Nippon Prologis Reit, Inc. · TSE:3283
Nippon Prologis Reit — Investor Presentation (March 2021)
60 slides from Nippon Prologis Reit's investor presentation, Mar 8, 2021
Slide 1: 個人投資家向け オンライン説明会
プロロジスパーク千葉ニュータウン 日本プロロジスリート投資法人 個人投資家向け オンライン説明会 プロロジス・リート・マネジメント株式会社 2021年3月8日
Slide 2: 目次
Table of Contents 目次 Ⅰ 第10回公募増資と 2 第17期取得資産について Ⅱ 第16期（2020年11月期） 9 決算ハイライト Ⅲ 物流不動産マーケットの動向 18 Ⅳ Appendix 23 プロロジスパーク千葉ニュータウン • 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開示書類や運用報告書ではありません。 • 2021年2月19日時点で、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。 • 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。投資
Slide 3: 第10回公募増資と第17期取得資産について
プロロジスパークつくば２ 第10回公募増資と第17期取得資産について Section Ⅰ
Slide 4: 第10回公募増資により3物件622億円を新規取得
第10回公募増資により3物件622億円を新規取得 Ⅰ.第10回公募増資と第17期取得資産について 上場（2013年2月）後8年で資産規模 (1) 7,500億円を達成 オファリング概要 取得資産の概要 オファリング形態 ：グローバル・オファリング 取得価格の合計 平均NOI利回り (2) （Reg S＋U.S.144A） 条件決定日 ：2021年1月27日（水） 622億円 4.5% 発行価格 ：332,962円 取得資産の概要 平均築年数（3） 平均賃貸借残存期間（4） オファリング総額 ：約386億円（OA含む） J-REITとして初のグリーンエクイティ・オファリング
Slide 5: 第17期取得資産(1)-1 M-34 プロロジスパーク千葉ニュータウン
第17期取得資産(1)-1 M-34 プロロジスパーク千葉ニュータウン 東京都心から40km圏に位置する、住宅地区と事業系施設地区 がバランスよく配置された「千葉ニュータウン」に立地する 大型マルチテナント型施設 ダブルランプウェイを有し、最大約6,200坪のワンフロアオペ レーション、最小で約1,200坪での分割利用が可能であり、 多様なニーズに対応可能 国道16号に近接し、首都圏消費地への配送利便性に優れ、 広域配送拠点としても利用可能 「千葉ニュータウン中央」駅より徒歩約15分に位置し、労働力 確保に有利 物件の概要 取 得 価 格 26,300百万円 鑑定評価額 26,
Slide 6: 第17期取得資産(1)-2 先進的EC物流拠点
第17期取得資産(1)-2 M-34 プロロジスパーク千葉ニュータウン 先進的EC物流拠点としての高付加価値サービスを提供 ＜先進的EC物流拠点＞ ＜高付加価値サービスを提供＞ ＜労働力確保への優位性＞ 開発当初からプロロジス・グループに EC物流サービス代行企業との提携 最寄り駅より徒歩約15分の好立地 より先進的な取組みを展開。現在では 至成田 最先端のニーズを捉えた物流拠点に 国道464号（北千葉道路） 千葉ニュータウン中央駅まで 徒歩約15分 自動化かつEC割合 至国道16号 北総線 千葉ニュータウン中央駅 至東京 • 無人搬送ロボット（AGV）導入をはじめとした、 • 人
Slide 7: 第17期取得資産(2) M-35 プロロジスパーク千葉2
第17期取得資産(2) M-35 プロロジスパーク千葉2 2019年竣工のプロロジスパーク千葉1と敷地を一体利用し、 総延床面積約200,000㎡の大型物流拠点となる2棟目のマルチ テナント型施設 ランプウェイで上層階までのアクセスを可能にし、流通加工か ら保管まで幅広い物流オペレーションに対応できる施設設計 国道16号、東関東自動車道、京葉道路の結節地点に位置する、 首都圏への配送拠点及び広域配送拠点のいずれのニーズにも 対応可能な立地 複数のJR駅を起点としたバス路線網が充実し、 雇用が確保しやすいエリアに所在 物件の概要 取 得 価 格 15,000百万円 鑑定評価額 1
Slide 8: 第17期取得資産(3) B-19 プロロジスパークつくば2
第17期取得資産(3) B-19 プロロジスパークつくば2 国内有数の大手アパレルEC企業向けBTS型施設 カスタマーの事業急拡大に伴う物流機能拡充ニーズに応えた、 つくば市におけるプロロジスとして3棟目の大型プロジェクト 施設内オペレーション自動化の可能性を考慮し、ワンフロア 約7,500坪を確保 ダブルランプウェイを有し、大型車両が直接上階にアクセス 可能 圏央道及び常磐自動車道に近接し、首都圏及び東北方面への アクセス利便性が高い立地 物件の概要 取 得 価 格 20,900百万円 鑑定評価額 20,900百万円 N O I 利回り 4.7% 所 在 地 茨城県つくば
Slide 9: 第10回公募増資により3物件622億円を新規取得(2)
第10回公募増資により3物件622億円を新規取得(2) Ⅰ.第10回公募増資と第17期取得資産について 一時効果調整後の1口当たり分配金は約3.6％上昇、物件取得余力も約1,800億円に 一時効果調整後の1口当たり分配金 (2） 資産規模 +8.9% （円） +3.6% （億円） 52物件 4,900 8,000 4,822 7,583 4,800 7,500 49物件 6,961 4,700 4,655 7,000 99.0% 4,600 6,500 4,500 6,000 0 0 第10回公募増資前 本募集前 第17期取得資産取得後 本募集後 取得済資産 取得済資産 第17期取得資産 新規
Slide 10: 第16期（2020年11月期）決算ハイライト
プロロジスパーク千葉１ プロロジスパーク千葉２ 第16期（2020年11月期）決算ハイライト Section Ⅱ
Slide 11: 第16期決算ハイライト
第16期決算ハイライト 1 過去最高水準の稼働率と高い賃料上昇率により予想を上回る着地 2 安定したポートフォリオ運営と収益構造 3 スポンサーの高い開発力に裏付けられたパイプライン 4 J-REIT最高水準の強固な財務基盤の維持 5 プロロジスパーク岩沼1の再開発決定 10
Slide 12: 過去最高水準の稼働率と高い賃料上昇率により予想を上回る着地
①過去最高水準の稼働率と高い賃料上昇率により予想を上回る着地 Ⅱ.第16期（2020年11月期）決算ハイライト 第17期以降もポートフォリオの拡大及び賃料増額効果が寄与し、業績は堅調に推移する見通し NOI 1口当たり分配金 （円） （百万円） 5,200 22,000 +1.1% +2.1% 5,000 20,000 20,178 19,479 4,931 18,726 18,934 4,800 4,860 18,000 18,086 4,761 4,777 16,000 4,600 4,645 14,000 4,400 12,000 4,200 10,000 4,000 15 第15期 1
Slide 13: 過去最高水準の稼働率と高い賃料上昇率により予想を上回る着地(2)
①過去最高水準の稼働率と高い賃料上昇率により予想を上回る着地(2) Ⅱ.第16期（2020年11月期）決算ハイライト 第16期の期中平均稼働率は過去最高水準を記録。平均改定賃料変動率も高水準を維持 賃貸借契約期間満了 又は満了予定の面積 期中平均稼働率 ＜賃貸借契約期間満了又は満了予定の面積の内訳 (2) ＞ （m2） 第16期（2020年11月期） 600,000 99.0% 99.2% 99.4% 100% 98.9% 98.7% 長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング活動中 1% 1% 97% 再契約 新規契約 85% 15% 400,000 95% 賃料増額 賃料据置 賃料減額 7
Slide 14: 安定したポートフォリオ運営と収益構造
②安定したポートフォリオ運営と収益構造 Ⅱ.第16期（2020年11月期）決算ハイライト プロロジス・グループの物件運営力を活用した安定的なポートフォリオ テナント分散状況（第17期取得資産取得後）（賃貸面積ベース） 株式会社ZOZO 9.4% ニプロ株式会社 2.3% センコー株式会社 1.5% 日通・NPロジスティクス 日立物流コラボネクスト 株式会社 4.7% 株式会社ビバホーム 1.8% 株式会社 1.4% 株式会社ニトリ 4.0% 株式会社アルペン 1.7% 三菱食品株式会社 1.3% 総テナント 社数 楽天株式会社 3.6% アサヒロジ株式会社 1.7% 山九株式会社 1.3% 1
Slide 15: 安定したポートフォリオ運営と収益構造(2)
②安定したポートフォリオ運営と収益構造(2) Ⅱ.第16期（2020年11月期）決算ハイライト EC・消費財を中心に需要は堅調 人々の生活を支えるインフラとしての物流不動産の重要性は拡大 テナントの取扱い商品内訳（第17期取得資産取得後）（賃貸面積ベース） 新型コロナウイルス感染症拡大により、中長期的に変化・ 影響があると思われる項目に関するアンケート 0% 10% 20% 30% 40% その他 EC 7% 21% EC・消費財 不測の事態に備えて在庫量の積み増し 工業製品等 11% 82% 庫内作業の自動化が加速 （人的依存度を減らす） 家具 ラストワンマイルに対する需要の増加 5% 食料
Slide 16: スポンサーの高い開発力に裏付けられたパイプライン
③スポンサーの高い開発力に裏付けられたパイプライン Ⅱ.第16期（2020年11月期）決算ハイライト 4件の新規開発プロジェクトを新たに追加。開発中物件のプレリースは好調 新規取得資産 優先交渉権取得済物件 開発中・計画中資産 マルチ マルチ BTS New New 109,981m2 ＊45,321m2 ＊38,511m2 ＊159,700m2 ＊156,000m2 ＊164,000m2 プロロジスパーク プロロジスパーク神戸5 プロロジスパーク海老名2 プロロジスパーク八千代1 プロロジスパークつくば3 プロロジス東海太田川 千葉ニュータウン （兵庫県神戸市） （神奈川県海老名市） （千葉
Slide 17: J-REIT最高水準の強固な財務基盤の維持
④J-REIT最高水準の強固な財務基盤の維持 Ⅱ.第16期（2020年11月期）決算ハイライト 格付（JCR） LTV 鑑定LTV (2) 取得余力 37.5% （第16期末） （第16期末） AA（安定的） 37.5% （第17期末予想） 29.8% 1,800億円程度 長期固定金利負債比率 平均負債残存年数 (3) 平均負債コスト (4) 含み益（率） (5)(6) （第16期末） 96.5% 5.0年 0.6% 1,809億円（27.6%） 有利子負債の返済期限の分散状況 有利子負債の調達先の分散状況 取引金融機関数 15社 長期借入金 三井住友銀行 28.5% (百万円) 短期借入金
Slide 18: プロロジスパーク岩沼1の再開発決定
⑤プロロジスパーク岩沼1の再開発決定 Ⅱ.第16期（2020年11月期）決算ハイライト 本投資法人が再開発の主体となり投資主価値を最大化 本再開発の概要 物件名称 プロロジスパーク岩沼1 所在地 宮城県岩沼市空港南三丁目2番35 敷地面積 45,704.30㎡ 土地 建ぺい率/容積率 60％ / 200％ 延床面積 50,446㎡ 計画中の建物 賃貸可能面積 43,835㎡ 構造・階数 鉄骨造2階建 総事業費用 7,481百万円 完成予想図 本再開発後の調査価格 8,170百万円（2） 本再開発の 経済性見込み NOI利回り 5.3％（3） 含み益 688百万円（4） 着工予定時期 2021年
Slide 19: 物流不動産マーケットの動向
プロロジスパークつくば２ 物流不動産マーケットの動向 Section Ⅲ
Slide 20: 物流不動産マーケットの拡大と先進的物流施設の希少性
物流不動産マーケットの拡大と先進的物流施設の希少性 Ⅲ.物流不動産マーケットの動向 全国における先進的物流施設の供給動向（1） (千m2) 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2002 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 （年） 予想 累計約31百万m2 先進的物流施設のストック（2） 先進的物流施設 先進的物流施設 1.9% 5.3% その他 その他 98.1% 94.7% 2012年3月末日時点 2020年9月末日時点 1. 2020年12月末日時点。延床面積5,00
Slide 21: 良好な需給バランスを背景に安定的に推移する賃貸市場
良好な需給バランスを背景に安定的に推移する物流不動産の賃貸市場 Ⅲ.物流不動産マーケットの動向 首都圏及び近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の需給動向及び空室率 (千m2) 20% 3,000 • 2020年12月末日時点の 空室率：0.5%（築1年 2,500 以上物件は0.4%） 15% 2,000 • 2021年予想供給量： 首都圏 10% 1,500 約211万m2 2022年予想供給量： 1,000 約295万m2 5% 0.5% 500 0.4% 0% 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Slide 22: 消費構造の変化が生み出す新規需要
消費構造の変化が生み出す新規需要 Ⅲ.物流不動産マーケットの動向 電子商取引（EC）の市場規模 EC普及率の国際比較（2019年） （兆円） （%） 中国 34% 20 40 日本のEC市場規模（左軸） 英国 日本におけるEC普及率（右軸） 米国におけるEC普及率（右軸） 韓国 21% 15 27.0% 30 英国におけるEC普及率（右軸） デンマーク ノルウェー 10 20 14.3% 米国 フィンランド 5 4.9% 10 スウェーデン 3.6% 6.8% 日本 0 1.8% 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Slide 23: 労働力不足と省人化ニーズに応える先進的物流施設
労働力不足と省人化ニーズに応える先進的物流施設 Ⅲ.物流不動産マーケットの動向 物流業界の労働力不足（労働者過不足判断D.I.） テクノロジーの利用による物流効率化の影響 70 調査産業計 運輸業・郵便業 不足 増える 変わらない 減る 60 50 倉庫スペース 37% 45% 18% 40 30 20 10 倉庫内の作業員 5% 17% 78% 0 -10 過剰 -20 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020（年） （出所）シービーアールイー株式会社「物流施設利用に関するテナント調査2020」を
Slide 24: Appendix
Prologisプロロジスパーク京田辺 Park Higashimatsuyama Appendix Section Ⅳ
Slide 25: 第16期決算サマリー
第16期決算サマリー Ⅳ.Appendix Asset（資産の部） Equity（純資産の部） Debt（負債の部） • 資産規模 (2) 6,961億円 • 時価総額 8,075億円 • 有利子負債残高 2,602億円 • 含み益 1,809億円 • 1口当たり分配金 (5) • LTV 37.5% （含み益率 27.6%） 第16期実績 4,860円 （鑑定LTV 29.8%） 第17期予想 4,777円 （第17期末予想 (6) 37.5%） • 平均鑑定NOI利回り (3) 5.2 % 第18期予想 4,931円 • 取得余力 約1,700億円 • 第16期実績NOI利回り (4) 5
Slide 26: 資産規模の推移
資産規模の推移 Ⅳ.Appendix （億円） 8,000 7,583億円 千葉ニュータウン 6,961億円 6,961億円 7,000 千葉2 つくば2 6,413億円 6,000 5,786億円 5,603億円 5,657億円 5,000 4,000 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期取得 （2018年5月期） （2018年11月期） （2019年5月期） （2019年11月期） （2020年5月期） （2020年11月期） 資産取得後 取得済資産 第17期取得資産 列1 25
Slide 27: LTV・取得余力の推移
LTV・取得余力の推移 Ⅳ.Appendix LTV・鑑定LTV・取得余力の推移 取得余力 LTV （億円） 45% 43.5% 43.0% 3,000 38.7% 38.7% 38.4% 37.8% 40% 42.7% 36.9% 36.8% 37.5% 37.5% 41.7% 2,500 35% 36.4% 34.3% 30% 32.6% 2,000 30.4% 30.0% 30.3% 29.8% 25% 1,800 1,700 1,500 20% 1,500 1,500 1,300 15% 1,000 1,000 900 900 10% 500 5% 400 200 0% 0 第1期末
Slide 28: 継続鑑定NOI利回り・含み益の推移
継続鑑定NOI利回り・含み益の推移 Ⅳ.Appendix 継続鑑定NOI利回り (1)・含み益の推移 継続鑑定 含み益 NOI利回り （億円） 含み益率 3,000 5.5% 期末簿価に対して27.6% 6.0% 5.3% 5.2% 4.9% 2,500 4.7% 4.5% 4.5% 4.4% 4.4% 4.5% 2,000 1,809 1,578 1,500 1,312 3.0% 1,125 1,000 826 1.5% 533 500 259 36 101 0 0.0% 第1期末 第2期末 第4期末 第6期末 第8期末 第10期末 第12期末 第14期末 第16期末 （2013年5月期）（
Slide 29: ポートフォリオ稼働率とリース契約更改面積
ポートフォリオ稼働率とリース契約更改面積 Ⅳ.Appendix 上場来、平均稼働率97%超とプラスの平均改定賃料変動率を維持 第17期(予想値) 98.9% 賃貸借契約期間満了 第15期 99.2% 第18期(予想値) 98.7% 又は満了予定の面積 第16期 99.4% 平均稼働率 （m2） 800,000 99.0% 99.3% 100% 98.4% 98.3% 98.8% 98.1% 98.0% 97.7% 97.5% 600,000 95% 400,000 90% 200,000 0 0% 第1-2期 第3-4期 第5-6期 第7-8期 第9-10期 第11-12期 第13-14期 第
Slide 30: 第16期の実績
第16期の実績 Ⅳ.Appendix 第15期取得資産からの収益の通期化、ポートフォリオ全体の稼働率上昇等により増収 火災保険金収入の計上に伴い、前期に実施した一時差異等調整引当額3,750百万円を配当可能利益から控除 第15期 第16期 第16期 （2020年11月期） （2020年5月期） （2020年11月期） 予想比 実績 予想 実績 第16期当期純利益 （百万円） （2020年7月22日時点） 予想比差額要因 営業収益 22,655 23,612 23,610 −0.0% NOI 18,086 18,726 18,934 +1.1% • 期中平均稼働率 営業利益 10,617 11,
Slide 31: 第17期・第18期の業績予想
第17期・第18期の業績予想 Ⅳ.Appendix 引き続き高稼働率と賃料上昇トレンドが見込まれ堅調な業績が続く見込み 第17期 • 引き続き安定した高い稼働率を想定 第17期 第18期 (2021年5月期） (2021年5月期） 前回予想比 (2021年11月期） ⎼ 第17期平均稼働率：98.9% 前回予想 （百万円） (2020年7月22日時点） 今回予想 予想 ⎼ 第18期平均稼働率：98.7% 営業収益 23,269 24,437 +5.0% 25,408 第16期 vs 第17期 NOI 18,424 19,479 +5.7% 20,178 主な収支及び１口当たり分配金 営業利益
Slide 32: 1口当たり分配金の前期比変動要因
1口当たり分配金の前期比変動要因 Ⅳ.Appendix 第15期 第16期（2020年11月期） 第17期（2021年5月期） 第18期（2021年11月期） 実績 実績 予想 予想 (円) 7,000 6,500 1,521 6,000 1,442 5,500 4,860 4,931 5,000 4,777 4,645 121 16 46 152 26 13 33 15 96 218 28 13 44 186 22 178 43 64 102 44 12 45 4,500 46 45 12 73 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 第15期 オファ 2020年 202
Slide 33: 利益超過分配と資本的支出の推移
利益超過分配と資本的支出の推移 Ⅳ.Appendix （百万円） 6,000 4,500 内部 内部 留保 留保 内部 58.5% 2,941 54.8% 3,115 57.0% 内部 留保 留保 2,927 55.4% 3,000 2,490 減価 減価 減価 償却費 償却費 減価 償却費 5,362 5,470 償却費 5,000 資本的 資本的 4,498 資本的 支出 13.6% 支出 10.2% 資本的 727 557 支出 13.0% 支出 17.1% 1,500 768 649 利益超過 利益超過 利益超過 31.6% 32.9% 利益超過 28.5% 分配(1) 分配 分配 1
Slide 34: 上場来の分配金及びNAVの推移
上場来の分配金及びNAVの推移 Ⅳ.Appendix 第16期分配金実績：4,860円（予想比＋2.1%、前期比+4.6%） 上場来、1口当たり分配金（一時効果調整後）は46.5%、1口当たりNAVは110.3%上昇 1口当たり分配金 (1) 1口当たり分配金（一時効果調整後）(1)(2) 1口当たりNAV (1) (円) (円) (円) 5,000 4,860 5,000 4,798 240,000 231,723 220,000 4,000 4,000 200,000 180,000 3,275 3,000 3,000 160,000 140,000 2,000 2,000 120,000
Slide 35: 日本プロロジスリート投資法人の５つの特徴
日本プロロジスリート投資法人の５つの特徴 Ⅳ.Appendix 1. Aクラス物流施設への重点投資 2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略 5. 投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み 34
Slide 36: Aクラス物流施設への重点投資
①Aクラス物流施設への重点投資 Ⅳ.Appendix 第17期取得資産 Aクラス物流施設比率 資産規模 平均築年数 100.0％ 7,583億円 7.5年 平均NOI利回り ポートフォリオ 稼働率 5.2％ (2) PML値 99.2％ 1.2％ (4) 5.3％ (3) M-34 プロロジスパーク千葉ニュータウン ポートフォリオの分散状況 (5) 物件タイプ別 投資対象エリア別 九州エリア 東北エリア ビルド・トゥ・スーツ型 中部エリア 0.9% 1.9% 21.9% 2.5% M-04 プロロジスパーク大阪2 B-05 プロロジスパーク習志野4 関西エリア マルチテナント型 31.7% 7
Slide 37: プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート Ⅳ.Appendix 4件の新規開発プロジェクトを新たに追加。開発中物件のプレリースは好調 新規取得資産 優先交渉権取得済物件 開発中・計画中資産 マルチ マルチ BTS New New 109,981m2 ＊45,321m2 ＊38,511m2 ＊159,700m2 ＊156,000m2 ＊164,000m2 プロロジスパーク プロロジスパーク神戸5 プロロジスパーク海老名2 プロロジスパーク八千代1 プロロジスパークつくば3 プロロジス東海太田川 千葉ニュータウン （兵庫県神戸市） （神奈川県海老名市） （千葉県八千代市） （茨城県
Slide 38: プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート(2)
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート(2) Ⅳ.Appendix No.1 「月刊 」 2019年版顧客満足度調査 物流不動産デベロッパー 総合評価ランキング (1) ダイレクト・ インハウスPM比率 再契約比率 (3) リーシング比率 (2) 100.0% 99.5% 85.4% カスタマーからの信頼を支える 経験豊富なプロロジスの人材の力 1. 「月刊ロジスティクス・ビジネス（LOGI-BIZ）2019年10月号」における2019年版顧客満足度調査を記載しています 2. 2020年5月期及び11月期に新たに締結された賃貸借契約のうち、プロロジス・グループがエンドテナント
Slide 39: 首都圏における保有物件とパイプライン物件
首都圏における保有物件とパイプライン物件 Ⅳ.Appendix 38 1. 2020年12月末日時点
Slide 40: 近畿圏における保有物件とパイプライン物件
近畿圏における保有物件とパイプライン物件 Ⅳ.Appendix 39 1. 2020年12月末日時点
Slide 41: プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート(3)
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート(3) Ⅳ.Appendix 上場来、プロロジス・グループによるセイムボート出資を維持 本投資法人の発行済投資口数の 第17期取得 1st PO 2nd PO 3rd PO 4th PO 5th PO 6th PO 7th PO 8th PO 9th PO 約15%を継続的に保有 資産取得後 （口） 2,800,000 プロロジス・ グループ 2,400,000 388,975口 （約15％） 2,000,000 1,600,000 1,200,000 800,000 400,000 全発行済投資口数 0 2,581,850口 2013年
Slide 42: Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
③Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 Ⅳ.Appendix プロロジス・グループの物件運営力を活用した安定的なポートフォリオ テナント分散状況（第17期取得資産取得後）（賃貸面積ベース） 株式会社ZOZO 9.4% ニプロ株式会社 2.3% センコー株式会社 1.5% 日通・NPロジスティクス 日立物流コラボネクスト 株式会社 4.7% 株式会社ビバホーム 1.8% 株式会社 1.4% 株式会社ニトリ 4.0% 株式会社アルペン 1.7% 三菱食品株式会社 1.3% 総テナント 社数 楽天株式会社 3.6% アサヒロジ株式会社 1.7% 山九株式会社 1.3%
Slide 43: 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
④長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略 Ⅳ.Appendix 格付（JCR） LTV 鑑定LTV (2) 取得余力 37.5% （第16期末） （第16期末） AA（安定的） 37.5% （第17期末予想） 29.8% 1,800億円程度 長期固定金利負債比率 平均負債残存年数 (3) 平均負債コスト (4) 含み益（率） (5)(6) （第16期末） 96.5% 5.0年 0.6% 1,809億円（27.6%） 有利子負債の返済期限の分散状況 有利子負債の調達先の分散状況 取引金融機関数 15社 長期借入金 三井住友銀行 28.5% (百万円) 短期借入金 三菱UFJ銀行 26.5%
Slide 44: 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略(2)
④長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略(2) Ⅳ.Appendix J-REITの時価総額比較 世界の上場物流不動産企業の時価総額比較 (2) 主要インデックスへの組入れ 本投資法人 Prologis, Inc. • 東証REIT指数 8,527 億円 （アメリカ） • 東証REIT Core指数 Goodman Group • 東証REIT物流フォーカス指数 25.3 （オーストラリア） • 日経ESG-REIT指数 3位 ／ 62銘柄中 • MSCI Global Standard Indices SEGRO Plc （イギリス） • MSCIジャパンESG セレクト・リー ダーズ指
Slide 45: 投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み
⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み Ⅳ.Appendix GRESBリアルエステイト評価（2020年） MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数 • 上場物流不動産セクターにおける CDP CLIMATE 2020 「Global Sector Leader」「Asia Sector Leader」に選出 • 最高位の「5 Star」を6年連続で取得 • 最高評価Aリスト企業にJ-REITで Dow Jones Sustainability World Index 初めて選出 適格グリーンプロジェクト比率 (1) • 2020年の構成銘柄見直し時点において、J-REIT
Slide 46: Environmentalに関する取組み
Environmental（環境）に関する取組み Ⅳ.Appendix 推進方針 • プロロジス・グループが目指すサステイナビリティをより一層社会に浸透させ、低炭素社会の実現に貢献します • エネルギーや水の使用量、温室効果ガスの排出量の削減に取組み、地球温暖化対策を推進します • プロロジス・グループでの再生可能エネルギーの活用を強化します • 周辺地域の環境に配慮した施設及びコミュニティの構築を目指します 太陽光発電設備の導入物件数 (1) 太陽光発電設備の合計発電出力 (1) LED照明の導入割合 (2) 30物件 42.5MW 59％ • 再生可能エネルギーの活用の 一環として、屋根へ
Slide 47: Environmentalに関する取組み
Environmental（環境）に関する取組み Ⅳ.Appendix 保有物件のうち計30物件において太陽光発電設備を導入 第17期取得資産 プロロジスパーク吉見 プロロジスパーク鳥栖2 プロロジスパーク千葉ニュータウン プロロジスパーク大阪4 プロロジスパーク習志野4 プロロジスパーク春日井 プロロジスパーク仙台泉2 プロロジスパーク習志野5 プロロジスパーク京田辺 プロロジスパーク市川1 プロロジスパーク海老名 プロロジスパーク茨木 プロロジスパーク成田1-D プロロジスパーク尼崎3 プロロジスパーク大阪5 プロロジスパーク プロロジスパーク尼崎1 プロロジスパーク座間1 プロロジスパー
Slide 48: Socialに関する取組み
Social（社会）に関する取組み Ⅳ.Appendix 推進方針 • プロロジス・グループは、カスタマー、投資家、取引先や従業員、そして地域社会まで、プロロジス・グループと関わる全てのステークホ ルダーの皆様に対して企業としての責任があると考えています • プロロジス・グループの物流施設を利用されるカスタマーはもちろん、地域の皆様にとっても良き企業市民であることを目標としています • また、次代を担う世代に物流についての理解を深めていただけるよう、児童・学生向けの施設見学会なども積極的に実施しています カスタマーへのコミットメント 企業の社会的責任への取組み • 全館に緊急地震速報システ プ
Slide 49: Governanceに関する取組み
Governance（ガバナンス）に関する取組み Ⅳ.Appendix 投資主とプロロジスの利益をアライン 本投資法人のガバナンス体制 プロロジス・グループによるセイムボート出資 本投資法人の役員会 発行済投資口数の約15%を継続的に保有 執行役員1名 ＜ 監督役員3名 （運用会社社長兼任） （社外） 投資主価値と連動した運用報酬体系 資産運用会社の外部委員全員の賛成が必要な 意思決定システム 期中運用報酬Ⅰ NOI × 7.5%（上限料率） 投資運用委員会（外部委員1名を含む） 本投資法人の資産運用・投資・財務の 意思決定に関与 ＋ 期中運用報酬Ⅱ コンプライアンス委員会 当期純利益 × 6
Slide 50: 第16期貸借対照表
第16期（2020年11月期） 貸借対照表 Ⅳ.Appendix 資産の部 第15期末（千円） 第16期末（千円） 負債の部 第15期末（千円） 第16期末（千円） I 流動資産 I 流動負債 現金及び預金 20,770,795 29,106,808 営業未払金 1,579,367 2,176,682 信託現金及び信託預金 5,352,128 5,544,592 短期借入金 3,800,000 - 営業未収入金 1,395,218 1,373,638 １年内償還予定の投資法人債 - 2,000,000 前払費用 525,030 412,066 １年内返済予定の長期借入金 21,300,000
Slide 51: 第16期損益計算書
第16期（2020年11月期） 損益計算書 Ⅳ.Appendix 第15期（千円） 第16期（千円） 第15期（千円） 第16期（千円） 営業収益 特別利益 賃貸事業収入 21,249,172 21,983,222 受取保険金 269,914 4,130,890 その他賃貸事業収入 1,406,223 1,627,602 受取補填金 - 174,629 営業収益合計 22,655,396 23,610,825 特別利益合計 269,914 4,305,520 営業費用 特別損失 賃貸事業費用 9,930,938 10,147,037 台風による損失 242,458 100,132 資産運用報酬
Slide 52: ポートフォリオ一覧(1/2)
ポートフォリオ一覧（第17期取得資産取得後）(1/2) Ⅳ.Appendix 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資比率 築年数 鑑定NOI利回り(2) 実績NOI利回り(3) 稼働率 PML値 物件番号 物件名称 所在地 2 （百万円） （百万円） （m ） (%) （年） （%） （%） （%） （%） M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 46,200 125,026 4.5 12.1 5.5% 5.5% 100.0% 0.6% M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 34,500 113,471 3.7 11.6 5.4% 5.8% 99
Slide 53: ポートフォリオ一覧(2/2)
ポートフォリオ一覧（第17期取得資産取得後）(2/2) Ⅳ.Appendix 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資比率 築年数 鑑定NOI利回り(2) 実績NOI利回り(3) 稼働率 PML値 物件番号 物件名称 所在地 2 （百万円） （百万円） （m ） (%) （年） （%） （%） （%） （%） M-24 プロロジスパーク成田3 千葉県山武郡 9,240 11,100 52,982 1.2 12.5 5.8% 5.8% 99.2% 0.3% B-11 プロロジスパーク古河1 茨城県古河市 7,680 8,460 34,158 1.0 4.1 5.3% 5.3% 100.0% 0.3
Slide 54: 鑑定評価の概要(1/2)
鑑定評価の概要 (1/2) Ⅳ.Appendix 第16期末 第15期末 取得価格 鑑定価格 第15期末 直接還元利回り 第15期末 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 物件番号 物件名称 （百万円） （百万円） との差 （%） との差 （百万円） （百万円） （百万円） （%） M-01 プロロジスパーク市川１ 33,900 46,200 1,100 3.9 0.0 31,497 14,702 45,100 3.9 M-02 プロロジスパーク座間１ 27,900 34,500 100 4.2 0.0 25,252 9,247 34,400 4.2 M-03 プロロジスパーク川島 25,
Slide 55: 鑑定評価の概要(2/2)
鑑定評価の概要 (2/2) 第16期末 第15期末 Ⅳ.Appendix 取得価格 鑑定価格 第15期末 直接還元利回り 第15期末 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 物件番号 物件名称 （百万円） （百万円） との差 （%） との差 （百万円） （百万円） （百万円） （%） M-21 プロロジスパーク北本 12,600 14,800 600 4.6 -0.1 11,877 2,922 14,200 4.7 M-22 プロロジスパーク常総 7,120 7,640 10 4.6 0.0 6,604 1,035 7,630 4.6 M-23 プロロジスパーク大阪5 17,600 19,3
Slide 56: 有利子負債明細
有利子負債明細 Ⅳ.Appendix 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期日 (3) 摘要 （百万円） 三井住友銀行、三菱ＵＦＪ銀行 14,000 0.5749% (2) 2015年3月30日 2022年3月31日 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 7,300 0.0757% (2) 2016年2月15日 2021年2月15日 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 6,000 0.1726% (2) 2016年2月15日 2022年2月15日 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 10,000 0.39% (2)
Slide 57: 投資主の状況
投資主の状況 Ⅳ.Appendix 所有者別投資口数の割合 主要投資主 所有 発行済投資口数 プロロジス・グループ 371,575口 順位 名称 投資口数 に対する割合 (2) 15.1% 30.0% 2.1% 個人・その他 50,816口 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 390,787 15.84% 金融機関（証券会社を含む） 1,280,279口 2 プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社 369,575 14.98% 2,465,850口 0.9% 3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 347,769 14.10% その他の法人 23,057口 51.9%
Slide 58: プロロジス–物流不動産ビジネスのリーダー
プロロジス–物流不動産ビジネスのリーダー Ⅳ.Appendix グローバルのプロロジス 日本のプロロジス ～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流不動産開発のパイオニア～ • 日本においては1999年に活動を開始。2020年11月末日までの間に • 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券取引所に 全国で101物件、約703万m2（1）の物流不動産を開発 上場（1983年に設立、本社サンフランシスコ） • 物流不動産の開発から運営までの全てを統合したワンストップ・ • 2020年12月末日時点で、世界19ヶ国で約9,100万m2、4,703物件の サービスを提
Slide 59: Aクラス物流施設の特徴
Aクラス物流施設の特徴 Ⅳ.Appendix 本投資法人が考えるAクラス物流施設 1. 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する 2. 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している 3. 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね1フロア 5,000㎡超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高（概ね5.5m以上）、 柱間隔（概ね10m以上）が確保されている 4. 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備えている
Slide 60: 資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社
資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号、一般社団法人投資信託協会会員）
Nippon Prologis Reit — Investor Presentation (March 2021) on 6ix