Hulic Reit, Inc. · TSE:3295
Hulic Reit — FY2018 Earnings Presentation
67 slides from Hulic Reit's earnings presentation, Nov 21, 2018
Slide 1: 第9期（2018年8月期）決算説明資料
第9期（ 2018年 8月期） 決算説明資料 2018年11月21日 証券コード 3295
Slide 2: 目次
1. 目次 2 Ⅰ. 決算ハイライト Ⅵ. Appendix 1.アップデート・サマリー 4 1. 損益計算書 32 2.第5回公募増資サマリー 5 2. 貸借対照表 34 3.ポートフォリオサマリー 6 3. 各種指標の推移 35 4. 各種報酬・手数料の概要 36 Ⅱ. 運用実績 5. 新規取得資産 37 1. 分配金・NAVの推移 9 6. ポートフォリオマップ 44 2. 外部成長の実績 10 7. 物件写真 45 3. 内部成長の実績 11 8. 第9期末ポートフォリオ一覧 48 4. 財務の状況 14 9. 物件別鑑定評価の状況 51 10. 物件別鑑定評価額一覧（対第8期末比）
Slide 3: Ⅰ. 決算ハイライト
A IE HULIC I. RBI F4k A HULIC REIT, INC.
Slide 4: アップデート・サマリー
1. アップデート・サマリー 4 継続的な外部成長によって資産規模は3,045億円となり、上場来目指してきた資産規模3,000億円を達成 外 部 成 長 ヒューリック ヒューリック 品川 ヒューリック神谷町 ヒューリック日本橋 番町ハウス KSS五反田ビル 銀座7丁目ビル 志村坂上 シーズンテラス ビル（追加取得） 本町一丁目ビル （11,000百万円） （7,556百万円） ● （6,100百万円） ● （3,450百万円） ● （18,500百万円） ● （3,980百万円） ● （2,750百万円） ● ● ● ● ● 3月 4月 5月 6月 ● 7月 8月 ● 9月 ● 10月 ●
Slide 5: 第5回公募増資サマリー
2. 第5回公募増資サマリー 5 Ａｓｓｅｔ Ｄｅｂｔ 「立地」に拘った都心6区のオフィスを中心に厳選投資 公募増資によってLTVコントロールを実施 各物件の競争力と好調な不動産賃貸マーケットを活かした （％） LTVの推移 積極的なアセットマネジメントにより収益力向上を追求 46 45 前回公募増資 前回公募増資後取得資産 7 物件 53,336 百万円 44 （2017年10月） 45.3 43 43.8 鑑定評価額合計 54,130 百万円 含み損益合計*1 582 百万円 42 43.5 42.8 42.1 稼働率 99.5 ％ 平均NOI利回り 3.9 ％ 41 第7期末
Slide 6: ポートフォリオ・サマリー
3. ポートフォリオ・サマリー 6 上場来の資産規模及びLTVの推移 第10期（2019年2月期）に第5回公募増資及び借入金による物件取得を行い、上場来目指してきた資産規模3,000億円を達成 資産規模 49物件 3,045億円 東京コマーシャル・プロパティ 33物件 2,498億円 （82.0％） 平均NOI利回り 4.5％ 償却後平均NOI利回り 3.9％ 次世代アセット 16物件 547億円 （18.0％） 資産規模 3,500 （億円） 2014年11月 2016年3月 2016年10月 2017年10月 2018年10月 49物件 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資
Slide 7: 第5回公募増資後のポートフォリオ
3. ポートフォリオ・サマリー 7 第5回公募増資後のポートフォリオ ポートフォリオ全体*1 5.4% 6.5% 用途別 エリア別 オフィス 6.3% 6.3% 都心6区 12.2% 都心・駅近にこだわった 商業施設 有料老人ホーム その他23区 その他 ポートフォリオ ネットワークセンター ホテル 17.7％ 64.4％ 81.3％ 東京コマーシャル・プロパティ 82.0％ 都心6区中心 東京コマーシャル・プロパティ*1 都心6区の比率：91.3％ *3 最寄駅からの 8.1% エリア別 1.9% 6.8% 徒歩分数別 9.3% 都心6区 駅直結 17.8％ その他23区 1分以内 その他
Slide 8: Ⅱ. 運用実績
HULIC Ll. #8 [A HULIC REIT, INC.
Slide 9: 分配金・NAVの推移
1. 分配金・NAVの推移 9 1口当たりの分配金及びNAVの着実な成長 保有物件の高い競争力に裏付けられた内部成長及びスポンサーサポートを主軸とした外部成長により、1口当たりの分配金 及びNAVの着実な成長を目指す 1口当たり分配金（円) 1口当たりNAV（円) 4,000 新予想 3 , 797 3,740 予想 1口当たり分配金 3 , 643 実績 3,570 180,000 3 , 450 3,500 1口当たりNAV 3 , 304 3 , 378 3,400 3 , 350 3,300 3,220 3 , 143 1 6 5,441 160,000 1 6 0,194 1 6
Slide 10: 外部成長の実績
2. 外部成長の実績 10 都心6区のオフィスを中心に7物件（合計533億円）を取得し、ポートフォリオの規模拡大と質の向上 ヒューリック銀座7丁目ビル*2 ヒューリック神谷町ビル（追加取得）*4 （2018年3月29日取得） （2018年10月16日取得） ヒューリック志村坂上 取得物件*1 スポンサー保有物件 スポンサー保有物件 取得価格 譲渡物件*1 取得価格 駅徒歩 駅徒歩 11,000 18,500 4分 1分 百万円 百万円 NOI利回り 稼働率 NOI利回り 稼働率 3.6％ 100.0％ 3.7％ 97.8％ ヒューリック志村坂上 ヒューリック日本橋本町一丁目ビル*2 （2018
Slide 11: 内部成長の実績 テナント入退去
3.内部成長の実績 11 テナント入退去（オフィス）予想・実績 テナント退去に伴う、退去区画の早期埋戻しを実現し、安定した稼働率を維持 (入退去面積/㎡) 入居面積（実績/予想）*1 退去面積（実績/予想）*1*2 入居率 退去率*2 (入退去率) 6,000 10.0% 4.7% 3.5% 3,000 3.3% 2.7% 2.2% 1.9% 0.0% 0.0% 0 0.0% -0.6% -0.1% -0.2% -1.5% -3,000 -2.5% -3.4% -3.4% -5.6% -6,000 -10.0% 実績 実績 実績 実績 予想 実績 予想 予想 実績 実績 実績 実績 予想
Slide 12: 賃料更改及びテナント入替え実績・NOIの推移
3.内部成長の実績 12 適正な賃料水準への是正（オフィス） オフィスのマーケット賃料水準との乖離状況（注）*1 賃貸借契約更改スケジュール（注）*1 0%以上 -0%超～-5%以下 -5%超～-10%以下 -10%超 (㎡) 0%以上 -0%超～-5%以下 -5%超～-10%以下 -10%超 100% 30,000 100% 11.1% 11.1% 17.7% 17.7% マーケット賃料*1 25,000 19.6% マーケット賃料水準との 2.1% 19.6% 6.3% より低い賃料 75% 75% 21.5% 乖離率（オフィス全体） 21.5% 1.9% 20,000 5.3% △2.9
Slide 13: テナント埋戻し実績
3.内部成長の実績 13 テナント埋戻し実績 ヒューリック渋谷一丁目ビル ラピロス六本木 ・ 新規テナントの誘致により、ビル全体の ・ 賃料増額更改及び新規テナントの誘致に 平均賃料坪単価が8.9％上昇*1 *2 より、ビル全体の平均賃料坪単価が7.6％ 上昇*1 *2 ＜平均賃料坪単価＞ ＜平均賃料坪単価＞ （円/坪） （円/坪） 25,000 8.9％上昇 7.6％上昇 約24,230 25,000 約23,250 約22,520 約21,350 20,000 20,000 15,000 0 15,000 0 第8期末 第9期末 第8期末 第9期末 （2018年2月末） （2018
Slide 14: 財務の状況
4.財務の状況 14 安定的かつ健全な財務運営の維持 LTV・有利子負債総額の推移 有利子負債の平均調達金利及び平均残存期間の推移 有利子負債総額 LTV 平均残存期間 平均調達金利 （LTV） （有利子負債総額：百万円） （平均調達金利） （平均残存期間：年） 60.0% 150,000 2.0% 8.0 43.5% 43.8% 42.1% 39.8% 120,000 38.2% 1.5% 4.9年 4.9年 6.0 40.0% 4.3年 4.4年 4.2年 90,000 1.0% 4.0 0.71% 0.70% 0.69% 0.69% 60,000 0.69% 20.0% 81,470 9
Slide 15: Ⅲ. 決算概要及び業績予想
HULIC UD. RAZ RU RAPS A HULIC REIT, INC.
Slide 16: 損益計算書：第9期実績対比
1. 損益計算書 16 第9期実績の第8期実績対比・予想対比 （単位：百万円） 第8期実績 第9期 第9期（実績）-第8期（実績）増減 （ C-A ) 増減 差異 （2018年2月期） （2018年8月期） （A) 予想(B)*2 実績（C) （C-A) （C-B) 賃貸事業収益 （ +251 ） 営業収益 • HLC銀座7丁目ビル、HLC志村坂上取得 ： +315 • リーフみなとみらい、笹塚サウスビル売却 ： △195 賃貸事業収益 7,460 7,587 7,712 ＋251 ＋124 • 第8期取得物件通期寄与 ： +130 不動産等売却益 722 388 389 △333 ＋
Slide 17: 損益計算書：第10期・第11期予想
1. 損益計算書 17 第10期予想の第9期実績対比、第11期予想の第10期予想対比 （単位：百万円） 第9期実績 第10期予想 第11期予想 第10期（予想）-第9期（実績）増減 （ B-A ） 増減 増減 （2018年8月期） （2019年2月期） （2019年8月期） 賃貸事業収益 （ +935 ） *2 （A) （B) （B-A) （C) *2 （C-B) • 第8期決算発表以降取得物件収益寄与 ： +940 営業収益 • HLC銀座7丁目ビル通期寄与 ： +41 賃貸事業収益 7,712 8,647 ＋935 8,872 ＋225 • リーフみなとみらい売却 ： △59 •
Slide 18: 1口当たり分配金の推移
1. 損益計算書 18 1口当たり分配金の推移 5,500 第8期 第9期（2018年8月期） 第10期（2019年2月期） 第11期（2019年8月期） （円/口） 実績 実績 予想 予想 売却益 ： △138円 売却益 ：△123円 5,000 期間収益 ： △49円 期間収益 の剥落 ： △4円 の剥落 第8期 ： +62円 HLC銀座 取得物件 ： +27円 HLC銀座 7丁目 4,500 売却益 ： △235円 7丁目 ： △30円 ラピロス 期間収益 HLC 支払 (固都税) ： +32円 六本木 ： +28円 ： △58円 ： △144円 志村坂上 利息等 の剥落 (賃料増額)
Slide 19: 貸借対照表
2. 貸借対照表 19 第9期末（2018年8月末）実績 （第8期末（2018年2月末）対比） 約186億円の物件取得と約35億円の物件譲渡を通して、総資産額は約2,838億円（第8期末比：+約84億円）まで拡大 第9期末（2018年8月末）時点で43.5％となったLTVは、第10期（2019年2月期）の公募増資に伴い42.8％*2まで低下の見込み （単位：百万円） 第8期 第9期 増減 （2018年2月期） （2018年8月期） 第9期の動き （A) （B) （B-A) 資産の部 流動資産 18,193 11,890 △6,302 現金及び預金 18,156 11,827 △6,32
Slide 20: 鑑定評価の状況
3. 鑑定評価の状況 20 期末鑑定評価及び含み損益の状況 含み益は上場来順調に増加し、第9期末（2018年8月末）の含み損益は+419億円（第8期末比 +43億円） 第9期末（2018年8月末）の含み益率は+15.5％ （単位：百万円） 第8期末 第9期末 差異 直接還元利回りの推移 鑑定評価額 鑑定評価額 鑑定評価額 （第8期末対比*2） （還元利回り） （還元利回り） （還元利回り） 物件数 オフィス 物件数 16件 17件 +1件 上昇 0件 帳簿価格*1 150,074 171,855 160,836 186,513 +10,761 +14,658 維持 8件 含み損益*1
Slide 21: Ⅳ. ESGへの取組み
r HULIC | 21 IV. ESGA MESH [A HULIC REIT, INC.
Slide 22: ESGへの継続的な取組み（環境・社会）
1.ESGへの継続的な取組み 22 環境（ Environment） 環境配慮ビルの保有 エネルギー効率の改善 ■本投資法人は、保有する5つの物件について、環境・社会へ配慮がなされ エネルギー効率改善のために、空調 た不動産を評価する「DBJ GreenBuilding認証」を取得しています。 機器の更新を促進しています。また、 保有物件の約84％において共用部等 虎ノ門ファーストガーデン の照明をLEDへ切替えを実施してい 大井町再開発ビル1号棟 ます。 ヒューリック神田橋ビル ヒューリック高田馬場ビル 空調機器更新 共用部のLED化 御茶ノ水ソラシティ ヒューリック虎ノ門ビル 大井町再開発
Slide 23: ESGへの継続的な取組み（ガバナンス）
1.ESGへの継続的な取組み 23 ガバナンス（ Governance） 利益相反対策と第三者性を確保した運営体制の採用 資産運用会社の運用報酬体系 本資産運用会社は、投資委員会とコンプライアンス委員会の双方に外部専門家を委員 本資産運用会社は、総資産額に連動する運用報酬のほかに、1口当たり分配金に連動 として選任しています。資産の取得等について決議する場合、投資委員会においては、 する運用報酬を導入しています。 外部委員を含む過半数の委員の賛成が、コンプライアンス委員会においては外部委員 及びコンプライアンス・オフィサーを含む出席した委員の過半数の賛成が、必要とされて います。 資産運用会社
Slide 24: Ⅴ. 今後の戦略
HULIC | 24 V. SRORK [A HULIC REIT, INC.
Slide 25: 戦略の骨子
1. 戦略の骨子 25 1口当たり分配金・LTV （円） 上場後～5年 上場後5年以降 4,000 4,000 60.0% 60.0% 分配金実績 分配金実績 予想分配金（左軸） 3,740 3,797 3,643 3,500 3,500 期末時点LTV（右軸） 期末時点LTV（右軸） 3,304 3,378 3,378 3,450 内部成長と外部成長の 3,304 3,350 3,143 3,143 両輪による着実な 2,969 2,969 3,000 2,926 2,926 2,950 2,950 分配金水準の上昇を目指す 50.0% 3,000 50.0% 45.2% 2,383 45.
Slide 26: 内部成長戦略
2. 内部成長戦略 26 マーケット環境認識 （オフィス）*1 都心5区における既存オフィスの空室率及び平均賃料の推移*2 平均賃料 （％） （円/坪） （円/坪） 0 10 23,000 23,000 23,000 空室率（左軸） 平均賃料（右軸） 2008年 8月 8 21,000 21,000 8 21,000 2018年 2002年 8月 1月 2007年 4月 6 19,000 6 19,000 19,000 4 17,000 2011年 3月 4 17,000 17,000 2 15,000 002年1月 2004年1月 2006年1月 2008年1月 2010年1月 2012
Slide 27: 外部成長戦略
3. 外部成長戦略 27 マーケット環境認識*1 オフィス東京（大手町）の期待NOI利回り*2 日本国債10年債利回り*3 （％） （％） 5.0 1.5 4.5 1 2010年1月時点 4.65％ 2010年1月4日時点 1.33％ 4.0 0.5 2018年7月時点 2018年8月31日時点 3.45％ 0.11％ 3.5 0 3.0 -0.5 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 現状認識 オフィス東京（
Slide 28: スポンサー開発物件
4.スポンサー開発物件 28 スポンサー開発物件の着実な取得を通じた資産規模の拡大 スポンサーサポートを活用した物件取得の実績 スポンサー 資産規模 スポンサー開発物件 15物件 1,177億円 3.0% 38.6% サポート 97.0% （第5回公募増資後） スポンサー保有・スポンサールート物件 30物件 1,776億円 58.3% スポンサー 49物件 3,045億円 第三者からの取得物件 4物件 92億円 開発物件 38.6% ■スポンサー開発物件 ■スポンサー保有物件及びスポンサールート物件 ■第三者からの取得（独自ルート）物件 Ｚｚｚ 虎ノ門 アリア松原 御茶ノ水ソラシティ ヒュ
Slide 29: スポンサーの主な開発実績・開発計画
4.スポンサー開発物件 29 スポンサーの主な開発実績・開発計画 都心6区を中心にスポンサーの開発物件が竣工予定 ～2018年 2019年 2020年 2021年 ①ヒューリック渋谷公園通りビル ③外神田4丁目開発計画 ⑥赤坂二丁目開発計画 ⑧銀座6丁目開発計画 ②ヒューリック有楽町二丁目開発計画 ④宇田川町14.15番地区第一種市街地開発事業 ⑦新宿3-17開発計画 ⑨宇田川町32開発計画 ⑩チャームプレミア田園調布 ⑤吉祥寺南町1丁目開発計画 ⑮両国リバーセンター開発計画 ⑪上石神井開発計画 ⑬文京弥生開発計画 ⑯南麻布開発計画 ⑫築地三丁目開発計画 ⑭荻窪開発計画 ④宇田川町14.1
Slide 30: MEMO
A HULIC REIT, INC.
Slide 31: Ⅵ. Appendix
A Is HULIC VI. Appendix A HULIC REIT, INC.
Slide 32: 損益計算書
1. 損益計算書 32 第8期実績、第9期予想・実績、第10期予想の対比 （単位：百万円） 第9期 第8期 増減 差異 第10期 増減 （2018年8月期） 実績（A) 予想*2 （B) 実績（C) （C-A) （C-B) 新予想（D) （D-C) 営業収益 賃貸事業収益 7,460 7,587 7,712 ＋251 ＋124 8,647 ＋935 不動産等売却益 722 388 389 △333 ＋0 193 △196 営業収益合計 8,183 7,976 8,101 △81 ＋125 8,840 ＋738 営業費用 賃貸事業費用 △2,390 △2,483 △2,519 △129 △35
Slide 33: 第10期新旧予想、第11期予想対比
1. 損益計算書 33 第10期新旧予想、第11期予想対比 （単位：百万円） 第10期 差異 第11期 増減 （2019年2月期） 主な要因 旧予想*2 （A) 新予想（B) （B-A) 予想（C) （C-B) 営業収益 賃貸事業収益 7,536 8,647 ＋1,111 8,872 ＋225 不動産等売却益 193 193 0 ■賃貸事業収益（1,111） 0 △193 営業収益合計 7,729 8,840 ＋1,111 ・第8期決算発表以降 8,872 ＋31 取得物件：+1,025 営業費用 ・ラピロス六本木 賃貸事業費用 △2,514 △2,902 △387 賃貸事業収入増加：+42
Slide 34: 貸借対照表
2. 貸借対照表 34 （単位：百万円） （単位：百万円） 第8期末 第9期末 第8期末 第9期末 増減 増減 （2018年2月末） （2018年8月末） （2018年2月末） （2018年8月末） （A) （B) （B-A) （A) （B) （B-A) 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 12,433 5,514 △6,919 営業未払金 233 513 ＋279 信託現金及び信託預金 5,722 6,313 ＋590 短期借入金 3,960 4,510 ＋550 営業未収入金 10 30 ＋20 1年内返済予定の長期借入金 8,550 13,130 ＋4,580 前払費用
Slide 35: 各種指標の推移
3. 各種指標の推移 35 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 (2014年8月末) (2015年2月末) (2015年8月末) (2016年2月末) (2016年8月末) (2017年2月末) (2017年8月末) (2018年2月末) (2018年8月末) ポートフォリオ全体 21件 28件 31件 32件 34件 37件 43件 44件 46件 物 件 東京コマーシャル・プロパティ 12件 16件 19件 20件 22件 23件 28件 28件 30件 数 次世代アセット 9件 12件 12件 12件 12件 14件 15件 16件
Slide 36: 各種報酬・手数料の概要
4. 各種報酬・手数料の概要 36 資産運用報酬（上限） 資産保管業務・機関運営に関する一般事務 委託手数料（上限） 運用報酬Ⅰ 資産総額に以下の料率を乗じる（200億円以下の部分は定額） 総資産額×100分の0.5（年率） 資産保管業務 機関運営一般 資産総額 委託手数料 事務委託手数料 運用報酬Ⅱ （6ヶ月） （6ヶ月） 運用報酬Ⅱ控除前1口当たり分配金×運用報酬Ⅱ控除前営業利益 200億円以下の部分 1,500,000円 4,500,000円 ×100分の0.004 200億円超1,000億円以下の部分 0.007500% 0.022500% 1,000億円超1,500億円以下の部分
Slide 37: 新規取得資産（ヒューリック銀座7丁目ビル）
5.新規取得資産（第9期） 37 ヒューリック銀座7丁目ビル 取得価格 鑑定評価額＊1 NOI利回り 取得年月日 11,000百万円 11,250百万円 3.6％ 2018年3月29日 ハイライト ❏ 都心好立地のオフィスビルをスポンサーから取得 ・東京メトロ銀座線ほか「銀座」駅より徒歩4分、JR山手線ほか「新 橋」駅からもほぼ等距離にあり、交通利便性に優れた店舗付事務 所ビル ・スポンサーから準共有持分50％を取得（スポンサーとの共有） 立地特性 ❏ 「銀座」エリアにおける「外堀通り」沿いの店舗・事務所街に 立地 ・日本を代表する繁華街である「銀座エリア」において、高層の店 舗付事務所ビルが
Slide 38: 新規取得資産（ヒューリック志村坂上）
5.新規取得資産（第9期） 38 ヒューリック志村坂上 取得価格 鑑定評価額＊1 NOI利回り 取得年月日 7,556百万円 7,620百万円 4.7％ 2018年6月29日 ハイライト ❏ スポンサーが開発した、近隣型商業施設と有料老人ホームから 構成される複合施設を取得 ・都営地下鉄三田線と東武東上線の中間エリアに所在し、商圏人 口は１㎞圏で約６万人と、全国的にもトップクラスの住宅密度を誇 り、近隣型商業施設や有料老人ホームにとって、マーケットポテン シャルに非常に恵まれたエリアの物件 立地特性 ❏ 生活幹線道路沿いに位置する近隣型商業施設 ・エリアの主たる生活幹線道路である都道沿いの三方
Slide 39: 新規取得資産（品川シーズンテラス）
5.新規取得資産（第10期） 39 品川シーズンテラス 取得価格 鑑定評価額＊2 NOI利回り 取得年月日 6,100百万円 6,150百万円 3.6％ 2018年9月10日 ハイライト ❏ 更なる発展が期待される「品川」エリアに所在する、大規模 オフィスビルをスポンサーから取得 ・JR各線及び京浜急行本線「品川」駅より徒歩6分に位置し、羽田 空港から京浜急行空港線で約13～16分、また東海道新幹線の停 車駅であり、国内外への高いアクセス性を有する 立地特性 ❏ 新駅開発、リニア敷設などエリア開発が期待される立地 ・JR山手線他「品川」駅～「田町」駅間における新駅（2020年暫定開 業）の開発
Slide 40: 新規取得資産（KSS五反田ビル）
5.新規取得資産（第10期） 40 KSS五反田ビル 取得価格 鑑定評価額＊ NOI利回り 取得年月日 3,450百万円 3,490百万円 4.5％ 2018年10月1日 ハイライト ❏ IT系企業のオフィスエリアとして認知度が高まる「五反田」エ リアの中規模オフィスビルを取得 ・IT系企業が集積している渋谷・新宿エリアなどへの交通利便性が 高いことが注目され、同業種のオフィスエリアとしてのニーズが堅 調である「五反田」エリアの中規模オフィスビル 立地特性 ❏ 最寄駅から徒歩1分、3駅6路線が利用可能な立地 ・東急池上線「大崎広小路」駅より徒歩1分、JR山手線「五反田」駅 より徒歩6分のほか、
Slide 41: 新規取得資産（ヒューリック神谷町ビル）
5.新規取得資産（第10期） 41 ヒューリック神谷町ビル（追加取得） 取得価格 鑑定評価額＊ NOI利回り 取得年月日 18,500百万円 18,700百万円 3.7％ 2018年10月16日 ハイライト ❏ スポンサー保有持分30％を追加取得し、完全保有化（100％） ・堅調なトラックレコードを踏まえ、本投資法人の資産規模拡大に合 わせた2度目の追加取得を実施。完全保有となることにより、 本 投資法人の運営の自由度向上が期待できる 立地特性 ❏ 大規模再開発の進展する「神谷町」エリア ・大規模再開発の進展によりエリアのポテンシャルが向上し、幅広 いテナント層の取り込みが期待されるエリアに立
Slide 42: 新規取得資産（ヒューリック日本橋本町一丁目ビル）
5.新規取得資産（第10期） 42 ヒューリック日本橋本町一丁目ビル 取得価格 鑑定評価額＊1 NOI利回り 取得年月日 3,980百万円 4,120百万円 4.5％ 2018年11月1日 ハイライト ❏ オフィス需給が良好な「日本橋室町・日本橋本町」エリアに 所在するオフィスビルを取得 ・2017年以降空室率が1％を下回る水準で推移し、今後も建替え・ 再開発によるオフィスポテンシャルの向上により、当面が良好な 需給関係が続くと見込まれるエリアのオフィスビル 立地特性 ❏ 3駅5路線が利用可能な交通利便性の高い立地 ・東京メトロ銀座線他「三越前」駅から徒歩5分に所在し、JR総武線 快速「新日本
Slide 43: 新規取得資産（番町ハウス）
5.新規取得資産（第10期） 43 番町ハウス 取得価格 鑑定評価額＊ NOI利回り 取得年月日 2,750百万円 2,800百万円 4.2％ 2018年11月1日 ハイライト ❏ 英国大使館を借景とする良質な職場環境を有するオフィス ビルをスポンサーから取得 ・英国大使館の道路を挟んだ向かいに立地し、千鳥ヶ淵や皇居等 を近隣に有し、良質な職場環境を有するエリアに所在するオフィ スビル 立地特性 ❏ 交通利便性の高い立地 ・東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅から徒歩3分のほか、東京メトロ有 楽町線「麹町」駅からも徒歩圏に立地 所在地 東京都千代田区 ・「東京」、「霞が関」、「渋谷」といった、オフィ
Slide 44: ポートフォリオマップ
6.ポートフォリオマップ 44 物件No 物件名 OF-01 ヒューリック神谷町ビル OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） OF-03 虎ノ門ファーストガーデン OF-04 ラピロス六本木 OF-05 ヒューリック高田馬場ビル OF-06 ヒューリック神田ビル OF-07 ヒューリック神田橋ビル OF-08 ヒューリック蛎殻町ビル OF-09 御茶ノ水ソラシティ OF-10 ヒューリック東上野一丁目ビル OF-12 東京西池袋ビルディング OF-13 ゲートシティ大崎 OF-14 ヒューリック虎ノ門ビル OF-15 ヒューリック渋谷一丁目ビル OF-16 ヒューリック東日本橋ビル OF-1
Slide 45: 物件写真（オフィス）
7.物件写真（東京コマーシャル・プロパティ） 45 OF-01 オフィス 駅徒歩１分 OF-02 オフィス 駅徒歩１分 OF-03 オフィス 駅徒歩１分 OF-04 オフィス 駅直結 OF-05 オフィス 駅徒歩6分 OF-06 オフィス 駅徒歩１分 ヒューリック神谷町ビル ヒューリック九段ビル（底地） 虎ノ門ファーストガーデン ラピロス六本木 ヒューリック高田馬場ビル ヒューリック神田ビル OF-07 オフィス 駅徒歩3分 OF-08 オフィス 駅徒歩2分 OF-09 オフィス 駅直結 OF-10 オフィス 駅徒歩2分 OF-12 オフィス 駅徒歩3分 OF-13 オフィス 駅徒歩１分 ヒュ
Slide 46: 物件写真（商業施設）
7.物件写真（東京コマーシャル・プロパティ） 46 RE-01 商業施設 駅徒歩１分 RE-03 商業施設 駅徒歩１分 RE-04 商業施設 駅徒歩7分 RE-05 商業施設 駅徒歩１分 RE-06 商業施設 駅徒歩１分 RE-07 商業施設 駅徒歩3分 RE-02 大井町再開発ビル2号棟 ダイニングスクエア秋葉原ビル ヒューリック神宮前ビル ヒューリック新宿三丁目ビル 横浜山下町ビル リーフみなとみらい（底地）*2 大井町再開発ビル1号棟 RE-08 商業施設 駅徒歩3分 RE-09 商業施設 駅徒歩１分 RE-10 商業施設 駅徒歩2分 RE-11 商業施設 駅徒歩5分 RE-12 商業施
Slide 47: 物件写真（次世代アセット）
7.物件写真（次世代アセット） 47 NH-01 有料老人ホーム NH-02 有料老人ホーム NH-03 有料老人ホーム NH-04 有料老人ホーム NH-05 有料老人ホーム NH-06 有料老人ホーム アリア松原 トラストガーデン用賀の杜 トラストガーデン桜新町 トラストガーデン杉並宮前 トラストガーデン常磐松 SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 NW-01 ネットワークセンター NW-02 ネットワークセンター NW-03 ネットワークセンター NW-04 ネットワークセンター NW-05 ネットワークセンター NW-06 ネットワークセンター 池袋ネットワークセンター 田端ネットワークセ
Slide 48: 第9期末ポートフォリオ一覧（オフィス）
8.第9期末ポートフォリオ一覧（東京ｺﾏｰｼｬﾙ・ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ） 48 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） 東京コマーシャル・プロパティ（30物件）/小計 216,765 - 157,888.49 4.4 99.7 オフィス（17物件）/小計 161,200 - 97,999.92 4.2 99.5 OF-01 ヒューリック神谷町ビル 都心6区 東京都港区 36,750 1985年04月 22,740.96 4.3 97.8 OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） 都心6区 東京都千代田区 11,1
Slide 49: 第9期末ポートフォリオ一覧（商業施設）
8.第9期末ポートフォリオ一覧（東京ｺﾏｰｼｬﾙ・ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ） 49 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） 商業施設（13物件）/小計 55,565 - 59,888.57 5.0 100.0 RE-01 大井町再開発ビル2号棟 都心6区 東京都品川区 9,456 1989年09月 14,485.66 5.8 100.0 RE-02 大井町再開発ビル1号棟 都心6区 東京都品川区 6,166 1989年09月 10,612.67 5.8 100.0 RE-03 ダイニングスクエア秋葉原ビル 都心6区
Slide 50: 第9期末ポートフォリオ一覧（次世代アセット）
8.第9期末ポートフォリオ一覧（次世代アセット） 50 取得価格 賃貸可能面積 NOI利回り 稼働率* 物件No 物件名 エリア 所在地 竣工年月 （百万円） （㎡） （%） （%） 次世代アセット（16物件）/小計 54,719 - 107,681.30 5.1 100.0 有料老人ホーム（6物件）/小計 19,054 - 26,914.87 5.8 100.0 NH-01 アリア松原 その他23区 東京都世田谷区 3,244 2005年09月 5,454.48 6.0 100.0 NH-02 トラストガーデン用賀の杜 その他23区 東京都世田谷区 5,390 2005年09月 5,977.
Slide 51: 物件別鑑定評価の状況
9.物件別鑑定評価の状況 51 （単位：百万円） ① ② ③ ④ 物件名 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額（2018年8月末） 含み損益 （2018年8月末） 収益価格 還元利回り 収益価格 割引率 最終還元利回り 鑑定機関 （*1） （*1） （直接還元法） （*2） （DCF法） （*2） （*2） ③－② 東京コ マー シ ャ ル・ プ ロ パテ ィ（ 3 0 物件） ／小計 216,765 216,568 252,143 255,927 3.6% 249,469 3.4% 3.8% 35,574 オフ ィス（ 1 7 物件） ／小計 161,200 160,836 186,513 189
Slide 52: 物件別鑑定評価額一覧（対第8期末比）
10.物件別鑑定評価額一覧（対第8期末比） 52 （単位：百万円） 鑑定評価額 還元利回り（直接還元法） 鑑定機関 物件名 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 第8期末 第9期末 差異 第8期末 第9期末 差異 2018年2月末 2018年8月末 ②－① 2018年2月末 2018年8月末 ⑤－④ 東京コ マー シ ャ ル・ プ ロ パテ ィ（ 3 0 物件） ／小計 248,048 252,143 ＋4,095 3.7% 3.6% △0.0% オフ ィス（ 1 7 物件） ／小計 183,105 186,513 ＋3,408 3.5% 3.5% △0.1% OF-01 ヒューリック神谷町ビル 42,40
Slide 53: 財務の状況
11.財務の状況 53 主要な財務指標の推移 格付け 第7期末 第8期末 第9期末 （2017年8月末） （2018年2月末） （2018年8月末） 有利子負債総額*1 1,158億円 1,158億円 1,234億円 株式会社日本格付研究所（JCR) 固定金利比率*2 長期発行体格付（格付の見通し） （金利スワップによる固定化含む） 96.6％ 96.6％ 96.3％ AA-（安定的） 平均利率*2 0.69％ 0.69％ 0.69％ 平均利率*2 （アップフロントフィー含む） 0.83％ 0.84％ 0.83％ 投資法人債の発行状況 レンダーフォーメーション*3 第1回 第2回 第3回 第4
Slide 54: 投資主の状況
12.投資主の状況 54 所有者別投資口数*1*2 主要投資主 第9期末（2018年8月末）時点*2 第8期末 第9期末 保有投資口数 保有比率*3 増減 投資主名 （2018年2月末） （2018年8月末） （口） （％） 投資口数 比率 投資口数 比率 投資口数 比率 （口） （％） （口） （％） （口） （％） 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 個人 61,929 5.6 57,171 5.2 -4,758 -0.4 1 265,885 23.95 （信託口） 金融機関 652,868 58.8 669,881 60.3 +17,013 +1.5 都市銀行 0 0.0 0 0.
Slide 55: 本投資法人の基本理念とポートフォリオ構築方針
13.本投資法人の基本理念とﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ構築方針 55 本投資法人の基本理念 1. 中長期的な投資主価値の最大化 ・全てのステイクホルダーの利益に貢献 ・中長期的な収益の維持・向上 ・運用資産の規模と価値の成長を実現 2. スポンサーとの企業理念の共有 ・スポンサーであるヒューリック株式会社との間で、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼 に満ちた社会の実現』に貢献します」という企業理念を共有 本投資法人のポートフォリオ構築方針 東京コマーシャル・プロパティ 次世代アセット 有料老人 ネットワーク オフィス 商業施設 ホテル ホーム センター
Slide 56: 東京コマーシャル・プロパティへの重点投資
14.東京コマーシャル・プロパティへの重点投資 56 “立地”への徹底的なこだわり ～ 立地の優位性 ～ （１） 東京23区 （１） 東京都及び東京都近郊の主要都市 （２） 最寄駅から （２） 最寄駅から徒歩5分以内 徒歩5分以内 または繁華性のあるエリア（原則） （原則） ポートフォリオ（オフィス）の状況 駅距離別空室率の推移（東京23区）*2 最寄駅からの徒歩分数別*1 エリア別*１ 徒歩1分以内 徒歩1分超～徒歩3分以内 徒歩3分超～5分以内 徒歩5分超 3分超5分以内 5分超 その他23区 10% 10.2％ 5.1％ 4.2％ 8% 1分超3分以内 8.5％ 駅直結 22.6％ 6%
Slide 57: 次世代アセットへの投資
15.次世代アセットへの投資 57 次世代アセットへの投資 賃貸借期間 *1 10年未満 将来的な社会的ニーズの高まりを背景として、将来にわたって 10年以上20年未満 2.1％ 64.2％ 堅実な需要が見込まれるアセットに投資 原則としてシングルテナントとの間に長期賃貸借契約を締結する施設 10年以上 テナントの事業及び財務に係るデューディリジェンスに加えて、 97.9% 20年以上 33.7％ テナントの運営力を慎重に評価 20年以上 81.2% 有料老人ホーム ネットワークセンター ホテル 主に介護を必要とする高齢者 交通利便性が良 長距離通信網 を対象とする介護付有
Slide 58: ヒューリックグループの主な実績及び計画（建替・開発実績）
16.ヒューリックグループの主な実績及び計画 58 建替・開発*1 *2 実績 主要用途 区分 竣工年 物件名 主要用途 区分 竣工年 物件名 オフィス 建替 2009年 ヒューリック八王子ビル ホテル 建替 2012年 ヒューリック雷門ビル 2010年 ヒューリック両国ビル 開発 2016年 相鉄フレッサイン銀座七丁目 取得済 虎ノ門ファーストガーデン 取得済 2017年 相鉄フレッサイン東京六本木 取得済 ヒューリック麹町ビル 旅館 建替 2018年 ふふ河口湖 2011年 ヒューリック銀座数寄屋橋ビル 高齢者施設 建替 2005年 アリア松原 取得済 ヒューリック荻窪ビル 2010年
Slide 59: ヒューリックグループの主な実績及び計画（計画）
16.ヒューリックグループの主な実績及び計画 59 建替・開発*1 *2 計画 主要用途 区分 竣工予定 物件名 主要用途 区分 竣工予定 物件名 オフィス 建替 2020年 新設王子PJ 高齢者施設 開発 2018年 稲村ガ崎開発計画 開発 2019年 宇田川町14・15番地区第一種市街地開発事業 上石神井開発計画 （一部持分） 2019年 文京弥生開発計画 2020年 赤坂二丁目開発計画 横浜山手町開発計画 オフィス・ 開発 2019年 外神田4丁目開発計画 荻窪開発計画 商業施設 2020年 南麻布開発計画 商業施設 開発 2019年 吉祥寺南町1丁目開発計画 2020年 東京地下鉄
Slide 60: ヒューリックグループの新規投資実績
16.ヒューリックグループの主な実績及び計画 60 新規投資*1 *2 実績（2012年以降） 主要用途 取得年 物件名 主要用途 取得年 物件名 主要用途 取得年 物件名 オフィス 2012年 ヒューリック銀座7丁目ビル 取得済 商業施設 2013年 ヒューリック新宿三丁目ビル 取得済 高齢者施設 2012年 トラストガーデン用賀の杜 取得済 2013年 ラピロス六本木 取得済 ヴィクトリアワードローブ神保町 トラストガーデン桜新町 取得済 ヒューリック神谷町ビル 取得済 ヒューリック神宮前ビル 取得済 トラストガーデン杉並宮前 取得済 2015年 ヒューリック銀座一丁目ビル ヒューリッ
Slide 61: ヒューリックグループとのコラボレーション
17.ヒューリックグループとのコラボレーション 61 主要なスポンサーサポート ～資産循環モデル～ （スポンサー） コアビジネス コアビジネスの進化 建替・開発物件 物件 ・賃貸事業 ・建替 ・開発事業 ・CRE/PPP ① 購入 ・新規投資 ・REIT ・バリューアッド 建替・開発 保有 ＋ ② 「3K」：時代のニーズに即した成長分野の取り組み 築古物件 築古物件 ・高齢者 保有 保有 老人ホーム・病院案件、アクティブシニア事業等への先駆的 取り組み ① 購入 ・観光ビジネス 物件 自社運営、ホテル投資、高級温泉旅館等への取り組み 物件 ・環境ビジネス 環境技術導入事業の推進、環境技術の製品
Slide 62: 本投資法人の仕組み
18. 本投資法人の仕組み 62 投資法人の仕組み図 資産保管会社 ➋ ➊ 資産運用委託契約 みずほ信託銀行株式会社 ヒューリックリート投資法人 第9期報酬額＊1 812,586千円*2 投資主名簿等管理人 ➌ 投資主総会 ➋ 資産保管委託契約 みずほ信託銀行株式会社 第9期手数料＊1 13,260千円 役員会 機関運営に関する一般事務受託者 ➍ ➌ 投資口事務代行委託契約 みずほ信託銀行株式会社 執行役員 ： 時田榮治 監督役員 ： 島田邦雄 ➍ 一般事務委託契約 投資法人債に関する一般事務受託者 ➎ 監督役員 ： 杉本茂 第9期手数料＊1 42,467千円*3 株式会社みずほ銀行 会計監査
Slide 63: 投資口価格・時価総額の推移
19. 投資口価格・時価総額の推移 63 新規上場以来の推移 過去5回の公募増資を実施（時価総額の拡大） 更なる時価総額の拡大と グローバル指数への組入れによる投資主層の広がり（流動性の向上） 流動性の向上を目指す 格付けの「AA-」への格上げによる信用力の向上 時価総額（右軸） 2016年3月 2016年4月 東証REIT指数（左軸） FTSE EPRA/NAREIT グローバル不動産 JCR 長期発行体格付の格上げ 投資口価格（左軸） インデックス・シリーズ 組入れ発表 ＡＡ－（安定的） （円） 2017年7月 （億円） 2014年3月 MSCI ジャパン ESG 200,00
Slide 64: 用語の定義
20. 用語の定義 64 用語 定義 東京コマーシャル・ オフィス及び商業施設のうち、本投資法人の基本理念に合致する資産をいいます。詳細な内容については、56ページを参照し プロパティ（TCP） て下さい。 将来的な社会的ニーズの高まりと、将来にわたって堅実な需要が見込まれると本投資法人が判断する賃貸不動産であり、現 次世代アセット 時点では、「有料老人ホーム」、「ネットワークセンター」及び「ホテル」を次世代アセットとして位置づけています。詳細な内容に （NGA) ついては、57ページを参照して下さい。 都心6区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。 前回公募増資（20
Slide 65: 用語の定義
20. 用語の定義 65 用語 定義 発行決議日の 2018年10月12日提出の有価証券届出書に記載の発行決議日のLTVの見込みを記載しています。詳細な内容については、 LTV 2018年10月12日提出の有価証券届出書を参照して下さい。 2018年10月12日提出の有価証券届出書に記載の第5回公募増資（2018年10月31日を払込期日とする公募増資及び同年11 第5回公募増資後の 月19日を払込期日とする第三者割当増資をいいます。）後のLTV・取得余力の見込みを記載しています。詳細な内容について LTV・取得余力 は、2018年10月12日提出の有価証券届出書を参照して下さい。 以下の計算式
Slide 66: 用語の定義
20. 用語の定義 66 用語 定義 各決算期におけるテナント入替え時（同期に賃貸借を開始したテナントを対象としています。）の賃料増額又は減額入替えがな 増額・減額 された賃貸借契約の契約面積の合計をいいます。入替前後で契約面積が異なる場合には入替え前のテナントの契約面積に 面積（入替え） て算出しています。 シービーアールイー株式会社が、本投資法人のオフィス物件（底地、店舗区画、住居等は除きます。）を対象として、査定した マーケット賃料水準 想定新規賃料に基づき、本資産運用会社が試算した賃料水準をいいます。本投資法人は、原則として毎年２月末日及び８月 （オフィス） 末日時点においてマーケット
Slide 67: ご注意
ご注意 本資料には、ヒューリック投資法人（以下「本投資法人」といいます。）に関する予想、見通し、目標、計画等を含む、将来に 関する記述が含まれています。これら将来予想に関する記述は、本資料作成時点において入手可能な情報に基づく本投資 法人および本資産運用会社の見解または判断等であり、また一定の主観的な仮定を前提としたものであって、将来の業績に 影響を与える既知または未知のリスクと不確実な要因が内在し、これらの要因による影響をうけるおそれがあります。した がって、記述された内容が将来実現するとの保証はなく、また、実際の結果と大きく異なる可能性があります。 本資料の作成については細心の注意を払って