Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Day (February 2018)

34 slides from Tosei's investor day presentation, Feb 27, 2018

  1. Slide 1: 2018年11月期 事業戦略説明会

    2018年11月期 事業戦略説明会 トーセイ株式会社 Ⅰ ．2018年11月期の事業展開 －P. 2 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 Ⅱ．新中期計画 Seamless Growth 2020 －P.15 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D 2018/2/27 Ⅲ．資料編 トーセイグループの概要 -トーセイをはじめてご覧になる方へ- －P.23 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

  2. Slide 2: Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

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  3. Slide 3: Ⅰ. 2018年11月期の事業展開

    Ⅰ. 2018年11月期の事業展開 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  4. Slide 4: 2018年11月期の業績予想 ～売上・利益項目概要～

    2018年11月期の業績予想 ～売上・利益項目概要～ 売上高 営業利益 税引前利益 （百万円） （百万円） 80,000 （百万円） 12,000 12,000 成長率10.9％ 10,946 不動産流動化事業 不動産開発事業 9,833 10,038 10,000 9,279 10,000 70,000 67,830 9,049 不動産賃貸事業 8,450 不動産ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事業 8,000 8,000 6,891 不動産管理事業 その他 57,754 6,040 60,000 6,000 6,000 内部取引 4,000 4,000 49,818 50,000 39,37

  5. Slide 5: 2018年11月期の業績予想 ～セグメント概要～

    2018年11月期の業績予想 ～セグメント概要～ 2016年11月期 2017年11月期【A】 2018年11月期【B】 増減【B-A】 （百万円、％） 構成比 構成比 （予想) 構成比 増減率 売上高 49,818 100.0 57,754 100.0 67,830 100.0 10,076 17.4 不動産流動化事業 25,809 51.8 40,268 69.7 39,375 58.0 -893 -2.2  2018.11期 ◆ 不動産開発事業 13,138 26.4 5,197 9.0 14,880 21.9 9,683 186.3 不動産賃貸事業 5,324 10.7 6,237

  6. Slide 6: 2018年11月期の事業戦略・施策 -不動産流動化事業-

    2018年11月期の事業戦略・施策 -不動産流動化事業- 流動化事業 当期は好発進。12月末現在で大型物件を含む8棟（トータル120億円超）を売却済 販売計画と施策 流通性の高い10億円未満物件（小型）の販売を拡大 売上高 基本施策 効率性を意識して量的・質的拡大を目指す （百万円） 1棟10億円未満  強みとする中古再生による付加価値創造を推進 60,000 22.8% 22.9% 25.0% 1棟10億円以上 （遵法性是正、用途変更、デザイン・環境性能向上、セキュリティ改善、稼動率向上） 20.2% 1棟10億円未満 50,000 1棟20億円以上 60,000 22.8% 22.9%2

  7. Slide 7: 2018年11月期の事業戦略・施策 -不動産流動化事業-

    2018年11月期の事業戦略・施策 -不動産流動化事業- 投資市場の不動産取引は活発ながら、今後不動産価格の上昇トレンドは止まり、高値止まりとなると想定 → 市場の価格上昇に頼らない、“付加価値創出の事業モデル” を推進 中古再生事業のアドバンテージ トーセイの価値再生 建築費（特にSRC）の高騰が続くなか、 修繕・改修に留まらないソリューションで、 中古再生物件の割安感・魅力がさらに高まる 単なる修繕や転売には無い「付加価値｣を創出していく ＜投資用オフィス＞ 既存不動産活用と新築の比較 トーセイのバリューアップ・付加価値創造のイメージ 競争力を失ったビル トーセイの 再生されたビル 40億

  8. Slide 8: 2018年11月期の事業戦略・施策 -不動産開発事業-

    2018年11月期の事業戦略・施策 -不動産開発事業- 開発事業 ３月引渡予定の祐天寺マンション販売好調、契約は約８５％まで進捗 販売計画と施策 ◆当期の販売計画は、分譲マンション1棟、商業施設2棟、戸建138戸で構成 分譲戸建 基本施策 40.4% 売上高 40.0% 分譲MS 多彩な商品群・商品企画力で開発機会の取得と商品単価ＵＰを狙う （百万円） 22.4% 18.8% １棟物件 13,139 14,881 20.0% 売上総粗利率 分譲戸建 20,000 40.4% 1,127 40.0% 分譲MS 当期販売物件の一例 0.0%22.4% 7,488 18.8% 14,880 １棟物件

  9. Slide 9: 2018年11月期の事業戦略・施策 -不動産開発事業- 今後の開発計画

    2018年11月期の事業戦略・施策 -不動産開発事業- 今後の開発計画 （竣工予定） 2017年 ホテル トーセイホテルココネ神田 商業施設 T‘S BRIGHTIA南青山Ⅱ T‘S BRIGHTIA南青山Ⅱ 2018年 分譲マンション THEパームス世田谷祐天寺マスタープレイス（89戸、販売中） 商業施設 （仮称）T’S BRIGHTIA千葉中央 商業施設 （仮称）T’S BRIGHTIA富士見台 商業施設 西葛西商業施設計画 分譲マンション THEパームス調布マノアーガーデン（162戸、販売中） THEパームス調布マノアーガーデン 2019年 賃貸マンション 横浜市平沼橋マンション計画 ホ

  10. Slide 10: 2018年11月期の事業戦略 -仕入計画-

    2018年11月期の事業戦略 -仕入計画- 2018年11月期の仕入目標は、売上想定換算で800億円。 ◆ 2018年度仕入目標 ◆ ◆ 仕入額の推移 ◆ （百万円） 戸建・土地（開発） 【引渡しベース仕入額】 70,000 ※記載金額は 売上想定換算 賃貸マンション（開発） 66,842 （億円） 66,509 契約ベース 分譲マンション（開発） オフィス・ホテル・商業施設（開発） 6,956 665億円 ↓契約ベースでは 665億円まで進捗 土地等（流動化） 目標 目標 60,000 マンション（流動化） (16,700) 目標 800 オフィス（流動化） 6,631 実績 800 700

  11. Slide 11: 2018年11月期の事業戦略・施策 -M&Aを通じた不動産取得の推進-

    2018年11月期の事業戦略・施策 -M&Aを通じた不動産取得の推進- グループ戦略部を創設し、 M&Aを活用した優良物件の取得を推進 ◆ M&A活用実績 ◆ 不動産 Ｍ＆Ａ イメージ 2001年2月 鉄鋼商社3 社 Ｍ＆Ａ トーセイグループ 不動産保有会社 高輪トーセイビルほか計3物件取得 グループ戦略部 ・本社ビル バリューアップ 2006年12月 Ｇ社 ※12月1日新設 ・賃貸資産 ・法務DD （修繕・リーシング） 恵比寿戸建用地を取得 ・遊休資産 等 ・財務DD 再開発等 ・税務DD 2007年9月 Ｔ社 ・株式譲渡手続き 収益ビルほか計3棟取得 営業部署 個別に売却 2014年6月

  12. Slide 12: 2018年11月期の事業戦略・施策 -不動産ファンド・コンサルティング事業-

    2018年11月期の事業戦略・施策 -不動産ファンド・コンサルティング事業- ファンド・コンサル ティング事業 新規受託に努め、AUM残高6,500億円への拡大を目指す AUM計画と施策 ◆12月、UR都市機構より430億円の大型レジ物件「河田町コンフォガーデン」を 当社出資ファンドにて取得、当該物件のAMを新規受託 AMフィー AMフィー アクイジ・ディスポジ報酬 アクイジ・ディスポジ報酬 売上高 仲介手数料その他 基本施策 投資家の旺盛な投資需要を取り込み、受託資産残高の拡大を目指す 仲介手数料その他 売上総粗利率 売上総粗利率 （百万円） 94.2% 95.4% 500 94.2% 90

  13. Slide 13: 2018年11月期の事業戦略・施策 -賃貸事業・管理事業-

    2018年11月期の事業戦略・施策 -賃貸事業・管理事業- 賃貸事業 保有資産の拡大とともに、 管理事業 管理対応物件の種別を広げ、 稼働率改善で収益性を伸ばす 新規受託獲得を目指す 基本施策 固定資産を徐々に増やし、安定賃貸収益を拡大 固定資産 基本施策 管理受託拡大と、業務効率化による利益率向上 PM・BM報酬など 流動資産 スポット工事・手数料報酬など Restyling 売上高 売上高 売上総粗利率 （百万円） 売上総粗利率 PM・BM報酬など （百万円） 固定資産 流動資産 スポット工事・手数料報酬など 100.0% 6,709 Restyling 7,000 売上総粗利率 7,00

  14. Slide 14: 直近トピックス：ホテル事業展開

    直近トピックス ：ホテル事業展開 トーセイの 仕入・開発 期中運営 売却 ホテル事業 不動産会社ならではの情報量と 直営/リース/運営委託など 出口はファンド、ホテル事業会社など 経験を活かし、ホテルを調達 最適プランで高収益化 ホテル事業展開イメージ 仕入・開発 期中運営 売却 東京圏を中心にホテルを取得 自社で直営 もしくは賃貸 ホテル事業者もしくは投資家に売却 • 新規ホテル開発 • 自社ホテル運営（所有直営） • 既存ホテルを仕入、Value Up • 他社保有ホテル運営（運営受託）も検討 • 中古オフィスビルを用途変更 • 自社で運営しないホテルは賃貸で賃料収入を享受 自社ブランド第

  15. Slide 15: 直近トピックス：周辺事業研究

    直近トピックス ：周辺事業研究 不動産テック 不動産特定共同事業法を用いた スキームイメージ × ※※本スキームは変更となる可能性があります TOSEI クラウドファンディング事業 研究 売主 （トーセイ） 勧誘業務 4号事業者 兼 二種業者 全国の個人投資家に向けて、インターネットを通じた ブリッジ機能 委託 特例事業者 兼 ｸﾗｳﾄﾞﾌｧﾝﾃﾞｨﾝｸﾞ事業者 不動産投資機会を提供 （SPC） （トーセイ）※ 勧誘 ✓ 改正不動産特定共同事業法※を用いてファンドを組成し、 物件取得 保有・改修・再生 出資 インターネットを通じて出資者（幅広い層の個人投資家）を募集 個人投資家 賃貸・売却 配

  16. Slide 16: Ⅱ. 新中期計画 Seamless Growth 2020

    Ⅱ. 新中期計画 Seamless Growth 2020 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 15

  17. Slide 17: 新中期経営計画（2018年～2020年）

    新中期経営計画（2018年～2020年） 目標とする経営指標 Seamless 独自性を持つ総合不動産業としての確固たるポジジョン実現に向けて、 Growth 2020 グループ成長を継続していく 基本方針 成長戦略 経営基盤の強化 [３] 事業規模拡大を支える財務体質の向上 [１] 既存５事業のさらなる成長 [４] 最適ガバナンス体制の強化 [２] 既存５事業に次ぐ新たな収益事業の確立 [５] 従業員満足度の向上と組織力強化・生産性向上 [６] トーセイブランドの強化 経営指標ガイダンス 【収益成長】 2020年11月期 連結売上高 1,000 億円 2020年11月期 連結税引前利益 12

  18. Slide 18: 新中期経営計画 P/Lシミュレーション

    新中期経営計画（2018年～2020年） Ｐ/Ｌシミュレーション [基本方針] ◆ 全セグメントの事業拡大 ◆収益構造における安定事業の比率向上（売買50：安定50） 2017年11月期実績 (A) 2018年11月期予想 (B) 2020年11月期予想 (C) （単位：百万円） 売上高 売上総利益 利益率 売上高 売上総利益 利益率 売上高 売上総利益 利益率 売上高 売上総利益 57,754 16,816 29.1% 67,830 19,811 29.2% 100,000 23,737 23.7% 流動化事業 40,268 9,186 22.8% 39,375 9,023 22.9% 60

  19. Slide 19: 新中期経営計画 B/Sシミュレーション

    新中期経営計画（2018年～2020年） B/Sシミュレーション Seamless 財務健全性を意識し、自己資本比率は35％程度を目安 2020年11月末時点 Growth 2020 売上高1,000億円 1,902億 1,902億 1,902 1,902億円億 ※本シミュレーションでは、法人税を33％とし、増資を行わない想定で計算しています また、作成時点において入手可能な情報から得られた当社判断に基づいて 107 107 107 その他負債 おり、今後様々な要素により変更となる場合があります 239 現金及び 239 239 2018年11月末時点 現金同等物 1,570億 1,570 億

  20. Slide 20: 保有固定資産の積み上げ -現在の保有状況-

    保有固定資産の積み上げ -現在の保有状況- ◆安定収益拡大に向けて、優良物件を組み入れ徐々に保有固定資産を拡大させる方針 ◆現在の投資不動産・有形固定資産は簿価で335億円、公正価値から算出した含み益（税引後）は143億円相当 2017年11月末 簿価 33,555百 万 円 含み益 21,366百 万 円 (単位；百万円） 物件タイプ別 内訳 簿価合計① 公正価値② 含み益②-① 保有ポリシー オフィスビル・商業 ※1 22,475 (18件 ) 34,285 11,810 ・物件のコンディション、 収益性、将来価値、融資 マンション 4,320 (6件 ) 6,802 2,482 条件等で

  21. Slide 21: 金融機関借入の状況

    金融機関借入の状況 ◆固定資産の借入は大規模な借換を行い、平均借入期間が16.42年（同+5.93年）まで長期化 ◆平均借入金利は1.16％（前度末比マイナス0.14％）まで低下 借入金利・期間の推移 借入残高の推移 平均借入金利 ※1 短期借入金(1年内長期借入金を含む） ※3 平均借入期間（固定資産） ※2 長期借入金 ※3 （年） 平均借入期間（流動資産等） ※2 16.42年 （百万円） 70,124 67,113 9,378 6,445 10％ 15 14.25年 13.60年 60,000 13.06年 48,655 9,487 10 40,042 10.49年 40,000 34

  22. Slide 22: 還元方針

    還元方針 持続的な利益成長により1株当たり当期利益を増大させ、安定的な配当の維持と増配を目指す 配当推移 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年11月期 ※ 一株あたりの 32.07 42.99 59.53 85.66 114.89 127.48 （予想） 138.75 当期利益 (円) 一株あたりの 6.00 8.00 12.00 16.00 22.00 25.00 （予想） 30.00 配当金 (円) 配当性向 (%) 18.7 18.6 20.2 18.7 19.1 19.6 21.6 ※当社は、2013年7月1日を効力発生日として、1株につき

  23. Slide 23: 還元方針 株価現状認識

    還元方針 株価現状認識 時価総額 純資産 含み益（税引後） Net Asset Value ※ （2018年2月23日時点） （2017年11月末） （2017年11月末） （2017年11月末） 660.5 億円 461.5 億円 143.1 億円 604.7 億円 株 価 ① 一株あたり純資産 ② 一株あたり含み益 一株あたりNAV※ ③ 1,368.00 円 955.99 円 296.48 円 1,252.47 円 PER PBR ①÷② P/NAV倍率※ ①÷③ 9.86 倍 1.43 倍 1.09 倍 ※Net Asset Value = 純資産+ 固定資産含み益（税引後） ※固定資

  24. Slide 24: Ⅲ．資料編 トーセイグループの概要

    Ⅲ．資料編 トーセイグループの概要 -トーセイをはじめてご覧になる方へ- Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 23

  25. Slide 25: グループ概要

    グループ概要 2017年11月30日現在 商号 トーセイ株式会社 ◆取締役会 ：取締役5名で構成 所在地 東京都港区虎ノ門4丁目2番3号 （うち、独立社外取締役2名） ◆監査役会 ：監査役4名で構成 ガバナンス （常勤2名、非常勤2名。 設立 1950年2月2日 体制 全員社外監査役且つ独立役員) ◆組織体制： 監査役会設置会社 資本金の額 64億2,139万円 ◆指名報酬諮問委員会設置 代表者 代表取締役社長 山口 誠一郎 事業年度の末日 11月末 トーセイ・コミュニティ株式会社 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 従業員数 159（単体） 386名（連結） トーセイ・リバイバル・イ

  26. Slide 26: 沿革

    沿革 1950年 トーセイの前身 アーバンホーム※6 ユーカリ興業㈱設立 子会社化 1983年 東誠ビルディング㈱に商号変更 1994年 山口誠一郎、代表取締役に就任 トーセイ・ホテル・ 売上高 当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ マネジメント※5 ・投資運用業 設立 （億円） トーセイ㈱ ・第二種金融商品取引業 800 に商号変更 ・投資助言・代理業の登録 750 ・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ トーセイ・リート 虎ノ門に 700 本社を移転 「T’s BRIGHTIA」を展開 投資法人上場 650 シンガポール証券 東証第二部 600 LBO方式に へ上場 Ｒｅｓｔｙｌｉｎｇ 取引所へ上場 より不動産 事業開始

  27. Slide 27: トーセイの理念

    トーセイの理念 トーセイグループの存在理念 『 私たちは、グローバルな発想※１ を持つ 心豊かなプロフェッショナル集団※２ として、 あらゆる不動産シーン※３において 新たな価値と感動※４を創造する。』 ※1 グローバルな発想 ✓ シンガポール証券取引所に重複上場、日本へのインバウンド投資誘致、アウトバウンド投資検討 ✓ 国際会計基準（ＩＦＲＳ）への対応、開示資料の日本語・英語同時開示 ※２プロフェッショナル ✓ 東京経済圏に特化し取引事例を熟知。エリア特性・賃貸ニーズ・投資家ニーズ・投資家売買動向・ 期待利回り等を把握 ✓ 長年で培ったスキルとノウハウを活かし、お客様にとって最適な再生プラン

  28. Slide 28: トーセイの事業概要 5事業のバランス経営

    トーセイの事業概要 5事業のバランス経営 トーセイグループは東京経済圏に特化して不動産関連事業を総合的に展開 市況の変化に柔軟に対応するポートフォリオによるバランス経営が特徴 5 Businesses 売買事業 安定収益事業 ●不動産賃貸事業 ●不動産流動化事業 利便性の高い東京都区部を中心に、グループが所有するオフィスビ 資産価値の下がった不動産を取得し、デザイン・設備改修や ルやマンションなどを賃貸し、安定的な収入を得る事業。89物件の 法的是正、稼働率改善等のバリューアップを施した後に、一 収益不動産を保有（2017年11月末時点） 棟ごとに販売する再生販売事業 。 中古の賃貸マンション

  29. Slide 29: 柔軟なポートフォリオ経営 -幅広い事業展開-

    柔軟なポートフォリオ経営 -幅広い事業展開- トーセイはあらゆる不動産シーンで幅広くサービスを提供 関連事業へのシナジーを最大化することにより、事業の拡大・事業領域の拡大を目指す ファンド運営 （ＡＭ） 不動産管理 不動産の 再生販売 （PM/BM） 不動産開発 コンサルティング 債権投資・Ｍ＆Ａ 仲介 賃貸 ホテル運営 不動産の取得から売却まで、投資家へワンストップのソリューションを提供 物件取得 収益最大化・期中運営 物件売却 ・コンサルティング ・開発 ・バリューアップ ・アセットマネジメント ・仲介 ・リースアップ ・プロパティマネジメント ・収益性向上 ・ビルメンテナンス ・コストコ

  30. Slide 30: 豊富な商品ラインアップ

    豊富な商品ラインアップ ファンド等の投資家からエンドユーザーまで、幅広い顧客をターゲットにした多様な商品を提供 あらゆる商品を取り扱えることが強み 流動化事業（再生）の商品ラインアップ 大型オフィスビル オフィスビル 商業施設 ホテル 賃貸マンション 分譲マンション（１棟→区分） 開発事業(新築)の商品ラインアップ 大型オフィスビル オフィスビル 商業施設 ホテル 分譲マンション・賃貸マンション 戸建住宅 販売先イメージ 投資用不動産 自己利用不動産 分譲住宅 （オフィス、商業、ホテル、マンション等） （オフィス、商業、ホテル） （マンション、戸建） 大 小 １棟 戸 販売先 ファンド・REI

  31. Slide 31: トーセイグループのＥＳＧ

    トーセイグループのＥＳＧ トーセイは企業理念に基づき、健全な成長を維持するための経営基盤強化、環境負荷軽減の取り組みなど、 あらゆる企業活動を通じて社会からの要請に応えてまいります。 活動を継続することで社会的責務を果たし、より一層信頼される企業を目指します。 健全な成長を維持するための 地域・社会への貢献活動 経営基盤強化の主な取り組み ➢事業を通じた取り組み ➢コーポレート・ガバナンス 少子高齢化やライフスタイルの多様化など社会環境の変化によって 経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、あらゆるス 起こる課題に対して、戸建・マンション開発事業及び流動化事業を テークホルダーに対して、『健全な

  32. Slide 32: トーセイグループのＥＳＧ

    トーセイグループのＥＳＧ 2009年に制定した「トーセイグループエコ宣言」のもと、 人と環境に優しい企業活動を推進することで、地球環境の負荷軽減に努めています。 エコ宣言・エコミッション 環境配慮型再生・開発 トーセイグループ エコ宣言 オフィスビルや住宅の再生、開発において、40項目超の環境商品リ トーセイグループは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と ストから物件の特性にあわせて省エネルギー、省資源などの様々 感動を創造するという企業理念を掲げ、“都市に、心を。”の実現に な観点で環境商品を導入しています。 向けて、人と環境に優しい企業活動を推進し、地球環境の負荷軽 減に努めることを

  33. Slide 33: IRサイトのご紹介

    IRサイトのご紹介 （ https://www.toseicorp.co.jp/ir/ ） 各種IRサイトランキングを受賞 トーセイＩＲ 検索 経営計画や財務情報など、株主様・投資家向けのIR情報をご覧いただけます。 IR情報には社長メッセージや 【IR情報トップページ】 決算説明会動画、各種IR資料を多数掲載 個人投資家さま向けコンテンツでは 不動産市場動向やトーセイの業績、 配当情報などをコンパクトに集約！ 【個人投資家さま向けページ】 ページ上部のメニューから「個人投資家の皆さまへ」をクリック Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights

  34. Slide 34: 今後ともよろしくお願いいたします。

    今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経理部 TEL：03-3435-2865 FAX：03-3435-2866 URL : https://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可能

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