記載しています。 （注 3）
Slide 83: 注記Ⅳ
Ⅳ.Appendix ② データ集 注記 Ⅳ 83 P. 71 賃料増加を伴う活性化投資の主な実績及び今後の予定 （注 1）「活性化投資金額」とは、運用物件の価値向上のための工事の請負代金額をいいます。 （注 2）表の実績（ 2026 年1月迄）については、過去 5年に実施した投資額 30 百万円以上の賃料増額を伴う活性化投資を、 2026 年2月-2026 年7月（第 27 期）実績および今後の予定に ついては全ての賃料増額を伴う活性化投資を記載しています。 P. 74 ポートフォリオ組入店舗の業績動向 ① （注 1） 2026 年7月末日時点で本投資法人が保有する国内商業施設（ 46 物件
Slide 84: 注記Ⅳ
Ⅳ.Appendix ② データ集 注記 Ⅳ 84 P. 77 借入金等の状況 ① ～ 借入明細及び借入先内訳 ～ （注 1）実質固定金利は、変動金利による借入ですが、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、金利スワップの効果（金利の固定化）を勘案した利率をいいます。 （注 2）基準金利とは全国銀行協会が公表する日本円 Tibor をいいます。但し、対応する期間が存在しない場合、線形按分の方法によりエージェントが合理的に定めた利率をいいます。 （注 3） 2021 年5月1日付で三重銀行と第三銀行が合併し、三十三銀行となりました。 P. 79 借入金等の状況 ③ ～ サステ
Slide 85: ディスクレーマー
ディスクレーマー 85 本資料には、本投資法人の戦略、目標、将来予想及びその業績に関するその他の将来の見通し並びにこれらに関する試算値に関する記述が含まれています。こ れらの将来に関する記述は、本資料の作成時点において本投資法人及びイオン・リートマネジメント株式会社において入手可能な情報に基づく一定の仮定、前 提及び判断によるものであり、これらの記述には既知又は未知のリスク及び不確実性が内在しており、これらのリスク及び不確実性並びにその他の要因による 影響を受けるおそれがあります。したがって、かかる戦略、目標、将来予想等は将来における本投資法人の業績、経営成績、財務内容等を保証するものではな