Fibra Macquarie Mexico · BIVA:FIBRAMQ/12
Fibra Macquarie Mexico — Q4 2025 Earnings Presentation
47 slides from Fibra Macquarie Mexico's earnings presentation, Feb 13, 2026
Slide 1: FIBRA Macquarie México Información Suplementaria 4T25
FIBRA Macquarie México Información Suplementaria (BMV: FIBRAMQ) Cuarto Trimestre 2025 1
Slide 2: Información Importante
Información Importante Este documento ha sido preparado por Macquarie Asset Management y que no podemos predecir. Dada esta incertidumbre, Usted no debería Las oportunidades de crecimiento aquí descritas no son México, S.A. de C.V. (“MAM Mexico”), como administrador, actuando en confiar indebidament
Slide 3: Resumen Ejecutivo: 4T25 resultados financieros y operativos
Resumen Ejecutivo: 4 4T25 resultados financieros y operativos 1 Capital de crecimiento 10 2 Portafolio industrial 13 3 Portafolio comercial 17 4 Reportes financieros selectos 22 5 Perfil de deuda 30 6 Metodología de cálculo AFFO 34 7 Anexo 37 3
Slide 4: FIBRA Macquarie – Resumen
FIBRA Macquarie – Resumen Al 31 de diciembre de 2025 Enfoque estratégico Resumen financiero Métrica Monto • FIBRA Macquarie se enfoca en adquirir, arrendar y administrar portafolios de Capitalización de mercado CDP2 US$1.5 mil m / Ps. 27.1 mil m propiedades industriales y comerciales en México Activ
Slide 5: Resumen ejecutivo
Resumen ejecutivo Métricas clave 4T25 Métricas clave 2025 US$6.62 Tasa de renta industrial NOI por certificado1 NOI1 Ps. 1.3809 Ps. 4,508.3m m2/mes (+1.0% T/T; +6.5% A/A) (-0.4% T/T; -1.0% A/A) (+9.5% | US$: +4.3% A/A) Ocupación industrial CDP AFFO por certificado NOI por certificado1 95.5% (+68 pb
Slide 6: Métricas financieras clave 4T25
Métricas financieras clave 4T25 Ps. m5 Ps. m5 US$m5,6 US$m5,6 1 Portafolio Consolidado 4T25 4T24 Variación (%) 4T25 4T24 Variación (%) Ingresos Totales (inc. rentas lineales) 1,312.2 1,320.1 -0.6% 71.7 65.8 8.9% Ingresos Totales (exc. rentas lineales) 1,321.6 1,317.0 0.3% 72.2 65.6 10.0% 2 Ingreso O
Slide 7: Métricas financieras clave 2025
Métricas financieras clave 2025 Ps. m5 Ps. m5 US$m5,6 US$m5,6 1 Portafolio Consolidado 2025 2024 Variación (%) 2025 2024 Variación (%) Ingresos Totales (inc. rentas lineales) 5,324.7 4,818.6 10.5% 277.0 263.3 5.2% Ingresos Totales (exc. rentas lineales) 5,334.8 4,803.1 11.1% 277.5 262.4 5.7% 2 Ingre
Slide 8: Indicadores clave del portafolio 4T25
Indicadores clave del portafolio 4T25 Ocupación Tasa de retención1 (Fin del trimestre) (UDM por ABA) 100.0% 100.0% 98.0% 95.8% 95.5% 90.0% 96.0% 94.7% 94.8% 94.9% 95.4% 83.4% 81.7% 83.1% 95.5% 79.4% 80.1% 77.8% 75.3% 80.9% 80.5% 94.0% 94.1% 80.0% 78.8% 94.4% 94.6% 94.7% 76.4% 78.9% 92.0% 93.3% 93.4%
Slide 9: Resumen de tasas de renta
Resumen de tasas de renta Resumen de arrendamientos del portafolio industrial Considera arrendamientos que han estado vigentes por al menos 12 meses hasta el 4T25 Composición de RBA del portafolio por moneda Tasa de Renta Tasa de Renta Promedio Ponderado de Promedio Ponderado de Promedio Ponderado d
Slide 10: Capital de crecimiento
4 01 Capital de crecimiento 10
Slide 11: Proyectos de capital de crecimiento
Proyectos de capital de crecimiento ~0.4m pies cuadrados de ABA en estabilización Rendimiento estabilizado objetivo de NOI de 9—11% Adquisición de una instalación logística de primera calidad en ZMCDMX por US$15.8m (excluyendo costos de transacción) Edificios en estabilización: Edificios compl
Slide 12: Expansiones y proyectos de desarrollo
Expansiones y proyectos de desarrollo # de ABA Adicional Inversión Rendimiento NOI Completado / Fecha Esperada de Duración del Contrato Project Ciudad Proyectos ('000 ft2) (USDe$ '000s) Estimado1 Terminación Esperada Contribución a NOI Inicial (años) Expansiones (inicio a la fecha) Total 27 1,054 51
Slide 13: Portafolio industrial
FIBRA Macquarie MACQUARIE Mexico 02 Portfolio industrial
Slide 14: Portafolio industrial: Aspectos operativos relevantes
Portafolio industrial: Aspectos operativos relevantes Métricas financieras y operativas Var (%) 4T25 vs Var (%) 4T25 Var (%) 2025 1 4T25 3T25 3T25 4T24 vs 4T24 2025 2024 vs 2024 Indicadores financieros selectos (Ps. m) Ingresos relacionados con las propiedades $1,090.0 $1,104.5 (1.3%) $1,106.3 (1.5%
Slide 15: Presencia industrial de FIBRA Macquarie
Presencia industrial de FIBRA Macquarie Uso del espacio Perfil de expiraciones (% de renta base anualizada) (% de renta base anualizada) 31.0% Industrial Portafolio Consolidado1 Otro 1% Otro 1% Comercial 15% 20.5% 19.4% Distribución 14.5% 31% 12.5% Distribución 2.1% 26% Manufactura Manufactura 68% 5
Slide 16: Arrendamiento industrial y panorama regional
Arrendamiento industrial y panorama regional Puntos clave de arrendamiento industrial en 4T25 Actividad de arrendamiento industrial3 Transacciones Mercado ABA (ft2) Industria País de domicilio Plazo (ft2 en miles) Nuevos Arrendamientos Renovaciones Expansiones / Desarrollos Nuevo arrendamiento Monte
Slide 17: Portafolio comercial
FIBRA Macquarie MACQUARIE Mexico O03 Portafolio comercial
Slide 18: Portafolio comercial: Aspectos operativos relevantes
Portafolio comercial: Aspectos operativos relevantes Métricas financieras y operativas Var (%) 4T25 Var (%) 4T25 Var (%) 2025 Ps. millones; excepto métricas operativas1 4T25 3T25 vs 3T25 4T24 vs 4T24 2025 2024 vs 2024 Indicadores financieros selectos Ingresos $222.2 $222.8 (0.3%) $213.9 3.9% $876.1
Slide 19: Presencia comercial de FIBRA Macquarie
Presencia comercial de FIBRA Macquarie Puntos clave del portafolio comercial Perfil de expiraciones (% de renta base anualizada2) • Portafolio defensivo ubicado principalmente en los mercados más importantes de Anclas Total la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) 40.0% 34.5% • Todos lo
Slide 20: Arrendamiento comercial y panorama regional
Arrendamiento comercial y panorama regional Puntos clave de arrendamiento comercial en 4T25 Actividad de arrendamiento comercial3 Transacción Centro comercial ABA (m2) Sector Cliente (m2 en miles) Nuevo arrendamiento Multiplaza Ojo de Agua 1,200 Restaurante KFC 45.00 Nuevo arrendamiento Magnocentro
Slide 21: Panorama del segmento comercial
Panorama del segmento comercial Portafolio Completamente Propio Portafolio en Joint venture ● El portafolio está compuesto por 8 propiedades: ● El portafolio está compuesto por 9 propiedades: – 2 power centers – 6 community shopping centers – 3 urban infills – 2 urban infills – 1 community shopping
Slide 22: Estados financieros selectos
5 04 Estados financieros selectos 22
Slide 23: Estado de resultados consolidado IFRS por segmento
Estado de resultados consolidado IFRS por segmento Dic 31, 2025 Dic 31, 2024 Completamente propias JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial2,3 Combinado Combinado Ingresos por arrendamiento
Slide 24: Estado de resultados consolidado IFRS por segmento (continuación)
Estado de resultados consolidado IFRS por segmento (continuación) Dic 31, 2025 Dic 31, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial1,2 Combinado Combinado Honorarios d
Slide 25: Utilidad neta según IFRS a NOI Ajustado por segmento
Utilidad neta según IFRS a NOI1 Ajustado por segmento Dic 31, 2025 Dic 31, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial3,4 Combinado Combinado Ganancia/(pérdida) según
Slide 26: FFO & AFFO Ajustado por segmento
FFO1 & AFFO2 Ajustado por segmento Dic 31, 2025 Dic 31, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial Combinado Combinado NOI 0.0 916.2 100.0 1,016.2 46.3 29.2 1,091.6
Slide 27: Reconciliaciones a FFO y AMEFIBRA FFO
Reconciliaciones de (pérdida)/ganancia según los estados financieros intermedios a FFO y AMEFIBRA FFO Dic 31, 2025 Dic 31, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial
Slide 28: Activos netos por segmento
Activos netos por segmento Dic 31, 2025 Dic 31, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial Combinado Combinado Activos – circulantes Efectivo y equivalentes de efect
Slide 29: Activos netos por segmento (continuación)
Activos netos por segmento (continuación) Dic 31, 2025 Dic 31, 2024 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario Nivel FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial Combinado Combinado Pasivos - No Circulante Cuentas por pag
Slide 30: Perfil de deuda
FIBRA Macquarie MACQUARIE Mexico O05 Perfil de deuda
Slide 31: Panorama de la deuda
Panorama de la deuda Información general Índices clave de deuda2,4 ● Índice regulatorio de endeudamiento de 32.3%1 e índice de cobertura de servicio de la Índice de cobertura Índice de Endeudamiento Deuda total y deuda deuda regulatorio de 5.1x1 de deuda6 Inmobiliario Bruto, neta a EBITDA5 Regulator
Slide 32: Divulgaciones sobre la deuda
Divulgaciones sobre la deuda Deuda asociada a propiedades completamente propias Componente Balance Balance Tipo de interés Tasa de interés Fecha de Fecha de Acreedores ASG Moneda US$ m1 Ps. mm1 (Fijo/Variable) p.a. Amortización2 Tipo de garantía contratación vencimiento Varias compañías de seguros a
Slide 33: Índices de endeudamiento regulatorio
Índices de endeudamiento regulatorio 4T25 Índice de endeudamiento Ps.’000 1 Financiamientos 20,671,478 Deuda bursátil - Activos totales 64,092,652 20,671,478 Índice de endeudamiento = = 32.3% 64,092,652 Ps.’000 4 Índice de cobertura de servicio de deuda ( ICD t ) t=0 ∑ t=1 AL 0 Activos líquidos 2,08
Slide 34: Metodología de cálculo de AFFO
7 06 Metodología de cálculo de AFFO 34
Slide 35: Metodología de cálculo de AFFO
Metodología de cálculo de AFFO Definiciones Partidas de NOI Definición Gastos de Reparación y Trabajos programados o no programados para reparar daños menores o desgaste normal como gastos make-ready. Típicamente de valor bajo con respecto del capex de mantenimiento. Mantenimiento (R&M) Partidas de
Slide 36: Metodología de cálculo de AFFO (continuación)
Metodología de cálculo de AFFO (continuación) Uso de efectivo trimestral actual vs metodología normalizada 4T25 4T24 Uso de efectivo por los tres meses terminados Var (%) Ps. m Ps. m Costos de financiamiento normalizados (65.3) (0.1) NM Capex normalizado de mantenimiento (87.4) (80.1) 9.2% Mejoras a
Slide 37: Anexo
FIBRA Macquarie MACQUARIE Mexico O07 Anexo
Slide 38: Puente entre tasas de renta Año con Año
Puente entre tasas de renta Año con Año Industrial – Puente entre tasas de renta de 4T24 a 4T25 (US$/m2/mes) 6.62 +0.04 +0.02 +0.07 +0.13 +0.02 +0.001 +0.14 6.22 0.3% 1.1% 0.6% 0.0% 2.2% 0.3% +6.5% 2.1% 4T24 Incremento por Nuevos Arrendamientos Extensión Contractual Renovaciones Capital de Crecimien
Slide 39: Puente de AFFO año completo
Puente de AFFO año completo AFFO por certificado en Ps. de 2024 a 2025 (Ps./CBFI) 3.500 13.2% 0.0% -4.6% -0.1% -5.6% 5.4% -0.9% 3.000 2.8519 0.0027 2.6330 0.0261 0.0001 0.1367 8.3% 2.500 0.1639 0.1577 0.3904 0.8% 2.000 1.500 +10.3% 1.000 2024 AFFO Incremento en Ingresos Incremento en NOI - Increment
Slide 40: Puentes de AFFO por certificado 4T25
Puentes de AFFO por certificado 4T25 AFFO por certificado en Ps. de 3T25 a 4T25 (Ps./CBFI) 0.0298 0.0000 0.0010 0.0124 0.6950 0.0404 0.0132 0.6578 4.3% 0.0% -0.1% -1.8% -5.8% -1.9% (5.4%) 3T25 AFFO Incremento en Ingresos NOI Incremental - Capital Decremento en Capex Incremento en Gastos Incremento e
Slide 41: Portafolio consolidado: Desempeño mismas tiendas
Portafolio consolidado: Desempeño mismas tiendas1 Métricas financieras (Ps. m) 4T252 4T243 Var (%) 2025 2024 Var (%) Ingresos (inc. ALR) Ps. 1,274.0m Ps. 1,286.7m (1.0%) Ps. 5,185.2m Ps. 4,754.2m 9.1% Ingreso Operativo Neto (inc. ALR) Ps. 1,052.3m Ps. 1,087.4m (3.2%) Ps. 4,372.1m Ps. 4,090.9m 6.9% M
Slide 42: Portafolio industrial: Desempeño mismas tiendas
Portafolio industrial: Desempeño mismas tiendas1 Métricas financieras (Ps. m) 4T252 4T243 Var (%) 2025 2024 Var (%) Ingresos (inc. ALR) Ps. 1,051.7m Ps. 1,072.8m (2.0%) Ps. 4,309.1m Ps. 3,931.1m 9.6% Ingreso Operativo Neto (inc. ALR) Ps. 906.1m Ps. 941.1m (3.7%) Ps. 3,774.1m Ps. 3,516.9m 7.3% Margen
Slide 43: Portafolio comercial: Desempeño mismas tiendas
Portafolio comercial: Desempeño mismas tiendas1 Métricas financieras (Ps. m) 4T25 4T24 Var (%) 2025 2024 Var (%) Ingresos (inc. ALR) Ps. 222.2m Ps. 213.9m 3.9% Ps. 876.1m Ps. 823.0m 6.4% Ingreso Operativo Neto (inc. ALR) Ps. 146.3m Ps. 146.4m (0.1%) Ps. 598.0m Ps. 573.9m 4.2% Margen Operativo Neto (
Slide 44: Distribución de ABA por mercado
Distribución de ABA por mercado Portafolio diversificado Presencia en mercados clave Activos industriales en mercados manufactureros estratégicos y activos comerciales en ABA (m2 000's) áreas urbanas de alta densidad Ciudad Región Industrial2 % Comercial3 % Total % Monterrey Norte 583 19.7% 35 8.0%
Slide 45: Distribución del portafolio por mercado
Distribución del portafolio por mercado Industrial Número Total de Número Total de ABA ABA Promedio Mensual por m2 Ciudad Propiedades Arrendatarios Ocupación (000’s de ft2) (000’s de m2) % ABA Industrial Arrendado (US$)1 Monterrey 41 46 96.2% 6,275.9 583.1 19.7% 6.59 Ciudad Juárez 36 36 92.3% 4,880.
Slide 46: Definiciones
Definiciones • ADTV, por sus siglas en inglés, Volumen Bursátil Promedio Diario significa el volumen promedio de transacciones diarias en la Bolsa Mexicana de Valores por un periodo • Ajuste lineal de ingresos por arrendamiento es un requerimiento bajo NIIF de reconocer un ajuste no monetario repres
Slide 47: Información adicional importante
Información adicional importante • Ocupación es el ABA total rentada bajo un contrato vinculante como porcentaje del ABA total. No se incluye el área para la cual solo existe una carta de intención no vinculante. El porcentaje de ocupación se calcula como el total del área rentada dividida por el AB
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