Tokyu Reit, Inc. · TSE:8957
Tokyu Reit — FY2026 Earnings Presentation
93 slides from Tokyu Reit's earnings presentation, Sep 14, 2026
Slide 1: 2026年7月期（第46期）決算説明資料
2026年7月期（第46期） 決算説明資料 2026年9月14日公表
Slide 2: 目次
目次 2026年7月期（第46期）決算説明資料 東急リアル・エステート投資法人について・・・・・・・・・・・・・・・ 3 エグゼクティブサマリー・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4 1. 成長と取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5 2. 2026年7月期（第46期）決算及び業績予想・・・・・・ 16 3. 外部成長・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20 4. 内部成長・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26 5. 財務・投資主価値向上施策・・・
Slide 3: 主な注記・用語説明・物件略称一覧
主な注記・用語説明・物件略称一覧 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 主な注記 ◼ 物件略称一覧 ＜譲渡済み物件＞ CONZE （コンツェ） 恵比寿 2024年9月30日に譲渡済 物件名称 略称 物件名称 略称 2025年4月9日に共有持分30％、2026年1月30日に共有持分30％、2026年2月27日に共有持分 QFRONT （キューフロント） QFRONT 横浜山下町ビル TOKYU REIT虎ノ門ビル 横浜山下 40%を譲渡済 （バーニーズニューヨーク横浜店） レキシントン青山 レキシントン TOKYU REIT下北沢スクエア 2025年10月7日に譲渡済 菱進原宿ビル 原宿
Slide 4: 東急リアル・エステート投資法人について
東急リアル・エステート投資法人について 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 投資方針 ✓ 「成長力のある地域」における「競争力のある物件」への投資 ◼ 投資法人の概要 名称 東急リアル・エステート投資法人 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント 資産運用会社 株式会社 証券コード 8957 スポンサー 東急株式会社 上場日 2003年9月10日 商業施設、オフィス、住宅及びそのいずれかを含む 投資対象用途 複合施設 決算月 1月、7月 重点投資対象地域 東京都心5区、東急沿線地域 首都圏に限定投資 ◼ ポートフォリオの概要 物件数 資産規模（取得価額ベース） 商業施設
Slide 5: エグゼクティブサマリー
エグゼクティブサマリー 2026年7月期（第46期）決算説明資料 分配金 （詳細は7ページ） 修正EPS （詳細は7,8ページ） 2026年7月期 2027年1月期 2027年7月期 2026年7月期 2027年1月期 2027年7月期 （第46期）実績 （第47期）予想 （第48期）予想 （第46期）実績 （第47期）予想 （第48期）予想 4,020円 4,030円 4,000円 3,083円 3,146円 2,891円 内部成長 賃料収入（既存保有物件） 賃料増減率（詳細は33ページ） ◼ ◼ ◼ 賃料ギャップ（詳細は35ページ） （詳細は12ページ） 6,910（百万円） ◼ 期末稼働
Slide 6: 1. 成長と取組み
2026年7月期（第46期）決算説明資料 1. 成長と取組み 5
Slide 7: 東急REITの成長シナリオ
1. 成長と取組み 東急REITの成長シナリオ 2026年7月期（第46期）決算説明資料 中期 長期 好循環な成長軌道に乗り、 目標 “100年REIT”を目指す EPSの向上 DPUの成長 資産規模の拡大 • 修正EPS (注) 中期 • 4,000円 • 資産規模 目標3,500円の を下限として持続的 3,000億円到達 達成 に成長 投資口価格の PO等による 更なる向上 資産規模拡大 取組み 内部成長 外部成長 • 立地の優位性を活かした • スポンサーパイプラインを活用 分配金成長・ 賃料収入年率3.5%成長 した物件取得 ポートフォリオの 投資主還元 • 物件入替推進による収益性
Slide 8: DPU・修正EPSの成長戦略
1. 成長と取組み DPU・修正EPSの成長戦略 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 2028年7月期（第50期）まで、分配金下限ライン4,000円を設定し、4,000＋α円の配当を目指す ✓ 持続的な分配金成長に向けて、早期の修正EPS中期目標達成を目指す 修正EPS ＝ 1口当たり当期純利益（EPS） － 1口当たり不動産等売却益 ＋ 1口当たり買換特例圧縮積立金取崩額（建物） 1口当たり分配金 1口当たり売却益等（注） 修正EPS 1口当たり圧縮積立金・買換特例圧縮積立金（建物以外）取崩額 物件譲渡による売却益の計上を継続し、 （単位：円） ＋αの増配を目指す 今後、物件譲渡を
Slide 9: 修正EPS中期目標達成に向けたロードマップ
1. 成長と取組み 修正EPS中期目標達成に向けたロードマップ 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 修正EPS（注）の増減内訳（2026年7月期（第46期）～2028年7月期（第50期）） 3,500円 +417円 3,083円 約+80円 （年率+6.5％） 2,903円 約+310円 約-340円 約+370円 ＝ 収入 約＋650円 費用 約－280円 26/1期 26/7期 借入コスト 内部成長 外部成長 その他 中期目標 （第45期） （第46期） ・資本政策 28/7期 *物件取得資金の 実績 実績 借入コストを含む （第50期） 借入コストを上回る内部成長 外部成長・資
Slide 10: 外部成長戦略①：環境変化を捉えた物件取得戦略
1. 成長と取組み 外部成長戦略①：環境変化を捉えた物件取得戦略 2026年7月期（第46期）決算説明資料 【環境認識】 • 引き続き国内外投資家の投資意欲は旺盛であり、不動産価格は高値圏を維持（サーフプランにおける売却・入替期が継続） • スポンサーは東急REIT等の活用による保有資産の資金化を計画しており、今後もスポンサーパイプラインの活用機会が見込まれる • 足元半年間でも金利上昇が継続し、新規借入による物件取得のコストが上昇 新規物件取得の考え方 • インプライドキャップレート及び中長期的な成長性を意識した外部成長の実現を目指す • スポンサーパイプライン活用を中心に、300～350億
Slide 11: 外部成長戦略②：インフレ耐性がある賃貸住宅の取得
1. 成長と取組み 外部成長戦略②：インフレ耐性がある賃貸住宅の取得 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 取得予定物件（2027年1月期（第47期）） ◼ 住宅取得の考え方 東急東横線・目黒線「新丸子」駅徒歩約1分の好立地・築浅物件を取得予定 • 比較的短期間で賃料改定機会を有し、インフレ局面においてマーケット賃料を収益へ 反映しやすいアセットタイプ スタイリオ新丸子駅前（住宅） • エリアや品質にこだわり、高い収益性を見込める物件を選定 取得日 2026年10月13日 取得先 東急株式会社 取得価額 2,200百万円 ✓ 好エリア・駅近 ✓ 高品質・築浅 取得時 鑑定評価額 2,2
Slide 12: 外部成長戦略③：物件譲渡と資金活用
1. 成長と取組み 外部成長戦略③：物件譲渡と資金活用 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 物件入替によるポートフォリオクオリティの向上と、含み益の顕在化による投資主還元を図りつつ、投資主価値最大化に資する譲渡資金活用を検討・実施 方針 2025年7月期（第44期）以降の取り組み 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2027年1月期 （第44期） （第45期） （第46期） （第47期） 実績 実績 実績 予想 利回りが低い・アップサイドが見込みづらい等、 分配金貢献が低い物件が譲渡候補 物件譲渡 ₋ 足元の収益力が低く、成長性も乏しい ₋ 大規模修繕等によるコスト
Slide 13: 内部成長戦略①：賃料収入年率3.5%以上成長の実現
1. 成長と取組み 内部成長戦略①：賃料収入年率3.5%以上成長の実現 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 好調な賃貸マーケットを背景に既存保有物件の賃料収入は増加傾向 ✓ 賃料収入年率3%成長の目標を引き上げ、今後は年率3.5％以上の成長を目指す ◼ 賃料収入(注1) の推移（単位：百万円） 既存保有物件（注2） （注2） 譲渡物件 取得物件（注3） 年率3.2%成長見込 (参考)第44期vs第48期：年率3.6％成長見込 217 199 市場賃料とのギャップ解消により、 276 101 年率約3.5%以上の成長を目指す 25 ※一期当たりマーケット賃料が4%程度成長する前提のもと
Slide 14: 内部成長戦略②：賃料収入年率3.5%以上成長に向けた取組み
1. 成長と取組み 内部成長戦略②：賃料収入年率3.5%以上成長に向けた取組み 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ インフレに対応した契約体系への転換とスポンサー連携による物件競争力の向上を通じ、持続的な内部成長を加速 オーナー主導権の確保 市場賃料追従力の強化 賃料水準の最大化 定借化 契約期間の短期化 改定率の引上げ • 賃料改定・テナント入替の機会を捉え、定 • 定借テナントでは、契約期間の短期化により、市場 • 市場賃料の上昇と将来の賃料成長を踏まえ、 借比率の向上を推進 賃料の上昇を機動的に取込み テナントとの増額交渉を推進 • 契約満了時の賃料改定やテナント入替を • 普
Slide 15: 内部成長戦略③：渋谷のオフィス賃貸マーケット
1. 成長と取組み 内部成長戦略③：渋谷のオフィス賃貸マーケット 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 渋谷区は低空室率と限定的な募集面積を背景にタイトな需給環境が継続し、賃料増額が期待できるエリア ◼ 東京都心5区のオフィス空室率の推移 ◼ 東京都心5区のオフィス募集面積の推移 ◼ 東京都心5区のオフィス平均募集賃料の推移 （2022年8月～2026年7月） （2022年8月～2026年7月） （2022年8月～2026年7月） 渋谷区の空室率は都心5区で最も低位 渋谷区の募集面積は都心5区で最小水準 渋谷区の平均募集賃料は都心5区で最高水準 渋谷区 新宿区 千代田区 中央区 港区
Slide 16: 財務戦略：急激に上昇する金利への対応
1. 成長と取組み 財務戦略：急激に上昇する金利への対応 2026年7月期（第46期）決算説明資料 【環境認識】 ◼ 足元の金利状況 ◼ 今後の金利想定 国内金利は引き続き上昇トレンドであり、直近半年においても大幅に上昇 短期金利を中心に、日銀金融政策による金利上昇が続くものと予想 ⁻ 政策金利は、2026年6月に1.00%に利上げ 2027年7月期（第48期）までの想定 ⁻ 10年国債利回りは、約25%上昇（注） 2026年下期： 1.00% ⇒ 1.25% 政策金利 2027年上期： 1.25% ⇒ 1.50% （注）QUICKデータを用いて、2026年1月期末（第45期末）時点から202
Slide 17: 2. 2026年7月期（第46期）決算及び業績予想
2026年7月期（第46期）決算説明資料 2. 2026年7月期（第46期）決算及び業績予想 16
Slide 18: 決算及び業績予想のポイント
2. 決算及び業績予想 決算及び業績予想のポイント 2026年7月期（第46期）決算説明資料 【2026年7月期（第46期）決算】 ✓ TR虎ノ門の分割譲渡(3回目)により、不動産等売却益を計上。物件譲渡による減収の一方、物件取得や入居・増額改定による増収、修繕費の減少により、NOIは対前期増益 【2027年1月期（第47期）予想】 ✓ 外注委託費・修繕費増加の一方、物件取得通期寄与や入居・増額改定による増収により、NOIは対前期増益。現時点では不動産等売却益の計上は織り込まず、圧縮積立金取崩を予定 【2027年7月期（第48期）予想】 ✓ 入居や増額改定による増収の一方、修繕費の増加により、
Slide 19: 1口当たり分配金の変動要因①（実績）
2. 決算及び業績予想 1口当たり分配金の変動要因①（実績） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 1口当たり分配金の変動要因別内訳（単位：円） 2026年7月期（第46期）実績 内部留保繰入額、内部留保取崩額 +2,773 内部成長 +241円 収入 ・雑収入増加 +91 ・入退去 +51 繰入 -1,837 ・増額改定 +43 外部成長 -37円 取崩 +101 繰入 -1,486 ・RH -10 TR虎ノ門 取崩 +100 TR虎ノ門 取得 ・その他約定増減 -42 （3回目） （2回目） ・（当期）すすき野 +50 費用 +2,773 -2,086 ・（当期）戸越銀座 +41
Slide 20: 1口当たり分配金の変動要因②（予想）
2. 決算及び業績予想 1口当たり分配金の変動要因②（予想） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 1口当たり分配金の変動要因別内訳（単位：円） 2027年1月期（第47期）予想 2027年7月期（第48期）予想 内部留保繰入額、内部留保取崩額 内部成長 -45円 内部成長 -154円 収入 収入 ・水道光熱費収入増加 +70 ・増額改定 +100 ・増額改定 +51 ・入退去 +12 ・入退去 +46 ・RH -12 ・その他約定増減 +22 ・その他約定増減 -14 繰入 -1,837 ・RH +19 ・水道光熱費収入減少 -17 取崩 +101 ・雑収入減少 -67 ・雑収入減少
Slide 21: 3. 外部成長
2026年7月期（第46期）決算説明資料 3. 外部成長 20
Slide 22: 物件取得（2026年7月期（第46期））
3. 外部成長 物件取得（2026年7月期（第46期）） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 戸越銀座ラウンドビル（オフィス） 東急すすき野ビル（商業施設） 地図 地図 東急池上線「戸越銀座」駅より徒歩約6分 東急田園都市線、横浜市営地下鉄ブルーライン「あざみ 概要概要 都営浅草線「戸越」駅より徒歩約7分 概要 概要 野」駅よりバス約6分、最寄り停留所より徒歩約7分 ✓ 新興ビジネス街である大崎エリアと「五反田バレー」と呼ばれる五反田エリアに近接 ✓ 地域に密着したネイバーフッド・ショッピングセンター（NSC） したエリアとして一定のオフィス需要が期待できる地域に所在 ✓ 本物件周辺には
Slide 23: 物件取得（2027年1月期（第47期））
3. 外部成長 物件取得（2027年1月期（第47期）） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 東急沿線地域所在の好立地・築浅賃貸住宅を取得 地図 スタイリオ新丸子駅前（住宅） 東急東横線・目黒線「新丸子」駅より徒歩約1分 東急東横線・目黒線、JR南武線「武蔵小杉」駅 より徒歩約7分 概要 概要 ✓ 「新丸子」駅から徒歩約1分、「武蔵小杉」駅も徒歩圏内に位置し、都心部および横 浜方面への交通利便性に優れている ✓ 商店街や飲食店が集積するほか、多摩川や公園等の自然環境にも恵まれた、生活 利便性と住環境のバランスに優れた地域に所在 ✓ 人口増加が継続するエリアであることに加え、優れた立地
Slide 24: 物件譲渡（2025年7月期～2026年7月期）
3. 外部成長 物件譲渡（2025年7月期（第44期）～2026年7月期（第46期）） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 不動産売買マーケットが好調なタイミングで譲渡を実施し、含み益の顕在化を実現 TOKYU REIT虎ノ門ビル（オフィス） 第1回 第2回 第3回 譲渡日 2025年4月9日 2026年1月30日 2026年2月27日 （共有持分30%） （共有持分30%） （共有持分40%） 譲渡価額 4,890百万円 4,890百万円 6,520百万円 譲渡価額合計 16,300百万円 譲渡価額と帳簿価額の差額（注1） 1,990百万円 2,008百万円 2,677百万円 譲渡
Slide 25: 物件入替の実績と効果
3. 外部成長 物件入替の実績と効果 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 2019年１月期（第31期）以降、物件入替により、資産規模の拡大・収益性の向上・含み益の顕在化に向けた取組みを推進 ✓ 不動産売買マーケットが依然高値圏にある環境下において、物件入替を継続 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 2021/7期 2022/1期 2022/7期 2023/1期 2023/7期 2024/1期 2024/7期 2025/1期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期
Slide 26: 物件譲渡資金のキャピタルアロケーション
3. 外部成長 物件譲渡資金のキャピタルアロケーション 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 物件譲渡により回収した資金の最適なアロケーションを都度判断し、投資主価値の最大化を目指す 内部留保（圧縮積立金の積立） ＜譲渡資金の活用イメージ図＞ 複数手法による内部留保を実施し、将来の安定配当原資を確保 買換特例圧縮積立金 買換特例圧縮積立金 圧縮積立金 （土地）（注） （建物）（注） 譲渡資金 資金使途 1口当たり残高： 1口当たり残高： 1口当たり残高： 2,009円 6,529円 4,034円 分配 不動産等 売却益 各期の配当の状況に 買換資産の減価償却に伴って 合わせて柔軟に 取
Slide 27: 4. 内部成長
2026年7月期（第46期）決算説明資料 4. 内部成長 26
Slide 28: 賃料収入の実績
4. 内部成長 賃料収入の実績 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 賃料収入の増減内訳 2026年7月期（第46期）実績 オフィス ・オーバル +35 ・番町 +34 7,150 （単位：百万円） ・目黒東山 +27 ・麹町 +16 オフィス ・渋谷R +12 ・番町 -31 ・新宿 +8 商業施設 ・渋谷R -25 +101 ・秋葉原 -23 ・秋葉原 +7 ・QFRONT オフィス +18 ・恵比寿 +5 ・麹町 -10 ・宮下公園 +3 ・東急虎ノ門 +6 ・宮下公園 -6 住宅 ・道玄坂スカイ +4 ・恵比寿 -3 ・新綱島 +5 ・渋谷R +2 6,950 6,929 ・目
Slide 29: 賃料収入の見通し
4. 内部成長 賃料収入の見通し 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 賃料収入の増減内訳 2027年1月期（第47期）予想 2027年7月期（第48期）予想 （単位：百万円） +96 7,128 オフィス -11 ・池尻大橋 +42 商業施設 ・オーバル +20 -14 ・cocoti +7 ・宮下公園 +5 複合施設 ・レキシントン -5 住宅 ・二子玉川 -14 ・目黒東山 +5 オフィス ・新丸子 +18 ・番町 +9 +75 +18 +21 7,027 オフィス ・渋谷R +23 商業施設 商業施設 ・cocoti -18 ・オーバル +21 ・すすき野 +35 ・秋葉原 +
Slide 30: ポートフォリオの稼働状況
4. 内部成長 ポートフォリオの稼働状況 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 稼働率（ポートフォリオ全体、商業施設、オフィス） 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.7% 100.0% 100.0% 99.5% 100.0% 99.4% 98.9% 98.2% 98.4% 98.5% 99.1% 97.5% 97.9% ポートフォリオ全体 ポートフォリオ全体 期中平均稼働率（注） 2025年7月期(第44期)実績 2026年1月期(第45期)実績 2026年7月期(第46期)実績 商業施設 98.5% 9
Slide 31: テナント入退去実績及び見通し①
4. 内部成長 テナント入退去実績及び見通し① 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 入退去面積 (㎡) 商業施設 オフィス 住宅 複合施設 ( )・・・入退去面積が総賃貸可能面積に占める比率 12,000 入 8,000 5,474 3,599 (3.3%) 3,748 (2.3%) 2,540 (2.3%) 1,266 1,892 居 4,000 5,394 72 154 235 (1.5%) 207 (0.7%) 18 (1.1%) 3,567 3,332 2,261 8 26 31 70 13 1,886 1,234 5 0 -511 -1,804 -1,333 -3,1
Slide 32: テナント入退去実績及び見通し②
4. 内部成長 テナント入退去実績及び見通し② 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 物件別入退去面積（注1）（注2） (㎡) 2027年1月期（第47期）予想 2,000 入居面積 退去面積 入居面積：1,266㎡ 1,064 1,000 170 18 13 0 -18 -13 -171 -1,000 退去面積：1,836㎡ -1,633 -2,000 レ 道 QFRONT cocoti 表 宇 自 す 南 桜 蒲 池 麹 新 秋 渋 東 第 番 恵 芝 宮 オ 目 戸 都 武 新 新 二 キ 参 田 由 す 平 丘 田 尻 町 宿 葉 谷 急 町 比 玄 浦 下 ー 黒 越 立 蔵
Slide 33: 内部成長の実績①
4. 内部成長 内部成長の実績① 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 2026年7月期（第46期）中に約定した賃料改定・テナント入替では、多数の物件で賃料増額を実現 ◼ 賃料改定・テナント入替事例 オフィス 商業施設 東急虎ノ門ビル TOKYU REIT渋谷Rビル TOKYU REIT恵比寿ビル 渋谷道玄坂スカイビル TOKYU REIT表参道スクエア 賃料増減率 +27.3％ 賃料増減率 +23.2％ 賃料増減率+21.2％ 賃料増減率 +13.5% 賃料増減率 +81.2％ 対象賃貸面積 約490㎡ 対象賃貸面積 約1,120㎡ 対象賃貸面積 約590㎡ 対象賃貸面積 約790㎡
Slide 34: 内部成長の実績②
4. 内部成長 内部成長の実績② 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 好調な賃貸マーケットを背景に、オーバーレント区画を含む多くの区画において増額での賃料改定・テナント入替を実現 ◼ 2026年7月期（第46期）賃料改定・テナント入替実績（改定日ベース） 賃料改定 テナント入替 80 84区画 ＋80 22区画 ＝ 全106区画 70 同額：24 70 ✓ 55区画で増額実現 35区画 オーバーレント区画 60 増減率 60 （旧契約賃料 ＞ マーケット賃料） 増額：11 +7.9% 50 50 賃料ギャップなし区画 7区画 同額：5 （旧契約賃料 = マーケット賃料） 40 増額：
Slide 35: 賃料改定・テナント入替の実績及び見通し
4. 内部成長 賃料改定・テナント入替の実績及び見通し 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 好調なマーケットを背景に積極的なテナント交渉を実施し、高水準の増額改定を実現 ◼ 賃料改定による増減額（月額賃料ベース）（注1） ◼ テナント入替による増減額（月額賃料ベース）（注2） (単位：千円) 増額入替 減額入替 増減率 (単位：千円) 増額改定 減額改定 増減率 18% 18% 16.3% 18,000 18,000 17,177 15% 15% 13.4% 15,000 15,000 12% 11.6% 12% 10.4% 10.3% 12,000 12,000 8.5% 9% 9
Slide 36: 賃料ギャップの推移
4. 内部成長 賃料ギャップの推移 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 新規マーケット賃料は上昇傾向であり、今後更なる賃料増額を目指す ◼ 平均契約賃料と新規マーケット賃料との乖離率 商業施設 オフィス 単価（円/月坪） 単価（円/月坪） 70,000 30,000 ポジティブギャップ： ＋20.5% ポジティブギャップ：＋11.9% 新規マーケット賃料＞平均契約賃料 新規マーケット賃料＞平均契約賃料 59,382円 60,000 賃料ギャップ総額（月額）：58百万円 25,000 賃料ギャップ総額（月額）：87百万円 24,335円 都心５区 50,000 ５物件（注1） 49,2
Slide 37: 商業施設賃料ギャップ
4. 内部成長 商業施設賃料ギャップ 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 好調な賃貸マーケットを背景に、アンダーレントの区画のみならず、オーバーレントの区画、普通借の区画に対しても増額交渉を実施中 ◼ 商業施設 月額賃料の内訳（賃料ギャップ別） 240 ＜賃料更改期別＞ 平均賃料更改期間 231 350 5.62年 210 （単位：百万円） オーバーレント（定借） 311 300オーバーレント（普通借） 賃料ギャップなし（定借） 180 定:97 賃料ギャップなし（普通借） アンダーレント（定借） オーバーレント 250 アンダーレント（普通借） 定:112 契約賃料 ＞ 新規マーケ
Slide 38: オフィス賃料ギャップ
4. 内部成長 オフィス賃料ギャップ 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 好調な賃貸マーケットを背景に、アンダーレントの区画のみならず、オーバーレントの区画、普通借の区画に対しても増額交渉を実施中 ◼ オフィス 月額賃料の内訳（賃料ギャップ別） ＜賃料更改期別＞ 平均賃料更改期間 218 4.14年 800 210 （単位：百万円） 736 定:33 オーバーレント（定借） オーバーレント 700 オーバーレント（普通借） 定:71 契約賃料 ＞ 新規マーケット賃料 180 賃料ギャップなし（定借） 13.8% 賃料ギャップなし（普通借） 普:29 賃料ギャップなし 161 60
Slide 39: 工事の実績及び予定
4. 内部成長 工事の実績及び予定 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 減価償却費、修繕費及び資本的支出の推移 2,000 （単位：百万円） 資本的支出 減価償却費 修繕費 オーバル 渋谷R・東急虎ノ門 1,517 1,350 関連工事 関連工事 1,500 ＜計画的に集中させた大規模修繕工事等＞ 343 計577 26/1期：オーバル・芝浦関連 計220 997 994 987 995 1,015 1,032 26/7期：芝浦・宇田川・オーバル関連 計116 1,000 820 27/1期：東急虎ノ門・オーバル・芝浦関連 計148 750 737 644 27/7期：QFRONT・
Slide 40: 鑑定評価額（期末時点）の状況
4. 内部成長 鑑定評価額（期末時点）の状況 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 鑑定評価額の状況 ◼ 鑑定評価額・簿価・含み益率の推移 簿価(億円) 鑑定評価額(億円) 含み益率 50.0% 2026年7月期末 2026年1月期末 2026年1月期末 2025年7月期末 42.4% 前期比 38.9% 40.6% 41.3% （第46期末） （第45期末） （第45期末） （第44期末） 4,000 37.2% 40.0% 物件数 29物件 28物件 28物件 29物件 +1物件 -1物件 3,347 3,321 3,319 3,269 3,315 30.0% 3,000 鑑定評価
Slide 41: 5. 財務・投資主価値向上施策
2026年7月期（第46期）決算説明資料 5. 財務・投資主価値向上施策 40
Slide 42: NAVの推移
5. 財務・ 投資主価値向上施策 NAVの推移 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ Greater SHIBUYA（広域渋谷圏）を中心とする投資対象エリアの価値向上とともに、東急REITのNAVも継続的に増加 ◼ NAVの推移 （単位：百万円） 出資総額 圧縮積立金・買換特例圧縮積立金（利益処分後） 含み益 1口当たりNAV 230,465円 5,000 219,658円 224,325円 225,465円 ＜含み益の内訳(2026年７月期末)＞ 216,486円 221,562 5,000 211,318円 211,695円 213,209円 214,738 215,659 216
Slide 43: 有利子負債（デット）の状況①
5. 財務・ 投資主価値向上施策 有利子負債（デット）の状況① 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 主要財務指標 ◼ 固定・長期固定比率の推移 2026年7月期末 2026年1月期末 固定比率 長期固定比率 前期比 （第46期末） （第45期末） 100.0% 100.0% 有利子負債残高 1,040億円 1,055億円 -15億円 97.7% 95.3% 100.0% 91.0% 借入金 930億円 945億円 -15億円 97.7% 95.3% 86.8% 93.7% 投資法人債 110億円 110億円 ー 91.0% 86.8% 平均金利 0.90％ 0.82％ +0.08pt
Slide 44: 有利子負債（デット）の状況②
5. 財務・ 投資主価値向上施策 有利子負債（デット）の状況② 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 有利子負債の返済・償還期日別内訳（2026年7月期末時点） （億円） 120 コミットメントライン設定枠：180億円 0.95% 26/7期に返済した長期借入金 0.80% 0.71% 26/7期に調達した長期借入金 100 0.66% 10 長期借入金 投資法人債 1.55% 赤字 加重平均レート(短期借入金除く) 0.70% 80 1.34% 0.53% 30 0.65% 30 0.62% 0.68% 60 110 1.38% 1.38% 100 94 97 0.72% 1.50%
Slide 45: スポンサーコラボレーション
5. 財務・ 投資主価値向上施策 スポンサーコラボレーション 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ スポンサーによる投資口の追加取得により、物件拠出をはじめとするスポンサーサポートは継続・拡大 ◼ スポンサーパイプラインの状況 ◼ 東急(株)中期３か年経営計画（2024年度 - 2026年度） 東急REITは、スポンサー保有物件の売却時における優先交渉権を保有 ＜資産ポートフォリオ戦略の推進＞ スポンサーサポートによる取得 ・ 資産入替えを通じた資金効率向上と不動産賃貸収入 69％ (2,772億円） ・ のバランスを最適化 第三者 1,224億円 ・ 市況を意識しつつ、東急REIT等
Slide 46: 6. サステナビリティへの取組み
2026年7月期（第46期）決算説明資料 6. サステナビリティへの取組み 45
Slide 47: ESG関連認証・外部評価等
6. サステナビリティへの取組み ESG関連認証・外部評価等 2026年7月期（第46期）決算説明資料 環境認証 国際イニシアティブ 目標（資産運用会社） ◼ SBT認定 ◼ CDP気候変動 保有物件の環境認証取得比率（注1）を2030年度までに80％以上 2025年8月 2025年初参加 2050年度までに100%を目指す 認定取得 「C」スコア取得 ＜環境認証取得比率（注1）・物件数の推移＞ 76.1% 75.8% 75.4% 76.5% 74.8% 1 外部認証・評価 25 54.1% 53.3% 53.2% 21物件 1 49.6% 19物件 ◼ MSCI ESG格付 ◼ GRESB
Slide 48: 環境（Environment）への取組み
6. サステナビリティへの取組み 環境（Environment）への取組み 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 環境パフォーマンス目標の達成に向け、環境への配慮に関する取組みを推進 省エネルギーと低炭素化の推進 / 節水と廃棄物削減の推進 ◼ 各種施策の進捗状況 温室効果ガス (注1) (注2) (注3) エネルギー (注1) 水 (注1) 温室効果ガス排出量（総量ベース）（2019年度比） 目 目 エネルギー使用量原単位 目 取水量原単位 標 2030年度までにScope1+2で84.8%、Scope3で46.2%削減 2050年度までにネットゼロを達成し、Scope1+2+3で9
Slide 49: 社会（Social）への貢献
6. サステナビリティへの取組み 社会（Social）への貢献 2026年7月期（第46期）決算説明資料 社会配慮への取組み 資産運用会社の役職員への取組み 地域社会への取組み 「質」・「量」ともに十分な人材の配置及び育成 ◼ 地域の防災拠点（二子玉川） ◼ 研修制度 有事に備え、備蓄品の確保、帰宅困難者受入訓練を実施 全役職員を対象に各種研修を実施 ・コンプライアンス研修 ◼ 渋谷区一斉清掃への参加 渋谷区一斉清掃 ・サステナビリティ研修（ダイバーシティ研修、人権、ビジネスと人権）他 保有物件が所在する渋谷の美化および快適な環境づくりを目指し 渋谷区が実施する一斉清掃活動「グリーンキャンペー
Slide 50: ガバナンス（Governance）①
6. サステナビリティへの取組み ガバナンス（Governance）① 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 東急REITのガバナンスストラクチャー 独立第三者役員の積極的関与 会計監査人：PwC Japan有限責任監査法人 会計監査人：EY新日本有限責任監査法人 法律顧問 投資主総会 株主総会 森・濱田松本法律事務所 外国法共同事業 監査役 投資法人役員会 監査役事務局 一般事務受託者 執行役員（注）: 佐々木 桃子 資産保管会社 インベストメント委員会 取締役会 コンプライアンス・リスクマネジメント委員会 一般事務委託 資産保管委託 三菱UFJ信託銀行株式会社 監督役員 : 相川
Slide 51: ガバナンス（Governance）②
6. サステナビリティへの取組み ガバナンス（Governance）② 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 資産運用報酬 「投資主と同じ船に乗る」インセンティブシステム ◼ 利益相反対策 厳格なルールがスポンサーコラボレーションを支える 投資主価値を示す３指標「資産評価額」、「キャッシュフロー」、「投資口価格」 利害関係者との取引における自主ルール策定及び に連動する報酬であり、損益計算書に現れない取得報酬等は不採用 複階層チェックによる利益相反回避 ＜資産運用報酬体系と報酬実績＞ 利害関係者取引規程 算定基準 報酬実績 報酬 採用理由 （2026年7月期） 利害関係者との取引に関す
Slide 52: 7. 投資運用戦略
2026年7月期（第46期）決算説明資料 7. 投資運用戦略 51
Slide 53: 投資方針
7. 投資運用戦略 投資方針 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 「成長力のある地域」における「競争力のある物件」への投資 ◼ 成長力のある地域 ◼ 競争力のある物件 ・投資地域は首都圏限定 ・立地重視 ・特にオフィス需要が集積する東京都心5区地域及び今後も人口が増加 オフィス ：原則として最寄駅から徒歩７分以内 商業施設 ：商圏が有する潜在購買力、成長性、テナントと商圏の適合性、 傾向にある東急沿線地域への重点投資（この地域へ85％以上を投資） 競合状況等を含め、多方面にわたり調査分析を行う 住宅 ：原則として最寄駅から徒歩10分以内 保有比率（取得価額ベース） 投資地域 ・投資対
Slide 54: ポートフォリオマップ
7. 投資運用戦略 ポートフォリオマップ 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ＜首都圏＞ ＜東京都心5区地域＞ 1 QFRONT（キューフロント） 8 東急南平台町ビル 15 TOKYU REIT渋谷Ｒビル 22 TOKYU REIT渋谷宮下公園ビル 29 スタイリオ新丸子駅前（注） 2 レキシントン青山 9 東急桜丘町ビル 16 東急虎ノ門ビル 23 青山オーバルビル 30 二子玉川ライズ 3 TOKYU REIT表参道スクエア 10 TOKYU REIT蒲田ビル 17 TOKYU REIT第2新宿ビル 24 目黒東山ビル 4 TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア 11 東急池尻大
Slide 55: 保有物件一覧
7. 投資運用戦略 保有物件一覧 2026年7月期（第46期）決算説明資料 *本スライド記載の保有物件には、東急(株)とともに2011年6月まで東急REITのスポンサーであった東急不動産(株)が拠出した物件も含まれる （注1）新宿区、千代田区、中央区、港区、池袋・後楽・上野周辺地域 （注2）2026年10月13日に取得予定 54
Slide 56: 長期投資運用戦略（サーフプラン）
7. 投資運用戦略 長期投資運用戦略 （サーフプラン） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 Value & Contrary 不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資（注）によって、 キャピタルゲインを確保しながら物件の入替を行い、 ポートフォリオクオリティ（平均築年数の若返り等）の向上を実現していく ＋ 第2フェーズ 第3フェーズ 第4フェーズ 不動産価格 取得 0 第１フェーズ取得物件を売却 第１～2フェーズ取得物件を売却 第１～3フェーズ取得物件を売却 ※短期売買は想定しない ※短期売買は想定しない ※短期売買は想定しない ○ ○ △ △ ○ ○ △ △ ○ ○ △
Slide 57: スポンサーとの連携による投資戦略（循環再投資モデル）
7. 投資運用戦略 スポンサーとの連携による投資戦略（循環再投資モデル） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ スポンサーと東急REITの投資対象エリアの重複による、ポートフォリオ価値の継続的な向上 循環再投資 投資 資本市場 ＜利害関係者取引規程＞ 東急(株)(スポンサー) リターン 物件 物件及び 東急REIT投資対象エリアを中心に再投資 購入代金 第三者 購入代金 ・稼働率の向上 ・空室期間短縮 ・鉄道ネットワークの充実、安全対策 ・東急沿線地域のオフィス・商業施設・住宅等の開発 ・賃料上昇 ・渋谷駅周辺再開発 ・キャップレート低下,etc. 東急REITポートフォリオ価値の 東
Slide 58: 8. スポンサーについて
2026年7月期（第46期）決算説明資料 8. スポンサーについて 57
Slide 59: 東急株式会社の概要
8. スポンサーについて 東急株式会社の概要 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 東急株式会社 • 渋谷を起点として、東京・神奈川の首都圏西南部に9路線110.7kmの 鉄軌道事業を展開し、年間約1,117百万人（注1）が利用 （大手民鉄において、利用者数は東京メトロに次ぐ2位） ＜東急沿線地域＞ • 東急沿線地域を中心に多くの不動産を開発・保有するほか、生活に 東急線 10km みなとみらい線 20km 密着したさまざまな領域で事業を展開 相互直通運転の地下鉄線 新宿 JR山手線 下高井戸 東京 新幹線 渋谷 その他のJR線、私鉄線 ◼ 東急沿線地域 三軒茶屋 中目黒 目黒 特徴
Slide 60: 主な東急（株）等保有物件
8. スポンサーについて 主な東急（株）等保有物件 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 東急（株）は、沿線を中心に多くの賃貸不動産を開発・保有 59
Slide 61: 渋谷駅周辺再開発の状況①
8. スポンサーについて 渋谷駅周辺再開発の状況① 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 東急グループを中心とする「Greater SHIBUYA（広域渋谷圏）」の再開発が進行中 ◼ 渋谷駅周辺将来開発イメージ 渋谷スクランブルスクエア第Ⅱ期 （中央棟・西棟） 2031年度竣工予定 渋谷フクラス 2019年11月開業 Shibuya Upper West Project 2029年度竣工予定 Shibuya Sakura Stage 2023年11月竣工 渋谷スクランブルスクエア第Ⅰ期 （東棟）2019年11月開業 宮益坂地区第一種市街地 再開発事業 渋谷ストリーム 2031年度竣工予
Slide 62: 渋谷駅周辺再開発の状況②
8. スポンサーについて 渋谷駅周辺再開発の状況② 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ✓ 最重要拠点である渋谷の未来に向け、スポンサーが官民連携も含めた複層的な取組みを推進 渋谷スクランブルスクエア Shibuya Upper West Project 宮益坂地区第一種市街地再開発事業 １ (SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE） 2 3 第Ⅰ期（東棟）2019年11月開業 2029年度竣工予定 2031年度竣工予定 第Ⅱ期（中央棟・西棟）2031年度竣工予定 東棟 中央棟 西棟 提供：渋谷駅街区共同ビル事業者 Image by Mir / Copyright Snøhett
Slide 63: 9. Appendix
2026年7月期（第46期）決算説明資料 9. Appendix 62
Slide 64: 主要な経営指標
9. Appendix 主要な経営指標 2026年7月期（第46期）決算説明資料 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 7月期末 1月期末 7月期末 1月期末 7月期末 1月期末 7月期末 1月期末 7月期末 1月期末 7月期末 1月期末 7月期末 1月期末 7月期末 （第32期末） （第33期末） （第34期末） （第35期末） （第36期末） （第37期末） （第38期末） （第39期末） （第40期末） （第41期末） （第42期末） （第43期末
Slide 65: 2026年7月期（第46期）損益計算書（対前期比較）
9. Appendix 2026年7月期（第46期）損益計算書（対前期比較） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 （単位：百万円） 2026年7月期（第46期） 2026年1月期（第45期） 比較増減 科目 （181日） （184日） 備 考 金額 百分比(%) 金額 百分比(%) 金額 営業収益 (A) 10,513 100.0% 10,372 100.0% 141 不動産賃貸事業収益 (B) 7,847 74.6% 7,885 76.0% -38 賃貸事業収入 7,278 69.2% 7,379 71.1% -101 賃料収入（共益費収入含む） 6,820 64.9% 6,929 6
Slide 66: 2026年7月期（第46期）損益計算書（対予想比較）
9. Appendix 2026年7月期（第46期）損益計算書（対予想比較） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 （単位：百万円） 2026年7月期（第46期） 2026年7月期（第46期） 比較増減 科目 （181日） 2026年3月16日時点予想 備 考 金額 百分比(%) 金額 百分比(%) 金額 営業収益 (A) 10,513 100.0% 10,532 100.0% -18 不動産賃貸事業収益 (B) 7,847 74.6% 7,857 74.6% -9 賃貸事業収入 7,278 69.2% 7,279 69.1% -1 賃料収入（共益費収入含む） 6,820 64.9% 6,
Slide 67: 貸借対照表・キャッシュフロー計算書
9. Appendix 2026年7月期（第46期）貸借対照表・キャッシュフロー計算書 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 貸借対照表 ◼ キャッシュフロー計算書 資産の部 （単位：百万円） （単位：百万円） 2026年7月期末 2026年1月期末 2026年7月期 2026年1月期 科目 比較増減 科 目 比較増減 （第46期末） （第45期末） （第46期） （第45期） 流動資産 10,903 12,712 -1,809 Ⅰ営業活動によるキャッシュ・フロー 10,606 11,478 -872 現金及び預金 7,499 8,766 -1,267 税引前当期純利益 5,534 5
Slide 68: 2027年1月期（第47期）予想損益計算書（対前期比較）
9. Appendix 2027年1月期（第47期）予想損益計算書（対前期比較） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 （単位：百万円） 2027年1月期（第47期）予想 2026年7月期（第46期）実績 比較増減 科目 （184日） （181日） 金額 百分比(%) 金額 百分比(%) 金額 営業収益 (A) 8,070 100.0% 10,513 100.0% -2,443 不動産賃貸事業収益 (B) 8,070 100.0% 7,847 74.6% 222 賃貸事業収入 7,494 92.9% 7,278 69.2% 216 賃料収入（共益費収入含む） 7,027 87.1% 6,8
Slide 69: 2027年1月期（第47期）予想損益計算書（対予想比較）
9. Appendix 2027年1月期（第47期）予想損益計算書（対予想比較） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 （単位：百万円） 2027年1月期（第47期）予想 2027年1月期（第47期）予想 比較増減 科目 2026年9月14日時点 2026年3月16日時点 金額 百分比(%) 金額 百分比(%) 金額 営業収益 (A) 8,070 100.0% 7,977 100.0% 93 不動産賃貸事業収益 (B) 8,070 100.0% 7,977 100.0% 93 賃貸事業収入 7,494 92.9% 7,473 93.7% 20 賃料収入（共益費収入含む） 7,027 87.
Slide 70: 2027年7月期（第48期）予想損益計算書（対前期比較）
9. Appendix 2027年7月期（第48期）予想損益計算書（対前期比較） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 （単位：百万円） 2027年7月期（第48期）予想 2027年1月期（第47期）予想 比較増減 科目 （181日） （184日） 金額 百分比(%) 金額 百分比(%) 金額 営業収益 (A) 8,124 100.0% 8,070 100.0% 53 不動産賃貸事業収益 (B) 8,124 100.0% 8,070 100.0% 53 賃貸事業収入 7,598 93.5% 7,494 92.9% 104 賃料収入（共益費収入含む） 7,128 87.7% 7,027 87
Slide 71: ポートフォリオサマリー
9. Appendix ポートフォリオサマリー 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ ポートフォリオデータ ＜駅徒歩立地比率＞（注1） ＜築年数別＞（注1） 10年以下 ＜グレード別オフィス保有比率＞（注1）（注2） 1.7% グレードA 5分以上 10～15年以下 マイナス 19.8% その他 11.7% 17.3% 25.7% 30年超 4分 1分 39.4% 8.0% 3分以内比率 45.1% 平均築年数 15～20年以下 11.8% 72.2％ 26.5年 3分 18.6% 20～30年以下 グレードB 2分 62.6% 8.5% 29.7% ＜定借・普通借家契約比率＞（注3）
Slide 72: テナント関連データ①
9. Appendix テナント関連データ① 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 賃貸面積上位テナント 順位 テナント名 物件名 賃貸面積（㎡） 比率（注1） 1 沖電気工業（株） 芝浦 18,102.32 10.8% 2 楽天グループ（株） 二子玉川（注2） 12,452.24 7.4% 南平台 7,148.18 4.3% 3 東急（株） 桜丘 3,878.36 2.3% （注2） 二子玉川 764.70 0.5% すすき野 9,800.84 5.8% 4 （株）東急ストア （注2） 二子玉川 91.78 0.1% QFRONT 4,493.54 2.7% 5 カルチュア・コンビニ
Slide 73: テナント関連データ②
9. Appendix テナント関連データ② 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ テナント業種別分布割合（注1） ◼ 利害関係者テナント比率（注1） 電気・ガス業 行政府 製造業 0.6% 利害関係者合計 0.7% その他 建設業 14.8% 不動産業 1.2% 1.5% 運輸業 1.4% 東急（株） 1.7% 卸売業 7.0% 小売業 1.7% 2.9% （株）東急ストア 2.7% 情報通信業 サービス業 5.9% 情報通信業 4.8% 金融・保険業 卸売業 6.1% 28.5% その他利害関係者 14.9% 6.2% 1.9% 商業施設 小売業 金融・保険業 オフィス 53.5%
Slide 74: 稼働率・テナント入退去の実績及び見通し
9. Appendix 稼働率・テナント入退去の実績及び見通し 2026年7月期（第46期）決算説明資料 稼働率 退去面積（㎡）（注） 入居面積（㎡）（注） 期末空室面積（㎡） 用途 2026/7期 2027/1期 2027/7期 2026/7期 2027/1期 2027/7期 2026/7期 2027/1期 2027/7期 2026/7期 2027/1期 2027/7期 物件名 備考 区分 （46期) （47期) （48期) （46期) （47期) （48期) （46期) （47期) （48期) （46期) （47期) （48期) 実績 予想 予想 実績 予想 予想 実績 予想 予想 実績
Slide 75: 物件別鑑定評価額（期末時点）
9. Appendix 物件別鑑定評価額（期末時点） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 （単位：百万円） NCF NCFキャップレート 鑑定評価額 含み損益率 （直接還元法） （直接還元利回り）（注2）（注3） 鑑定機関 用途区分 物件名 取得価額 簿価 含み損益 （注1） 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 前期比 （注4） 前期比 前期比 （第46期） （第45期） （第46期） （第45期） （第46期） （第45期） （pts） QFRONT 15,100 14,416 26,283 282.3% 40,7
Slide 76: NOI利回り推移（取得価額ベース）
9. Appendix NOI利回り推移（取得価額ベース） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 （単位：百万円） NOI 利回り 用途区分 物件名 取得価額 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 （第44期） （第45期） （第46期） （第44期） （第45期） （第46期） QFRONT 15,100 469 467 487 6.27% 6.14% 6.50% レキシントン 4,800 113 113 114 4.77% 4.70% 4.81% 表参道 5,770 139 139 138 4.87% 4.79% 4
Slide 77: 償却後NOI利回り推移（取得価額ベース）
9. Appendix 償却後NOI利回り推移（取得価額ベース） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 （単位：百万円） 償却後NOI 利回り 用途区分 物件名 取得価額 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 （第44期） （第45期） （第46期） （第44期） （第45期） （第46期） QFRONT 15,100 404 397 417 5.40% 5.23% 5.57% レキシントン 4,800 105 104 105 4.41% 4.33% 4.44% 表参道 5,770 126 126 125 4.43% 4
Slide 78: NOI利回り推移（鑑定評価額ベース）
9. Appendix NOI利回り推移（鑑定評価額（期末時点）ベース） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 （単位：百万円） 2026年7月期 NOI 利回り （第46期） 用途区分 物件名 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 鑑定評価額 （第44期） （第45期） （第46期） （第44期） （第45期） （第46期） （期末時点） QFRONT 40,700 469 467 487 2.36% 2.28% 2.41% レキシントン 6,600 113 113 114 3.52% 3.47% 3.50% 表参道
Slide 79: NOI利回り推移（貸借対照表計上額ベース）
9. Appendix NOI利回り推移（貸借対照表計上額ベース） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 （単位：百万円） NOI 利回り 2026年7月期 用途区分 物件名 （第46期） 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2025年7月期 2026年1月期 2026年7月期 貸借対照表計上額 （第44期） （第45期） （第46期） （第44期） （第45期） （第46期） QFRONT 14,416 469 467 487 6.58% 6.41% 6.81% レキシントン 4,656 113 113 114 4.91% 4.85% 4.95% 表参道 5,601 1
Slide 80: ポートフォリオ概況（不動産の概要①）
9. Appendix ポートフォリオ概況（不動産の概要①） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 築年数 用途区分 物件名 所在地 最寄り駅 構造・階数 竣工年月 所有形態 PM会社（注1） （期末時点） QFRONT 東京都渋谷区 「渋谷」駅徒歩約1分 SRC・S B3/8F 1999年10月 26.8 土地：所有権 建物：区分所有権 TPM レキシントン 東京都港区 「表参道」駅徒歩約5分 S・RC B1/4F 1998年1月 28.6 所有権 TC 表参道 東京都渋谷区 「表参道」駅徒歩約2分 S・SRC B1/4F 1985年10月 40.8 所有権 TC S 3F 1998年7
Slide 81: ポートフォリオ概況（不動産の概要②）
9. Appendix ポートフォリオ概況（不動産の概要②） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 取得価額 総賃貸可能面積 オフィス基準階専有面積 月額賃料総額 年間賃料総額 敷金・保証金 長期修繕の費用見積 用途区分 物件名 取得年月 （百万円） （㎡） （㎡） （千円）（注1） （千円） （千円） （千円）（注2） QFRONT 2003年9月 15,100 4,493.54 129,094 1,549,131 513,169 727,588 レキシントン 2003年9月 4,800 2,094.96 23,179 278,151 257,071 138,480 表参道 2003年9
Slide 82: ポートフォリオ概況（賃料更改期間）
9. Appendix ポートフォリオ概況（賃料更改期間） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 テナント数 月額賃料（百万円） 賃料更改期間（年） 用途区分 物件名 比率 比率 定期 普通 計 定期 普通 定期 普通 計 定期 普通 定期 普通 計 QFRONT（注1） 0 1 1 0.0% 100.0% 0 98 98 0.0% 100.0% 0.00 3.00 3.00 レキシントン 6 1 7 85.7% 14.3% 20 2 22 90.1% 9.9% 6.41 2.00 5.98 表参道 4 0 4 100.0% 0.0% 28 0 28 100.0% 0.0% 5.68 0.
Slide 83: ポートフォリオ概況（耐震性・環境認証）
9. Appendix ポートフォリオ概況（耐震性・環境認証） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 耐震性 環境認証 用途区分 物件名 (注1) CASBEE 新耐震基準 耐震補強済 PML BELS認証 LEED認証 不動産評価認証 QFRONT ○ - 2.0% Aランク レキシントン ○ - 8.0% Sランク 表参道 ○ - 9.9% ★ 商業施設 宇田川 ○ - 8.5% cocoti ○ - 1.8% Aランク 自由が丘 ○ - 5.8% Aランク すすき野 ○ - 6.5% 南平台 ○ - 6.4% Sランク ★★★★ 桜丘 ○ - 3.8% Sランク ★★★★ 蒲田 ○
Slide 84: ポートフォリオ概況の注記集
9. Appendix ポートフォリオ概況の注記集 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ポートフォリオ概況（不動産の概要①） （注1）PM会社（プロパティ・マネジメント会社）の略称については下記の通り PM会社 略称 東急プロパティマネジメント（株） TPM （株）東急コミュニティー TC 東急住宅リース（株） THL 伊藤忠アーバンコミュニティ（株） IUC 東急（株） TKK （注2）一棟の建物のすべての区分所有権が信託されている （注3）駐車場部分は「S」 （注4）土地は持分割合97.9%の信託受益権の準共有持分47.5%、 建物は区分所有権割合97.1%の信託受益権の準共有持分4
Slide 85: 有利子負債調達先一覧
9. Appendix 有利子負債調達先一覧 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 借入金・投資法人債 ◼ コミットメントライン設定枠一覧 区分 借 入 先 借入金額 利率 年限 借入実行日 返済期限 ＜年間返済予定額をカバーする水準を確保＞ （百万円） （％） （年） 期日 期 借 入 先 借入極度額 日本政策投資銀行 5,000 0.90880 10.0 2018年01月25日 2028年01月25日 第49期 第一生命保険 2,000 0.90260 10.0 2018年07月31日 2028年07月31日 第50期 日本政策投資銀行 8,000百万円 農林中央金庫 3,000
Slide 86: 投資主の状況
9. Appendix 投資主の状況 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 所有者属性別の投資口数割合 ◼ 投資主上位20社 金融機関（金融商品取引業者含む） その他国内法人 外国法人等 個人・その他 保有口数 保有比率 氏名又は名称 (口) (%) 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 251,699 26.18 2026年7月期末 57.3% 16.6% 17.4% 8.6% （第46期末） 2 東急株式会社 146,512 15.24 3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 140,943 14.66 4 野村信託銀行株式会社（投信口） 35,218 3.66 2
Slide 87: トラックレコード①（稼働率、賃料）
9. Appendix トラックレコード①（稼働率、賃料） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 稼働率 100.0% 100.0% (26/7期末) (27/7期末(予想)) 100% 99.7% (27/1期末(予想)) 98% 99.0% 98.6% 96% 94% 92% 90% 東急REIT（実績） 東急REIT（予想） 都心5区（オフィス） 東京23区（オフィス） 88% 2003/7 05/7期末 07/7期末 09/7期末 11/7期末 13/7期末 15/7期末 17/7期末 19/7期末 21/7期末 23/7期末 25/7期末 26/7期末 （第4期末） （第8期
Slide 88: トラックレコード②（含み損益、NAV）
9. Appendix トラックレコード②（含み損益、NAV） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 含み損益・含み損益率 含み損益（億円） 含み損益(左軸） 対簿価比率（右軸） 対簿価比率 1,000 955 987 50.0% 800 42.4% 40.0% 41.3% 600 30.0% 400 20.0% 200 10.0% -0.9% -9 0 0.0% 04/1期末 05/7期末 07/1期末 08/7期末 10/1期末 11/7期末 13/1期末 14/7期末 16/1期末 17/7期末 19/1期末 20/7期末 22/1期末 23/7期末 25/1期末 26/7期末
Slide 89: トラックレコード③（資産規模推移、LTV、有利子負債）
9. Appendix トラックレコード③（資産規模推移、LTV、有利子負債） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 資産規模推移 （単位：億円） ■商業施設 ■オフィス ■住宅 ■複合施設 ■底地 ■譲渡 2,442 2,457 2,400 *取得価額ベース 2,100 599 623 1,800 1,500 1,200 1,604 1,595 900 803 600 338 300 464 37 37 202 202 0 -53 -40 IPO 04/7期末 05/7期末 06/7期末 07/7期末 08/7期末 09/7期末 10/7期末 11/7期末 12/7期末 13/7期末
Slide 90: トラックレコード④（投資口価格、分配金利回り等）
9. Appendix トラックレコード④（投資口価格、分配金利回り、10年国債利回り、分配金） 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 投資口価格・分配金利回り・10年国債利回り （単位：円） （単位：円） （％） 360,000 15,889 8 5,000 16,000 投資口価格（左軸） 分配金利回り（右軸） 10年国債利回り（右軸） 320,000 4,432 7 4,002 4,030 最高値 ¥294,000 3,950 26/7期末終値 4,005 4,040 ¥189,900 4,000 4,000 4,020 4,00 4,000 280,000 6 (2007年5月
Slide 91: マーケットサマリー
9. Appendix マーケットサマリー 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ ビジネス地区別オフィス空室率比較 東京ビジネス地区 札幌ビジネス地区 名古屋ビジネス地区 大阪ビジネス地区 福岡ビジネス地区 8.0% 5.0% 6.0% 4.4% 4.0% 3.6% 3.2% 2.0% 2.0% 0.0% 2022年8月 2023年2月 2023年8月 2024年2月 2024年8月 2025年2月 2025年8月 2026年2月 2026年7月 ＊ 出所：三鬼商事株式会社の「MIKI OFFICE REPORT」のデータを用いて東急REIMが作成 東京ビジネス地区 ：都心5区（千代田
Slide 92: 資産運用会社概要
9. Appendix 資産運用会社概要 2026年7月期（第46期）決算説明資料 ◼ 会社概要 ◼ IR活動 名称 ：東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社 東急REITのIR活動は、資産運用会社の費用負担にて実施 （Tokyu Real Estate Investment Management Inc.） ＜2025年8月～2026年7月の主な実施内容＞ 所在地 ：東京都渋谷区道玄坂一丁目12番1号 渋谷マークシティ ウエスト13階 国内機関投資家向け（ミーティング：97件） 設立 ：2001年6月27日 ・国内決算ロードショー 資本金 ：3億円（発行済株式数6,0
Slide 93: 注意事項
注意事項 2026年7月期（第46期）決算説明資料 本資料は情報の提供のみを目的としており、特定の商品についての取引の勧誘を目的とするものではありません。 本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律及びこれに付随する政令、内閣府令、規則並びに 東京証券取引所上場規程等に基づく開示書類または運用報告書ではありません。 本資料には、東急リアル・エステート投資法人（以下、「東急REIT」といいます）に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指標等を基に 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下、「東急REIM」といいます）が作成した図表・