Shenzhen Worldunion Group Incorporated Class A · SZSE:002285
Shenzhen Worldunion Group Incorporated Class A — 2009年3月上海房地产市场简报
23 slides from Shenzhen Worldunion Group Incorporated Class A's investor presentation, March 2009
Slide 1: 2009年3月上海房地产市场简报
2009 年 3 月上海房地产市场简报 （3 月 1 日—3 月 31 日） 上海世联地产顾问有限公司 WorldUnion Properties Consultancy (China) Limited 1
Slide 2: 上海行政区划图及3月商品住宅成交概况
上海行政区划图 GDP：上海 2008 年 GDP13698 亿元，与 07 年相比增长 9.70%，增幅回落 3.6 个百分点 全社会固定资产投资总额：09 年前两月完成 511 亿元，同比增长 2.4% 房地产开发投资：09 年前两月完成 206.94 亿元，同比增长 4% 居民人均可支配收入： 2008 年达到 26675 元，同比增长 12.9% 2009 年 3 月上海房地产市场商品住宅成交概况 成交面积(万平) 成交均价 物业类型 2009 年 3 月 2009 年 2 月 增幅 2009 年 3 月 2009 年 2 月 增幅 商品住宅 152.04 78.36 94.03% 1
Slide 3: 目录
目录 撰写说明： ........................................................................................................................... 4 一、政策动态 ....................................................................................................................... 5 1. 高层吹风 ............................
Slide 4: 撰写说明
撰写说明： 目标市场：上海市房地产市场月成交情况 时间区间：2009 年 3 月 1 日至 2009 年 3 月 31 日 （环比标的则为前一个月的同样时间段） 数据来源：世联上海公司数据组 概念和指标说明 住宅——包括公寓和别墅二种物业 办公楼——单指写字楼 商业——包括店铺和商场 成交均价——本时间区间内总成交金额除以总成交面积 新开楼盘——本时间区间内的新推项目和历史项目新推房源 数据来源：世联上海公司数据组 4
Slide 5: 政策动态：高层吹风
一、政策动态 1. 高层吹风 日 部门 内容 解读 期 明确“鼓励”各地稳定和发展房地产市场，且加 政府工作报告中明 3 强住房市场分类管理，也就是说必须在分类管理的 确提出“鼓励引导各地 月 国务 基础上来稳定和加强，要有效区分普通自住房、高 因地制宜稳定和发展房 5 院 档商品房、经济适用房和廉租房的区别，对不同的 地产市场，加强住房市 日 产品要有不同的政策。这意味着我国住房市场已经 场分类管理”。 进入一个多级分类体系。 央行副行长刘士余 3 为了保证经济增长，2008 年 9 月以来，央行先 3 日表示，当前利率水 月 后五次下调金融机构存贷款基准利率。但是今年以 央行 平合适，是否
Slide 6: 沪上政策动态
配套金融服务。 全国住房公积金缴存余额首次突破了万亿大 住房公积金监管司 关。截至 2008 年末，全国住房公积金缴存总额为 司长张其光表示，将抓 3 20699.78 亿元，缴存余额为 12116.24 亿元，新增 紧制订住房公积金支持 月 住建 余额 2511.13 亿元。如此庞大的公积金缴存余额如 经济适用住房等建设试 下 部 何发挥作用一直受到关注，而开展住房公积金支持 点方案。在征求财政部 旬 经济适用住房建设试点，能够充分发挥住房公积金 等部门意见后，报请国 使用效益。 务院批准下发。 2. 沪上政策动态 日 部 内容 解读 期 门 杨浦和闵行两区明显收紧审核惟一自住 3 继杨浦区
Slide 7: 沪上政策动态（续）
月 海 地将引入“大企业对口大基地” 地主要有六个，分别位于宝山顾村、浦东曹路、 30 国 的开发模式，从土地供应到开 浦江镇、南汇周康和航头地区、江桥镇和泗泾 日 资 发建设的全过程都将由信誉 镇，五大国资企业集团对口开发六大基地。具 地 好、实力强的大型国资企业集 体做法是由五大公司负责对口建设相关区的基 产 团来承担。同时，上海市还酝 地，供地采用现状出让方式，通过一定程序供 公 酿由大企业拿出自有土地，进 应给五大公司；所在区负责落实拆迁腾地、牵 司 行开发的模式。 头组织和管理工作；市里负责研究政策、制订 计划、确定地价房价、统筹房源等工作。 7
Slide 8: 土地市场：土地出让信息
二、土地市场 1. 土地出让信息1 容 区 四至范 规划土地用 出让面 公告号 地块名称 积 挂牌时期 县 围 途 积2 率 奉城镇南奉 东至农 奉 不大 公路北侧、奉 田，南至 200902301 贤 商业用地 0.29 于 干公路东侧 南奉公 区 1.0 区域地块 路 南至规 划江场 闸 支路，西 商业金融及 不大 327 街坊市 200902302 北 至万荣 商务办公用 5.18 于 北 5 号地块 区 路，北至 地，道路用地 2.8 江场西 路 东至杭 金 金山新城区 不大 州湾大 200902303 山 B-14 剩余地 住宅用地 3.36 于 道，南至 区 块 1.4 龙翔路 东
Slide 9: 土地出让信息（续）
区 南至北 1.4 龙潭苑 东至中 横港、南 青 夏阳街道华 不大 至华源 商业金融用 200902309 浦 科路南侧地 1.09 于 复合新 地 区 块 1.5 材料有 限公司 东至联 青 徐泾镇 3 号 西路，南 200902310 浦 居住用地 8.36 1.2 地块 至牛桥 区 港 青 东至住 白鹤镇 5 号 200902311 浦 宅，南至 居住用地 2.21 1.01 地块 区 住宅 东至西 青 朱家角镇大 旅馆业用地、 不大 井河，南 200902312 浦 淀湖环路南 游乐用地或 1.68 于 至课植 区 侧地块 影剧院用地 1.2 园路 东至金 商业金融建 金山卫镇金 金
Slide 10: 土地出让信息与土地成交信息
旺东路 嘉定区绿苑 东至绿 嘉 路以西、嘉松 苑路，南 商业、商务办 200902705 定 0.77 3.5 北路以北地 至嘉松 公用地 区 块 北路 东至横 嘉 嘉定区菊园 沥河、南 商业金融业 200902706 定 新区北水湾 1.74 3.2 至环城 用地 区 B3 地块 河 东至两 港装饰 南 两港装饰材 不大 材料城 200902707 汇 料城首期四 商业用地 6.75 于 一期、南 区 区地块 1.18 至龙游 港 东至秀 森包装 松 不大 伴亭路 2 号 有限公 200902708 江 商业、办公 0.51 于 地块 司、南至 区 3.0 半岛花 园 2. 土地成交信息 中
Slide 11: 土地成交信息（续）
区 地块 灶 日 置 业 金泽镇 2 青 东至淀山 金商公 办公 月 3月6 200900606 浦 湖、南至 22.22 0.5 11.11 流标 - - 路东侧 用地 25 日 区 江南圩 地块 日 南 江桥镇 东至基地 商 方 2 嘉 金沙江 边界、南 业、 航 月 3月6 200900701 定 2.07 2 4.14 10256 2475 西路北 至金沙江 办公 空 24 日 区 侧地块 西路 用地 股 日 份 嘉定区 嘉 徐行镇 定 2 嘉 新漕河 南至新漕 居住 房 月 3月6 200900702 定 北侧、 河，北至 17.86 1 17.86 21348 1195 用地 产
Slide 12: 土地市场简述
业路南 林 侧区域 建 3 号地 设 块 3. 土地市场简述 上海市规划和国土资源管理局在 3 月 23 日发布第 23 号出让公告，推出 14 幅经营性用 地，其中居住用地 8 幅，总建筑面积达到 65 万平，这是继 7 号公告推出嘉定和奉贤两块纯 住宅用地后，两个月来又有住宅用地面市。 此次挂牌出让地块涉及闸北、宝山、松江、青浦、奉贤、金山 6 个区，8 幅住宅用地、 6 幅为商办土地。今年 2 月份由政府进行推介询价的罗店新镇 D2-2 地块，挂牌起始价格 3.92 亿元，折合楼板价 3500 元/平方米，而 08 年罗店新镇成交两个地块，由于竞争激烈的缘故， 致使成交楼板价达到了 45
Slide 13: 商品住宅市场：公寓市场
三、商品住宅市场 步入 3 月，整个房地产市场给人的感觉是春风沐浴、阳光明媚，从全国范围来看，各主 要城市都呈现除楼市回暖迹象，下半月楼市成交量增速继续加快，市场似乎突然间又进入了 07 年之火爆态势，但我们以为，此轮小阳春来的相当突兀，其持续时间及量价效果尚有待 观察，对其应持谨慎乐观态度。 本月在新城、外环周边及城区成熟板块三种力量的共同促动下沪上商品住宅成交 13662 套计 152.04 万平，环比激增 94.03%，成交均价 13228 元，环比上幅 8.28%。3 月小阳春在 上海市场也得到了充分印证，从成交的区域及板块、具体楼盘的分布结构及量价表现来看， 刚性及改善型需求构成此轮
Slide 14: 各区公寓成交量及均价
图表 1 09 年 3 月各区公寓成交量及均价 25.00 50000 22.3 21.0 45000 20.00 40000 35000 15.00 13.3 30000 12.3 11.3 25000 10.5 10.00 9.2 20000 5.4 5.1 5.0 15000 5.00 3.4 10000 2.3 1.9 1.9 0.4 0.3 0.2 0.2 0.1 5000 0.00 0 成交量 成交均价 分板块来看，本月有 35 个板块成交超百套（2 月为 25 个），主要分布在外环周边、新 城及中外环间成熟区域，反映出三月小阳春的促动下各区域经济型楼盘全面走暖。 新城板块来看，松
Slide 15: 公寓成交超过百套板块一览
表格 1 09 年 3 月公寓成交超过百套板块一览4 板块 成交面积 成交套数 成交均价 松江新城板块 6.66 734 7159 西城板块 6.79 721 9044 江桥板块 5.95 670 8436 大华板块 6.48 623 11934 新桥板块 5.65 563 11090 九亭板块 5.50 505 9268 嘉定新城板块 4.50 484 8272 三林板块 4.09 432 15056 大宁板块 4.88 422 17685 高桥板块 3.90 402 12015 周康板块 3.83 372 8568 古美梅陇板块 4.43 349 15383 青浦镇板块 2.93 331
Slide 16: 各环间成交量价表
表格 2 09 年 3 月份各环间成交量价表 3月 2月 环比增幅 环线 成交面 成交 成交均 成交 成交套 成交均 位置 面积 套数 均价 积 套数 价 面积 数 价 郊环 9.06 931 6180 5.88 594 6725 54% 57% -8% 外 内环 11.32 766 28701 6.19 518 23626 83% 48% 21% 内 内中 20.93 1858 18468 8.75 818 16909 139% 127% 9% 环 外郊 63.47 6411 8861 32.14 3246 8638 97% 98% 3% 环 中外 30.95 2979 13063 15.6
Slide 17: 分环线成交价格对比与排名
图表 3 09 年 3 月与 2 月份公寓分环线成交价格对比 35,000 30,000 28,701 25,000 20,000 23626 16909 18,468 12511 15,000 13,063 8638 6725 10,000 8,861 6,180 5,000 0 内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外 3月 2月 （3）环间成交排名 环线位置 项目名称 板块 成交面积 成交套数 成交均价 仁恒河滨城 世纪公园板块 2.74 173 31939 内环内 世茂滨江花园 陆家嘴板块 1.80 70 37140 中远两湾城 内普陀板块 0.76 53 16195 慧芝湖花园 大宁板
Slide 18: 公寓成交百套以上项目一览
本月位于松江新桥的绿洲长岛花园以 4.06 万平居于首位，成交均价 8629 元；成交量超 过 300 套的项目还有宝山西城福地苑（399 套） 、闸北大宁的慧芝湖花园（316 套） 、嘉定江 桥的嘉城（301 套）。 总体来看，品牌开发商继续其热销态势，万科的歌雅花园、四季花城分别成交 160 及 140 套，且成交均价均有所提高；金地旗下的湾流域（114 套）、未未来（147 套）均超过百 套；保利旗下海上五月花、金爵公寓、保利家园分别成交 192、133、132 套；绿地旗下若干 项目延续较大幅度走量。 值得注意的是，本月外环周边高性价比楼盘也有不俗的业绩体现，月成交套数接近四百 套的福
Slide 19: 别墅市场：各区成交量价
天际蓝桥 外郊环 江桥板块 1.29 142 8830 万科四季花城 外郊环 西城板块 1.44 140 9687 保利金爵公寓 外郊环 曹路板块 1.26 133 9965 保利家园 外郊环 嘉定新城板块 1.34 132 8632 上海奥林匹克花园 外郊环 九亭板块 1.38 128 10523 康桥水都 外郊环 西城板块 1.21 127 9586 三湘水景苑 外郊环 松江新城板块 1.06 117 8300 春申丽园 外郊环 春申板块 1.48 114 12873 金地湾流域 中外环 三林板块 1.07 114 16138 绿地蓝海庭 郊环外 临港新城板块 0.81 113 7822
Slide 20: 各区别墅成交量及均价
图表 4 各区别墅成交量及均价 6.00 30000 5.08 5.00 25000 4.00 20000 3.00 2.71 15000 2.00 1.71 10000 1.47 1.45 1.35 1.00 0.89 1.00 5000 0.37 0.21 0.04 0.00 0 松江 青浦 嘉定 浦东 闵行 奉贤 宝山 南汇 普陀 金山 长宁 成交量 成交均价 别墅成交分板块来看，经济型别墅所在的泗泾、新桥、南翔、赵巷及颛桥板块成交量较 大，代表了在目前大势下别墅置业的主方向仍然是经济型物业。 表格 4 别墅成交 10 套板块一览表 板块 成交面积 成交套数 成交均价 泗泾板块 1.92
Slide 21: 别墅成交项目及京沪深对比
万里板块 0.23 10 19541 2.3 个盘月度成交 本月共有 105 个别墅项目有成交量体现，比上月增加 13 个，有一个项目成交量超过 50 套（上隽嘉苑 50 套），8 个项目超过 20 套，10-20 套之间的有 12 个，有 34 个盘成交量仅为 1 套。 表格 5 09 年 3 月份别墅成交 10 套以上项目一览 项目名称 环线 板块 成交面积 成交套数 成交均价 上隽嘉苑 外郊环 南翔板块 1.07 50 13223 泗泾颐景园 外郊环 泗泾板块 0.94 46 11611 合生朗廷园 外郊环 赵巷板块 0.83 43 11022 南都白马花园 外郊环 新桥板块 0.55
Slide 22: 京沪深三市成交量对比
北京 155 91.9 88.24 69% 76% 160 深圳 77.55 48.84 26.16 59% 196% 46.26 09 年 3 月，3 个一线城市成交量均出现“井喷”，环比、环比增幅均在 50%以上。环比 来看，上海楼市增幅最大，达到 94%，成交量达到近 16 个月来新高；同比来看，深圳最高， 达到近 200%；从与 07 年月均成交量对比来看，上海、北京两市 3 月成交量与 07 年月均已 相当接近，而深圳本月的成交量已是 07 年月均水平的 1.68 倍；从以上数据可以看出以深圳 为代表的珠三角市场回暖反弹力度最大，上海及北京市场回暖正在加速，但持续效果仍有待 观察，北
Slide 23: 京商品住宅市场的投资力度及热情正处于较为低迷状态。
京商品住宅市场的投资力度及热情正处于较为低迷状态。 23