Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. · TSE:8830
Sumitomo Realty & Development — H1 FY2026/3 Earnings Presentation
35 slides from Sumitomo Realty & Development's earnings presentation, Nov 20, 2025
Slide 1: 2025年9月期 決算説明会
2025年9月期 決算説明会 2025年 11月 20日
Slide 2: 目次
0. 持続的成長戦略 持続的成長戦略の現在地 3 １. 当社の経営方針 ＜今後も堅持する2つの方針＞ 4 ＜しなやかに適応する4つの新方針＞ 2. 2026／3期 業績予想アップデート 2026／3期 業績予想の上方修正 6 3. 今後も堅持する2つの方針について 7 ー東京都心のプライム資産は保有 ーインド・ムンバイに1兆円投資 しなやかに適応する4つの新方針について ー開発分譲型事業をマンション分譲事業と収益物件分譲事業の二本柱に ー住宅事業の軸足を新築から既存へ ーガバナンス改革 ー株主還元の拡充 【APPENDIX】 20 4. 資料編 23 2
Slide 3: 持続的成長戦略の現在地
0. 持続的成長戦略 東京都心プライム資産の蓄積とともに、事業規模・収益力ともに着実に成長 （億円） （万坪） 4,000 400 住友不動産グループの持続的成長戦略 １．市況の変化に強く、利益下振れしにくい強固な事業 3,500 350 基盤を築く ２．投資なくして成長なし 3,000 ３．持続的利益は、一過性の利益に勝る 300 ４．持続的成長が、持続的賃上げ、持続的株主還元増をもたらす 2,500 コロナ禍 250 2,000 200 リーマン ショック 1,500 150 賃貸延床面積 1,000 （所有） 100 500 経常利益（左軸） 50 0 0 '97/3 '01 '05
Slide 4: 今後も堅持する2つの方針
1. 当社の経営方針 今後も堅持する2つの方針 （変えない） 1 東京都心のプライム資産は保有 賃料はさらに値上げ可能、毎年のCFを積み増してROE向上に繋げる 当社はすでに東京NO.1ビルオーナー、床面積×ビルの多様性（ビルのデパート戦略） 7.5%の高利回りはデベロッパーとしての開発力の証拠 売却で一過性の売却益を実現しても同レベルのCF再現は不可能 現在、155万坪保有 ⇒ 今後２兆円投資して、さらに60万坪開発 2 東京に次ぐ一大拠点 インド・ムンバイに1兆円投資 なぜインド？ 24年人口世界一、28年GDP世界3位のポテンシャル なぜムンバイ？ 経済の中心
Slide 5: しなやかに適応する4つの新方針
1. 当社の経営方針 しなやかに適応する4つの新方針 （変える） 1 開発分譲型事業 収益物件事業を二本目の柱に。2,000億円の非プライム資産も寄与 2 国内個人住宅事業 ハウジング×ステップ 拡大する既存住宅マーケットに対し、取組み強化 ガバナンス改革 3 監査等委員会設置会社移行に向け、改革継続。指名委員会（任意）設置 政策保有株は10年4,000億円売却 資金は成長投資、自社株買いにも活用 株主還元の拡充 4 16円以上(※)の累進配当公約、配当性向35％水準へ 自社株買いは機動的に実施（今回300億円） (※) 株式分割（2026年1月1日付）に伴い、端数調整
Slide 6: 2026/3期 業績予想アップデート
2. 2026／3期 業績予想アップデート ビル賃貸は引き続き好調 期初想定通り大幅な増収増益 分譲マンションは販売価格の上昇を反映して、売上高、営業利益ともに上方修正 修正後の当期純利益は、前期比+183億円（+9.6％） （億円） 2025／3 2026／3 2026／3 （実績） （今回修正） 前期比 （期初予想） 賃 貸 4,336 4,600 ＋263 4,600 販 売 2,947 3,200 ＋252 2,850 ハウジング 2,042 1,950 △ 92 2,100 ステップ 731 750 ＋18 750 売上高 10,142 10,500 ＋357 10,30
Slide 7: 東京の空室率と賃料の推移
3. 今後も堅持する2つの方針について 東京の空室率は過去30年間、平均約5%と低位で安定 現在は優秀な人材確保のための採用増などによりオフィス需要が増加、市況は大幅に回復 ⇒ 空室減により、明らかな賃料増額ステージへ 毎年のキャッシュフローを積み増してROE向上に繋げる （空室率） （賃料：円） 10%ITバブル崩壊 リーマンショック 24,000 9.4% 9% 8.6% 23,000 8% コロナ禍 22,000 7% 平均空室率 6.5% 21,000 約5.0％ 6% 20,000 5% 19,000 4% 18,000 3% 17,000 2% 2.7% 25年9月 1
Slide 8: 東京オフィス市場で床面積NO.1
3. 今後も堅持する2つの方針について 世界最大・最優良の東京オフィスマーケットにおいて、床面積規模で当社はNO. 1 保有 賃借 住友不動産 都心5区 東京区部 都心5区 東京区部 A社 B社 0 50 100 150 200 出典：各社有価証券報告書より当社作成 （延床面積・万坪） 8
Slide 9: 東京には全産業が集中・集積
3. 今後も堅持する2つの方針について 東京には大手からベンチャーまで全産業が集中・集積 業種ごとに好不況はあっても、伸びる業界が縮む業界の床を吸収 エリアによって需要の 都内本社所在地 高い業種は異なる ＜大企業（プライム上場）＞ ＜成長企業（グロース上場）＞ 文京区 文京区 2% その他 2% その他 品川区 10% 主要都心5区 14% 7% 港区 港区 港 区 IT、メーカー中心に本社数最多 品川区 29% 7% 23% 中央区 9% 千代田区 重厚長大企業中心、金融の約5割 新宿区 7% 新宿区 中央区 証券中心に幅広い業種が分布 千代田区 22% 10% 渋谷区 18% 渋
Slide 10: 当社ポートフォリオは都心主要エリアに分散
3. 今後も堅持する2つの方針について 当社のポートフォリオは都心主要エリアに分散 幅広いテナントニーズに対応= 多様なテナント構成による安定した収益基盤 池袋エリア ◆ 当社のオフィスビル分布 秋葉原・上野 29% 港区 エリア 新宿区 20% 新宿エリア 千代田 11% 中央区 7% 麹町・飯田橋 渋谷区 7% エリア 品川区 7% 文京区 3% その他区部 11% 六本木・赤坂 その他 5% 渋谷エリア エリア 日本橋エリア 東京23区95 % 都心7区 84 % ※ 新橋・田町エリア ※ 都心7区： 千代田区、港区、中央区、新宿区、 品川・大崎エリア 渋谷区、品川区、文京区 <
Slide 11: 東京再開発に今後10年で2兆円投資
3. 今後も堅持する2つの方針について 東京再開発に今後10年で２兆円投資、さらに60万坪のプライム資産を積み上げる 延床面積 プロジェクト名 所在地 竣工（予定） (坪) 住友不動産芝公園計画 港区 12,000 2026/1末 東池袋一丁目計画 豊島区 47,000 ※ 2029/3期 八重洲二丁目中計画 中央区 117,000 ※ 2030/3期 11次以降 六本木五丁目西計画 八重洲二丁目南計画 中央区 42,000 ※ （開発推進中） 延床面積：327,000坪 富士見二丁目計画 千代田区 14,000 ※ 〃 九段南一丁目計画 千代田区 25,000 ※ 〃 秋葉原駅前東計画
Slide 12: インドの経済成長と人口
3. 今後も堅持する2つの方針について ① 経済成長 ② 人口 インドの経済成長は近年さらに勢いを増しており、 人口世界一、生産年齢人口は全人口の2/3 2028年にはGDP世界3位へ （2011年対比の経済成長率では、すでに中国を上回る水準で 総人口は2024年時点で中国を抜き世界１位の 推移） 14.5億人 平均年齢は28歳 主要国GDP順位の推移 2024 2050 アメリカ 2011年以降の主要国GDP順位の推移 人口 人口 1 平均 平均 中国 2 順位* 年齢 順位* 年齢 3 日本 4 ドイツ 5 インド 14.5億人 １ 28.4歳 16.8億人 １ 38.3歳 6
Slide 13: ムンバイのインフラ整備と都市構造
3. 今後も堅持する2つの方針について ムンバイには、グローバル金融機関のインド本社、財閥の本社が集中 BKCを中心にインフラ整備が進捗 ⇒ 東京と同様に都心が動かない都市構造 ＝将来にわたり都心のオフィスビル競争力は揺るがない ムンバイ （参考）デリー ＢＫＣ 空港 湾岸バイパス （シーリンク） ﾅﾋﾞﾑﾝﾊﾞｲ ワーリー 高架道路工事中 新道路 計画中 新空港 湾岸バイパス ムンバイ湾横断道路 (コスタルロード) ﾅﾘﾏﾝﾎﾟｲﾝﾄ 引用：Googleマップ 主要交通網 BKC地区 ワーリー地区 13
Slide 14: BKC物件とワーリー複合開発計画
3. 今後も堅持する2つの方針について 賃料は@4万円/坪超 投資利回り10%超を見込む BKC第１号物件 BKC第２号物件 取得決定 用途 建物規模 敷地面積 時期 （予定） （延床面積） BKC 第1号物件 2019年7月 賃貸オフィスビル 3,777坪 約42,000坪 第2号物件 2022年11月 賃貸オフィスビル 3,595坪 約41,000坪 第3号物件 2025年5月 1,844坪 約29,000坪 賃貸オフィスビル ・高級ホテル等 第4号物件 2025年5月 2,139坪 約33,000坪 11,355坪 約145,000坪 ワーリー 複合開発計画 2023年10月 複
Slide 15: 賃貸・販売セグメントの新方針
3. しなやかに適応する4つの新方針について 賃貸セグメント 賃貸セグメント 東京は極めて安定した 世界最大最優良マーケット プライム資産 プライム資産 プライム資産は保有し 積み上げる 非プライム 資産 不断の見直し 戦略的に活用 アセット戦略計画室 2,000億円の非プライム資産は最有効活用 開発分譲型事業にも寄与 販売セグメント 販売セグメント 事業可能エリアが縮小 マンション分譲の 供給量拡大は困難 マンション 収益物件 マンション 収益物件 分譲 分譲 分譲 分譲 分譲開発事業本部を立ち上げ 収益物件分譲を二本目の柱に 15
Slide 16: 既存住宅市場への取り組み強化
3. しなやかに適応する4つの新方針について 将来有望な既存住宅というマーケットに対し、取り組み強化 住友不動産ハウジング（株） 住友不動産ステップ（株） 新築・リフォーム両事業の様々な面を共通化 公正で透明な不動産取引を通じ、暮らしのステップ 高断熱リフォームの普及が成長の鍵 アップをお手伝いする会社を目指す （千戸） （千戸） 新築住宅着工戸数・中古住宅流通戸数 中古住宅成約件数（首都圏） 1,400 60 1.5倍超 1,200 50 1,000 800 40 600 新築 30 戸建 400 20 200 マンション 中古 0 10 0 '98 '00 '02 '04 '
Slide 17: ガバナンス改革
3. しなやかに適応する4つの新方針について 現監査役の任期が満了となる２年後、監査等委員会設置会社・社外取締役過半数へ 2025/5 2年後に監査等委員会設置会社へ移行、 社外取締役過半数とする方針を公表 ① 取締役 ９→８名（うち社外取締役３名） 2025/6 ② 取締役任期 ２→１年 株主総会で 可決 移行期間 ③ 取締役定員 12→９名 2025/11 （今回） 指名委員会（任意）の設置を決定 2027/6 監査等委員会設置会社 移行 ／ 社外取締役過半数 (予定) 17
Slide 18: 上場有価証券4,000億円の活用方針
3. しなやかに適応する4つの新方針について 上場有価証券 4,000億円の活用方針 • 売 却 益 ：特別損失や金利上昇リスクと相殺 • 売却資金：成長投資（株式保有よりも高利回りなインド事業他）に振り向け、 余剰があれば自社株買いにも活用 参考 イメージ 保有する上場有価証券の インド事業利回り 簿価に対する配当利回り < 10％以上 2025年10月末時点 7.6％ 期待可能 簿 価 時 価 保有上場株式 2,500億円 7,000億円 売却 ↓ 投資 政策 成長 政策 成長 保有株 投資 保有株 投資 計画的に売却 18
Slide 19: 株主還元の拡充
3. しなやかに適応する4つの新方針について 2026年1月1日付で1株⇒2株に株式分割 配当性向35％到達まで年8円（分割前16円）以上の累進配当継続 自社株取得300億円実施 （2024.12：350億円、2025.5: 100億円） ※ ()は株式分割前 第七次 第八次 第九次 第十次 35％ ('19/3) （'22/3) （'25/3) ('28/3) （億円） （円） 15円 22.5円 35円 59円 4,000 配 当 (30円) (45円) (70円) (118円) 25％ 80 増配ペース 1円、1.5円 2.5円 3.5円、5円 8円 59円 3,500 （年
Slide 20: 成長投資と資金計画
【APPENDIX】 営業キャッシュフローで成長投資を賄うことが出来るまでに成長 政策保有株の売却資金は、成長投資の支出を鑑みて、自社株取得にも活用 ３か年合計（※） 2026/3期～2028/3期 成長投資 基礎事業収入* マネージメント・アロケーション 7,000億円 10,500億円 2,600億円 （25/3時点） 配当 *賃貸・ﾊｳｼﾞﾝｸﾞ・ｽﾃｯﾌﾟの 1,200億円 BKC3号、4号物件 営業利益＋減価償却費 △ 420億円 取得費用 ﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ・ｱﾛｹｰｼｮﾝ 2,600億円 年10円⇒16円に増配 △ 170億円 （3ヵ年合計） 売却収入 納税 【今回】 8,
Slide 21: 実質的なROEは10％超
【APPENDIX】 実質的なROEは10％超 利益成長率の改善 ＋株式売却益 ROEの改善、目標ではなく実績で示す ROEの改善 △配当増 (純利益、億円) △機動的な自社株買い (自己資本、億円) 4,500 27,500 25,000 4,000 22,500 （コロナ禍） 3,500 利益成長率の低下 実質ROE 20,000 3,000 17,500 利益成長率の改善 2,500 15,000 ROE 2,000 12,500 10% 10.3% うち、有価証券評価差額金 10,000 1,500 7,500 1,000 9.1% 5,000 純利益 500 2,500 自己
Slide 22: 株価推移
【APPENDIX】 好調なオフィスビルマーケットを背景に値上げ進捗。将来のキャッシュフローが確実に 持続的利益成長の蓋然性が高まったことで、持続的な株主還元増が可能なステージへ （円） 8,000 ‘25/11/12 7,281円 7,000 6,000 5,000 4,000 ‘24/8/5 3,000 3,717円 ‘23/1/４ 2,000 3,045円 1,000 0 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 2023年 2024年 2025年 22
Slide 23: 資料編 目次
4．資料編 目次 財務諸表 2026／３期 中間連結決算実績（部門別） 2026／３期 通期連結業績予想（部門別） ※2025.11.11修正 2025／９期 連結決算実績 2025／９期 連結キャッシュフロー実績 2025／９期 連結貸借対照表 2026／３期 連結業績予想の修正 ※2025.11.11修正 2026／３期 連結キャッシュフロー予想 ※2025.11.11修正 主な新規プロジェクト ビル開発計画 分譲マンション計画 ESGに関する取組み ESGに関する主な取組み一覧 23
Slide 24: 財務諸表 中間期連結決算実績
4．資料編 財務諸表 （億円） 2024／9 2025／9 2026／3 ※11月11日修正 （実績）** （実績） 前年同期比 （公表） 進捗率 賃 貸 2,122 2,255 +132 4,600 49% 販 売 2,227 1,999 △ 227 3,200 62% ハウジング 644 663 +18 1,950 34% ステップ 359 365 +5 750 49% 売上高 5,395 5,322 △ 73 10,500 51% 賃 貸 935 1,043 +107 2,100 50% 販 売 623 638 +15 700 91% ハウジング 10 3 △6 170 2% ステップ
Slide 25: 財務諸表 通期連結業績予想
4．資料編 財務諸表 【参考】（億円） 2025／3 2026／3 2026／3 （実績）** （今回修正） 前期比 前回公表比 （期初予想） 賃 貸 4,336 4,600 +263 - 4,600 販 売 2,947 3,200 +252 +350 2,850 ハウジング 2,042 1,950 △ 92 △ 150 2,100 ステップ 731 750 +18 - 750 売上高 10,142 10,500 +357 +200 10,300 賃 貸 1,886 2,100 +213 - 2,100 販 売 642 700 +57 +100 600 ハウジング 215 170 △ 45 △
Slide 26: 財務諸表 連結決算実績
4．資料編 財務諸表 主力の賃貸セグメント及び販売セグメントが中間期の過去最高益で業績を牽引しました。 営業利益、経常利益、純利益のいずれも過去最高を更新しました。（経常利益5期連続、当期利益3期連続） （億円） ‘24／9期 '25／9期 ≪増減要因≫ 前年同期比 新規・通期稼働＋2 賃 貸 2,122 2,255 +132 既存・他＋131（うちホテル、イベントホール等＋30） 販 売 2,227 1,999 △ 227 計上戸数△789戸（2,855→2,066） ハウジング 644 663 +18 新築そっくりさん＋25、注文住宅△7 ステップ 359 365 +5 仲介件数△
Slide 27: 財務諸表 連結キャッシュフロー実績
4．資料編 財務諸表 経常利益が1,639億円となり、営業キャッシュフローは1,361億円となりました。 新規ビル投資598億円、インド現地法人への追加出資331億円を行ない、有利子負債は3兆8,396億円となりました。 （億円） '24／9期 '25／9期 前年同期比 ≪主要内訳≫ 経常利益 1,561 1,639 +77 減価償却費 376 378 +2 法人税支払額 △ 428 △ 573 △ 145 その他 308 △ 82 △ 391 棚卸資産増加△56（前期：減少 504） 営業キャッシュフロー 1,818 1,361 △ 456 賃貸設備投資 △ 934 △ 598 +3
Slide 28: 財務諸表 連結貸借対照表
4．資料編 財務諸表 新規ビル投資の積み増し、インド現地法人への追加出資により、総資産は6兆8,341億円(前期末比+1,117億円)となりました。 純利益が1,183億円となり自己資本は2兆3,111億円に増加、自己資本比率は33.8％(前期末32.3％)となりました。 （億円） ‘25／3期 '25／9期 増減 ≪増減要因≫ 現預金 990 622 △ 367 販売用不動産（仕掛含む) 9,195 9,147 △ 47 販売用不動産＋9、仕掛販売用不動産△57 その他流動資産 991 1,060 +69 流動資産 11,177 10,831 △ 346 有形固定資産＋借地権 46,
Slide 29: 財務諸表 連結業績予想の修正
4．資料編 財務諸表 5期連続の経常最高益、13期連続の純利益最高益更新を目指します。 オフィスビル賃貸を中心に増収増益を見込みます。 '25／3期 '26／3期 （億円） ≪増減要因≫ （実績） （予想） 前期比 賃 貸 4,336 4,600 +263 新規・通期稼働＋10 既存・他＋253（うちホテル、イベントホール等＋100） 販 売 2,947 3,200 +252 計上戸数△226戸（3,526→3,300） ハウジング 2,042 1,950 △ 92 新築そっくりさん△18、注文住宅△79 ステップ 731 750 +18 仲介件数＋497件（31,003→31,500
Slide 30: 財務諸表 連結キャッシュフロー予想
4．資料編 財務諸表 営業キャッシュフロー2,750億円、投資キャッシュフロー△1,750億円を見込みます。 有利子負債は前期並みの計画としています。 '25／3期 '26／3期 （億円） （実績） （予想） 前期比 ≪主要内訳≫ 経常利益 2,683 2,850 +166 減価償却費 748 750 +1 法人税支払額 △ 800 △ 900 △ 99 その他 △ 99 50 +149 営業キャッシュフロー 2,531 2,750 +218 賃貸設備投資 △ 1,655 △ 1,600 +55 新規投資 預り敷金 126 200 +73 差入敷金 △ 69 - +69 資産売却 44
Slide 31: 主な新規プロジェクト ビル開発計画
4．資料編 主な新規プロジェクト 住友不動産芝公園計画 八重洲二丁目南計画 六本木五丁目西計画 所在 港区 延床面積 12,000坪 所在 中央区 延床面積 42,000坪 所在 港区 延床面積 327,000坪 2026年1月 地上21 竣工 階数 竣工 ― 階数 ― 竣工 ― 階数 ― （予定） 地下2 31
Slide 32: 主な新規プロジェクト 分譲マンション
4．資料編 主な新規プロジェクト ※戸数=販売戸数 シティタワー虎ノ門 シティタワー千住大橋 ベイシティタワーズ神戸 港区 足立区 神戸市 138戸 462戸 WEST：346戸、EAST：344戸 28階／地下1階 42階 27階／地下1階（WEST、EASTともに） 32
Slide 33: 主な新規プロジェクト 分譲マンション
4．資料編 主な新規プロジェクト ※戸数=販売戸数 グランドシティタワー池袋 グランドシティタワー月島 シティタワー札幌すすきの 豊島区 中央区 札幌市 773戸 945戸 164戸 52階／地下2階 58階／地下2階 28階／地下1階 33
Slide 34: ESGに関する取り組み
4．資料編 ESGに関する取り組み 公表 E S G ESGに関する取り組み 住友不動産 ホテル ヴィラフォンテーヌ 羽田空港 ● “DBJ Green Building 認証 ホテル版 ” 最高評価獲得 2025/５ 2024 年度保有資産のグリーンビル認証取得比率は約 92 ％に ● 2年後の監査等委員会設置会社移⾏並びに社外取締役過半数を発表 第92期定時株主総会にて①取締役計8名（社内5名（1名減）、社外3名）の再選、②取締役任期の短縮（2年→1年）、③取 2025/６ ● 締役定数の削減（12名→9名）が可決承認 ● 「住友不動産六本木グランドタワー」にて「IZUMI GARDEN
Slide 35: 免責事項・IR連絡先
4．資料編 ESGに関する取組み FTSE MSCI S&P SOMPO 住友不動産株式会社 企画部 IR・ESG課 03-3346-2342 【免責事項】 本資料は情報提供を目的とするものであり、投資等の勧誘を目的としたものではありません。 本資料には、業績予想等将来に関する記述が含まれています。こうした記述は、当社が本資料の発表日現在において合理的であ ると判断する一定の前提に基づいており、目標や予想の達成、将来の業績を保証するものではなく、リスクや不確実性を内包するも のです。実際の業績等は、経済情勢、市場動向、経営環境の変化など様々な要因により、異なる結果となる可能性があることにご 留
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