76 slides from Mitsui Fudosan Accommodations Fund's earnings presentation, Oct 19, 2020
Slide 1: 第29期 決算説明資料
第29期 決算説明資料 2020年3⽉１⽇〜2020年8⽉31⽇ 2020年8⽉期 株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント 2020年10⽉19⽇
Slide 2: 日本アコモデーションファンド投資法人の概要
⽇本アコモデーションファンド投資法⼈の概要 投資主価値の最⼤化を⽬的とし、中⻑期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運⽤資産の成⻑を⽬指す 特 徴 ① 「賃貸住宅」を中⼼とするアコモデーション資産への投資 ② 三井不動産グループのバリューチェーンの活⽤ ポートフォリオの状況 財務の状況 取得総額 3,162 億円 有利⼦負債総額 1,575 億円 物件数 128 物件 LTV 51.5 % 総⼾数 12,559 ⼾ ⻑期負債⽐率 98.1 % 東京23区⽐率 88.4 % 加重平均⾦利 0.55 % シングル・コンパクト⽐率 82.8 % ⻑期有利⼦負債平均残存年数 4.6 年 東京23区へ
Slide 3: 第29期 決算サマリー
第29期 決算サマリー 確定分配⾦ P.5 ▶ １⼝当たり分配⾦ １⼝当たり 10,108 円 （予想⽐ (*1) +328 円 / +3.4 ％ ） P.6 (*1) 2020年4⽉16⽇付「決算短信」における第29期の1⼝当たり予想分配⾦は9,780円でした。 外部成⻑ ▶ 第29期取得 ２ 物件 / 64 億円 P.7 ▶ 第30期取得 １ 物件 / 22 億円 内部成⻑ ▶ 稼働率 ⽉末稼働率の期中平均 96.8 ％ （予想⽐ (*2) ▲0.7％） P.9 ▶ 賃料動向 ⼊替え時の賃料変動率 +6.7 ％ 〜 P.13 更新時の賃料変動率 +0.6 ％ (*2) 2020年4⽉16⽇
Slide 4: 目次
⽬ 次 決算概況 4 Appendix（２）︓ 事業環境 52 第29期 決算ハイライト 5 「賃貸住宅」の賃料動向 53 新型コロナウイルス感染症の影響と第29期決算について 6 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 54 外部成⻑の状況 7 東京都における⼈⼝と世帯数の推移 55 外部成⻑戦略 8 地⽅都市における「賃貸住宅」の需要 56 内部成⻑ 稼働率の推移 9 地⽅都市における「賃貸住宅」の供給 57 内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向 10 内部成⻑ 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 12 内部成⻑ 「賃貸住宅」の賃料単価動向 13 Appendix（３）︓ 財務データの詳
Slide 5: 決算概況
決算概況
Slide 6: 第29期 決算ハイライト
第29期 決算ハイライト 対予想⽐ 対前期（第28期）⽐ 第29期予想 第29期実績 第28期実績 （2020年8⽉期） （2020年8⽉期） （2020年2⽉期） 増減 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②－① ②－③ ▲47 百万円 営業収益 11,567 11,520 ▲47 ■営業収益 11,401 +118 ■営業収益 +118 百万円 百万円 百万円 百万円 既存物件 ▲80 百万円 百万円 百万円 既存物件 +32 百万円 29期取得2物件 +33 百万円 29期取得2物件 +85 百万円 営業利益 5,201 5,332 +130 5,307 +24 百万円 百万円
Slide 7: 新型コロナウイルス感染症の影響と第29期決算について
新型コロナウイルス感染症の影響と第29期決算について ■ 新型コロナウイルス感染症の影響 ■ 成約・解約件数の⽉次推移 （件） 成約件数（2019年） 解約件数（2019年） 成約件数（2020年） 解約件数（2020年） 400 ▶ 成約件数︓ 外出の⾃粛や緊急事態宣⾔等により、4〜5⽉にかけて⼤幅に減少 300 267 247 ▶ 解約件数︓ 前年同期に⽐べて減少 214 241 217 207 191 183 184 200 142 ▶ 稼働率︓ 96.8％（期初予想⽐0.7ポイントのマイナス） 135 104 100 ▶ ⼊替時賃料変動率︓＋6.7％と引き続き⾼⽔準 0 ▶ 賃料の減免
Slide 8: 外部成長の状況
外部成⻑の状況 ■ 第29期取得物件 物件名称 所在地 取得⽇ 竣⼯⽇ 賃貸可能⾯積 賃貸可能⼾数 取得価格 NOI利回り 取得先 取得後の共有者 （店舗を含む） （⼾/室） （百万円） （％）※2 本投資法⼈持分 本投資法⼈持分 パークアクシス⾚塚 東京都 2,403.67㎡ 住宅86、店舗 2 三井不動産レジデンシャル ユナイテッド・アーバン 2020年3⽉30⽇ 2018年9⽉12⽇ 2,420 4.4 （共有持分55％） 板橋区 株式会社 投資法⼈ 4,370.31㎡ 住宅156、店舗 3 本投資法⼈持分 本投資法⼈持分 パークキューブ⼤井町レジデンス 東京都 2,989.82㎡ 住宅
Slide 9: 外部成長戦略
外部成⻑戦略 ■ 「パークアクシス」シリーズの開発状況（パイプライン） ■ 「賃貸住宅」の資産分類別⽐率（第29期末時点・取得価格ベース） ⼤川端賃貸棟 東京23区を中⼼として、 10.3% 40 物件・3,645 ⼾が竣⼯済・リーシング中 芝浦アイランドエアタワー 2.6 % 「パークキューブ」 東京23区 地⽅主要都市 シリーズ 35 物件 3,121 ⼾ 3 物件 266 ⼾ 28.4% その他東京圏 合計 「パークアクシス」シリーズ 三井不動産グループが 2 物件 258 ⼾ 40 物件 3,645 ⼾ 58.7% 開発した賃貸住宅 第三者が開発した 賃貸住宅 三井不動産グループが開発
Slide 10: 内部成長 稼働率の推移
内部成⻑ 稼働率の推移 過去2年は下回るものの、稼働率は⾼⽔準を維持 ■ ポートフォリオ全体の⽉末稼働率の推移 （％） 98.5 98.2 第29期 2020年3⽉〜 98.0 2020年8⽉ 第27期〜第28期 97.5 2019年3⽉〜 2020年2⽉ 第25期〜第26期 96.9 97.0 2018年3⽉〜 2019年2⽉ 96.6 96.5 第23期〜第24期 96.2 96.5 2017年3⽉〜 2018年2⽉ 96.4 （参考）各決算期における⽉末稼働率の期中平均 96.3 第29期 96.0 第21期〜第22期 96.8% 2016年3⽉〜 2017年2⽉ 第27期 第28期 9
Slide 11: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（1）
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（1） ⼊替え時の賃料変動率は+6.7%と⾼⽔準 ■ ⼊替え時賃料変動 ■ ⼊替え時賃料変動⼾数⽐率の推移 100% 第26期 第27期 第28期 第29期 ⼊替え (2019年2⽉期) (2019年8⽉期) (2020年2⽉期) (2020年8⽉期) 90% 期末総⼾数 10,690 ⼾ 10,685 ⼾ 10,685 ⼾ 10,890 ⼾ 80% 対象⼾数 1,087 ⼾ 1,296 ⼾ 1,057 ⼾ 1,036 ⼾ 70% 賃料上昇 885 ⼾ 1,132 ⼾ 922 ⼾ 866 ⼾ 60% 81.4% 83.6% 賃料据置 65 ⼾ 68 ⼾
Slide 12: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（2）
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（2） 東京23区が上昇を牽引。その他東京圏も上昇 ■ 「賃貸住宅」のエリア別⽐率 ■ エリア別の⼊替時賃料変動率の推移 10.0% 都⼼3区 その他23区 地⽅主要都市 8.8% その他東京圏 地⽅主要都市 8.3% 8.2% 8.2% 7.5% 8.0% その他東京圏 5.9% 7.5% 7.6% 7.7% 4.1% 6.0% 5.5% 7.3% 都⼼3区 4.5% 33.1% 4.0% 3.4% 4.3% 2.0% 3.1% 3.3% 2.1% その他23区 1.5% 0.0% 0.9% 55.3% 0.2% 0.0% 0.3% -0.2% -2.
Slide 13: 内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向
内部成⻑ 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 更新時の賃料変動率は前期の上昇基調を維持 ■ 更新時賃料変動 ■ 更新時賃料変動⼾数⽐率の推移 100% 第26期 第27期 第28期 第29期 9.6% 9.2% 更新 (2019年2⽉期) (2019年8⽉期) (2020年2⽉期) (2020年8⽉期) 90% 20.1% 18.2% 期末総⼾数 10,690 ⼾ 10,685 ⼾ 10,685 ⼾ 10,890 ⼾ 80% 対象⼾数 1,642 ⼾ 2,124 ⼾ 1,628 ⼾ 2,184 ⼾ 70% 賃料上昇 158 ⼾ 196 ⼾ 327 ⼾ 398 ⼾ 60% 賃料据置 1,482 ⼾ 1
Slide 14: 内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向
内部成⻑ 「賃貸住宅」の賃料単価動向 賃料単価は着実に上昇中 ■ 賃料坪単価の推移 （円/坪） 12,200 12,070 12,100 12,024 12,000 11,924 11,836 11,900 11,760 11,800 11,693 11,643 11,700 11,600 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期 ※ 「賃料坪単価」は、期末時点における契約⽉額賃料合計を契約⾯積（坪）合計で除して計算しています。 ※ 当期末保
Slide 15: 資本的支出の状況
資本的⽀出の状況 ■ 「賃貸住宅」の築年数別⽐率 ■ 資本的⽀出の実績と⾒通し （第29期末時点、取得価格ベース） （百万円） 60.0% 資本的⽀出 減価償却費に対する資本的⽀出の割合 55.0% 5年未満 1,000 50.0% 30.1% 45.0% 3.6% 40.0% 20年以上 23.2% 19.5% 35.0% 17.1% 14.9% 30.0% 10.3% 13.2% 12.1% 14.0% 25.0% 5年以上 800 20.0% 15.0% 10年未満 10.0% 5.0% 15年以上 10.4% 0.0% -5.0% 20年未満 600 -10.0% -15.0% 9.7
Slide 16: サステナビリティに関する取り組み
サステナビリティに関する取り組み ■ マテリアリティ（重要課題）への取り組み ■本投資法⼈初のグリーンボンドを発⾏ 省エネルギーとCO2排出削減の推進 Ｅ 共⽤部におけるエネルギー消費量・CO2排出量を管理 概 要 発⾏の⽬的及び背景 省エネ設備（LED照明等）の計画的導⼊を推進 ▶ 発⾏総額 ︓ 5年債 20億円 10年債 20億円 ▶ ESG投融資に関⼼を持つ サステナビリティに関する外部認証・評価の取得 投資家層の拡⼤ ▶ 利率 ︓ 5年債 年0.260% DBJ Green Building認証等の取得と更新 10年債 年0.520% ▶ 資⾦調達基盤の強化 GRESBリアルエステイト
Slide 17: 財務の状況（1）
財務の状況（1） ■ 有利⼦負債の状況 短期借⼊⾦ ⻑期借⼊⾦ 第28期末 第29期末 前期⽐増減 2.0 % （変動⾦利） （2020年2⽉末） （2020年8⽉末） 2.5 % 短期借⼊⾦ 30 億円 30 億円 － 投資法⼈債 ⻑期借⼊⾦（変動⾦利） 40 億円 40 億円 － 2.5 % ⻑期借⼊⾦（固定⾦利） 1,465 億円 1,465 億円 － 投資法⼈債 － 40 億円 +40 億円 ⻑期負債⽐率 合計 1,535 億円 1,575 億円 +40 億円 98.1% ⻑期固定負債⽐率 総資産ＬＴＶ 50.8 ％ 51.5 ％ +0.7 ポイント 95.6% 鑑定ＬＴＶ 38.4
Slide 18: 財務の状況（2）
財務の状況（2） ■ 期末時点加重平均⾦利と⻑期有利⼦負債平均残存年数の推移 2.0% 6年 期末時点加重平均⾦利（左軸） ■■ ⻑期有利⼦負債平均残存年数（右軸） 1.55% 1.48% 1.50% 1.46% 5年 1.45% 1.46% 1.44% 1.38% 1.5% 1.28% 1.25% 1.24% 4.9年 4.8年 4.6年 4年 1.11% 1.09% 4.3年 4.3年 4.2年 4.3年 4.3年 4.2年 4.4年 4.4年 1.02% 4.2年 0.95% 0.87% 0.85%0.84% 1.0% 0.78% 0.76% 3年 0.72% 0.67% 0.63% 4
Slide 19: ポートフォリオの含み損益等の推移
ポートフォリオの含み損益等の推移 ■ ポートフォリオの含み損益額と含み損益率の推移 （億円） 1,200 60% 含み益額（左軸） 含み損益率（右軸） 978 1,020 50% 1,000 含み損額（左軸） 845 34.2% 35.0% 752 40% 800 554 603 655 29.4% 26.4% 461 19.4%21.3% 23.1% 30% 600 343 393 418 16.3% 20% 13.9% 14.6% 400 9.0% 12.0% 4.8% 4.3% 3.5% 5.5% 3.0% 10% -1.2% -1.8% 0.1% 200 -5.6%-5.9% -4.8
Slide 20: 第30期・第31期 業績予想（1）
第30期・第31期 業績予想（1） 対前期（第29期）⽐ 対前期（第30期）⽐ 第29期実績 第30期予想 第31期予想 （2020年8⽉期） （2021年2⽉期） 増減 （2021年8⽉期） 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②－① ③－② 営業収益 11,520 11,577 +57 ■営業収益 +57 百万円 11,711 +134 ■営業収益 +134 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 既存物件 ▲73 百万円 既存物件 +125 百万円 営業利益 5,332 5,335 +3 29期取得2物件通期稼働 +81 百万円 5,272 ▲63 30期取得1物件通期
Slide 21: 第30期・第31期 業績予想（2）
第30期・第31期 業績予想（2） ＜第30期＞・・・偶数期はテナントの⼊れ替わりの少ない期で、既存物件の賃貸収益は「減収増益」となる傾向。 ▶ 当期は成約量が解約量を上回り、期の後半に向けて稼働率は徐々に回復を⾒込むが、依然コロナの影響が残り成約量が解約量を⼤きく上回るとま （参考） では⾒込めないため、稼働の回復は例年よりも緩やかになる。通期での想定稼働率は前期⽐0.3%ポイント低下し、第29期の⼀時的な費⽤減少に 1⼝当たり分配⾦ よる増益分の剥落も⼤きく、既存物件で減益となるが、第29期及び第30期に取得した物件が収益に寄与し、第28期と同⽔準の分配⾦を想定。 前年同期との⽐較 ＜第3
Slide 22: 第31期業績予想に関する補足説明
第31期業績予想に関する補⾜説明（第29期vs第31期業績予想値の⽐較） ＜緊急事態宣⾔の⼀時的な影響や季節変動要因を除くため、第31期業績予想値と（コロナの影響を前提としない）前年同期の業績予想値を⽐較する。＞ ▶ コロナの影響により、第29期→第31期に亘り、稼働率の低下を⾒込んでいる。回復については、緩やかになることを想定するが、過去の実績から⾒て 稼働率が96%を⼤きく割り込むことは想定していない。 ▶ ⼀⽅、ポートフォリオ全体では、今後も⼀定の賃料上昇は⾒込めると想定する。 ▶ さらに、テナント⼊替費⽤の減少などを加味すると、既存物件での分配⾦下押しは限定的（▲11円）となる⾒込み。
Slide 23: 安定した分配実績
安定した分配実績 LTVをコントロールしながら、安定した分配を実現 １⼝当たり LTV 分配⾦（円） 2013年公募増資 2015年公募増資 （％） 12,000 60 54.7 53.1 53.2 53.5 53.2 50.8 51.2 51.5 50.6 50.2 50.4 50.1 50.2 50.0 50.1 50.4 51.0 50.8 11,000 50 10,449 10,108 10,080 10,042 10,000 9,910 40 9,706 (予想) (予想) 9,179 9,161 9,000 30 １⼝当たり分配⾦ 実績 （左軸） 8,428 8,497 １⼝当たり
Slide 24: MEMO
MEMO
Slide 25: 特徴と戦略
Nippon MY Accommodations Fund TSC RLS
Slide 26: 特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資
特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資 投資戦略の中⼼は「賃貸住宅」の継続的な取得と安定的な運⽤ ■ アコモデーション資産への投資 ■ 資産の運⽤⽐率 アコモデーション資産 （主として居住及び宿泊の⽤に供される不動産） 賃貸住宅 への投資⽐率 90% 以上 賃貸住宅 （2020年8⽉31⽇時点︓ 95.0 ％） 賃貸住宅 ■ 投資エリア 東京23区 への投資⽐率 ホスピタリティ施設 80% 以上 東京23区 （2020年8⽉31⽇時点︓ 85.2 ％） ▶ 寮・社宅 賃貸住宅 ▶ サービスアパートメント ▶ シニア住宅 ▶ 宿泊施設 賃貸住宅︓ 東京23区を主とした東京圏※1及び地⽅中
Slide 27: 特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活用
特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活⽤ 賃貸住宅事業のバリューチェーンを構成する各社のノウハウやサポートを最⼤限活⽤ 賃貸住宅事業の展開、企画・開発 物件情報提供 資産運⽤会社の親会社 物件情報提供 資産運⽤会社 マーケット ⽤地取得 調査･分析 企画開発への フィードバック グループ内での 企画･設計 ⼀貫した業務体制 管理･運営 施⼯管理･ 監修 建物共⽤部管理 リーシング 仲介営業 プロパティ・マネジメント 三井不動産グループが供給する 住宅居住者向けのメンバーシップサービス 26
Slide 28: MEMO
MEMO
Slide 29: Appendix（1）
Appendix (1) W—KIAVADARR
Slide 30: 外部成長の軌跡
外部成⻑の軌跡 ■ 資産規模の推移（取得価格ベース） 2009年 2011年 2013年 2015年 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 3,162 （億円） 3,097 3,097 3,063 ホスピタリティ施設 2,987 2,974 3,015 3,015 3,032 158 3,000 2,949 2,949 158 158 「パークキューブ」シリーズ 2,877 2,877 134 134 134 140 116 116 105 105 「パークアクシス」シリーズ 2,717 98 98 芝浦アイランドエアタワー 2,674 ⼤川端賃貸棟 98 98 853 812 812 81
Slide 31: 「賃貸住宅」のポートフォリオ構成
「賃貸住宅」のポートフォリオ構成 5年未満 地⽅主要都市 3.6% 15年以上 20年以上 1 エリア別⽐率 7.5% 3 築年数別⽐率 20年未満 5年以上 10.3% その他東京圏 9.7% 10年未満 4.1% 都⼼3区 平均 約 14.3 年 10.4% 東京23区⽐率 33.1% ⼤川端賃貸棟を除いた場合 88.4% ︓約 12.4 年 10年以上 その他23区 15年未満 ※ 取得価格をもとに算出しています。 55.3% ※ 取得価格をもとに算出しています。 66.0% ※ 都⼼３区︓港区、中央区、千代⽥区 ※ 第29期末（2020年8⽉31⽇）時点における各物件の 築年数をもとに
Slide 32: 「賃貸住宅」の入居者分析
「賃貸住宅」の⼊居者分析 1 契約形態⽐率 3 ⼊居⼈数⽐率 4⼈ 5⼈以上 2.8% 0.5% 3⼈ 6.1% 法⼈ 個⼈ 2⼈ 44.5% 24.3% 1⼈ 55.5% 66.3% 2 年齢⽐率 4 1⼈⼊居住⼾における性別⽐率 60代以上 7.9% 20代以下 50代 19.4% ⼥性 18.1% 37.2% 男性 30代 40代 62.8% 30.3% 24.3% ※ 上記は全て契約時点のテナントからの申告内容に基づき集計しています。 ※ 上記は2020年8⽉31⽇時点で保有する店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 31
Slide 33: 「ホスピタリティ施設」の保有状況
「ホスピタリティ施設」の保有状況 ホスピタリティ施設への投資⽐率は10％を上限 ■ 投資対象 ■ 投資⽐率（取得価格ベース） 「ホスピタリティ施設」への 「ホスピタリティ施設」（「賃貸住宅」以外の投資対象） 投資⽐率 10 % を上限 ■ 保有状況（2020年8⽉31⽇時点） ▶ 寮・社宅 ▶ サービスアパートメント 保有物件数 「賃貸住宅」 投資⽐率 16 物件 ▶ シニア住宅 ▶ 宿泊施設 90 ％以上 5.0 % 取得価格合計 158 億円 キャッシュ・フローが安定した資産を保有 ▶ ⻑期賃貸借契約の締結 ▶ 固定賃料の収受 ▶ ⾼い運営能⼒と信頼性を有するオペレータ 15年以上 20年
Slide 34: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ ●賃貸住宅 ■ホスピタリティ施設 東京23区 93物件 その他東京圏 12物件 地⽅主要都市 23物件 ※ 第29期末（2020年8⽉31⽇）現在のポートフォリオ128物件を記載しています。 ※ 囲み数字は、P34〜38に記載の物件番号を⽰しています。 33
Slide 35: ポートフォリオ概要（1/5）
ポートフォリオ概要 （１/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 番号 ※1 ※1 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） リバーポイントタワー 1.8 パークサイドウイングス 2.7 1 大川端賃貸棟 東京都中央区 1989.03 2005.11 30,816 9.7 43,812.41 544 - 52 297 195 - ピアウエストハウス 2.7 大川端駐車場 1.7 2 パークアクシス学芸大学 東京都世田谷区 2004.10 2005.11 1,760 0.
Slide 36: ポートフォリオ概要（2/5）
ポートフォリオ概要 （２/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 番号 ※1 ※1 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 38 パークアクシス日本橋浜町 東京都中央区 2006.07 2008.03 5,540 1.8 6,999.83 118 - 75 43 - - 4.2 39 パークキューブ代々木富ヶ谷 東京都渋谷区 2007.07 2008.03 1,975 0.6 1,929.10 38 1 36 - 1 - 5.8 41 パークアクシス門前仲町 東京都江
Slide 37: ポートフォリオ概要（3/5）
ポートフォリオ概要 （３/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 番号 ※1 ※1 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 94 パークキューブ銀座イースト 東京都中央区 2005.06 2013.03 2,269 0.7 3,358.63 77 - 77 - - - 3.0 95 パークキューブ茅場町 東京都中央区 2006.03 2013.03 1,105 0.3 1,695.06 28 - 18 9 - 1 3.2 96 パークキューブ本所吾妻橋 東京都墨田区
Slide 38: ポートフォリオ概要（4/5）
ポートフォリオ概要 （４/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 番号 ※1 ※1 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 40 パークアクシス西船橋 千葉県船橋市 2007.09 2008.03 1,020 0.3 2,074.35 55 25 30 - - - 3.2 66 パークアクシス横浜井土ヶ谷 神奈川県横浜市南区 2008.03 2011.03 1,419 0.4 2,706.59 100 96 3 - - 1 6.3 67 パークアクシス千葉新町 千葉県
Slide 39: ポートフォリオ概要（5/5）
ポートフォリオ概要 （５/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 番号 ※1 ※1 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 83 ドーミー武蔵小杉 神奈川県川崎市中原区 2010.03 2011.03 1,152 0.4 3,017.34 112 - - - - - 7.3 89 アルティス仙台花京院 宮城県仙台市青葉区 2008.12 2012.03 540 0.2 2,234.24 60 - - - - - 3.0 90 アルティス仙台木町通 宮城県仙台市青葉区
Slide 40: 各物件の鑑定評価（1/5）
各物件の鑑定評価 （１/５） 第28期 第29期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 1 大川端賃貸棟 30,816 32,286 31,200 3.7% ▲1,086 32,235 31,200 3.7% ▲1,035 － 51 2 パークアクシス学芸大学 1,760 1,487 2,24
Slide 41: 各物件の鑑定評価（2/5）
各物件の鑑定評価 （２/５） 第28期 第29期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 41 パークアクシス門前仲町 1,700 1,501 1,870 4.0% 368 1,492 1,920 4.0% 427 － 58 42 パークキューブ板橋本町 4,170 3,740 4,450 3.
Slide 42: 各物件の鑑定評価（3/5）
各物件の鑑定評価 （３/５） 第28期 第29期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 95 パークキューブ茅場町 1,105 1,084 1,630 3.7% 545 1,080 1,630 3.7% 549 － 3 96 パークキューブ本所吾妻橋 1,252 1,210 1,790 3.8
Slide 43: 各物件の鑑定評価（4/5）
各物件の鑑定評価 （４/５） 第28期 第29期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 85 パークキューブ北松戸 1,200 1,053 1,460 4.7% 406 1,044 1,460 4.7% 415 － 8 87 パークキューブ武蔵小杉 2,250 2,010 3,060 4.1%
Slide 44: 各物件の鑑定評価（5/5）
各物件の鑑定評価 （５/５） 第28期 第29期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 119 ドーミー西荻窪 1,100 1,154 1,210 4.4% 55 1,151 1,210 4.4% 58 － 3 123 グランダ金沢八景 774 783 941 4.3% 157 778 941
Slide 45: 物件別稼働率推移（1/5）
物件別稼働率推移 （１/５） 第29期 第28期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2019年 2019年 2019年 2019年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 稼働率 1 大川端賃貸棟 544 43,812.41 95.2% 94.9% 96.0% 95.6% 95.0% 95.1% 95.7% 96.1% 96.5% 96.4% 95.8% 96.2% 2 パークアクシス学芸大学 64 2,4
Slide 46: 物件別稼働率推移（2/5）
物件別稼働率推移 （２/５） 第29期 第28期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2019年 2019年 2019年 2019年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 稼働率 41 パークアクシス門前仲町 55 1,886.39 100.0% 100.0% 97.2% 98.7% 97.2% 100.0% 100.0% 97.4% 97.4% 98.7% 98.7% 100.0% 42 パークキューブ板
Slide 47: 物件別稼働率推移（3/5）
物件別稼働率推移 （３/５） 第29期 第28期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2019年 2019年 2019年 2019年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 稼働率 95 パークキューブ茅場町 28 1,695.06 93.3% 93.3% 93.3% 96.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 96.0% 100.0% 100.0% 100.0% 96 パークキューブ
Slide 48: 物件別稼働率推移（4/5）
物件別稼働率推移 （４/５） 第29期 第28期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2019年 2019年 2019年 2019年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 稼働率 26 パークキューブ京王八王子Ⅱ 48 3,082.32 94.9% 96.8% 92.6% 90.7% 94.5% 96.8% 94.8% 92.6% 96.8% 92.6% 94.6% 93.7% 40 パークアクシス西船橋
Slide 49: 物件別稼働率推移（5/5）
物件別稼働率推移 （５/５） 第29期 第28期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2019年 2019年 2019年 2019年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 稼働率 79 ドーミー洛北 70 1,489.86 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 80 立教大学国際
Slide 50: 稼働率推移（上場以降）
稼働率推移（上場以降） 100% 30,000 ⽉末稼働率の期中平均 総⼾数 99% 97.6% 97.7% 97.7% 98% 97.1% 25,000 96.8% 96.8% 97.7% 97% 96.4% 97.3% 96.3% 96.1% 96.1% 95.8% 95.9% 95.6% 96.8% 96% 95.4% 96.7% 96.4% 95.9% 95.9% 95% 95.6% 95.7% 95.7% 95.7% 20,000 95.4% 94% 94.3% 94.5% 93% 15,000 92% 12,559 12,186 12,351 12,351 11,981 11,98
Slide 51: 「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況
「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況 ⽉末稼働率 100% 95% エリア別⽐率 （第29期末時点・取得価格ベース） 地⽅主要都市 90% 7.5% その他⾸都圏 4.1% 東京23区 88.4% 東京23区 その他東京圏 地⽅主要都市 85% 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 2018年 2019年 2020年 東京23区 97.7% 97.6% 98.1% 97.9% 98.0% 98.4% 98.3% 97.4% 97.2% 97.6% 97.5% 97.6% 97.4
Slide 52: 「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況
「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況 ⽉末稼働率 100% 95% カテゴリー別⽐率 カテゴリー別⽐率 （第29期末時点・取得価格ベース） （第27期末時点・⼾数ベース） ラージ 4.4% 90% ファミリー 12.8% シングル 41.3% コンパクト シングル 41.5% コンパクト ファミリー ラージ 85% 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 2018年 2019年 2020年 シングル 96.8% 96.2% 96.5% 96.1% 96.8% 97.2% 98.
Slide 53: Appendix（2）
Appendix (2) SE eat
Slide 54: 「賃貸住宅」の賃料動向
「賃貸住宅」の賃料動向 住宅賃料はオフィス賃料に⽐べ安定的 140.0 （2005年を100とした指数） 共同住宅賃料指数 （東京圏） 130.0 オフィス賃料指数 （東京圏） 120.0 110.0 100.0 100.2 100.5 100.4 96.9 96.6 96.3 96.3 96.4 100.0 90.0 98.4 96.7 97.1 97.4 97.6 97.9 80.0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 出所︓⼀般財団法⼈⽇本不動産
Slide 55: 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給
東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 【需要】東京23区では転⼊超過が継続 (⼈) (⼈) 400,000 90,000 300,000 76,786 77,267 60,000 69,958 67,842 68,917 65,853 70,461 200,000 61,281 63,976 58,207 61,158 49,655 30,000 転⼊超過数 100,000 37,391 33,098 35,435 ⽉次累計 (2020年1⽉〜8⽉) 0 0 -100,000 41,117 ⼈ 過去14年間で累計 89 万⼈超の転⼊超過 -30,000 -200,000 前年差異 -60
Slide 56: 東京都における人口と世帯数の推移
東京都における⼈⼝と世帯数の推移 東京都の⼈⼝・世帯数は増加傾向 ■ 全国・東京都・東京23区の⼈⼝の予測 ■ 東京都 家族類型別世帯数の推移 (万⼈) (万⼈) (千世帯) 16,000 4,000 8,000 7,054 7,107 7,097 6,922 7,019 14,000 3,500 7,000 6,691 275 268 261 255 12,777 12,806 12,710 289 12,533 12,254 314 580 597 605 603 11,913 549 11,522 506 12,000 3,000 6,000 11,092 1,611 1,593 1,5
Slide 57: 地方都市における「賃貸住宅」の需要
地⽅都市における「賃貸住宅」の需要 地⽅においても主要中核都市では⼀定の安定需要が⾒込まれる 札幌市 仙台市 転⼊者数 （左軸） （⼈） （⼈） （⼈） （⼈） 140,000 14,000 140,000 14,000 転出者数 （左軸） 120,000 12,000 120,000 12,000 転⼊超過数 （右軸） 10,254 10,088 9,137 9,386 9,284 100,000 8,363 10,000 100,000 10,000 80,000 9,108 8,779 8,000 80,000 6,633 8,000 8,173 7,930 5,493 60,000 4
Slide 58: 地方都市における「賃貸住宅」の供給
地⽅都市における「賃貸住宅」の供給 地⽅主要都市においても賃貸マンションの供給は限定的 札幌市 仙台市 （⼾） （⼾） 20,000 20,000 18,000 18,000 16,000 16,000 14,000 14,000 12,000 12,000 10,248 10,000 10,000 10,045 9,762 8,000 9,008 8,000 7,921 8,274 7,990 7,851 6,000 6,843 7,554 6,000 4,097 6,188 4,000 6,146 4,000 2,939 2,076 1,855 3,770 1,501 1,527 2,00
Slide 59: Appendix（3） 財務データの詳細
Appendix（3） 財務データの詳細
Slide 60: 有利子負債の概要
有利⼦負債の概要 区分 当期末残⾼ 利率 借⼊⽇ 返済期限 借⼊期間 返済⽅法 使途 摘要 借⼊先 （百万円) 三井住友信託銀⾏株式会社 1,000 0.09909% 2020.08.31 2020.11.30 3ヶ⽉ 無担保・無保証・同順位 株式会社七⼗七銀⾏ 1,000 0.08000% ※3 2019.11.29 2020.11.30 12ヶ⽉ 期限⼀括 ※1 短期借⼊⾦ ※2 株式会社みずほ銀⾏ 1,000 0.09409% ※4 2019.11.29 2020.11.30 12ヶ⽉ ⼩計 3,000 3,000 0.65750% 2014.05.28 2021.05.28 7.0 年
Slide 61: 有利子負債の概要（続き）
2,000 0.72750% 2013.03.15 2020.09.15 7.5 年 1,000 0.96250% 2013.08.23 2021.08.23 8.0 年 3,000 0.79375% 2014.03.07 2022.03.07 8.0 年 3,000 0.85500% 2014.03.07 2022.09.07 8.5 年 株式会社三菱UFJ銀⾏ 3,000 0.76500% 2014.05.30 2022.05.31 8.0 年 2,000 0.53250% 2014.10.01 2021.10.01 7.0 年 3,000 0.62125% 2014.10.01 2022
Slide 62: 運用状況等の推移
運⽤状況等の推移 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 単位 2016年2⽉期 2016年8⽉期 2017年2⽉期 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期 運⽤⽇数 ⽇ 182 184 181 184 181 184 181 184 182 184 営業収益 百万円 10,433 10,621 10,650 10,775 10,870 11,047 11,186 12,361 11,401 11,520 賃貸事業利益 百万円 10,433 10,6
Slide 63: 貸借対照表及び損益計算書
貸借対照表及び損益計算書 ■ 貸借対照表 第28期末（2020年2⽉末） 第29期末（2020年8⽉末） 前期⽐増減 資産 301,946 百万円 305,840 百万円 +3,894 百万円 現預⾦ 12,741 百万円 11,574 百万円 ▲1,167 百万円 有形固定資産 285,853 百万円 290,892 百万円 +5,038 百万円 その他 3,351 百万円 3,374 百万円 +23 百万円 負債 160,765 百万円 164,627 百万円 +3,862 百万円 有利⼦負債 153,500 百万円 157,500 百万円 +4,000 百万円 預り敷⾦ 3,699 百万
Slide 64: MEMO
MEMO 63
Slide 65: Appendix（4） サステナビリティに関する取り組み
Appendix（4） サステナビリティに関する取り組み
Slide 66: サステナビリティに関する取り組み（1） 推進体制・外部評価
サステナビリティに関する取り組み（1） 推進体制・外部評価 サステナビリティを重視した資産運⽤業務を実施 ■ 資産運⽤会社におけるサステナビリティ推進のための社内体制 サステナビリティに関する⽅針 サステナビリティに関する⽅針の実効性を確保するため、サステナビリティ推進事務局を設置しています。 環境負荷の低減 投資委員会 サステナビリティ 推進事務局 全役職員 社内外の様々な主体との ⽴案 多様な連携・協⼒ 【委員⻑】 ⽬標・計画 ⽬標・計画 代表取締役社⻑ 決定 共有 サステナビリティ 報告 ガバナンスに関する取り組み 責任者 進捗・達成状況 実施 レビュー https://www.naf-
Slide 67: サステナビリティに関する取り組み（2） 環境
サステナビリティに関する取り組み（2） 環境 計画的なLED導⼊により着実に環境負荷の低減を実現 ■ 共⽤部LED化⼯事の実績 ■ 保有物件の外部認証 計画的なLED導⼊により、ポートフォリオの省エネ化及びCO2排出削減を 環境負荷低減の取り組み成果の信頼性及び客観性を⾼めるため、DBJグリーンビル認証の 推進しています。 取得を推進しています。 物件名称 評価ランク 認証取得状況 導⼊済物件数 ⼤川端賃貸棟 89 物件 物件数 4 物件 パークアクシス豊洲 うち当期導⼊物件数 延床⾯積 181,579 ㎡ パークキューブ⻄ヶ原ステージ 5 物件 パークキューブ⽬⿊タワー 取得割合 （延床⾯積
Slide 68: サステナビリティに関する取り組み（3） 社会
サステナビリティに関する取り組み（3） 社会 様々なステークホルダーとの協働によりサステナビリティを推進 ■ 役職員 ■ テナント ⼈材を最⼤の資産であると認識し、従業員に向けた様々な取り組みを 運⽤資産における安全・安⼼や快適性を向上させ、テナントの満⾜度を ⾏っています。 ⾼める様々な取り組みに努めています。 ▶ ⼈材育成 ▶ 満⾜度向上 PM会社（三井不動産レジデンシャルリース）と協働した取り組み ⾼い専⾨性、幅広い知識及び倫理観を備えた⼈材を育成するために ⼊居者専⽤フリーダイヤル窓⼝ 共⽤部リニューアル 様々な取り組みを⾏っています。 問い合わせチャットボット 満⾜度
Slide 69: サステナビリティに関する取り組み（4） ガバナンス
サステナビリティに関する取り組み（4） ガバナンス 法令規則を遵守し、常に公正な取引を⾏う組織体制を整備 ■ ガバナンスに関する基本的な考え⽅ ▶ コンプライアンスの徹底 ▶ リスク管理体制の構築 法令規則を遵守し、常に公正な取引を⾏う組織体制を整備すると共に、 各種リスクを適切に管理するために、適正なリスク管理体制を構築し、 ⾼い倫理観をもって⾏動し、ステークホルダーの皆様から信頼を得られるよう努めます。 資産運⽤におけるリスクを回避し⼜は極⼩化することに努めます。 ■ 運⽤体制 投資主総会 株主総会 監査役 役員会 取締役会 チーフ・コンプライアンス・ コンプライアンス委員会 執⾏役員 池
Slide 70: サステナビリティに関する取り組み（5） ガバナンス
サステナビリティに関する取り組み（5） ガバナンス 利益相反回避のためのガバナンス体制を構築 ■ 運⽤資産の取得及び売却に関する資産運⽤会社の意思決定フロー コンプライアンスに関するチェック体制 起案 1 チーフ・コンプライアンス・オフィサー（ＣＣＯ）の確認 ▶ スポンサー関係者取引 以下の場合はコンプライアンス委員会へ付議される ▶ C C O がコンプライアンス上 ▶ スポンサー関係者取引である場合※ 1 疑義があると判断した場合 ▶ ＣＣＯがコンプライアンス上疑義があると判断した場合 ＣＣＯによる確認 2 ※スポンサー関係者からの物件取得価格は鑑定評価額以下 コンプライアンス 委員会によ
Slide 71: Appendix（5）
Appendix (5) NP) tort
Slide 72: 投資法人の仕組み
投資法⼈の仕組み 資産保管会社 会計監査⼈ 三井住友信託銀⾏ 資産保管業務 投資法⼈ 委託契約 有限責任 あずさ監査法⼈ 株式会社 投資主名簿等管理⼈、 特別⼝座管理機関 投資主名簿等 管理⼈委託契約 プロパティ･マネジメント会社 三井住友信託銀⾏ 及び特別⼝座の 株式会社 管理に関する契約 マスターリース契約 三井不動産 及び管理委託契約 レジデンシャルリース 株式会社 ⼀般事務受託者（会計事務） ⼀般事務委託契約 令和アカウンティング・ （会計事務等） ホールディングス株式会社 ⽇本アコモデーション ファンド投資法⼈ ⼀般事務受託者（納税事務） ⼀般事務委託契約 ＰｗＣ税理⼠法⼈ （納税事
Slide 73: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別保有投資⼝⽐率の推移 投資⼝数・投資主数内訳 ⾦融機関 第29期 個⼈・ 信託銀⾏ その他 外国⼈ その他 合計 2020年 4.3% 52.6% 10.3% 5.8% 19.1% 7.9% その他 地⽅銀⾏ 8⽉期 （投信等） ⾦融機関 所有者別 投資⼝数（⼝） 20,578 255,067 50,015 28,008 92,598 38,256 484,522 所有者別 第28期 投資主数（⼈） 4,276 15 45 71 254 123 4,784 2020年 4.2% 53.9% 11.2% 5.9% 16.7% 8.0% 2⽉期 保有投資⼝⽐率上位１０社※1
Slide 74: 投資口価格推移
投資⼝価格推移 本投資法⼈の上場⽇（2006年8⽉4⽇）を100とした指数 260 240 投資⼝価格 （2020/2/21） 728,000円 220 200 180 投資⼝価格 160 （2007/5/24） 515,000円 140 投資⼝価格 （2020/8/31） 120 653,000円 100 80 投資⼝価格 （2006/8/4） 296,000円 60 40 投資⼝価格 本投資法⼈投資⼝価格（終値） （2009/3/13） 20 180,500円 東証REIT指数（終値）※ 0 06/08 07/02 07/08 08/02 08/08 09/02 09/08 10/02 1
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