Mitsui Fudosan Accommodations Fund Inc. · TSE:3226
Mitsui Fudosan Accommodations Fund — Nippon Accommodations Fund — 第41期 Earnings Presentation
72 slides from Mitsui Fudosan Accommodations Fund's earnings presentation, Oct 20, 2026
Slide 1: 第41期 決算説明資料
三井不動産アコモデーションファンド投資法⼈ 第 41期 決算説明資料 2026年3⽉1⽇〜2026年8⽉31⽇ 株式会社三井不動産ア コ モ デ ー シ ョ ン フ ァ ン ド マ ネ ジ メ ン ト 2026年10⽉20⽇
Slide 2: 三井不動産アコモデーションファンド投資法人の概要
三井不動産アコモデーションファンド投資法⼈の概要 投資主価値の最⼤化を⽬的とし、中⻑期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運⽤資産の成⻑を⽬指す 特 徴 ① 「賃貸住宅」を中⼼とするアコモデーション資産への投資 ② 三井不動産グループのバリューチェーンの活⽤ ポートフォリオの状況 財務の状況 取得総額 3,556 億円 有利⼦負債総額 1,732 億円 物件数 143 物件 総資産LTV 51.7 % 総⼾数 13,925 ⼾ 鑑定LTV 32.5 % 東京23区⽐率※1 88.6 % ⻑期負債⽐率 98.8 % シングル・コンパクト⽐率※1 83.1 % 加重平均⾦利 0.87 % 東京2
Slide 3: 第41期 決算サマリー
第41期 決算サマリー 確定分配⾦ 2,445 円 P.15 １⼝当たり分配⾦ １⼝当たり （予想⽐※1 ＋48円 ） ※1 2026年4⽉16⽇付決算短信における第41期の1⼝当たり予想分配⾦は2,397円でした。 内部成⻑ 稼働率 ⽉末稼働率の期中平均 97.2 ％ （予想⽐※2 ▲0.3ポイント） +15.2 ％ P.16 賃料動向 ⼊替え時の賃料変動率 〜 P.22 更新時の賃料変動率 + 2.9 ％ ※2 2026年4⽉16⽇付決算短信における第41期の⽉末稼働率の期中平均の想定は97.5％でした。 外部成⻑ 第41期取得 2 物件 / 32 億円 第41期譲渡 2 物件 / 28
Slide 4: 目次
⽬ 次 ・ 「今後の運⽤⽅針について」（第38期決算説明資料掲載）の進捗状況 4 ・ 今後の運⽤⽅針2.0について 8 ・ 決算概況 14 ・ 特徴と戦略 36 ・ Appendix（１）︓ ポートフォリオの状況 40 ・ Appendix（２）︓ 事業環境 50 ・ Appendix（３）︓ 財務データの詳細 58 ・ Appendix（４）︓ その他 66 ・ 注意事項 71 3
Slide 5: 「今後の運用方針について」の進捗状況
「今後の運⽤⽅針について」 （第38期決算説明資料掲載）の進捗状況 4
Slide 6: 今後の運用方針について 第41期実績①
今後の運⽤⽅針について 第41期実績① ■ 第41期における積極的な内部成⻑と厳選した外部成⻑ ■ 内部成⻑の実現に向けた取り組み⽅針 ■ 第41期の実績 １．⼊替え時のアクティブポートフォリオマネジメント 第39期 第41期 稼働率 97.3％ 97.2％ ⾼稼働率の継続 ① ⾼⽔準の稼働率の維持（ダウンタイムの短縮化） ② ⼊替え時賃料のアップサイドを積極的に追求 ⼊替え時賃料変動率 13.3％ 15.2％ アップサイドの実現 ③ ⼀時⾦収⼊（礼⾦等）も最⼤限確保 ⽉額賃料対⽐ 同 のベストミックス戦略 ⼀時⾦（礼⾦）収⼊ 0.85 0.90 ⼀時⾦を最⼤限確保 ２．更新時の賃料増額改定
Slide 7: 今後の運用方針について 第41期実績②と分配金成長目標
今後の運⽤⽅針について 第41期実績②と分配⾦成⻑⽬標 ■ 内部成⻑及び外部成⻑ ＋ 譲渡益還元等の結果、⽬標を⼤幅に超過した分配⾦成⻑を実現 ■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 及び 分配⾦平均成⻑率 増加要因 減少要因（単位︓円） 分配⾦（DPU）平均成⻑率 ＋5.1％ / 年 ＜参考＞ 分配⾦（EPU）平均成⻑率 ＋4.3％ / 年 第41期譲渡2物件 （パークアクシス⽉島・ドーミー⻄荻窪） 譲渡益 ＋888百万円 （うち内部留保 681百万円） ※「譲渡益還元等」は、譲渡益から諸経費を除して +33 算出しています。 外部成⻑ ▲112 ＋161 +39 2025年4⽉ ⾦利その他 譲渡益
Slide 8: MEMO
MEMO
Slide 9: Mitsui Fudosan
Mitsui Fudosan Accommodations Fund SHOMAAET 2 .OlcDv\T
Slide 10: 今後の運用方針2.0について 積極的な内部成長の継続
今後の運⽤⽅針2.0について 積極的な内部成⻑の継続 ■ 東京23区を中⼼に賃料上昇は継続し、引き続き、積極的な内部成⻑を推進 ■ 本投資法⼈を取り巻く環境に適応したポートフォリオ ■ 内部成⻑における取り組み⽅針 ■ 東京23区の転⼊超過数 (⼈) １．⼊替え時のアクティブポートフォリオマネジメント 85,219 東京23区がメインエリア 60,329 75,160 84,145 77,622 ① ⾼⽔準の稼働率の維持（ダウンタイムの短縮化） ■ 「賃貸住宅」のエリア別⽐率 ② ⼊替え時賃料のアップサイドを積極的に追求 -29,804 （第41期末時点、取得価格ベース） -68,312 -5
Slide 11: 今後の運用方針2.0について 外部成長戦略のバージョンアップ
今後の運⽤⽅針2.0について 外部成⻑戦略のバージョンアップ ■インフレ及び⾦利⾼の環境変化に機動的に対応し、ポートフォリオの強靭化に向けた取り組み 本投資法⼈を取り巻く環境 環境変化 外部成⻑における取り組み⽅針 ⾦利上昇の加速 → ⾦利の⾼⽌まり 賃貸住宅における優勝劣敗が進む可能性 更なるアップサイド（成⻑性） インフレの継続 環境変化に対応 インフレ及び⾦利⾼に打ち勝つ 収益のアップサイド（成⻑性） 20歳台の東京23区 物件取得︓ を追求する強靭なポートフォリオ の転⼊超過の継続 賃料のアップサイド ⼤ 20、30歳台の賃⾦上昇継続 戦略的資産⼊替えの拡⼤・加速 賃貸住宅の供給は限定
Slide 12: 今後の運用方針2.0について 分配金（DPU）成長の継続
今後の運⽤⽅針2.0について 分配⾦（DPU）成⻑の継続 ■環境変化に対応し、含み益＝譲渡益等の還元強化により、DPU成⻑（年平均３％超）を継続 インフレの継続 東京 本投資法⼈ 取 巻 環境 20歳台の東京23区の転⼊超過の継続 23区 を中⼼に 20、30歳台の賃⾦上昇の継続 賃料上昇 の継続 賃貸住宅の供給は限定的に推移 ⾦利上昇 ⾦利上昇の加速 ⾦利の⾼⽌まり 賃貸住宅における優勝劣敗が進む可能性 ＜分配⾦成⻑のイメージ＞ ※ DPU＝譲渡益等を含めた分配⾦、EPU＝譲渡益等を除く分配⾦ 2025年4⽉ E D E D E D D D P P P P E D E D E E P P E
Slide 13: 今後の運用方針2.0について 第42期・第43期分配金予想
今後の運⽤⽅針2.0について 第42期・第43期分配⾦予想 ■ 第42期及び第43期分配⾦予想は、内部留保の取り崩しを前提に分配⾦成⻑（＋3％/年）を想定しているものの、 今後の内部成⻑及び外部成⻑によるアップサイドに加えて、物件売却を実現し譲渡益還元等による分配⾦成⻑を⽬指す （単位︓円） ■第40期実績 / 第42期予想における1⼝当たり分配⾦成⻑ 分配⾦成⻑率 ＋３％ / 年 内部成⻑の アップサイド 第40・41期 外部成⻑ 譲渡物件 ⾦利 その他 ▲27 内部成⻑ +77 内部留保の 戦略的資産⼊替え 取り崩し に伴う物件譲渡 ▲161 ＋114 第40期、第41期 +69 未公表の
Slide 14: MEMO
MEMO
Slide 15: Mitsui Fudosan
& Mitsui Fudosan Accommodations Fund 14
Slide 16: 第41期 決算ハイライト
第41期 決算ハイライト 対予想⽐ 対前期（第40期）⽐ 第41期予想※1 第41期実績 第40期実績 （2026年8⽉期） （2026年8⽉期） （2026年2⽉期） 増減 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②－① ②－③ 営業収益 14,593 14,592 ▲1 13,727 +865 百万円 百万円 百万円 ■営業収益 ▲1 百万円 百万円 百万円 ■営業収益 +865 百万円 既存物件 ▲10 百万円 既存物件 +264 百万円 営業利益 7,417 7,524 ＋107 6,893 ＋631 百万円 百万円 百万円 第41期取得物件 +24 百万円 百万円 百万円 第4
Slide 17: 内部成長 稼働率の推移
内部成⻑ 稼働率の推移 稼働率は引き続き⾼い⽔準を維持 ■ ⽉末稼働率の推移 98.0％ 98.0％ 97.6％ 97.4％ 97.5％ 97.5％ 97.3％ 97.1％ 97.1％ 97.2％ 97.1％ 97.2％ 96.9％ 第42期 第40期 第41期 2026年9⽉ 2025年9⽉〜2026年2⽉ 2026年3⽉〜2026年8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ ■ 上場以降の期中平均稼働率 100% 97.7% 98% 97.1% 97.6% 97.7% 97.5% 97.6% 96.8% 96.8% 97.0% 97.1% 96
Slide 18: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（1）
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（1） ⼊替え住⼾の9割超の賃料を引き上げ ■ ⼊替え時賃料変動 ■ ⼊替え時賃料変動⼾数⽐率及び賃料ギャップ 100% 第38期 第39期 第40期 第41期 ⼊替え （2025年2⽉期） （2025年8⽉期） （2026年2⽉期） （2026年8⽉期） 90% ＜参考＞ 期末総⼾数※1 11,625 ⼾ 11,664 ⼾ 11,653 ⼾ 11,755 ⼾ 80% 賃料ギャップ 対象⼾数※1 1,080 ⼾ 1,154 ⼾ 1,048 ⼾ 1,093 ⼾ (基準⽇︓2026年6⽉30⽇) 70% 賃料上昇 934 ⼾ 1,068 ⼾ 983 ⼾ 99
Slide 19: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（2）
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（2） 東京23区は15%超を継続 ■ 「賃貸住宅」のエリア別⽐率 ■ エリア別の⼊替え時賃料変動率の推移 24.0% 地⽅主要都市 21.0% 20.2% 17.7% 19.3% 都⼼3区 6.6% 18.0% その他東京圏 15.5% その他23区 4.8% 15.0% 16.3% 都⼼3区※1 11.1% 13.4% 12.0% 13.9% 29.7% その他東京圏 9.0% 8.6% 7.4% 7.4% 11.0% 9.0% 6.0% その他23区 5.1% 6.3% 4.0% 4.8% 3.5% 3.0% 58.9% 3.1% 3.2% 地⽅主
Slide 20: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（3）
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（3） 東京23区︓⼊替え時賃料変動率 16.8 ％ / 稼働率 96.9 ％ （第41期実績） 引き続き、都⼼3区において⾼い賃料⽔準による⼊替えに積極的に取り組むとともに、都⼼3区以外の各区でも マーケット変化に応じて賃料アップに注⼒し、⾼い⼊替え時賃料変動率と⾼い稼働率の両⽴を実現 杉並区 中野区 世⽥⾕区 板橋区 ⽬⿊区 港区 台東区 中央区 墨⽥区 品川区 ⼤⽥区 江東区 コスト及びダウンタイムを含めた費⽤対効果を検証の上、最⼤限の賃料アップを追求 原状回復⼯事のみの⼊替え時賃料変動率 16.3 ％※ ※⼤川端賃貸棟、パークキューブ⻲有及びパー
Slide 21: 内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向
内部成⻑ 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 更新住⼾における変動率は過去最⾼ ■ 更新時賃料変動 ■ 更新時賃料変動⼾数⽐率及び打診率・応諾率 100% 第38期 第39期 第40期 第41期 更新 ＜賃料増額＞ （2025年2⽉期） （2025年8⽉期） （2026年2⽉期） （2026年8⽉期） 90% 30.2% 期末総⼾数※1 11,625 ⼾ 11,664 ⼾ 11,653 ⼾ 11,755 ⼾ 80% 39.5% 第40期 第41期 打診率 対象⼾数※1 1,853 ⼾ 2,378 ⼾ 1,900 ⼾ 2,449 ⼾ 70% 34.5％ 50.3％ 賃料上昇 353 ⼾ 429 ⼾ 5
Slide 22: 内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向
内部成⻑ 「賃貸住宅」の賃料単価動向 賃料単価は上昇が加速 ■ 賃料坪単価の推移 （円/坪） 13,600 13,400 13,298 13,200 13,073 12,878 13,000 12,685 12,800 12,584 12,505 12,600 12,428 12,400 12,200 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 2023年8⽉期 2024年2⽉期 2024年8⽉期 2025年2⽉期 2025年8⽉期 2026年2⽉期 2026年8⽉期 ※ 「賃料坪単価」は、期末時点における契約⽉額賃料合計を契約⾯積（坪）合計で除して計算しています。
Slide 23: 内部成長 更なるアップサイドに向けた取り組み
内部成⻑ 更なるアップサイドに向けた取り組み ■ 内部成⻑（アップサイド）の取組み・進捗状況 付帯収⼊や更新時における ⼀部の物件・住⼾を対象に 細やかな⾒直し 定期借家契約の試験導⼊ ・付帯収⼊施策を実施 →パークキューブ⽬⿊タワーの →2026年7⽉から開始 ⼀部住⼾で導⼊※ラージタイプ 約8,600万円/年 想定 （巡航後） 原状回復⼯事の仕様⼯夫 ・更新時施策を実施 →パークキューブ板橋本町でのトライアルを →2026年7⽉分から開始 踏まえ、パークアクシス豊洲へ展開 約4,100万円/年 想定 （3年⽬以降） 駐⾞場・バイク置場使⽤料の 施⼯例 三井不動産グループのノウハウを活かし、
Slide 24: 外部成長 「今後の運用方針について」以降の実績
外部成⻑ 「今後の運⽤⽅針について」（第38期）以降の実績 外部成⻑を⽀える取得戦略 外部成⻑の効果 １．アップサイド余地の⼤きい物件を厳選取得 +8物件、+176億円 バリューアップ型 築浅・ファミリータイプ 築浅・東京23区 （145物件、3,604億円） 独⾃ルート 独⾃ルート 独⾃ルート 独⾃ルート 独⾃ルート 物件数 ※第42期末想定 （総物件数） 【内訳】 ・スポンサー ︓ 資産規模 ＋1物件、+37億円 （取得総額） （取得3物件、譲渡2物件） ※取得価格ベース ・独⾃ルート︓ ＋7物件、＋139億円 38期 39期 41期 42期 42期 （取得8物件、譲渡1物件） パークキュ
Slide 25: 外部成長 第41期 取得物件① スポンサー開発物件
外部成⻑ 第41期 取得物件① スポンサー開発物件 戦略的資産⼊替え スポンサーから東京23区の築浅賃貸住宅（パークアクシス）を取得 ■パークアクシス押上レジデンス ＜本物件の特徴＞ 所在地 東京都墨⽥区 ・本物件から徒歩10分の場所にある 押上駅は、東京メトロ半蔵⾨線、都営 取得⽇ 2026年4⽉9⽇ 浅草線、京成押上線、東武スカイツリー 竣⼯⽇ 2018年5⽉31⽇ ラインの4つの鉄道路線が乗り⼊れている。 また、本物件は「とうきょうスカイツリー 都営浅草線「本所吾妻橋」駅 交通 駅」から徒歩6分の距離に所在するなど 徒歩9分 交通利便性が良い 賃貸可能⼾数 49⼾ ・押上駅直結のスカイツ
Slide 26: 外部成長 第41期 取得物件② 資産運用会社独自ルート
外部成⻑ 第41期 取得物件② 資産運⽤会社独⾃ルート 資産運⽤会社の独⾃ルートにより、築浅学⽣マンションおよび築浅賃貸住宅を取得 ■キャンパステラス九⼤学研都市 ＜本物件の特徴＞ 所在地 福岡市⻄区 ・九州⼤学伊都キャンパスまで⾃転 取得⽇ 2026年3⽉2⽇ ⾞で約15分の距離に⽴地し、九州 ⼤学の学⽣等の安定した賃貸需要 竣⼯⽇ 2024年3⽉13⽇ が⾒込まれる 交通 JR筑肥線 「九⼤学研都市」駅 徒歩9分 賃貸可能⼾数 住⼾︓187⼾(1Kタイプ）店舗等︓5⼾ ・物件周辺は開発が進んでおり、 特にファミリー層に⼈気が⾼い 賃貸借契約 固定賃料の⻑期契約（残期間︓約28年） エリアで
Slide 27: 外部成長 第42期 取得物件
外部成⻑ 第42期 取得物件 資産運⽤会社独⾃ルート 資産運⽤会社の独⾃ルートにより、賃料アップサイド余地が⼤きい築浅賃貸住宅を取得 ■パークキューブ⼤森⼭王 ＜本物件の特徴＞ 今後 賃料 所在地 東京都⼤⽥区 ・「⼭王」は⼤⽥区を代表する邸宅地であり、希少性の⾼い⽴地 ・⼤森駅周辺には商業施設が集積し、 ⼤森駅から東京駅まで約21分 取得⽇ 2026年9⽉1⽇ でアクセス可能で、⽣活利便性及び通勤利便性の⾼いロケーション ・1LDK中⼼の本物件は、単⾝・DINKSの旺盛な需要が期待される 竣⼯⽇ 2025年1⽉31⽇ JR京浜東北線沿線駅ごとの賃料坪単価変化率※4 交通 JR京浜東北線「⼤森
Slide 28: 外部成長戦略
外部成⻑戦略 ■ 「パークアクシス」シリーズの開発状況（パイプライン） ■ 「賃貸住宅」の資産分類別⽐率（第41期末時点・取得価格ベース） 東京23区を中⼼として、 ⼤川端賃貸棟 47 物件・6,030 ⼾が竣⼯済・リーシング中 9.3% 芝浦アイランドエアタワー 東京23区 地⽅主要都市 2.4% 39 物件 4,979 ⼾ 3 物件 368 ⼾ 「パークキューブ」 シリーズ 三井不動産グループが その他東京圏 合計 28.3% 開発した賃貸住宅 第三者が開発した 5 物件 683 ⼾ 47 物件 6,030 ⼾ 賃貸住宅 「パークアクシス」シリーズ 60.0% 三井不動産グループが開発した
Slide 29: 資本的支出
資本的⽀出 ■ 「賃貸住宅」の築年数別⽐率 ■ 資本的⽀出の実績と⾒通し （第41期末時点、取得価格ベース） ⼤川端賃貸棟は、専有部バリューアップ投資を継続するほか、⼤規模⼯事を実施中。 5年未満 その他の物件も、引き続き⼤規模修繕、外壁補修、機械式駐⾞場設備更新等の⼯事を実施予定。 5年以上 （百万円） 0.5% 10年未満 7.5% 2,400 減価償却費に対する資本的⽀出の割合 ⼤川端賃貸棟 専有部バリューアップ投資 77.4% その他物件 資本的⽀出 ⼤川端賃貸棟 その他の資本的⽀出 10年以上 55.3% 15年未満 2,000 71.0% 20年以上 35.8% 13.0% 56.
Slide 30: サステナビリティに関する取り組み
サステナビリティに関する取り組み Ｅ ■ グリーンビルディング認証（CASBEE不動産評価認証） S 企業版ふるさと納税の実施 ⽬標（⽬標年︓2030年） 資産運⽤会社にて地⽅創⽣応援税制（企業版ふるさと納税）を活⽤した寄附を⾏いました。 CASBEE認証取得物件 ポートフォリオ全体における 寄附先(2025年度) グリーンビルディング認証の取得割合 ・北海道三笠市・・・ ４0% 三笠市の地下に埋蔵されている7億トンの⽯炭を活⽤し、 （延床⾯積ベース） CO2 を⼤気中に排出せずに⽔素を製造・利⽤することで 脱炭素社会の実現を⽬指す「ハイブリッド⽯炭地下ガス 認証取得状況 パークアクシス⽇本橋
Slide 31: 財務の状況（1）
財務の状況（1） ■ 有利⼦負債の状況 短期借⼊⾦ ⻑期借⼊⾦ 第40期末 第41期末 1.1 % （変動⾦利） 前期⽐増減 （2026年2⽉末） （2026年8⽉末） 17.7 % 短期借⼊⾦ 20 億円 20 億円 － ⻑期借⼊⾦（変動⾦利） 187 億円 307 億円 +120億円 投資法⼈債 ⻑期借⼊⾦（固定⾦利） 1,430 億円 1,345 億円 ▲85億円 3.5 % 投資法⼈債 60 億円 60 億円 － ⻑期負債⽐率 合計 1,697 億円 1,732 億円 +35億円 98.8% ⻑期固定負債⽐率 総資産ＬＴＶ 51.3 ％ 51.7 ％ +0.4 ポイント 81.1% 鑑
Slide 32: 財務の状況（2）
財務の状況（2） ■ 期末時点加重平均⾦利と⻑期有利⼦負債平均残存年数の推移 2.0% 6年 期末時点加重平均⾦利（左軸） ■■ ⻑期有利⼦負債平均残存年数（右軸） 5年 1.5% 4.9年 4.9年 1.25%1.24% 4.6年 4.6年 4.8年 4.7年 4.7年 4.4年 4.4年 4.4年 4.3年 4.2年 4年 1.11%1.09% 4.1年 4.1年 1.02% 4.0年 0.95% 0.87% 1.0% 0.85% 0.84% 0.87% 3年 0.78% 0.72% 0.72% 0.76% 0.67% 0.61% 0.62% 4.7年 4.9年 0.63% 0.59% 0
Slide 33: ポートフォリオの含み損益等の推移
ポートフォリオの含み損益等の推移 ■ ポートフォリオの含み損益額と含み損益率の推移 （億円） 2,400 70% 61.2% 61.7% 2,200 57.9%58.7% 59.6% 含み益額（左軸） 含み損益率（右軸） 54.8% 60% 52.9% 2,000 49.1% 45.9% 50% 1,800 41.8% 39.3% 1,981 1,600 34.2% 35.0% 37.1% 1,866 1,926 40% 29.4% 1,789 1,818 1,400 26.4% 23.1% 1,622 1,696 30% 1,200 19.4% 21.3% 1,515 14.6% 16.3%
Slide 34: 第42期・第43期 業績予想（1）
第42期・第43期 業績予想（1） 対前期（第41期）⽐ 対前期（第42期）⽐ 第41期実績 第42期予想 第43期予想 （2026年8⽉期） （2027年2⽉期） 増減 （2027年8⽉期） 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②－① ③－② 営業収益 14,592 13,927 ▲665 ■営業収益 ▲ 665 百万円 14,272 +345 ■営業収益 +345 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 既存物件 +116 百万円 既存物件 +331 百万円 営業利益 7,524 6,896 ▲628 7,036 +139 第42期取得物件通期稼働 +13 百万円 百万円
Slide 35: LTVの推移と分配金実績
LTVの推移と分配⾦実績 LTVをコントロールしながら、右肩上がりの分配⾦成⻑を実現 １⼝当たり LTV 分配⾦（円） 2020年公募増資 （％） 51.0 50.8 51.5 50.2 51.7 51.4 51.6 51.5 51.2 51.2 51.0 51.1 51.3 51.3 51.7 50.0 50.1 50.4 2600 50 2,479 2,445 2,453 2,405 2400 2,324 １⼝当たり分配⾦ 実績 （左軸） 2,291 2,301 (予想) (予想) １⼝当たり分配⾦ 予想 （左軸） 40 ＬＴＶ （右軸） 2,212 2200 2,155 2,129 2,
Slide 36: MEMO
MEMO
Slide 37: FSi CHES
FSi CHES & Mitsui Fudosan Accommodations Fund 36
Slide 38: 特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資
特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資 投資戦略の中⼼は「賃貸住宅」の継続的な取得と安定的な運⽤ ■ アコモデーション資産への投資 ■ 資産の運⽤⽐率 アコモデーション資産 （主として居住及び宿泊の⽤に供される不動産） 賃貸住宅 への投資⽐率 90% 以上 賃貸住宅 （2026年8⽉31⽇時点︓ 93.0 ％） 賃貸住宅 ■ 投資エリア 東京23区 への投資⽐率 ホスピタリティ施設 80% 以上 東京23区 （2026年8⽉31⽇時点︓ 83.８ ％） 寮・社宅 賃貸住宅 サービスアパートメント シニア住宅 宿泊施設(⺠泊含む) 賃貸住宅︓ 東京23区を主とした東京圏※1及び地⽅中核政
Slide 39: 特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活用
特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活⽤ 賃貸住宅事業のバリューチェーンを構成する各社のノウハウやサポートを最⼤限活⽤ 資産運⽤会社 三井不動産グループ各社のノウハウ・サポートの活⽤ 三井不動産 アコモデーション ファンドマネジメント 資産運⽤会社の親会社 マーケット ⽤地取得 三井不動産 調査・分析 企画開発への 賃貸住宅事業の展開、企画・開発 資産運⽤委託契約 フィードバック 物件情報提供 グループ内での 企画・設計 三井不動産レジデンシャル ⼀貫した業務体制 物件情報提供 投資法⼈ 三井不動産リアルティ 管理・運営 施⼯管理・ プロパティ・マネジメント 監修 三井不動産レジデンシャルリ
Slide 40: MEMO
MEMO
Slide 41: Appendix（1） ポートフォリオの状況
Appendix（1） ポートフォリオの状況 ※ 第40期まで掲載しておりました「ポートフォリオ概要」から「変動賃料 運営実績」までの資料については、 第41期より別紙とし、後⽇、本投資法⼈ウェブサイトにて開⽰します。 40
Slide 42: 外部成長の軌跡
外部成⻑の軌跡 ■ 資産規模の推移（取得価格ベース） 2009年 2011年 2013年 2015年 2020年 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 （億円） 3,556 ホスピタリティ施設 3,496 3,476 「パークキューブ」シリーズ 3,399 3,399 3,390 3,421 3,421 3,437 248 3,379 3,379 「パークアクシス」シリーズ 227 227 173 173 163 194 194 201 3,184 176 176 芝浦アイランドエアタワー 3,0973,097 3,162 3,032 3,063 ⼤川端賃貸棟 2,987 2,97
Slide 43: 「賃貸住宅」のポートフォリオ構成
「賃貸住宅」のポートフォリオ構成 5年未満 5年以上 地⽅主要都市 10年未満 6.6% 0.5% 7.5% 1 エリア別⽐率 その他東京圏 3 築年数別⽐率 4.8% 都⼼3区 10年以上 29.7% 平均 19.4 年 20年以上 15年未満 東京23区⽐率 13.0% 35.8% ⼤川端賃貸棟を除いた場合 88.6% その他23区 ︓ 17.6 年 15年以上 58.9% 20年未満 ※ 都⼼３区︓港区、中央区、千代⽥区 ※ 第41期末（2026年8⽉31⽇）時点における各物件の 築年数をもとに算出しています。 43.2% 80㎡以上 ラージ 4.5% 2 カテゴリー別⽐率 4.1% 4
Slide 44: 「賃貸住宅」の入居者分析
「賃貸住宅」の⼊居者分析 1 契約形態⽐率 3 ⼊居⼈数⽐率 4⼈ 5⼈以上 3.3% 0.5% 3⼈ 6.2% 法⼈ 37.8% 2⼈ 24.7% 1⼈ 個⼈ 62.2% 65.3% 2 年齢⽐率 4 1⼈⼊居住⼾における性別⽐率 60代以上 11.4% 20代以下 20.3% 50代 ⼥性 男性 18.9% 40.5% 59.5% 30代 40代 21.4% 28.0% ※ 上記は全て契約時点のテナントからの申告内容に基づき集計しています。 ※ 上記は第41期末（2026年8⽉31⽇）現在で保有する「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 43
Slide 45: 「ホスピタリティ施設」の保有状況
「ホスピタリティ施設」の保有状況 ホスピタリティ施設への投資⽐率は10％を上限 ■ 投資対象 ■ 投資⽐率（取得価格ベース） 「ホスピタリティ施設」への 「ホスピタリティ施設」（「賃貸住宅」以外の投資対象） 投資⽐率 10 % を上限 ■ 保有状況（2026年8⽉31⽇時点） 寮・社宅 サービスアパートメント 保有物件数 投資⽐率 「賃貸住宅」 20 物件 90 ％以上 シニア住宅 宿泊施設(⺠泊含む) 7.0 % 取得価格合計 248 億円 固定賃料のほか変動賃料の物件を厳選取得 ⻑期賃貸借契約の締結 固定賃料が中⼼ ⾼い運営能⼒と信頼性を有するオペレータ 株式会社 共⽴メンテナンス 15年
Slide 46: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 1 ⼤ 川 端 賃 貸 棟 ●賃貸住宅 ■ホスピタリティ施設 東京23区 103物件 その他東京圏 14物件 地⽅主要都市 26物件 ※ 第41期末（2026年8⽉31⽇）現在のポートフォリオ143件を記載しています。 囲み数字は、後⽇別紙として開⽰予定の「ポートフォリオ概要」に記載の物件番号を⽰しています。 45
Slide 47: 大川端賃貸棟（1）
⼤川端賃貸棟（1） 1 ⼤ 川 端 賃 貸 棟 ロケーション・アクセス 「⼤川端賃貸棟」は、三井不動産が官⺠⼀体プロジェクトとして 1980年代後半に再開発した「⼤川端リバーシティ21」エリア内 東京駅から2ｋｍ圏に暮らす贅沢 にあります。 東京駅から2ｋｍ圏に位置する「⼤川端リバーシティ21」は銀座、丸の内、⽇本橋な ど東京の中⼼部にほど近く他の都⼼主要スポットにも電⾞でスムーズにアクセスできる リバ―ポイントタワー 良好な交通利便性を提供。 パークサイド ウ イ ン グ ス 東京メトロ有楽町線 /都営地下鉄⼤江⼾線 「⽉島」駅 徒歩7分以内 東京メトロ⽇⽐⾕線 「⼋丁堀」駅 徒歩13分
Slide 48: 大川端賃貸棟（2）
⼤川端賃貸棟（2） セキュリティ・サービス 優れたプライバシー性と確かなセキュリティの両⽴ きめ細やかな対応が⽀える、安⼼感のある暮らし 不要な⼈⽬に触れない専⽤地下駐⾞場や24時間体制の有⼈セキュリティシステムなど 「リバーポイントタワー」「パークサイドウイングス」各棟にはそれぞれフロントコンシアージュ を整備し、お住まいの⽅のプライバシーへの⼗分な配慮と、暮らしの安全を⾒守る確かな が待機しており、きめ細やかな居住者サービスを⾏っています。また敷地内管理棟の「ピア セキュリティを両⽴。⼤規模マンションならではの付加価値を提供。 ウエストハウス」では、各種フロントサービスのほか、常駐
Slide 49: 大川端賃貸棟（3）
⼤川端賃貸棟（3） バリューアップ投資 4 1 「リバーポイントタワー」「パークサイドウイングス」 各棟の専有部は時代のニーズに合った間取りへ の変更など、より住みやすい空間へと進化させる ための先進的リノベーションを順次実施。 住まいの快適性と機能性の維持・向上を図りつ つ、採光や通⾵、⽣活動線などに配慮、⼼地よ さや使いやすさを追求しています。 パークサイドウイングス リビング 居室 3LDK+2Wic+Sic 4 3 1 5 2 3 リビング バスルーム 4 2 5 4 リビング 廊下 洗⾯ 48
Slide 50: 大川端賃貸棟（4）
⼤川端賃貸棟（4） GALLERY パークサイドウイングス エレベーターホール ピアウエストハウス リバーポイントタワー眺望 ⼣景 リバーポイントタワー エレベーターホール リバーポイントタワー北側眺望 リバーポイントタワーロビー パークサイドウイングス ロビー リバーシティ21通り 49
Slide 51: Appendix（2）
Appendix (2) BEG & Mitsui Fudosan Accommodations Fund 50
Slide 52: 「賃貸住宅」の賃料動向
「賃貸住宅」の賃料動向 住宅賃料はオフィス賃料に⽐べ安定的 140.0 （2005年を100とした指数） 共同住宅賃料指数 （東京圏） 130.0 オフィス賃料指数 （東京圏） 120.0 110.0 100.0 100.2 100.5 100.4 96.9 96.6 96.3 96.3 96.4 100.0 103.9 101.6 98.4 98.0 98.1 98.6 99.8 90.0 96.7 97.1 97.4 97.6 97.9 80.0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
Slide 53: 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給
東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 【需要】東京23区では転⼊超過が続く (⼈) (⼈) 400,000 90,000 300,000 77,267 20歳台の転⼊超過の継続 47,591 44,648 60,000 76,786 200,000 69,958 67,842 63,97668,917 65,85370,461 61,281 61,158 54,342 49,655 58,207 19,887 30,000 100,000 37,391 35,435 転⼊超過数 33,098 22,421 0 0 ⽉次累計 (2026年1⽉〜8⽉) -100,000 -7,983 -30
Slide 54: 東京都における人口と世帯数の推移
東京都における⼈⼝と世帯数の推移 東京都の⼈⼝・世帯数は増加傾向 ■ 全国・東京都・東京23区の⼈⼝の予測 ■ 東京都 家族類型別世帯数の推移 (万⼈) (万⼈) (千世帯) 16,000 4,000 9,000 7,955 7,965 7,928 8,000 7,863 14,000 3,500 7,710 274 274 275 12,805 7,513 270 273 12,776 12,709 594 12,614 12,326 273 595 595 592 12,011 586 11,663 7,000 561 12,000 3,000 11,283 10,880 10,468 1
Slide 55: 地方都市における「賃貸住宅」の需要
地⽅都市における「賃貸住宅」の需要 地⽅においても主要中核都市では⼀定の安定需要が⾒込まれる 札幌市 仙台市 転⼊者数 （左軸） （⼈） （⼈） （⼈） （⼈） 140,000 14,000 140,000 14,000 転出者数 （左軸） 120,000 10,399 10,743 12,000 120,000 12,000 転⼊超過数 （右軸） 9,676 100,000 8,173 8,779 8,977 10,000 100,000 10,000 10,582 80,000 9,386 8,825 8,000 80,000 8,000 9,137 8,363 7,930 60,000
Slide 56: 地方における「賃貸住宅」の供給
地⽅における「賃貸住宅」の供給 地⽅においても賃貸マンションの供給は限定的 北海道 宮城県 （⼾） （⼾） 30,000 30,000 25,000 25,000 20,000 20,000 15,000 12,134 15,000 12,021 11,717 11,842 11,487 9,820 10,211 10,000 10,000 9,258 9,233 9,635 8,733 8,885 5,008 5,000 5,000 3,140 2,066 2,239 1,909 1,592 1,655 1,638 1,328 1,615 1,138 959 0 0 （年） （年） 愛知県
Slide 57: Slide 57
Slide 58: Slide 58
Slide 59: Appendix（3）
Appendix (3) RAIS —F Ost & Mitsui Fudosan Accommodations Fund 58
Slide 60: 有利子負債の概要
有利⼦負債の概要 区分 当期末残⾼ 利率 借⼊⽇ 返済期限 借⼊期間 摘要 借⼊先 （百万円) 三井住友信託銀⾏株式会社 2,000 1.22127% ※4 2026.08.31 2026.11.30 3 ヶ⽉ ※1 ※2 短期借⼊⾦ ⼩計 2,000 1,500 1.31127% ※4 2016.07.29 2029.07.31 13.0 年 ⻑期借⼊⾦ 2,000 0.30000% 2021.11.30 2027.11.30 6.0 年 無担保・無保証・同順位 ※2 2,000 0.46200% 2022.09.30 2026.09.30 4.0 年 2,000 0.45200% 2023
Slide 61: 有利子負債の概要
有利⼦負債の概要 ⻑期借⼊⾦ 1,000 0.53000% 2021.05.28 2031.05.30 10.0 年 無担保・無保証・同順位 ※2 ⻑期借⼊⾦ 1,000 0.53000% 2021.06.28 2031.06.30 10.0 年 無担保・無保証・同順位 ※2 1,000 1.18600% 2023.01.19 2033.01.31 10.0 年 株式会社SBI新⽣銀⾏ 1,000 1.73200% ※5 2024.05.28 2034.05.31 10.0 年 2,000 1.73200% ※5 2024.05.31 2034.05.31 10.0 年 1,000 1.806
Slide 62: 有利子負債の概要
有利⼦負債の概要 区分 当期末残⾼ 利率 借⼊⽇ 返済期限 借⼊期間 摘要 借⼊先 （百万円) ⻑期借⼊⾦ ⼤同⽣命保険株式会社 1,000 0.53000% 2021.06.30 2031.06.30 10.0 年 無担保・無保証・同順位 ※2 ⻑期借⼊⾦ 株式会社伊予銀⾏ 1,000 1.61200% ※5 2022.03.31 2032.03.31 10.0 年 無担保・無保証・同順位 ※2 ⻑期借⼊⾦ 1,000 0.45000% 2019.12.16 2029.12.17 10.0 年 無担保・無保証・同順位 ※2 株式会社⼭梨中央銀⾏ 1,000 0.65000% 2019.12.
Slide 63: 有利子負債の概要
有利⼦負債の概要 区分 発⾏総額 発⾏⽇ 利率 償還期限 摘要 回号 （百万円) 第4回無担保投資法⼈債 無担保・無保証・ 投資法⼈債 2020年7⽉16⽇ 2,000 0.520% 2030年7⽉16⽇ （グリーンボンド） 特定投資法⼈債間限定同順位特約付 第5回無担保投資法⼈債 2021年9⽉30⽇ 1,000 0.320% 2029年9⽉28⽇ （グリーンボンド） 無担保・無保証・ 投資法⼈債 特定投資法⼈債間限定同順位特約付 第6回無担保投資法⼈債 2021年9⽉30⽇ 2,000 0.390% 2031年9⽉30⽇ 無担保・無保証・ 投資法⼈債 第7回無担保投資法⼈債 2021年9⽉
Slide 64: 運用状況等の推移
運⽤状況等の推移 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 単位 2022年2⽉期 2022年8⽉期 2023年2⽉期 2023年8⽉期 2024年2⽉期 2024年8⽉期 2025年2⽉期 2025年8⽉期 2026年2⽉期 2026年8⽉期 運⽤⽇数 ⽇ 181 184 181 184 182 184 181 184 181 184 営業収益 百万円 12,217 12,434 12,344 13,049 12,586 12,703 12,828 13,195 13,727 14,592 賃貸事業収⼊ 百万円 12,217 12,3
Slide 65: 貸借対照表及び損益計算書
貸借対照表及び損益計算書 ■ 貸借対照表 第40期末（2026年2⽉末） 第41期末（2026年8⽉末） 前期⽐増減 資産 330,623 百万円 335,120 百万円 ＋4,497 百万円 現預⾦ 12,141 百万円 10,514 百万円 ▲1,626 百万円 有形固定資産 314,635 百万円 318,318 百万円 ＋3,682 百万円 その他 3,846 百万円 6,287 百万円 ＋2,441 百万円 負債 177,754 百万円 181,471 百万円 ＋3,716 百万円 有利⼦負債 169,700 百万円 173,200 百万円 ＋3,500 百万円 預り敷⾦ 3,742
Slide 66: Slide 66
Slide 67: Appendix（4）
Appendix (4) Eth & Mitsui Fudosan Accommodations Fund 66
Slide 68: 投資法人の仕組み
投資法⼈の仕組み 資産保管会社 会計監査⼈ 資産保管業務 投資法⼈ 三井住友信託銀⾏株式会社 委託契約 有限責任 あずさ監査法⼈ 投資主名簿等管理⼈ プロパティ･マネジメント会社 投資主名簿等 特別⼝座管理機関 管理⼈委託契約 三井不動産 及び特別⼝座の マスターリース契約 レジデンシャルリース 三井住友信託銀⾏株式会社 管理に関する契約 及び管理委託契約 株式会社 ⼀般事務受託者（会計事務） ⼀般事務委託契約 令和アカウンティング・ ⼀般事務受託者 （会計事務等） （投資法⼈債に関する事務） ホールディングス株式会社 三井住友信託銀⾏株式会社 財務代理契約 株式会社三井住友銀⾏ ⼀般事務受託
Slide 69: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別保有投資⼝⽐率の推移 投資⼝数・投資主数内訳 ⾦融機関 第41期 個⼈・ 信託銀⾏ その他 外国⼈ その他 合計 2026年 4.2% 51.6% 8.2%6.1% 21.8% 8.1% その他 地⽅銀⾏ 8⽉期 （投信等） ⾦融機関 所有者別 投資⼝数（⼝） 105,057 1,298,815 205,994 154,283 550,045 203,166 2,517,360 所有者別 第40期 5,907 9 34 84 288 183 6,505 投資主数（⼈） 2026年 4.2% 49.9% 8.3% 6.5% 22.2% 8.9% 2⽉期 保有投資⼝⽐率上位１
Slide 70: 投資口価格推移
投資⼝価格推移 本投資法⼈の上場⽇（2006年8⽉4⽇）を100とした指数 260 240 投資⼝価格 （2020/2/21） 145,600円 220 200 180 投資⼝価格 （2026/8/31） 118,800円 投資⼝価格 160 （2007/5/24） 103,000円 140 120 100 80 60 投資⼝価格 （2006/8/4） 40 59,200円 投資⼝価格 （2009/3/13） 36,100円 本投資法⼈投資⼝価格（終値） 20 東証REIT指数（終値）※ 0 06/08 07/02 07/08 08/02 08/08 09/02 09/08 10/02 10/
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Slide 72: 注意事項
注意事項 本資料は、情報提供のみを⽬的として作成しております。本資料により、三井不動産アコモデーションファンド投資 法⼈が発⾏する有価証券その他の何らかの商品の勧誘をするものではありません。 不動産投資証券は、運⽤する不動産の価格、収益⼒の変動や発⾏者の財務状態の悪化等により取引価格が 下落し、損失を被ることがあります。投資に関する決定は、ご利⽤者⾃⾝の判断と責任において⾏われるようお願 い申し上げます。三井不動産アコモデーションファンド投資法⼈の投資⼝⼜は投資法⼈債のご購⼊にあたっては 各証券会社にお問い合せください。 本資料に提供している情報は、特に記載のない限り、⾦融商品取引
Nippon Accommodations Fund — 第41期 Earnings Presentation on 6ix