Slide 1: 2003年3月期決算説明
2003年3月期決算説明 「フィービジネスを中心とした収益積層型の事業展開」 資産活用のトータル・ソリューション・カンパニー スターツ総合研修 スターツ 研修センター 研修 スターツグループ 0
Slide 2: 目次
◆目次 I. 2003年3月期決算説明 2003年 D) 賃貸・売買仲介事業戦略 総合不動産店舗ピタットハウス 決算概要 損益計算書 ピタットハウス店舗網 【連結】売上推移 賃貸・売買仲介事業の見通しと戦略 【連結】営業利益推移 売買仲介手数料、賃貸仲介手数料の計画 決算概要 貸借対照表 E) 分譲事業 【連結】業績計画 分譲事業 業績計画 アルファグランデ成田弐番街が日住協 最優秀事業に 販売用不動産・固定資産の推移 F) 主な連結子会社 【連結】総資産・有利子負債・自己資本の計画 主な連結子会社の業績計画 【個別】業績計画 【個別】総資産・有利子負債・自己資本の計画 III. データ集 セ
Slide 3: I. 2003年3月期決算説明
I 2003463 A BARR SFA
Slide 4: 売上高 前期比5.4%up、経常利益 前期比20.5%up
【連結】 ●連結売上高、連結経常利益は過去最高額 【連結】 （単位：百万円） 売上高 前期比5.4%up、経常利益 前期比20.5%up 2003年3月期 2003年3月期 2002年3月期 差異 前期比 予定額 実績 実績 ●連結売上高 予定との差異 売上高 69,000 67,589 ▲ 1,411 64,114 3,475 営業利益 5,700 5,444 ▲ 256 4,749 695 建材卸の納期変更等による 経常利益 4,700 4,549 ▲ 151 3,774 775 当期利益 1,300 1,311 11 1,309 2 ●連結営業利益 予定との差異 ＥＰＳ（円） 87.91
Slide 5: 2003年3月期概況
≪2003年 年3月期概況≫ 月期概況≫ 1. 仲介・不動産管理事業 管理物件数の増加により手数料収入、メンテナ ンス売上、賃貸収入あわせて３３億６百万円増 （前期比１９．５％ｕｐ） □管理物件数 賃貸 社宅代行 ナビパーク その他 合計 住宅 55,153 15,319 5,285 75,757 駐車場 57,624 2,100 5,308 65,032 2. 建設受注事業 融資条件懸念による契約精度の見直しにより、 受注高前期比６４億円減少。 これに伴い、完成工事高２１億円、受注残高１６ 億円それぞれ減少。 受注残高のうち２７０億円は２００４年３月期完工 予定。 （金額単位：百万円） 項目
Slide 6: 連結売上推移
99/3実績 00/3実績 01/3実績 02/3実績 03/3実績 04/3計画 05/3計画 06/3計画 5
Slide 7: 決算概要 貸借対照表
【連結】 （単位：百万円） （単位：百万円） ２００３年３月期 ２００２年３月期 増減 ２００３年３月期 ２００２年３月期 増減 （資産の部） (負債の部） 現預金 10,285 9,631 654 買掛金および工事未払金 13,730 16,199 ▲ 2,469 受取手形及び売掛金 9,509 14,871 ▲ 5,362 短期借入金 21,557 26,932 ▲ 5,375 販売用不動産 22,388 21,534 854 その他 10,925 9,142 1,783 たな卸資産 5,160 3,178 1,982 流動負債計 46,213 52,273 ▲ 6,060 その他 3,6
Slide 8: 連結業績計画
(億円) (億円) 250 900 227 815 210 800 745 200 190 676 685 658 173 700 641 161 150 146 600 546 123 497 115 500 100 93 84 80 70 400 68 54 54 49 47 45 50 37 37 37 300 34 22 26 16 20 17 14 13 13 3 200 0 100 -25 -50 0 99/3実績 00/3実績 01/3実績 02/3実績 03/3実績 04/3計画 05/3計画 06/3計画 売上総利益 営業利益 経常利益 当期純利益 売上高 7
Slide 9: 販売用不動産・固定資産の推移
(億円) (億円) 300 60 54 00/3 245 販売用不動産評価減処理 250 固定資産土地再評価 50 209 195 200 40 179 154 150 138 30 121 124 113 107 100 96 102 100 20 17 17 17 76 58 50 7 8 10 7 8 6 7 26 3 6 2 3 1 0 0 0 99/3実績 00/3実績 01/3実績 02/3実績 03/3実績 04/3計画 05/3計画 06/3計画 販売用不動産（長期）簿価 土地・建物簿価 販売用不動産（長期）損失額 土地・建物損失額 販売用不動産（長期）・固定資産（土地・建物）
Slide 10: 連結総資産・有利子負債・自己資本の計画
(億円) (％) 1,000 20.0 18.6 900 883 18.0 804 800 763 779 16.0 14.7 728 700 700 680 670 14.0 629 584 11.2 600 12.0 10.0 500 481 10.0 462 8.4 408 400 380 8.0 6.5 340 320 300 5.1 6.0 3.2 200 4.0 125 88 100 100 78 2.0 51 61 26 39 0 0.0 99/3実績 00/3実績 01/3実績 02/3実績 03/3実績 04/3計画 05/3計画 06/3計画 総資産 自己資本 有利子負債残
Slide 11: 個別業績計画
(億円) (億円) 140 600 127 123 120 115 116 500 112 490 107 479 500 457 455 456 100 95 442 87 386 80 400 60 300 39 40 40 36 34 34 32 33 30 32 24 25 24 26 26 20 16 13 16 200 9 10 8 9 11 2 0 100 -20 -29 -40 0 99/3実績 00/3実績 01/3実績 02/3実績 03/3実績 04/3計画 05/3計画 06/3計画 売上総利益 営業利益 経常利益 当期純利益 売上高 10
Slide 12: 個別総資産・有利子負債・自己資本の計画
(億円) (％) 900 23.0 818 800 19.0 700 18.0 700 643 653 15.5 598 600 549 550 535 12.3 11.8 510 500 13.0 500 447 10.3 438 400 7.6 6.7 346 320 8.0 300 300 280 200 4.8 3.0 97 95 100 66 79 43 49 56 34 0 -2.0 99/3実績 00/3実績 01/3実績 02/3実績 03/3実績 04/3計画 05/3計画 06/3計画 総資産 自己資本 有利子負債残高 自己資本比率 11
Slide 13: II. 2004年3月期事業戦略
Ⅱ.2004年3月期事業戦略 12
Slide 14: A)全体事業戦略
A)全体事業戦略 13
Slide 15: 全体事業戦略
〔全体事業戦略－①〕 情報産業化 マネジメント事業 インターネット利用による情報開示 ﾋﾟﾀｯﾄﾊｳｽ ﾏｲﾎｰﾑ サービスアパートメント、介護施設運営 不 ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ PFIなどのプロジェクトマネジメント ﾌﾗﾝﾁｬｲｽﾞ 雑誌ピタットハウス ｵｰｸｼｮﾝ リート、不動産証券化などのアセットマネジメント 動 各種サービス 産 賃貸 売買 プロパティー 営繕工事 分譲 ・ 建 ﾏﾝｼｮﾝ 総合管理 仲介 仲介 マネジメント ほか 戸建 設 ・ 金 賃貸・売買仲介事業 不動産管理事業 分譲事業 一括借上システム 融 仲介物件提供 管理物件提供 土地情報 の 入居者確保 積 層（ス ト 建設
Slide 16: 2003年3月期営業利益構成比
２００３年３月期営業利益構成比 賃貸仲介 ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨｰﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ 売買仲介 営繕工事ほか そ 分 譲 の 建設受注事業 他 事 業 仲介・不動産管理事業 302 1,722 3,089 374 5.5% 31.4% 56.3% 6.8% 56 15
Slide 17: B)建設受注事業戦略
B)建設受注事業戦略 16
Slide 18: 建設受注事業の見通しと戦略
◆建設受注事業の見通しと戦略 〔建設受注事業－①〕 単位：億円 建設事業 業績推移 500 439 430 440 423 422 412 ◆2004年3月期の売上高 400 382 341 317 323 333 売上予定額 284 288 290 300 300 286 285 308 ２８６億円 260 259 268 252 243 227 売上確定額 当期受注 ２７０億円 当期売上 200 100 ◆当期受注当期売上の推移 ２００１年３月期 ３１億円 0 ２００２年３月期 ２２億円 99/3実績 99/3実績 00/3実績 00/3実績 01/3実績 01/3実績 02/3実績 02
Slide 19: 建設受注事業の概要
◆建設受注事業の概要 〔建設受注事業－②〕 事業ミッション コンサルティングから設計、施工、募集、管理まで一貫したトータルシステムの信頼性 遊休不動産のリサーチ 企画 資産運用の 施工 入居募集 物件管理 コンサルティング 設計 商品の差別化 ) + + 新たなマーケットニーズの取り込み 【アルビア】 arbie 地域に密着した事業展開 ～ 地域を知り尽くしているからこそ可能なコンサルティング・商品開発 18
Slide 20: 「地域密着株式会社」
◆「地域密着株式会社」 （２０００年以降の建築物） 〔建設受注事業－③〕 ①クレセール ⑥（仮称）テスタケイフォー ２×４ ⑪オザリア葛西Ⅰ ⑯（仮称）関口ビル Ｓ 【工種】Ｓ 【工種】ＳＲＣ 【規模】４Ｆ 【工種】ＲＣ 【規模】１３Ｆ 【間取り／戸数】２ＬＤＫ／１８ ＲＣ・ＳＲＣ 【規模】５Ｆ 【間取り／戸数】１ＬＤＫ／17 【間取り／戸数】２ＬＤＫ／２６ 【敷地面積】７４３㎡ ３ＬＤＫ／３ 【建築面積】３８８．２３㎡ Ｇ 【敷地面積】４６６．１５㎡ 店舗／２ Ｇ 【延床面積】１４５４．７４㎡ 【建築面積】２７６．０５㎡ 【敷地面積】６７７．００㎡ 【竣工予定】２００２年３月 【工種】２×４
Slide 21: エリア拡大と生活支援事業のスタート
◆エリア拡大と生活支援事業のスタート 〔建設受注事業－④〕 建設受注事業の対象エリアを拡大 城東・千葉・埼玉に加えて、城西・神奈川エリアに拡大 ! 城西エリア エ リ 三鷹市、調布市、吉祥寺、武蔵野市、国分寺市、 ア 拡 府中市、立川市 大 ! 神奈川エリア 横浜市青葉区・港北区、川崎市中原区 ピタットハウス店舗 新規拡大エリア 現在の主な営業エリア サービスアパートメントや高齢者介護サービスなどの生活支援事業へも進出 施設建設（ハード）に加えて、運営・マネジメント（ソフト）も行うことで収益積層ビジネスを展開 生 活 支 援 事 ・高齢者事業 【千葉県市川市のグループホーム】 ※2003年11
Slide 22: PFI事業で優先交渉権獲得
◆PFI事業で優先交渉権獲得 事業で優先交渉権獲得 〔建設受注事業－⑤〕 千葉県市川市：市川第七中学校等整備事業 東京都中央区：痴呆性高齢者グループホーム等の整備・運営事業 53 26 44.5 21.2 8.2 5.1 【応募企業体一覧】 【応募企業体一覧】 ①構成企業：スターツ㈱ スターツ㈱ ①構成企業：ジャパンケアサービス㈱ 大成建設㈱ 30 スターツ㈱、 スターツアメニティー㈱ 日本設計㈱ 五洋建設㈱ 他2社 （社福）長寿の里 など ②構成企業：メデカジャパン㈱ 80 ②構成企業：㈱大林組 新日本製鐵㈱、 三菱地所設計 など 大和工商リース㈱ ③構成企業：㈱ライフコミューン ㈱ウェルピ
Slide 23: C)不動産管理事業戦略
inl C)7 8) BBS SRG
Slide 24: 不動産管理事業 管理物件数の推移
〔不動産管理事業－①〕 事業ミッション 住宅管理戸数の計画 駐車場管理台数の計画 管理物件からの売上 （単位：億円） 88,308 112,000 03/3実績 04/3計画 賃貸仲介手数料 28.7 32.5 81,008 98,800 賃貸管理手数料 72.9 77.5 （うち社宅管理代行手数料） (2.2) (3.5) 73,708 86,000 メンテナンス工事売上 53.0 60.0 65,032 ナビパーク事業売上 26.0 33.0 180.6 203.0 57,879 75,757 53,450 61,857 46,616 52,851 社宅管理受託先企業 41,458 ・ヤク
Slide 25: 不動産管理事業の成長戦略
◆不動産管理事業の成長戦略 〔不動産管理事業－②〕 不動産賃貸管理手数料等売上 計画 メンテナンス工事売上 計画 事業方針 7,200 9 ,0 00 8 ,0 00 6,600 8 ,0 00 7 ,4 00 7 ,7 00 7,000 6,000 ・管理物件の計画 的な営繕提案に 7 ,0 70 6,000 7 ,0 00 5,347 6 ,0 06 よるメンテナンス 5 ,5 54 5,000 6 ,0 00 4 ,8 27 5 ,1 58 4,493 収入の獲得 3,932 5 ,0 00 4,000 3,001 3,233 ・管理受託機会の 4 ,0 00 3,000 拡大 3 ,0
Slide 26: 時間貸し駐車場ナビパーク事業
◆時間貸し駐車場 ナビパーク事業 〔不動産管理事業－③〕 ナビパーク事業売上 計画 ( ) ( ) ◆資産有効活用提案のメニュー 6,000 5,700 14,000 ・事業用地は当社の借上げ ・月極め駐車場より好条件賃料 12,000 5,000 4,700 12,000 ・短期間契約 10,000 ・オーナー設備投資なし 4,000 10,000 3,300 8,000 ◆地域社会のニーズへ対応 3,000 2,633 7,300 ・駐車場不足 6,000 ・路上駐車撲滅 1,878 2,000 5,308 1,322 4,000 ◆駅前、繁華街中心 1,000 807 3,237 2,0
Slide 27: D)賃貸・売買仲介事業戦略
D)賃貸・売買仲介事業戦略 26
Slide 28: 総合不動産店舗ピタットハウス
〔賃貸・売買仲介事業－①〕 事業ミッション 売買売上（多い） 売買専門 三井不動産販売 住友不動産販売 地域ニーズに合わせて、売買 東急ﾘﾊﾞﾌﾞﾙ 仲介と賃貸仲介をバランス センチュリー２１ させる店舗戦略 イーアールエー （住通ﾁｪｰﾝ） ＭＲＤ （ﾐｻﾜ） ピタットハウス 中小不動産会社のＦＣ化など 賃貸売上 賃貸売上 （少ない） （多い） によるネットワーク、提携関係 アパマンショップ （全国賃貸管理ビジネス協会） の構築 ・ピタットハウスＦＣシステム 中小不動産会社 ・不動産情報誌 「ピタットハウス」発行 全国約30万社 ・全国ネットワーク500 ミニミニ エイブル （提携業者数 3
Slide 29: ピタットハウス店舗網
〔賃貸・売買仲介事業－②〕 地方都市 既存店舗 １７(６) 首都圏 新規店舗・オープン予定店舗 うち大阪地区 １０４ (２３) ９（５） ※2003年 年6月 月1日現在 日現在 店舗数合計121店舗 首都圏104店舗（ＦＣ 店舗数合計121店舗 首都圏 店舗（ＦＣ23店舗） 店舗（ＦＣ 店舗） ※（ ）は内数でＦＣ店（合計29） 東急沿線（東横線・田園都市線）・京王線・京浜東北線・埼玉高速鉄道沿線など 東急沿線 ・京王線・京浜東北線・埼玉高速鉄道沿線など 神奈川・ 神奈川・城南・ 城南・城西・埼玉方面および 城西・埼玉方面および大阪地区が中心 大阪地区が中心 点から線、線から面の店舗展開。全
Slide 30: 賃貸・売買仲介事業の見通しと戦略
〔賃貸・売買仲介事業－③〕 既存エリア 来店客数および業績推移 4,500 4,000 52,947 59,000 60,000 ●ピタットハウス 3,500 43,157 47,142 3,164 50,000 積極出店による営業エリア拡大 3,000 2,853 40,000 2,599 2,421 ・毎年10店舗前後（直営）の出店 2,500 30,000 ・新規出店展開は城東、千葉エリアから 2,000 1,819 1,417 1,565 城南、城西、神奈川、大阪エリアが中心 1,500 1,168 20,000 ・２００２年度不動産仲介業全国第８位 1,000 （日経ＭＪ・日経流通新
Slide 31: 売買仲介手数料、賃貸仲介手数料の計画
〔賃貸・売買仲介事業－④〕 売買仲介手数料・賃貸仲介手数料の計画 （百万円） （店） （百万円） （店） 売買仲介手数料の計画 賃貸仲介手数料の計画 3,400 250 250 売買仲介手数料 賃貸仲介手数料 直営店舗数 4,500 4,400 直営店舗数 3,000 2,900 200 200 4,000 4,000 2,600 3,600 2,400 150 150 133 133 2,200 3,500 118 3,346 118 103 3,146 103 1,900 1,857 100 88 100 81 3,000 2,875 81 76 67 88 67 58 1,507 58
Slide 32: E)分譲事業
E)分譲事業 31
Slide 33: 分譲事業 業績計画
〔分譲事業－①〕 事業ミッション 190 200 売上高 粗利益 167 180 160 141 140 109 120 86 90 90 90 100 80 60 40 12 14 15 9 9 9 6 20 -1 0 99/3実績 00/3実績 01/3実績 02/3実績 03/3実績 04/4計画 05/3計画 06/3計画 1997 2002 1997 2002 500 供給戸数 投 資 向 け 物 件 中 古 物 件 土 地 1% 400 5% 2% 戸 建 て 300 22% 200 100 マ ン シ ョン 70% 0 江 市 浦 八 成 千 そ そ 埼 茨 地 戸 川 安 千
Slide 34: アルファグランデ成田弐番街が日住協 最優秀事業に
FJOVaT hORMEL GICMMOiek, IC, Do/t— up —SUYTIS. SE MARAVEMMNASNTS. 2ACE 1 BOLE K— 2 — MR VVI——OBRERME FEL WR CILAA A Teme. WYEMd DS al7Tn Ya VEMML, EOMARARMCRS bHOSFMsAM HICH S 2 4 Oe wie] |e 4 sr oma | ia] ae F aw wie 0 WD bi mR ely * i i | @ f r| i) Sb ” rio) BE rm HL oa =| = Y , tt
Slide 35: F)主な連結子会社
F)主な連結子会社 34
Slide 36: 主な連結子会社の業績計画
〔主な連結子会社－①〕 （百万円） （百万円） 6,000 500 5,300 450 5,000 4,600 400 3,977 3,976 4,160 4,000 3,787 3,685 350 3,415 300 売上高 3,000 250 粗利益 200 営業利益 2,000 150 80 136 1,000 704 716 756 100 460 500 550 636 379 40 50 7 5 4 9 4 0 0 98/6実績 99/6実績 00/6実績 01/6実績 02/6実績 03/6見込み 04/6計画 05/6計画 （百万円） （百万円） 4,000 500 3,571
Slide 37: III. データ集
Ⅲ.データ集 36
Slide 38: セグメント別業績推移
（単位：百万円） 事業区分 項目 平成１２年３月期 平成1３年３月期 平成１４年３月期 平成１５年３月期 平成１２年３月期 平成1３年３月期 平成１４年３月期 平成１５年３月期 仲介・賃貸管理事業 売上高 12,872 14,805 18,153 21,333 ＲＯＥ 連結 △44.5 43.5 29.1 23.4 営業費用 10,291 11,941 15,516 18,244 (株主資本利益率) 個別 △ 43.8 26 17.1 16.4 営業利益 2,581 2,864 2,637 3,089 ＲＯＡ 連結 △ 3.2 1.9 1.7 1.8 資産 11,800 13,661 15,9
Slide 39: 財務諸表 【連結】損益計算書
連結 平成１０年３月期 平成１１年３月期 平成１２年３月期 平成１３年３月期 平成１４年３月期 平成１５年３月期 売上高 66,755 54,560 49,714 65,834 64,114 67,589 損 売上総利益 12,786 11,513 12,339 14,583 16,051 17,289 益 営業利益 3,991 3,381 3,693 4,886 4,749 5,444 計 経常利益 2,653 1,606 2,013 3,697 3,774 4,549 算 特別利益 18 47 95 403 590 40 書 特別損失 2,115 1,024 6,499 1,370 2,1
Slide 40: 財務諸表 【連結】貸借対照表
連結 平成１０年３月期 平成１１年３月期 平成１２年３月期 平成１３年３月期 平成１４年３月期 平成１５年３月期 （資産の部） 現預金 7,901 6,942 6,526 11,773 9,631 10,285 受取手形及び売掛金 11,236 6,746 10,550 8,341 14,871 9,509 たな卸資産 55,291 41,792 31,385 25,028 24,712 27,548 その他 1,974 1,574 3,661 4,185 4,697 3,629 流動資産計 76,404 57,057 52,123 49,327 53,912 50,973 有形固定資産 20
Slide 41: 財務諸表 【個別】損益計算書
個別 平成１０年３月期 平成１１年３月期 平成１２年３月期 平成１３年３月期 平成１４年３月期 平成１５年３月期 売上高 58,003 45,723 38,620 50,068 45,491 47,963 損 売上総利益 10,882 9,456 8,727 10,728 11,179 11,532 益 営業利益 3,792 3,160 2,391 3,628 3,268 3,420 計 経常利益 2,620 1,562 902 2,490 2,404 2,611 算 特別利益 18 37 99 329 229 38 書 特別損失 2,114 1,038 5,763 753 1,190 964
Slide 42: 財務諸表 【個別】貸借対照表
個別 平成１０年３月期 平成１１年３月期 平成１２年３月期 平成１３年３月期 平成１４年３月期 平成１５年３月期 （資産の部） 現預金 6,554 5,969 4,945 9,081 6,543 5,173 受取手形及び売掛金 10,138 5,701 7,892 5,407 11,809 6,440 たな卸資産 52,329 38,580 28,287 24,176 23,500 22,477 その他 7,229 6,606 6,732 4,839 4,299 2,840 流動資産計 76,250 56,857 47,858 43,503 46,152 36,931 有形固定資産 14,56