Tokyu REIT, Inc. · TSE:8957
Tokyu REIT — FY2007 Earnings Presentation
87 slides from Tokyu REIT's earnings presentation, Mar 27, 2007
Slide 1: 第7期（2007年1月期）決算説明資料
証券コード 証券コード 8957 8957 http://www.tokyu-reit.co.jp// http://www.tokyu-reit.co.jp 第7期（2007年1月期）決算説明資料 第7期（2007年1月期）決算説明資料 成長力のある地域における 競争力のある物件への投資 成長力のある地域における競争力のある物件への投資 ＱＦＲＯＮＴ（キューフロント） ＱＦＲＯＮＴ（キューフロント） レキシントン青山 レキシントン青山 TOKYU TOKYU REIT表参道スクエア REIT表参道スクエア 東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう） 東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう） 第２東急鷺沼ビル
Slide 2: 目次
目次 投資方針 Valuation指標からみた東急REITの戦略 規制環境・マクロ環境の変化 第3回投資主総会に向けて（2007年4月17日開催予定） 決算と業績予想 ポートフォリオ概要とリスクマネジメント・デットストラクチャー 投資主構成と投資口価格 マーケットレビュー 本投資法人のガバナンス 資産運用報酬とインセンティブ報酬料率の改定 Appendix 1 2007年3月27日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の
Slide 3: TOKYU REIT
TOKYU REIT RA st
Slide 4: 商品特性と投資方針
商品特性と投資方針 成長力のある地域における競争力のある物件への投資 １．目指す商品特性 ミディアムリスク・ミディアムリターンの特性を有するREITの中でも ミディアムリスク・ミディアムリターンの特性を有するREITの中でも ユニークなポジショニングを志向 ユニークなポジショニングを志向 （1） エクイティとしての魅力を有した利廻商品 高 高 運用によりリスクを低減させ 株式 株式 ・ＥＰＳの成長（利益の質の向上）と資産価値の向上を目指す リターンを高める努力を行う リターン REIT （2） リスク・リターン特性 REITs B ・将来の成長性が期待できる低リスク安定リターンのポートフォリオ
Slide 5: 運用姿勢
運用姿勢 １． 受託者責任の徹底 ・受託資産運用業の基本である「受託者責任」を全うし、更に付加価値を提供する運営姿勢 ２． 透明性と説明性の高いファンドストラクチャー ・ＩＲも含め開示を充実させ、かつ意思決定プロセスに独立第三者を加え、説明性に富んだ運営 ３． コラボレーション ・東急グループ各社との協働体制と沿線価値の向上による成長（循環再投資モデル） ４． ブランド戦略 ・ブランドライセンス契約に基づく「東急ブランド」を賃貸運営等に活用 ５． 充実した利益相反対策 ・コラボレーションを担保する自主ルールとそれを活かす運営 ６． 分散の効いたポートフォリオ ・主要な物件、テナントのダウンサイ
Slide 6: TOKYU REIT投資資金の循環再投資モデル
東急グループ各社との協働体制と沿線価値の向上による成長 TOKYU REIT投資資金の循環再投資モデル 投資 投資 投下資本 投下資本 東急グループ各社 資本市場 TOKYU REIT 投資対象地域 その他の投資等 への再投資 リターン リターン 不動産 不動産 東急線の輸送力増強工事 沿線地域のオフィス・商業・住宅等の開発 TOKYU REIT投資物件価値の TOKYU REIT投資対象地域の 維持・向上 付加価値向上 5 2007年3月27日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査
Slide 7: Valuation指標からみた東急REITの戦略
Valuation 指標からみた東急REITの戦略 Valuation指標からみた東急REITの戦略 6
Slide 8: REIT投資口価格（株価）の評価指標
REIT投資口価格（株価）の評価指標 分配金×２ J-REITの決算は １．予想分配金利廻 ： 6ヶ月であるため 投資口価格 1口当たり投資口価格 ２．修正純資産倍率 ： 1口当たり修正純資産価格 時価総額 ３．AFFO倍率 ： 当期利益＋減価償却費等－資本的支出 7 2007年3月27日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものでありません。
Slide 9: 予想分配金利廻の構成要素は？
予想分配金利廻の構成要素は？ 国際比較 スポンサーコラボレーション 予想分配金利廻 ＝ リスクフリーレート + リスクプレミアム － 成長期待度 10年物国債利廻 名目or実質？ ・不動産マーケット透明度 ・内部成長力 投資口価格 ・REIT業界としての キャッシュフロー増加 ・用途タイプ別の 資産価値増加 ・個別銘柄毎の ・外部成長力 ・流動性 「リスクプレミアムの圧縮」と「成長力の確保」により 投資主の期待に応えたい 8 2007年3月27日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査
Slide 10: 個別銘柄のリスクプレミアムの要素
個別銘柄のリスクプレミアムの要素 A投資法人のバランスシート デットファイナンスの ガバナンス 安定性 透明性 ポートフォリオの 説明性 コンプライアンス 安定性 情報開示 リスクマネジメント エクイティファイナンス IR の安定性 投資口流動性 ガバナンスやコンプライアンスは、リスクプレミアムを通じて、要求利廻や投資口価格 更には、投資法人債流通利廻などのデットコストにも影響を及ぼす 9 2007年3月27日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査であり、その内容の正確性及び確実性を
Slide 11: 外部成長への道筋
外部成長への道筋 物件取得・既存物件への追加設備投資 当社においては この好循環を実現 資産規模の拡大 ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ･ｸｵﾘﾃｨの向上 分散によるリスク低減 内部成長 ﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ施策 ・ｶﾞﾊﾞﾅﾝｽの充実 ・ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽの充実 ・透明性、説明力の向上 ・情報開示、IRの充実等 マーケット評価の向上 好循環 ﾘｽｸﾌﾟﾚﾐｱﾑの圧縮 各種投資口評価指標の向上 クレジットの向上 （現状における共通項：配当利廻） より低コストの より低コストの エクイティ資金調達の実現 デット資金調達の実現 トータル資本コストの低減 1.同じCap Rate物件であれば、 他社よりも株主価
Slide 12: 内部成長への道筋
内部成長への道筋 実行施策 効果 ファンドへの影響 成果 スポンサー・コラボレーション（PM） ブランド戦略 テナント満足度の向上 賃料増加 積極的なテナント・リレーションシップ 資 （賃料単価の上昇） 産 適切なマーケティングに伴う （稼働率の上昇） 新規テナントの誘致 運 テナント・リーシング能力 キャッシュ・フローの増加 用 の 管理運営コストの圧縮 最 費用の削減 修繕費の抑制（対見積り） 適 化 効率的な設備投資（資本的支出） 物件の競争力向上 物件評価額の上昇（換価価値の上昇） CF以外の不動産周りの整備 （テナント誘致） （権利関係・契約関係の改善等） 賃料下落リスクの 投資対象
Slide 13: TOKYU REIT
TOKYU REIT > Ae tll BRL - V DOTTED ZBL 12
Slide 14: 最近の規制環境（Regulatory）の変化
最近の規制環境（Regulatory）の変化 1. 監督官庁関係 （1）信託銀行に対する行政処分（2006.4） （2）REIT（投資法人・資産運用会社）に対する行政処分（2006.4～） （3）金融庁「主要行等向け監督方針及び証券会社等向け監督方針の付記」公表（2006.12） （4）不動産関連融資へのチェック強化（各種報道） （5）REITに対する5％ルール適用（2007.1） （6）金融商品取引法施行（2006.6の公布日より1年6ヶ月以内） （7）新BIS基準導入に向けた各種変更 2. その他規制団体 東京証券取引所上場制度整備に伴う変更（2006.10） →不動産投資信託証券の発行者
Slide 15: 最近のマクロ環境の変化
最近のマクロ環境の変化 1. 金融市場 （1）量的緩和解除（2006.3）、ゼロ金利解除（2006.7）、金利引上げ（2007.2） （2）予想に反する円安と円キャリートレードの継続 （3）金利引上げ後の長期金利の低位安定（2007.2以降） 2. JREIT市場 （1）行政処分ショックによる投資法人債起債環境の悪化 （2）長期金利低位安定によるREIT投資口価格の上昇（外国人と投資信託の大幅買越） （3）ソフトアクティビストの台頭と公募価格割れ銘柄の減少 （4）日本国内不動産を組入れたオーストラリアLPTの上場積極化 3. その他 （1）将来推計人口の更新（2006.12 国立社会保障・人口
Slide 16: 第3回投資主総会に向けて（2007年4月17日開催予定）
第 3回投資主総会に向けて（2007年4月17日開催予定） 第3回投資主総会に向けて（2007年4月17日開催予定） 15
Slide 17: 第3回投資主総会決議事項のポイント
第3回投資主総会決議事項のポイント 1. 役員改選 ¾ 現行の役員の重任（執行役員の兼職は継続） ¾ 補欠選任役員は行わず、これまでの制度で対応（一時役員対応） 2. 会計監査人の選任 ¾ 中央青山監査法人（当時）の2006年7月14日辞任に伴い役員会決議で、あらた監査法人を「一時会計 監査人」に選任しているが、今般、あらた監査法人を「会計監査人」に選任 3. 投資対象資産の変更等 ¾ 制度変更等も踏まえ、投資対象資産の範囲を変更するが、基本的方針には変更なし 4. インセンティブ報酬の料率改定（投資口価格連動の資産運用報酬） ¾ 環境変化を踏まえ、報酬水準適正化のために、料率を変更（1.0%
Slide 18: TOKYU REIT
TOKYU REIT RCRA?! 17
Slide 19: 第7期決算のアウトルック
第7期決算のアウトルック 第7 期実績 第6 期実績 第7 期予想 2 0 0 7 . 1 .3 1 2006.7.31 比較増減 比率 2006.9.14 比較増減 （ 1 8 4 日） （ 1 8 1 日） (%） 時点 １投資口当たり分配金 （円） 14,182 22,162 ▲ 7,980 ▲ 36.0 14,000 182 期中平均ＬＴＶ （％） 34.0 33.5 0.5 ー 31.3 2.7 期末ＬＴＶ （％） 33.9 31.2 2.7 ー 31.2 2.7 借入による取得余力 （百万円） 67,746 70,433 ▲ 2,687 ▲ 3.8 70,433 ▲ 2,687 不
Slide 20: 第8期-第9期業績予想
第8期-第9期業績予想 第8期（2007年7月期）予想 予想EPS: 14,000円 （対前期▲182円） ¾ 当期純利益 ： 2,371百万円（対前期▲30百万円） 賃貸事業利益対前期増 ＋93百万円（利益増） 9 シグマ八丁堀ビル通期寄与 ＋37 百万円 9 CONZE（コンツェ）恵比寿通期寄与 ＋44 百万円 など 資産運用報酬対前期増 ▲61百万円（利益減） 営業外費用対前期増 ▲58百万円（利益減） など 予想期中平均LTV: 33.9% 予想期末総資産LTV: 35.5% 予想期末長期借入金比率:68.9% 第9期（2008年1月期）予想 予想EPS: 14
Slide 21: 利益（EPS）の質の向上
利益（EPS）の質の向上 LTVの低下とデュレーションの伸長（長期固定比率の向上）により、利益の質も着実に向上 期中平均LTV 60.0% 期中平均LTV 50.0% 56.4% 44.7% 40.0% 42.5% 37.0% 39.6% 33.5% 34.0% 30.0% 期中平均ＬＴＶ=(有利子負債の期中平均残高+見合現金のない預り保証金敷金の期中平均残高)÷前期末算定価額及び取得時鑑定評価額の期中加重平均 期末借入金 デュレーション 分配金 横浜山下町ビル売却効果 （年） （円） 3.68 4.0 25,000 分配金 デュレーション 3.27 22,162 3.5 22,500 3.2
Slide 22: 資産価値（含み損益通算後修正純資産）の向上
資産価値（含み損益通算後修正純資産）の向上 修正NAV倍率 1.25 1.23 1.21 1.20 1.20 1.21 1.17 1.15 1.10 1.13 1.05 1.06 修 正 NAV倍 率 1.00 修正ＮＡＶ倍率 = 期中平均投資口価格（終値） ÷ 含み損益反映後1口当たり修正純資産（期末） 純資産（円） 含み益比率 1,000,000 50.0% 815,729 680,986 751,509 800,000 40.96% 40.0% 599,513 578,697 578,697 578,697 511,403 524,578 572,498 600,000 548,310
Slide 23: 外部成長の実績（優良資産の着実な取得）
外部成長 外部成長の実績（優良資産の着実な取得） 賃料水準景況感指数および空室率景況感指数（都心5区） 取得価額の合計 平均投資額 50.0 （億円） （億円） 3,500 120 賃料水準景況感指数 （現在と3ヵ月後の比較）5区 空室率景況感指数 （現在と3ヵ月後の比較）5区 40.0 取得価額合計 期末算定価額合計 平均投資額 38.4 35.3 31.2 30.8 32.4 33.6 30.0 あるべき資産規模 28.0 3,000 億円以上 20.0 21.1 3,000 15.4 15.1 12.5 17.7 100 11.9 16.5 10.0 100 8.3 6.7 8.8 9.
Slide 24: シグマ八丁堀ビルの取得
シグマ八丁堀ビルの取得 概要 ¾ 取得資産 ：不動産を信託する信託受益権 ¾ 用途・テナント ：オフィス・東海興業株式会社 他 ¾ 所在地 ：東京都中央区八丁堀 ¾ 敷地面積 ：974.32㎡ ¾ 延床面積 ：8,810.21㎡ ¾ 取得価額 ：7,000百万円 ¾ 鑑定評価額（取得時） ：7,310百万円（2006年9月1日時点） ¾ 取得日 ：2006年9月29日 ¾ 取得先 ：GEリアル・エステート株式会社 特長と課題 ¾ 強み ：東京駅八重洲エリアに連なる伝統的なオフィス集積地、複数駅からの良好なアクセス、四方の道路接面 ¾ 弱み ：築年数（1965年9月竣工）、ただし1999
Slide 25: CONZE（コンツェ）恵比寿の取得
CONZE（コンツェ）恵比寿の取得 概要 ¾ 取得資産 ：不動産 ¾ 用途・テナント ：商業施設・株式会社フードスコープ 他 ¾ 所在地 ：東京都渋谷区恵比寿南 ¾ 敷地面積 ：562.07㎡ ¾ 延床面積 ：2,789.35㎡ ¾ 取得価額 ：5,117百万円 ¾ 鑑定評価額（取得時） ：5,020百万円（2006年9月1日時点） ¾ 取得日 ：2006年10月31日 ¾ 取得先 ：野村不動産株式会社 特長と課題 ¾ 強み ：10年間（取得時残存8年）の定期借家契約（解約禁止・賃料減額請求権なし） ：飲食店の集積が進む恵比寿に立地 ：1フロア面積約90坪の競争力 ¾ 弱み ：商業施設
Slide 26: 内部成長
内部成長 ポートフォリオ全体の稼働率の推移 IPO時11物件NOI利廻り推移（固都税資産化効果差引後） 稼働率 上場時 （％） 102.0 6.3% 6.19% 99.4 100.0 6.10% 99.1 6.1% 98.3 99.5 99.4 99.9 99.8 98.0 97.5 99.4 99.7 6.05% 6.07% 98.0 99.4 97.3 97.1 5.9% 95.3 95.8 5.72% 5.89% 96.0 5.83% 5.7% 94.0 94.7 5.5% 93.2 92.0 92.8 全体 商業 オフィス 5.3% 90.0 2004/1 2004/7 2005/1
Slide 27: ポートフォリオ概要とリスクマネジメント・デットストラクチャー
ポートフォリオ概要 とリスクマネジメント・デットストラクチャー ポートフォリオ概要とリスクマネジメント・デットストラクチャー 26
Slide 28: 保有物件一覧
保有物件一覧 保有物件所在一覧 商業 レキシントン青山 東急鷺沼ビル TOKYU REIT （さぎ沼とうきゅう） 表参道スクエア QFRONT （キューフロント） CONZE（コンツェ） 恵比寿 ビーコンヒルプラザ 第2東急鷺沼ビル TOKYU REIT （イトーヨーカドー能見台店） 渋谷宇田川町スクエア cocoti（ココチ） オフィス Ｄ 東京都心5区地域+ 東急沿線地域 92.1% 東急南平台町ビル 世田谷ビジネススクエア 東急桜丘町ビル 東京日産台東ビル シグマ八丁堀ビル 湘南モールフィル（底地） TOKYU REIT虎ノ門ビル TOKYU REIT TOKYU REIT りそな・マル
Slide 29: ポートフォリオの概要（1）
ポートフォリオの概要（1） オフィス・商業比率（期末算定価額ベース） 加重平均築年数（2007年1月31日現在） （年） 100% （建物取得価額加重平均） 14.0 13.4 32.8% 13.5 80% 42.2% 37.1% 41.7% 13.1 47.6% 49.5% 48.6% 47.6% 13.0 12.8 12.6 60% 12.5 12.1 11.9 40% 12.0 11.7 67.2% 62.9% 57.8% 58.3% 52.4% 52.4% 11.5 50.5% 51.4% 20% 11.0 0% 10.5 上場時 1期末 2期末 3期末 4期末 5期末 6期末 7期末
Slide 30: ポートフォリオの概要（2）
ポートフォリオの概要（2） 減価償却累計額から資本的支出を差し引いたものは投資法人に留保される計算（=資金回収） 従って、貸借対照表計上額ベースのパフォーマンス評価が有用 第7期物件別NOI利廻（取得価額ベース） 7.40% 7.64% 6.46% 7.66% 10.0% 7.58% 8.00% 5.95% 6.81% 6.10% 7.61% 5.86% 5.75% 5.74% 4.89% 4.94% 7.14% 7.64% 4.58% 5.05% 4.26% 5.04% 6.78% 6.04% 6.87% 6.36% 7.40% 4.81% 5.99% 8.0% 5.57% 5.19% 6.
Slide 31: ポートフォリオの概要（3）
ポートフォリオの概要（3） 第7期物件別NOI利廻（期末算定価額ベース） 10.0% 5.45% 5.94% 5.87% 5.47% 8.0% 6.41% 4.94% 4.89% 4.43% 4.34% 6.15% 4.74% 6.41% 6.03% 6.48% 4.18% 5.06% 5.37% 4.11% 3.78% 3.81% 3.90% 5.83% 5.12% 5.06% 4.85% 5.36% 5.32% 6.37% 3.78% 4.61% 3.64% 3.77% 5.08% 5.55% 5.20% 5.29% 3.97% 6.0% 4.06% 3.88% 4.00% 3.76% 4
Slide 32: ポートフォリオの概要（4）
ポートフォリオの概要（4） 物件別含み損益と対簿価比率 含み損益（百万円） 対簿価比率 40,148 ＜含み損発生理由＞ 8,851 9,000 90% 仲介手数料と固定資産税の資産化 8,000 80% 物件別含み損益 対簿価比率 7,000 70% 6,000 5,696 60% 4,774 51.9% 5,000 23.6% 49.6% 41.6% 50% CONZE（コンツェ）恵比寿 湘南モールフィル（底地） 42.7% 3,611 4,000 38.1% 39.5% 32.4% 35.1% 23.8% 40% 26.7% 30.8% 30.1% 3,000 2,474 2,592 2
Slide 33: リスクマネジメント（1）
リスクマネジメント（1） ポートフォリオPMLの推移 分析を依頼する株式会社イー・アール・エス及び 応用アール・エム・エス株式会社が、 8.0% 新地震分析手法導入に伴い評価方法を更新し低下 6.1% 5.9% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 5.7% 5.7% 4.0% 4.0% 利益を全額分配するREITにとって、設備投資の 2.0% 資金原資は減価償却費に限られる。 そのため、長期修繕見積額と減価償却累計額との 0.0% 上場時 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 バランスを重視 （11物件） （12物件） （13物件） （16物件） （17物件
Slide 34: リスクマネジメント（2）
リスクマネジメント（2） 長期テナント比率（賃貸可能面積ベース） 個別物件期末算定価額比率（第7期末19物件） 長期コミットメントの獲得は継続 物件増加により個別物件比率が低下 世田谷 cocoti ビジネススクエア （ココチ） 14.1% 11.9% QFRONT （ｷｭｰﾌﾛﾝﾄ） りそな・ 9.3% 長期テナント マルハビル 長期テナント 59.4% 14.1% 57.5% 第7期末19物件 TOKYU REIT虎ノ門ビル 上場時11物件 5.9% （2003年4月末現在） （2007年1月末現在） （注）賃料の改定がない長期契約の賃貸面積比率1.7％ グループ各社テナント比率（賃貸面積
Slide 35: デットストラクチャー（１）
デットストラクチャー（１） 借入金額 利率 借入金残高と長期固定比率 区分 借 入 先 （百万円） （％） 返済期限 摘要 0.85727 （百万円） 三菱東京UFJ銀行 5,000 2007年9月25日 （変動） 70,000 100.0% 0.89545 三菱UFJ信託銀行 3,000 2007年4月28日 （変動） 60,000 77.4% 77.4% 80.0% 住友信託銀行 730 69.3% 50,000 68.9% ＊ 35,000 中央三井信託銀行 730 35,000 45,000 60.0% 40,000 58.3% 0.84455 54.3% 三菱東京UFJ銀行 730
Slide 36: デットストラクチャー（２）
デットストラクチャー（２） 借入金平均残存年数と平均金利 分配金水準と借入金長期固定比率 （年） （円） 5.0 ＊ 1.6% 25,000 4.62 4.371.42% 100.0% 4.45 1.31% 22,162 1.07% 3.94 1.25% 4.121.13% 77.4% ＊＊ 4.0 3.45 3.68 1.2% 20,000 80.0% 3.20 69.3% 68.9% 3.27 14,230 77.4% 2.82 2.94 13,798 14,182 3.0 15,000 13,045 14,179 60.0% 0.71% 1.07% 12,123 ＊ 2.09 0.8%
Slide 37: TOKYU REIT
TOKYU REIT RASRRCRAO MS 36
Slide 38: 投資主構成
投資主構成 各属性別持株比率 外国人保有比率と外人投資主数 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 (%) 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 (%) （人) 70 25 140 金融機関 国内法人 外国人 個人 60 54.72 55.41 外国人持株比率 外国人投資主数 57.23 58.48 56.50 120 50 119 20 37.82 99 100 40 19.06 42.56 100 30 27.33 15.29 23.02 24.20 20.19 17.28 15.29 15 20 22.02 12.83 80
Slide 39: TOKYU REIT投資口関係
TOKYU REIT投資口関係 TOKYU REIT公募価格と投資口価格 IPO新株上場日 2PO新株上場日 3PO新株上場日 （円） 2003/9/10 2004/8/3 2005/8/1 1,350,000 1,250,000 3回の増資において、いずれも公募価格を着実にクリア 1,150,000 1,050,000 第7期終値平均 第6期終値平均 902,435 958,306 950,000 850,000 第5期終値平均 第4期終値平均 766,520 750,000 第3期終値平均 726,082 第2期終値平均 690,705 3PO時公募価格 643,097 761,950 6
Slide 40: 大量保有報告制度改正
大量保有報告制度改正 株式の所有が5％を超えた株主に対して義務付けられる大量保有報告制度が 2007年1月よりREITにも適用された。 これにより、REIT投資家は株主と同様に、5％超の投資口を取得するか、 5％超取得後に1％以上変動があった場合には報告が義務付けられる。 ＜東急REIT大量保有報告書提出者一覧＞ 2007年3月16日現在 保有 報告義務 提出者 保有割合 提出日 提出回数 投資口数 発生日 日興アセットマネジメント株式会社 12,154 7.18% 2007/1/15 2007/1/17 1 アメリカンインターナショナルグループ株式会社 10,488 6.19% アメリカン・
Slide 41: 上位投資主一覧
上位投資主一覧 第5期末（2006年1月末） 第6期末（2006年7月末） 第7期末（2007年1月末） 保有口数 保有比率 保有口数 保有比率 保有口数 保有比率 氏名又は名称 氏名又は名称 氏名又は名称 （口） （％） （口） （％） （口） （％） 1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社信託口 16,549 9.77 1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社信託口 16,448 9.71 1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社信託口 16,184 9.55 2 日興シティ信託銀行株式会社投信口 8,807 5.20 2 日興シティ信託銀行株式会社投信口 12,152 7.
Slide 42: TOKYU REIT
TOKYU REIT YV—FyvkLEa— 41
Slide 43: 日本の景気動向
日本の景気動向 景気合成指数（先行指数 2000年＝100） 120 110 108.2 102.7 2006.12 100 90 景気合成指数：景気動向指数を構成する生産、雇用、消費等の各指標の変化率を 87.0 積み上げたもので、景気動向指数が景気の方向感を示すのに対し、景気変動の力 強さを示す指標。先行指数はこのうち、将来の動向を示す。 80 2000年1月 2001年1月 2002年1月 2003年1月 2004年1月 2005年1月 2006年1月 着実な回復トレンドを継続する国内景気 データ出所：内閣府 ※ コメントは東急REIM 42 2007年3月27日作成 本資料には、将来の
Slide 44: 日本の物価動向
日本の物価動向 物価指数(対前年同月比) (%) 4 3 2006.12 企業物価指数 2 消費者物価指数 1 2006.12 0 -1 -2 -3 2000年1月 2001年1月 2002年1月 2003年1月 2004年1月 2005年1月 2006年1月 ※ コメントは東急REIM データ出所：総務省・日本銀行 先行する企業物価と消費者物価の格差は拡大 43 2007年3月27日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものでありません。
Slide 45: 景況感の地域格差
景況感の地域格差 47都道府県ごとの経済情勢 2005.1 調査 2007.1 調査 回復基調の中、 地域間格差が続く 比較値 ＋2段階 10 上方修正 ＋1段階 26 据置 ±0段階 10 －1段階 1 下方修正 金利引上げは一部の地域 －2段階 0 にはデフレ圧力に？ データ出所：財務省「全国財務局管内経済情勢報告概要」 ※ コメントと比較数値は東急REIM ・「地域経済の概況は地域差はみられるものの、全体として緩やかな回復が続いていると総括され、各地域における 景気回復の動きは着実なものとなっている」 （財務省「全国財務局管内経済情勢報告概要」2007年1月22日） ・「足元の景気は、す
Slide 46: 日本の雇用動向（失業率）
日本の雇用動向（失業率） 東京都と全国の完全失業率（原数値） % 6.0 5.5 5.6 5.2 5.3 5.5 5.0 5.0 4.9 5.4 4.7 5.0 5.0 5.0 4.5 4.1 4.7 4.7 4.1 4.7 4.4 4.0 3.5 3.4 3.0 2.5 東京都 全国 2.0 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 % 6.5 6.0 6.1 5.3 5.5 5.5 5.0 5.0 4.9 4.5 4.2 4.4 4.1 4.0 3.9 3.5 東京都 全国 3.0 均 均 均 均 均 均 均 均 均 均 均
Slide 47: 日本の雇用動向（求人）
日本の雇用動向（求人） 有効求人倍率(季節調整値） 2.5 全国計 北海道 東京 愛知 大阪 福岡 （%） 1.23 2.0 0.85 1.00 愛知 0.86 0.67 0.73 0.76 1.67 1.94 0.60 0.78 0.58 0.75 1.66 0.51 0.68 東京 1.5 0.65 0.51 0.51 0.59 1.58 0.52 0.54 0.52 1.26 1.42 0.43 0.47 0.48 1.12 1.29 大阪 0.51 0.43 0.45 1.0 0.42 0.49 0.94 1.06 0.41 0.40 0.91 1.03 0.91 全国 0.73 0.
Slide 48: 東京の人口動態
東京の人口動態 東京都の人口動態 一都三県の人口動態（東京、千葉、埼玉、神奈川） 自然増・ 自然増・ 社会増（人） 増減数（人） 社会増（人） 増減数（人） 400,000 自然増・社会増（人） 増減数（人） 100,000 150,000 280,000 一都三県（自然増） 一都三県（社会増） 一都三県（増減数） 350,000 80,000 東京都（自然増） 東京都（社会増） 東京都（増減数） 100,000 230,000 60,000 300,000 40,000 180,000 250,000 50,000 20,000 200,000 130,000 0 d 0 150,000 -
Slide 49: オフィス賃貸市場の概況（1）
オフィス賃貸市場の概況（1） 都市別空室率比較 (%) 25 2005年12月 2006年12月 20 1 8 .0 1 6 .4 1 6 .6 1 6 .0 1 5 .0 15 1 4 .5 1 3 .4 1 3 .0 1 2 .0 1 0 .7 9 .6 10 9 .4 9 .3 9 .3 8 .4 8 .4 7 .8 7 .4 8 .0 8 .0 7 .0 6 .2 6 .1 5 .9 4 .4 5 3 .6 4 .0 3 .4 2 .6 2 .1 2 .3 1 .3 0 渋谷区 主要5区 東京23区 横浜市 大阪市 京都市 神戸市 名古屋市 札幌市 仙台市 金沢市 静岡市 広島市 岡山
Slide 50: オフィス賃貸市場の概況（2）
オフィス賃貸市場の概況（2） エリア別空室率と新規募集賃料 空室率 三大都市のプライムロケーションにおいては、空室率は大きく低下。東京では募集賃料の上昇が見られる。 月坪平均 （％） 募集賃料（円） 10 月坪平均募集賃料 30,000 28,850 空室率 9 8 24,530 25,000 23,560 7 7.1 7.2 7.1 20,570 20,720 6.5 6 20,000 18,830 5.4 5.5 5.4 5.2 5 4.7 4 15,000 12,210 12,400 3 11,830 11,570 1.7 1.7 11,140 10,870 10,940 11,040
Slide 51: オフィス賃貸市場の概況（3）
オフィス賃貸市場の概況（3） 3大都市（東京・名古屋・大阪）のオフィスビル賃料改定率 データ出所 ： ㈱生駒データサービスシステム「三大都市の賃料改定動向に関する考察」 （2006年12月13日発表）より 50 2007年3月27日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものでありません。
Slide 52: オフィス賃貸市場の概況（4）
19 19 93年 -60 -40 -20 0 20 40 60 93 7 年 月 20 40 60 -40 -20 0 19 1 9 0月 19 4年 1993年7月 9 1月 1993年10月 19 4年 19 94年4月 94 7 1994年1月 年 月 1994年4月 19 1 9 0月 1994年7月 19 5年 2007年3月27日作成 95 1月 19 年 1994年10月 千代田区 19 95年4月 95 7 1995年1月 年 月 19 1 1995年4月 9 0月 19 6年 1995年7月 千代田区 96 1月 19 年 1995年10月 19 96年4月 96 7 19
Slide 53: 商業施設賃貸市場の概況
商業施設賃貸市場の概況 消費者態度指数(全国一般世帯 季節調整値) SC平均テナント賃料(キーテナント) 50 48.2 2006年12月 （円） 回復基調は継続 47.3 40,000 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 45 45.5 45.5 45.6 35,000 44.9 43.7 38.7 43.0 30,000 40 42.0 25,000 37.2 39.5 20,000 36.3 35 15,000 34.2 34.8 消費者態度指数 10,000 30 5,000 2000年 3月 2000年 9月 2
Slide 54: 現物不動産売買市場の概況（1）
現物不動産売買市場の概況（1） 不動産透明度（2006年RETI）のスコア 不動産キャップレート、長期金利、イールドギャップの推移 透明度 2006年調査 2006年 2004年 透明度 イールドギャップはプラス幅を維持 国名 % レベル 順位 スコア スコア 増減 7.0 1 豪 1.15 1.19 変化なし 6.0 5.0 1 米 1.15 1.24 変化なし 4.2 4.0 3 ニュージーランド 1.20 1.19 変化なし 3.0 2.8 4 1.21 1.37 2.0 カナダ 変化なし イールド・ギャップ平均 1.5 1.0 5 1.25 1.24 (1996-2004) 2.1%
Slide 55: 現物不動産売買市場の概況（2）
現物不動産売買市場の概況（2） 業種別資金繰りDI 60 15 不動産業の資金繰りDIは引き続き改善 10 40 5 20 0 0 -5 -20 -10 -15 -40 -20 -60 2 2 2 2 .3 .6 .9 .3 .6 .9 .3 .6 .9 .3 .6 .9 .1 .1 .1 .1 03 03 03 04 04 04 05 05 05 06 06 06 03 04 05 06 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 20 20 20 20
Slide 56: REIT市場の概況（1）
REIT市場の概況（1） 各種イベントと市場動向（2006/1/4を100とする） 2007/2/28 % 上海市場での下落を発端に 2007/2/20 全世界で株価大幅安 2006/9/26 160 日銀 安倍内閣発足 0.25％利上げ 2006/4/28 150 2006/7/21 2007/2/14 JRF行政処分 オリックスリート行政処分 ダヴィンチ・セレクト 証券取引等監視委員会より 140 2006/4/26 処分勧告 新生信託 一部業務停止命令 2006/7/14 日銀 2007/1/18 130 ゼロ金利解除 日銀 2006/4/5 金利据え置き JPモルガン信託 一部業務停止
Slide 57: REIT市場の概況（2）
REIT市場の概況（2） TOPIX、東証REIT Indexのパフォーマンス 東証REIT Indexのパフォーマンス（東証 不動産Index=100） 2003/12/18 2004/7/1 2005/7/6 業績修正 2ndPO 発表 3rdPO 発表 2003/12/18 2004/7/1 2005/7/6 上場日 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 2003/9/10 2006/1/31 2006/7/31 業績修正 2ndPO 発表 3rdPO 発表 2004/1/31 2004/7/31 2005/1/31 2005/7/31 2007/1/31
Slide 58: REIT市場の概況（3）
REIT市場の概況（3） ■リスクフリーとのスプレッド リスクフリーとのスプレッド 主要金利指標の推移 12.0 (%) 2007/2/28 時点 国債利廻(日本） 国債利廻(米国) 長期プライムレート 短期プライムレート 10.0 9.00 REIT配当利廻（注1） 10年国債の利廻 株価指数の配当利廻（注2） 8.00 豪州のLPTは 51bps 依然として 8.0 7.00 6.20 5.69 減価償却なし スプレッドが魅力的な 6.00 JREIT市場 6.0 5.00 4.55 276bps 3.78 -77bps 4.00 3.44 3.37 173 bps 4.0 3.00 19
Slide 59: TOKYU REIT
TOKYU REIT ARRBEADUANTVA 58
Slide 60: 東急リアル・エステート投資法人の仕組図
東急リアル・エステート投資法人の仕組図 東急リアル・エステート投資法人 上場日 2003年9月10日 発行済投資口数 169,380口 決算期 1月、7月 執行役員 堀江正博 監督役員 柳澤義一 監督役員 近藤丸人 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社 設立 2001年6月27日 事業内容 投資法人資産運用業 資本金 3億円 株主 東京急行電鉄株式会社（60％） 東急不動産株式会社（40％） 59 2007年3月27日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません
Slide 61: 優れたガバナンスは競争力の源泉（１）
優れたガバナンスは競争力の源泉 （１） １．導管性に配慮しつつグローバルに通用する「重め」のガバナンス設計 考え方 ： 投資法人執行役員の資産運用会社社長兼務のメリットを生かす一方で、制度の枠組の中で、投資法人役員会と監督役員の 監視機能を最大限に引き出す （１） 利害関係人取引 ＜コラボレーション強化と表裏一体の関係にある利害関係人取引に透明性、市場価格性をより確実に担保するルール＞ ・ 利益相反対策として監督役員のみによる事前承認や第三者オピニオンを積極的に活用 ・ 資産運用会社にも外部監視機能を充実（外部委員・会計監査人の設置） ・ 役員会決議事項の議題を開示 （２） 役員会運営 ・ 実
Slide 62: 優れたガバナンスは競争力の源泉（２）
優れたガバナンスは競争力の源泉（２） ３．役員報酬等 （１） 仕組 ・分配可能利益を１００％分配するため業績連動の賞与等は導入しておらず、固定報酬のみ ・インセンティブ関係では、投信法上、新株予約権に相当する権利はなく、また、第８２条６項により、ストックオプションの導入は難しい （２） 実績 月額報酬 氏名 改定前 改定後 主たる職業 堀江正博 なし なし 資産運用会社社長兼務（金融庁長官から兼職の承認を得ている） 柳澤義一 40万円 50万円 新創監査法人代表社員、公認会計士、税理士 近藤丸人 40万円 50万円 近藤丸人法律事務所所長、弁護士 ※拘束時間の増加及び類似職務にかかる報酬水準等
Slide 63: ガバナンスストラクチャー
ガバナンスストラクチャー 東急REIM（資産運用会社） 株主総会 会計監査人 投資主総会 監査役 監査法人 あらた監査法人 (※) 2006年7月14日の役員会にて、 監査役事務局 一時会計監査人として選任 役員会 執行役員：堀江 正博 監督役員：柳澤 義一 法律顧問 取締役会 近藤 丸人 森・濱田松本法律事務所 コンプライアンス・ インベストメント委員会 リスクマネジメント委員会 取締役会 代表取締役執行役員社長 開示委員会 機能: 経営戦略･業務執行に関する基本的重要事項の意思決定 （CEO） 構成メンバー：代表取締役社長、代表取締役副社長 スポンサーからの非常勤取締役（3名） コンプライ
Slide 64: 利益相反対応策
利益相反対応策 東急グループ各社との取引における自主ルール策定及び複階層チェックによる利益相反回避策 東急グループ各社との取引における自主ルール策定及び複階層チェックによる利益相反回避策 利益相反対策ルールの策定 東急グループ各社との取引に関する事前の自主ルール策定 物件の取得・売却 プロパティ・マネジメント 物件の賃貸 ¾ 取得時 ： 取得価額 ≦ 鑑定評価額 ¾ フィーオピニオン取得 ¾ 市場水準での適正な条件設定 ¾ 売却時 ： 売却価額 ≧ 鑑定評価額 ¾ パフォーマンスチェック ¾ 賃貸条件の積極的開示 ¾ 鑑定評価額に対するｾｶﾝﾄﾞ･ｵﾋﾟﾆｵﾝ取得 複階層チェック 資産運用
Slide 65: 各種会議体運用状況
各種会議体運用状況 （単位：開催回数） 第７期 種別 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 合計 06/8月 9月 10月 11月 12月 07/1月 投資主総会 1 1 2 投資法人 役員会 22 16 11 16 10 12 2 2 2 2 2 2 99 取締役会 22 15 7 14 9 13 1 3 2 2 1 2 91 インベストメント委員会 24 9 7 14 12 12 1 2 2 0 0 2 85 資産運用会社 コンプライアンス・リスクマネジメント委員会 17 12 11 10 12 12 1 2 2 2 1 2 84 利害関係人取引手続履践状況の第三者による確認 5
Slide 66: 投資法人役員の報酬
投資法人役員の報酬 1. 考え方 （1）投資法人役員会の構成 執行役員1名 監督役員2名の合計3名 （2）うち執行役員は資産運用会社である東急REIMのCEOが兼務（金融庁の兼職承認済） （3）投資主への利益還元を最大化するため、また実務上投資法人役員は投資判断を行わないことから、投資法人役員への報酬は、 月額報酬のみで、現状では賞与は支払わない考え （4）拘束時間の増加及び類似職務に係る報酬水準等を考慮し、監督役員報酬を改定する予定（2007年5月より月額40万円から50万円） （5）執行役員は兼職だが、善管注意義務と忠実義務を以って投資主価値の最大化と利益相反取引の対処にあたる旨のレターを
Slide 67: TOKYU REIT
TOKYU REIT BE | RAE UU T TRAM SOME 66
Slide 68: 資産運用報酬の概要
資産運用報酬の概要 資産運用目標 計算式 備考 （ねらい） 投資額ではなく評価額に連動するこ 基本報酬① 前期末資産評価額 × 0.150％ とで、資産価値向上努力を運用会社 （資産評価額連動） （2,000億円を超える部分に対しては0.125％） に促す 成長力の向上 経常キャッシュフローは、経常損益に 基本報酬② 当期経常キャッシュフロー × 6％ 減価償却費及び繰延資産償却費を （キャッシュフロー連動） （50億円を超える部分に対しては5％） 加えて、特定資産の売却損益及び評 価損益を除いた金額 インセンティブ報酬 （当期投資口価格平均－投資口価格各期平均 2007年4月17日開催予定の
Slide 69: インセンティブ報酬料率改定の考え方①
インセンティブ報酬料率改定の考え方① ～改定のねらい インセンティブ報酬は 特にリスクプレミアムの圧縮 リスクプレミアム圧縮 成長力の向上 を資産運用会社に動機 づけるという意味で極めて有用 但し、新投資口発行 の場合を除き 〈 インプット 〉 IR費用は運用会社 リスクフリーは 負担 一定であると仮定 当初想定に比べ 予想分配金利廻低下 投資口価格の水準は大幅に上昇し 価格変動のインパクトが大きい 〈 アウトプット 〉 投資口価格上昇による 資本コスト低下による 「報酬水準の適正化」と 投資主価値向上 取得ハードルレート低下 「ボラティリティの圧縮」の観点から インセンティブ報酬料率を改定
Slide 70: インセンティブ報酬料率改定の考え方②
インセンティブ報酬料率改定の考え方② ～モデルケース比較 予想分配金利廻りを構成するリス クプレミアムの圧縮努力によるインセンティブ報酬の比較 項目 当初想定 現状 改定案 予想分配金（円） 12,500 12,500 12,500 予想分配金利廻（％） 5.00 2.50 2.50 理論投資口価格（円）・・・・・・・・・・・① 500,000 1,000,000 1,000,000 スプレッド圧縮等による 投資口価格理論変動幅（％） 1.00 1.00 1.00 圧縮後理論投資口価格（円）・・・・・② 505,000 1,010,000 1,010,000 投資口価格上昇幅（円）・・・・・・
Slide 71: インセンティブ報酬の推移
インセンティブ報酬の推移 投資口価格 投資口価格終値平均とインセンティブ報酬の推移 （ハイ・ウォーターマーク） 181,694円 （予想） 投資口価格終値平均（円） 1,140,000円 （予想） インセンティブ報酬対象額（円） 55,871円 インセンティブ報酬総額（千円） 958,306円 135,915円 902,435円 40,438円 35,377円 766,520円 47,608円 726,082円 690,705円 112,269円 643,097円 230,212 123,101 110,023 94,634 530,828円 46,655 50,235 57,421 第1期
Slide 72: 資産運用会社が収受する資産運用報酬 - 会計処理の違い
資産運用会社が収受する資産運用報酬 - 会計処理の違い 東急REIT A社 取得報酬の仕組なし 取得報酬の仕組あり 資産計上 取得報酬 相当部分 全額 資産運用報酬 費用 資産運用報酬 計上 費用計上 それぞれの投資法人の損益計算書で、資産運用報酬として表記されているものは、上述の費用計上 部分。取得報酬は、資産の取得に係るコストとして仲介手数料などと同様に、会計ルール上、 貸借対照表に計上され、費用にはならない。 各社は、取得報酬も含め資産運用報酬の内訳を別途開示をしており、開示姿勢には問題ないと考えられ るが、資産計上される報酬があることはあまり知られていない。 71 2007年3月27日
Slide 73: Appendix
TOKYU REIT Appendix 72
Slide 74: 主要な経営指標
主要な経営指標 第7期 (2007年1月期) までの主要な経営指標 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 （ 2004年1月期） （ 2004年7月期） （ 2005年1月期） （ 2005年7月期） （ 2006年1月期） （ 2006年7月期） （ 2007年1月期） 営業日数 日 (A) 226 182 184 181 184 181 184 期末物件数 件 12 13 16 17 17 17 19 不動産等の取得価額 百万円 103,560 110,160 133,360 148,060 157,860 159,620 171,736 不動産等の期中平均取得価額 百万
Slide 75: 修正純資産計算表
修正純資産計算表 第1 期 第2 期 第3 期 第4 期 第5 期 第6 期 第7 期 （ 2004年1月期） （ 2004年7月期） （ 2005年1月期） （ 2005年7月期） （ 2006年1月期） （ 2006年7月期） （ 2007年1月期） 発行済投資口数 口 （A） 98,000 98,000 142,000 142,000 169,380 169,380 169,380 純資産額（未処分利益を除く） 百万円 （B ） 50,117 50,117 77,860 77,860 98,019 98,019 98,019 1投資口当たり純資産（未処分利益を除く） 円 （C）=（B）/
Slide 76: 第7期（2007年1月期）損益計算書
第7期（2007年1月期）損益計算書 （単位：百万円） 第7期 第6期 比較増減 科 目 （2007年1月期） （2006年7月期） 備 考 金額 百分比(%) 金額 百分比(%) 金額 営業収益 (A) 6,460 100.0% 7,875 100.0% △1,415 不動産賃貸事業収益 (B) 6,460 100.0% 6,239 79.2% 221 賃貸事業収入 5,944 92.0% 5,744 72.9% 199 賃料収入（共益費収入含む） 5,420 83.9% 5,232 66.4% 187 ｼｸﾞﾏ八丁堀ﾋﾞﾙ 121M 湘南ﾓｰﾙﾌｨﾙ（底地） 84M CONZE（ｺﾝﾂｪ）
Slide 77: 第7期（2007年1月期）貸借対照表
第7期（2007年1月期）貸借対照表 （単位：百万円） 第7期 第6期 ・現金及び預金 964 科目 比較増減 （2007年1月31日） （2006年7月31日） ・信託現金及び信託預金 11,678 ・現金及び預金 △949 ・営業未収入金 130 資産合計 183,994 172,929 11,064 ・信託現金及び信託預金 415 ・未収消費税等 152 ・未収消費税等 152 流動資産 12,986 13,357 △370 ・ｼｸﾞﾏ八丁堀ビル取得 7,220 固定資産 171,007 159,572 11,435 ・CONZE（ｺﾝﾂｪ）恵比寿取得 5,130 ・減価償却費 △946
Slide 78: 第7期（2007年1月期）キャッシュフロー計算書
第7期（2007年1月期）キャッシュフロー計算書 （単位：百万円） 第7期 第6期 科 目 比較増減 （2007年1月期） （2006年7月期） Ⅰ営業活動によるキャッシュ・フロー 2,834 9,729 △6,895 税引前当期純利益 2,403 3,754 △1,351 減価償却費等 946 969 △23 有形固定資産の売却による減少額 － 4,810 △4,810 その他 △514 194 △709 Ⅱ投資活動によるキャッシュ・フロー △12,185 △7,204 △4,980 固定資産の取得による支出 △12,389 △7,205 △5,183 預り敷金保証金の収入・支出 472 △
Slide 79: 第7期物件別事業収支
第7期物件別事業収支 （単位：千円） 商業 オフィス TOKYU TOKYU TOKYU TOKYU TOKYU レキ 東急 REIT 湘南 世田谷 東急 東急 りそな・ シグマ 合計 REIT 第2東急 ﾋﾞｰｺﾝﾋﾙ CONZE 商業 東京日産 REIT REIT REIT オフィス ＱＦＲＯＮＴ シン トン 鷺沼 渋谷 cocoti ﾓｰﾙ ビ ジネス 南平台町 桜丘町 マルハ 八丁堀 表参道 鷺沼ビ ル ﾌﾟﾗｻﾞ 恵比寿 小計 台東ビ ル 赤坂檜町 蒲田 虎ノ門 小計 青山 ビル 宇田川町 ﾌｨﾙ スクエア ビル ビル ビル ビル ｽｸｴｱ ビル ビル ビル ｽｸｴｱ 不動産賃貸事業
Slide 80: 第8期（2007年7月期）予想損益計算書
第8期（2007年7月期）予想損益計算書 （単位：百万円） 第8期予想 第7期実績 比較増減 科 目 金額 百分比(%) 金額 百分比(%) 金額 営業収益 (A) 6,691 100.0% 6,460 100.0% 230 不動産賃貸事業収益 (B) 6,691 100.0% 6,460 100.0% 230 賃貸事業収入 6,162 92.1% 5,944 92.0% 218 賃料収入（共益費収入含む） 5,632 84.2% 5,420 83.9% 212 月極駐車場収入 137 2.1% 136 2.1% 1 第8期予想の前提条件 その他賃料収入 392 5.9% 387 6.0% 4
Slide 81: 第8期（2007年7月期）予想貸借対照表
第8期（2007年7月期）予想貸借対照表 （単位：百万円） 科目 第8期予想 第7期実績 比較増減 資産合計 183,959 183,994 △35 流動資産 13,793 12,986 806 固定資産 170,165 171,007 △841 負債合計 83,568 83,572 △4 短期借入金 20,300 20,300 － 一年以内返済予定長期借入金 － 5,000 △5,000 長期借入金 45,000 40,000 5,000 預り敷金保証金 16,257 16,257 － その他の負債 2,010 2,015 △4 出資合計 100,391 100,421 △30 出資総額 9
Slide 82: 東急グループ各社とのコラボレーションの実績
東急グループ各社とのコラボレーションの実績 パイプラインサポート パイプラインサポート 上場時11物件中6物件： 上場時11物件中6物件： 東急グループ各社により開発され拠出 東急グループ各社により開発され拠出 上場時11物件中2物件： 上場時11物件中2物件： 東急グループ各社により拠出 東急グループ各社により拠出 TOKYU TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア（第2期取得、66.0億円） REIT渋谷宇田川町スクエア（第2期取得、66.0億円） ：： 東急グループ各社の1社から取得 東急グループ各社の1社から取得 ウェアハウジング機能の提供 ウ
Slide 83: 賃料改定実績表（第7期）
賃料改定実績表（第7期） 上昇 下落 現状維持 総数 7件 0件 1件 8件 新規 87.5% 0.0% 12.5% 100.0% 9件 1件 14件 24件 継続 37.5% 4.2% 58.3% 100.0% 16件 1件 15件 32件 合計 50.0% 3.1% 46.9% 100.0% 82 2007年3月27日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものでありません。
Slide 84: 外部成長 － 取得ハードルレート（NOIベース）の変化
外部成長 － 取得ハードルレート（NOIベース）の変化 想定取得総額に対するパーセンテージでコストを表記している デット50 ＬＴＶ上限50％でコスト計算をした場合 取得価額 減価償却費負担は取得価額の1.20%と想定（実際は、物件により異なる） 100 エクイティ50 5.51% 差異 減価償却費 1.20 販管費 1.04 3.65% ハードルレート ▲1.86pts. 減価償却費 1.20 減価償却費 ▲0.0pts. デッ ト 0.96 販管費 0.47 販管費 ▲0.57pts. デッ ト 0.76 デット ▲0.20pts. エ クイテ ィ 2.31 ハードルレートの
Slide 85: なぜオフィスと商業施設なのか（1）
なぜオフィスと商業施設なのか（1） TOKYU REITは、競争力ある物件への選別投資と、オフィスと商業施設との組合せにより 成長期待と安定性・金利変動抵抗力を備えるファンドとして設計 先行する金利リスクを 収益面でもヘッジし、 + = 都市型商業施設 デットファイナンス オフィス賃料・稼働率の 賃料・稼働率の における金利の 景気遅行性 景気一致性 長期固定化 だけに頼らない特性 ビルトイン・スタビライザー機能 84 2007年3月27日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査で
Slide 86: なぜオフィスと商業施設なのか（2）
なぜオフィスと商業施設なのか（2） 商業施設の オフィスのコモディティ性 スペシャリティ性 取得入替機会の拡大 取得・入替の ボリューム確保 + ボリュームは劣るが、 取得運営に差別化を 図れる東急のポジション = 取得運営における ノウハウ発揮 ・AM会社やPM会社におけるノウハウ、スキル、 経験をもった人材の配置がこれらを可能にする 一方で、リスク･リターン特性が大きく異なり、オフィスや商業施設と組合わせても 有意とは考えられないホテルや賃貸住宅は、TOKYU REITには組み込まない 85 2007年3月27日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来
Slide 87: 日本の潜在成長力とREIT経営者の社会的責任
日本の潜在成長力とREIT経営者の社会的責任 日本経済の潜在成長率（2006年7月18日現在） （単位：%） 1. 不動産業的視点（生産財の最有効利用） 寄与度 潜在成長率 資本投入 労働投入 ＴＦＰ （1）不動産管理運営の効率化 1990 2.2 0.0 2.0 4.3 91 2.1 -0.2 1.8 3.7 （2）社会ストックとしての優良不動産の維持 92 2.0 -0.4 1.4 3.0 93 1.8 -0.4 0.9 2.3 （3）現物不動産マーケットが機能するためのインフラ的役割の 94 1.5 -0.3 0.5 1.8 95 1.4 -0.1 0.2 1.5 一部を担う 96 1.