Arcona Property Fund N.V. · EURONEXT:ARCPF
Arcona Property Fund — Shareholder Meeting (May 2019)
38 slides from Arcona Property Fund's shareholder meeting presentation, May 21, 2019
Slide 1: Algemene vergadering van Aandeelhouders Arcona Property Fund N.V.
Algemene vergadering van Aandeelhouders Arcona Property Fund N.V. 21 mei 2019
Slide 2: Agenda AvA
AGENDA | AvA 1. Opening 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2018 3. Vaststelling van de jaarrekening over 2018 [stempunt] 4. Verlening van décharge aan de Directie voor het door haar gevoerde Bestuur [stempunt] 5. Verlening van décharge aan de leden van de Raad van Commissarissen voor het d
Slide 3: Agenda AvA
AGENDA | AvA 7. Voorstel van Stichting Prioriteit om € 0,25 per aandeel uit te keren afhankelijk van stemming agendapunt 6.c [stempunt] 8. Rondvraag 9. Sluiting
Slide 4: 1. Opening
/\ ARCONA CAPITAL 1. OPENING
Slide 5: 2. Verslag | Kengetallen
2. VERSLAG | Kengetallen eenheid 31-12-18 31-12-17 Mutatie % Aantal gebouwen 24 24 0 0,0% Totale activa € 1.000 92.657 97.981 -/- 5.324 -/- 5,4% Eigen vermogen (div.) € 1.000 40.911 42.036 -/- 1.125 -/- 2,7% Eigen vermogen (ex. div.) € 1.000 41.987 42.353 -/- 0.366 -/- 0,9% Totale schulden € 1.000 5
Slide 6: 2. Verslag | Beurskoers
2. VERSLAG | Beurskoers € 9,00 50 Duizenden (in aandelen) € 8,00 45 € 7,00 40 35 € 6,00 30 € 5,00 25 € 4,00 20 € 3,00 15 € 2,00 10 € 1,00 5 € 0,00 0 j-18 m-18 m-18 j-18 s-18 n-18 j-19 m-19 Aantal stukken verhandeld Beurskoers
Slide 7: 2. Verslag | Balans
2. VERSLAG | Balans Activa 31-12-18 31-12-17 Passiva 31-12-18 31-12-17 (in € 1.000) (in € 1.000) (in € 1.000) (in € 1.000) Land en gebouwen 89.032 89.798 Aandelenkapitaal 31.176 31.936 Overige activa 444 385 Herwaarderingsreserve 7.661 7.196 Belastinglatentie 236 138 Overige reserves 7.257 6.747 Vas
Slide 8: 2. Verslag | Resultatenrekening
2. VERSLAG | Resultatenrekening 2018 2017 delta (in € 1.000) (in € 1.000) (in € 1.000) Operationele huur- en service inkomsten 10.798 10.529 269 Operationele en servicekosten -/- 5.979 -/- 5.733 -/- 246 Netto huurinkomsten 4.819 4.796 23 Netto verkoop- en waarderingsresultaat -/- 1.336 5.127 -/- 6.4
Slide 9: 2. Verslag | Direct resultaat
2. VERSLAG | Direct resultaat 2018 2017 delta (in € 1.000) (in € 1.000) (in € 1.000) Direct resultaat (incl. verkoopresultaat) 1.482 3.161 -/- 1.679 Verkoopresultaat 0 -/- 1.877 -/- 1.877 Direct resultaat (voor belasting zonder verkoop) 1.482 1.284 + 198 Indirect resultaat (voor belasting) -/- 1.336
Slide 10: 2. Verslag | EPRA Earnings
2. VERSLAG | EPRA Earnings (zie pagina 42 jaarverslag) 2018 2017 delta (in € 1.000) (in € 1.000) (in %) Resultaat IFRS Consolideerde res. rekening -/- 197 5,569 Gecorrigeerd voor: Resultaat taxatie 1.337 -/- 3.248 Resultaat verkoop vastgoed - -/- 1.877 Belasting over resultaat vastgoed - 353 Verande
Slide 11: 2. Verslag | Ontwikkeling bezettingsgraad
2. VERSLAG | Ontwikkeling bezettingsgraad 90,0% 87,5% 85,0% 82,5% 80,0% 77,5% 75,0% 72,5% 70,0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q1 2019 • Sinds 2013 is sprake van een stijgende trend • De stijging van de bezettingsgraad werkt in 2019 operationeel door
Slide 12: 2. Verslag | Na de verslagperiode
2. VERSLAG | Na de verslagperiode Situatie per 31 maart 2019 Tsjechie 18,5% 31-03-2019 Polen 38,9% Fair Value (in € 1.000) 89.063 Bezettingsgraad 87,5% (+1,0%) Slowakije Geografisch (in %) Tsjechië 18,5% 42,6% Slowakije 42,6% Polen 38,9% Overig 5,2% Retail 30,0% Type vastgoed (in %) Retail 30,0% Kan
Slide 13: 3. Vaststelling jaarrekening
3. VASTSTELLING JAARREKENING Stempunt • Vaststelling van de jaarrekening over 2018
Slide 14: 4. Decharge aan de Directie
4. DECHARGE AAN DE DIRECTIE Stempunt • Verlening van décharge aan de Directie voor het door haar gevoerde Bestuur
Slide 15: 5. Decharge aan de RvC
5. DECHARGE AAN DE RVC Stempunt • Verlening van décharge aan de leden van de Raad van Commissarissen voor het door hen gehouden toezicht
Slide 16: 6a. Toelichting | Liquidatie
6a. TOELICHTING | Liquidatie • Directie en Raad van Commissarissen willen graag de gevolgen van een (mogelijke) liquidatie van het Fonds toelichten • De volgende aspecten worden besproken: o Zienswijze analist NIBC o Zienswijze Directie ▪ (Her-)financiering ▪ Verkoop activa • In het algemeen kan wor
Slide 17: 6a. Liquidatie | Zienswijze NIBC
6a. LIQUIDATIE | Zienswijze NIBC • ‘Going concern trumps liquidation’ – 16 april 2019 • “ We retain our BUY rating as we expect Arcona’s upward asset rotation, increases in size and higher dividend distributions contribute to closing the gap to NAV. We adjust our target price for Arcona slightly upw
Slide 18: 6a. Liquidatie | Zienswijze NIBC
6a. LIQUIDATIE | Zienswijze NIBC • NIBC bepaalt de liquidatiewaarde op € 7,20 per aandeel, gebaseerd op: o Geïdentificeerde problematische gebouwen (Kosmalt, Zilina, Kalisz, Inowroclaw 27) worden verkocht in drie jaar. De rest van het vastgoedportfolio wordt elke 6 maanden met 25% afgebouwd o Gemidd
Slide 19: 6a. Liquidatie | Zienswijze Directie
6a. LIQUIDATIE | Zienswijze Directie • Volgens CBRE (taxateur) blijft het Fonds met een aantal illiquide assets zitten • Verkoop van deze assets hangt niet af van de prijs, maar van illiquiditeit van de markt • Discount t.o.v. taxatiewaarden van 20% tot 30% is aannemelijk • Het Fonds heeft aflopende
Slide 20: 6a. Liquidatie | Zienswijze Directie
6a. LIQUIDATIE | Zienswijze Directie • Opbrengst liquidatiewaarde per aandeel afhankelijk van: o Een gecontroleerde liquidatie o Een Fonds dat aan haar lopende financiële verplichtingen kan blijven voldoen o Een kredietfaciliteit van € 14-15 miljoen beschikbaar is o Gelijkblijvende marktomstandighed
Slide 21: 6a. Liquidatie | Zienswijze Directie
6a. LIQUIDATIE | Zienswijze Directie • Belangrijke elementen inzake liquidatiewaarde-berekening zijn: o Hoogte discount bij verkoop activa o Timing van de verkopen o Timing en omvang aflossing aan banken (jaarverslag p. 92) o Vaste kosten fonds lopen door (jaarverslag p. 99 – 103) o Verkoopkosten on
Slide 22: 6a. Liquidatie | Financiering portfolio
6a. LIQUIDATIE | Financiering portfolio • Herfinancieringsverplichting op Fondsniveau van € 7,8 mln. in 2019/2020 o Q2 2019: € 2,00 mln. (aandeelhouderslening) o Q4 2019: € 1,07 mln. (converteerbare obligatie) o Q1 2020: € 4,71 mln. (verkoperslening) • Besluit tot liquidatie maakt herfinanciering va
Slide 23: 6a. Liquidatie | Verkoop activa
6a. LIQUIDATIE | Verkoop activa • Arcona Property Fund is een bekende speler in Midden Europa • Onderhandelingspositie van het Fonds wordt ondermijnd • Courante activa in Tsjechië kunnen relatief snel verkocht worden waarbij de volledige opbrengst eerst naar Sberbank CZ gaat • Volgens CBRE kan de co
Slide 24: 6b. Standpunt | Directie (1)
6b. STANDPUNT | Directie (1) • Liquidatie op dit moment is een zeer risicovol traject: o Herfinanciering leningen is zo goed als onmogelijk waardoor kans op insolventie van de structuur (op korte termijn) aannemelijk is o Verkopen van alle activa is een langdurig traject o Opbrengstwaarde vastgoed k
Slide 25: 6b. Standpunt | Directie (2)
6b. STANDPUNT | Directie (2) • Liquidatie gedurende periode tot Q2 2023 • Uitkering vinden plaats in laatste jaren Uitkering EPRA NNNAV per aandeel per aandeel (inschatting NIBC) (inschatting Arcona) In EUR 1.000 In EUR Q2 2019 (nu) 13,65 Q2 2019 (liquidatiewaarde) 9,5 Q2 2020 8,7 Q2 2021 8,3 Q2 202
Slide 26: 6b. Standpunt | Directie (3)
6b. STANDPUNT | Directie (3) • Dividend in going-concern situatie, o.b.v. aannames die NIBC maakt • Arcona verwacht dat vrije kasstroom sterk stijgt door verkoop activa • Dividend per jaar kan (verder) stijgen door financial engineering en operationele verbetering (en ’verwatering’ vaste kosten bij
Slide 27: 6c. Liquidatie van het Fonds
6c. LIQUIDATIE VAN HET FONDS Stempunt • Voorstel tot in liquidatie brengen van Arcona Property Fund N.V.
Slide 28: 7. Voorstel dividenduitkering
7. VOORSTEL DIVIDENDUITKERING Stempunt • Voorstel van Stichting Prioriteit om € 0,25 per aandeel uit te keren afhankelijk van stemming agendapunt 6
Slide 29: Update | Geplande verkopen
UPDATE | Geplande verkopen Kysucka 16, € 6,1 mln. • Vijf gebouwen in Kosice worden te koop gezet, om de exposure in Kosice te verminderen • Doel is om voor € 10 miljoen te verkopen Pražská 2 & 4 Krivá 18 Krivá 23 € 5,4 miljoen taxatiewaarde € 3,3 miljoen taxatiewaarde € 3,4 miljoen taxatiewaarde
Slide 30: Update | Verkoop Kalisz, Polen
UPDATE | Verkoop Kalisz, Polen • Het retailobject 80 – 82 Graniczna, Kalisz staat leeg • De bankfinanciering van € 1,05 mln. moet eind 2019 afgelost zijn • Met een geïnteresseerde partij is een conditionele overeenkomst getekend • Verkoop wordt eind Q3 2019 verwacht • Verkoop verhoogt netto operatio
Slide 31: Update | Acquisitie Kliwer, Polen
UPDATE | Acquisitie Kliwer, Polen • Acquisitie mogelijk eind mei 2019 op basis van conditionele overeenkomst, afronding verkoop eind 2019 • Gefinancierd door: o Overname banklening en o Uitgifte van obligaties of o Verkoop van vastgoed Slowakije • Karakteristieken o Modern kantoorgebouw Warschau (20
Slide 32: Update | SPDI, fase 1
UPDATE | SPDI, ‘fase 1’ • Due diligence is vrijwel afgerond • De transactie vindt plaats in drie fases • Afronding eerste fase is gepland voor 30 juni 2019 • De eerste fase betreft de aankoop van het meeste van: o Boyana (Bulgarije) o EOS Danone (Roemenië) o Oekraïense grondstukken. • Aankoop middel
Slide 33: Update | SPDI, fase 2
UPDATE | SPDI, ‘fase 2’ • De tweede fase betreft de rest van het SPDI portfolio met uitzondering van Innovations en Green Lake (zie fase 3) • De tweede fase is gepland voor het derde kwartaal van 2019 • Aankoop middels uitgifte van aandelen tot maximaal 4,47 miljoen aandelen
Slide 34: Update | SPDI, fase 3
UPDATE | SPDI, ‘fase 3’ • De derde fase is conditioneel en betreft de aankoop van: o Innovations (Roemenië) o Green Lake (Roemenië) • Condities betreffen financiering, verhuurstatus en planningstatus • De derde fase is gepland voor het vierde kwartaal van 2019
Slide 35: Update | Samenstelling portfolio
UPDATE | Samenstelling portfolio • De portfolio-opbouw nu (voor) en eind 2019 (na) Reële waarde NOI 160 8 EUR * MILJOEN EUR * MILJOEN 140 Oekraine 7 120 6 Roemenie Roemenie Bulgarije 100 5 Bulgarije 80 4 Polen Polen Polen Polen 60 3 40 2 Slowakije Slowakije Slowakije Slowakije 20 1 Tsjechie Tsjechie
Slide 36: 8. Rondvraag
A ARCONA CAPITAL 8. RONDVRAAG
Slide 37: 9. Sluiting
A ARCONA CAPITAL 9. SLUITING
Slide 38: Contact details
CONTACT DETAILS Arcona Capital Fund Management B.V. Kollenbergweg 56 NL-1101 AR Amsterdam T: +31(0)20 82 04 720 www.arconapropertyfund.nl
Arcona Property Fund — Shareholder Meeting (May 2019) on 6ix