Tosei Corporation · TSE:8923
Tosei — Investor Presentation (February 2013)
28 slides from Tosei's investor presentation, Feb 26, 2013
Slide 1: 2013年11月期 事業戦略説明会
表紙 2013年11月期 事業戦略説明会 平成25年2月26日 （証券コード：8923） Copyright © 2013 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 1
Slide 2: INDEX
ＩＮＤＥＸ Ⅰ． 2013年11月期の環境認識と事業展開 －P3 ～中期経営計画「Next Stage 2014」の進捗と今期計画について～ ＜資料編＞ Ⅱ 2012年11月期の実績 Ⅱ． －P17 Copyright © 2013 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2
Slide 3: 2013年11月期の環境認識と事業展開
Ⅰ.2013年11月期の環境認識と事業展開 ～中期経営計画「Next Stage g 2014」の進捗と 」 今期計画について～ Copyright © 2013 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 3
Slide 4: 2013年11月期 外部環境認識 ① オフィスビル市場
2013年11月期 外部環境認識 ① オフィスビル市場 金融危機以降、長く続いたオフィスビル市場の不況は海外マネー流入などを 背景に2013年以降 投資が本格再開すると予見 背景に2013年以降、投資が本格再開すると予見 ネガティブ ニュートラル ポジティブ 空室率はピ クアウトし 賃料反転時期も近いとの期待が高まる 空室率はピークアウトし、賃料反転時期も近いとの期待が高まる 賃貸 ●都心5区空室率は改善傾向続く ●都心5区空室率は6月末にピークの9.43％ （11月末：8.76％） ●都心5区平均募集賃料は緩やかに下落 東京 クラ オ ィ 空室率改 ●東京Aクラスオフィスは空室率改 ●首都圏
Slide 5: 2013年11月期 外部環境認識 ② 住宅市場
2013年11月期 外部環境認識 ② 住宅市場（分譲マンション・戸建） 住宅市場は全体的に底堅く推移 新築 中古ともに成約件数は堅調 今後の価格改善に期待 新築、中古ともに成約件数は堅調、今後の価格改善に期待 ネガティブ ニュートラル ポジティブ 賃貸マンシ ン市場は底堅く推移 J REIT保有マンシ ンの稼働率は好調 賃貸マンション市場は底堅く推移。J-REIT保有マンションの稼働率は好調 賃貸 ●J-REIT所有の賃貸マンション稼働率、 2007年以降で最高水準（2012年6月:95％超） 新築分譲マンション契約率は70％を維持。2013年の新規供給は5万戸台を回復見込み ●消費増税（20
Slide 6: 中期経営計画「Next Stage 2014」初年度実績と今期方針
中期経営計画「Next Stage 2014」初年度実績と今期方針 ３つの重点テーマそれぞれに一定の成果を出した中計初年度 2013年は収益不動産の再生と海外展開に重点をおく 【 2012 2012年が初年度となる 年が初年度となる3 3ヵ年中期経営計画「 ヵ年中期経営計画「Next Next Stage 2014」 2014」 】 既存6 既存 6事業の拡充と成長、グローバルなフィールドへの進出を目指して エンドユーザー向け商品拡大 投資市場向け商品再開模索 海外展開の拠点設置 2012年の主な取り組み 2012年の主な取り組み 2012年の主な取り組み 2012年の主な取り組み 2012年
Slide 7: 中長期を見据えたグローバル展開
中長期を見据えたグロ バル展開 中長期を見据えたグローバル展開 2012年は事業ポートフォリオのグローバル化を加速 今後は新たなインフラを活用した事業を本格始動する グローバルなフィールドへの進出 グローバル展開の橋頭堡を築き、既存事業への寄与と海外事業のポートフォリオ化を目指す 海外投資家とのリレーション強化ならびに新規ファンド組成における投資資金誘致を目的として、 シンガポールに「Tosei シンガポールに「 Tosei Singapore Pte.Ltd Pte.Ltd」を新設 」を新設 １ Tosei Singapore Pte.Ltd 設立 ■2012 2012年 年1月 トーセイ初
Slide 8: 2013年11月期の流動化事業の取り組み
2013年11月期の流動化事業の取り組み 投資マーケットの回復基調を背景に、従前より好調な小型に加え 中型クラスの収益不動産の流動性も回復傾向 中型クラ の収益不動産の流動性も回復傾向 基本戦略（仕入・販売） 収益不動産の仕入は10億円超クラスも積極的に狙っていく 収益不動産の仕入は10 億円超クラスも積極的に狙っていく 売却も順調に進捗しており 投資意欲の 10億円超クラスも積極的に狙っていく。売却も順調に進捗しており、投資意欲の 億円超クラスも積極的に狙っていく。売却も順調に進捗しており、投資意欲の 高まる個人富裕層、オフィス移転等を検討する事業会社へのアプローチを強化する Restyli
Slide 9: 2013年11月期の流動化事業の取り組み（新規販売物件）
2013年11月期の流動化事業の取り組み 1棟売買 新規販売物件 【収益ビル】神田アーバンビル 【収益マンション】原宿マンション 【収益マンション】ドミトリー原町田 Copyright © 2013 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 9
Slide 10: 2013年11月期の開発事業の取り組み
2013年11月期の開発事業の取り組み 住宅市場は引き続き堅調に推移 エリア特性や顧客層に合わせた多様な開発プロジェクトを推進 リア特性や顧客層に合わせた多様な開発プ ジ クトを推進 基本戦略（仕入・販売） 新築分譲マンション市場に一服感。2014年の消費増税も見据え、マーケットの需要に合った商品企画 新築分譲マンション市場に一服感。2014 年の消費増税も見据え、マーケットの需要に合った商品企画 と価格設定が肝要。2013 と価格設定が肝要。 2013年は西ヶ原、小伝馬町で分譲マンションを開発。 年は西ヶ原、小伝馬町で分譲マンションを開発。 競争が激化する分譲マンション用地取得は、常に戸建開
Slide 11: 戸建プロジェクト紹介
2013年11月期の開発事業の取り組み 戸建プロジェクト紹介 閑静な住宅街に位置しており、周辺に住 む方からの反響が多い。安心安全な文教 地区というブランド力も高く、大々的な広 告展開を行 て な 告展開を行っていないにも関わらず問い も関わらず問 合わせ、成約含め順調に進捗。 パ ムスコ ト小石川3丁目 （文京区小石川：総戸数 パームスコート小石川3丁目 （文京区小石川 総戸数 15戸） 大田区の雪谷シリーズ（南雪谷、東雪谷） は白を基調としたモダンな外観デザイン が特徴。エリア特性やターゲット顧客に合 わせて設計 デザインを検討する当社な わせて設計、デザインを検討する当社な らではの戸建
Slide 12: 2013年11月期のファンド事業の取り組み
2013年11月期のファンド事業の取り組み 海外マネー流入によるREITの物件取得が増加するなど回復が鮮明に 投資家のニーズにマッチする案件の発掘力、提案力が鍵となる 投資家の ズに ッチする案件の発掘力、提案力が鍵となる 基本戦略（アセットマネジメント受託・新規組成・海外展開） アセットマネジメントの切替案件は一定の収束感があるものの、既存顧客のニーズ掘り起こしなど、絶えず 機会を模索する シンガポール現地法人ならびにNAI・トーセイ・ シンガポール現地法人ならびにNAI ・トーセイ・JAPAN JAPANのネットワークを活用し、国内外投資家のニーズや動 のネットワークを活用し、国内外投資家
Slide 13: 2013年11月期の業績予想 ～売上・利益項目概要～
2013年11月期の業績予想 ～売上・利益項目概要～ 売上 利益項目概要 大型案件の売却に伴い、売上高がV字回復 期連続の増益を目指す 4期連続の増益を目指す 【売上高・利益項目の推移 売上高・利益項目の推移】】 3,000 百万円 , 40,000 百万円 37,121 37,122 2,606 売上高 2,500 2,274 30,000 26,449 24,759 24,540 2,000 1,575 1,580 1,405 20,000 1,500 経常利益 1,000 当期純利益 752 10,000 803 421 500 - - 2010.11 2011.11 2012.11 2
Slide 14: 2013年11月期の業績予想 ～セグメント概要～
2013年11月期の業績予想 ～セグメント概要～ セグメント概要 不動産流動化、開発事業が収益を牽引 特に開発事業における大型案件売却が売上拡大に寄与 （百万円、％） 2011年11月期 2012年11月期① 2013年11月期(予想)② 増減（②-①） 構成比 構成比 構成比 増減率 売上高 24,759 100.0 24,539 100.0 37,121 100.0 12,581 51.3 不動産流動化事業 12,040 48.6 5,980 24.4 12,977 35.0 6,997 117.0 不動産開発事業 5,256 21.2 11,259 45.9 17,064 46.0 5,
Slide 15: 配当について
配当について 資本市場での適切な評価に向けたIR活動の継続と 安定的な株主の皆様への利益還元を目指し 配当は3期ぶりの増配 安定的な株主の皆様への利益還元を目指し、配当は3期ぶりの増配 基本的な株主還元方針 当社は安定的な配当を経営上の重要課題と認識しており、長期的な企業価値向上のために必要 な内部留保とのバランスについて、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に 勘案して決定することを基本方針としております。なお、2013年11月期予想は700円とさせていた だいております。 配当推移 2012年11月期 2013年11月期 2009年11月期 2010年11月期 2011年11
Slide 16: ＣＳＲの取り組み
ＣＳＲの取り組み 企業理念に基づき、様々な取り組みを通じて 社会からの要請に応えています トーセイグループ 企業理念 私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団として あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。 健全な成長を維持するための 事業を通じた 社員の環境意識啓蒙・向上 事業を通じた取組み 経営基盤強化の主な取り組み 環境負荷軽減の主な取り組み に向けた社会貢献活動 コーポレート・ガバナンス 環境配慮型の分譲マンション開発 被災地支援活動 THEパームス月島では太陽光発電システムや 宮城県にてがれき撤去、保育所歯科 経営環境の変化に迅速かつ的確に
Slide 17: 資料編 2012年11月期の実績
＜資料編＞ Ⅱ. 2012年11月期の実績 Copyright © 2013 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 17
Slide 18: 2012年11月期 トピックス
2012年11月期 トピックス ■2012 2012年年11 月期連結業績概要 11月期連結業績概要 売上高は245億円（前期比 売上高は245 億円（前期比000.9％減）、 億円（前期比0.9 9％減）、経常利益は ％減） 経常利益は22.7 9％減） 経常利益は22 経常利益は 7億円（前期比44.5 億円（前期比44 22.7億円（前期比 22 7億円（前期比 5％増）、当期純利益 ％増） 当期純利益 44.5％増）、 44 5％増） 億円（前期比86.9 14億円（前期比 14 ％増）を計上。 86.9％増） を計上。 全 社 経常利益、当期純利益ともに大幅増益で、33期連続増益 経
Slide 19: 2012年11月期 決算概要
2012年11月期 決算概要 2010.11期 2011.11期 2012.11期 増減 構成比 構成比 構成比 比率 売上高 26,449 100.0 24,759 100.0 24,539 100.0 -219 -0.9 売上原価 22,056 83.4 19,290 77.9 18,291 74.5 -998 -5.2 売上総利益 4,392 16.6 5,469 22.1 6,248 25.5 778 14.2 販管費 2,666 10.1 3,080 12.4 3,217 13.1 137 4.5 営業利益 1,726 6.5 2,389 9.6 3,030 12.3 641 26.
Slide 20: 2012年11月期 決算概要 売上・利益項目の推移
2012年11月期 決算概要 売上・利益項目の推移 売上高は前期比横ばいとなるも、経常利益は22.7億円（前期比45％増） 当期純利益は14億円（前期比87％増）と大幅増益を達成 売上高 経常利益 当期純利益 百万円 百万円 百万円 30,000 2,500 1,500 1,405 2,274 26,449 24,759 24,539 25,000 2 000 2,000 1 200 1,200 20,000 1,574 1,500 900 751 15,000 1,000 600 10,000 803 421 500 300 5,000 0 0- 0- 2010.11期 2011.11期 2
Slide 21: 棚卸資産の内訳（連結）
棚卸資産の内訳（連結） 2012年11月期末 棚卸資産残高 37,178 想定売上規模 50,127 （百万円） 棚卸資産残高 内訳 棚卸資産残高の内訳 棚卸資産 想定売上規模 物件タイプ別 想定売上規模 内訳 不動産流動化 不動産流動化 合計 （ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む） 不動産開発 （ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む） 不動産開発 オフィスビル 10,751 (13件) 5,125 (1件) 13,413 5,181 18,595 マンション 12,278 (18件) 3,607 (6件) 16,093 7,382 23,476 , 戸建 - (-) 5,079 (13件) - 7,701 7,701 そ
Slide 22: 【ご参考】棚卸資産の売上想定推移
【ご参考】棚卸資産の売上想定推移 ■期末棚卸資産残高の売上想定規模推移 （百万円） 物件タイプ別 内訳 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 オフィスビル 60,487 31,264 22,251 15,206 18,595 マンション 14,327 12,844 30,589 26,627 23,476 戸建 － － 558 3,727 7,701 その他 1,672 479 220 1,021 354 合計 76,487 44,588 53,620 46,581 50,127 ※ 上記売上想定額は、期末現在において入手可能な情報から得られた当社の判断に基づいており、実
Slide 23: セグメント別業績概要① 売上高・売上原価
セグメント別業績概要（連結）① －売上高・売上原価－ 売上高 売上原価 '10.11期 '11.11期 '12.11期 増減 売上高 売 高 構成比 構成比 構成比 増減率 合計 26,449 100.0 24,759 100.0 24,539 100.0 -219 -0.9 不動産流動化事業 8,149 30.8 12,040 48.6 5,980 24.4 -6,060 -50.3 不動産開発事業 11,682 44.2 5,256 21.2 11,259 45.9 6,003 114.2 不動産賃貸事業 産 貸事 2,634 10.0 2,507 10.1 2,501 10.2 -6 -
Slide 24: セグメント別業績概要② 売上総利益・営業利益
セグメント別業績概要（連結）② －売上総利益・営業利益－ 売上総利益 営業利益 '10.11期 '11.11期 '12.11期 増減 売上総利益 売上総利益率 売上総利益率 売上総利益率 増減率 合計 4,392 16.6 5,469 22.1 6,248 25.5 778 14.2 不動産流動化事業 553 6.8 2,135 17.7 742 12.4 -1,392 -65.2 不動産開発事業 719 6.2 133 2.5 2,543 22.6 2,410 1810.3 不動産賃貸事業 動産賃貸事業 1,422 54.0 1,320 52.6 1,333 53.3 13 1.0 不動産フ
Slide 25: グループ概要
グル プ概要 グループ概要 商号 トーセイ株式会社 所在地 東京都港 虎 門 東京都港区虎ノ門4丁目2番3号 番 号 設立 1950年2月2日 資本金の額 54億5,467万円 代表者 代表取締役社長 山口 誠一郎 事業年度の末日 11月末 上場 東証第一部 【証券コード：8923】 発行済み株式総数／ 456,840株 株主数／ 6,003名 所有株数別株主構成比／ ・個人・その他 49.90％ 49 90％ （227,985株） （227 985株） 株式の状況 ・金融機関 17.72％ （80,943株） ・証券会社 1.70％ （7,746株） ・外国法人等 17.29％ （78
Slide 26: 沿革
沿革 売上高 1950年 トーセイの前身 当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ （百万円） ユーカリ興業㈱設立 ・投資運用業 トーセイ㈱ ト セイ㈱ ・第二種金融商品取引業 第 種 融商品取引業 1983年 東誠ビルディング㈱に商号変更 に商号変更 ・投資助言・代理業の登録 ・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ 1994年 山口誠一郎、代表取締役に就任 虎ノ門に 本社を移転 「T’s BRIGHTIA」を展開 55,000 , 東証第二部 へ上場 50,000 Ｒｅｓｔｙｌｉｎｇ Tosei Singapore※4 事業開始 NAI・トーセイ※5 45,000 TRI※１設立 設立 TC※2子会社化 40,000 TAA※3
Slide 27: 取り扱い物件概要 －規模別概要（売上高ベース）－
取り扱い物件概要 －規模別概要（売上高ベース）－ 規模別概要（売上高ベ ス） 規模別の状況 売上高 10億円未満 10－20億円未満 20億円以上 (百万円） 30,000 2012年11月期においては、主に流動性が比較的 11,618 25,000 2.3棟 堅調な10億円未満の物件を販売。エンド向けの 20,000 物件も売上に寄与 Restyling物件も売上に寄与。 6,987 2,519 3.4棟 0.3棟 4,992 15,000 2,119 2.0棟 0.8棟 8,016 注）棟数の小数点以下表示について 12,780 5,532 , 5.7棟 4,843 4 843 本資料
Slide 28: IRに関するお問い合わせ先・当資料取り扱い上の注意
今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 に関するお問い合わせ先 経営企画部 TEL：03-3435-2864 FAX 03 3435 2866 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料取り扱 注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対する 見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を