Slide 1: 都市更新公辦公聽會
擬訂新北市永和區保福段374地號等312筆 土地都市更新事業計畫暨權利變換計畫案 都市更新公辦公聽會 實 施 者：新北市住宅及都市更新中心 出 資 人：皇翔建設股份有限公司 都更規劃：弘傑不動產事業股份有限公司 建築設計：上圓聯合建築師事務所 鑑價單位：麗業不動產估價師聯合事務所 陳銘光不動產估價師事務所 敏達不動產估價師聯合事務所 114年11月12日
Slide 2: 辦理緣起與法令依據
都市更新條例第12條： 經劃定或變更應實施更新之地區，除本條例另有規定外、直轄市、縣(市)主管機關得採下列方式之 一，免擬具事業概要，並依第32條規定，實施都市更新事業： 辦 一、自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構為實施者實施。 理 二、同意其他機關(構)自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。 緣 • 經 新 北 市 政 府 依 都 市 更 新 條 例 第 12 條 第 1 項 第 2 款 規 定 ， 依 110 年 4 月 7 日 新 北 府 城 更 字 第 起 1104653692號函同意本案之實施者為「新北市住宅及都市更新中心」。 • 實施者於113年3月29日
Slide 3: 更新單元位置
本案位於永和區環河西路二段、保安路及永平路所圍街廓範圍內 更 新 單 元 位 置 3
Slide 4: 土地地籍現況
新北市永和區保福段374地號等312筆土地，土地總面積為12,618.93㎡ (約3,817.23坪)。 土地部分 ◼ 所有權人共計421名，其中公有2名。 地 ◼ 國有土地 籍 • 土地面積：314.72㎡ 現 (占更新單元總面積2.49%) 況 • 管理單位：財政部國有財產署 ◼ 市有土地 • 土地面積：4,977.85㎡ (占更新單元總面積39.45%) • 管理單位：新北市政府財政局、新北市 政府養護工程處 ◼ 私有土地 • 土地面積：7,326.36㎡ (占更新單元總面積58.06%) 建物部分 ◼ 所有權人共計100名，均為私有。 ◼ 建物面積為6,371.82 ㎡。 4
Slide 5: 土地使用分區
土 地 使 用 分 區 基準容積加給前 基準容積加給後 使用分區 地號 建蔽率 建築面積(㎡) 容積率 基準容積(㎡) 容積率 基準容積(㎡) 住宅區 374地號等312筆 50% 12,618.93 300% 37,856.79 360% 45,428.14 本案因面臨40M以上環河西路二段，依都市計畫新北市施行細則第39條之2申請基準容積加給20%，容積率由 300%調整為360%。 5
Slide 6: 建築物現況-合法建築物
◼ 本更新單元範圍內計有39棟合法建築物，合法建物面積為6,371.82 ㎡ (約1,927.48坪) 。 ◼ 結構上有耐震及防火安全的顧慮，逐年形成老舊、環境不佳的地區。 建 築 物 現 況 - 合 法 建 築 物 6
Slide 7: 建築物現況-非合法建築物
◼ 本案更新單元範圍內非合法建築物，為承租市有土地未辦理建物登記及其他私有土地未辦理建物登 記等共計266戶。 建 築 物 現 況 - 非 合 法 建 築 物 7
Slide 8: 建築物現況-違章建築戶
◼ 本基地範圍內現存2戶為占有他人土地之之舊違章建築戶，皆為81年1月10日前既存之舊違章建築。 建 築 物 現 況 - 違 章 建 築 戶 8
Slide 9: 細部計畫、土地使用強度及使用組別
細部計畫、土地使用強度及使用組別 本更新單元位於新北市政府於民國112年1月6日公告實施之「變更永和都市計畫細部 計畫(第一次通盤檢討)(第一階段)案」範圍內，土地使用強度及使用組別皆依此計畫規 定辦理。 計畫目標 ◼ 配合政府都市發展政策，以改善實質環境，促進土地合理利用，建立良善之社會網 路關係，形塑優質可親之都市開放空間，提升整體都市環境景觀。 ◼ 本案都市更新事業之實施目標有助於促進都市更新條例第1條第1項之立法目的。 文化資產、都市計畫表明應予保存或有保存價值建築之保存或維護計畫 本案無。 區內及鄰近地區公共設施興修及改善計畫 本案無。 9
Slide 10: 申請容積獎勵概算
◼ 本案依都市更新條例第八條劃定為策略性更新地區。 ◼ 依都市更新條例第65條第1項但書規定，經新北市政府依第8條劃定為策略性更新地區，基地面積達1公 頃以上，獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地2倍基準容積或各該建築基地零點五倍之基準容積再 加其原建築容積。 ◼ 本案因面臨40M以上環河西路二段，依都市計畫法新北市施行細則第39條之2申請基準容積加給20%， 容積率調整如下： 申 基準容積加給後容積率為：300 %+300% x 20%=360% 請 ◼ 依112年9月18日公告之「都市更新建築容積獎勵辦法」及108年10月2日公告之「新北市都市更新建築 容 容積獎勵辦法」檢討： 積 土地面
Slide 11: 區段劃分及處理、實施方式及費用分擔
區段劃分及處理、實施方式及費用分擔 ◼ 都市更新區段劃分、處理及實施方式 本更新單元全區劃為重建區段，以一次整體開發執行重建計畫，並以權利變換方式實 施都市更新事業，於原址重建店鋪、住宅大樓、公益性設施(活動中心、社會住宅)。 ◼ 費用分擔原則 • 相關費用依新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表規定辦 理。 • 土地所有權人則按其權利價值比率共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建物 折價抵付。 ◼ 處理方式及分配原則 土地所有權人依權利價值比例核算可分配價值(包含都更獎勵)，並予以選配更新後之 房屋及車位。 11
Slide 12: 拆遷安置計畫
拆遷安置計畫 ◼ 地上物拆遷計畫 依據都市更新權利變換實施辦法第24條規定辦理： 權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，實施者應於權利變換計畫核定發布實施之日起十日 內，通知所有權人、管理人或使用人預定拆遷日。如為政府代管、扣押、法院強制執行或行政執行 者，並應通知代管機關、扣押機關、執行法院或行政執行分署。 前項權利變換計畫公告期滿至預定拆遷日，不得少於二個月。 ◼ 建築物之補償與安置 ➢ 本案建築物之拆遷補償費及安置費依「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」規定辦 理，相關補償費用依專業估價者查估後評定提列。 ➢ 另「新北市永和新生地(大陳地區)更新單元4都市更新案」招商案之實
Slide 13: 財務計畫-共同負擔
依112年8月17日修正公告之「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」計算 ◼ 共同負擔：本案擬規劃3棟地上33層及1棟地上32層、地下6層之建築物，構造為鋼骨鋼筋混凝土造 財 項次 項目 費用(元) 務 重建費用 12,939,208,873 計 A 工程費用 公共及公益設施費用 - 畫 B 申請容積獎勵相關費用 92,109,598 - 共 C 權利變換費用 289,880,580 同 負 D 貸款利息 831,682,311 擔 E 稅捐 426,655,948 F 管理費用【廣告銷售5.20%、人事行政6%、風險13.50%】 3,992,131,925 H 容積移轉費
Slide 14: 財務計畫-收益分析
◼ 收益分析：依麗業不動產估價師聯合事務所鑑價結果核計 項目 數量(坪、個) 單價（元/坪、元/個） 總銷金額(元） 店面 532.42 1,000,263 532,560,250 住宅 40,468.77 771,470 31,220,458,690 財 汽車位 968 2,479,029 2,399,700,000 務 銷售總收入 34,152,718,940 計 本案現地安置戶應安置價值 22,449,777 畫 更新後土地所有權人及出資人可分配價值 34,130,269,163 - 收 ◼ 依前頁共同負擔費用核計，本案原土地所有權人共同負擔比率為 : 益 =更新成本/銷售總收入 分 析
Slide 15: 實施風險控管及效益評估
實施風險控管方案 本案未來將會辦理資金信託。 維護管理及保固事項 自保固標的點交完成之日起，由出資人負責建物之保固，保固期計算方式如下 一、建物之裝修、機電、空調、中央監控設備、電梯及電扶梯、洗窗機設備工程、屋頂，保固期間為3年。 二、更新後之綠化植栽部分保活時間為1年。 三、建物之屋頂、外牆、露台、地下室等防水保固期間為5年。 四、建築物構造體或為此等工作之重大修繕者，保固期間為20 年。 效益評估 ＊對於所有權人、政府、實施者、周邊環境改善皆有顯著效益，創造多贏的局面 評估項目 更新前 更新後 現有建物結構上有耐震及防火安全之顧 嶄新地標，防震及防火設備完善，維護公共 地主 建物環境 慮，
Slide 16: 總更新時程預估
總更新時程預估需5.83年 項目 階段主要工作 月數 預定日期 (事權計畫核定至更新成果備查) 1 事業計畫及權利變換計畫核定公告 1 116/02 實 2 申請拆除及建造執照 3 116/03~116/05 施 3 改良物殘餘價值補償 2 116/03~116/04 進 4 申請更新期間稅捐減免 1 116/08 度 5 土地補償金發放作業 2 116/03~116/04 及 後 6 地上物騰空拆除 6 116/06~116/11 續 7 工程施工 47 116/12~120/10 執 8 申請使用執照 2 120/11~120/12 行 9 送水送電 1 121/01 相 關 10 申請測
Slide 17: 實施者基本資料與聯絡資訊
實施者基本資料 聯絡資訊 ◼ 實施者：新北市住宅及都市更新中心 實施者：新北市住宅及都市更新中心 董事長：陳純敬 ❑ 地址：新北市新店區北新路1段86號18樓 業務範圍： ❑ 電話：(02) 2957-1999 一、社會住宅之受託管理。 ❑ 聯絡人：吳品賢先生 二、擔任公辦都市更新事業實施者。 三、受託辦理都市更新事業實施者之公開評選及其後續履 出資人：皇翔建設股份有限公司 其 約管理業務。 ❑ 地址：臺北市中正區博愛路38號8樓 他 四、社會住宅及都市更新不動產之管理及營運。 五、住宅、都市更新之資訊蒐集、統計分析、研究規劃、 ❑ 電話：(02)2388-2398分機273 事 可行性評估及
Slide 18: 權利變換計畫
權利變換計畫 18
Slide 19: 權利變換計畫內容及機制
1. 法令依據：都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法等相關法令 權 利 2. 權利變換意義：都市更新條例第3條 變 『權利變換』係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、 換 實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新 計 事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新 畫 後土地、建築物或權利金。 內 容 3. 本案依都市更新條例第50條規定，已於民國113年12月21日（六）上午10 及 時整在永平區民活動中心(新北市永和區永平路368號2樓)召開「選任專業估 機 價者公開抽籤會」，相
Slide 20: 三家估價師事務所估價成果
4. 三家估價師事務所更新前後估價成果（評價基準日為民國114年1月31日） 麗業不動產估價 陳銘光不動產 敏達不動產估價 項目 權 師聯合事務所 估價師事務所 師聯合事務所 利 更新前 土地平均單價（元/坪） 1,900,000 1,870,000 1,880,000 變 土地 價值 更新前土地總價（元） 7,252,729,970 7,138,213,181 7,176,394,468 換 計 地面層平均建坪單價（元/坪） 1,000,263 996,469 982,641 畫 更新後 二樓以上平均建坪單價（元/坪） 771,470 767,238 762,364 內 房地 價值 車位平均
Slide 21: 地籍整理計畫
◼ 依土地使用分區，預計整理成1筆地號，實際地號仍須以地政機關登記為準。 地 籍 整 理 計 畫 21
Slide 22: 本案選配原則
本案更新後規劃為ABCD四棟，依所有權人參與意願及方式、進駐機關之使用需求等訂定房地選配原 則如下： 1. D棟地上1至2層規劃為活動中心，3至8層為社宅使用，不供選配；9層以上優先由公有所有權人 選配。 2. 更新後一樓店面由更新前一樓店面所有權人優先選配。 本 案 3. 選配更新後房地及車位總權利價值以不超過應分配權利價值110%為原則，如受配人實分配價值與 應分配權利價值有差異時，應就差額價金進行找補；若應分配權利價值不足選配一住宅單元時， 選 其得選擇補足選配一住宅單元。 配 4. 選配以「一房屋至多搭配一車位」為原則。 原 則 5. 地下二層車位編號835、836、837、969、9
Slide 23: 權利變換意願調查及選配結果
本案權利變換意願調查期間 114年4月21日(星期一)起至114年5月21日(星期三)止，共計31日。 1 可分配總房屋及車位數 (不含公益設施及社會住宅) 房屋：1559戶 車位：968部 2 權利變換之土地所有權人及權利變換關係人 421人 選 配 3 占有他人土地之舊違章建築戶 2戶 結 果 (1)申請分配房屋及車位人數 340人 (2)未達最小分配面積，不能參與權利變換者 69人 4 (3)已達最小分配面積，不願參與權利變換者 2人 (4)未達最小分配面積，領取權利金者 10人 5 土地所有權人及權利變換關係人分得 房屋705戶、車位516部 6 現地安住戶分得 房屋0戶 7 出資人折
Slide 24: 建築設計
建築設計 上圓聯合建築師事務所 SUN-YUAN ARCHITECTS & ASSOCIATES 24
Slide 25: 設計內容說明
設 計 都更單元獎勵值與面積計算表 內 使用分區(建蔽率/容積率) 住宅區(50%/360%) 容 基地面積 12618.93㎡ 說 允建建築面積 6309.47㎡ 基準容積 45428.14㎡ 明 都更獎勵容積 45428.14㎡ (100％ ) 允建總容積 90856.28㎡ (720％) 設 計 面 積 數 量 檢 討 總樓地板面積 167293.63㎡ 實設容積樓地板面積 90846.48㎡(719.92％) 建築規模 地上32~33層/地下6層 (SRC造) 實設建築面積 3782.81㎡ (29.98％) 地下層開挖面積 7621.04㎡ (60.39％) 停車數(法定/實設) 汽
Slide 26: 配置說明
47.058M面前道路 (含環河西路二段計畫道路36M) 配 置 A01 店鋪 管委會 B01 店鋪 說 A02 店鋪 管委會 B02 店鋪 明 A03 防災中心 B03 店鋪 店鋪 A04 店鋪 6 6 M C01 店鋪 M 基 管委會 基 地 C02 店鋪 地 內 內 通 C03 通 店鋪 路 路 C04 入口門廳 店鋪 C05 店鋪 C06 店鋪 管委會 C07 店鋪 汽車車道出入口 機車車道出入口 住宅出入口 社區(村里)活動中心出入口 社區(村里)活動中心 店鋪出入口 管委會 店鋪 入口門廳 住宅門廳 社區(村里)活動中心 開放空間告示牌 15M計畫道路(保安路) 相關圖說需經都更、
Slide 27: 用途說明
集合住宅 社區(村里)活動中心 店鋪 社會住宅 A B 用 管委會使用空間 停車空間、機電設備空間 C 途 建築物 A棟-33F C棟-33F D棟-32F 建築物 高度114.55m 高度114m D (含抬高40cm) (含抬高40cm) 說 明 25~32F 25~33F 各層高度 各層高度 3.4m 3.4m 47 .0 58 M 15 面 M 前 11~24F 計 道 各層高度 畫 路 3.45m 道 路 ( 含 環 ( 保 河 2~24F 安 西 各層高度 路 路 3.45m 二 ) 段 10F 3.45m 計 9F 3.45m 畫 道 路 36 3~8F M 各層高度 3.45m
Slide 28: 景觀配置圖
景 觀 配 A 置 圖 B E D A 遊憩城憶 C B 快樂草原 C 市集廣場 D 共享中庭 E 香榭大道 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 28
Slide 29: 一層平面圖
A棟門廳 B棟門廳 1F 主入口 10M 主入口 一 層 平 20M 6M 面 中 圖 央 公 園 6M 4M C棟門廳 主入口 店鋪 管委會空間 社區（村里）活動中心 汽車動線 機車動線 8M D棟活動中心 D棟住社宅門廳 停車場排風 主入口 主入口 保安路 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 29
Slide 30: A、B棟一層平面圖
1F A、B棟 A、B棟 一層平面圖 835 650 A01 B01 895 895 33.08P 30.88P 812.5 812.5 27.47P A02 B02 27.01P 792.5 792.5 25.84P A03 B03 30.69P A04 1075 112.54P 店鋪 管委會空間 2235 樓電梯間 斜撐 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 30
Slide 31: C棟一層平面圖
1F C棟 C棟 一層平面圖 1445 780 44.80P C01 550 C02 32.44P 29.24P 555 555 C03 29.24P C04 555 C05 30.49P 550 33.90P C06 C07 780 店鋪 44.80P 管委會空間 樓電梯間 斜撐 1445 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 31
Slide 32: D棟一層平面圖
1F D棟 D棟 一層平面圖 社區（村里）活動中心 管委會空間 樓電梯間 斜撐 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 32
Slide 33: 二層平面圖
2F 二 A棟 B棟 層 平 面 圖 C棟 D棟 住宅 社區（村里）活動中心 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 33
Slide 34: A棟二層平面圖
2F A棟 A棟 二層平面圖 3R A03 38.89P A B C D 2R A11 17.46P 2+1R A04 25.91P 1+1R A10 19.17P 2+1R A05 25.69P 1R A09 14.57P 4R A06 38.99P 住宅 梯廳 斜撐 2+1R 3R A07 A08 28.40P 29.61P 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 34
Slide 35: B棟二層平面圖
2F B棟 B棟 二層平面圖 3+1R B03 37.37P A B C D 2R B11 17.46P 2+1R B04 25.91P 1+1R B10 19.17P 2+1R B05 25.69P 1R B09 14.57P 住宅 梯廳 斜撐 3R 2+1R 3+1R B08 B07 B06 29.61P 28.40P 37.46P 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 35
Slide 36: C棟二層平面圖
2F C棟 C棟 二層平面圖 A B 3R C01 34.85P C 1+1R D C18 21.36P 1+1R C17 25.10P 1+1R C16 25.10P 1+1R C15 25.10P 1+1R C14 21.58P 3R 住宅 C13 34.68P 梯廳 斜撐 間柱 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 36
Slide 37: D棟二層平面圖
2F D棟 D棟 二層平面圖 A B C D 社區（村里）活動中心 斜撐 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 37
Slide 38: 標準層平面圖
SF 標 A棟 B棟 準 層 平 面 圖 C棟 住宅 D棟 梯廳 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 38
Slide 39: A棟標準層平面圖
SF A棟 A棟 3~33層(標準層)平面圖 3R 2+1R 3R A03 A02 A01 38.89P 27.82P 29.35P A B C D 2R A11 17.46P 2+1R A04 25.91P 1+1R A10 19.17P 2+1R A05 25.69P 1R A09 14.57P 4R A06 38.99P 住宅 梯廳 斜撐 2+1R 3R A07 A08 28.40P 29.61P 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 39
Slide 40: B棟標準層平面圖
SF B棟 3~33層(標準層)平面圖 B棟 3R 2+1R 3+1R B01 B02 B03 29.41P 27.82P 37.37P A B C D 2R B11 17.46P 2+1R B04 25.91P 1+1R B10 19.17P 2+1R B05 25.69P 1R B09 14.57P 住宅 梯廳 斜撐 3R 2+1R 3+1R B08 B07 B06 29.61P 28.40P 37.46P 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 40
Slide 41: C棟標準層平面圖
SF C棟 C棟 3~33層(標準層)平面圖 1+1R 1+1R C02 C03 21.53P 21.53P A B 3R 3R C01 C04 34.85P 33.31P C 1+1R 1+1R D C18 21.36P C05 20.09P 1+1R 1+1R C17 C06 25.10P 25.29P 1+1R 1+1R C16 C07 25.10P 27.83P 1+1R 1+1R C15 C08 25.10P 19.44P 1+1R 1+1R C14 C09 21.58P 19.29P 3R 3R 住宅 C13 C10 34.68P 33.44P 梯廳 斜撐 間柱 1+1R 1+1R
Slide 42: D棟標準層平面圖
SF D棟 D棟 11~32層(標準層)平面圖 2R 2R 2R D02 D03 D04 26.71P 25.06P 27.54P A B C 3R D01 D 31.55P 1+1R 1+1R D12 D05 21.45P 27.24P 1+1R 1+1R D11 D06 21.45P 27.24P 3R D10 31.55P 住宅 2R 2R 2R 梯廳 D09 D08 D07 26.45P 24.80P 27.54P 斜撐 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 42
Slide 43: D棟9層平面圖
9F D棟 D棟 9層(標準層)平面圖 2R 2R 2R D02 D03 D04 26.71P 25.06P 27.54P A B C D 1+1R D05 27.24P 1+1R D06 27.24P 住宅 2R 2R 2R 梯廳 D09 D08 D07 26.45P 24.80P 27.54P 斜撐 管委會空間 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 43
Slide 44: D棟10層平面圖
10F D棟 D棟 10層(標準層)平面圖 2R 2R 2R D02 D03 D04 26.71P 25.06P 27.54P A B C D 1+1R D05 27.24P 1+1R D06 27.24P 住宅 2R 2R 2R 梯廳 D09 D08 D07 26.45P 24.80P 27.54P 斜撐 管委會空間 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 44
Slide 45: 地下一層、地下二層平面圖
B1F B2F TO B2 TO B3 TO B1 圖例 機車車行動線 汽車車行動線 自行車車行動線 自行車停車空間 垃圾車專用停車位 社區使用車位(配置於鄰近各梯間) 無障礙汽、機車位 無障礙安全梯、無障礙電梯 捐贈公益設施車位 地下一層平面圖 地下二層平面圖 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 45
Slide 46: 地下三層、地下四層平面圖
B3F B4F TO B4 TO B5 TO B2 TO B3 圖例 汽車車行動線 無障礙安全梯、無障礙電梯 無障礙汽、機車位 地下三層平面圖 地下四層平面圖 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 46
Slide 47: 地下五層、地下六層平面圖
B5F B6F TO B6 TO B4 TO B5 圖例 汽車車行動線 無障礙安全梯、無障礙電梯 地下五層平面圖 地下六層平面圖 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 47
Slide 48: 防災配置說明
防 災 配 置 說 明 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 48
Slide 49: 剖面圖
剖 面 圖 A B C D 集合住宅 店鋪 管委會使用空間 社區(村里)活動中心 社會住宅 停車空間、機電設備空間 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 49
Slide 50: 西向立面圖
A棟 C棟 D棟 立 面 圖 47 .0 58 M 15 面 M 前 計 道 畫 路 道 路 ( 含 ( 環 保 河 安 西 路 路 二 ) 段 計 畫 道 路 36 M ) 西向立面圖 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 50
Slide 51: 東向立面圖
D棟 C棟 B棟 立 面 圖 47 15 .0 M 58 計 M 畫 面 道 前 路 道 路 ( 保 ( 安 含 路 環 河 ) 西 路 二 段 計 畫 道 路 36 M ) 東向立面圖 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 51
Slide 52: 北向、南向立面圖
B棟 A棟 D棟 B棟 立 面 圖 北向立面圖 南向立面圖 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 52
Slide 53: 相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準
相關圖說需經都更、都審及建照審查核准後為準 53
Slide 54: 更新前後估價說明
更新前後估價說明 麗業不動產估價師聯合事務所 54
Slide 55: 更新前估價條件：容積貢獻
評價基準日(價格日期)：114年1月31日 更新單元 永和區保福段374地號等312筆土地 使用分區 住宅區 土地面積 3,817.23坪 法定建蔽率 50% 法定容積率 300% 更新前估價條件：容積貢獻 以土地素地價格為基礎，考量合併利用，以法定容 積加計申請之合法建築物屋齡30年以上之四、五 層樓獎勵評估。 超過容積獎勵上限者，各容積獎勵值先以相同比例 下修，並依中華民國不動產估價師公會全國聯合會 第六號公報之規定精神，考量整體土地權利分配公 平性，於評估更新前土地權利價值時加計上述獎勵 並進行容積貢獻調整。 麗業不動產估價師聯合事務所 55
Slide 56: 更新前估價條件：宗地劃分
更新前估價條件：宗地劃分 已出租市有土地 價格日期當時毗鄰數筆土地為「同一所 有權人」、「同一張使用執照」，視為 同一宗土地評估。 現況有簽訂租賃契約之市有土地，承租 人依「永和新生地(大陳義胞社區附近 地區)都市更新案市有土地配合讓售作 業」，得於其承租土地範圍內向新北市 政府承購市有土地參與都市更新，依承 租人承購意願，雖所有權尚未移轉，仍 視為承租人已承購其承租土地，視為個 別宗地條件獨立評估。 • 市有土地且為同一承租人，視為同一宗土 地評估。 • 已出租市有土地承租人與毗鄰土地所有權 人相同，視為同一宗土地評估。 麗業不動產估價師聯合事務所 56
Slide 57: 更新前估價條件：比準地、既成巷道
更新前估價條件：比準地、既成巷道 比準地(868、869、870、871、872地號) • 土地面積：185.42坪 • 土地形狀：不規則形(近矩形) • 法定容積率：300% • 臨路條件：保安路(15m) 新生路121巷4弄(8m) 既成巷道 比準地 186、211、236、261、286、299、 324、349、373、398、423、448、 853-5、1463地號等14筆土地為既成巷 道且供公眾通行使用。 於評估各宗土地更新前合併前地價時， 考量其現況使用情形予以價值折減。 麗業不動產估價師聯合事務所 57
Slide 58: 更新前估價條件：建物、其他
更新前估價條件：建物、其他 • 選定「保安路196號」及「保安路196號四樓」作為更新前店面及住宅比準單元進行區 分所有建物價格之推估，並依照不動產估價技術規則第126條評估區分所有建物土地權 利價值。 • 更新前區分所有建築物室內以正常使用一般情況下進行評估，不考慮建築物個別裝潢情 況。 • 合法建物殘餘價值：磚造及加強磚造建物以現況屋齡加計經濟耐用年數5年，鋼筋混凝 土造建物以延長經濟耐用年數至55年為前提進行評估。 • 合法建物571建號(建物謄本登載結構為土木造，建物測量成果圖登載為加強磚造)：依更新前 建物測量成果報告書，以加強磚造評估。 • 土地與建物持分比例不一致：以尚可繼續使用
Slide 59: 更新前估價說明
更新前估價說明 更新單元內土地劃定 合併前比準地價格 使用分區 土地面積(坪) 法定容積率 土地單價(萬元/坪) 住宅區 185.42 300% 1,800,000 比準地之選定及分析 推估合併前各筆土地權利價值 比準地價格評估 各宗地個別因素差異修正 比較法 土地開發分析 • 開發適宜性：面積、土地形狀 • 臨路條件：臨路寬度、臨路面寬、商業效益 合併前各筆土地權利價值及比 • 既成巷道、路沖 例推估 • 貢獻容積率(含4.5層樓獎勵)：300%、303.01%、305.54%、 305.71%、305.66% 合併後土地價格評估 計算合併前各筆土地權利價值比例 比較法 土地開發分析 合併後
Slide 60: 區分所有建物地價分配示意說明範例
區分所有建物地價分配示意說明範例 舉例：更新前地價6000萬、區分建物總價4500萬 更新前各區分所有建物 4F：40萬/坪 4F：1000萬 4F=1000萬/4500萬= 22.2% 房地價格評估 3F：40萬/坪 3F：1000萬 3F=1000萬/4500萬= 22.2% 2F：40萬/坪 2F：1000萬 2F=1000萬/4500萬= 22.2% 1F：60萬/坪 +)1F：1500萬 1F=1500萬/4500萬= 33.3% 選定比準單元 =4500萬 區分建物 假設4層樓公寓：土地40坪，各持分1/4；每層建物25坪。 分配地價比例(%) 比較法 收益法 地價立體化 決定比準
Slide 61: 更新後估價條件
更新後估價條件 建物構造 • 鋼骨鋼筋混凝土造 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分 停車位 • 坡道平面停車位 考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建 材標準、設備等級、工程造價水準及更新後 • 地上32、33層/地下6層 樓層別效用比關聯性等因素， 以評價基準 住宅大樓 • 1F：店鋪(25~112坪) • 2F以上：住宅(14~39坪) 日(114年1月31日)當時之新成屋價格查 估。 單元三 單元四 更新後各戶價格評估 A B • 店面選定1F-B2戶、住宅選定15F-C10戶、 中 車 位 選 定 B3-689(250cm×550cm) 為 比 準 央 單元。 公 C • 規劃露台
Slide 62: 更新後估價說明~店面
更新後估價說明~店面 店面比準戶單價 價格影響因子： 95 萬元/坪 面積大小、商業效益、角間、店面面寬 比準戶 1F-B2 面積(坪) 27.01 A1 B1 公設比 29.9% A2 B2 店面面寬 5~8m A3 B3 角間 否 A4 商業效益 普通 麗業不動產估價師聯合事務所 62
Slide 63: 更新後估價說明~住宅
更新後估價說明~住宅 住宅比準戶單價 價格影響因子 77 萬元/坪 C1 C2 C3 C4 • 樓層別效用比 • 面積大小 比準戶 15F-C10 C18 C5 • 通風採光 面積(坪) 33.44 • 棟距 C17 C6 公設比 29.9% • 視野景觀 通風採光 雙面採光 C16 C7 • 格局影響 棟距 31~40m C15 C8 • 寧適性 • 建物規劃及管理 景觀(河景、公園) 普通 C14 C9 • 風水影響(壁刀) 格局影響 無 C13 C12 C11 C10 • 高架橋影響 嫌惡設施影響 無 • 車道影響 (高架橋、車道) 麗業不動產估價師聯合事務所 63
Slide 64: 更新後估價說明~停車位
更新後估價說明~停車位 比準車位單價：275 萬元/部 比準車位 B3F-689 尺寸 250cm*550cm 價格影響因子： 車位樓層、車位尺寸、停車便利性、 上下車便利性 麗業不動產估價師聯合事務所 64
Slide 65: 更新前後估價結果
更新前後估價結果 價格日期：114年01月31日 更 住宅區土地單價(元/坪) 1,900,000元/坪 新 前 更新前土地總價（元） 7,252,729,970元 地面層平均建坪單價（元 /坪） 1,000,263元/坪 更 2樓以上平均建坪單價（元 /坪） 771,470元/坪 新 後 車位平均價格（元 /部） 2,479,029元 /部 更新後房地總價值（元） 34,152,718,940元 麗業不動產估價師聯合事務所 65
Slide 66: 簡報結束
簡報結束 66